Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 12 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. N° CB-08-0896

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: R.R.G. y L.D.D.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 216.527 y 903.592, en ese mismo orden.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: A.F.P., G.M.D.A.D.S. y J.C. RONDON CRESPO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.683, 56.587 y 354, en ese mismo orden.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.963.192, 16.877.005, 16.877.004 y 17.705.709, respectivamente, herederos universales del difunto M.G.G., titular de la cédula de identidad No. 4.087.203.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.J.M., M.V.E. y V.D.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.696, 26.461 y 48.528, respectivamente.

TERCEROS INTERVINIENTES: R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 18.713.142 y 15.148.506, en ese mismo orden.

APODERADOS JUDICIALES DE LOS TERCEROS INTERVINIENTES: J.F.S.L. y A.M.A.M., abogados en ejercicio, respectivamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.664 y 61.699.

MOTIVO: CAUSA PRINCIPAL: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

RECONVENCIÓN: DAÑOS y PERJUICIOS

TERCERÍA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

ANTECEDENTES EN ALZADA

Conoce éste Juzgado Superior del presente asunto, en virtud de la decisión de fecha 22 de mayo de 2.008, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que casó de oficio la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 08 de mayo de 2.006, y ordenó al Juez que resultara competente dictar nueva decisión acogiendo el criterio establecido en el referido fallo casacional.

En el citado fallo se dejo establecido respecto la falta de pronunciamiento lo siguiente:

… De las anteriores transcripciones se desprenden las siguientes circunstancias: 1) el hecho afirmado por el demandante en tercería de haber celebrado con los propietarios del inmueble objeto del juicio principal, un contrato de opción de compra venta; 2) que con motivo del mismo, los terceros intervinientes entregaron a los vendedores ciertas cantidades de dinero, las cuales serían imputadas al precio definitivo de venta; 3) que la existencia del contrato de opción de compra venta fue expresamente reconocida por los demandados en tercería, y jamás negaron estos haber recibido las cantidades indicadas por los terceros en su demanda; 4) que la sentencia recurrida declaró la nulidad de dicha negociación por haberse realizado contraviniendo la disposición contenida en el ordinal 4° del artículo 541 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, sin prejuzgar sobre el fondo de lo decidido por el tribunal de alzada, la Sala observa que en el presente caso existe un hecho cierto que forma parte de la pretensión principal de los terceros intervinientes, y sobre el cual, no hubo resolución en el referido fallo, como lo es el destino de las cantidades de dinero entregadas a los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. con motivo de la celebración del contrato de opción de compra venta cuya nulidad fue declarada.

La nulidad del referido contrato por las causas que en esta ocasión no le corresponde examinar a la Sala, amerita necesariamente un pronunciamiento sobre las consecuencias que la misma trae, y más aun cuando se verificó una circunstancia no desconocida como lo fue el pago de sumas de dinero.

Ello guarda relación con el principio de exhaustividad, que impone a los jueces la obligación de pronunciarse sobre todo lo que forma parte tanto de la pretensión, como de las excepciones opuestas, para hacer del fallo un instrumento congruente que se baste por si solo. …omissis…

Ello conlleva a esta Sala a declarar el fallo incongruente, y por lo tanto declarar de oficio la nulidad del mismo, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión. Así se decide.

En fecha 28 de julio de 2.008, éste Tribunal le dio entrada al expediente asignándole el No. CB-08-0896 de la nomenclatura interna de éste despacho judicial, procediendo a abocarse al conocimiento de la causa quien suscribe; asimismo, a fin de dar cumplimiento a lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº 155, de fecha 24 de marzo de 2000, relativo a la notificación del abocamiento, en los procedimientos que se encuentren paralizados, se ordenaron las correspondientes notificaciones, a fin de que comenzara a computarse el lapso previsto en el tercer aparte del artículo 522 del Código de Procedimiento Civil; verificada la última de éstas, las partes dispondrían de un lapso de tres (3) días de Despacho, a los fines a los que se refiere el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil (folios 411, de la pieza Nº 5 del expediente).

Efectuadas las notificaciones correspondientes, comenzó el lapso de cuarenta (40) días continuos para dictar el fallo correspondiente.

Ahora bien, por cuanto no fue posible proferir la decisión de mérito en el lapso legal correspondiente, en razón del cúmulo de trabajo existente en este Tribunal; en ésta oportunidad, estando fuera del referido lapso, ésta sentenciadora pasa a hacerlo en los siguientes términos:

TRAMITACION EN LA PRIMERA INSTANCIA

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios presentado en fecha 22 de agosto de 1.997 (folios 01 al 03 ambos inclusive), por los abogados I.C.G. y F.A.R.S. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.516 y 2.796, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., ante el JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

En fecha 03 de octubre de 1.997 (folio 123), el JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes de la constancia en autos de efectuada su citación a los fines de que diera contestación a la demanda.

En fecha 23 de julio de 1.998 (F. 136 al 137), la parte actora reformó la demanda en la siguiente forma:

…REFORMO LA DEMANDA INTENTADA POR MIS PATROCINADOS EN CONTRA DEL CIUDADANO M.G.G., EN LOS TERMINOS SIGUIENTES:

1.- EL ULTIMO PARRAFO, DE LA NARRATIVA DE LOS HECHOS, QUEDA REFORMADA DE LA SIGUIENTE MANERA:

EN V.D.L.M.D.C.M. GIANI GALLI, SOLICITO QUE LA PRESENTE DEMANDA SEA INCOADA EN CONTRA DE SU VIUDA LA CIUDADANA M.L.L.D.G., QUIEN ES VENEZOLANA, DE ESTE DOMICILIOY TITULAR DE LA CEDULA DE IDENTIDAD No.: V- 5.963.192 Y DE SUS HEREDEROS CONOCIDOS Y/O DESCONOCIDOS POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

2.- EN EL PETITORIO, PRIMER PARRAFO, QUEDA REFORMADO DE LA SIGUIENTE MANERA:

SOLICITO SE CONDENE A LA CIUDADANA M.L.L.D.G. O EN SU DEFECTO A SUS HEREDEROS CONOCIDOS O DESCONOCIDOS AL PAGO DE LAS MENSUALIDADES INSOLUTAS, LAS CUALES HASTA LA FECHA MAS LOS INTERESES SE CALCULAN SOBRE UN MONTO DE TRES MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.165.400,00).

3.- AGREGAR AL PETITORIO, SEA ACORDADA LA MEDIDA DE SECUESTRO, TAL COMO LO ESTIPULA EL ARTÍCULO 599 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO EN LO CIVIL (SIC), EN SU ORDINAL SIETE (7).

EN TODO LO NO REFORMADO QUEDA EN PLENA VIGENCIA EL LIBELO ORIGINAL, QUE CONJUNTAMENTE CON LA PRESENTE REFORMA, COMPRENDE EL LIBELO DE DEMANDA INCOADO DE MIS REPRESENTADOS EN CONTRA DE LA CIUDADANA M.L.L.D.G. Y DE LOS HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS DEL FINADO M.G.G.. PIDO RESPETUOSAMENTE QUE SE ADMITA LA PRESENTE REFORMA…

En fecha 10 de agosto de 1.998, el Tribunal de la causa dictó auto admitiendo la reforma del libelo de demanda (F. 138 de la pieza No. 1).

En fecha 02 de agosto de 1.999, la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil inherente a la prejudicialidad administrativa atinente al derecho de preferencia a que se refieren los artículos 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, consignando a tal efecto copia del expediente 85.834-1 de la nomenclatura de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano contentiva del Resuelto No. 2505 de fecha 15 de julio de 1.996 (F. 189 al 245 ambos inclusive de la pieza No. 1).

En fecha 22 de septiembre de 1.999, el apoderado judicial de la parte demandada ciudadana M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., procedió a promover pruebas en la articulación probatoria de ocho días a que se refiere el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, promoviendo a tal efecto:

Mediante auto de fecha 28 de septiembre de 1.999, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada (F. 249 de la pieza No. 1).

Mediante decisión de fecha 20 de septiembre del año 2.000, el Tribunal de la Causa dictó fallo interlocutorio con relación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, declarando CON LUGAR la misma; declarando en consecuencia la suspensión del procedimiento en el estado de emitir sentencia definitiva hasta tanto constara en autos la resolución de la Cuestión Prejudicial que deba influir en la decisión del presente proceso (F. 259 al 263 ambos inclusive de la pieza No. 1).

Mediante escrito de fecha 01/11/2.000, la representación judicial de la parte actora solicitó al Tribunal de la causa declarara la confesión ficta de la parte demandada en el presente asunto por no haber dado contestación a la demanda y solicitó se librara cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 20 de septiembre de 2.000 exclusive hasta el día 08 de marzo de 2.001 inclusive(F. 270 al 272 de la pieza No. 1).

En fecha 01 de marzo de 2.001, los ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H. incoaron ante el A quo demanda de tercería contra la parte actora y demandada (F. 01 AL 06 de la pieza No. 5)

Asimismo se aprecia que en fecha 04 de mayo de 2.001, el Tribunal de la Causa admitió la demanda de tercería (F. 23 de la pieza No. 5).

En fecha 28 de septiembre de 2.001, los co-demandados dieron contestación a la demanda y reconvinieron (F. 291 al 300 de la pieza No. 1).

Mediante auto de fecha 19 de octubre de 2.001, fue admitida la reconvención planteada por la parte demandada (F. 426 de la pieza No.1).

Mediante escrito de fecha 31 de octubre de 2.001, la parte actora-reconvenida dio contestación a la reconvención propuesta por su contraparte (F.429 al 439 ambos inclusive de la pieza No. 1).

En fecha 05 de noviembre de 2.001, la parte actora promovió pruebas (F. 440 al 441 ambos inclusive de la pieza No. 1).

En fecha 07 de noviembre de 2.001, los abogados J.J.M. y V.D. en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada procedieron a dar contestación a la demanda de tercería (F.36 al 40 ambos inclusive de la pieza No. 5)

En fecha 14 de noviembre de 2.001, la parte demandada promovió pruebas (F. 446 al 453 ambos inclusive de la pieza No. 1).

En fecha 26 de noviembre de 2.001, fueron evacuadas las pruebas de testigo promovidas por la representación Judicial de la parte actora (F. 455 al 460 ambos inclusive de la pieza No. 1).

En fecha 25 de enero de 2.002, la representación judicial de los terceros intervinientes solicitan sea declarada la perención de la instancia (F. 462 al 466 ambos inclusive de la pieza No. 1).

En fecha 30 de enero de 2.002, los apoderados de la parte actora presentaron escrito de contestación a la demanda de tercería (F. 51 al 58 ambos inclusive de la pieza No. 5).

Mediante diligencia de fecha 13 de diciembre de 2.002, los actores en el juicio principal ciudadanos R.R.G. Y L.D.D.R. alegaron que tanto su contestación de la tercería como la de los co-demandados en tercería ciudadanos M.L.G.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. era nula y extemporánea (F. 84 y Vto. de la pieza No. 5).

En fecha 13 de diciembre de 2004 el Tribunal de la causa dictó dos fallos, a saber: sentencia definitiva sobre la causa principal y sentencia de fondo sobre la tercería incidental (F. 10 al 30 ambos inclusive de la pieza No. 2 y F. 113 al 124 ambos inclusive de la pieza No. 5 respectivamente).

DE LA SENTENCIA DEFINITIVA RECURRIDA

En fecha 13 de diciembre de 2.004, el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva con relación a la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, en los siguientes términos (F. 10 al 30 de la pieza No. 2).

…Solicita la parte actora en su libelo de demanda que sea declarada la Resolución del Contrato por cuanto alega el incumplimiento por parte del arrendador se su obligación arrendaticia de pagar puntualmente el canon de arrendamiento. Por su parte el arrendatario (sus causantes) aduce tener derecho a la prorroga legal, y además pretende hacer valer la resolución administrativa dictada por la Dirección Administrativa de Inquilinato del Departamento de Desalojos y Sanciones Nro. 2505 de fecha 15 de julio de 1996, mediante la cual se declaró con lugar su solicitud de preferencia inquilinaria.-

Observa este Tribunal a los fines de determinar la naturaleza de la relación arrendaticia; que las partes reconocieron sin contención alguna, la vigencia del contrato de arrendamiento consignado como documento fundamental de la demanda por la parte actora, por lo que al no encontrarse discutido dicho punto, se declara fuera de la litis, y así se determina.-

La parte actora solicita concretamente sea declarada la Resolución de dicho contrato de arrendamiento en base a la CLÁUSULA NOVENA la cual estipula textualmente lo siguiente: “La falta de pago de una mensualidad vencida o el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas establecidas en este documento, resuelve de pleno derecho este contrato, pudiendo “EL ARRENDADOR” o quien sus derechos represente, ocurrir a la vía judicial para la desocupación del inmueble… (omissis)”.

Ahora bien; de la cláusula anteriormente transcrita se desprende que las partes acordaron la resolución de pleno derecho, por la falta de pago de una mensualidad, lo cual para la época de la firma del contrato es decir el 13 de marzo de 1989, se encontraba ajustado a derecho, puesto que el DECRETO LEGISLATIVO SOBRE DESALOJO DE VIVIENDAS, en su artículo 1º literal a) establecía textualmente: Sólo podrá solicitar y acordarse validamente la desocupación de casa: a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha del vencimiento. (omissis).-

Es decir, que la sola falta de pago de uno de los cánones de arrendamiento acordados por las partes, se constituía como causal suficiente de desalojo, por lo que la cláusula novena del contrato en nada desmejoraba las condiciones establecidas por la ley a favor del arrendatario, para la época, sin embargo, como para la fecha actual, la ley aplicable al caso; prescribe que se declarará la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago, cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos(2) o mas cánones de arrendamiento consecutivos, y siendo que en materia arrendaticia las normas son de estricta observancia por ser de orden público; a los fines de resolver la presente controversia se desconoce dicha cláusula en cuanto al tiempo para la falta de pago, y se aplicará lo establecido en la ley, es decir la falta de pago de dos o mas cánones de arrendamiento consecutivos. Y así se establece.-

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.264 ejusdem; el cual estipula que las obligaciones deben ser cumplidas tal como fueron contraídas, queda revisar entonces si el arrendatario cumplió con su carga de probar los pagos de los cánones reclamados por el actor, lo cual alega en su contestación de la demanda haber pagado conforme, siendo que de la revisión exhaustiva del cúmulo probatorio, se desprende que no consta en el expediente los comprobantes de pago referentes a los meses de enero hasta julio (ambos inclusive) del año 1997, haciendo entonces que este Tribunal concluya forzosamente en base a las pruebas aportadas, que el demandado no logró probar el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias de pagar el canon de arrendamiento tal como fuera estipulado, en consecuencia, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, que señalan que las partes tienen el deber de probar sus respectivas afirmaciones, concluimos que la parte accionada en este proceso al oponer la excepción de pago, debió consignar en autos la prueba del mismo, es decir, las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero a Julio del año 1997, ambos inclusive, meses que alega la demandante están insolutos haciendo que la pretensión del actor de solicitar la resolución del contrato se encuentre suficientemente probada y ajustada a derecho, por lo cual la misma es procedente. Y así se decide.-

En cuanto al alegato del demandado, de encontrarse amparado tanto por la preferencia oferticia como por la prorroga legal, al respecto considera este Tribunal que en virtud de la transición legislativa que se presentó en el ínterin del juicio al entrar en vigencia la nueva ley que rige la materia arrendaticia el día 01 de enero del 2000, se presente una coalisión entre ambos derechos invocados por el arrendatario, es decir, la preferencia oferticia y la prorroga legal, lo cual a tenor de los establecido en el artículo 88 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que dice textualmente: “Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, lo que le sea aplicable”, por lo que este Tribunal considera que el derecho vigente y aplicable a este caso específico se corresponde con la prórroga legal y no con la preferencia arrendaticia.

Habiendo sido entonces aclarado lo anterior, este Tribunal observa en el caso específico y de conformidad con lo estipulado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 40 el cual dice: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”, que al haber quedado determinado para este Tribunal, el incumplimiento de los pagos de dos o mas cánones de arrendamiento consecutivos; lo cual constituye una obligación para el arrendador, tanto contractual como legal, queda igualmente desechada la pretensión de la parte demandada de asirse del derecho a la prorroga legal, por lo que consecuencialmente debe hacer entrega inmediata del inmueble arrendado. Y así se declara.-

En cuanto a la solicitud explanada por la parte actora de que declarara igualmente la resolución del contrato por el deterioro sufrido por el inmueble lo cual en base a la cláusula 8va. Y 10ma., del contrato de arrendamiento la cual a los fines damos por reproducidas en el presente fallo del contrato que consta en autos, observa este Tribunal que la parte actora no logró probar fehacientemente el deterioro supuestamente sufrido por el inmueble y siendo que las partes tienen la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y de que la labor del Juez se circunscribe a declarar con lugar solo las pretensiones de las cuales conste en actas plena prueba de lo alegado, esta Sentenciadora concluye que la presente pretensión es improcedente por no haber sido probada, y así se decide.-

También solicita la parte actora en su reforma al libelo de la demanda, que le sean cancelados los cánones de arrendamiento insólitos lo cual asciende a la cantidad de TRES MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 3.165.400,00); siendo que el artículo 1264 del Código Civil; establece claramente que puede ser solicitado el pago de los daños y perjuicios a que haya lugar juntamente con el ejercicio de la acción por resolución de contrato, por lo que en este caso nada impide a este Tribunal declarar con lugar la pretensión del actor de que se le acuerde el pago de las cantidades de dinero adeudadas por el arrendatario con motivo de los cánones insolutos, vista la comprobación en autos de la falta de pago de los cánones de arrendamiento reclamados por el actor, razón por la cual se declara con lugar la presente pretensión. Y así se decide.-

Finalmente y en cuanto al pago de los daños y perjuicios reclamados con razón del deterioro sufrido por el inmueble, observa esta Juzgadora que aunque a tenor de lo establecido por el artículo 1.167 (sic) el cual dice textualmente que: puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

, no es menos cierto que la parte actora y de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, debió probar en autos sus afirmaciones de hecho, es decir, demostrar las condiciones en que el inmueble se encontraba por descuido en las obligaciones de mantenimiento del mismo propias del arrendatario; luego de la minuciosa revisión de autos, se concluye que la parte actora no cumplió con su deber de probar lo afirmado, tal como se estableciera anteriormente; en consecuencia, la acción de indemnización de daños y perjuicios con motivo del deterioro del inmueble, es igualmente improcedente Y así se declara.-

DE LA RECONVENCIÓN

En la debida oportunidad legal paralelo, la parte demandada plantea la reconvención alegando que la parte actora en base a falsas, maliciosas y fraudulentas actuaciones, logró que fuera decretada y ejecutada una “ilegal medida de secuestro inmobiliario y de desalojo inquilinario” (copia textual del libelo); siendo que el mismo aduce encontrarse en estado de plena solvencia en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento que alega la actora reconvenida están insolutos; por lo que, en vista de dicho despojo ilícito solicita la demandada reconvincente se le indemnice por los daños y perjuicios morales sufridos por ésta.

Al respecto observa quien aquí decide, que habiendo sido demostrada la falta de pago de mas de dos cánones de arrendamiento consecutivos en la presente demanda por parte del reconvincente, y en consecuencia la procedencia de la acción incoada en su contra queda más que legitimada la declaratoria de la medida cautelar de secuestro que por demás no puede ser calificada de ilegal en virtud de que la misma es una potestad del Juez, proveniente de la ley, a los fines de evitar la futura inejecución del fallo, y que previa revisión de los requisitos de procedencia y una vez decretada, el afectado por la medida puede oponerse a la misma y ejercer contra dicha decisión todos los recursos pertinentes incluso hasta el de Casación, lo cual hace que por sobre todas las cosas su solicitud de resarcimiento de daños morales sea improcedente, vista la concurrencia de su responsabilidad al no ejercer los recursos pertinentes. Y así se declara.-

…omissis…

PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, incoada por los ciudadanos R.R.G. Y L.D.D.R., contra la ciudadana M.L.L. viuda de GIANI, todos identificados, por resolución de contrato indemnización de daños y perjuicios por concepto de pago de cánones de arrendamiento insolutos y por deterioro del inmueble.-

En virtud del presente fallo queda:

• Resuelto el contrato de arrendamiento privado suscrito y reconocido por las partes en el presente juicio de fecha 13 de marzo de 1989 y en consecuencia se ordena a la parte demandada realizar la entrega material del inmueble arrendado…

• Se ordena a la parte demandada a pagar la cantidad de TRES MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (3.165400,00), a la parte actora por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento insolutos.-

SEGUNDO: En virtud del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.-

TERCERO: Se declara SIN LUGAR la reconvención incoada por la parte demandada reconvincente M.L.U. viuda de GIANNI, y sus herederos contra R.R.G. Y L.D.D.R., todos ya identificados, por indemnización de daños y perjuicios morales.

CUARTO: En virtud de haber resultado totalmente vencida la parte reconvincente se condena al pago de las costas y costos del presente procedimiento a la parte reconvenida.-…

En fecha 15 de diciembre de 2.004, la representación judicial de la parte actora reconvenida en el juicio principal solicitó ampliación del fallo definitivo de fecha 13 de diciembre de 2.004, a los fines de que procediera a corregir el punto cuarto del dispositivo de la decisión, en virtud de que –según adujo- en el referido dispositivo había sido condenada en costas la parte actora reconvenida cuando lo correcto era la condenatoria de la parte demandada reconvincente (F. 31 y vto. de la pieza No. 2).

En fecha 01 de febrero de 2.005, la representación judicial de la parte actora reconvenida en el juicio principal solicitó aclaratoria y ampliación del fallo definitivo de fecha 13 de diciembre de 2.004, a los fines de que procediera a corregir el punto cuarto del dispositivo de la decisión, en virtud de que –según adujo- en el referido dispositivo había sido condenada en costas la parte actora reconvenida cuando lo correcto era la condenatoria de la parte demandada reconvincente (F. 33 de la pieza No. 2).

En fecha 01 de febrero de 2.005, la representación judicial de la parte demandada reconviniente en el juicio principal ejerció recurso de apelación contra la decisión definitiva de fecha 13 de diciembre de 2.004 (F. 34 de la pieza No. 2).

En fecha 11 de febrero de 2.005, la representación judicial de la parte actora reconvenida en el juicio principal ejerció recurso de apelación contra la decisión definitiva de fecha 13 de diciembre de 2.004 (F. 36 de la pieza No. 2).

En fecha 24 de febrero de 2.005, el Tribunal de la causa pronunció aclaratoria de la decisión de fecha 13 de diciembre de 2.004, declarando procedente la solicitud de aclaratoria interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida en el juicio principal e improcedente la ampliación del fallo también solicitada por el precitado ciudadano (F. 37 al 40 ambos inclusive de la pieza No. 2).

En fecha 25 de febrero de 2.005, la representación judicial de la parte demandada reconviniente ejerció recurso de apelación contra la aclaratoria de la decisión definitiva de fecha 13 de diciembre de 2.004, pronunciada por el A quo en fecha 24 de febrero de 2.005 (F. 42 de la pieza No. 2).

Mediante diligencia de fecha 28 de febrero de 2.005, la representación judicial de la parte demandada reconviniente apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de diciembre de 2.005, y de su aclaratoria dictada en fecha 24 de febrero de 2.005 (F. 44 de la pieza No.2).

Por auto de fecha 28 de marzo de 2.005, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos los recursos de apelación ejercidos tanto por la parte actora como por la parte demandada (F. 46 de la pieza No. 2).

DEL PRONUNCIAMIENTO DE LA RECURRIDA SOBRE LA TERCERÍA OPUESTA

En fecha 13 de diciembre de 2.004, el tribunal de la causa se pronuncio sobre la tercería, en los siguientes términos (F. 113 al 124 ambos inclusive de la pieza No. 5):

… Opone la parte actora en el juicio principal al contestar la demanda de tercería, que existe una falta de cualidad para sostener la presente demanda por parte de los terceros, en virtud de que los mismos no son parte en el contrato de arrendamiento que se discute en el juicio principal, ni tampoco poseen ni derechos preferentes ni concurrentes a los suyos sobre el inmueble puesto que el contrato de opción de compra venta no les otorga derechos reales, alegatos que ha (sic) criterio de esta Sentenciadora no constituyen en lo absoluto una falta de cualidad, siendo que la demanda de tercería tiene como característica el que la parte Interviniente se sienta con facultad para concurrir al juicio a fin de evitar que la Sentencia definitiva afecte de alguna manera sus derechos e intereses, o que bien pretenda tener sobre el objeto del litigio, lo cual por demás no significa que la pretensión del tercero tenga que ser fundada para que tenga cualidad para actuar o intervenir en el juicio En este caso la parte Interviniente demostró mediante la consignación de un documento público, que tiene una relación directa con el inmueble, lo cual le otorga cualidad para intervenir en el presente juicio y por ende un interés actual, por lo que esta Sentenciadora considera, que el tercero si tiene cualidad suficiente para sostener su tercería, en virtud de que la decisión de fondo en la causa principal se encuentra relacionada con el inmueble sobre el cual pretende tener un derecho el Interviniente, por lo cual pudiera verse afectado en sus derechos e intereses. Y así se decide.-… Sostiene la parte Interviniente en tercería, que contrató en opción de compra venta con la parte actora en el juicio principal, y que hasta la fecha ha pagado más del SESENTA POR CIENTO (60%) del valor del inmueble, por lo que solicita el cumplimiento de las previsiones contenidas en el contrato de opción de compra venta y el definitivo otorgamiento de la venta opcionada, además de solicitar el reconocimiento de las reparaciones efectuadas al inmueble objeto de litigio cuyo monto exceden de la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00).

Ahora bien en cuanto a los puntos anteriormente esbozados, se observa que la parte Interviniente produjo en juicio los siguientes documentos:

• Copia Certificada de opción de compra venta suscrito por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal anotado bajo el Nro. 77, tomo 30, de fecha 18 de abril de 2.000.-

• Copia certificada de comprobante de pago por la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) suscrito por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal anotado bajo el Nro. 74, tomo 46, de fecha 16 de junio de 2000.-

• Copia Certificada de comprobante de pago por la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000,00) suscrito por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal anotado bajo el Nro. 42, tomo 60, de fecha 09 de agosto de 2000.-

Por cuanto dichos documentos se encuentran otorgados frente a un funcionario con facultad para dar fe pública del acto y en virtud de que dichos documentos no fueron tachados de falsedad por la partes frente a quien se hicieron valer, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les reconoce pleno valor probatorio, pero solo a los fines de establecer que la parte Interviniente posee un derecho sobre el inmueble objeto de litigio principal. Y así se determina.-

Documentos los cuales como se dijo anteriormente en el análisis de dichas pruebas, se refieren a una opción de compra venta y otras operaciones efectuadas sobre el inmueble arrendado, suscritas entre los terceros intervinientes y los actores en el juicio principal.

Ahora bien, es de observarse, que la pretensión del actor con respecto al petitorio de que le sea reconocido por este Tribunal su derecho de preferencia y de que sea ordenado el definitivo traspaso del derecho de propiedad sobre el expediente en su cuaderno principal, en virtud de que el derecho de preferencia que pretenden hacer valer los demandados, no se refiere a la posibilidad de adquirir el inmueble, sino de mantenerse en la posesión precaria del mismo con preeminencia respecto a terceros, por lo cual se están haciendo planteamientos que no se excluyen entre sí, en virtud de que por disposición del artículo 4º del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas invocado el cual dice claramente: “… El inquilino que tuviere suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo, tiene preferente derecho para seguir ocupando el inmueble al vencimiento del plazo, por un canon de arrendamiento no mayor al que fije el Organismo competente”, no se refiere como ya se dijo anteriormente al derecho de preferencia oferticio previsto en el artículo 42 de la Nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario, amén de que el derecho que pueda tener el arrendatario de permanecer en el inmueble, en caso de que así sea determinado por la sentencia de fondo en la causa principal, en todo caso debe ser respetado por el adquiriente del inmueble, por todo lo cual tales argumentos explanados por el tercero Interviniente, no tienen fundamento, para sostener un juicio de tercería contra las partes intervinientes en el juicio principal, siendo que la decisión de fondo de la controversia depende de la relación arrendaticia existente entre la parte actora y la demandada, excluyendo así de tal discusión los efectos que puedan derivarse de la relación existente entre los propietarios del inmueble y los opcionantes en compra venta, además de que en todo caso, a criterio de quien aquí Decide la presente tercería debió haber sido planteada como coadyuvante de la parte actora y no como una tercería de dominio, siendo que el derecho del tercero, no es en nada ni preferente ni mucho menos concurrente al de ninguna de las partes, simplemente tiene un derecho distinto, que no se modifica por la decisión de fondo, ni tampoco afecta o cambia su posibilidad de adquirir el inmueble, y que en a su vez, tampoco puede modificar la relación arrendaticia existente entre las partes, hasta tanto no sea perfeccionada la venta del inmueble.

Por todos los razonamientos antes expuesto, considera quien aquí suscribe el presente fallo, que tampoco puede ser dilucidado por la vía de esta tercería, el planteamiento del Interviniente con respecto a que sea ordenado en la presente sentencia el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, ni mucho menos reconocer o acordar pago alguno por concepto de daños y perjuicios, en virtud de que se estaría resolviendo un asunto que por demás pertenece a una relación contractual distinta a la planteada en el juicio principal existente entre el tercero y la parte actora, que debe ser dilucidada de manera idónea por la vía del juicio principal siendo que no mantiene relación directa con la litis planteada, y aunque la tercería de dominio se verifica como un juicio autónomo del principal, eso no significa que ambas decisiones no se relacionen entre sí, por cuanto lo que pretende el Legislador con la tercería, es que el Juez verifique el mejor derecho, y entonces emita una decisión congruente que no afecte el derecho de terceros ajenos a la litis, por lo que queda demostrado que en el caso en concreto la presente tercería no tiene fundamento por no concurrir el derecho alegado por el tercero, con la relación arrendaticia que se discute, en virtud de que en nada afecta se ve afectado conforme a derecho el Interviniente, para el ejercicio efectivo de su derecho de adquirir el inmueble antes descrito. Y así se declara.-

En base a lo anteriormente expuesto, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, hace los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO: SIN LUGAR la TERCERIA incoada por los ciudadanos R.H.H.T. Y M.D.S.L.D.H., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 18.713.142 y 15.148.506, respectivamente en contra de R.R.G. Y L.D.D.R., venezolanos, mayores de edad, cónyuges, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 216.527 y 903.592; y M.G.G., titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.087.203, mayor de edad, venezolano y de este domicilio, o en su defectos sus herederos o causahabientes.

SEGUNDO: Se condena en costas al tercero interviniente en el presente juicio por haber resultado totalmente vencido…

En fecha 10 de enero de 2.005, la representación judicial de los co-demandados en tercería ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., solicitaron aclaratoria de la sentencia de tercería de fecha 13 de diciembre de 2.004 (Vto. F. 125 de la pieza No. 5).

Mediante auto de fecha 13 de enero de 2.005, declaró extemporánea por anticipada la solicitud de aclaratoria antes señalada, al no haber sido notificadas todas las partes involucradas (F. 126 al 127 de la pieza No. 5).

En fecha 01 de abril de 2.005, la representación judicial de los terceros ejerció recurso de apelación contra la sentencia de tercería dictada en fecha 13 de diciembre de 2.004 (F. 136).

En fecha 05 de abril de 2.005 la representación judicial de la parte co-demandada en el juicio de tercería ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L., y D.G.L., apeló de la decisión de tercería dictada en fecha 13 de diciembre de 2.004 (F. 137 de la pieza No. 5).

Mediante auto de fecha 22 de abril de 2.005, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos los recursos de apelación inherentes a la sentencia de tercería dictada en fecha 13 de diciembre de 2.004, y ordenó librar un solo oficio remitiendo todo el expediente para que fueran decididas por el Tribunal a quien correspondiera por distribución tanto las apelaciones relacionadas con la causa principal como las relacionadas con la tercería (F. 141 al y Vto. de la pieza No. 5).

DE LOS FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN EN LA CAUSA PRINCIPAL

En fecha 03/06/2.005, la representación judicial de la parte demandada presentó ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, escrito de informes inherente a la causa principal, mediante el cual alegaron (F. 145 al 164 de la pieza No. 5):

- Que desde el mismo momento en que se produjo la oposición a la medida de secuestro decretada sobre el inmueble objeto de litigio hicieron valer las consignaciones arrendaticias efectuadas oportunamente por los demandados, anexándolas igualmente al escrito de contestación de la demanda, lo que prueba su estado de solvencia en la presente causa.

- Que hubo un conjunto de copias del expediente No. 923067 de la nomenclatura del Juzgado Décimo Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que fueron consignados por la parte demandante como documentos fundamentales de su demanda; que dicho conjunto de copias fue “engañosamente calificado por los demandantes”, toda vez que no produjeron las copias del referido expediente en su totalidad para aparentar la supuesta falta de pago por parte de los demandados

- Que no conforme con lo anterior en la oportunidad de reformar el libelo los demandantes señalaron -“continuando con el ánimo doloso que ha caracterizado todas sus actuaciones”-; que los demandados se encontraban insolventes con las pensiones arrendaticias desde enero de 1.997 hasta julio de 1.998 –fecha en que se reformó el escrito libelar-

- Que la parte demandante solicitó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de litigio, fundamentando su pedimento en las copias del expediente 923067, el cual como ya se señaló no fue producido en su totalidad para dar la apariencia de insolvencia por parte de los demandados; logrando engañar al Tribunal de la Causa para que decretara la referida medida.

- Que el verdadero expediente No. 923067 de la nomenclatura del Juzgado Décimo Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, corre en copia certificada de los folios 83 al 112 del Cuaderno de Medidas, confirmando el alegato que todos los cánones de arrendamiento que van desde enero de 1.996 hasta marzo del año 2001.

- Que el Tribunal de la Causa desconoció la existencia de todo el cúmulo probatorio aportado a los autos y que ya había sido apreciado con anterioridad en la oportunidad de dictar sentencia acerca de la oposición a la medida de secuestro que fuera declarada con lugar ; que tal fue la contundencia de los argumentos y pruebas en fundamento de sus alegaciones que se dictó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble para salvaguardar los derechos de la parte demandada “una vez constatado el fraude procesal”.

- Que el Tribunal de la causa obvió revisar todo el expediente al dictar su sentencia definitiva el día 13 de diciembre de 2.004; toda vez que no consideró las alegaciones realizadas por la parte demandada al momento de la oposición a la medida de secuestro y en la propia contestación de la demanda; así como tampoco consideró las consignaciones arrendaticias que desvirtuaban la falta de pago alegada por la parte demandante.

- Que el Tribunal de la Causa desechó la prorroga legal invocada por la parte demandante al haber concluido que la misma se encontraba insolvente, cuando lo cierto es que la solvencia en los cánones de arrendamiento reclamados fue plenamente demostrada por la parte demandada.

- Que en la oportunidad de dar contestación a la demanda opusieron como punto previo al fondo la limitación del tema decisorio que pesaba sobre el Tribunal de la Causa con respecto al fallo definitivo; toda vez que en fallo interlocutorio de fecha 18 de enero de 1.994 el Juzgado Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el Expediente No. 933340 –donde cursa demanda por cumplimiento de contrato que siguen los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. contra el ciudadano M.G.G.-, había declarado con lugar la cuestión previa de prejudicialidad administrativa concerniente al mismo derecho de preferencia alegado en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, ordenando la suspensión de dicho proceso judicial hasta llegar al estado de dictar sentencia definitiva, la cual debía ser dictada una vez que mediara cosa juzgada administrativa definitivamente firme con respecto al procedimiento administrativo concerniente al derecho de preferencia in comento; que no existe litispendencia entre dichos procesos dado que ambas causas no son idénticas y que tampoco intermedia un caso de continencia entre éstas ni de conexión.

- Que lo que existe en el presente asunto es la llamada conexión impropia de causas por conflicto parcial de puntos controvertidos comunes, toda vez que en la causa preventoria ya se encontraba vencido el lapso de pruebas conforme consta al legajo de copias certificadas expedidas por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignado como “ANEXO SEGUNDO” del escrito de contestación de la demanda.

- Que la conexión entre la causa llevada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas se encuentra circunscrita la punto de fondo que versa sobre la válidez o extinción del contrato de arrendamiento de marras, con vista de la influencia que sobre dicha decisión habrá de provocar la declaratoria con lugar o no del antes indicado derecho de preferencia inquilinario en caso de que mediase la cosa juzgada administrativa definitivamente firme.

- Que por las razones antes expuestas el Tribunal de la Causa se encontraba impedido de resolver y decidir con respecto a la validez o extinción del contrato de arrendamiento que vincula a las partes procesales.

- Que la parte actora no señaló el iter fáctico-jurídico determinante del monto demandado, y que por tanto no podía probarlo y por vía de consecuencia había una imposiblidad de condenar a la parte demandada al pago de aquellas cantidades pecuniarias reclamadas por el actor.

- Que con relación a la pretensión de indemnización de daños y perjuicios reclamados por la parte demandante por el presunto deterioro del inmueble arrendado, dicha parte no logró demostrar el deterioro alegado, en virtud de lo cual consideran que dicha pretensión no podía prosperar.

- Que la parte demandante no planteó en su petitorio reclamación alguna por medio de la cual solicite la declaratoria sobre la resolución o terminación del contrato de arrendamiento y que por tanto la vigencia o extinción contractual se encuentra fuera del thema decidendum.

- Que resulta enteramente imposible declarar con lugar la demanda interpuesta por la parte demandada, por cuanto le estaba impedido al Tribunal de la Causa pronunciarse sobre el vigor o extinción del contrato de arrendamiento; y más aun siendo que se opuso y se demostró la excepción de pago dicha decisión no podía ser favorable a la parte demandante.

- Que el Tribunal de la Causa jamás analizó la reconvención propuesta por la parte demandada.

- Que solicitan la declaratoria de imputabilidad a los demandantes con respecto a la comisión de los hechos ilícitos denunciados; que solicitan asimismo que se declare el carácter de obligados solidarios y personales que los demandantes revisten en lo referente a la reparación de daños y perjuicios morales que éstos últimos les han causado; que solicita la reparación e indemnización por parte de los demandantes por la comisión de los hechos ilícitos denunciados.

- Finalmente la parte demandada ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. solicita la declaratoria con lugar del recurso de apelación ejercido y en consecuencia que se revoque la decisión definitiva dictada en fecha 13 de diciembre de 2.004, declarando la nulidad de la misma por los múltiples defectos de que adolece y que se desechen y desestimen todos y cada uno de los pedimentos contenidos en la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la parte demandante.

De la parte Actora:

En fecha 03 de junio de 2.005, la representación judicial de la parte actora, ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. presentó ante el Tribunal Superior Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas escrito de informes mediante el cual fundamentó su recurso de apelación contra la sentencia definitiva de fecha 13 de diciembre de 2.004, alegando lo siguiente (F.165 al 192 ambos inclusive de la pieza No. 5):

- Que la parte demandada no acompañó a su escrito de contestación de la demanda la prueba documental de las consignaciones arrendaticias, y que tampoco lo hizo en ninguna otra oportunidad.

- Que el derecho de preferencia arrendaticio alegado por la parte demandada-reconviniente, perdió validez y eficacia jurídica por derogación de la normativa legal que lo consagraba (Decreto Sobre Desalojo de Vivienda y Ley de Regulación de Alquileres), y su sustitución por el Instituto Jurídico de la Prórroga Legal, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 88 y 92 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo preceptuado en el artículo 38 ejusdem; que tal derecho de preferencia arrendaticio no tienen influencia, relevancia o efectividad legal alguna en la decisión de fondo de la presente causa.

- Que la parte demandada perdió el derecho eventual que tenía a la referida prórroga legal, en virtud de su incumplimiento en el pago de las siete (7) pensiones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades que vencieron los días quince (15) de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 1.997, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- Que la decisión interlocutoria dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en otro juicio distinto al presente, producida y traída a colación por la parte demandada, no tiene ninguna relevancia o efecto legal para la presente decisión, toda vez que ambas causas no comportan litispendencia al no ser idénticas.

- Niegan haber incurrido en fraude procesal y haber causado el daño moral que los demandados les imputan pues –a su entender- no han realizado intencional ni culposamente hecho ilícito que haya tenido por efecto un daño al honor o a la reputación de los demandados.

- Que los demandados no lograron demostrar el pago y que no existían los daños alegados por la parte actora.

- Que solicitan se declare no ha lugar el derecho de preferencia arrendaticia invocado por la parte demandada.

- Que se declare expresamente que la parte demandada no probó la excepción de pago alegada en su defensa y que tampoco logró desvirtuar la presunción legal de haber ocasionado daños materiales al inmueble arrendado.

FUNDAMENTOS DE LOS RECURSOS DE APELACIÓN EJERCIDOS EN EL JUICIO DE TERCERÍA

De los demandados en tercería ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L.:

En fecha 03 de junio de 2.005, la representación judicial de los antes mencionados ciudadanos presentó ante el Tribunal Superior Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas escrito de informes mediante el cual fundamentó su recurso de apelación alegando lo siguiente (F.145 al 150 ambos inclusive de la pieza No. 5):

- Que el Tribunal de la causa violentó la normativa contenida en el artículo 373 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual se establece que si el tercero interviniere durante la primera instancia del juicio principal y antes de hallarse en estado de sentencia, continuará su curso el juicio hasta llegar a dicho estado, y entonces se esperará a que concluya el término de pruebas de la tercería, en cuyo momento se acumularán ambos expedientes para que un mismo pronunciamiento abrace ambos procesos, siguiendo unidos para las ulteriores instancias; toda vez que produjo sentencias separadas tanto del juicio principal como de la tercería.

- Que la narrativa de la sentencia dictada en fecha 13 de diciembre de 2.004, no se corresponde con la verdad de lo alegado y probado en autos; que el Tribunal de la causa dictó su sentencia sin apreciar ni valorar un contingente importante de pruebas contenidos en el Cuaderno de Medidas, toda vez que éste último se encontraba fuera del Tribunal.

- Que las alegaciones hechas por la representación judicial de la parte demandada no fueron consideradas por la sentenciadora de primera instancia.

- Que con relación a la caducidad alegada por los terceros de conformidad con los artículos 8 y 79 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, la misma es inexistente, toda vez que dichas normas no guardan relación con la referida alegación.

- Que en fecha 31 de enero de 2.001, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura declaró firme el Resuelto No. 2505, el cual adquirió el carácter de cosa juzgada administrativa definitivamente firme, que reconoció a la parte demandada el derecho de preferencia inquilinario, situación que opusieron como prelativa a cualquier expectativa de derecho y en específico al contrato de opción de compra-venta que los terceros alegan haber celebrado con la parte actora.

- Que fue opuesta a todo evento a los terceros, el derecho a prorroga legal que corresponde a los demandados de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- Que de conformidad con el ordinal 4º del artículo 541 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante como Depositario Judicial del inmueble de marras requería autorización expresa del Tribunal y de las partes procesales a los fines de realizar (arrendamiento, préstamo, empeño, etc.) con respecto del bien depositado como consecuencia de la medida de secuestro que pesaba sobre el inmueble in comento “…máxime cuando se trate de su enajenación…”

- Que la parte demandante jamás solicitó ni obtuvo la autorización expresa del Tribunal a los fines de suscribir documento alguno, mediante el cual pudieren obligarse a disponer del inmueble objeto de litigio, ni tampoco el consentimiento de las partes.

- Que la parte demandada al otorgar un documento de opción a compra venta sobre el inmueble que entró en litigio a partir del día 22 de agosto de 1.997, configuró un fraude tipificado en el ordinal 6º del artículo 465 del Código Penal, toda vez que dicha operación obligacional de venta se hizo con posterioridad a la presentación de la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento.

- Que los documentos en que se fundamentó la demanda de tercería resultan nulos, toda vez que la parte demandada tenía la preferencia ofertiva de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Informes de los demandados en tercería ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R.:

Mediante escrito de fecha 03 de junio de 2.005, la representación judicial de los ciudadanos antes mencionados presentó ante el Tribunal Superior Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas escrito de informes mediante el cual fundamentó su recurso de apelación contra la sentencia definitiva de tercería dictada en fecha 13 de diciembre de 2.004, alegando lo siguiente (F.165 al 192 ambos inclusive de la pieza No. 5):

- Que los terceristas han planteado dentro del presente juicio un caso de intervención distinto a los taxativamente señalados en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que su pretensión consiste en el reconocimiento judicial de la existencia de un Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado por el inmueble denominado Quinta C.L. y de los gastos supuestamente incurridos en la reparación del mismo, así como la ejecución o cumplimiento, igualmente judicial, de dicha Opción de Compra por parte de los Oferentes R.R.G. Y L.D.D.R., materia ésta toda que debe ventilarse y resolverse mediante el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato en juicio principal y autónomo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil.

- Que el derecho de tercero no es ni preferente ni concurrente al de ninguna de las partes.

- Que el contrato en el cual se basa la tercería es un Contrato de Opción de Compra-Venta y no de venta del inmueble objeto de litigio, y por tanto cualquier acción que pudiera ventilarse del mismo debe hacerse bajo un juicio distinto.

- Que no autorizaron a los terceristas para habitar la Quinta C.L..

De los terceristas

En fecha 03 de junio de 2.005, la representación judicial de los terceros ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H. presentó ante el Tribunal Superior Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas escrito de informes mediante el cual fundamentó su recurso de apelación alegando lo siguiente (F.193 al 201 ambos inclusive de la pieza No. 5):

-Que celebraron con la parte demandada, ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. Opción de Compra-venta sobre un inmueble de su propiedad constituido por la Quinta Cris-Li, ubicado en la Zona G, Calle Atures, Urbanización El Marques, en jurisdicción del Municipio Petare, según documento otorgado ante la Notaría Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federa, el 18 de abril de 2000, anotado bajo el No. 77, Tomo 30 de los libros respectivos.

- Que el precio de venta del referido inmueble fue pactado en la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,00); que entregaron a los propietarios del inmueble al momento de suscribir el documento de Opción de compra la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) a ser imputado al precio de venta citado supra; que al momento de suscribir el contrato de opción de compra venta no conocían la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento que pesaba sobre el inmueble.

- Que los demandantes a pesar de que conocían que en fecha 23 de mayo de 2000, fue decretada por el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de litigio, recibieron en fecha 16 de junio de 2.000 de manos de los terceristas la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) “como abono a cuenta mayor” a ser descontada en el momento de la cancelación definitiva de venta al monto por el cual se dio en opción de venta el inmueble.

- Que no obstante que en fecha 02 de agosto de 2000 el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas emitió oficio dirigido al Registrador Subalterno Interino del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda participándole de la medida de secuestro acordada, los demandados R.R.G. y L.D.D.R., según se desprende de documento que igualmente cursa a los autos, otorgado por ante la Notaría Vigésima Tercera del Municipio Libertador, el 09 de agosto de 2000, bajo el No. 42, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, recibieron de los terceristas otro pago parcial a ser descontado del pago definitivo por el cual se dio opción de compra venta del referido inmueble, por la cantidad de VEINITISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000,00) y al mismo tiempo acordaron renovar automáticamente el plazo de la opción para el pago definitivo en Ciento Veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha cierta de ese documento.

- Que los demandantes jamás les advirtieron sobre la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento que incoaron y que tampoco les dieron información acerca de la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble objeto de litigio.

- Que se enteraron de la medida de prohibición de enajenar y gravar, cuando el contrato de opción de compra venta estaba próximo a vencerse, y se dirigieron a la Oficina de Registro Subalterno competente a realizar los trámites pertinentes para el otorgamiento del documento de compraventa.

- Que los demandantes habían recibido más del 60% del valor del inmueble, y que por tanto procedieron a demandar en tercería por daños y perjuicios y por reconocimiento de las reparaciones que efectuaron al inmueble que sobrepasan la suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00).

- Que si bien en un inicio suscribieron un contrato de opción de compra-venta con la parte demandada, al momento de que los vendedores recibieron más del 60% del precio de venta como abono a cuenta al precio de venta del inmueble para ser descontado del pago definitivo, transformaron dicho contrato en una venta mutuo consenso donde sólo bastaba efectuar la tradición del inmuble.

DE LA NULIDAD DE LAS SENTENCIAS APELADAS

Con relación a las dos decisiones apeladas, la parte demandada en el juicio principal y en tercería ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y M.G.G. adujeron que el Tribunal de la causa violentó la normativa contenida en el artículo 373 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual se establece que si el tercero interviniere durante la primera instancia del juicio principal y antes de hallarse en estado de sentencia, continuará su curso el juicio hasta llegar a dicho estado, y entonces se esperará a que concluya el término de pruebas de la tercería, en cuyo momento se acumularán ambos expedientes para que un mismo pronunciamiento abrace ambos procesos, siguiendo unidos para las ulteriores instancias; toda vez que produjo sentencias separadas tanto del juicio principal como de la tercería.

Al respecto cabe destacar que ciertamente conforme lo establece la citada disposición, si el tercero interviniere durante la primera instancia del juicio principal y antes de hallarse en estado de sentencia, continuará su curso el juicio hasta llegar a dicho estado, y entonces se esperará a que concluya el término de pruebas de la tercería, en cuyo momento se acumularán ambos expedientes para que un mismo pronunciamiento abrace ambos procesos, siguiendo unidos para las ulteriores instancias.

En el caso bajo análisis ciertamente no se dictó auto en el que se ordenara la suspensión del juicio principal hasta que concluyera el lapso de pruebas de la tercería, para luego pasar a acumular ambos expedientes y emitir un mismo pronunciamiento que abrazara ambos procesos y por el contrario se dictaron dos decisiones una referida a la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento en fecha 13 de diciembre de 2.004 y otra referida a al juicio de tercería en la misma fecha (13/12/2.004) y no como lo dispone la citada norma.

Ahora bien, conforme lo dispone el ordinal 3º del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil respecto los requisitos de la sentencia, la misma debe contener “Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos” y en concordancia con el 373 del Código de Procedimiento Civil, debía el tribunal de la causa suspender el juicio principal hasta que concluyera el lapso de pruebas de la tercería, para luego pasar a acumular ambos expedientes y emitir un mismo pronunciamiento que abrazara ambos procesos; en razón de lo cual, el tribunal de la causa al haber emitido dos pronunciamientos en sentencias distintas que debieron producirse en una sola a los fines de pronunciar una síntesis clara y precisa de los términos en que fue planteada la controversia, tal actuación infringió el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; lo que acarrea la nulidad conforme el 243 y 244 ejusdem; no obstante, tal nulidad no acarrea la reposición de la causa, en virtud de que este tribunal, con fundamento en el artículo 373 del Código de Procedimiento Civil pasa a decidir la acción principal y la tercería en los siguientes términos:

MOTIVACIÓN

Conoce éste Tribunal Superior de los recursos de apelación interpuestos por la parte actora-reconvenida ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. y demandada-reconviniente ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. respectivamente, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de diciembre de 2.004, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoaran los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. contra los ciudadanos M.L.L.D.G.G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L.; siendo que en el caso de la parte demandada en el juicio principal también apeló sobre la aclaratoria del fallo de fecha 13 de diciembre de 2.004, pronunciado por el Tribunal de la causa en fecha 24 de febrero de 2.005, donde se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato interpuesta; y SIN LUGAR la reconvención.

Asimismo, corresponde a éste Tribunal conocer de los recursos de apelación ejercidos en fechas 01 de abril de 2.005 y 05 del mismo mes y año por los terceristas ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H. y la parte demandada en el juicio principal ciudadanos M.L.L.D.G.G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., en el mismo orden; contra la decisión definitiva de tercería pronunciada en fecha 13 de diciembre de 2.004 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que declaró SIN LUGAR la tercería y condenó a los terceros al pago de costas, por haber resultado totalmente vencidos.

Como quedó resuelto supra, las decisiones apeladas fueron anuladas, por lo que este tribunal pasa a decidir la causa y a tal efecto se aprecia:

LIMITES DE LA CONTROVERSIA EN LA ACCION PRINCIPAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La parte actora en la acción principal adujo que pretendía la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por cuanto la parte demandada había incumplido con las obligaciones contenidas en las cláusulas segunda, octava, novena y décima del contrato in comento, especialmente por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 1997, cada uno por Bs. 140.000,00; los intereses moratorios calculados en Bs. 2.800,00; y los daños y perjuicios por deterioro del inmueble estimados en Bs. 8.000.000,00.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda dicha pretensión fue rechazada por la contraparte alegando la solvencia en el pago y el derecho de preferencia para seguir ocupando el inmueble, por lo que de conformidad con el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opusieron la cuestión previa de pre-judicialidad administrativa atinente al Derecho de Preferencia a que se refieren los artículos 4º del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas y 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, plasmado a favor del ciudadano M.G.G. -causante de la parte demandada reconvenida-, que según el Resuelto No. 2505 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, de fecha 15 de julio de 1.996, recayera en el proceso administrativo que vincula a las sendas partes procesales y que se ventiló bajo el expediente No. 85.834-1 de la nomenclatura de la indicada Dirección de Inquilinato. La señalada cuestión previa fue declarada CON LUGAR, según sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 20 de Septiembre del año 2.000.

En fecha 31 de Enero de 2.001, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, declaró firme el antedicho Resuelto No. 2505, por la cual consideró la parte demandada reconviniente que el resuelto en cuestión se configuraba como cosa juzgada administrativa definitivamente firme, y como tal la opusieron; opusieron asimimsmo, como punto previo al fondo controvertido que atañe a este juicio, la limitación al tema decisorio que –a su entender- pesa sobre este Tribunal con respecto del fallo definitivo que habrá de ser dictado en el presente proceso, que según adujeron impide cualquier pronunciamiento por parte de este Juzgado en lo que atañe a la validez o extinción del contrato de arrendamiento que vincula a las partes procesales, la cual arguyeron deriva de la orden de suspensión procesal a que se contrae la Sentencia Interlocutoria dictada en fecha 18 de Enero de 1.994, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró CON LUGAR la cuestión previa de prejudicialidad administrativa opuesta, concerniente al mismo cumplimiento de contrato siguen los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. al ciudadano M.G.G., y que se ventilase bajo el Expediente No. 939940 de la nomenclatura de dicho Tribunal.

Que en cuanto a la pretensión de la parte actora consistente en la condena a la parte demandada del pago de la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), por concepto de Daños y Perjuicios por presunto deterioro causado al inmueble arrendado, que la parte actora no realizó en su libelo la especificación de los daños y perjuicios, ni la calificación tipológica de los mismos, la determinación circunstanciada de la cuantía indemnizatoria, ni la causa directa de los daños y perjuicios ni la imputabilidad al agente de los daños y perjuicios, y que por tanto la pretensión de indemnización de daños y perjuicios no cumplió con ninguno de los extremos legales para su procedencia. Adicionalmente la parte demandada reconvino por daños y perjuicios morales a la parte actora y por el reintegro de los cánones de arrendamiento consignados, estimando los daños morales por el secuestro y desalojo logrado -el cual adujo se hizo de manera fraudulenta- en la cantidad de Bs. 800.000.000,00, pretensión que igualmente fue rechazada por la actora reconvenida.

De los limites de la controversia conforme los términos de la demanda y la contestación se aprecia que la pretensión de la parte actora es que se condene a la ciudadana M.L.L.D.G. o en su defecto a sus herederos conocidos o desconocidos al pago de las mensualidades insolutas mas los intereses por un monto de TRES MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.165.400,00); que se condene a la parte demandada al pago de los Daños y Perjuicios ocasionados por el deterioro en que –a su decir- se encuentra el inmueble arrendado calculado en bolívares OCHO MILLONES (Bs.8.000.000,00); por lo que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil la parte actora tiene la carga de probar la procedencia de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada, así como el hecho generador de los daños reclamados; el o los daños en sí y el quantum de los mismos con fundamento en el artículo 1.185 del Código Civil.

Mientras que la parte demandada con relación a la acción de resolución de contrato de arrendamiento al haber alegado su solvencia y la cuestión prejudicial sobre el derecho de preferencia para seguir ocupando el inmueble –que a su decir le asiste- por Resuelto No. 2505 de fecha 15/07/1.996, emanado de la Dirección de Inquilinato del para entonces Ministerio de Desarrollo Urbano, deberá demostrar el pago y la vigencia de la alegada cuestión prejudicial

Con relación a la reconvención se aprecia que la pretensión de la parte demandada reconviniente es que la parte actora-reconvenida sea condenada a pagar la suma de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (800.000.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios morales al haber perpetrado el despojo del inmueble arrendado mediante lo que calificaron como un fraude procesal y haberles privado de su hogar doméstico, así como sufrimientos, ansiedades y preocupaciones que les fueron provocadas al encontrarse desposeídos de su hogar; solicitaron asimismo el reintegro de las consignaciones arrendaticias correspondientes realizadas durante el lapso comprendido desde el día 22 de junio de 1.999 hasta el momento en que se verifique la restitución de la posesión material del inmueble arrendado, toda vez que adujeron que a pesar de que desde el día 22 de junio de 1.999 -fecha en que la Oficina Ejecutora de Medidas Octava del Área Metropolitana de Caracas ejecutó sobre el inmueble de marras la medida de secuestro dictada por el a quo- hasta la fecha de interposición de la reconvención se encontraban materialmente desposeídos del inmueble arrendado, habían seguido realizando las consignaciones arrendaticias correspondientes; en razón de lo cual la parte demandada reconviniente deberá adicionalmente demostrar la actuación fraudulenta por parte de los actores reconvenidos y el hecho generador del daño a los fines de determinar si en efecto es procedente la indemnización por daño moral demandada.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA EN LA TERCERIA

Por otra parte se aprecia que los ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H., demandaron en tercería a los ciudadanos R.R.G., L.D.D.R. –parte actora en el juicio principal- y a los ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. –parte demandada en el juicio principal- respectivamente, alegando que habían celebrado una opción de compra venta sobre el inmueble objeto de la demanda principal en donde los ciudadanos R.R.G. Y L.D.D.R. fungieron como propietarios del bien inmueble objeto de negociación y los hoy terceristas fungieron como optantes en compra del referido bien inmueble; que pagaron más del sesenta por ciento (60%) de la venta; que el documento de opción de compra venta fue otorgado en fecha 18 de abril del 2.000 por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal; que los ciudadanos R.R.G. Y L.D.D.R. recibieron de manos de los optantes las siguientes cantidades:

1. - OCHO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (8.100.000,00), mediante un cheque de Gerencia del Banco Unión signado con el No. 2141033416, a nombre de JET FILTER C.A., en fecha 18 de abril de 2.000 –al momento de la firma del documento de opción de compra-venta-.

2. - UN MILLON NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (1.900.000,00), mediante un cheque de gerencia del Banco Unión signado con el No. 2141033418 a nombre de M.D.P. en fecha 18 de abril de 2.000 –al momento de la firma del documento de opción de compra-venta-.

3. - DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (12.000.000,00) mediante documento autentico de fecha 16 de junio de 2.000 otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal, bajo el No. 74, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

4. - VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (27.000.000,00), mediante documento autentico de fecha 09/08/2.000, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el No. 42, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

   Siendo que en la demanda de tercería los demandantes adujeron que en la cláusula sexta del referido contrato de opción de compra-venta los propietarios se comprometieron a entregar a los optantes en la fecha de otorgamiento del referido documento las llaves del inmueble con el fin de reparar y acondicionar el mismo; que mediante documento autentico de fecha 16 de junio de 2.000 otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal, bajo el No. 74, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, la abogada C.E.R.D.C., en su condición de apoderada de los ciudadanos R.R.G. Y L.D.D.R. –propietarios del inmueble- recibió de manos de los ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H. –en su condición de optantes- la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (12.000.000,00) como abono a cuenta mayor inherente a la opción de compra venta firmada entre las partes; que mediante documento autentico de fecha 09/08/2.000, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el No. 42, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría la abogada C.E.R.D.C., en su condición de apoderada de los ciudadanos R.R.G. Y L.D.D.R. –propietarios del inmueble- recibió de manos de los ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H. –en su condición de optantes- la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (27.000.000,00) como abono a cuenta mayor inherente a la opción de compra venta firmada entre las partes; que con éste último documento quedó renovado de mutuo acuerdo el plazo de la opción a compra del inmueble por 120 días continuos; alegaron que la cuestión prejudicial invocada por los ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. -parte demandada en el juicio principal- había operado la caducidad toda vez que tardaron mas de tres años en ejercer su derecho, lo que –según sus dichos- supera en exceso lo dispuesto en los artículos 8 y 79 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos que prevén que todo acto administrativo o decisión administrativa debe ejecutarse en el lapso de sesenta (60) días, y al no hacerlo se produce la caducidad del derecho contenido en el acto administrativo; que al momento de realizar el contrato de opción de compra-venta no les fue informada la existencia del juicio de resolución de contrato de arrendamiento que pesaba sobre el inmueble porque todavía no había sido incoada la acción; que la acción por resolución de contrato de arrendamiento fue propuesta con posterioridad a la celebración del contrato de opción de compra-venta; que tuvieron que realizar reparaciones en el inmueble que superaban el precio de venta del mismo; los referidos hechos deberán ser probados por la parte que los alegó.

   Las pretensiones de los terceristas fueron contradichas por los demandados en tercería conforme consta en los autos, así: La parte demandada en el juicio principal ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., sostuvo la vigencia del derecho de preferencia otorgado a su favor oponiendo la cosa juzgada administrativa, en consecuencia solicitaron la nulidad de los instrumentos fundamentales de la tercería, al haberse realizado la negociación luego de incoado el juicio y en violación a la Ley de Depósito Judicial.

   Por su parte, la actora en el juicio principal, negó y rechazó dicha demanda accesoria por no ser aplicable el ordinal 1º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, y no tener derecho preferente sobre el inmueble lo que a su entender determina la falta de cualidad de los terceristas, negó que la opción de compra tenga el carácter del contrato de venta y rechazaron la estimación de la demanda de tercería por considerarla exagerada.

   Conforme los términos de la acción de tercería y la contestación de los demandados en tercería se aprecia que la pretensión de los terceros es que los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., cumplan con las previsiones contenidas en el Contrato de Opción de Compra, que reconozcan como cierto que la operación de compra venta del inmueble de su propiedad ha sido cancelado su precio en más del 60% de su valor, mediante los abonos que constan en los documentos notariados citados con anterioridad; que los vendedores convengan en que la operación de compra venta no ha culminado por hechos atribuibles a ellos; que los vendedores sean condenados a otorgar las escrituras de compra venta correspondientes al inmueble objeto de litigio; que los vendedores convengan en que al inmueble objeto de la negociación de compra venta se le han efectuado por parte de los optantes reparaciones que sobrepasan la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.100.000.000,00), por encontrarse inhabitable para la fecha de la ocupación del mismo; que se declare expresamente por éste Tribunal que en el derecho de preferencia alegado por los ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. -parte demandada en el juicio principal- ha operado la figura de la caducidad de conformidad con los artículos 8 y 79 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; que los ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. -parte demandada en el juicio principal- reconozcan que los hoy terceristas tienen un derecho preferente al de ellos, toda vez que los primeros de los prenombrados tendrían sólo un derecho de preferencia inquilinario que se encuentra caduco. Así las cosas deberán demostrar los demandantes en tercería la existencia del contrato de opción de compra-venta que los vincula con el inmueble de marras; los pagos que aducen abarcan el 60% del valor total del inmueble; y las presuntas reparaciones efectuadas al inmueble objeto de litigio; mientras que los demandados en tercería ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., al haber opuesto la vigencia del derecho de preferencia otorgado a su favor oponiendo la cosa juzgada administrativa, y solicitar la nulidad de los instrumentos fundamentales de la tercería, al haberse realizado la negociación luego de incoado el juicio y en violación a la Ley de Depósito Judicial, deberán demostrar la existencia de la alegada cosa juzgada administrativa y que la negociación de compra-venta sobre el inmueble objeto de litigio se realizó luego de incoada la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, así como las presuntas violaciones a la Ley de Depósito Judicial y la nulidad de los documentos fundamentales de la tercería, como son:

   - El contrato de opción de compra venta celebrado entre R.R.G. y L.D.D.R. y los ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H. en fecha 18 de abril de 2000.

   - Y abonos a cuenta mayor realizados ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal en fechas 16/06/2.000 y 09/08/2.000 respectivamente, con motivo del contrato de opción de compra-venta supra señalado

   Por su parte los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en su condición de demandados en tercería y actores en el juicio principal adujeron contra la acción de tercería una serie de cuestiones preliminares relativas a: la falta de cualidad de los demandantes en tercería para sostener el juicio por no tener derecho preferente ni concurrente sobre el inmueble de marras, y rechazaron la estimación de la cuantía por exagerada; asimismo los ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. alegaron una limitación sobre el tema decisorio de la sentencia definitiva a ser dictada en este proceso, que impediría cualquier pronunciamiento inherente a la validez o extinción del contrato de arrendamiento que vincula a la parte actora y a la demandada en el juicio principal. Cuestiones éstas que deberán resolverse preliminarmente al fondo.

   DE LOS PRONUNCIAMIENTOS SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA EN LA ACION PRINCIPAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

   PREVIO

   La parte demandada reconviniente ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., en la contestación de la demanda señalaron que pesaba sobre el tema decisorio de la sentencia definitiva a ser dictada en este proceso una limitación que impediría cualquier pronunciamiento sobre la validez o extinción del contrato, por lo que es necesario resolver este punto preliminar al fondo y a tal efecto se aprecia:

   DE LA DETERMINACIÓN DE LA COMPETENCIA

   Respecto a la determinación sobre la competencia de éste Tribunal Superior, para dirimir dentro del tema decisorio, sobre la validez o extinción del contrato de arrendamiento objeto del juicio principal; alega la parte demandada que pesa sobre el a quo una limitación sobre el tema decisorio de la sentencia definitiva a ser dictada en este proceso, que impediría cualquier pronunciamiento por parte de dicho tribunal y de cualquier otro que conozca en grado superior ejerciendo plena jurisdicción sobre este juicio, en lo que atañe a la validez o extinción del contrato de arrendamiento que vincula a la parte actora y a la demandada. Este Tribunal observa, que de los recaudos consignados por la parte demandada con su escrito de contestación, se evidencia lo siguiente:

1. - La existencia de una orden de suspensión procesal contenida en la sentencia interlocutoria dictada en fecha 18 de enero de 1994 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la cuestión previa de prejudicialidad administrativa opuesta, (Derecho de Preferencia arrendaticia, según los artículos 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, en beneficio de M.G.G., causante de la parte demandada, mediante el Resuelto No. 2505 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, de fecha 15 de julio de 1996, Expediente No. 85.834-1), en el juicio que por cumplimiento de contrato siguen los actores al difunto M.G.G., ventilado bajo el expediente No. 939940 de dicho tribunal. La decisión en cuestión, ordenó suspender el proceso en el estado de dictar sentencia definitiva, hasta que constara en autos la cosa juzgada administrativa o judicial definitivamente firme, recaída con respecto del derecho de preferencia opuesto, que influiría sobre cualquier decisión a ser dictada en cuanto a la vigencia o extinción del contrato de arrendamiento que sirve de documento fundamental de la demanda, tanto en el citado juicio como en el presente. Estas circunstancias determinan que lo decidido por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, que dictó la sentencia interlocutoria citada, tenga prelación y prevención jurisdiccional frente al Juzgado a quo para decidir ese aspecto del contrato de arrendamiento, ya que esa sentencia interlocutoria quedó definitivamente firme y de existencia previa al presente proceso, todo lo cual, excluye la potestad jurisdiccional de otro tribunal para decidir sobre esa materia, y así se decide.

   Así las cosas, se evidencia de las pruebas cursantes en autos, que en la causa que previno se encuentra ya vencido el lapso de pruebas, y la conexión entre dicha causa y la presente, se limita a la declaratoria sobre la vigencia del contrato de arrendamiento, con fundamento en el Derecho de Preferencia opuesto, por aplicación analógica del artículo 51 del Código de Procedimiento Civil, la potestad jurisdiccional para decidir sobre ese punto compete prelativamente al tribunal de la prevención, y así se decide.

2. - Consta del libelo de la demanda, que el actor calificó su acción como de resolución de contrato, pero que en el petitum no solicitó al tribunal que se pronunciase sobre la vigencia o la terminación del contrato de arrendamiento. La parte accionada, en el escrito de contestación a la demanda, tampoco pidió al juzgado que se pronunciase sobre dichos puntos. En consecuencia, los sujetos procesales por voluntad propia, excluyeron del tema judicial todo lo relacionado con este aspecto.

   DE LA CONFESIÓN FICTA DE LA PARTE DEMANDADA PLANTEADA POR LA PARTE ACTORA RESPECTO LA PRETENSION DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO____

   Ahora bien, con relación a la solicitud de declaratoria de confesión ficta de la parte demandada, planteada por la parte actora en sus actuaciones de fechas 01-11-2000, 16-03-2001, 8-10-2001, 31/10-2001 y 26-05-2003, quien alega que la contestación de la demanda realizada por la parte demandada había sido extemporánea y que la misma no había probado nada que le favoreciera.

   Ante tales alegatos, aprecia éste Tribunal que:

   - El Tribunal de la causa dictó sentencia interlocutoria el día 20-09-2000, declarando con lugar la cuestión previa que por prejudicialidad administrativa opuso la parte demandada, según el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; por lo que la promulgación de dicho fallo interlocutorio, conforme a lo previsto por el ordinal 3º del artículo 358 eiusdem, determina que la contestación de la demanda debía llevarse a efecto dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a la fecha en que ese fallo fue dictado, y por cuanto dicha decisión interlocutoria fechada 20 de septiembre de 2000 fue dictada fuera de lapso, se acordó la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   - Que la parte actora y la parte demandada se dieron por notificadas de la referida sentencia interlocutoria, en fechas 03-10-2000 y 1-9-2001, respectivamente. En razón de ello, el lapso para dar contestación a la demanda en el juicio principal, comenzó a correr a partir del día 19 de septiembre 2001, fecha en que quedó notificada la última de las partes, y así se establece.

   - Que, consta de autos y de los cómputos realizados por la secretaria del juzgado a quo, que la parte demandada presentó su escrito de contestación a la demanda en fecha 28 de septiembre de 2001, es decir, exactamente en el quinto día de despacho siguiente al día 19 de septiembre de 2001, fecha de inicio del lapso de cinco (05) días de despacho para la contestación de la demanda, y por auto dictado en fecha 19 de octubre de 2001, el tribunal determinó que el lapso para contestar la demanda comenzó a correr a partir del día 19 de septiembre de 2001, exclusive, y admitió la reconvención propuesta fijando un lapso de cinco días de despacho para que la parte actor reconvenida le diera contestación a la reconvención.

   - Que, se desprende de autos, que la parte actora apeló contra dicho auto en fecha 31-10-2001 y el a quo oyó la apelación en un solo efecto el día 14-11-2001, exhortando a la parte actora a consignar las copias certificadas pertinentes a la apelación interpuesta, transcurriendo más de tres (03) años desde el 14-11-2001 fecha en que fue oída en un solo efecto la apelación interpuesta por la parte actora en contra de la decisión interlocutoria dictada en fecha 20-09-200, sin que ésta hubiera impulsado dicho recurso, situación perpetuada hasta el momento mismo en que se dictó sentencia definitiva en fecha 13-12-2004, en razón de lo cual, según reiterada doctrina y pacifica jurisprudencia sobre la materia, tal recurso ha de tenérsele por legalmente desistido, y así se establece.

   En virtud de las consideraciones precedentes, se concluye que la parte demandada presentó tempestivamente su escrito de contestación a la demanda –es decir- dentro del lapso legalmente establecido para ello, lapso en el cual, por aplicación concordante de los artículos 358 ordinal 3º y 251 del Código de Procedimiento Civil, abarcaba los cinco (05) días de despacho siguientes a la fecha de la notificación de la última de las partes -19-09-2001- con respecto de la sentencia interlocutoria dictada en fecha 20 de septiembre de 2000, por el a quo sobre la cuestión previa de prejudicialidad administrativa opuesta por la parte demandada, por lo que en el caso concreto no es aplicable la confesión ficta dispuesta en el artículo 362 de Código de Procedimiento Civil, por lo que la solicitud de declaración de confesión ficta opuesta por la parte actora no ha de prosperar. Y así se establece.

   Resueltos como han sido los citados puntos previos al fondo de la controversia, este Juzgado Superior procede de seguidas a emitir pronunciamiento de sobre el fondo del juicio principal en los siguientes términos:

   Con respecto a la pretensión de la parte actora, mediante la cual pide se condene a la parte demandada a pagar la suma de TRES MILLONES CINETO SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.3.165.400,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos más intereses causados, quien aquí se pronuncia aprecia, que el actor, tanto en el libelo de la demanda como en su escrito de reforma, no indico la base de conformación del capital demandado, la tasa de interés aplicada a su reclamación, ni los períodos temporales aplicables tanto al capital como a los intereses demandados; ni los fundamentos de derecho en los que basa su reclamación.

   Por tanto, en aplicación de los principios dispositivo y de congruencia que regulan el proceso civil venezolano, conforme a los cuales no puede probarse aquello que no ha sido alegado en las oportunidades establecidas por la ley y que el juez sólo puede decidir con basamento a lo alegado y probado en autos, se concluye: a) que la parte actora no trajo a los autos ninguna evidencia destinada a probar el monto de la suma cuyo pago reclama por concepto de cánones de arrendamiento insolutos más intereses causados, y b) que como consecuencia de esto, la parte actora no probó la procedencia de la pretensión de condena por concepto de cánones de arrendamiento insolutos más intereses causados aquí analizada, motivo por el cual, la misma no ha de prosperar. Y ASÍ SE DECIDE.

   Por otra parte, se observa que consta de las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias producidas por la parte demandada, que se aprecian conforme a los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil, a) del expediente No. 92-3067 del Juzgado Décimo Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que demuestran el pago de las mensualidades de arrendamiento desde enero de 1996 hasta abril de 1998 y b) del expediente No. 98-005789 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, que demuestran el pago de las mensualidades de arrendamiento desde mayo de 1998 hasta marzo de 2001, consignadas con la finalidad de sustentar la excepción de pago opuesta por la parte demandada contra la pretensión de la parte actora, por lo que a criterio de esta jurisdicente quedó claramente evidenciado que la parte demandada se encontraba solvente en el pago de todos los cánones de arrendamiento causados desde el mes de enero de 1997 hasta el mes de marzo del 2001, por lo que la parte demandada cumplió con la carga probatoria al demostrar que dio cabal cumplimiento a la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, entre éstos, todos aquellos reclamados por el actor en el libelo de la demanda y su reforma. Y ASÍ SE DECIDE.

   Asimismo, advierte este Tribunal que aún cuando no existen ni cursan en autos las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias del Expediente NO. 92-3067 del Juzgado Décimo Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (visto que, aún cuando inadmitida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fue incoada en su contra querella incidental de tacha de falsedad), la excepción de pago opuesta por la parte demandada también resulta procedente y habrá de prosperar, bajo bases probatorias y de derecho totalmente distintas e independientes a las derivables de dichas copias certificadas, por cuanto: Corren insertas en autos, en los folios 113 al 127 del cuaderno de medidas, copias fotostáticas de los comprobantes de depósito bancario para el pago de los cánones de arrendamiento desde el 15 de enero de 1997 hasta el 15 de abril de 1998, ambos inclusive, producidas en autos en el lapso de pruebas de la incidencia de oposición a la medida de secuestro del inmueble arrendado y que no fueron impugnadas por la parte actora dentro de los cinco días siguientes a su consignación, por lo que, con base al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenérseles como instrumentos fidedignos que demuestran fehacientemente la realización de dichos pagos y el pleno estado de solvencia de la parte demandada, y rielan en autos copias certificadas del expediente No. 98-005789 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que demuestran el pago de las mensualidades de arrendamiento desde el 15 de mayo de 1998 hasta el 15 de marzo de 2001, siendo que en conjunto, demuestran con toda certeza la solvencia arrendaticia de la parte demandada desde el día 15 de enero de 1997 hasta el día 15 de marzo de 2001. Como consecuencia de las anteriores consideraciones, debe forzosamente declarar quien aquí se pronuncia, que resulta improcedente la pretensión de cobro de las cantidades reclamadas por la parte actora por concepto de cánones de arrendamiento insolutos e intereses causados, y que la excepción de pago opuesta por la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, es procedente. Y ASÍ SE DECIDE.

   Con relación a la pretensión de la parte actora, contenida en el petitorio del libelo de demanda, según la cual solicita que la parte demandada sea condenada al pago de la suma de OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 8.000.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados en razón del deterioro erogado por ésta al inmueble arrendado, éste Tribunal considera necesario observar, que de conformidad con el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y con base en la doctrina y jurisprudencia nacional que han desarrollado la interpretación de esta norma y la materia relacionada con la misma, corresponde al actor que reclama el resarcimiento de daños y perjuicios, indicar con exactitud en el libelo de demanda : La especificación de los daños y perjuicios causados, determinando en que consiste el deterioro, menoscabo o merma, que en su patrimonio material o moral ha sufrido; la calificación de los daños y perjuicios en los cuales fundamenta su reclamo indemnizatorio, determinando si éstos son materiales o morales, o por lucro cesante o por daño emergente, o si son de tipo contractual o extracontractual, entre otras calificaciones; la determinación del monto de la indemnización reclamada; las causas directas de los daños y perjuicios; la identificación de la persona agente de los daños y perjuicios; la imputabilidad a la persona agente de los daños y perjuicios de la autoría de las acciones u omisiones que funcionan como causas de los mismos, y la relación de causalidad es decir de causa a efecto, entre las acciones u omisiones imputables a la persona agente de los daños y perjuicios, además de los daños y perjuicios propiamente dichos, y su efecto directo, siendo criterio de quien aquí se pronuncia que todos y cada uno de los supra mencionados requisitos deben satisfacerse plenamente a los fines de que la pretensión indemizatoria sea declarada procedente.

   A tal efecto, se aprecia que la parte demandante en su escrito libelar señaló como daños y perjuicios causados por la parte demandada, los siguientes: a.- el deterioro del inmueble; b.- la destrucción parcial del inmueble; c.- La falta de mantenimiento del inmueble y d.- la realización de modificaciones en el inmueble sin la autorización del arrendador.

   Así las cosas, ante la pretensión indemnizatoria reclamada por la parte actora, surgió la carga procesal para esta de demostrar la causación, existencia y cuantificación económica de los daños y perjuicios alegados, es decir, el estado de conservación y mantenimiento del inmueble arrendado, su distribución y composición arquitectónica, la calidad material de los elementos que la integran, así como el valor monetario de éstos, durante los siguientes períodos: Antes de la celebración del contrato de arrendamiento; durante el tiempo en que la parte demandada se encontraba en posesión del inmueble; para el momento en que la parte demandada fue desalojada del inmueble -22 de junio de 1999-; al ejecutarse la medida de secuestro practicada por la Oficina Ejecutora de Medidas Octava del Área Metropolitana de Caracas; y después de llevada a cabo la ejecución de esa medida de secuestro.

   Ahora bien, luego de una revisión minuciosa de las actas del expediente resulta evidente que la parte actora no cumplió con la carga probatoria de demostrar la causación, existencia y cuantificación económica de los daños y perjuicios alegados, como son en este caso, el estado de conservación y mantenimiento del inmueble arrendado, su distribución y composición arquitectónica, la calidad material de los elementos que la integran, así como el valor monetario de éstos, durante los períodos que señaló en el libelo; en razón de lo cual, no se encuentran probados los daños y perjuicios que según alega le han sido causados por la parte demandada.

   En consecuencia, este tribunal concluye, que la pretensión de la parte actora referida a la petición de condena a la parte demandada por la suma de OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 8.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados en razón del deterioro al inmueble arrendado, resulta improcedente. Y ASÍ SE DECIDE.

   Al haberse declarado la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados, toda vez que la parte actora no cumplió con la carga de demostrar la causación, existencia y cuantificación económica de los daños y perjuicios reclamados, resulta inoficioso a.l.t. de las ciudadanas M.D.V.R.D.P. y M.G.B.D.N., con las cuales la parte actora pretendía demostrar el presunto estado de deterioro en que se encontraba el inmueble para el momento de la práctica de la medida de secuestro dictada por el tribunal a quo, ya que con esas testimoniales la parte actora no podría satisfacer la carga probatoria que le correspondía con relación a la pretensión bajo examen, y se concluye con base en todo cuanto hasta ahora se ha dejado establecido y decidido con relación al juicio principal, que la demanda por Resolución de Contrato intentada por los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en contra de los ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., no debe prosperar. Y ASÍ SE DECIDE.

   En consideración a los motivos supra señalados, para esta juzgadora resulta forzoso concluir que la pretensión de cobro de las cantidades reclamadas por la parte actora por concepto de cánones de arrendamiento insolutos e intereses causados y de indemnización de daños y perjuicios no puede prosperar. ASI SE DECIDE.

   DEL MERITO DE LA RECOVENCION

   Resuelta como se encuentra la materia relativa a la acción principal, esta alzada procede ahora a analizar y decidir sobre la reconvención:

   En primer lugar pasa este Tribunal a pronunciarse con relación a la apelación ejercida por la parte actora-reconvenida, en lo que respecta a la condenatoria en costas de la que fuera objeto, en la sentencia que declaró sin lugar la reconvención propuesta y su aclaratoria, la cual a pesar de intentar subsanar el error cometido mediante la aclaratoria fechada 24 de febrero de 2005, incurrió en el mismo error al establecer“…siendo lo correcto que fuera condenada en costas y costos la parte reconviniente R.R.G. Y L.D.D.R., por haber resultado totalmente vencido…”

   Al respecto, cabe señalar que por efecto de la nulidad de la recurrida declarada en párrafo anterior de esta sentencia, resulta inoficioso entrar al análisis de este punto; toda vez que este tribunal se pronunciara sobre las costas del procedimiento y del recurso en la parte final de esta sentencia; y así se decide.

   Con relación al alegato de fraude procesal presuntamente cometido por la parte actora en el presente juicio, planteado en la acción reconvencional, este tribunal observa que la demanda por resolución de contrato intentada por la parte demandante-reconvenida, objeto del juicio principal, se encuentra en su mayoría fundamentada en el alegato de falta de pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de enero de 1997 hasta julio de 1998, ambos inclusive, en que supuestamente habría incurrido la parte demandada-reconviniente.

   Ahora bien, se debe destacar que la parte demandante-reconvenida, a los fines de probar el alegato de falta de pago de dichos cánones de arrendamiento, consignó como documento fundamental de la demanda un grupo de copias fotostáticas incompletas, las cuales alegó que constituían, para la fecha en que fue introducida la demanda en fecha 22 de agosto de 1997, la totalidad del expediente No. 923067 del Juzgado Décimo Tercero de Parroquia de esta Circunscripción Judicial, pretendiendo demostrar con esas copias fotostáticas de una porción de dicho expediente judicial, que la parte demandada había realizado las consignaciones arrendaticias únicamente hasta el mes de diciembre de 1996 y por lo tanto, que no había realizado ningún pago durante los meses subsiguientes y hasta la fecha de interposición de la demanda, siendo sin embargo la realidad fáctica y procesal, según consta de actas (Folios 348 al 419 de la pieza 1) y conforme ha quedado previamente decidido y declarado, que la parte demandada se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento: a) para la fecha de la interposición de la demanda (22-8-1997); b) para la oportunidad en que la parte actora reformó la demanda (23-7-1998) y c) para el momento en que fue decretada (2-6-1999) y practicada (22-6-1999) la medida precautelar de secuestro solicitada por la parte demandante-reconvenida, y así se declara.

   Con fundamento en todo cuanto ha quedado anteriormente establecido, y con vista de las declaraciones y alegatos de la parte actora que constan en autos, principalmente en su escrito libelar, donde indico que “...tal y como se evidencia del expediente NO 923067 llevado por el Tribunal Décimo Tercero constante de 99 folios útiles y el cual anexo a este escrito con la letra “D”; de la diligencia de fecha 02 de octubre de 1997, según la cual la parte actora declara ante el tribunal a quo que “…marcado “D”, copia del expediente No 923067…”, y del escrito de reforma de la demanda, donde la parte actora incrementó la cantidad reclamada por falta de pago de los cánones de arrendamiento, alegando que la parte demandada-reconviniente se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses desde enero de 1997 hasta el día 23 de julio de 1998, este tribunal encuentra, que la parte demandante reconvenida, al consignar incompletas las copias fotostáticas del expediente No 923067 antes citado, alegando que las mismas comprendían la totalidad de ese expediente y que demostraban el estado de insolvencia de la parte demandada-reconviniente para la fecha de interposición de la demanda 22-08-1997 y hasta la fecha de su reforma 23-07-98, no actuó en forma leal ni conforme la verdad toda vez que de las actas ha resultado demostrado que contrario a ese hacho, la parte demostró el pago de los referidos cánones conforme se desprende de los folios 348 al 419 de la pieza No. 1.

   Siendo así, la parte actora -reconvenida, mediante el falso alegato de la supuesta falta de pago de los mencionados cánones de arrendamiento, sustentada en documentos incompletos, con información omitida como quedó antes establecido, de manera intencional quiso sorprender en su buena fe al juzgador a quo, creando la falsa impresión de haber cumplido con los requisitos exigidos por el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, para el decreto de la medida de secuestro inmobiliaria que la misma solicitare y practicada en perjuicio de la parte demandada-reconviniente, en fecha 22 de junio de 1999, por la Oficina Ejecutora de Medidas Octava del Área Metropolitana de Caracas –fundamentada en el decreto cautelar que la parte demandante-reconvenida obtuvo mediante los mecanismos citados-, la cual ejecutó sobre el inmueble arrendado la indicada medida de secuestro, desalojando a la parte demandada-reconviniente. Así, los hechos aquí establecidos demuestran fehacientemente, que la parte actora - reconvenida, premeditadamente utilizó los mecanismos ya indicados ante el juzgador de la primera instancia con el objetivo específico de obtener medidas cautelares.

   En razón de todas las circunstancias de hecho y de derecho anteriormente establecidas, este tribunal de alzada considera que los señalados actos ejecutados por la parte actora-reconvenida constituyen una actuación en fraude a la lealtad y principio de la verdad por parte de la actora reconvenida en contravención a lo preceptuado en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil tal como fue denunciado por la parte demandada reconviniente en su reconvención. Y ASÍ SE DECLARA.

   Con relación a la pretensión de indemnización de daños y perjuicios morales de la demandada-reconviniente, quien aquí decide considera que de conformidad con el artículo 1.185 del Código Civil, toda persona que intencionalmente cause un daño a otra está obligado a repararlo. Según el artículo 1.196 eiusdem, la obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito, y conforme al artículo 1.195 ibidem, si el hecho ilícito es imputable a varias personas, éstas quedan obligadas solidariamente a reparar el daño causado.

   Aplicando dichas normas y los hechos ya establecidos al caso de autos, se puede concluir que: la intención de la parte demandante-reconvenida de causarle daños -representados en este caso por todas las consecuencias de hecho y de derecho derivadas del desalojo inmobiliario sufrido por la parte demandada-reconviniente- quedó claramente demostrada con la actuación desleal y fraudulenta en el proceso realizada por dicha parte actora en perjuicio de la parte demandada-reconviniente; el despojo inmobiliario y el desalojo inquilinario de que fue objeto la parte demandada-reconviniente, como consecuencia del despojo inmobiliario, fue fraudulenta e ilegalmente privada y desposeída de su hogar doméstico. En consecuencia, este tribunal, en ejercicio de los poderes y atribuciones que los artículos 12 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil le confiere a los fines de fundar sus decisiones y por vía de aplicación de las máximas de experiencia al presente caso y la potestad de tomar las medidas necesarias para sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso; determina que la desposesión y desalojo del hogar doméstico ordenados bajo la apariencia de legalidad por la falta de pago demostrada por la parte actora reconvenida, con omisión de información del expediente de consignaciones arrendaticias No. 923067 de la nomenclatura interna del Juzgado Décimo Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; causaron por sí mismos daños y perjuicios morales a la persona que los sufre máxime en el presente caso, en el que el desalojo se produjo como consecuencia directa de las actuaciones y solicitudes de la parte actora; por lo que la parte demandante-reconvenida se encuentra obligada a reparar todos los daños y perjuicios morales que ha causado a la parte demandada-reconviniente, erogados por medio de la materialización del ilegal despojo inmobiliario y desalojo inquilinario ejecutados por aquella en perjuicio personal de ésta. Conforme se deduce de cuanto ha quedado previamente establecido, los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. resultan indistintamente responsables con respecto a los daños causados en juicio, en razón de lo cual, los actores se encuentran solidariamente obligados a reparar los daños y perjuicios morales que han causado a la parte demandada-reconviniente; asimismo se establece que la parte actora-reconvenida se encuentra obligada a la restitución inmediata del inmueble objeto de litigio constituido por la Quinta denominada Cris-Li, ubicada en la Calle Atures, Zona G, Urbanización El Marques, del Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda a sus legítimos poseedores ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L.. En consecuencia, este tribunal, previo análisis y estudio de los hechos y circunstancias del caso, en ejercicio de las facultades que le confiere el artículo 250 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.196 del Código Civil, fija como monto de la indemnización que deberá pagar la parte demandante-reconvenida a la parte demandada reconviniente, por concepto de los daños morales que le ha causado, la suma demandada de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 800.000.000,00), hoy equivalentes a OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 800.000,00), esto tomando en cuenta los años transcurridos desde el momento en que se incoó la reconvención (año 2001) y por cuanto en materia de daños moral como lo ha señalado la jurisprudencia de nuestro M.T. no resulta aplicable la corrección monetaria o indexación judicial. Y ASÍ SE DECIDE.

   Con respecto a la solicitud de reintegro arrendaticio planteada por la parte demandada-reconviniente, se observa que consta de autos que, la parte demandada-reconviniente ha continuado consignando los cánones de arrendamiento según se evidencia del expediente No. 98-005789 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, luego de haber sido desalojada y despojada del inmueble arrendado en fecha 22 de junio de 1999, y el arrendatario-parte demandada- no se encuentra en posesión del inmueble arrendado a causa del desalojo imputable al arrendador –parte actora-, por lo que no tiene la obligación de pagar tales cánones de arrendamiento. En razón de lo anterior, resulta incuestionable que las consignaciones arrendaticias que la parte demandada-reconviniente ha venido realizando desde el día 22 de junio de 1999, constituyen pago de lo indebido en detrimento suyo, motivo por el cual la parte actora-reconvenida deberá reintegrar todas las sumas que haya cobrado y que fueron consignadas por la parte demandada-reconviniente por concepto de cánones de arrendamiento, desde el día 22 de junio de 1999, fecha en que la Oficina Ejecutora de Medidas Octava del Área Metropolitana de Caracas ejecutó sobre el inmueble arrendado la medida de secuestro decretada por el a quo, hasta el momento en que se verifique la restitución de la posesión material de dicho inmueble a la parte demandada-reconviniente.

   Con fundamento en lo establecido, declarado y decidido previamente, concluye quien aquí se pronuncia que la reconvención interpuesta por la parte demandada-reconviniente en contra de la parte demandante-reconvenida resulta procedente. Y ASÍ SE DECIDE.

   DEL MERITO DE LA TERCERIA INCIDENTAL

   Resueltas como se encuentran las materias relativas tanto al juicio principal como a la reconvención, este tribunal procede ahora a analizar y decidir la tercería incidental incoada en autos; sin embargo debe preliminarmente resolver los alegatos de las partes como puntos previos y a tal efecto se aprecia:

   PUNTOS PREVIOS

   Preliminarmente al fondo del asunto corresponde emitir pronunciamiento respecto a algunas defensas opuestas que pudieran ser determinantes para no entrar al fondo de la controversia, y al respecto se aprecia:

   DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA OPUESTA POR LOS TERCEROS INTERVINIENTES

   En cuanto a la solicitud de declaratoria de perención de instancia planteada por los terceros intervinientes en sus escritos presentados ante el a quo, en fechas 18 y 25 de enero del 2002, cursantes en el cuaderno de tercería y en el principal, se observa que los terceros alegaron que tanto el abogado V.D.P. como la ciudadana M.L.L.D.G., habían perdido el carácter con que obraban en juicio, el primero de apoderado judicial y la segunda de representante legal de los ciudadanos G.A.G.L. y XAVIRE GIANI LUQUE, desde la fecha en que éstos habían alcanzado la mayoría de edad, es decir, a partir del 02/05/2000, la causa había quedado suspendida, habiéndose prolongado ésta durante los seis meses siguientes sin que ni las partes ni los interesados hubieren gestionado su continuación ni hubieren cumplido las obligaciones que les imponía la ley, por lo que solicitaron se declarara la perención de la instancia de conformidad con el ordinal 3º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

   Con relación al alegato de perención de instancia, considera quien aquí se pronuncia que, se hace necesario determinar –antes de la resolución del presente punto previo- la validez y vigencia del instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador Distrito Federal, el día 15 de julio de 1999, anotado bajo el No. 15, Tomo 42 de sus libros de autenticaciones, otorgado a los abogados JUMMY J.M., M.V.E. y V.D.P., por la ciudadana M.L.L.D.G., en su propio nombre y en su condición de representante legal de los para entonces adolescentes, ciudadanos G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L..

   Así considera necesario ésta juzgadora citar el contenido del artículo 165 del Código de Procedimiento Civil, que contiene las causales de cesación de la representación, el cual prevé lo siguiente:

   …Artículo 165. La representación de los apoderados sustitutos cesa:

   1º Por la revocación del poder, desde que ésta se introduzca en cualquier estado del juicio, aun cuando no se presente la parte ni otro apoderado por ella. No se entenderá revocado el sustituto si así no se expresare en la revocación.

   2º Por la renuncia del apoderado o la del sus titito; pero la renuncia no producirá efecto respecto de las demás partes, sino desde que se haga constar en el expediente la notificación de ella al poderdante.

   3º Por la muerte, interdicción, quiebra o cesión de bienes del mandante o del apoderado sustituto.

   4º Por la cesión o transmisión a otra persona de los derechos deducidos por el litigante, o por la caducidad de la personalidad con que obraba.

   5º Por la presentación de otro apoderado para el mismo juicio, a menos, que se haga constar lo contrario.

   La sola presentación personal de la parte en el juicio no causará la revocatoria del poder ni de la sustitución, a menos que se haga constar lo contrario…

   Por otra parte se aprecia que el artículo 1.704 del Código Civil establece las causales de extinción del mandato y a tal efecto señala:

   …Artículo 1.704.- El mandato se extingue:

   1º Por revocación.

   2º Por renuncia del mandatario.

   3º Por la muerte, interdicción, quiebra o cesión de bienes del mandante o del mandatario.

   4º Por la inhabilitación del mandante o del mandatario, si el mandato tiene por objeto actos que no podrían ejecutar por sí, sin asistencia de curador….

   Las indicadas causales de cesación de la representación de los apoderados judiciales o sustitutos y de extinción del mandato, establecidas en las normas citadas son eminentemente taxativas, lo que implica que, fuera de las causales ya citadas, no existen en la ley ni resultan aplicables ningunas otras causales de cesación de la representación de los apoderados judiciales o sustitutos y de extinción del mandato.

   Así las cosas se aprecia que, no existe ninguna norma de nuestro derecho positivo que establezca como causal de cesación de la representación del apoderado judicial o de extinción del mandato, la circunstancia de que el representado o el poderdante alcancen la mayoría de edad, en virtud de lo cual este tribunal concluye que el instrumento-poder acreditante de la representación judicial de los apoderados judiciales de los ciudadanos G.A.G.L. y X.G.L., ahora mayores de edad, y de los restantes integrantes del litis-consorcio pasivo necesario que conforma la parte demandada, tiene plena validez y vigencia. Por lo que, a criterio de quien aquí juzga la representación judicial que los abogados J.J.M., M.V.E. y V.D.P. han ejercido con respecto de la parte demandada, ciudadanos M.L.L., G.A.G.L. y X.G.L. especialmente en cuanto atañe a estos dos últimos, quienes alcanzaron la mayoría de edad durante el transcurso de la ventilación del presente juicio, ha permanecido plenamente válida y vigente durante todo el proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

   En adición a lo anterior dispone el artículo 142 del Código de Procedimiento civil:

   …Si durante el transcurso del juicio se hiciere capaz una parte que no lo era, el procedimiento se seguirá con ella misma pero los actos realizados antes de la comparecencia de la parte serán válidos, sin perjuicio de las reclamaciones que ésta pudiere tener contra su representante anterior…

   En comentario a la norma antes transcrita se puede deducir que, si un sujeto procesal se hiciere capaz durante el transcurso del juicio, el procedimiento se entenderá entonces como seguido con ésta directamente y no por intermedio de quien previamente fuere su representante –verbigracia, padre, madre, tutor o curador-, y que todos los actos realizados por ese representante -y analógicamente por su apoderado judicial- antes de la comparecencia de la parte cuya capacidad ha sobrevenido durante el juicio, son válidos.

   Ahora bien, se aprecia en el caso sub-examine que todas las actuaciones efectuadas en el presente juicio en representación de los ciudadanos G.A.G.L. y X.G.L., fueron realizadas solamente por sus apoderados judiciales, abogados J.J.M. y V.D.P. –cuyo poder, como quedó determinado supra, se encuentra válido y vigente- y no por su representante legal, su madre, ciudadana M.L.L.. Aunado a lo anterior según se desprende de autos, ni el ciudadano G.A.G.L. ni X.G.L. han comparecido al juicio, ni personalmente ni por intermedio de otros apoderados judiciales distintos a los ya constituidos; por lo tanto, en sintonía con lo que ha quedado establecido, quien aquí decide encuentra que la representación judicial que con respecto de los ciudadanos G.A.G.L. y X.G.L. poseen sus apoderados, abogados J.J.M., M.V.E. y V.D.P., nunca cesó y ha permanecido vigente y válida durante todo el proceso, y por ende, en concordancia con el artículo 142 del Código de Procedimiento Civil, debe entenderse que todos los actos realizados en este juicio por los mencionados apoderados son total y absolutamente válidos. Y ASÍ SE DECIDE.

   Habiendo sido determinada la validez y vigencia del instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador Distrito Federal, el día 15 de julio de 1999, anotado bajo el No. 15, Tomo 42 de sus libros de autenticaciones, otorgado a los abogados JUMMY J.M., M.V.E. y V.D.P., por la ciudadana M.L.L.D.G., en su propio nombre y en su condición de representante legal de los para entonces adolescentes, ciudadanos G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., pasa ésta sentenciadora de seguidas a analizar los requisitos para la procedencia de la perención de la instancia solicitada por el apoderado judicial de los terceros intervinientes, abogado G.M.B. y a tal efecto se aprecia:

   El ordinal 3º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil contiene el lapso para que sea declarada la perención de instancia, así como los motivos y causas para la procedencia de la misma, siendo así se hace necesario la revisión de la citada norma, la cual prevé:

   …Artículo 267. Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.

   También se extingue la instancia:

   1º Cuando Transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.

   2º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.

   3º Cuando dentro del término de seis meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley les impone para proseguirla….

   (Negrillas y Subrayado de éste Tribunal)

   De conformidad con la precitada norma, para que opere la perención de la instancia, bajo el supuesto legal contenido en el ordinal tercero, es necesario que se verifique el cumplimiento concurrente de los siguientes requisitos: Que uno de los litigantes haya muerto o perdido el carácter con que obraba en juicio; que transcurrido más de seis meses desde la verificación de la suspensión del proceso sin que los litigantes y/o los interesados hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley les impone para proseguirla.

   Aplicando esta norma al caso bajo análisis, con atención al planteamiento de perención de la instancia esgrimido por el apoderado judicial de los terceros intervinientes, abogado G.M.B., nos encontramos que: Ninguna de las personas que conforman el litis consorcio pasivo necesario existente en autos ha fallecido; por otra parte, en nuestro derecho no existe ninguna disposición legal que establezca que el carácter con el que se obra en juicio – demandante, demandado o tercero interviniente- se pierda, extinga o cese a causa de la adquisición de la capacidad personal sobrevenida- como es el caso que nos ocupa; por lo que la mayoría de edad alcanzada durante el transcurso del juicio por los ciudadanos G.A.G.L. y X.G.L., no es motivo para que se extinga o se pierda el carácter con el que los prenombrados ciudadanos obran en el presente juicio; y así se establece.

   Por otra parte se aprecia que el proceso nunca quedó suspendido, ya que no intermedia ninguna causal de suspensión ni auto alguno del tribunal de la causa que así lo hubiere decretado. Asimismo se observa que la parte demandada ha impulsado constantemente el juicio, cumpliendo todas las obligaciones que le impone la Ley.

   En consideración a lo anteriormente expuesto, concluye éste Tribunal que en el presente caso no se ha verificado ninguno de los requisitos establecidos por el ordinal 3º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, para que opere la perención de la instancia; en virtud de lo cual la declaratoria de perención de la instancia, formulada por el apoderado judicial de los terceros intervinientes, abogado G.M.B., es improcedente. Y ASÍ SE DECIDE.

   DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA TERCERÍA

   La parte actora-reconvenida, impugnó en su contestación como co-demandado, la cuantía de la tercería incoada, estimada en la cantidad de Bs. 160.000.000,00, por considerarla exagerada.

   Al respecto, dispone en su parte pertinente el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   … Artículo 38. Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

   El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

   En efecto, del escrito libelar de tercería se aprecia que la misma fue estimada en la cantidad de Bs. 160.000.000,00, y objetada por los co-demandados dicha estimación, lo cual el legislador también faculta hacer, en razón de considerarla exagerada, esta juzgadora establece que tales argumentos no son suficientes para desvirtuarla, asumiendo el impugnante la carga probatoria de demostrar lo exagerado de dicha estimación, no siendo suficiente la impugnación en forma pura y simple, como lo ha señalado la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., lo que determina que la impugnación ejercida debe ser declarada improcedente, manteniéndose la cuantía estimada por los terceristas. ASÍ SE DECLARA.

   DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA DE LOS TERCEROS INTERVINIENTES

   En lo atinente a la excepción de falta de cualidad activa de los terceros intervinientes, opuesta por la parte actora en su contestación a la demanda de tercería, alegando que los terceros carecen de cualidad para intentar el juicio de tercería y que no tienen derecho alguno, ni preferente ni concurrente, oponible a aquel invocado y ejercido por los actores en la demanda que encabeza el juicio principal. Considera quien aquí se pronuncia que conforme a la doctrina y jurisprudencia nacional, la cualidad activa se define como una perfecta relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción, la cual se determina mediante la demostración de la existencia de una relación de absoluta correspondencia entre la identidad particular de la persona del actor con la identidad del sujeto procesal abstracto a quien la ley concede el ejercicio de la acción de que se trate.

   Así, según establece el ordinal 1º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, los terceros podrán intervenir en la causa pendiente entre otras personas “Cuando el tercero pretenda tener un derecho preferente al del demandante, o concurrir con éste en el derecho alegado, fundándose en el mismo título; o que son suyos los bienes demandados o embargados, o sometidos a secuestro o a una prohibición de enajenar y gravar, o que tiene derecho a ellos…”.

   Conforme a dicha norma, es requisito fundamental para que el tercero pueda intervenir en la causa, entre otras, que tenga una pretensión de derecho preferente al de la parte demandante ó que tenga derecho a los bienes litigiosos o a aquellos que por causa del proceso en curso han sido gravados.

   En este caso, la pretensión de derecho preferente planteada por los terceros se refiere a la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sobre el cual alegan tener derechos ya adquiridos y otras expectativas de derecho pendientes por materializarse, constantes todos en documentos auténticos. Adicionalmente, como consecuencia del litigio principal, fue decretada y practicada una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre dicho inmueble, conforme consta de autos y queda indicado en la parte narrativa de este fallo. Al subsumir a la persona abstracta a quien la ley –ordinal 1º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil- concede la acción en tercería, en la persona concreta de los terceros de autos, encontramos que existe una perfecta relación de identidad entre ambos, ya que los mismos han fundamentado su acción, precisamente, en la pretensión de detentar un derecho preferente al de las otras partes litigantes en este juicio, y, a mayor abundamiento, cuando el pleito en curso ya ha provocado consecuencias que hacen peligrar su pretendido derecho preferente, como lo es la medida de prohibición de enajenar y gravar dictada en este juicio sobre el inmueble que dichos terceros alegan que recae el derecho preferente que intentan hacer valer mediante la demanda incidental de tercería incoada en autos. En consecuencia, sin prejuzgar en este estado del fallo sobre la procedencia o no de la acción intentada por ellos, se observa que los terceros intervinientes en esta causa poseen la cualidad procesal activa necesaria para intentar el referido juicio de tercería y se concluye, que la excepción por falta de cualidad activa en la persona de los terceros intervinientes, opuesta por la parte actora, no ha de prosperar. Y ASÍ SE DECLARA.

   DE LA TEMPESTIVIDAD DE LA CONTESTACION

   A LA DEMANDA DE TERCERIA

   En cuanto a la temporaneidad de la contestación a la demanda de tercería que fuere realizada por la parte demandada, alega la parte actora que con la presencia del abogado V.D.P. en los autos de la tercería, solo se verificó la citación tácita de M.L.L. y D.G.L., pero no de G.A.G.L. y X.G.L., al cesar la representación que de ellos ejercía tal abogado por haber alcanzado estos la mayoridad.

   Al respecto, se debe destacar que la parte actora, a los fines de alegar que la contestación a la demanda de tercería efectuada por la parte demandada era extemporánea, se adhirió al argumento esgrimido por los terceros intervinientes sobre la cesación de la representación judicial relativa a los ciudadanos G.A.G.L. y X.G.L., por la adquisición en cabeza de éstos de la capacidad de ejercicio, al hacerse mayores de edad durante el transcurso del presente juicio.

   Este tribunal, al dirimir el primer punto previo, decidió que: La representación judicial que los abogados J.J.M., M.V.E. y V.D.P., han ejercido con respecto de la parte demandada, ciudadanos M.L.L., D.G.L., G.A.G.L. y X.G.L., especialmente en cuanto atañe a estos dos últimos, quienes alcanzaron la mayoría de edad durante la sustanciación de presente juicio, ha permanecido plenamente válida y vigente, y que la representación judicial que con respecto de los ciudadanos G.A.G.L. y X.G.L. poseen sus antes indicados apoderados, nunca cesó y ha permanecido vigente y válida durante todo el proceso, y por ende, debe entenderse que todos los actos realizados en este juicio por dichos apoderados son absolutamente válidos.

   Asimismo, consta de autos, que el patrocinio de la parte demandada produjo el escrito de contestación de la demanda de tercería, dentro del lapso legalmente establecido para ello. En consecuencia, quien decide concluye, que la contestación a la demanda de tercería efectuada por los abogados J.J.M. y V.D.P., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada -M.L.L., D.G.L., G.A.G.L. y X.G.L.-, así como la de los abogados A.F. y J.C. RONDON CRESPO, en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., fue realizada de manera válida y temporánea. Y ASÍ SE DECLARA.

   DE LA CADUCIDAD ADMINISTRATIVA

   Con respecto al planteamiento de caducidad administrativa opuesto por los terceros intervinientes en contra del derecho de preferencia inmobiliario que asiste a la parte demandada ciudadanos M.L.L., D.G.L., G.A.G.L. y X.G.L. –Resuelto No. 2505 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, de fecha 15 de julio de 1996, expediente No. 85.834-1-, del examen directo del texto legal de los artículos 8 y 79 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se desprende, sin lugar a dudas, que los textos citados por los terceros intervinientes en su libelo de tercería correspondientes a las citadas normas no son los reales, ni guardan relación alguna con la caducidad alegada. Con base en lo anteriormente establecido, este Tribunal concluye que el lapso perentorio para la ejecución de los actos administrativos no se encuentra establecido ni en la normativa citada por los terceros, ni en ninguna otra norma de nuestro derecho positivo, y no existe ningún lapso previsto por el ordenamiento jurídico positivo, para la ejecución del Derecho de Preferencia a que se contrae el Resuelto No. 2505 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, de fecha 15 de julio de 1996, a ser computado a partir del momento en que éste hubiere sido acordado mediante decisión administrativa definitivamente firme, por lo que resulta incuestionable que no se ha materializado en ningún momento la caducidad administrativa del indicado Derecho de Preferencia, el cual fue acordado por el señalado Resuelto No. 2505, conforme a las previsiones de los artículos 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, en beneficio de la parte demandada. En consecuencia, el argumento de los terceros intervinientes con respecto a la caducidad del derecho de preferencia acordado a favor de la parte demandada según el citado Resuelto No. 2505, no ha de prosperar. Por otra parte constando en autos, que en fecha 31 de enero de 2001, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, declaró firme el mismo, por lo que dicha decisión constituye cosa juzgada administrativa definitivamente firme, con fundamento en lo cual, este tribunal concluye que tal actuación administrativa confiere al derecho de preferencia reconocido a la parte demandada los mismos efectos de la cosa juzgada material, o sea, que resulta irrecurrible e irrevisable, tanto en vía judicial como administrativa. Y ASÍ SE DECIDE.

   Con respecto al alegato de mejor derecho esgrimido por los terceros intervinientes, este tribunal observa, que los documentos fundamentales de su demanda son:

   - Contrato de Opción de compra sobre el inmueble dado en arrendamiento a la parte demandada, otorgado por los demandantes y los terceros intervinientes en fecha 18 de abril de 2000, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, insertado bajo el No. 77, Tomo 30 de los libros de autenticaciones.

   - Documento autenticado en fecha 16 de junio de 2.000, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el No. 74, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en donde consta que los terceristas entregaron en manos de los co-demandados en tercería ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (12.000.000,00).

   - Documento autenticado en fecha 09 de agosto de 2.000, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el No. 42, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en donde consta que los terceristas entregaron en manos de los co-demandados en tercería ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (27.000.000,00).

   Así aprecia esta juzgadora que, los documentos fundamentales de la tercería, a pesar de constar en instrumentos auténticos, que se aprecian a tenor de los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, no comportan efectos traslaticios reales sobre dicho inmueble, motivo por el cual, el derecho que asiste a la parte actora-reconvenida ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. es de superior jerarquía a la mera expectativa de derecho real invocada por los terceros intervinientes, y la parte demandada reconviniente ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., mantiene su derecho de preferencia, amparado por la cosa juzgada administrativa firme, que lo constituye en un derecho legalmente reconocido y materializado, que por lo tanto, resulta de aplicación prelativa a la mera expectativa de derecho real invocada por los terceros intervinientes.

   En consecuencia, el argumento de los terceros intervinientes que pretende sustentar la existencia a su favor de un mejor derecho que los que en cada caso asisten a las partes, no ha de prosperar. Y ASÍ SE DECIDE.

   Con relación a la solicitud de declaratoria de nulidad de los documentos fundamentales de la tercería, opuesta y planteada por los demandados en tercería ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. quienes alegaron en su contestación a la demandada de tercería que el derecho de preferencia otorgado a su favor oponiendo la cosa juzgada administrativa, en consecuencia solicitaron la nulidad de los instrumentos fundamentales de la tercería, al haberse realizado la negociación luego de incoado el juicio y en violación a la Ley de Depósito Judicial; se observa que un contrato es nulo cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto y causa), o porque lesione el orden público o las buenas costumbres.

   En la mayoría de los casos los contratos afectados por nulidad absoluta violan una norma imperativa o prohibitiva de la ley destinada a proteger los intereses del orden público y de las buenas costumbres. Los contratos que tienen objeto ilícito y causa ilícita siempre están afectados de nulidad absoluta. Sin embargo en los casos en que esté afectado el consentimiento estamos ante una nulidad relativa y que produce la anulabilidad, y esta ocurre cuando un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, porque viola determinadas normas destinadas a proteger intereses particulares de uno de los contratantes.

   Para algunos autores existe anulabilidad cuando un contrato está afectado de vicio del consentimiento o de incapacidad, y nulidad absoluta cuando falta en el contrato alguno de los elementos esenciales a su existencia o viola el orden público y las buenas costumbres.

   Ahora bien, conforme quedó plasmado en la narrativa de la presente sentencia, en fecha 22 de junio de 1999, los demandantes en el juicio principal ciudadanos R.R.G. Y L.D.D.R., en razón de la práctica de la medida de secuestro decretada por el a quo en fecha 02 de junio de 1999, fueron designados depositarios judiciales del inmueble arrendado, objeto de litigio en tercería, comprometiéndose a cumplir con todos los deberes y obligaciones inherentes a ese cargo, y según se evidencia de los documentos fundamentales de la tercería, anteriormente identificados, otorgados todos durante el año 2000, es decir, con posterioridad a las fechas del decreto y práctica de la medida cautelar de secuestro del inmueble objeto de este litigio, así como del nombramiento de los actores como depositarios judiciales de dicho inmueble, los demandantes suscribieron un contrato de opción de compra y dos contratos-recibo vinculados a éste, que tienen por objeto el inmueble secuestrado y depositado bajo la guarda y custodia de los demandantes en el juicio principal en su carácter de depositarios judiciales.

   Ahora bien, según dispone el ordinal 4º del artículo 541 del Código de Procedimiento Civil y la jurisprudencia sentada por nuestro Tribunal Supremo de Justicia en la interpretación de los alcances de la norma citada, son requisitos de validez para que el depositario judicial pueda realizar cualquiera de los actos enunciativamente enumerados por la misma, tales como el arrendamiento, préstamo, empeño, gravámen, disposición o enajenación del bien depositado, que obtenga para cada uno de los casos que la norma contempla, así como para aquellos que resultan implícitos a ésta, tanto la autorización expresa del tribunal como el consentimiento explícito de todas las partes procesales.

   Conforme consta de autos, los depositarios judiciales –parte actora del juicio principal - otorgaron los contratos que sirven como documentos fundamentales de la tercería, resultándoles para ese entonces aplicable la normativa arriba citada, sin haber cumplido con los requisitos de validez antes señalados, ya que nunca obtuvieron ni la autorización expresa del tribunal ni el consentimiento explícito de la parte demandada a dichos efectos; en razón de lo cual existe un vicio en el consentimiento toda vez que la persona que vendió, no tenia capacidad para vender por no estar autorizada conforme lo dispone el ordinal 4º del articulo 541 del Código de Procedimiento Civil.

   Así entonces, con fundamento en la declaratoria anterior, esta juzgadora forzosamente concluye, que todos los contratos que sirven como documentos fundamentales de la demanda de tercería al haber sido otorgados en violación directa de las regulaciones tuteladas por el ordinal 4º del artículo 541 del Código de Procedimiento Civil, resultan viciados de nulidad. Y ASÍ SE DECLARA.

   En cuanto a la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, la normativa que regula la materia, el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:

   ...La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario...

   .

   Por otra parte el artículo 44 de la citada Ley Especial dispone:

   A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha modificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

   Asimismo, el artículo 7 eiusdem preceptúa:

   Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

   Del análisis de las normas supra citadas y de su aplicación al caso sub-examine, considera quien aquí se pronuncia que la parte co-demandada ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., cumple con los requisitos establecidos por el artículo 42 antes citado para la obtención de la preferencia ofertiva, ya que ha ostentado el carácter de arrendatario del inmueble durante más de dos (02) años y porque siempre se ha encontrado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, según se desprende de autos; la parte actora en el juicio principal ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en ningún momento notificaron a la parte demandada en el juicio principal ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., su voluntad de vender el inmueble, ni por documento auténtico como exige la ley, ni por ninguna otra vía y en consecuencia, por aplicación del citado artículo 7, todos los documentos fundamentales de la tercería, los cuales fueron otorgados en menoscabo del derecho de preferencia ofertiva que como arrendataria le corresponde a la parte demandada, se encuentran viciados de nulidad por disposición expresa de la ley. Y así se decide.

   Conforme a las precedentes consideraciones, este tribunal declara la nulidad de los siguientes documentos:

1. - Contrato de Opción de compra sobre el inmueble dado en arrendamiento a la parte demandada, otorgado por los demandantes y los terceros intervinientes en fecha 18 de abril de 2000, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, insertado bajo el No. 77, Tomo 30 de los libros de autenticaciones.

2. - Documento autenticado en fecha 16 de junio de 2000, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el No. 74, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en donde consta que los terceristas entregaron en manos de los co-demandados en tercería ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (12.000.000,00).

3. - Documento autenticado en fecha 09 de agosto de 2.000, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el No. 42, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en donde consta que los terceristas entregaron en manos de los co-demandados en tercería ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (27.000.000,00). Y ASÍ SE DECIDE.

   Con relación al alegato de la parte co-demandada ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., referente a los delitos presuntamente cometidos por los demandantes en el juicio principal ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. y por los terceros intervinientes, sin prejuzgar sobre materias que obviamente resultan de la competencia de los tribunales con jurisdicción en lo penal, esta sentenciadora observa:

   - Que para el momento en que fueron otorgados los documentos fundamentales de la demanda en tercería y que han sido declarados nulos por este tribunal:

   - I.- El presente juicio ya había sido instaurado;

   - II.- El inmueble objeto de dichos documentos fundamentales era y continua siendo objeto del presente litigio;

   - III.- El referido inmueble ya se encontraba gravado con la medida cautelar de secuestro dictada por el a quo y practicada por la Oficina Ejecutora de Medidas Octava del Área Metropolitana de Caracas.

   - IV.- Que la parte actora tenía, el carácter de depositario judicial del indicado inmueble. Que los planteamientos realizados por la parte demandada, en cuanto a la posible vinculación de los hechos anteriormente establecidos con la presunta perpetración de los casos tipificados por los artículos 40 de la Ley sobre Depósito Judicial y 465 ordinal 6º del Código Penal, constituyen materia de la exclusiva competencia de los tribunales de la jurisdicción penal, por lo que esta sentenciadora declara que no puede pronunciarse sobre la misma. Y ASÍ SE DECIDE.

   En consecuencia, con relación a la demanda de tercería interpuesta por los ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H. en contra de la parte actora constituida por los ciudadanos R.R.G. y L.D.R., y en contra de la parte demandada constituida por los ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., este tribunal considera, que en virtud de que los actores detentan el derecho de propiedad y de dominio sobre el inmueble objeto de este juicio; los demandados poseen un derecho de preferencia inquilinario plasmado por medio de cosa juzgada administrativa definitivamente firme; los terceristas no poseen el mejor derecho que han alegado, y la presente sentencia ha declarado nulo todos los documentos fundamentales de la tercería, con lo cual ésta queda carente de todo soporte y sustrato tanto material como legal, la demanda que atañe a la misma no debe de prosperar. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

   No obstante las precedentes consideraciones, debe advertir éste Tribunal que con relación al hecho afirmado por el demandante en tercería de haber celebrado con los propietarios del inmueble objeto del juicio principal, un contrato de opción de compra venta; que con motivo del mismo, los terceros intervinientes entregaron a los vendedores ciertas cantidades de dinero, las cuales serían imputadas al precio definitivo de venta; que la existencia del contrato de opción de compra venta fue expresamente reconocida por los demandados en tercería, y jamás negaron estos haber recibido las cantidades indicadas por los terceros en su demanda; que en la presente sentencia –y en la sentencia de fecha 08 de mayo de 2.006 dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas hoy casada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia- se declaró la nulidad de dicha negociación por haberse realizado contraviniendo la disposición contenida en el ordinal 4° del artículo 541 del Código de Procedimiento Civil; en tal sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia conociendo del presente asunto en casación decidió en fecha 22 de marzo de 2.008, lo siguiente:

   …De lo anterior se evidencia que en la oportunidad procesal para ello, la parte demandada por cumplimiento de contrato por vía de tercería, reconoció, y así expresamente lo indicó, la existencia del contrato de opción de compra venta, sin rechazar en ningún momento lo alegado por los terceros intervinientes, en lo que respecta a los abonos realizados ya antes señalados como parte del precio pactado en la referida opción.

   Ahora bien, sobre el particular la sentencia de alzada estableció en su parte motiva lo siguiente:

   …Con respecto al alegato de mejor derecho esgrimido por los terceros intervinientes, este tribunal observa, que los documentos fundamentales de su demanda son: Contrato de opción de compra sobre el inmueble dado en arrendamiento a la parte demandada, otorgado por los demandantes y los terceros intervinientes en fecha 18 de abril del 2000, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, inserto bajo el No. 77, Tomo 30 de los libros de autenticaciones. Contrato-recibo vinculado al contrato de opción a compra, otorgado por los demandantes y los terceros intervinientes, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 16-6-2000, anotado bajo el No. 74, Tomo 46 de los libros de autenticaciones y, contrato-recibo conexo con el contrato de opción de compra, otorgado por los demandantes y los terceros intervinientes, en fecha 9-8-2000, anotado bajo el No. 42, Tomo 60 de los libros de autenticaciones.

   Esta alzada es del criterio que los documentos fundamentales de la tercería, a pesar de constar de instrumentos auténticos, que se aprecian a tenor de los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, solamente representan para los terceros intervinientes una mera expectativa de derechos reales sobre el inmueble arrendado.

   Con vista al previo análisis de los antedichos documentos, este Tribunal concluye que: La parte actora-reconvenida posee todos los derechos de propiedad y el pleno dominio sobre el inmueble arrendado, independientemente del otorgamiento auténtico de tales documentos, por cuanto éstos no comportan efectos traslaticios reales sobre dicho inmueble, motivo por el cual, el derecho que asiste a la parte actora-reconvenida es de superior jerarquía a la mera expectativa de derecho real invocada por los terceros intervinientes, y la parte demandada reconviniente mantiene su Derecho Preferencia, (sic) amparado por la cosa juzgada administrativa firme, que lo constituye en un derecho legalmente reconocido y materializado, que por lo tanto, resulta de aplicación prelativa a la mera expectativa de derecho real invocada por los terceros intervinientes. En consecuencia, el argumento de los terceros intervinientes que pretende sustentar la existencia a su favor de un mejor derecho que los que en cada caso asisten a las partes, no ha de prosperar. Y ASI SE DECIDE.

   …OMISSIS…

   Conforme consta de autos, los depositarios judiciales –parte actora- otorgaron los contratos que sirven como documentos fundamentales de la tercería, resultándoles para ese entonces aplicable la normativa arriba citada, sin haber cumplido con los requisitos de validez antes señalados, ya que nunca obtuvieron ni la autorización expresa del tribunal ni el consentimiento explícito de la parte demandada a dichos efectos. Así con fundamento en la declaratoria anterior, esta alzada forzosamente concluye, que todos los contratos que sirven como documentos fundamentales de la demanda de tercería, al haber sido otorgados en violación directa de las regulaciones tuteladas por el ordinal 4° del artículo 541 del Código de Procedimiento Civil, resultan viciados de nulidad. Y ASÍ SE DECLARA…

   Concluye finalmente dicho fallo señalando en su dispositivo lo que sigue:

   … Por los razonamientos expuestos, este Juzgado (…) declara:

   CUARTO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE TERCERIA incoada por los ciudadanos (…) y se declara la nulidad absoluta de los documentos acompañados como instrumentos fundamentales de la misma identificados en el cuerpo de la presente sentencia, debiendo el a quo notificar de ello a la Notaría Pública correspondiente una vez quede definitivamente firme el presente fallo…

   De las anteriores transcripciones se desprenden las siguientes circunstancias: 1) el hecho afirmado por el demandante en tercería de haber celebrado con los propietarios del inmueble objeto del juicio principal, un contrato de opción de compra venta; 2) que con motivo del mismo, los terceros intervinientes entregaron a los vendedores ciertas cantidades de dinero, las cuales serían imputadas al precio definitivo de venta; 3) que la existencia del contrato de opción de compra venta fue expresamente reconocida por los demandados en tercería, y jamás negaron estos haber recibido las cantidades indicadas por los terceros en su demanda; 4) que la sentencia recurrida declaró la nulidad de dicha negociación por haberse realizado contraviniendo la disposición contenida en el ordinal 4° del artículo 541 del Código de Procedimiento Civil.

   Ahora bien, sin prejuzgar sobre el fondo de lo decidido por el tribunal de alzada, la Sala observa que en el presente caso existe un hecho cierto que forma parte de la pretensión principal de los terceros intervinientes, y sobre el cual, no hubo resolución en el referido fallo, como lo es el destino de las cantidades de dinero entregadas a los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. con motivo de la celebración del contrato de opción de compra venta cuya nulidad fue declarada.

   La nulidad del referido contrato por las causas que en esta ocasión no le corresponde examinar a la Sala, amerita necesariamente un pronunciamiento sobre las consecuencias que la misma trae, y más aun cuando se verificó una circunstancia no desconocida como lo fue el pago de sumas de dinero…”

   Este tribunal con fundamento en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “…la doctrina del fallo de casación, tanto estimatoria como desestimatoria es vinculante para el Juez de reenvío, quien dictará nueva sentencia con base a las disposiciones de la ley que la Corte Suprema de Justicia haya declarado aplicables al caso resuelto…” y acogiendo la doctrina estimatoria vinculante contenida en el criterio antes referido según el cual la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2.008 señaló que “…existe un hecho cierto que forma parte de la pretensión principal de los terceros intervinientes, y sobre el cual, no hubo resolución en el referido fallo, como lo es el destino de las cantidades de dinero entregadas a los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. con motivo de la celebración del contrato de opción de compra venta cuya nulidad fue declarada…” ; para esta juzgadora, las referidas cantidades constituidas por: 1.- OCHO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 8.100.000,00), hoy equivalentes a la cantidad de OCHO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs.8.100,00), mediante un cheque de Gerencia del Banco Unión signado con el No. 2141033416, a nombre de JET FILTER C.A., entregada por los terceros a los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en fecha 18 de abril de 2000 en la oportunidad de la firma del contrato de opción de compra que dio lugar a la demanda de tercería.

2. - UN MILLON NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.900.000,00), hoy equivalentes a MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.900,00), mediante un cheque de gerencia del Banco Unión signado con el No. 2141033418 a nombre de M.D.P., entregada por los terceros a los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en fecha 18 de abril de 2000 en la oportunidad de la firma del contrato de opción de compra que dio lugar a la demanda de tercería.

3. - DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.12.000.000,00), hoy equivalentes a DOCE MIL BOLÍVARES (Bs.12.000,00) mediante documento autentico de fecha 16 de junio de 2.000 otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal, bajo el No. 74, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

4. - VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (27.000.000,00), hoy equivalentes a VEINITISIETE MIL BOLÍVARES (27.000,00), mediante documento autentico de fecha 09/08/2.000, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el No. 42, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; y que fueron entregadas a favor de los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. según se desprende de los documentos cursantes a los folios 07 al 19 de la pieza No. 5; deberán ser reintegradas a los ciudadanos R.H.H.T. Y M.D.S.L.D.H.. ASI SE DECIDE.

   En consideración a los motivos supra señalados, para esta juzgadora es forzoso concluir que tal como se declarará en la dispositiva del presente fallo las decisiones recurridas constituidas por la sentencia definitiva que sobre la causa principal dictó el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 13 de diciembre de 2004, la cual fue aclarada en fecha 24 de febrero de 2005, y la sentencia definitiva que sobre la causa incidental de tercería dictara el referido juzgado en fecha 13 de diciembre de 2004 SON NULAS; que el recurso de apelación interpuesto por la parte actora reconvenida ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en el juicio principal debe ser declarado SIN LUGAR; mientras que el recurso de apelación de la parte demandada-reconviniente ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. con relación al juicio principal debe ser declarado CON LUGAR. En consecuencia en la dispositiva del presente fallo se declarará: SIN LUGAR, la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoaran los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en contra de los ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., en su carácter de herederos universales del ciudadano M.G.G.; IMPROCEDENTE la pretensión de cobro de las cantidades reclamadas por la parte actora reconvenida ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. por concepto de cánones de arrendamiento insolutos e intereses causados; IMPROCEDENTE la indemnización de Daños y Perjuicios reclamados por la parte actora reconvenida ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en contra de los ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., en su carácter de herederos universales del ciudadano M.G.G.; CON LUGAR LA RECONVENCIÓN planteada por los ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., en su carácter de herederos universales del ciudadano M.G.G. contra los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R.; PROCEDENTE la indemnización de Daño Moral reclamada por la parte demandada reconviniente ciudadanos por ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., en su carácter de herederos universales del ciudadano M.G.G. contra los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., en consecuencia deberán los actores reconvenidos ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. entregar a los ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.800.000,00) por concepto de Daño Moral; PROCEDENTE el reintegro de todas las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada-reconviniente ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. desde el día 22 de junio de 1999 -fecha en que la Oficina Ejecutora de Medidas Octava del Área Metropolitana de Caracas ejecutó sobre el inmueble arrendado la medida de secuestro decretada por el a quo-hasta el momento en que se verifique la restitución de la posesión material de dicho inmueble a la parte demandada-reconviniente. En consecuencia la parte actora-reconvenida se encuentra obligada a la restitución inmediata del inmueble objeto de litigio constituido por la Quinta denominada Cris-Li, ubicada en la Calle Atures, Zona G, Urbanización El Marques, del Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda a sus legítimos poseedores ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L.; SIN LUGAR la demanda de tercería incoada por los ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.H. contra los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. –parte actora reconvenida en el juicio principal- y contra los ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. –parte demandada reconviniente en el juicio principal; NULOS los documentos fundamentales de la tercería referidos a:

1. - Contrato de Opción de compra sobre el inmueble dado en arrendamiento a la parte demandada, otorgado por los demandantes y los terceros intervinientes en fecha 18 de abril de 2000, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, insertado bajo el No. 77, Tomo 30 de los libros de autenticaciones.

2. - Documento autenticado en fecha 16 de junio de 2000, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el No. 74, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en donde consta que los terceristas entregaron en manos de los co-demandados en tercería ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (12.000.000,00).

3. - Documento autenticado en fecha 09 de agosto de 2.000, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el No. 42, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en donde consta que los terceristas entregaron en manos de los co-demandados en tercería ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (27.000.000,00). En consecuencia se ordena a los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. el reintegro a los terceros ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H. de las siguientes cantidades:

1. - OCHO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 8.100.000,00), hoy equivalentes a la cantidad de OCHO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs.8.100, 00), según cheque de Gerencia del Banco Unión signado con el No. 2141033416, a nombre de JET FILTER C.A., entregado por los terceros a los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en fecha 18 de abril de 2000 -oportunidad de la firma del contrato de opción de compra que auspició la intervención de los terceros en el presente juicio-.

2. - UN MILLON NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.900.000, 00), hoy equivalentes a MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.900, 00), según cheque de gerencia del Banco Unión signado con el No. 2141033418 a nombre de M.D.P., entregado por los terceros a los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en fecha 18 de abril de 2000 -oportunidad de la firma del contrato de opción de compra que auspició la intervención de los terceros en el presente juicio-

3. - DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.12.000.000,00), hoy equivalentes a DOCE MIL BOLÍVARES (Bs.12.000,00) según documento autentico de fecha 16 de junio de 2.000 otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal, bajo el No. 74, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

4. - VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (27.000.000,00), hoy equivalentes a VEINITISIETE MIL BOLÍVARES (27.000,00), según documento autentico de fecha 09/08/2.000, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el No. 42, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Sumas éstas que hacen un total de CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.49.000, 00) a ser reintegrados por los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. a los ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H..

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

LA NULIDAD de las decisiones recurridas constituidas por la sentencia definitiva que sobre la causa principal dictó el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 13 de diciembre de 2004, y de su aclaratoria dictada en fecha 24 de febrero de 2005, y la sentencia definitiva que sobre la causa incidental de tercería dictara el referido juzgado en fecha 13 de diciembre de 2004.

SEGUNDO

SIN LUGAR, el recurso de apelación inherente al juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesto por la parte actora reconvenida ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. contra la decisión de fecha 13 de diciembre de 2.004 proferida por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

TERCERO

CON LUGAR, el recurso de apelación inherente al juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesto por la parte demandada-reconviniente ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. contra la decisión de fecha 13 de diciembre de 2.004 y su aclaratoria de fecha 24 de febrero de 2.005, ambas proferidas por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

CUARTO

SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en tercería ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H. contra la decisión de fecha 13 de diciembre de 2.004 -inherente al juicio de tercería- dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

QUINTO

CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la parte co-demandada en el juicio de tercería ciudadanos M.L.L., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. contra la decisión de fecha 13 de diciembre de 2.004 referente a la mencionada tercería, dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEXTO

SIN LUGAR, la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoaran los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en contra de los ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., en su carácter de herederos universales del ciudadano M.G.G..

SEPTIMO

IMPROCEDENTE la pretensión de cobro de la cantidad de T

de las cantidades reclamadas por la parte actora reconvenida ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. contra los ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. por concepto de cánones de arrendamiento insolutos e intereses causados.

OCTAVO

IMPROCEDENTE la indemnización de Daños y Perjuicios reclamados por la parte actora reconvenida ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en contra de los ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., en su carácter de herederos universales del ciudadano M.G.G..

NOVENO

CON LUGAR LA RECONVENCIÓN planteada por los ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., en su carácter de herederos universales del ciudadano M.G.G. contra los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R..

DECIMO

PROCEDENTE la indemnización de Daño Moral reclamada por la parte demandada reconviniente ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L., en su carácter de herederos universales del ciudadano M.G.G. contra los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., en consecuencia deberán los actores reconvenidos ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. entregar a los ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.800.000,00) por concepto de Daño Moral.

DÉCIMO PRIMERO

PROCEDENTE el reintegro de todas las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada-reconviniente ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. desde el día 22 de junio de 1999 -fecha en que la Oficina Ejecutora de Medidas Octava del Área Metropolitana de Caracas ejecutó sobre el inmueble arrendado la medida de secuestro decretada por el a quo-hasta el momento en que se verifique la restitución de la posesión material de dicho inmueble a la parte demandada-reconviniente. En consecuencia la parte actora-reconvenida se encuentra obligada a la restitución inmediata del inmueble objeto de litigio constituido por la Quinta denominada Cris-Li, ubicada en la Calle Atures, Zona G, Urbanización El Marques, del Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda a sus legítimos poseedores ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L..

DÉCIMO SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de tercería incoada por los ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.H. contra los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. –parte actora reconvenida en el juicio principal- y contra los ciudadanos M.L.L.D.G., G.A.G.L., X.G.L. y D.G.L. –parte demandada reconviniente en el juicio principal.

DÉCIMO TERCERO

NULOS los documentos fundamentales de la tercería referidos a:

1. - Contrato de Opción de compra sobre el inmueble dado en arrendamiento a la parte demandada, otorgado por los demandantes y los terceros intervinientes en fecha 18 de abril de 2000, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, insertado bajo el No. 77, Tomo 30 de los libros de autenticaciones.

2. - Documento autenticado en fecha 16 de junio de 2000, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el No. 74, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en donde consta que los terceristas entregaron en manos de los co-demandados en tercería ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (12.000.000,00).

3. - Documento autenticado en fecha 09 de agosto de 2.000, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el No. 42, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en donde consta que los terceristas entregaron en manos de los co-demandados en tercería ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (27.000.000,00). En consecuencia se ordena a los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. el reintegro a los terceros ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H. de las siguientes cantidades:

1. - OCHO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 8.100.000,00), hoy equivalentes a la cantidad de OCHO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs.8.100, 00), según cheque de Gerencia del Banco Unión signado con el No. 2141033416, a nombre de JET FILTER C.A., entregado por los terceros a los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en fecha 18 de abril de 2000 -oportunidad de la firma del contrato de opción de compra que auspició la intervención de los terceros en el presente juicio-.

2. - UN MILLON NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.900.000, 00), hoy equivalentes a MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.900, 00), según cheque de gerencia del Banco Unión signado con el No. 2141033418 a nombre de M.D.P., entregado por los terceros a los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. en fecha 18 de abril de 2000 -oportunidad de la firma del contrato de opción de compra que auspició la intervención de los terceros en el presente juicio-

3. - DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.12.000.000,00), hoy equivalentes a DOCE MIL BOLÍVARES (Bs.12.000,00) según documento autentico de fecha 16 de junio de 2.000 otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal, bajo el No. 74, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

4. - VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (27.000.000,00), hoy equivalentes a VEINITISIETE MIL BOLÍVARES (27.000,00), según documento autentico de fecha 09/08/2.000, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el No. 42, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Sumas éstas que hacen un total de CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.49.000, 00) a ser reintegrados por los ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. a los ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H..

DÉCIMO CUARTO

SE CONDENA en costas a la parte actora ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R., por haber resultado vencidos en el juicio principal; y a los terceros intervinientes, ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H., al pago de las costas procesales de la tercería, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo se condena en costas del recurso de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil a la parte actora en el juicio principal ciudadanos R.R.G. y L.D.D.R. y a los ciudadanos R.H.H.T. y M.D.S.L.D.H. –parte demandante en el juicio de tercería- respectivamente.

Por cuanto la presente decisión no fue publicada dentro de sus lapsos naturales se ordena la notificación de las partes.

Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los 12 días del mes de abril del año dos mil diez (2.010). AÑOS 199º DE LA INDEPENDENCIA y 151º DE LA FEDERACIÓN.

La JUEZA,

DRA. R.D.S.G.

EL SECRETARIO,

ABG. J.E. FREITAS ORNELAS

En esta misma fecha 12/04/2.010 siendo las 12:10 P.M., se registró y publicó la anterior decisión, previo anuncio de Ley.

EL SECRETARIO,

ABG. J.E. FREITAS ORNELAS

Exp.CB-08-0896

RDSG/JEFO/aml.