Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Julio de 2013
| Fecha de Resolución | 30 de Julio de 2013 |
| Emisor | Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Angel Eduardo Vargas Rodriguez |
| Procedimiento | Retracto Legal Arrendaticio |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 30 de julio de 2013
203º y 154º
ASUNTO: AH1B-V-2008-000078
Sentencia interlocutoria con Fuerza Definitiva.-
PARTE ACTORA: ciudadano R.G.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-278.076.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.A.E. y N.R.M., abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.260 y 36.519, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadanos A.P.T. (sus herederos y sus causahabientes), O.G.L.S. y R.O.L.M..
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.D.C.D. y M.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 42.032 y 111.902, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició el presente juicio, incoado por A.A.E. abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.260, quien actúa como apoderado judicial del ciudadano R.G.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-278.076, procedió a demandar a los ciudadanos A.P.T. (sus herederos y sus causahabientes), O.G.L.S. y R.O.L.M., por Retracto Legal, por haberse efectuado la venta de la Casa-Quinta, denominada “Liza” a sus espaldas y sin habérseles notificado, aún cuando manifiestan ser arrendatarios de la Casa-Quinta, denominada “Liza”. Todo ello, a los fines de subrogarse en los derechos adquiridos por la nueva adquiriente, sobre el inmueble en cuestión, la cual conoce este Juzgado por haberle correspondido el conocimiento por distribución.
Consignados como fueron los recaudos, mediante auto dictado en fecha 17 de enero de 2008, este Juzgado procedió a admitir la presente demanda, quien ordenó el emplazamiento de A.P.T. (sus herederos y sus causahabientes), O.G.L.S. y R.O.L.M., para sus comparecencia al Segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la ultima citación que se practique y se ordenó librar edicto a los herederos conocidos y desconocidos del cujus A.P.T..
Cumplidos como fueron los trámites que llevaron a satisfacer la citación de la demandada, se recibió escrito de contestación de la demanda presentada por los abogados J.D.C.D. y M.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 42.032 y 111.902, respectivamente, quienes actuando como sus apoderados judiciales procedieron oponer cuestiones previas contenidas en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto dictado en fecha 01 de julio de 2009, quien suscribe el presente fallo Dr. Á.V.R., se aboco al conocimiento de la presente causa, y se ordeno la notificación de las partes.
Mediante diligencia presentada en fecha 9 de julio de 2009, la representación judicial de la parte demandada se dio por notificada y solicito la notificación de la parte actora.
En fecha 30 de julio de 2009, la secretaria dejo constancia que se cumplió con las formalidades prevista en el 174 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto dictado en fecha 11 de agosto de 2011, este Juzgado ordeno la suspensión de la presente causa de conformidad Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, hasta tanto las partes que intervienen, acrediten haber cumplido el procedimiento especial.
Por auto dictado en fecha 7 de diciembre de 2011, este Juzgado ordeno la reanudacion de la presente causa al estado en que se encontraba para el momento de la suspensión.
Mediante diligencia presentada en fecha 9 de febrero de 2012, la representación judicial de la parte demandada, abogada M.M., inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 111.902, renuncio al poder y solicito la notificación del ciudadano O.G.L.S., siendo acordado la notificación del ciudadano O.G.L.S. en fecha 27 de febrero de 2012.
Mediante diligencia presentada en fecha 8 de abril de 2013, la parte actora solicito se dicte sentencia.
II
PUNTO PREVIO
En este estado, hecho como fue el analisis de las presentes actuaciones, este Tribunal antes de decidir al fondo de la demanda pasa a efectuar las siguientes consideraciones:
Se trata de una demanda de Retracto Legal interpuesta por la actora en virtud de la venta de un inmueble constituido por la venta de la Casa-Quinta, denominada “Liza”, ubicado en la urbanización Guaicaipuro, jurisdicción de la Parroquia El Recreó, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Al respecto, el artículo 1546 del Código Civil, establece:
Artículo 1.546 El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
En tal sentido, el legislador ha establecido la Preferencia Ofertiva como un derecho preferente concedido a aquel que se encuentre en calidad de arrendatario en un bien inmueble que el propietario ostente enajenar, teniendo así la primera opción ante cualquier otra persona para adquirir en las mismas condiciones, el inmueble en cuestión. Ahora bien, cuando ha quedado consumada la venta, sin que haya sido notificado el arrendatario a los fines de permitirle hacer uso o no del derecho preferente que lo abriga, este puede dentro de la oportunidad concedida por el legislador, ejercer el derecho de Retracto Legal contra el adquiriente, subrogándose así en los derechos adquiridos por él sobre el inmueble, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato.
Artículo 1.547 No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.
A tal efecto, el hecho de que el plazo para el ejercicio del derecho de retracto legal sea uno de caducidad tal como se observa al artículo que antecede, produce algunas consecuencias entre las cuales se encuentran: a) Que el interesado deba hacer uso del derecho de retracto (judicial o extrajudicialmente) antes de que se cumpla el plazo, so pena de no poder ejercerlo después, ya que el plazo corre fatalmente, es decir, no está sujeto a interrupción ni suspensión; b) Que dicha caducidad puede alegarse en cualquier estado y grado de la causa por estar interesado el orden público y; c) Que también puede ser suplida de oficio por la autoridad judicial sin que la invoquen las partes. Así lo señala el autor E.U.F., en su obra El Retracto Convencional y el Retracto Legal.
Por tal motivo, quien aquí decide considera necesario esclarecer en primer término si el derecho de retracto legal ejercido por la parte actora, ha sido propuesto dentro del lapso de caducidad exigido por nuestro Código Civil, trayendo a colación lo alegado en el libelo de la demanda por la actora, en la siguiente manera:
“CAPITULO I
…una vez localizado el documento de propiedad del inmueble a nombre de A.P.S.T., a través de la nota marginal tenemos noticias de que A.P.S.T., mediante documento protocolizado bajo el Nº Primero (1), Tomo 30, Protocolo Primero (1)º, 4º trimestre de fecha 24 de noviembre de 2007, y solicitada la Copia Certificada fue expedida el 11 de diciembre de 2007, mediante el cual el ciudadano A.P.S.T. declara: doy en venta con reserva de usufructo al ciudadano O.G.L.S., cedula de identidad Nº 9.129.761, venezolano, divorciado, mayor de edad, domiciliado en La Grita, estado Táchira, y R.O.L.M., venezolano, también domiciliado en La Grita, menor de edad, representado en este acto por su padre O.G.L.S., arriba identificado un inmueble constituido por un casa-quinta denominada “Liza” y el terreno donde esta constituida ubicada en la Urbanización Guaicaipuro, jurisdicción de la Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, en la avenida A.B., en el lugar denominado “Prado Emilia”, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: en diez metro con setenta y ocho centímetro (10,78m), la Avenida A.B.; SUR: en una longitud de nueve metro con ochenta y siete centímetro (9,87m.) el Callejón Sánchez; ESTE: en una longitud de dieciséis metros con setenta y ocho centímetros (16,78 m.) casa-quinta “Coromaga”, que es o fue de J.R.V. y OESTE: en una longitud de quince metros (15 m) con casa que es o fue de J.S.d.D. ”…
Por otra parte, alega la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, que la notificación del ciudadano R.P.G., parte actora en la presente causa, se realizo en el mes de agosto de 2007:
Ahora bien, la acción de Retracto Lega fue presentada a distribución el día 14 de diciembre de 2007 y admitida por este Juzgado el 17 de enero de 2008, es decir entre la fecha de presentación de la demanda a distribución y la fecha de protocolización del documento de venta del inmueble alquilado para uso de Clínica Dental, transcurrieron mas de diez (10) años y entre la fecha de notificación del actor y la fecha de presentación de la demanda a distribución transcurrieron mas de tres (3) meses, es decir mas de noventa (90) días.
Por lo que consideramos que no existe duda alguna sobre el vencimiento del lapso de caducidad, determinado conforme a lo establecido en el articulo 1.547 del Código Civil.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de noviembre de 2007, con ponencia de la Magistrado Dra. Y.A.P.E., ha emitido el siguiente pronunciamiento:
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.
Del análisis jurisprudencial que antecede, observa quien aquí decide que la parte actora quedó por enterada de la enajenación de la Casa-Quinta en cuestión, desde el momento en el cual recibió una comunicación suscrita por el Abogado J.D.C.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 42.032, verificado en fecha a finales de agosto de 2007, donde se le hizo saber al correspondiente arrendatario. Por tal motivo, desde ese momento hasta la fecha en la cual fue presentada la presente demanda, 14 de diciembre de 2007, transcurrieron más de los cuarenta (40) días otorgados por el supra mencionado artículo. ASÍ SE DECLARA.
En consecuencia, comparte este juzgador el criterio jurisprudencial de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, por lo que actuando conforme a los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que en el caso concreto que nos ocupa, lo procedente y ajustado a derecho resulta declarar LA CADUCIDAD de la Acción de Retracto Legal, intentada por ciudadano R.G.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-278.076. En consecuencia, SE DESECHA la demanda y se condena en costas a la actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejusdem. ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.
III
DISPOSITIVA
Con fuerza en los fundamentos precedentes, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Trànsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
CON LUGAR la caducidad de la acción de Retracto Legal, por las razones explanadas en la motiva de esta decisión.
En consecuencia, SE DESECHA la presente demanda y queda extinguido el proceso.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
A los fines de dar cumplimiento a lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Treinta (30) días del mes de julio de 2013. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ,
DR. Á.V.R..
LA SECRETARIA,
ABG. S.C..
En esta misma fecha, siendo las 2:17 P.M, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
ABG. SHIRLEY M. CARRIZALES M.
Asunto: AH1B-V-2008-000078
AVR/ SC/ maria*
