Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 24 de Marzo de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

199 y 150º

PARTE DEMANDANTE: R.C.P.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 4.477.733.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: D.R.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado, en ejercicio de la profesión, titular de la cédula de identidad Nº 4.082.662, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.146.

PARTE DEMANDADA: G.F.D.D.S. y R.B.F.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-82.200.283 y V-6.973.153, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: M.H.U. y R.T.C., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.548 y 82.590, respectivamente.

EXPEDIENTE: 9941

ACCIÓN: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

MOTIVO: apelación interpuesta por la parte demandante en contra de la sentencia dictada en fecha 30 de octubre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que declaró Con Lugar la Cuestión Previa Contenida en el Ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el presente juicio.

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demanda interpuesto en fecha 27 de noviembre de 2007, por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Distribuidor de Turno), quedando para conocer de la causa al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 01 de diciembre de 2007, mediante procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada mediante compulsas, las cuales, fueron libradas el día 19 de diciembre de 2007.

Por autos dictados en fechas 12 de marzo de 2008 y 04 de junio de 2008, el Juzgado de Cognición acordó librar nuevamente las compulsas respectivas.

En fecha 30 de julio de 2008, el alguacil titular del Tribunal de Cognición dejó constancia de la imposibilidad de citar a la parte demandada, por cuanto le fue informado que la parte Co-demandada, ciudadana G.F.d.D.S., se fue para Italia.

En fecha 06 de agosto de 2008, el Alguacil del Tribunal A-quo, manifestó su imposibilidad de la práctica de la citación de la parte Co-demandada, ciudadano R.B.F..

En fecha 26 de septiembre de 2008, la abogada R.F.T., en su carácter de apoderada judicial de la parte Co-demandada, ciudadano R.B.F.C., consignó instrumento poder que acredita su representación y asimismo se dio por citada.

Asimismo, en la misma fecha anterior, la abogada Verisa Taricani Campos, procedió a representar sin poder a la Co-demandada, ciudadana G.F.d.D.S., de conformidad con lo pautado en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, dándose por citada en la presente causa.

En virtud de ello, mediante escrito presentado en fecha 01 de octubre de 2008, la abogada R.T.C., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano R.B.F.C., por un lado y por otro lado, la abogada Verisa Taricani Campos, en su carácter de apoderada judicial conforme al artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, de la ciudadana G.F.d.D.S., procedieron a dar contestación a la demanda.

En fecha 21 de octubre de 2008, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó la anulación de las actuaciones de la abogada Verisa Taricani Campos, abogada de la parte Co-demandada, ciudadana G.F.d.D.S..

Mediante escrito presentado en fecha 24 de octubre de 2008, la abogada R.T.C., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano R.B.F.C., por un lado y por otro lado, la abogada Verisa Taricani Campos, en su carácter de apoderada judicial conforme al artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, de la ciudadana G.F.d.D.S., promovieron escrito de pruebas.

Por auto dictado en la misma fecha anterior, el Juzgado de Cognición, de conformidad con lo establecido en el artículo 217 del Código de Procedimiento Civil, dio por no admitida la representación de la abogada Verisa Taricani Campos, por carecer de facultades para darse por citada y no ser aplicable la representación sin poder para tal actuación, y se ordenó la tramitación de la citación de la ciudadana G.F.d.D.S. y oficiar a la Dirección Nacional de Identificación y Extranjería (Onidex), a los fines de la indicación del movimiento migratorio de la mencionada ciudadana.

Por auto dictado el día 30 de junio de 2009, se recibió la comunicación de la Dirección de Identificación y Extranjería (Onidex), lo cual se ordenó agregarlo a los autos.

Mediante diligencia de fecha 6 de octubre de 2009, el abogado M.H.U., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana G.F., parte Co-demandada, se dio por citada en la presente causa.

Igualmente, en la misma fecha anterior la apoderada judicial del ciudadano R.B.F.C., parte Co-demandada, se dio por citada en la presente causa.

En fecha 08 de octubre de 2009, la apoderada judicial del ciudadano R.B.F.C., parte Co-demandada, procedió a dar contestación a la demanda en la presente causa, así como también el apoderado judicial de la ciudadana G.F..

En fecha 15 de octubre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de rechazo a la cuestión previa relativa a la caducidad.

En fecha 22 de octubre de 2009, en escritos separados e individuales, la parte demandada presentó sus escritos de pruebas en la presente causa.

Por auto dictado en fecha 23 de octubre de 2009, el Juzgado de Cognición admitió las pruebas documentales por no ser manifiestamente ilegales o impertinentes salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

En la fecha antes señalada, el apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de pruebas en el presente juicio.

Por auto dictado el día 26 de octubre de 2009, el Juzgado A-quo, admitió las pruebas por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales o impertinentes salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

En la misma fecha anterior, el apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de conclusiones.

Por sentencia definitiva dictada en fecha 30 de octubre de 2009, el Juzgado A-quo, declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada atinente a la caducidad de la acción y como consecuencia de ello, se declaró extinguido el proceso.

Mediante diligencia de fecha 03 de noviembre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandante apeló de la sentencia dictada en fecha 30 de octubre de 2009.

Por auto dictado en fecha 09 de noviembre de 2009, se oyó la apelación ejercida por la parte demandante en ambos efectos

A tal efecto, subieron las actuaciones al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, quedando para conocer de la causa a este Tribunal.

Mediante auto de fecha 25 de noviembre de 2009, se fijó el lapso de diez (10) días, para dictar sentencia en la presente causa.

Posteriormente, en fecha 02 de diciembre de 2009, la apoderada judicial de la parte Co-demandada, solicitó la decisión de la presente causa por un Tribunal con jueces asociados.

En fecha 04 de diciembre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de conclusiones de la presente causa.

Por auto dictado en la fecha antes mencionada, se negó la petición de que la causa sea decidida por un Tribunal con Jueces Asociados, en virtud que tal procedimiento se ventila por el procedimiento breve, tal y como lo establece la sentencia de fecha 03 de agosto de 2007, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.

Llegada la oportunidad de decidir, el Tribunal pasa hacerlo bajo los

siguientes términos.

El recurso de apelación ejercido sometido a consideración de esta alzada, se circunscribe a determinar el fondo de la presente controversia, bajo los siguientes fundamentos:

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En el cuerpo libelar la parte demandante alegó lo siguiente:

Que la parte demandante, ciudadano C.L.d.S.S., dio en arrendamiento a la parte actora, ciudadano R.C.P.S., un apartamento ubicado en la Planta ocho (8) del Edificio denominado Residencias El Cóndor, situado con frente a la Calle Carúpano de la Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 09 de diciembre de 2003, anotado bajo el Nº 91, Tomo 53, de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría Pública.

Que el arrendador con anterioridad a la firma del contrato de arrendamiento, había contraído matrimonio civil con la ciudadana G.F.D.D.S., el cual fue celebrado el día 15 de septiembre de 1991, en Italia, la cual posteriormente fue insertada en la Jefatura Civil de la Parroquia El valle, Municipio Libertador, según acta Nº 24, de fecha 28 de diciembre de 1992.

Que, el apartamento arrendado fue adquirido por G.F.D.D.S., según documento de compra venta protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 02 de julio de 1981, anotado bajo el Nº 18, Tomo 2, del Protocolo Primero, y que para la fecha de la adquisición de la venta era menor de edad, y soltera.

Que, se pactó en el contrato de arrendamiento una duración de un (1) año fijo, prorrogable mediante nuevo acuerdo de las partes, con vigencia a partir del día 09 de diciembre de 2004.

Que, el arrendador continuó disponiendo de los depósitos, contrariando su consentimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento donde se estableció que en ningún caso se produciría la tacita reconducción, cláusula que quedó derogada por el consentimiento tácito del arrendador y por mandato legal, en virtud del congelamiento de los cánones de arrendamiento.

Que, el arrendador continuó percibiendo los cánones de arrendamiento depositados en la cuenta plazo móvil del Banco Caribe Nº 0114-0168-62-1689001390, dicha cuenta existió a partir del mes de febrero de 2007.

Que, en fecha 22 de junio de 2006, transcurrió más de dos (02) años del contrato de arrendamiento y debido a ello, el arrendatario cumplió fielmente con su obligación y que el arrendador actuó en representación de su esposa y mandante, dio en venta a la parte Co-demandada, ciudadano R.B.F.C., el apartamento arrendado por un precio de venta de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000), o su equivalente en bolívares fuertes por la nueva conversión monetaria la cantidad de cien mil bolívares fuertes (Bsf. 100.000,00), que la vendedora declaró recibir en dinero en efectivo y a su entera satisfacción.

Que, en ningún momento notificaron al ciudadano R.C.P.S., su intención de vender el inmueble, violando con ello, las previsiones establecidas en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y menos aún, después de vendido el inmueble arrendado, ni los vendedores, ni tampoco el nuevo adquirente, de la venta celebrada el día 06 de julio de 2006.

Que la mencionada venta carece de efecto alguno y es inexistente por cuanto: en primer lugar, no tenía el arrendador, ningún poder de la vendedora para efectuar tal negocio y en consecuencia no se ha expresado el consentimiento de la vendedora en tal resolución, en segundo lugar, porque la venta del apartamento se derivó, además del traslado de la propiedad al comprador, un consecuencial derecho de subrogación arrendaticia a favor de su mandante y arrendatario, de modo que el contrato no podía resolverse sin la anuencia o consentimiento de la parte actora, en tercer lugar, porque el negocio de resolución de la venta, solo perseguía un fin fraudulento y no era otro que el de perjudicar y obstaculizar el ejercicio del derecho de subrogación arrendaticia de la parte demandante, e inducir al engaño a las autoridades jurisdiccionales.

Que, la parte demandada se le presente como un típico fraude continuo y manifiesto, en contra de los legítimos derechos del inquilino.

Que, el aparente comprador solicitó en fecha 11 de julio de 2007, a través del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la notificación a la parte demandante informándole que había adquirido el apartamento arrendado, por el precio de cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 400.000.000,00), o en su equivalente en bolívares fuertes la cantidad de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bsf. 400.000,00).

Fundamenta la presente pretensión en los artículos 151, 155, 773 y 780, 1.614, 1.159 y 1.166, del Código Civil; 38, 42, 43, 44, 47 y 48 literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, la demandada argumentó en su contestación de la demanda lo siguiente:

Ccomo primer punto, alegó la caducidad de la acción ejercida por retracto legal arrendaticio, desde la fecha alegada en el libelo que se produjeron los hechos que originan la pretensión de retracto, hasta la fecha de presentación del libelo de la demanda, mas el tiempo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Que, se procedió a ofrecer en venta el inmueble por un monto de cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 400.000.000), o en su equivalente en bolívares fuertes cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bsf. 400.000,00).

Que la notificación fue recibida por la madre de la parte demandante y a partir de tal notificación comenzó a transcurrir el plazo de 15 días calendarios consecutivos para que el arrendatario aceptara la oferta de venta que le fuera practicada, manifestando asimismo, que se transcurrió íntegramente sin que la parte actora manifestara su voluntad de adquirir el inmueble que ocupa como arrendatario.

Que, vencido el plazo indicado antes señalado, procedió a dar en venta al ciudadano R.B.F.C., la cantidad ofrecida es por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs. 400.000,00), dejando constancia que el apartamento objeto de la venta, se encontraba arrendado.

Que, el nuevo propietario procedió a notificar a la parte demandante de la venta realizada y de que el contrato de arrendamiento le había sido cedido a los fines de que procedieran los pagos de los cánones de arrendamiento con la debida cualidad e interés.

Que, en fecha 11 de julio de 2007, comenzó el plazo de cuarenta (40) días calendario para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio a que se refiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que como segundo punto, negó rechazó y contradijo que el poder otorgado por la ciudadana G.F. al ciudadano C.L.D.S.S., hubiese sido insuficiente para efectuar los actos y negocios jurídicos que el apoderado ejecutó en nombre de su mandante y se detallan en el libelo de la demanda y que la prueba de ello se verifica en el otorgamiento de documentos públicos de venta, revocatoria de venta y notificaciones judiciales, los cuales han sido debidamente inscritos en el registro público.

Negó, rechazó y contradijo el efecto jurídico pretendido en el numeral segundo del petitorio del libelo de demanda, el cual la parte demandante pretendió que los demandados convengan en que está vigente y surte plenos efectos legales por la cantidad de cien millones de bolívares (100.000.000), o en su equivalente en bolívares fuertes por la cantidad de cien mil bolívares fuertes (Bsf. 100.000,00).

Que como tercer punto, por cuanto se trata de documentos públicos registrados sobre los cuales, las partes no pueden ni que quisieran convenir en su nulidad por cuanto sería contrario al orden público, y como se alegaron de documentos registrados por ante la oficina y funcionario autorizado por la Ley.

Que como cuarto punto, negó, rechazó y contradijo que la demanda interpuesta sea procedente y solicitó sea declarada sin lugar en primer término porque la acción ejercida ha caducado, es decir ha sido interpuesta una vez consumado el plazo de caducidad, pero no solo por ello la acción es improcedente y debe ser declarada sin lugar sino que también es improcedente en derecho por cuanto no existen hechos que constituyan el presupuesto de aplicabilidad establecido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Que, como quinto punto, solicitó sea declarada sin lugar la presente demanda con todos los pronunciamientos de Ley.

Ahora bien, tomando en consideración los hechos narrados en el libelo de la demanda junto con la contestación de la demandada, concluye esta Alzada que ambas partes admitieron la situación relacionada en la existencia de la relación arrendaticia, así como también el poder que le confirió la ciudadana G.F.D.D.S., a su cónyuge, ciudadano C.L.d.S.S., a los fines de representarla en la venta del bien inmueble, el cual significa que tales hechos no son objeto de prueba y así se establece.

Así las cosas, pretendido el Retracto Legal Arrendaticio, por lo que las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicha controversia, y a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones este Juzgador pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto:

DE LAS PRUEBAS:

La parte actora junto al libelo de la demanda presentó lo siguiente:

• Marcado como “Anexo 1”, copia certificada del poder especial, la cual confirió a los abogados D.R.A. y M.R.A., para su representación, registrado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso, se da por reconocido y en consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado como “Anexo 2”, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por las partes actuantes en la presente controversia. Por cuanto ambas partes aceptaron que el mencionado contrato de arrendamiento fue celebrado por las partes, es por lo que se tiene como un hecho admitido. Así se establece.

• Marcado como “Anexo 3”, copia certificada del acta de matrimonio llevado a cabo en Italia, lo cual fue interpretado al idioma Castellano y legalizado por ante la Jefatura Civil de la Parroquia el Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, en la cual, la parte demandante pretende demostrar que el ciudadano C.L.d.S.S., para el momento de efectuarse el contrato de arrendamiento, ya se encontraba casado con la ciudadana G.F.D.D.S.. Dicha instrumental fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado como “Anexo 4”, copia certificada del documento de compra venta del bien inmueble objeto de la controversia, la cual fue comprado por la ciudadana G.F.Z., parte Co-demandada, protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 02 de julio de 1981, bajo el Nº 18, Tomo 2, del Protocolo Primero. Dicha documental fue presentada por la parte demandante a la parte demandada, a los fines de demostrar la propiedad del bien inmueble que ostenta la parte arrendadora y, por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado como “Anexo 5”, copia simple del documento de condominio registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto este Juzgado considera que no guarda relación con el “thema decidendum”, es por lo que se desecha la presente prueba. Así se establece.

• Marcado como “Anexo 6”, copia certificada del instrumento poder conferido al cónyuge, ciudadano C.L.d.S.. Dicho instrumento es un hecho admitido por las partes actuantes en el presente proceso, en virtud del cual ambas partes alegaron la existencia del poder especial que le fue conferido al ciudadano C.L.d.S., por su cónyuge, a los fines de la venta del bien inmueble. Así se establece.

• Marcado como “Anexo 7”, copia certificada el expediente Nº 2007-0284, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativo a las consignaciones arrendaticias. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, a los fines de demostrar que la arrendataria cancela los cánones de arrendamiento y, por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso, se da por reconocido y en consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado como “Anexo 8”, original de comprobantes correspondientes a depósitos en la cuenta Banco del Caribe C.A., a favor de la parte arrendadora, cónyuge, mandatario de la propietaria del inmueble. Dichas instrumentales fueron presentados a la parte demandada, a los fines probar el pago de los cánones de arrendamiento, no obstante ello, al tratarse de instrumentos privados emanados de tercero, los mismo debieron ser promovidos conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de trámite, en consecuencia, se desechan estos instrumentos. Así se establece.

• Marcado como “Anexo 9”, copia certificada del documento de compra-venta protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 06 de julio de 2006, bajo el Nº 12, Tomo 02, del Protocolo Primero, de la venta efectuada por la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00), o en su equivalente en bolívares fuertes (Bsf. 100.000,00). Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, a los fines de probar la venta, la cual fue perfeccionada y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso, se da por reconocido y en consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado como “Anexo 10”, copia certificada de la resición del documento de compra-venta, protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta, Estado Miranda, anotado bajo el Nº 14, Tomo 2, Protocolo Primero, de fecha 03 de octubre de 2006. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, a los fines de demostrar la extinción del contrato de venta de la demandada, de la venta efectuada sin conocimiento previo de la parte demandante y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso, se da por reconocido y en consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.

• Marcado como “Anexo 11”, copia simple de la solicitud de notificación judicial llevada a cabo por la parte demandada, por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento celebrado el día 09 de diciembre de 2003. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso, se tiene como fidedigna y en consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado como “Anexo 12”, copia certificada del documento de venta por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 04 de mayo de 2007, bajo el Nº 9, Tomo 4, Protocolo Primero, por la cantidad de cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 400.000.000), o en su equivalente en bolívares fuertes la cantidad de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bsf. 400.000,00). Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachado de falso, se da por reconocido y en consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado como “Anexo 13” copia simple de la solicitud de notificación judicial presentado por el ciudadano R.B.F.C., parte Co-demandada, manifestando la adquisición por venta del bien inmueble por la cantidad de cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 400.000.000,oo), o en su equivalente en bolívares fuertes la cantidad de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bsf. 400.000,00). Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso, se dan por fidedignas y por reconocido y en consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.

En el lapso probatorio promovió:

• En el Capitulo Primero, referente a las documentales aportadas conjuntamente al libelo de la demanda, la parte demandante ratificó y promovió las documentales señaladas como anexos Nros. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, y 13. Las mencionadas documentales fueron presentadas a la parte demandada, de las cuales este Tribunal ya se pronunció anteriormente.

• Con respecto al numeral “14”, la parte demandante en el lapso de promoción y evacuación de pruebas, promovió copias certificadas de las actuaciones del expediente Nº 2007-0284, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, referentes a las consignaciones arrendaticias. Dicha documental fue presentada a la parte demandada, a los fines de probar el pago de los cánones de arrendamiento y por cuanto no la impugnó, ni tachado de falso, se dan por reconocido y en consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

Por su parte, la demandada en el lapso de contestación a la demanda promovió lo siguiente:

• Marcado con la letra “A”, copia certificada del instrumento poder protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre, Estado Miranda en fecha 09 de mayo de 2005, bajo el Nº 38, Tomo 2, Protocolo Tercero. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandante, a los fines de probar la cualidad del ciudadano C.L.D.S.S., para la venta del bien inmueble objeto de la presente controversia, y por cuanto la parte demandante también lo alegó y probó en autos se tiene como un hecho admitido por las partes. Así se establece.

• Marcado con la letra “B”, copia certificada del documento de venta protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 12, Tomo 02, Protocolo Primero, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00). Dicho instrumento fue presentado a la parte demandante, a los fines de probar que contiene la respectiva nota marginal de rescisión bilateral, consignado bajo los folios 245 hasta el 250, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso, se da por reconocido y en consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado con la letra “C”, copia certificada del documento de rescisión del contrato de venta, registrada por el Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 14, Tomo 02. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandante, a los fines de probar inexistencia absoluta de la venta anteriormente mencionada y también la inexistencia de cualquier lesión o daño que se haya podido causar, ni tachó de falso, se da por reconocido y en consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado con la letra “D”, copia certificada del documento de compra-venta, registrada por el Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 09, Tomo 04, Protocolo Primero. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandante, a los fines de probar la venta del bien inmueble objeto de la presente controversia por la cantidad de cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 400.000.000), o en su equivalente en bolívares fuertes cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bsf. 400.000,00) y que se le ofreció en venta al arrendatario en las mismas condiciones que al tercero-demandado, y por cuanto no la impugnó, ni tachado de falso, se da por reconocido y en consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado con la letra “E”, original de Notificación Judicial practicada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandante, a los fines de probar la practica de la notificación judicial, referente a la voluntad del arrendador de la no renovación del contrato de arrendamiento, y por cuanto no la impugnó, ni tachado de falso, se da por reconocido y en consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

En el lapso probatorio promovió se limitó a promover el mérito de los autos.

CAPITULO II

MOTIVA

Consideraciones para decidir:

PREVIO

DE LA CADUCIDAD

Consta al folio 415 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de octubre de 2009, mediante la cual, declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, que intentara el ciudadano R.C.P.S., en contra de los ciudadanos G.F.d.D.S. y R.B.F.C., bajo los siguientes términos:

….OMISSIS….

“Tanto de la norma supra transcrita como de la sentencia parcialmente invocada resulta palmario que la acción de retracto debe ser ejercida por el arrendatario dentro de los 40 días continuos a contar desde el momento en que tiene conocimiento de la venta; y, comoquiera que en el presente caso ha quedado plenamente probado que el demandante (arrendatario) tuvo conocimiento de la venta el 11 de julio del año 2007, cuando fue notificado por el nuevo adquirente, a través del Juzgado Decimoctavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial habiéndose propuesto la demanda en fecha 27 de noviembre el año 2007, tal y como se evidencia del sello colocado por el distribuidor (reverso del folio 20), esto es en el día 138 cuando había transcurrido holgadamente el lapso de los 40 días, resulta forzoso declarar PROCEDENTE LA CADUCIDAD aducida por la parte demandada. Así se decide.

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, declaró procedente la defensa de caducidad invocada por la parte demandada, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones en base a la existencia de un requisito indispensable en materia de Retracto Legal Arrendaticio, contenido en el artículo 47 de al Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es el siguiente:

El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

Asimismo, según sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de mayo de 2005, partes Regalos Coccinelle C.A., contra Inversora El Rastro C.A., y otro, estableció lo siguiente:

Para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente el que tenga derecho a retener y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, será de cuarenta días contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación

.

Es necesario acotar, que el anterior criterio fue revisado por la Sala Constitucional del tribunal Supremo de Justicia, en fecha 31 de julio de 2007, expediente 05-1774, mediante el cual se determinó que el criterio establecido en la Sala de Casación Civil, no era aplicable a ésa sentencia, manteniendo incólume el mismo respecto al las sentencias que se dictaren en el futuro.

Ahora bien, es necesario señalar que conforme a lo decidido por el aquo, la caducidad operó como consecuencia de la determinación efectuada respecto al tiempo transcurrido entre la notificación efectuada por uno de los codemandados de la segunda venta y la fecha en la cual se presentó la demanda de retracto legal, tomando en consideración que al existir un lapso de tiempo superior a los cuarenta días, debía declarar consumado el lapso y por tanto caduca la acción de retracto.

Ello así, se debe acotar que la caducidad es un termino fatal, reduce inexorablemente el tiempo para el ejercicio de un derecho, al tiempo que el legislador determina o al que las partes han tenido soberanamente a bien establecer y produce la pérdida irreparable del derecho que se tenía para ejercer la acción por el transcurso del tiempo útil para hacerla valer, ya que el término está tan identificado con el derecho, que transcurrido aquél, se produce la extinción de éste. (Corte Superior tercera en lo Civil y Mercantil de la Primera Circunscripción Judicial, sentencia de fecha 29 de octubre de 1957.

De otra parte, la recurrente señala que el aquo erró al interpretar su pretensión, pues lo que solicita o demanda, no es la nulidad de la segunda de las ventas efectuadas, sino la primera efectuada en su decir, por un precio vil, (BsF. 100.000,00) y que al no ser notificada de dicha operación, tiene ella el derecho de subrogarse de la misma y bajo los mismos términos y condiciones, por lo que concluye que nada tiene que ver la notificación efectuada respecto a la segunda venta, pues esta, según afirma, será nula toda vez que se subrogue en los derechos de la primera venta.

En otro orden de ideas, observa este Tribunal Superior que la actora en su escrito libelar no expresa en que momento se dio por enterada de la primera de las ventas efectuadas, manifestando que al no haber sido notificada no corre el lapso de cuarenta días a que se refiere el criterio jurisprudencial respectivo, siendo este hecho de primordial importancia para determinar la procedencia de la caducidad opuesta, y por lo tanto, de debe tomar en consideración lo elementos probatorios válidos producidos dentro del proceso para establecer los hechos de manera soberana.

Adicionalmente a ello, se advierte que el recurrente pretende subrogarse en la venta que fue declarada sin efecto entre las partes, dándole con ello validez a un instrumento que jurídicamente no existe pues al ser rescindido de mutuo acuerdo, la posición jurídica de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda de retracto convencional dejó también de existir, pero en todo caso, se aprecia que conforme lo estableció el aquo y admitió el actor, la notificación de venta del inmueble, (la segunda venta) se efectuó en fecha 11 de junio de 2007, interponiendo demanda en fecha 27 de noviembre del mismo año, transcurriendo entre una fecha y la otra 138 días continuos, de modo que la única referencia indubitable para establecer el lapso de conocimiento es la de la notificación antes indicada y nada probó el actor que apoyaran sus alegatos, puesto que de la redacción del libelo se colige que el actor considera –erróneamente- que no existe lapso de notificación de la primera de las ventas al no haber sido notificado de ella, deducción a la que llega omitiendo deliberadamente el hecho que la jurisprudencia patria a resuelto en el sentido de que al no existir notificación conforme a lo ordenado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corre el lapso de caducidad a partir del momento que el arrendatario se entera de la venta efectuada, pues el propio artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, remite a lo dispuesto en el Código Civil, en todas las situaciones no previstas en dicho título. Así, se aprecia que por aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios respecto al retracto legal arrendaticio, el lapso de caducidad para ejercer este derecho es de cuarenta días contados a partir del momento en que el arrendatario con tal derecho se entera de la venta efectuada.

En consecuencia de lo anterior, resulta forzoso para este Tribunal Superior confirmar la sentencia recurrida en los mismos términos en que fue dictada. Así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, la apelación intentada por la parte demandante, ciudadano R.C.P.S., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 30 de octubre de 2009, que declaró CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 10º DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO opuesta por la parte demandada atinente a la CADUCIDAD DE AL ACCIÓN, la cual se DESECHÓ LA DEMANDA y se declaró EXTINGUIDO EL PROCESO.

SEGUNDO

SE CONFIRMA, la sentencia de fecha 30 de octubre de 2009, dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda intentada por la parte demandante, ciudadano R.C.P.S., en contra de la parte demandada, ciudadanos G.F.d.D.S. y R.B.F.C., por la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio.

CUARTO

Se DECLARA con lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346.10 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se declara la CADUCIDAD de la acción ejercida por el ciudadano R.C.P.S., contra los ciudadanos G.F.d.D.S. y B.F.C..

SEXTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, vencida en el presente proceso.

SEPTIMO

Remítase el presente expediente al Tribunal aquo, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de marzo de dos mil diez (2010). Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación. Cúmplase.

El Juez,

V.J.G.J..

El Secretario,

Abg. Richars D.M..

En esta misma fecha, siendo las doce del medio día (12:00 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° 9941, como quedó ordenado.

El Secretario,

Abg. Richars D.M..