Decisión nº S-N de Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 24 de Mayo de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXPEDIENTE N° 1386-2005

MOTIVO: COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO

VISTO: CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA

La presente causa se inicia con formal demanda incoada por la ciudadana R.I.P., venezolana, mayor de edad, ejecutiva, titular de la cédula de identidad N° 7.903.640, en su carácter de Administradora del CONDOMINIO DEL EDIFICIO SAN BARTOLO, debidamente representada por los abogados R.D.S., N.B.M., H.D.D. y G.E.A., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25591, 26643, 26073 Y 112.224 respectivamente, en contra de la ciudadana A.R.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.597.133, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 5248, domiciliada en Caracas, por COBRO DE BOLÍVARES POR CUOTAS DE CONDOMINIO, demanda esta que fue recibida del Órgano Distribuidor el 2 de agosto del 2005, y admitida por esta sala el 4 de agosto del 2005. Donde alega la parte incoánte que consta de Documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 10 de febrero del año 1.984, que la ciudadana A.R.D.C., antes identificada, adquirió el apartamento N° 13 (1-3), que forma parte del edificio denominado residencias SAN BARTOLO, situado en la Avenida 3D-3 (antes San Bartolo), en jurisdicción de la hoy, parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y como la demandada se encuentra en mora ante la junta de Condominio, con los pagos de dichas cuotas de condominio, desde enero del año 1998, hasta la presente fecha es que la conmina por ante este tribunal para que pague las siguientes cantidades:

1) La cantidad de TRES MILLONES VEINTIOCHO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.028.350,oo) monto de la obligación demandada en los instrumentos fundante de esta acción, por cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias.

2) Los intereses legales que calculados a la rata del uno por ciento (1%) mensual, a las cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias, desde el día 1° de enero de 1998 hasta el 31 de julio de 2005, hacen la cantidad de NOVECIENTOS CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 904.494,oo).

3) Los intereses moratorios que se generen hasta la total cancelación de la presente obligación demandad.

4) De conformidad con los artículos 274 y 638 del Código de Procedimiento Civil, las costas y Costos del presente juicio.

El 9 de enero de 2006 previa solicitud de la parte demandante se decreto medida ejecutiva de embargo la cual fue ejecutada el 16 de febrero del 2006 por el JUZGADO PRIMERO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L., SAN FRANCISCO, MARA, ALMIRANTE PADILLA Y PÁEZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

El 9 de marzo del 2006 se libraron las boletas de citación correspondientes para la demandada de marras. El 20 de marzo del 2006 la parte demandante solicita al tribunal le informe al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Zulia le proporcione todos los datos regístrales del inmueble embargado por vía ejecutiva para que estos puedan oficiar al tribunal. Lo cual fue proveído el 21 de marzo del 2006.

En fecha 24 de abril del 2006 la parte demandante consignó las resultas de citación de la demandada por no haberla podido localizar. Siendo necesaria la citación cartelária por prensa la cual fue consignada al expediente bajo estudio el 25 de mayo del 2006, por lo que la secretaria fijo carteles el 15 de junio del 2006.

Nombrándose así defensor ad-litem nombramiento que recayó sobre la ciudadana BELICE R.P., venezolana, mayor de edad, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 19.496 el 12 de julio del 2006. El 28 de julio del 2006 la parte demandada se dio personalmente por citada dando contestación a la demanda el 31 de julio del 2006 en la cual alegó;

1) La demanda según su dicho no ha debido de ser admitida por no tener parte actora, lo cual hace que la misma sea contraria a la ley, a las buenas costumbres y al orden público, lo cual es apreciado por la autodenominación que se hace llamar administrador de lo que este afirma copia certificada de acta de asamblea, alego la falta de cualidad pues no se hizo la notificación por prensa de la celebración de la asamblea, además de no estar la parte actora representada por los propietario del edificio tal como lo señala el artículo 20 literal E de la Ley de Propiedad Horizontal.

2) Viola el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil pues la parte actora no se presentó con instrumentos públicos que certifiquen su cualidad como Contrato de Administración otorgado por los propietarios.

3) Rechazó todos y cada uno de los recibos presentados en este juicio por ser los mismos a simple vista ilegales por no ser los mismos llevados de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad H.e.l. cuales ni siquiera aparece su nombre en ellos.

4) Rechazó plenamente los intereses que osadamente se demandan en este juicio, los cuales según están vencidos y que se sigan venciendo a la rata mensual del uno por ciento (1%), lo cual se hace ilegal puesto que los mismos deben ser pactados entre las partes y como tal cosa no ha sucedido acusa al demandante de usura y pide se le aplique el castigo sancionado en los artículos 126 de la Ley de Protección al Consumidor y 114 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, aclarando que esta consiente de las obligaciones que tiene con el inmueble que ocupa y que quisiera que como copropietaria se cumpliera la ley en el edificio en el que reside.

En fecha 31 de julio de 2006, la parte demandada hizo acto de oposición a la medida de embargo ejecutivo practicada en su contra de conformidad con el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, declarando por fallo interlocutorio de fecha 19 de septiembre del 2006 sin lugar la oposición a la medida de embargo ejecutivo interpuesta por la parte demandada manteniendo por tanto la medida de embargo ejecutivo decretada a favor del demandante.

Posteriormente aperturado el estadium procesal para la promoción y evacuación probatoria la parte demandada lo hizo de la siguiente manera:

PROMOCIÓN Y EVACUACIÓN PROBATORIA

PRUEBAS DE LA ACTORA:

1) Invocó el mérito favorable de los actos procesales y la comunidad de la prueba. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se establece.

2) Ratificó todos y cada uno de los instrumentos acompañados junto con el escrito libelar como fundamento de la pretensión demandada. En lo referido a las actas de asamblea y documentos regístrales de propiedad los mismos tienes fe publica por ser emitidos de órganos cuyos funcionarios tiene ese carácter y los cuales al no ser debidamente contradichos o impugnados en la forma y lapso legal correspondiente, los mismos obtienen todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, y los recibos; los mismos a pesar de que fueron consignados en copia simple, se encuentran debidamente firmados por la administración del Condominio del Edificio San Bartolo, a nombre de la demandada, conforme a ley y no siendo los mismos contradicho en forma y lapso legal adquieren plena fuerza probatoria como títulos ejecutivos de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad H.A.s. valora.

En fecha 27 de febrero del 2007 la parte demandada presentó escrito de informes.

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA

El tribunal para resolver, observa:

En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:

El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)

Como quiera que esta operadora de justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente, así como el debido proceso;

Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa:

Visto el planteamiento de la controversia, esta operadora de justicia encuentra necesario resolver como punto previo la defensa de fondo alegada por la parte demandada, la cual esgrime:

(…) de la persona que se hace llamar administrador. Para que una asamblea tenga validez debe constar de que han sido notificados todos los interesados, de lo contrario tendrá que ser notificada por un periódico de la localidad. Nada de eso se ha cumplido en este caso (…)

Ahora bien, debe aclarar esta sentenciadora en primer lugar que la figura jurídica identificada como falta de cualidad, que se propone como cuestión de fondo en la causa esta referida en especial a la LEGITIMATIO AD CAUSAM, es decir, a la legitimación para estar en justicia, a la carencia de una relación de identidad lógica entre la persona del accionante y la persona a quien la ley concede la cualidad de accionado en este caso.

En este mismo orden de ideas, el concepto jurídico de cualidad es una cuestión esencialmente doctrinal que, por tanto, por su propia naturaleza, es necesario resolver de manera casuística, es decir, atendiendo a las circunstancias de cada paso particularmente considerado, aplicando las teorías que en campo del derecho emergen de los principios y normas generalmente admitidos como fundamento de la ciencia jurídica, y ello porque la ley no define lo que debe entenderse por cualidad para intentar o sostener un juicio.

Siguiendo el criterio que ha venido sosteniendo los Tribunales de la Republica, y examinada la jurisprudencia venezolana sobre la materia, puede concluirse que ha predominado en ella, a partir de las reformas del Código de Procedimiento Civil de 1904, 1916 y 1985, las enseñanza de los autores franceses, principalmente la noción expuesta por GARSONNET, según la cual:

cualidad es la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el titulo por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso

.

Este ha sido el concepto seguido por el tratadista patrio A.B., para quien la cualidad es la condición o requisito exigido para promover una demanda o para sostener un juicio.

En este orden de ideas, L.L. (Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal N° 18, 1940) sostiene:

La cualidad se entiende como un fenómeno de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede abstractamente la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la Ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto

.

La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Federal y de Casación en sentencia de fecha de 21 de abril de 1947, estableció:

Toda persona que afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y por toda persona por cuanto se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)

.

Mas recientemente J.A.F. G., en su estudio titulado “Algo mas sobre el Concepto de Cualidad Procesal” (Caracas, enero de 2005), ha contribuido a aclarar los conceptos que a tenor del articulo 361 del Código de Procedimiento Civil se han confundido, y en ocasiones tenidos como sinónimos, en referencia a la “falta de cualidad o a la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio”.

“Partiendo de la idea de que necesariamente la “cualidad” no es el derecho sino un medio procesal de acercar la sentencia lo mas posible a la realidad jurídica. Para ello propongo este concepto: La Cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda”. Y “El interés es la persecución de los efectos jurídicos que pueden surgir de una sentencia impongan coercitivamente una norma o situación de certeza con respecto a su vigencia o efectos”.

Fuera de los casos previstos por la ley no se pueden valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno. Al hilo con cuanto se ha expuesto, en este caso de marras, el escollo fundamental para el ejercicio de la pretensión de especie estriba en lo conforme a las enseñanzas de Loreto (ob. cit. P 72), en lo tocante a la cualidad:

Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera (omissis)

.

En virtud de lo antes expuesto, considera esta Jurisdicente conveniente citar el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, con respecto al punto de la cualidad, plasmado en sentencia de fecha 18 de septiembre de 2002, de la cual se pasa ha transcribir el siguiente extracto:

La Cualidad o legitimatio ad causan es condición especial para el ejercicio del derecho y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del maestro L.L., como aquella

…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p 183.).

Siguiendo este mismo orden de ideas, estima pertinente esta jurisdicente señalar, el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el administrador es nombrado por la asamblea de propietarios por mayoría de votos y por período de un año, sin perjuicios de poderlo revocar antes ò reelegirlos nuevamente, también prevé que a falta de nombramiento oportuno del administrador a petición de cualquiera de los copropietarios sea nombrado por un Juez de Municipio; además esta previsto que la Junta de Condominio puede actuar de administrador del condominio mientras que la asamblea de propietarios no lo haya nombrado.

En el caso de autos, observa esta Sentenciadora que la parte demandada debió impugnar el acta de asamblea general extraordinaria, dentro de los 30 días de haberse celebrado, tal y como lo establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 25 el cual establece:

Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.

Si no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.

E1 recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.

A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del Procedimiento Civil para los juicios breves.

Siendo esa la oportunidad de impugnar la misma, y no en este momento, en consecuencia ha perimido ese lapso y siendo que la parte actora produjo junto con el escrito de demanda acta de asamblea general extraordinaria, de fecha 31 de mayo del 2004 que tiene pleno valor probatorio como documento privado, cuyo contenido hace fe, entre los propietarios, hasta prueba en contrario, en la que se desprende que fue designada la ciudadana R.I. como administradora del condominio del edificio RESIDENCIAS SAN BARTOLO, quien se le concede facultad absoluta para otorgar poder judicial al apoderado de su confianza, para actuar judicialmente contra propietarios morosos en el pago de las cuotas de condominio, así como para cualquier otro caso que lo amerite. Asimismo se observa de las actas de asambleas general extraordinarias celebrada el día 5 de agosto del 2005, que fue designado como nuevo administrador del referido condominio a el ciudadano R.B., propietario del apartamento 3-1, y del acta de asamblea general extraordinaria celebrada el 6 de agosto del 2005 se constata que se le otorgó facultad al ciudadano antes mencionado para otorgar poder judicial al apoderado de su confianza, para actuar judicialmente contra propietarios morosos en el pago de las cuotas de condominio, así como para otro caso que lo amerite, y de esta forma dicho administrador puede designar a su abogado las facultades necesarias establecidas en las leyes, en consecuencia se evidencia la facultad del referido administrador para otorgar poder en juicio para la representación de la junta de condominio. Estando así la causa, resulta improcedente la defensa de fondo alegada por la parte demandada. Así se decide.

DECISIÓN

Planteada así la controversia en la presente litis, observa esta jurisdicente:

En primer lugar la parte accionánte alega que consta de Documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 10 de febrero del año 1.984, que la ciudadana A.R.D.C., antes identificada, adquirió el apartamento N° 13 (1-3), que forma parte del edificio denominado residencias SAN BARTOLO, situado en la Avenida 3D-3 (antes San Bartolo), en jurisdicción de la hoy, parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y como la demandada se encuentra en mora ante la junta de Condominio, con los pagos de dichas cuotas de condominio, desde enero del año 1998, hasta la presente fecha es que la conmina por ante este tribunal para que pague las siguientes cantidades: La cantidad de TRES MILLONES VEINTIOCHO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.028.350,oo) monto de la obligación demandada en los instrumentos fundante de esta acción, por cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias. Los intereses legales que calculados a la rata del uno por ciento (1%) mensual, a las cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias, desde el día 1° de enero de 1998 hasta el 31 de julio de 2005, hacen la cantidad de NOVECIENTOS CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 904.494,oo). Los intereses moratorios que se generen hasta la total cancelación de la presente obligación demandada. De conformidad con los artículos 274 y 638 del Código de Procedimiento Civil, las costas y Costos del presente juicio.

En segundo lugar en su acto de contestación la demandada alegó La demanda según su dicho no ha debido de ser admitida por no tener parte actora, lo cual hace que la misma sea contraria a la ley, a las buenas costumbres y al orden público, lo cual es apreciado por la autodenominación que se hace llamar administrador de lo que este afirma copia certificada de acta de asamblea, alego la falta de cualidad pues no se hizo la notificación por prensa de la celebración de la asamblea, además de no estar la parte actora representada por los propietario del edificio tal como lo señala el artículo 20 literal E de la Ley de Propiedad Horizontal. Viola el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil pues la parte actora no se presentó con instrumentos públicos que certifiquen su cualidad como Contrato de Administración otorgado por los propietarios. Rechazó todos y cada uno de los recibos presentados en este juicio por ser los mismos a simple vista ilegales por no ser los mismos llevados de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad H.e.l. cuales ni siquiera aparece su nombre en ellos. Rechazó plenamente los intereses que osadamente se demandan en este juicio, los cuales según están vencidos y que se sigan venciendo a la rata mensual del uno por ciento (1%), lo cual se hace ilegal puesto que los mismos deben ser pactados entre las partes y como tal cosa no ha sucedido acusa al demandante de usura y pide se le aplique el castigo sancionado en los artículos 126 de la Ley de Protección al Consumidor y 114 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, aclarando que esta consiente de las obligaciones que tiene con el inmueble que ocupa y que quisiera que como copropietaria se cumpliera la ley en el edificio en el que reside.

Ahora bien pasa este tribunal a resolver la presente controversia una vez estudiado el valor de los instrumentos probatorios de las partes pasa a pronunciarse sobre el fondo de la causa previa las siguientes consideraciones:

Con relación a lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda que la misma no ha debido ser admitida, porque además de no tener parte actora, la misma es evidentemente contraria a la ley, a las buenas costumbres y al orden público, por lo que considera necesario esta jurisdicente traer a colación lo pautado en las siguientes sentencias del tribunal supremo de justicia en la Sala Política Administrativa, ponente Magistrado Dra. J.C.D.T., Exp. N° 7255, O.P.T. 1993, N° 8/9, pag 32:

(…) Por buenas costumbres se entiende aquellas reglas tradicionalmente establecidas conforme a la decencia, honestidad y moral. Ciertamente la determinación de la moral publica o de las buenas costumbres no puede ser el producto de la concepción individual o subjetiva de algún funcionario en particular. Configurando esta manifestación de la cultura general de un pueblo, tiene que ser el resultado de una determinación objetiva acerca de la conducta, sentimientos, opiniones y reacciones de la colectividad frente a determinados hechos. No es menos cierto que los contenidos tanto en la moral pública como de buenas costumbres son esencialmente dinámicos, cambian con el correr de los tiempos y evolución de las costumbres (…)

En cuanto al orden público tenemos lo dictado en sentencia de la Sala de Constitucional, el 20 de febrero del 2003, ponente Magistrado ANTONIO J. GARCÍA, Exp. N° 01-0661:

(…) Resulta oportuno precisar que el orden público es un concepto jurídico indeterminado que es fundamental para la subsistencia del estado de derecho y de la convivencia social, cuyos limites son trazados por la apreciación del colectivo y concentrados a través del juez, por tanto, el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte al colectivo o a las instituciones sociales (…)

Para ahondar más en la definición del orden público esta operadora de justicia trae un extracto de la Dra. C.M.M., en sus comentarios del artículo 6 del Código Civil a nuestros días. Código Civil Venezolano en los inicios del siglo XXI, en conmemoración del bicentenario del Código Civil Francés de 1804, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Arauco Ediciones, Venezuela 2005, pág. 386 y 387, el cual explica:

(…) no compartimos la afirmación según la cual, el orden público encuentra su principal fuente en la ley y atendemos, más bien, que la ley imperativa, siendo también un limite a la autonomía de la voluntad, actúa de manera independiente en relación con el orden público, pues este último actúa más bien como una cláusula de salvaguarda de los principios fundamentales. Lo que si podría entenderse, es que las expresiones “normas imperativas” y “normas de orden público” son sinónimos. En ambos casos el propio legislador por consideraciones derivadas de la naturaleza de la propia relación, respondiendo a exigencias éticas que reflejan principios de justicia o por simple convivencia, interviene en las relaciones contractuales para establecer ciertas restricciones. Por ejemplo, la limitación al depositario de usar la cosa dada en depósito sin autorización del depositante, pues con ello cambiaria la naturaleza del contrato (Art. 1759 CCV); la prohibición de asignar a uno solo de los socios la totalidad de los beneficios o de eximirlo de todos los perjuicios (Art. 1164 CCV); o la prohibición de la subenfiteusis (Art. 1573 CCV).

Es al legislador, en todo caso, a quien corresponde calificar como imperativas o de orden público, aquellas normas bajo las cuales subyace un interés fundamental del Estado. Pero, la mayoría de las veces no lo hace de manera expresa y, en tal sentido, la doctrina venezolana ha realizado intentos para elaborar listados contentivos de estos especiales tipos de preceptos. Dentro de la doctrina venezolana, en tal tendencia puede inscribirse el trabajo de H.H., quien partiendo del acentuado carácter social, de defensa de la base de la sociedad, de los intereses colectivos, han entendido al orden público como interesado en las normas relativas al estado y capacidad de las personas y protección de incapaces; las normas sobre el matrimonio, divorcio, separación de cuerpos y filiación; las leyes dictadas en resguardo de los intereses de terceros, es el caso de aquellas que, para la validez de los actos jurídicos, exigen registro, documento público, publicación de carteles, etc.

Igualmente aunque refiriéndose al orden público en el ámbito del derecho Internacional Privado, el profesor L.H.M., calificó como de orden público, entre otras normas, la prohibición de pactos sobre sucesiones aun no abiertas (Art. 1156 CCV); la prohibición de sociedades a titulo universal (Art. 1650); la limitación del retracto legal a cinco años al derecho sobre los frutos del que ha poseído de buena fe la que han aumentado el valor de la cosa ajena (Art. 792 CCV); a la obligación de rembolsar al gestor de negocios (Art. 1176 CCV); y la de restituir lo pagado indebidamente (Art. 1178 CCV); también el principio según el cual la posesión vale titulo frente a terceros de buena fe (Art. 794 CCV).

En conclusión, el legislador no suele identificar inequívocamente las normas imperativas o de orden público, y ya lo hemos reseñado, la doctrina ha realizado sus intentos, pero en definitiva, corresponde al juez identificar los tipos de normas, tarea que no resulta de ninguna manera sencilla, pues obliga al juzgador a escudriñar en el espíritu de la legislación. Pero más difícil aun, es la misión que se le atribuye de concretizar los principios que han de ser protegidos a través de la institución del orden público.

Así como también lo previsto en la sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 17 de marzo de 1999, ponente Magistrada Dra. L.W.R., Exp. N° 98-0485, S. N° 0118, O.P.T. 1999, N° 3, pag 419:

(…) esta Sala con ocasión de una solicitud de reposición, ha dejado establecido que: “Reconociendo la imposibilidad, y aun la inconveniencia, de establecer una definición de orden público, que tenga un valor y alcance permanentes, dado los caracteres de relatividad, de variabilidad y de graduación que graviten sobre este concepto, si puede al menos admitirse como E.B., que el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permiten descubrir con razonable margen de acierto, cuando se esta o no en el caso de infracción de una norma de orden público (…)”

Ahora bien, observa esta jurisdicente que la anterior demanda fue distribuida a este tribunal el 2 de agosto del 2005, y fue consignada por la parte actora junto con el acto libelar acta de asamblea general extraordinaria, de fecha 31 de mayo del 2004 en la que fue designada la ciudadana R.I. como administradora del condominio del edificio RESIDENCIAS SAN BARTOLO, quien se le concede facultad absoluta para otorgar poder judicial en juicio al apoderado judicial del su confianza, para actuar judicialmente contra propietarios morosos en el pago de las cuotas de condominio, así como para otro caso que lo amerite.

Así como también fueron consignados (95) noventa y cinco recibos enumerados signados con los N° del 0301, 0302, 0303, 0304, 0305, 0306, 0307, 0308, 0309, 0310, 0311, 0312, 0313, 0314, 0315, 0316, 0317, 0318, 0319, 0320, 0321, 0322, 0323, 0324, 0325, 0326, 0327, 0328, 0330, 0331, 0332, 0333, 0334, 0335, 0336, 0337, 0338, 0339, 0340, 0341, 0342, 0343, 0344, 0345, 0346, 0347, 0351, 0352, 0353, 0354, 0355, 0356, 0357, 0358, 0359, 0360, 0361, 0362, 0363, 0364, 0365, 0366, 0367, 0368, 0369, 0370, 0371, 0372, 0373, 0374, 0375, 0376, 0377, 0378, 0379, 0380, 0381, 0382, 0383, 0384, 0385, 0386, 0387, 0388, 0389, 0390, 0391, 0392, 0393, 0394, 0395, 0396, 0397, 0399, 0400, emitidos por el Condominio del Edificio San Bartolo, a nombre de la demandada A.R.D.C. y firmada por la administración y copia simple del documento de propiedad del apartamento N° 13 (1-3) del referido edificio; y visto el auto de admisión que riela el folio 105 se desprende que dicha demanda cumple con los requisitos exigidos por la ley para su admisión. Así se decide.

Con relación a lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda referente a que para el supuesto que estuviera determinada la parte actora, no tendría cualidad por no representar a los propietarios del edificio conforme a lo establecido en el ordinal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:

e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistido por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la junta de condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el libro de acta de la junta de condominio

(subrayado nuestro)

Ahora bien, observa esta jurisdicente que la parte demandada debió oponer lo alegado como cuestión previa de conformidad con el artículo 346 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil que trata de la falta de capacidad de postulación o representación, y no siendo ésta en la contestación la oportunidad para oponerla, al mismo tiempo se evidencia de las referidas actas que el administrador que ejerce sus funciones fue designado por los propietarios del edificio y autorizado por tales propietarios mediante asamblea general extraordinaria de fecha 5 de agosto del 2005, según convocatoria fijada en la cartelera principal del referido edificio, por lo que se observa que si existe autorización por los propietario del edificio San Bartolo, y siendo que de la disposición anteriormente transcrita se deduce que es indudable que la representación de los propietarios en juicio corresponde al administrador, ya que es el representante del condominio y es quien esta legalmente facultado para intentar la acción de cobro de bolívares de las cuotas de condominio. Así se decide.

En referencia a lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda que en el presente caso no encuentra nada que se ajuste a lo que dispone el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto en este tipo de juicio debe presentarse contrato de administración otorgado por los propietarios. Así las cosas considera necesario esta jurisdicente traer a las actas el contenido del artículo 630 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 630 Cuando el demandante presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor, el Juez examinará cuidadosamente el instrumento y si fuere de los indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y las costas, prudentemente calculadas.

Ahora bien este artículo se encuentra ubicado en el titulo II, que trata de los juicios ejecutivos, capitulo primero de la vía ejecutiva, por lo que la vía ejecutiva puede definirse como lo señala el texto MANUAL DE PROCEDIMIENTOS ESPECIALES CONTENCIOSOS, por A.S.N., ediciones PAREDES, 2002:

la vía ejecutiva es entonces la vía especial mediante el cual el legitimado activo-acreedor-, fundando su pretensión en la existencia de un crédito liquido y exigible, que conste en instrumento público, autentico o reconocido judicialmente, pide que se adelante el tramite de la ejecución sobre bienes del deudor hasta el momento en que deba sacarse a remate, hasta tanto concluya el juicio ordinario.

En cuanto a sus requisitos tenemos que en el CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL COMENTADO por E.C.B., ediciones LIBRA, 2001, establece:

1) Obligación de pagar una cantidad.

2) Que la cantidad a pagar sea liquida y de plazo cumplido.

3) Obligación de hacer alguna cosa determinada.

4) Que la obligación conste en titulo publico o autentico.

5) Que esos documento pruebes de manera clara y cierta la obligación demandada.

De un estudio del artículo anteriormente transcrito puede constatar esta operadora de justicia que en ningún momento la ley adjetiva establece como condición para la procedencia de las acciones de vía ejecutiva contrato de administración otorgado por los propietarios, ya que solo exige documento público o autentico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado. Así se decide.

Con respecto a lo alegado por la parte demandada en su contestación a la demanda que los recibos presentados en este juicio a simple vista son ilegales, no contemplados en ninguna parte por la ley de Propiedad H.y.q. esta establece en su primer aparte del artículo 14 las liquidaciones, esto es la relación de ingresos y egresos que se dan en el condominio de cada una de las dependencias que integran el inmueble y que en este caso seria el 11, 11111110%. Observa esta juzgadora que según la doctrina para que proceda la vía ejecutiva es necesario que el acreedor presente junto con la demanda como ya se ha mencionado instrumento publico o autentico, vale o instrumento privado reconocido por el deudor, constituyendo tales instrumentos los denominados títulos ejecutivos. Ahora bien, además existen otros instrumentos públicos autorizados por ejemplo por registradores, notarios y jueces que gozan del mismo carácter y que pueden hacerse valer a través de la vía ejecutiva, los cuales se encuentran dispersos en diferentes leyes especiales que le dan ese carácter de ejecutivo, entre otros tenemos:

1. Las ordenes de pago libradas por el INSTITUTO VENEZOLANO DE SEGUROS SOCIALES, conforme al artículo 101 de la ley de Seguro Social.

2. Los autorizados por los consultes de Venezuela en países extranjeros conforme al artículo 50 de la Ley de Servicio Consular.

3. Y como también el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal último aparte el cual establece: “Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”.

En este sentido observa esta sentenciadora de los folios que corren insertos del 9 al 95, que se trata de planillas emanadas por el condominio SAN BARTOLO, a nombre de la ciudadana A.R.D.C., apartamento 1-3, con diferentes cantidades de dinero y diferentes fechas, firmados por la administración, los cuales fueron acompañados junto con el libelo de la demanda para su admisión y como fundamento de la pretensión de la demandante, se concluye que se trata de los títulos ejecutivos que exige la ley como requisito de procedibilidad en los juicios de vía ejecutiva. Así se decide.

Con relación a lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación en la cual rechaza plenamente los intereses que osadamente se demandan en este juicio, los que según están vencidos y los que se sigan venciendo calculados a una rata mensual del 1%. En este sentido estima necesario esta jurisdicente traer a colación los artículos 11 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:

1. Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;

2. Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75 %) por lo menos, de los propietarios;

3. Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

Artículo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.

Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

Se extrae de los artículos anteriormente citados que es obligación de los copropietarios contribuir con los gastos comunes del inmueble, y siendo que dicha obligación no genera intereses, y en virtud de en estudio detallado de las actas de asamblea general-extraordinaria consignadas en la presente causa, que en las mismas no se establecieron intereses, por lo que se desechan el pedimento de la parte actora en su escrito libelar que ascienden a la cantidad de NOVECIENTOS CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 904.494,oo) por concepto de intereses legales. Así se decide.

Planteada así la controversia el tribunal observa lo previsto en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal estipula el deber de los propietarios a contribuir con los gastos comunes, cuando expresa lo siguiente:

Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al articulo 7 hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento a favor de los propietarios restantes(...)

Así tenemos también que el artículo 13 ejusdem. Expresa lo siguiente:

Artículo 13.- La obligación del propietario de un apartamento o local por los gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de los gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.

De los artículos anteriormente transcritos puede observarse que la Ley especial que rige en el caso sub-judice atribuye al propietario del inmueble la obligación al pago de los gastos comunes, incluyéndose entre estos los de las cuotas de condominio.

En análisis del tema decidendum en el caso facti especie se ha determinado que las exigencias de la accionánte están circunscrita a pedir el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio correspondientes a TRES MILLONES VEINTIOCHO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.028.350,oo) desde el primero de enero de 1998 hasta el mes de agosto del 2005. Que se reclaman como fundamentando tal acción en las planillas de cobro pasadas por la administración de la Junta de Condominio. Por su parte la demandada ante tal exigencia tenía la carga de probar haberse liberado de tal obligación con cualquiera de las formas de extinción, en especial con el pago de la misma, es decir que no probó haberse liberado de la obligación. Al haber incumplido con el pago estaba en todo su derecho la junta de condominio de exigir dichas contribuciones tal como lo estipula la Ley de Propiedad Horizontal.

En aplicación de los artículos antes transcritos a la presente causa, es impretermitible concluir que la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente no consignó probanza alguna que demostrara ciertamente haber cancelado las cantidades de dinero reclamadas por el actor por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias, en consecuencia la demandada tiene la obligación de pagar las cuotas de condominio que se le exigen. Por lo que se ordena a la parte demandada le haga efectivo pago a la actora la cantidad de TRES MILLONES VEINTIOCHO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.028.350,oo) correspondientes a las cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias antes detalladas, la cuota para el pago de las cuotas de condominio desde el 1° de enero de 1998 hasta el mes de agosto del 2005. Así se decide.

DISPOSITIVO DEL FALLO

Con mérito en los argumentos precedentes este JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la Ley declara:

1) SIN LUGAR: la defensa de fondo alegada por la parte demandada ciudadana A.R.D.C..

2) PARCIALMENTE CON LUGAR: la demanda incoada por la ciudadana R.I.P., venezolana, mayor de edad, ejecutiva, titular de la cédula de identidad N° 7.903.640, en su carácter de Administradora del CONDOMINIO DEL EDIFICIO SAN BARTOLO, debidamente representada por los abogados R.D.S., N.B.M., H.D.D. y G.E.A., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25591, 26643, 26073 Y 112.224 respectivamente, en contra de la ciudadana A.R.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.597.133, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 5248, domiciliada en Caracas, por COBRO DE BOLÍVARES POR CUOTAS DE CONDOMINIO. En consecuencia se ordena a la parte demandada pague a la parte demandante la cantidad de TRES MILLONES VEINTIOCHO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.028.350,oo) monto de la obligación demandada en los instrumentos fundante de esta acción, por cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias.

3) INTERESES DE MORA: Y por cuanto se evidencia una mora en el pago de estas cantidades desde el 4 de agosto del 2006, se han ido constituyendo deudas de valor con los mismos privilegios y garantías de la deuda principal, de conformidad con el artículo 92 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, se acuerda el pago Intereses de Mora por parte del accionado a la hoy demandante por el lapso comprendido desde la emisión del cheque hasta la oportunidad en que se pague el monto condenado en esta sentencia, a determinarse por una experticia complementaria al fallo y a la rata fijada por el Banco Central de Venezuela para el pago de los intereses moratorios.

No hay condenación en costas por haber sido parcialmente vencida la parte demandada en el presente fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los 24 días del mes de mayo del 2007. Años 196º y 147º.

JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO

SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA

En la misma fecha siendo las 2:30pm se registró y publicó el presente fallo.

SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA