Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 16 de Diciembre de 2009
| Fecha de Resolución | 16 de Diciembre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Septimo de Municipio |
| Ponente | Mauro Guerra |
| Procedimiento | Cumplimiento Contrato X Vencimiento Prorroga Legal |
ASUNTO: AP31-V-2009-001218
El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, iniciado por el ciudadano R.A.G., titular de la cédula de identidad N° 17.158.257, representado judicialmente por los abogados A.S., P.P. y A.Á., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 82.657, 130.012 y 68.031, en ese orden, contra el ciudadano J.D.B., titular de la cédula de identidad N° 10.824.946, representado judicialmente por los abogados C.A.D.F. y E.A.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 68.017 y 53.363, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoada para su distribución el 07 de mayo de 2009 y se admitió el 11 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que el 19 de julio de 2006, celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre el apartamento Nº 3-2, planta Nº 3 del edificio Residencias Cavalier, ubicado frente a la calle Las F.d.S.G., parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, por el precio de seiscientos bolívares (Bs. 600), pagaderos por mensualidades adelantadas y por la duración de un año no prorrogable desde el 15 de julio de 2006 hasta el 15 de julio de 2007.
Que se le notificó al demandado su voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento el 15 de julio de 2007, por lo que a partir del 16 de ese mismo mes y año empezaba a correr la prórroga legal.
Que vista la necesidad de ocupar el inmueble y en virtud que el demandado ha hecho caso omiso a las notificaciones personales a los fines que le hiciera entrega del mismo, lo demandó a los fines que convenga o sea condenado al cumplimiento del contrato y en consecuencia haga entrega del inmueble arrendado, por vencimiento de la prórroga legal. Al pago de las deudas de CANTV, Condominio y luz eléctrica que asciende a la cantidad de 1.503,79 bolívares así como las costas procesales.
Agotadas infructuosamente las gestiones a los fines de lograr la citación personal así como el llamado mediante carteles, sin que la demandada acudiese a darse por citado, se le nombró como defensora judicial, a la abogada J.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 73.844, quien luego de las formalidades de notificación, aceptación, juramentación y citación, oportunamente, el 11 de noviembre de 2009, contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, alegó la inepta acumulación de “causas” de parte de la demandante, dado que, por un lado pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del término y por la otra, pretende el pago de consumos por energía eléctrica, telefonía y condominio, por la suma de un mil quinientos tres bolívares con 79 céntimos (Bs. 1.503,79), que no se corresponde con daños y perjuicios, dado que éstos los solicitó separadamente. Además, alegó que el procedimiento de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta incompatible con el establecido en el Código de Procedimiento Civil para el cobro de bolívares.
Negó genéricamente la pretensión y específicamente alegó la indeterminación del contrato, dado que desde el vencimiento de la prórroga legal al momento de intentar la demanda, transcurrió más de un año. Que además, el actor no demandó el pago de los daños y perjuicios derivados de la falta de pago de las pensiones de arrendamiento por los meses de julio de 2008 hasta la entrega del inmueble, por lo que debe entenderse que el arrendador ha venido recibiendo las cantidades de dinero por ese concepto.
El 20 de noviembre de 2009, se hizo presente la representación judicial de la parte accionada y presentó poder, sin que ejecutase ningún otro acto procesal.
De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si el arrendatario se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto es, a cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado a la arrendadora.
Respecto a la inepta acumulación de pretensiones, se observa que efectivamente, la parte actora en el libelo de demanda pretende el cumplimiento del contrato en cuanto a su entrega por vencimiento de la prórroga legal y la SEGUNDO: “Cancelación de la deuda de CANTV, LOS RECIBOS DE CONDOMINIO de los meses y la luz eléctrica que asciende a UN MIL QUINIENTOS TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 1.503,79). TERCERO: Que su incumplimiento constituye el único motivo del presente juicio y por lo tanto debe pagar las costas y costos que el mismo ocasione. Así mismo debe pagar los daños y perjuicios que ocasiona su incumplimiento según lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil vigente”.
La parte actora aportó al expediente dos instrumentos autenticados relativos al contrato de arrendamiento pactos con la parte demandada sobre el inmueble arriba descrito, que se valoran de conformidad con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. De dichos instrumentos se evidencia que la relación arrendaticia se inició el 15 de julio de 2005 y venció el 15 de julio de 2007, pues se pactó que los contratos fuesen por un año no prorrogable.
Asimismo, en la cláusula octava del último de los contratos, se pactó que “Los gastos de alumbrado, energía eléctrica, teléfono y condominio correrán por cuenta del ARRENDATARIO, a tal efecto a la terminación del presente contrato y en el transcurso del mismo, el ARRENDATARIO deberá estar solvente con los gastos a su cargo a los fines de evitar interrupción de los servicios”.
Es así como las partes en virtud del principio de la autonomía de sus voluntades, reglaron su vínculo jurídico respecto al arrendamiento del inmueble descrito y establecieron sus obligaciones y dentro de ellas, el arrendatario asumió la obligación de pagar los servicios de energía eléctrica, teléfono y los gastos de condominio, por lo que dichas obligaciones derivan de esa relación arrendaticia.
Siendo así, ante el incumplimiento de alguna de las obligaciones por parte del arrendatario, legalmente queda facultado el arrendador, para reclamar judicialmente bien la resolución o su cumplimiento, siempre con los daños y perjuicios que hubiere a lugar, tal como lo establece el artículo 1167 del Código Civil.
En este caso, la parte pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, previsto también el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como los daños y perjuicios causados, como es el pago de dichos servicios de energía eléctrica, teléfono y gastos de condominio, que se comprometió a mantener solvente al momento de finalizar el contrato, por lo que no hay inepta acumulación de pretensiones sino que la una deriva de la otra y perfectamente permitida su reclamo conjuntamente.
Tampoco existen procedimientos incompatibles en el caso, pues como se dijo esa obligación asumida por el arrendatario de pagar dichos servicios derivan de la misma relación arrendaticia y por tanto una pretensión derivada de la relación arrendaticia que se tramita por el juicio breve, tal como lo dispone el artículo 33 eiusdem.
En cuanto al alegato que el contrato se ha indeterminado, se observa que, tal como se dijo, los contratos se pactaron por un año no prorrogable. Sin embargo, el punto discutido se ciñe al contenido de la norma del artículo 1600 del Código Civil.
Artículo 1600 “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Dicha norma prevé la institución de la tácita reconducción, que se da cuando vencido un contrato pactado a tiempo determinado, el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, por lo que se presume renovado pero con los efectos de un contrato celebrado a tiempo indeterminado. Tal figura jurídica se da cuando se está frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y debido a la actitud asumida por las partes, se presume su indeterminación y a los fines de precisar esa situación, se hace necesario conocer los elementos de convicción aportados al expediente.
A los fines de probar que no ha consentido en que el arrendatario se quedase en el inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal, la parte actora aportó notificación judicial extralitem evacuada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde dejó constancia por acta del 26 de junio de 2007, que se trasladó y constituyó a la puerta de acceso del inmueble arredrado y fijó en la misma cartel donde notificaba al arrendatario la voluntad del arrendador de no prorrogarle el contrato de arrendamiento, la cual merece fe a este Juzgado por haber sido efectuada por un funcionario competente para ello.
Asimismo, aportó original de dos comunicaciones emitidas por el arrendador y dirigidas al arrendatario, que se desechan del proceso dado que no consta que las mismas hayan sido conocidas por el destinatario, a tenor de lo previsto en los artículos 1371 y 1374 del Código Civil y en virtud que nadie puede crearse una prueba a su favor.
Igualmente, la parte actora promovió recibo emitido por el Instituto Postal Telegráfico, donde dejó constancia que un telegrama emitido por el arrendador al arrendatario donde le informaba sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, fue entregado el 19 de marzo de 2007 a la conserje del edificio San Juan, parroquia San Juan. Sin embargo, el inmueble arrendado se encuentra ubicado en la parroquia el Recreo, por lo cual no puede producir efectos válidos para tener por notificado de ese telegrama al arrendatario
De acuerdo a las pruebas aportadas, se concluye que entre las partes existió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado, cuya relación arrendaticia duró dos años, por lo que a su vencimiento, de pleno derecho, comenzó a correr la prórroga legal a favor del arrendatario por un máximo de un año, de acuerdo a lo previsto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, desde el 16 de julio de 2007 al 16 de julio de 2008.
La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vence en la oportunidad fijada, sin necesidad de notificación; pese a ello, en el caso de autos, el arrendador, notificó al arrendatario antes del vencimiento del contrato que no se le renovaría, por lo que a su vencimiento convencional y de la prórroga legal, la parte demandada debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, el arrendador quedaba facultado para hacer ese requerimiento judicialmente.
En tal sentido, no tiene asidero jurídico el alegato de la parte demandado sobre la existencia de la presunción prevista en el artículo 1600 del Código Civil, esto es, que haya ocurrido la tácita reconducción, puesto que ha quedado demostrado que ciertamente se trata de un contrato celebrado a tiempo determinado y si bien transcurrió un lapso de tiempo entre el vencimiento de la prórroga legal y el momento en que se intentó esta pretensión judicialmente, existe la firme oposición de la parte arrendadora a que el arrendatario permaneciera en el inmueble en las condiciones en que lo venían ocupando, cuando de manera expresa se dijo en el contrato que era a tiempo fijo y se le notificó judicialmente su no renovación.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
En este sentido, la parte actora probó la obligación del arrendatario de pagar los servicios de energía eléctrica, teléfono y contribuciones de condominio, mientras que éste no cumplió con su carga de probar su pago ni cualquier otro hecho extintivo de esa obligación, por lo que resulta procedente dicha petición de pago de esa obligación asumida por el arrendatario, a título de indemnización de daños y perjuicios.
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal intentado por el ciudadano R.A.G. contra el ciudadano J.D.B.. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega al actor el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento Nº 3-2, planta Nº 3 del edificio Residencias Cavalier, ubicado frente a la calle Las F.d.S.G., parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. TERCERO: Se CONDENA asimismo a la parte demandada a pagarle al actor la suma de un mil quinientos tres bolívares con 79 céntimos (Bs. 1.503,79), como indemnización de daños y perjuicios, por el incumplimiento en el pago de los servicios de energía eléctrica, teléfono y contribuciones de condominio.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ
MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA ACC.
A.M.C.
En esta misma fecha, siendo las 02:59 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA ACC,
A.M.C.
