Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Octubre de 2009

Que conviniese o en su defecto el Tribunal declarare con lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento inmobiliario, por vencimiento de la prórroga legal y extinguido el referido contrato por vencimiento del término.

Que conviniese o en su defecto fuese condenada por el Tribunal en hacer entrega material, real y efectiva del inmueble a su representada totalmente desocupado de personas y bienes, el mismo perfecto estado de aseo, conservación y mantenimiento en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia y solvente de todos y cada uno de los servicios públicos y privados de que haya hecho uso en el inmueble.

Consiguientemente en fecha seis (06) de marzo del año dos mil nueve (2009), la ciudadana I.T.J.d.J., quedó debidamente citada, según diligencia consignada por el Alguacil J.M.L., adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas (folio 39 del presente expediente).

Seguidamente en fecha diez (10) de marzo del año dos mil nueve (2009), la ciudadana I.T.J.d.J., otorgó poder apud-acta al abogado J.E.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 56.106 (folio 42), y en ese mismo acto procedió a contestar la presente demanda (del folio 46 al folio 48), en la cual negó, rechazó y contradijo el derecho y los hechos expresados por la parte actora en su escrito libelar, argumentando lo siguiente:

Que ha vivido aproximadamente catorce (14) años ininterrumpidamente en el inmueble tipo apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el Nº 8-A, situado en el edificio Plaza entre la Calle Luzón y Capuchinos, Sur 8 de la Urbanización San Juan, y en el cual seguiría viviendo en vista que al intentar la notificación judicial que reposa en el expediente, la parte acora señala que el contrato vence el primero (1º) de enero del año dos mil seis (2006), en cuanto al plazo de duración del contrato y que dicho contrato se celebró el veintisiete (27) de diciembre del año mil novecientos noventa y cinco (1995), es totalmente incierto por las siguientes razones:

El contrato de arrendamiento fue suscrito y autenticado en fecha quince (15) de enero del año mil novecientos noventa y seis (1996) por las partes por ante la Notaria Pública Décima Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 33, Tomo 2, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria.

Asimismo la parte demanda hace hincapié que la notificación judicial se limitó a expresar la duración del contrato y a expresar que no había mas prórroga olvidando las estipulaciones consagradas en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios obviando el tiempo que tiene habitando en el mencionado inmueble, y con respecto a la notificación privada fechada el treinta y uno (31) de mayo del año dos mil ocho (2008), la cual expresa que INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., transfirió las acciones a la sociedad mercantil REAL HABITAT, C.A., la misma debía haberse efectuado a través de organismos del Estado.

En tal sentido aduce la parte que su contrato de arrendamiento se sobreentiende a tiempo indeterminado, y señala que ha seguido pagando su canon de arrendamiento. Por consiguiente señala que la notificación judicial es extemporánea ya que según lo que relata y expresa la apoderada judicial, dicha prórroga terminó el primero (1º) de enero del año dos mil seis (2006).

De seguidas expresó que el presente contrato a tiempo indeterminado, no puede ser demandado por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por lo que la demanda debe ser declarada sin lugar. Por último señala que es beneficiaria de un Decreto de Expropiación publicado en fecha veintitrés (23) de febrero del año dos mil seis (2006), publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria del Distrito Metropolitano de Caracas Nº 0050, por tener mas de diez (10) años arrendada, tal como lo expresa la citada Gaceta en donde es declarado de utilidad pública e interés social el proyecto de dotación de vivienda para las familias que habitan en condición de arrendatarios por más de diez (10) años en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

De seguidas pasa esta sentenciadora a realizar las siguientes observaciones, las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

De esta manera procede esta sentenciadora a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1) Instrumento poder: otorgado por la ciudadana M.B.D.A., en su carácter de directora principal de REAL HABITAT, C.A., a los ciudadanas A.I.V.G., E.A.B. y C.L.P.P.; al no haber sido tachado de falso en la oportunidad legal correspondiente, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide. Quedando demostrado con el mismo la facultad que tiene el apoderado judicial para actuar en el presente juicio.-

2) Notificación judicial: signado con el Nº S-4870/05 de la nomenclatura interna del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue practicada en fecha veintiocho (28) de julio del año dos mil cinco (2005), en la persona de la demandada I.T.J.d.J., quien se identificó con la cédula de identidad Nº V-3.524.860. Por cuanto no fueron tachados de falsos, se les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

3) Original de Contrato de Arrendamiento: suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO y la ciudadana I.T.J.d.J., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha quince (15) de enero del año mil novecientos noventa y seis (1996), bajo el Nº 33, Tomo 2, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Dicho instrumento no ha sido ni impugnado ni desconocido por la parte demandada, por ello de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, este tribunal lo valora y aprecia como demostrativo de la relación contractual, sus condiciones y temporalidad. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECLARA.

4) Original de Documento Privado de Cesión de Derechos: suscrito entre la ciudadana M.B.D.A., en su carácter de Directora Principal de la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L., y la empresa REAL HABITAT C.A., de fecha treinta y uno (31) de mayo del año dos mil ocho (2008), mediante la cual cede y traspasa todos los derechos, acciones y obligaciones en relación al contrato de arrendamiento in comento. Dicho documento por cuanto no fue tachado de falso, se les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

5) Comunicación de fecha treinta y uno (31) de mayo del año dos mil ocho (2008): mediante la cual la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L., le participa a la ciudadana I.T.J.d.J., la cesión y traspaso de los derechos y obligaciones de dicho contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil REAL HABITAT C.A. La señalada notificación quien aquí suscribe le da pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil así como el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma no fue impugnada en su oportunidad Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

6) Resolución Nº 000175 de fecha veintiocho (28) de enero del año mil novecientos noventa y nueve (1999): emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, hoy Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda, expediente Nº 42247, mediante la cual se estableció la pensión mensual de arrendamiento en la cantidad de TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 35,10). Por cuanto no fueron tachados de falsos, se les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1) Copia simple del Decreto de fecha veintitrés (23) de febrero del año dos mil seis (2006): emanado del Distrito Metropolitano de Caracas, en la cual se declara de utilidad pública e interés social el proyecto de dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas. El Tribunal a los fines de valorar dicha copia como prueba señala lo siguiente:

De la revisión de la mencionada prueba considera quien aquí suscribe, que si bien es cierto que el decreto municipal anteriormente mencionado fue acordado por una autoridad competente, en el orden de aplicación de Leyes, el Decreto-Ley de arrendamientos inmobiliarios Publicado en la Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha siete (07) de diciembre del año mil novecientos noventa y nueve (1999), el cual entro en vigencia el primero (1º) de enero del año dos mil (2000), prevalece al momento de su aplicación, por considerarse jerárquicamente superior es por lo que esta Juzgadora desecha del proceso la presente prueba documental Y ASÍ SE DECIDE.

2) Copia simple de la Gaceta Municipal Nº 3119-2, de fecha cinco (05) de marzo del año dos mil nueve (2009), del Municipio Bolivariano Libertador: mediante la cual se declara de interés público general, social y colectivo, toda la materia relacionada con la vivienda y el hábitat en la ciudad de Caracas. En cuanto a la presente prueba, este Tribunal toma en cuenta los argumentos explanados en el ordinal anterior y en consecuencia se desecha la presente prueba Y ASÍ SE DECIDE.

3) Cuatro (04) planillas de depósitos bancarios en original realizados en el Banco Industrial de Venezuela por la arrendataria a favor de la sociedad mercantil REAL HABITAT C.A: consignadas en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en razón de los pagos del canon de arrendamiento por el inmueble arrendado. Con relación a la presente probanza aquí consignada este Tribunal la desecha del proceso por impertinente, en razón de que la misma no es la materia debatida en el presente juicio Y ASI EXPREAMENTE SE DECIDE.

-IV-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, esta Juzgadora pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:

De las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia la existencia de una relación arrendaticia entre las partes aquí intervinientes, por existir un contrato de arrendamiento el cual fue protocolizado en fecha quince (15) de enero del año mil novecientos noventa seis (1996), por ante la Notaria Pública Décima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 33, Tomo 2, de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría. Asimismo, se evidencia que el documento mediante la cual la empresa mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L., cedió todos sus derechos, acciones y obligaciones a la sociedad mercantil REAL HABITAT C.A., con relación al contrato de arrendamiento mencionado up-supra, así como la posterior notificación de fecha treinta y uno (31) de mayo del año dos mil ocho (2008), en donde se le hace saber a la ciudadana I.T.J.d.J., sobre la cesión de derechos en relación al contrato de arrendamiento, la cual este Tribunal le dio pleno valor probatorio, evidenciándose así la relación arrendaticia conforme al artículo 1.579 del Código Civil Y ASÍ SE DECIDE.

Dicho esto, quien aquí suscribe pasa a examinar si el señalado contrato de arrendamiento pasó a indeterminarse o no, para lo cual enuncia su Cláusula Tercera:

…TERCERA.- La duración de este contrato es de UN AÑO FIJO que comenzará a contarse a partir del día primero de enero de mil novecientos noventa y seis (1.996), prorrogable automáticamente por períodos de UN (1) año, convenidos desde ahora, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más. Las prórrogas se considerarán como tiempo fijo y se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial…

De la extracto anterior se desprende que la arrendadora INVERSIONES IBEPRO (que en virtud de la cesión de derechos en la actualidad es ahora REAL HABITAT C.A.), suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana I.T.J.d.J., por una duración de UN (01) AÑO FIJO, contados a partir del primero (1º) de enero del año mil novecientos noventa y seis (1996), el cual se podría renovar automáticamente por períodos iguales, siempre que no se notificara a una de las partes con TREINTA (30) DÍAS de anticipación al vencimiento del contrato y vista la notificación judicial.

Por consiguiente la arrendadora REAL HABITAT C.A., le participó mediante notificación judicial a la arrendataria-demandada (cursante en los folios del 8 al 22), la no voluntad de renovar el contrato, aceptada y no impugnada por la contraparte, por lo que se desprende que desde el día primero (01) de enero del año mil novecientos noventa y seis (1996), hasta el día veintiocho (28) de julio del año dos mil cinco (2005), fecha en la cual fue notificada de la no renovación del contrato, transcurrieron DIEZ (10) AÑOS, en razón de ello es que a partir del primero (1º) de enero del año dos mil seis (2006), es que comienza a correr la prórroga legal, para lo cual la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 38 lo siguiente:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. (Negrillas del Tribunal).

Por consiguiente, y en aplicación de la norma anteriormente trasncrita, la arrendataria-demandada por haber tenido una relación arrendaticia de diez (10) años, le correspondería una prorroga legal de tres (03) años, y visto que a partir del día primero (1º) de enero del año dos mil seis (2006), conforme a la cláusula tercera del contrato, culminaba la relación arrendaticia, comenzaría al día siguiente el lapso de prorroga legal de tres (03) años establecidos en la Ley.

Ahora bien, vista las anteriores conclusiones en la cual se determinó que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, pasa quien aquí suscribe a dilucidar el momento en la cual culminaría la prórroga legal.

De los autos se desprende que en fecha veintiocho (28) de julio del año dos mil cinco (2005), le fue notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento (participada con 5 meses de anticipación), por lo que comenzaría a correr el lapso de prórroga legal de tres (03) años a partir del día primero (1º) de enero del año dos mil seis (2006), lo cual se traduce que el vencimiento de dicha prórroga sería el día primero (1º) de enero del año dos mil nueve (2009), por lo que se evidencia que la presente acción debe prosperar en derecho a tenor de lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Y ASÍ SE DECIDE.

-V-

DECISIÓN

Por las razones anteriores, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano J.E.G.M., quien actúa en carácter de apoderado judicial de la ciudadana I.T.J.d.J., ambos identificados en el encabezamiento del presente fallo.

SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha quince (15) de julio del año dos mil nueve (2009), por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se condena a la parte demandada a la entrega del inmueble constituido por un apartamento marcado con el Nº 8-A, situado en el edificio Plaza, ubicado entre la Calle Luzón y Capuchinos, Sur 8, Urbanización San Martín de la Parroquia San Juan de esta ciudad de Caracas, libre de bienes y personas, y en las mismas condiciones en que lo recibió.

Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en su oportunidad devuélvase el expediente al Tribunal a quo.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de Octubre de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

LA JUEZ

Abg. MARÍA CAMERO ZERPA

LA SECRETARIA

Abg. JENNY GONZALEZ FRANQUIS

En esta misma fecha, siendo las 9:45 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

Exp. AP11-R-2009-000495

MCZ/JGF/Marco