Decisión nº 1 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 31 de Mayo de 2010

Mérito y valor probatorio del contenido del contrato de arrendamiento, el cual no fue ni impugnado ni tachado por la parte demandada y en el cual se evidencia el estado de conservación en el cual se le hizo entrega del local y su obligación de mantenerlo como un buen padre de familia (CLÁUSULAS: DÉCIMA, DÉCIMA SEGUNDA, OCTAVA Y VIGÉSIMA OCTAVA). Contrato que hace plena prueba contra el demandado.

Este Tribunal observa, que el referido contrato de arrendamiento obra agregado a los folios 16 al 19 del presente expediente, el cual fue celebrado por vía privada entre la empresa INVERSIONES MAR. YOH, C.A., y el ciudadano CAIES BAHSAS, en fecha 01 de octubre de 1999, el cual no fue tachado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Mérito y Valor probatorio de la inspección judicial, no tachada ni impugnada, en la cual se evidencia que el inmueble alberga condiciones de peligro y deterioro: las instalaciones eléctricas se encuentran externas, por tuberías de plástico, con “empates” y que no tienen extinguidor de incendios.

Este juzgador observa que la referida inspección judicial no fue consignada al escrito de promoción de pruebas, ni se indica en qué folio se encuentra, además que fue impugnada esta prueba por la co-apoderada judicial de la parte demandada, como consta al folio 59 del presente expediente, razón por la cual no se le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.-

Mérito y valor probatorio del contenido de la contestación de la demanda por parte del demandado, de la cual se evidencia la voluntad de no dar por terminado el contrato, sólo por una posición de fraude judicial.

Este Tribunal, de lo aquí promovido hace las siguientes consideraciones: Es criterio reiterado tanto de juristas como de la jurisprudencia nacional, que la contestación de la demanda lo que contiene es, o bien convenir en la misma, con lo cual se da por concluido el proceso como forma anormal de la conclusión del mismo; o bien se rechaza en forma genérica; o bien se produce una confesión calificada; pero por lo general, lo que contiene son excepciones o defensas que deben ser objeto del debate probatorio, pero en sí el acto de contestación de la demanda no constituye ninguna prueba, pese a la existencia del principio de la libertad probatoria prevista en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, que establece que son medios prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código antes indicado, el Código Civil y otras leyes de la República, y en donde además se señala que pueden las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la Ley y que consideren conducentes a la demostración de sus pretensiones, medios estos que se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto en la forma que señale el Juez; no obstante el Tribunal considera que los alegatos en sí no constituyen una prueba específica señalada en los textos legales ya señalados, sino planteamientos que puede tomar el juzgador en cuenta si los mismos se encuentran relacionados con la situación jurídica planteada, por lo tanto, tales alegatos no constituyen prueba alguna. Y ASÍ SE DECLARA.-

De otras pruebas:

De igual manera, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora acompañó el escrito libelar con los siguientes medios probatorios:

1. -) Documento de partición de herencia, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 14 de junio de 1.989, bajo el Nº 15, Tomo 21, Protocolo 1, Segundo Trimestre del referido año.

   Este Tribunal, observa que el referido documento obra agregado a los folios 9 al 15 del presente expediente, este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, en el sentido que demuestra la propiedad de las ciudadanas A.L.C.D.M. y B.C.D., sobre el inmueble objeto del presente juicio. Y ASÍ SE DECLARA.-

2. -) Comunicación dirigida al Sr. BAHSAS CAIES, calle 25 entre Av. 3 y 4, N° 3-45, por la ciudadana A.L.C.D.M..

   Este Tribunal observa, que la comunicación mencionada obra agregada al folio 20 del presente expediente, la cual fue rechazada por la parte demandada, por cuanto la misma no fue practicada conforme lo establece la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que establece:

   …Quedando expresamente convenido y entendido que ambas partes podrán poner fin al Contrato de Arrendamiento con un telegrama con acuse de recibo, Notificación Judicial al Arrendatario o a la persona que se encuentra ocupando el inmueble para el momento de la notificación…

   De la mencionada cláusula se infiere la voluntad de las partes contratantes de la forma como van a poner fin a la relación arrendaticia, la cual, no se cumplió, por cuanto el demandado la rechazó, por ser un documento privado no reconocido por la parte contra quien se opone, es por lo que no se le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.-

3. -) Acuse de recibo emitido por IPOSTEL BARQUISIMETO, de fecha 10 de abril de 2000.

   Este Tribunal observa que en el mismo consta que el telegrama de fecha 02-02-2000, dirigido a CAIES BAHSAS, calle 25, Mérida, Estado Mérida, fue entregado el día 04-02-2000, recibido por KARAM BAHSAS, pero advierte este juzgador, que la misma fue realizada de manera extemporánea, es decir cuatro meses después de la fecha de la culminación del contrato, por lo cual no tiene ningún efecto en el presente juicio. Y ASÍ SE DECLARA.

4. -) Oficio N° NM-I-37, emitido por la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico, Departamento de Permisología e Inspección, de fecha 02 de julio de 2001.

   Este Tribunal observa que la mencionada comunicación obra agregada al folio 24 del presente expediente y constituye un documento administrativo, por ser emanado de la Administración Pública Municipal, y que este Tribunal lo valora como tal, es decir, como documento administrativo. En consecuencia, le asigna la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, el de plena prueba, para demostrar que las grietas que se observaron en las paredes del local comercial donde funciona Casa Bella, ubicado en la calle 25, entre avenidas 3 y 4, N° 3-45, se presume que es por trabajos de ampliación que se realizaron en el local contiguo al mismo. Y ASÍ SE DECLARA.-

5. -) REPORTE DE INSPECCIÓN N° 0061/07, emitido por la División de Prevención e Investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos del Estado Mérida.

   Este Tribunal observa, que el referido reporte obra agregado a los folios 25 al 27, del presente expediente, el cual fue realizado en fecha 23 de julio de 2001, el cual constituye un documento administrativo, por ser emanado de la Administración Pública Estadal. En consecuencia, le asigna la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, el de plena prueba; sin embargo, carece de eficacia probatoria para el presente juicio, por cuanto el mismo está dirigido a establecer las normas de seguridad que debe tener el local comercial indicado, la cual no favorece en nada la pretensión del actor. Y ASÍ SE DECLARA.-

   En relación a las fotografías consignadas, que obran a los folios 28 al 30 del presente expediente, este Tribunal no le asigna valor probatorio alguno, por cuanto no cumplen con los requisitos legales referidos a este tipo de prueba. Y ASÍ SE DECLARA.-

   Análisis y Valoración de las Pruebas promovidas por la parte demandada:

   Los abogados A.J.N.P., R.T.R.R. Y A.G.G.P., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandado, ciudadano CAIES BAHSAS, promovieron las siguientes pruebas:

   De las pruebas de la incidencia:

   Único: Invocaron el valor y mérito jurídico del capítulo primero del escrito de contestación de la demanda, el cual contiene los alegatos con sus fundamentos de hecho y de derecho, el cual debe resolverse como punto de mero derecho.

   Este Tribunal, de lo aquí promovido hace las siguientes consideraciones: Es criterio reiterado tanto de juristas como de la jurisprudencia nacional, que la contestación de la demanda lo que contiene es, o bien convenir en la misma, con lo cual se da por concluido el proceso como forma anormal de la conclusión del mismo; o bien se rechaza en forma genérica; o bien se produce una confesión calificada; pero por lo general, lo que contiene son excepciones o defensas que deben ser objeto del debate probatorio, pero en sí el acto de contestación de la demanda no constituye ninguna prueba, pese a la existencia del principio de la libertad probatoria prevista en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, que establece que son medios prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código antes indicado, el Código Civil y otras leyes de la República, y en donde además se señala que pueden las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la Ley y que consideren conducentes a la demostración de sus pretensiones, medios estos que se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto en la forma que señale el Juez; no obstante el Tribunal considera que los alegatos en sí no constituyen una prueba específica señalada en los textos legales ya señalados, sino planteamientos que puede tomar el juzgador en cuenta si los mismos se encuentran relacionados con la situación jurídica planteada, por lo tanto, tales alegatos no constituyen prueba alguna. Y ASÍ SE DECLARA.-

   De las Pruebas del Juicio Principal:

Con base al principio de la comunidad de la prueba, invocan el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de octubre de 1.996, entre la firma mercantil “Inversiones M.Y. C.A.” y nuestro representado, el cual fue posteriormente cedido a las propietarias del inmueble.

Este Tribunal observa, que el referido contrato de arrendamiento obra agregado a los folios 16 al 19 del presente expediente, el cual fue celebrado por vía privada entre la empresa INVERSIONES MAR. YOH, C.A., y el ciudadano CAIES BAHSAS, en fecha 01 de octubre de 1999, el cual no fue tachado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Con base al principio de la comunidad de la prueba, invocan el valor y mérito jurídico de la confesión judicial de las demandantes, al confesar que procedieron a cerrar la cuenta bancaria en la cual su representado depositaba los cánones de arrendamiento.

Este Tribunal, observa que efectivamente en su escrito libelar, las ciudadanas A.L.C.D.M. y BATRÍZ CÁRDENAS DÁVILA, a través de su apoderado judicial, manifestaron que procedieron a cerrar la cuenta en el banco, a fin de que no operara la tácita reconducción, razón por la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-

Invocaron el valor y mérito jurídico del alegato de renovación del contrato contenido en el capítulo segundo del escrito de contestación a la demanda.

Este Tribunal, de lo aquí promovido hace las siguientes consideraciones: Es criterio reiterado tanto de juristas como de la jurisprudencia nacional, que la contestación de la demanda lo que contiene es, o bien convenir en la misma, con lo cual se da por concluido el proceso como forma anormal de la conclusión del mismo; o bien se rechaza en forma genérica; o bien se produce una confesión calificada; pero por lo general, lo que contiene son excepciones o defensas que deben ser objeto del debate probatorio, pero en sí el acto de contestación de la demanda no constituye ninguna prueba, pese a la existencia del principio de la libertad probatoria prevista en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, que establece que son medios prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código antes indicado, el Código Civil y otras leyes de la República, y en donde además se señala que pueden las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la Ley y que consideren conducentes a la demostración de sus pretensiones, medios estos que se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto en la forma que señale el Juez; no obstante el Tribunal considera que los alegatos en sí no constituyen una prueba específica señalada en los textos legales ya señalados, sino planteamientos que puede tomar el juzgador en cuenta si los mismos se encuentran relacionados con la situación jurídica planteada, por lo tanto, tales alegatos no constituyen prueba alguna. Y ASÍ SE DECLARA.-

Instrumental:

Valor y mérito jurídico de las copias selladas en original del expediente de consignaciones N° 0232 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, las cuales anexan marcada “A” constante de catorce (14) folios, de las que se evidencia que su representado consigna los cánones de arrendamiento del local comercial arrendado.

Este Tribunal observa, que a los folios 66, 69, 70, 71, 72, 73 y 74 del presente expediente, obran agregados los mencionados recibos, en los que se evidencia el depósito de cánones de arrendamiento efectuados por el ciudadano CAIES BAHSAS, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, los cuales no fueron tachados ni impugnados por la parte actora en su oportunidad legal, razón por la cual se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en el sentido que el demandado depositó los cánones de arrendamiento señalados en dichos recibos, sin embargo los mismos son irrelevantes para lo debatido en el presente juicio. Y ASÍ SE DECLARA.-

PRUEBA DE INFORMACIÓN:

De conformidad con las previsiones del artículo 443 del C.P.C. solicitaron con todo respeto que se oficiara al Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, a los fines que informaran al Tribunal la fecha del otorgamiento del permiso de habitabilidad para el funcionamiento y poner al servicio del público los restantes locales comerciales que integran el Centro Comercial “Ayacucho”, ubicado en la calle 25 N° 3-45, entre avenidas 3 y 4 de esta ciudad de Mérida, del Estado Mérida.

Este Tribunal observa que la referida prueba fue admitida, por auto de fecha 30 de enero del 2002 y libró ofició Nº 92, al Director del Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, cuya respuesta consta al folio 206 del presente expediente, a través de oficio N° NM-I-05, de fecha 01 de marzo de 2002, suscrito por el Ingeniero A.O.N., Jefe Departamento de Permisología e Inspección, el cual constituye un documento administrativo, por ser emanado de la Administración Pública Municipal. En consecuencia, le asigna la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, el de plena prueba para demostrar que el inmueble N° 3-45 se otorgó habitabilidad para Patente al Sr. F.F.C.. Y ASÍ SE DECLARA.-

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO 1

DE LA RECONVENCIÓN

Quien aquí decide, por cuanto de la revisión exhaustiva del presente expediente, observa que por auto de fecha 10 de enero de 2002, este Tribunal NO ADMITIÓ la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada en el presente juicio, no hace pronunciamiento al respecto. Y ASÍ SE DECLARA.-

PUNTO PREVIO 2

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

A los folios 39 al 53 del presente expediente, obra agregado escrito por medio del cual los apoderados judiciales de la parte demandada, además de contestar la demanda y proponer la reconvención, opusieron la cuestión previa prevista en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el ordinal 7° del artículo 340, ejusdem, en virtud que, señalo textualmente:

el libelo adolece de la expresa especificación de los daños y perjuicios que supuestamente se han ocasionado por el retraso de la construcción y remodelación del inmueble; solamente se limitan a señalar una cantidad global de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), sin indicar el tiempo, modo y lugar en que pudieron haber ocurrido; por haber indicado que la causa de los mismos es el retraso de la construcción y remodelación del inmueble, no entendemos a qué inmueble se refiere puesto que el que ocupa nuestro representado, hasta la presente fecha, él no tiene conocimiento ni de la existencia de la remodelación ni de la reconstrucción…

Este Tribunal para resolver sobre la cuestión previa opuesta, hace las siguientes consideraciones:

El artículo 35 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que:

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente, todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…

Por su parte, el artículo 346 en su ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, establece textualmente que:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…) 6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.

La anterior cuestión previa, fue propuesta en concordancia con el ordinal 7° del artículo 340 eiusdem, que reza textualmente:

Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:

(…) 7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de estos y sus causas

.

En este sentido ha sido pacífico y reiterado el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político Administrativa, Sentencia Nº 343, de fecha 13 de Marzo de 2001, al establecer que: “La obligación contenida en el ordinal 7º del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referido a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que puedan reclamarse, sino las explicaciones indispensables para que el demandado conozca la pretensión indemnizatoria del Actor.” De tal manera, que la obligación a la cual se refiere el ordinal 7º, del artículo 340, debe entenderse no como una específica y necesaria cuantificación pormenorizada de los daños y perjuicios, si no como una explicación razonada de los hechos, que constituyen el fundamento para el resarcimiento; y en el caso subiúdice, se evidencia del escrito de demanda, que tal extremo está cubierto, como consta al vuelto del folio 3, específicamente en el punto referido a Conclusiones y Petitorio, donde adujo en el numeral SEGUNDO lo siguiente: “En el pago de la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios que ha ocasionado por el retraso de la reconstrucción y remodelación del inmueble, al no haber podido terminar en su totalidad por su incumplimiento hacer entrega de la parte del inmueble que ocupa…”.

Todo ello permite concluir que la parte actora cumplió con las exigencias señaladas con ésta parte del libelo, de tal manera que la Cuestión Previa por defecto de forma, por no haber cumplido el escrito de demanda con lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada sin lugar, tal como será establecido en la dispositiva del fallo. Y ASÍ SE DECLARA.-

SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA:

Ahora bien, declarada sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, este Tribunal antes de decidir el fondo de la debate, hace las siguientes consideraciones:

De la naturaleza del contrato de arrendamiento:

Revisado como ha sido por este jurisdiscente, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que conforman el presente juicio, el cual constituye el documento fundamental de la acción, es menester dirimir acerca si el mismo es a tiempo determinado o indeterminado, cuestión imprescindible para establecer si se ha instaurado la acción correcta.

A tal efecto, la CLÁUSULA CUARTA del contrato de arrendamiento establece:

La duración de este contrato es de TRES (03) AÑOS EXACTOS, a partir de la fecha indicada en la cláusula TERCERA; por lapsos iguales o sucesivos. En caso de ser prorrogables las prórrogas se considerarán como tiempo fijo, a menos que una de las partes diere aviso a la otra de su voluntad de no prorrogar, aviso que deberá darse por escrito con TREINTA (30) DÍAS de anticipación a la fecha del vencimiento…

. (Negritas y Subrayado del Tribunal).

Es decir, que del contenido de la cláusula parcialmente trascrita, se evidencia la voluntad de las partes contratantes al manifestar que el contrato se prorrogaría sucesivamente, a tiempo fijo, a menos que una de las partes diere aviso a la otra de su voluntad de no renovar, el cual debía darse con TREINTA (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento.

Sobre este particular, la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a la cláusula de prorroga sucesiva, en el libro homenaje a J.L.A.G., Estudio de Derecho Civil, Colección Nº 5, en su página 665 establece:

La materia de la cual debemos ocuparnos respecto al contrato de arrendamiento por tiempo determinado es la denominada cláusula de prorroga sucesiva, conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos, si con cierta anticipación al vencimiento del plazo original o al de la prórrogas, si la hubiere, una de las partes no manifiesta a la otra su decisión de dar por terminado el contrato.

Supóngase que el contrato se celebró el 2 de mayo de 1999 y que se estableció que tendría una duración de un año, pero también se convino que se tendría prorrogado por periodos iguales y sucesivos, si con treinta días de anticipación al vencimiento del plazo original o de las prórrogas que hubiere, una de las partes no avisa a la otra su decisión de ponerle fin al contrato. Como quiera que en el ejemplo propuesto el plazo de un año vencía el 2 de mayo de 2000, a más tardar el 2 de abril de 2000, una de las partes debe manifestar a la otra su deseo de terminar el contrato, por que de lo contrario se entenderá prorrogado automáticamente por un año, más es decir, hasta el 2 de mayo de 2001 y así sucesivamente, mientras una de las partes no de oportuno aviso a la otra parte de su decisión de no prorrogar más el contrato. Mientras funcione la cláusula de prorroga sucesiva el contrato seguirá siendo un contrato por tiempo determinado.

La cláusula de prorroga sucesiva es valida porque obedece a la voluntad de las partes, no es contraria a la ley, al orden público ni a las buenas costumbres y porque resulta beneficiosa para ambas partes.

(Negrillas y Subrayado del Tribunal).

Criterio compartido por este Juzgador, en virtud que en el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, se estableció que la duración sería por TRES (3) AÑOS, contados a partir del 01 de octubre del año 1.999, el cual sería renovado a tiempo fijo, por prorrogas iguales o sucesivas, el cual llegaría a su fin siempre y cuando una de las partes diere aviso a la otra de su voluntad de no renovarlo a través de notificación judicial o por medio de telegrama con acuse de recibo y en el caso de autos, la parte actora consignó una notificación que fue rechazada por la parte demandada, por cuanto la misma no fue practicada conforme lo indica la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que establece:

…Quedando expresamente convenido y entendido que ambas partes podrán poner fin al Contrato de Arrendamiento con un telegrama con acuse de recibo, Notificación Judicial al Arrendatario o a la persona que se encuentra ocupando el inmueble para el momento de la notificación…

. (Negritas del Juez).

Sólo consignó un documento privado, que fue desconocido por la parte demandada y que no cumplió con las exigencias previstas en la mencionada cláusula contractual, por lo que resulta forzoso concluir, que el contrato de arrendamiento traído al presente juicio es A TIEMPO DETERMINADO, es decir con prórrogas de tres años cada una, en consecuencia, continúa vigente, requisitos indispensables para que proceda la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento. Y ASÍ SE DECLARA.-

Ahora bien, vista y analizada la naturaleza del contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción que nos ocupa, y establecido como ha quedado que el mismo es a tiempo determinado, este juzgador para decidir observa:

Planteada como ha quedado la controversia en el presente juicio, en el que las ciudadanas A.L.C.D.M. y B.C.D., en su carácter de arrendadoras, a través de apoderado judicial, demandan al ciudadano CAIES BAHSAS, la resolución del contrato de arrendamiento sobre un local ubicado en la calle 25, entre avenidas 3 y 4, número 3-45 de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida, por cuanto el mencionado ciudadano ha violado flagrantemente las obligaciones contractuales que adquirió a través del contrato de arrendamiento que rige para ese local comercial que le fue arrendado, al haberlo deteriorado y permitir su deterioro y, además, por ese mismo hecho ocasionarles un gran perjuicio como es que la Alcaldía del Municipio Libertador, se abstenga de otorgar el permiso de habitabilidad para la construcción realizada, hasta tanto no se solucione el problema de la reparación total del local; daños que no han podido solventar en vista de que el arrendatario no ha cumplido con sus obligaciones de hacer entrega del inmueble totalmente desocupado y en perfectas condiciones en la fecha de su expiración natural, es decir el 01-10-99.

Por su parte, el ciudadano CAIES BAHSAS, en su condición de arrendatario, a través de sus apoderados judiciales, alegó que rechazan categóricamente el incumplimiento que le imputan, por cuanto las condiciones de peligro y deterioro que le imputan al local objeto del contrato, de ser ciertas no son responsabilidad de su representado, se hallan dentro del inmueble que ellas decidieron remodelar y que es la causa suficiente de haberse ocasionado daños al inmueble y son de su exclusiva responsabilidad porque ellos fueron los que ejecutaron las obras.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

.

Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal, ya que el Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.

Así como no se puede tomar en cuenta hechos que no han sido alegados por las partes, el Juez tampoco puede fundar su sentencia en hechos que no han sido probados.

El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si el actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica, ya que el Tribunal no puede incurrir en el vicio de incongruencia que se verifica cuando el Juez omite pronunciarse sobre un alegato de las partes (incongruencia negativa), o bien cuando extiende su pronunciamiento a alegatos no formulados en el proceso (incongruencia positiva), ya que con la demanda la parte actora agota su oportunidad legal de alegar sobre la pretensión deducida en el proceso y correlativamente la parte demandada agota la suya al efectuar la contestación, de tal manera que con tales actuaciones se traba la litis y se cierra a las partes la posibilidad de traer nuevos alegatos relativos a la pretensión deducida en el juicio.

Por su parte, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su encabezamiento establece:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados...

Es decir, que para un Tribunal decidir a favor de la parte actora una acción judicial, debe necesariamente existir plena prueba de los hechos que sirven de fundamento a la acción interpuesta.

En este mismo orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil señala:

Quien pida la ejecución debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

De las normas antes transcritas, se infiere que las partes tienen que probar los hechos alegados por cada una de ellas, de manera que el Juez pueda sacar elementos de convicción sobre lo peticionado por la parte demandante.

Es así, como quien aquí decide, de la revisión exhaustiva de las actas procesales, observa que la parte actora no demostró con pruebas contundentes que los deterioros ocasionados al inmueble objeto del presente juicio, hayan sido ocasionados por el arrendatario, sino por el contrario, en el oficio emanado del Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, quedó en evidencia que las grietas que se encuentran en el local arrendado, dicho por la propia Alcaldía: “se presumen que es por trabajos de ampliación que se realizan en el local contiguo de su propiedad”, los cuales no pueden ser atribuidos al demandado de autos. Y ASÍ SE DECLARA.-

Asimismo, en el Reporte de Inspección emanado del Cuerpo de Bomberos del Estado Mérida, no se evidencia que existan daños en el inmueble, sino que el mismo es para instruir sobre las condiciones de seguridad que deben prevalecer en el local comercial inspeccionado, objeto del presente juicio, con la correcta aplicación de las Normas Covenín, por lo cual no es demostrativo de daño alguno. Y ASÍ SE DECLARA.-

Es por ello, que es menester destacar lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, al señalar que: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…”. Y no habiendo las demandantes de autos, demostrado contundentemente que los deterioros que alegan que sufre el inmueble son responsabilidad del arrendatario, es por lo que este jurisdiscente, actuando de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 15 y 254 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, deberá declarar sin lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, tal como será establecido en

la dispositiva del fallo. Y ASÍ SE DECLARA.-

DISPOSITIVA

Por las consideraciones que anteceden este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por autoridad de la Constitución y sus Leyes declara:

SIN LUGAR la Cuestión Previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral 7° del artículo 340, ejusdem, opuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.-

SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por el abogado G.F.C.P., titular de la Cédula de Identidad No. V-8.034.343, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.392, actuando en nombre y representación de las ciudadanas A.L.C.D.M. Y B.C.D., contra el ciudadano CAIES BAHSAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-8.088.392, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Se ordena la suspensión de la Medida de Secuestro decretada por auto de fecha 13 de diciembre de 2001, una vez quede firme la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE.-

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto a sus apoderados, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, pasados que sean diez días consecutivos, comenzará al día siguiente a computarse el lapso para que las partes ejerzan los recursos de Ley de la presente decisión. Y ASI SE DECIDE.

COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los treinta y ún (31) días del mes de Mayo del año dos mil diez (2.010). AÑOS 200° DE LA INDEPENDENCIA Y 151° DE LA FEDERACIÓN.

EL JUEZ ABOGADO J.C.G.L.

LA SECRETARIA ABG. AMAHIL ESCALANTE NEWMAN.