Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 28 de Febrero de 2005

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE-RECONVENIDO: HIRAIMA DEL VALLE M.R.

APODERADO: ABG. M.B. GONZÁLEZ

DEMANDADO-RECONVINIENTE: L.D.J.B.E. y L.A.F.D.B.

APODERADO: ABG. NORKIS NORIEGA MATA y B.F. MARTÍNEZ

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA

EXPEDIENTE: Nro. 14.865.

En fecha 24 de Mayo de 1.999, el abogado M.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. V- 4.912.303, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 16047, y de este domicilio en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana: HIRAIMA DEL VALLE M.R., mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 6.049.483 y de este domicilio, presentó demanda por ante este Juzgado contra los ciudadanos: L.D.J.B.E. y L.A.F.D.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V- 3.493.011 y V-3.386.969 respectivamente, y ambos de este domicilio, por RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA suscrito entre las partes sobre un inmueble adquirido por el vendedor para la comunidad conyugal existente entre él y su cónyuge, conforme a la norma del artículo 156 del Código Civil, constituido dicho inmueble por una casa, ubicada en la Urbanización la Isabelica, Sector 10, Vereda 17, N° 57, Jurisdicción de la Parroquia R.U., Municipio V. delE.C., anexo marcado con la letra “B”. Admitida la demanda por auto de fecha 31 de mayo de 1.999, se ordenó la citación de los demandados. En fecha 15 de junio de 1999, el alguacil W.B., informó al Tribunal que hizo entrega de la compulsa a la ciudadana: L.F.D.B., quien se negó a firmar el recibo. En diligencia de fecha 2 de agosto de 1999, el abogado N.E.C.C., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 73938, apoderado judicial de la actora, solicitó al Tribunal la habilitación del tiempo necesario en las horas comprendidas de 7:00 p.m y 8:00 p.m., para la citación del codemandado L.D.J.B., así mismo solicitó que se libre boleta de notificación, para complementar la citación de la ciudadana: L.F.D.B.. En diligencia de fecha 22 de septiembre de 1999, el apoderado actor, por cuanto esta causa se encuentra suspendida de conformidad con lo establecido en el artículo 228 del Código de Procedimiento Civil, solicita al Tribunal libre nuevas compulsas para la citación de los demandados. Cursa a los folios 36 y 37 del expediente, recibos de citación consignados por el Alguacil Temporal G.B., debidamente firmados por los codemandados.

En la oportunidad de la contestación a la demanda: las abogadas NORKIS NORIEGA MATA y B.F. MARTÍNEZ, venezolanas, mayores de edad, inscritas en el inpreabogado bajo el N° 30.231 y 54.588 respectivamente, apoderadas de los ciudadanos: L.D.J.B.E. y su conyuge L.A.F.D.B., presentaron escrito de contestación a la demanda y Reconvención de tres (3) folios con anexos marcados “A”, “B”, “C”, “D” , “E”, “F” y “G”, folios 38 al 54.

Por auto de fecha 25 de Febrero de 2.000, el Tribunal admitió la reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 01 de marzo del 2000 la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención la cual cursa a los folios 57 al 61 del expediente.

Abierta la causa a pruebas ambas partes las presentaron y evacuaron las que creyeron convenientes. En fecha 31 de marzo de 2000 la parte actora consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la demandada folio 70 y 71.

Cumplidos como han sido los trámites procesales en la materia, este Tribunal pasa a decidir estableciendo para ello las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO:

La parte accionante en su escrito de contestación a la reconvención, alegó el defecto de forma por no establecerse con claridad y precisión el objeto de la reconvención, la relación de los hechos y demás requisitos que exige el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; que se trata de una mescolanza entre las defensas y excepciones que pretende oponer, que no plantea con claridad los hechos de una nueva litis, es decir que siendo la reconvención una litis que se le permite acumular al demandado contra su actor, debe señalar con precisión el objeto de la reconvención y no limitarse a decir que fundamentan su reconvención en los razonamientos expuestos en su escrito de contestación; a este respecto esta Juzgadora observa: que la parte demanda en su escrito de contestación a la demanda, reconvino a la ciudadana: HIRAIMA DEL VALLE M.R., parte actora por Cumplimiento de Contrato y resarcimiento de daños y perjuicios conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto la demandante-reconvenida, dejó de cumplir su obligación, pues no se puso en contacto con sus representados, para retirar los documentos necesarios para tramitar el crédito y poder cancelar el precio final de venta a sus representados; que es por lo que reconviene a la parte actora para que convenga o sea condenada en: 1)

al cumplimiento del contrato de opción firmado con sus representantes; 2) El pago del monto que falta hasta alcanzar el final de venta; 3) el resarcimiento de los daños y perjuicios por el incumplimiento, los cuales estimo en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00); 4) las costas procesales y honorarios profesionales, por lo que a criterio de quien aquí decide la demandada-reconviniente, si cumplió los requisitos que establece el artículo 340 ejusdem, y así se decide.

Así mismo en dicho escrito de contestación a la reconvención el demandante-reconvenido opuso a los demandados la excepción non adimpleti contractus, excepción consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil que establece: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” Esta excepción como bien lo consagra nuestro legislador procede únicamente, cuando una de las partes contratantes ha dejado de cumplir con su obligación, en el presente caso el actor-reconvenido la fundamenta en el hecho de que su representada ha sido la única que cumplió anticipadamente con el contrato cuya resolución ha demandado, entregándole a los demandados reconvinientes la inicial del precio de venta del inmueble, y conforme al contrato el cumplimiento de la obligación de pagar el saldo del precio de venta quedo condicionada a la aprobación de un crédito para cuya tramitación los demandados reconvinientes se obligaron a suministrarle a su representada los documentos y solvencias necesarios, tanto para la tramitación del financiamiento como para la formalización del documento de compra venta. Cursa a los autos específicamente a los folios 43 al 45 copia simple de documento de propiedad otorgado por el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI) al ciudadano L.D.J.B.E., el cual fue Registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio V. delE.C., en fecha 08 de junio de 1998, así mismo solvencias emanadas de la Alcaldía del Municipio V. delE.C., de fecha 28 de marzo de 1.998, folios 46 al 48 del expediente, si

observamos el documento de opción de compra-venta fue otorgado por las partes en fecha 05 de mayo de 1998, y el documento de adquisición definitiva del inmueble a INAVI, es de fecha 08 de junio de 1998, así mismo las solvencias para lograr registrar es de fecha 28 de marzo de 1998, es decir que estos documentos fueron registrados y otorgadas en el lapso de noventa (90) días, plazo establecido por las partes en la cláusula tercera del contrato, para la tramitación de un crédito por parte de la optante y la obligación del propietario en suministrar los documentos y solvencias que son necesarias para la formalización de la compraventa del inmueble, hace improcedente dicha defensa, y así se declara.

I

DE LOS HECHOS

De los autos se evidencia que se dio cumplimiento a los trámites procedimentales establecidos en la Ley, para sustanciar y decidir el litigio planteado, quedando la litis planteada de la manera siguiente:

POR LA PARTE ACTORA:

Narra en su libelo de demanda que en fecha 05 de mayo de 1998, celebró contrato de compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Valencia, inserto bajo el N° 22, tomo 82 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con los ciudadanos: L.D.J.B.E. y L.A.F.D.B., supra identificados, acompaña contrato anexo al libelo y marcado con la letra “B”, sobre un inmueble adquirido por el vendedor para la comunidad conyugal existente entre él y su cónyuge, conforme a la norma del artículo 156 del Código Civil, constituido dicho inmueble por una casa, ubicada en la Urbanización la Isabelica, Sector 10, Vereda 17, N° 57, Jurisdicción de la Parroquia R.U., Municipio V. delE.C., edificada en un área de terreno de CIENTO TREINTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CUATRO CENTIMETROS

CUADRADOS (134,64 Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con casa N° 55, de la vereda 17; SUR: Con la casa N° 59 , de la vereda 17; ESTE: Con la casa N° 15, de la vereda 10; OESTE: Con la acera que la separa de la vereda 17, que es su frente; que dicho inmueble objeto de la venta fue adquirido por el vendedor para la comunidad conyugal, conforme a documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Valencia, en fecha 14 de mayo de 1993, inserto bajo el N° 10, Tomo 56 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria; que el documento suscrito entre su representada, el vendedor y su cónyuge, denominado impropiamente contrato de promesa bilateral de Compra-venta, pero que del análisis de las cláusulas se desprende que es realmente un contrato de Compraventa; que conforme a la Cláusula Segunda de ese documento se señalo que el precio de venta es la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.12.000.000,00), el cual será cancelado de la siguiente forma: CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.4.000.000,00) a la firma de esta opción, y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.8.000.000,00) a la protocolización del respectivo documento de venta; obsérvese que del texto del contrato impropiamente denominado contrato de promesa bilateral, no se estableció que los CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.4.000.000,00) que recibió el vendedor a la firma de ese documento era en calidad de arras de fiel cumplimiento, sino que su representada los pagó al vendedor como parte del precio de venta convenido en la negociación y se estableció también en esta cláusula que los OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.8.000.000,00) restantes los pagaría su representada al vendedor a la protocolización del respectivo documento de venta; que para corroborar que se trata de un contrato de compraventa y no de un contrato de promesa bilateral de compraventa, basta con hacer una interpretación gramatical de una parte de la cláusula cuarta de ese contrato; que la mencionada cantidad se imputara al precio como un pago a cuenta del precio de la compraventa indicado en la cláusula segunda; que en la cláusula tercera del contrato celebrado entre su representada HIRAIMA DEL VALLE M.R. y LELIS DE

J.B.E. este último con autorización de su cónyuge L.A.F.D.B., se estableció que el plazo de esta opción es de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma del referido documento, esto es que el plazo se inició el 5 de mayo de 1998, fecha en la cual las partes celebraron el contrato; que tratándose de días continuos, entonces se tiene, veintisiete (27) días del mes de mayo, más treinta (30) días del mes de junio, más treinta y un (31) días del mes de julio, más dos (2) días del mes de agosto, de la sumatoria de esos días tenemos que el plazo para celebrar la negociación del contrato de compraventa venció el 2 de agosto de 1998; que dentro de ese plazo su representada se obligó a obtener la aprobación del crédito necesario, es decir que su representada para pagar el saldo del precio de venta montante a la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.8.000.000,00) tramitaría dentro del plazo de noventa (90) días continuos un préstamo a través del I.P.A.S.M.E., institución esta donde su representada presta sus servicios, lo cual no pudo hacer por un hecho ajeno a su voluntad e imputable al vendedor ciudadano: L.D.J.B.E., quien no obstante a que su representada le exigió dentro del plazo convenido para celebrar la negociación definitiva de compraventa que le suministrara los documentos y solvencias que son necesarias para la formalización de la compraventa del inmueble, y muy particularmente, el hecho imputable al referido ciudadano que no registró el documento por el cual adquirió para la comunidad conyugal el inmueble objeto de la negociación, lo cual estaba obligado conforme a la cláusula tercera del documento suscrito por las partes contratantes y en donde también el vendedor sorprendió en su buena fe a la su representada haciéndole creer que para la fecha en que celebraron el contrato de compraventa el estaba registrando el documento autenticado por medio del cual el adquirió la propiedad del inmueble objeto de la negociación como se desprende de la cláusula primera del documento sucrito entre el vendedor, su cónyuge y la compradora; que la conducta del vendedor fue por una parte engañosa y por la otra de completa negligencia al no cumplir la obligación que asumió en la cláusula tercera de

suministrarle los documentos y solvencias que son necesarios para la formalización de la compraventa del inmueble y también necesarias para que su representada gestionara la aprobación del crédito indispensable para obtener el financiamiento del saldo del precio de compraventa en la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.8.000.000,00),; que es un hecho notorio que su representada iba a gestionar es financiamiento, bien a través de la Ley de Política Habitacional por estar afiliada a la misma desde el 31-10-90 a través de M.E. deA. y Préstamo, bajo el N° 5668-04348-9, a través de Bancarios Entidad de Ahorro y Préstamo donde esta afiliada por cuenta del Ministerio de Educación Distrito Federal bajo el N° 0014130021-6049483, de fecha 1 de abril de 1.990 o del propio I.P.A.S.M.E, para otorgarle el financiamiento solicitado, que para la compra de inmuebles dentro de los recaudos exigidos para la concesión de créditos exige el documento de propiedad del inmueble debidamente registrado; que al no suministrar el vendedor L.D.J.B.E., a su representada HIRAIMA DEL VALLE M.R., los referidos recaudos; que vencido el plazo establecido en la cláusula tercera del contrato suscrito entre el vendedor y su representada, el día siguiente al vencimiento del precitado contrato, es decir el 3 de agosto de 1.998 esta última emplazo al primero, es decir al vendedor a que cumpliera con el contrato o le devolviera los CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.4.000.000,00), que le entregó a la firma del contrato que los vincula; que el ciudadano: L.D.J.B.E., le manifestó que ya no iba a vender su casa y por lo que respecta a los CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.4.000.000,00), que le exigía su devolución; que el no se negaba a devolvérselos, pero que los había dispuestos, que el la llamaría cuando consiguiera el dinero para entregárselo, lo que su representada no aceptó y le insistió en la devolución del dinero y ante tal insistencia el referido ciudadano le manifestó que hiciera lo que mejor le pareciera; que después de este incidente transcurrieron aproximadamente siete (7) meses sin que el ciudadano: L.D.J.B.E., se comunicara con su representada; que esta opto por pedir asesoramiento jurídico a su persona y le recomendó solicitar una copia mecanografiada certificada a la Notaría Pública Primera de Valencia del documento; que el 01 de marzo obtuvo la referida copia certificada, posteriormente el 06 de abril de 1999, su representada gestionó por ante la Alcaldía del Municipio Valencia, Dirección de Hacienda certificado de solvencia municipal del inmueble, para después de obtenidos gestionar el Registro de ese documento por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio V. delE.C., en fecha 20 de abril de 1999, bajo el N° 4, folios 1 al 3, pto, 1°, tomo 3, lo cual se evidencia de legajo que acompaña de doce (12) folios, marcado “C”; Así mismo anexo los siguientes instrumentos marcados con las letras “A”, “B” y “C”; que de los hechos antes narrados queda evidenciado que el ciudadano. L.D.J.B.E., incumplió con las obligaciones legales y contractuales que asumió por fuerza del contrato de compraventa que con el consentimiento de su cónyuge celebró con su representada HIRAIMA DEL VALLE M.R.; que por lo anteriormente expuesto es que demanda la Resolución de Contrato de Compra-Venta por el incumplimiento del vendedor ciudadano: L.D.J.B.E., a quien formalmente demanda así como a su cónyuge, siendo las pretensiones de su representada las siguientes: 1) que se dé por resuelto el contrato de compraventa por haber faltado el vendedor, incumpliendo las obligaciones de suministrarle a su representada los documentos y solvencias que son necesarios para la formalización de la compraventa del inmueble en el plazo convenido en la cláusula tercera del contrato de compraventa; 2) que se le restituya la prestación ya ejecutada por su representada, que el vendedor y su cónyuge le devuelvan la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), que le entrego al vendedor en la oportunidad en que celebraron el contrato de compraventa cuya resolución se demanda, la cual se dejó constancia en la Cláusula Cuarta del referido contrato de compraventa; 3) a pagar las costas y costos procesales, honorarios profesionales; 4) Solícito la indexación judicial. Fundamento dicha demanda en los artículos 1.141, 1.474, 1.479, 1.499, 1.159, 1.160, 1.167, 1.269 del Código Civil.

DE LA RECONVENCION: En la oportunidad de dar contestación a la demanda, las apoderadas judiciales de los ciudadanos L.D.J.B.E. y de su cónyuge L.A.F.D.B., anteriormente identificadas, presentó escrito de contestación a la demanda con anexos los cuales rielan a los folios 38 al 54 del expediente, en el cual alegó las defensas siguientes: Rechazo, negó y contradijo por ser inciertos los hechos alegados en la misma y por no ser ajustados a la realidad de los hechos, pues sus representados contrataron con la mejor buena fe, como buenos padres de familia y con intención de transferir la propiedad a la demandante, previo el pago del precio total establecido como final de venta; que si se trata o no de un contrato de compraventa o de un contrato de opción de promesa bilateral de compraventa, no es menester discutir, pues la existencia del mismo no va ha ser negada, por lo que en efecto se tiene; 1) que es un contrato preliminar o preparatorio de venta, en la cual la demandante entrego CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.4.000.000,00), como parte del precio final, para adquirir el inmueble propiedad de sus representados y comprometiéndose sus representados a registrar el documento por el cual adquirieron dicho inmueble y tramitar las respectivas solvencias, cuyos requisitos fueron cumplido, pues registraron en fecha 08-06-1998, y las solvencias las solicito y fueron emitidas en fecha 28-03-1998 con fecha de vencimiento 21-10-1998; 2) que es cierto que su representado con autorización de su cónyuge firmo contrato de promesa bilateral de compraventa, con la demandante ciudadana: Hiraima del Valle M.R., en fecha 05 de mayo de 1998, ante la Notaria Pública Tercera de Valencia, inserto bajo el N° 22, tomo 82; que también es cierto que la demandante entregó en calidad de arras, la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00); que también es cierto que dicho contrato versa sobre la opción de compraventa de un inmueble tipo casa, que le pertenece a su representados por haberla adquirido según documento de venta, notariado por ante la Notaria Pública Primera de Valencia, en fecha 14 de mayo de 1993, inserto bajo el N° 10, Tomo 56, y que fuera registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio V. delE.C., en fecha 08-06-1.998, bajo el N° 47, folios 1 al 3, protocolo 1°, tomo 16; que es cierto que el monto final de la venta era la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00), y que el monto restante la cantidad de Ocho Millones de Bolívares (Bs.8.000.000.00); que debían ser cancelados por la demandante con la firma del documento definitivo de venta; 3) que es incierto y por eso niegan, rechazan y contradicen que sus representados hayan sorprendido mediante engaño en su buena fe a la demandante; que lo cierto es que la demandante después de la firma del contrato con sus representados, no volvió a comunicarse con ellos, ni mucho menos llegó a solicitarles los documentos necesarios para tramitar el crédito, no obstante que sus representados ya habían cumplido con su obligación, como se evidencia de instrumentales que acompañamos marcados “B”, “C”, “D”, por lo que es incierto el alegato de que sus representados no hayan cumplido con su obligación de Registrar el documento; que es incierto que la actora se haya puesto en contacto con su representado para solicitarle la entrega de dicho documento de Registro, pues esta ciudadana después que firmo no volvió a ponerse en contacto con su representado, no obstante que este la llamó varias veces a Caracas, para tratar lo referente al contrato firmado con ellos y una vez vencido el lapso, su representado le expresó que porque no extendían el lapso, pues el estaba interesado en la venta, en virtud de que también había firmado una opción con otra persona y necesitaba ese dinero para también cumplir con ese contrato de opción firmado con los señores: Franz M Astudillo Torres, C.A.T., Marbella de la C.A.T., Z.E.A.T., J.C.A.T., Yoslen E.A. y Y. delR.A.T., como se evidencia de opción de compraventa firmada por la Notaria Pública Tercera de Valencia, en fecha 29 de mayo de 1998, inserto bajo el N° 75, tomo 100, que anexa en copia certificada marcada “F”; que es incierto el alegato de la actora que en fecha 03 de agosto de 1998, emplazo a su representados a que cumpliera o le devolviera los Cuatro Millones de Bolívares (Bs.4.000.000,00) que le entregó a la firma del contrato que los vincula; que también es incierto que su representado le haya manifestado que ya no iba a vender su casa; que es incierto que ante el requerimiento de la devolución por parte de la actora del dinero entregado en calidad de arras, su representado le haya respondido que hiciera lo que mejor le pareciera, que sus representados lo que respondieron, fue que tenia que esperarse un poco, puesto que ellos habían firmado otra opción de compraventa en la cual habían entregado en calidad de arras los CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), que habían recibido de la demandante; que sus representados son los únicos lesionados, por el no cumplimiento o incumplimiento de la demandante pues las obligaciones que se le impusieron a sus representados con la firma del contrato de opción de compraventa las cumplieron; que si el contrato de opción se firmó el día 05-05-1.998, con un plazo de 90 días continuos, y sus representados registraron en fecha 08-06-1998, o sea registraron el día 34, quedando 54 días para el vencimiento de dicha opción; que sus representados cancelaron los derechos de registro en fecha 22-03-98, ósea antes de firmar la opción de compraventa, y se le emitió la solvencia municipal con vigencia hasta el 28-10-98; que como la demandante vuelve a registrar una venta que ya estaba registrada? que como adquiere una solvencia del inmueble en cuestión si es requisito indispensable en la Alcaldía de Valencia, para obtener la solvencia llevar copia de la cédula del propietario o propietarios?, que si no la gestiona el verdadero propietario entonces debe llevar autorización del propietario, que esto nunca ocurrió. Igualmente en dicho escrito reconvino a la ciudadana: HIRAIMA DEL VALLE M.R. anteriormente identificada, parte actora por Cumplimiento de Contrato y resarcimiento de daños y perjuicios conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto la demandante-reconvenida, dejó de cumplir su obligación, pues no se puso en contacto con sus representados, para retirar los documentos necesarios para tramitar el crédito y poder cancelar el precio final de venta a sus representados, lesionando con su acción a sus representados y a los terceros que firmaron con ellos la opción de compraventa, anexa marcado “F”; que dicho incumplimiento ocurre cuando la reconvenida deja de cumplir su obligación para con sus representados, no obstante de haber firmado un contrato de opción de compraventa con estos se anexa marcada “G”, para adquirir un inmueble propiedad de sus representados; que la reconvenida nunca se puso en contacto con sus representados, y nunca cumplió con la obligación de cancelar el precio total de venta, que es por lo que reconviene a la parte actora para que convenga o sea condenada en: 1) al cumplimiento del contrato de opción firmado con sus representantes; 2) El pago del monto que falta hasta alcanzar el final de venta; 3) el resarcimiento de los daños y perjuicios por el incumplimiento, los cuales estimo en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00); 4) las costas procesales y honorarios profesionales.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

El abogado N.E.C.C., apoderado actor, alegó en nombre de su representada lo siguiente: DE LOS HECHOS CIERTOS: que los demandados reconvinientes confiesan en su escrito de contestación a la demanda “que estos se vieron en la necesidad de dejar de cumplir con la opción de compraventa que ellos firmaron”; que con esta confesión los demandados reconvinientes reconocen, admiten que ellos dejaron de cumplir las obligaciones que asumieron en el documento de venta cuya resolución se ha demandado y ese incumplimiento perjudico a su representada ya que le impidió gestionar el crédito para adquirir la propiedad de la casa objeto de la negociación; DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS; Negó, rechazo, y contradijo tanto en los hechos como en el derecho en que fundamentan los demandados la reconvención propuesta; que es totalmente incierto que su representada dejará de cumplir con las obligaciones que asumió en la oportunidad en que celebro el contrato de venta cuya resolución se demanda; que no es verdad que su representada no se haya puesto en contacto con ellos para retirar los documentos necesarios para tramitar el crédito y poderles pagar el precio final de la venta; que no es verdad que su representada haya entregado a los demandados reconvenientes la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00) en calidad de arras con lo cual pretenden demudar el contenido de las cláusulas segunda y cuarta del contrato de venta; que en efecto en varias oportunidades dentro de la vigencia del contrato cuya resolución se ha demandado, su representada se traslado desde la ciudad de Caracas a esta ciudad de Valencia a solicitarle a los demandados reconvinientes que cumplieran con la obligación que asumieron de entregarle los documentos y solvencias que su representada requería para obtener el financiamiento del saldo del precio de venta del inmueble; que conforme a la cláusula tercera del contrato no tenía su mandante la obligación de requerir de los hoy demandados reconvinientes la entrega de documentos y solvencias; que era una carga de ellos, una obligación ya que se comprometieron a suministrárselo; que tampoco le comunicaron a su representada la fecha para la firma del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente; que en consecuencia es improcedente la reconvención planteada con fundamento a ese supuesto incumplimiento para reconvenir a su mandante por cumplimiento de contrato con fundamento al artículo 1.167 del Código Civil; que basándose en los hechos narrados procede en nombre de su representada a oponer a los demandados reconvenientes la excepción non adimpleti contractus, esto es la excepción consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, y cita el artículo; que esta excepción procede en contra de los demandados reconvinientes, por lo siguiente; que ha sido su representada la única que cumplió anticipadamente con el contrato cuya resolución se demanda, entregándole a los demandados reconvinientes la inicial del precio de venta del inmueble, y conforme al contrato el cumplimiento de la obligación de pagar el saldo del precio de venta quedo condicionada a la aprobación de un crédito para cuya tramitación los demandados reconvinientes se obligaron a suministrarle a su representada los documentos que son necesarios tanto para la tramitación del financiamiento como para la formalización del documento de compraventa del inmueble, esto hace procedente la excepción opuesta y que se contrae el artículo 1.168 del Código Civil; que los demandados reconvinientes reclaman unos daños y perjuicios, pero cabe destacar que los daños y perjuicios contractuales de acuerdo a nuestro ordenamiento jurídico, así como las decisiones reiteradas del hoy Tribunal Supremo, para que procedan tanto por incumplimiento así como por retardo en la ejecución del contrato tienen que especificarlos; que no habiendo su representada incurrido en incumplimiento ni retardo en la ejecución del contrato mal puede proceder la reclamación de esos supuestos daños amén de que los demandados reconvinientes no los especifican, ni señalan sus causas a lo cual estaban obligados por imperativo legal contenido en el numeral 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, lo cual hace que sea improcedente esa pretensión de los demandados reconvinientes.

II

DE LAS PROBANZAS APORTADAS POR LAS

PARTES INTERVINIENTES Y SU VALORACIÓN.

Presentada la Traba de la Litis como se dejó asentado en las consideraciones anteriores, toca a esta Juzgadora examinar las pruebas presentadas en su oportunidad. Así tenemos:

POR LA PARTE ACTORA:

1) DOCUMENTALES:

Reproduce el mérito probatorio de todos los instrumentos en que se fundamenta la demanda acompañados junto al libelo de la demanda, que no fueron impugnados los cuales son:

* Documento de compraventa suscrito entre su representada y los demandados de autos folios 10 al 11 del expediente; A este respecto esta Juzgadora observa: en relación al documento agregado a los folios 10 y 11, marcado “B”, se aprecia a tenor de lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, desprendiéndose del mismos que entre las partes intervinientes en este proceso, existe una manifestación de voluntad, como para vender, como la de comprar, así como el monto fijado para la adquisición del inmueble objeto de la presente controversia, y así se decide.

* Documento por medio del cual los demandados de autos adquirieron la propiedad del inmueble objeto de la negociación cuya resolución se ha demandado, folios 12 al 14 del expediente, donde además están incluidos la constancia del pago de los aranceles de notaría y los derechos regístrales, certificado de solvencia municipal del inmueble objeto de la venta cuya resolución se demanda; Esta juzgadora lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en el cual se observa que la demandante reconvenida, registro el inmueble objeto de la pretensión en fecha 20 de abril de 1999, y así se decide.

* Documentos administrativos emanados de la Alcaldía del Municipio V. delE.C., folio 18 al 24 del expediente. Se observa que se trata de documentos administrativos, por cuanto los mismos son realizados por un funcionario competente, es decir están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el Funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser desvirtuado por cualquier medio legal. Al documento administrativo, le esta concedida una presunción de legitimidad. En este orden de ideas, los documentos antes señalados al no ser atacados por algún medio legal, adquieren valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, y así se decide

2) Invoco como prueba en razón del principio de la comunidad de la prueba las presentadas por los demandados que favorecen a esta causa como son:

1. Documento que ríela al folio 43 al 46 del expediente, por medio del cual el codemandado L.D.J.B. adquirió para la comunidad conyugal, el inmueble objeto de la negociación cuya resolución se demanda, esta Juzgadora valora dicho documento de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, y así se decide.

3. Invoco como prueba de confesión de los demandados, la formulada en su escrito de contestación a la demanda y reconvención cuando afirman que los demandados le expresaron que por que no extendían el lapso, también alteran el contenido del contrato de compra-venta, cuya resolución se ha demandado al señalar que el dinero que la actora pidió se le devolviera era el entregado en calidad de arras, cuando en el contrato se señalo que el dinero que recibieron los vendedores fue por concepto de parte del precio de venta pactado.

3) POSICIONES JURADAS:

De conformidad con lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la citación de los ciudadanos: L.D.J.B.E. y la de su cónyuge L.A.F.D.B., manifestando en este acto de conformidad con el artículo 406 ejusdem, estar su representada dispuesta a comparecer a absolverlas recíprocamente a la contraria.

Esta Juzgadora observa, que las mismas no fueron evacuadas, por el actor no haber impulsado la citación de los testigos, y así se decide.

4) TESTIMONIALES:

De conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promovió la declaración de los ciudadanos: J.A.T., C.A., C.W.A., L.J.A.C., G.C. y DERIS G.P.C., de los cuales comparecieron por ante este Tribunal los ciudadanos: J.A.T., C.A. y L.J.A.C., titulares de las cédulas de identidad N° V-1.402.275, V- 4.945.060 y V-8.554.293 respectivamente, esta Juzgadora para analizar esta Prueba toma en consideración el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece reglas de la sana critica y reglas legales de valoración de prueba, el Tribunal Supremo de Justicia acoge el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 28 de marzo de 1992, con lo cual abandonó la anterior doctrina que señalaba que este artículo 508 sólo contenía reglas de la sana critica. Como reglas legales de valoración de la prueba tenemos: A) la de examinar si las deposiciones de los testigos concuerdan entre si con las demás pruebas; B) la de desechar al testigo inhábil o del que no apareciere haber dicho la verdad; C) la de expresar el fundamento de la determinación por la cual el Juez desecha al testigo. Es decir, impone al Juez un análisis individualizado y a su vez adminiculado con las demás pruebas cursantes en autos. Así tenemos que al ser interrogados por la parte promovente, los mismos contestaron: respecto a la declaración del ciudadano: J.A.T., en la pregunta Primera. Diga el testigo si conoce a los ciudadanos: Hiraima Martinez, L.B. y L.F. deB.? CONTESTO si los conozco; en la Segunda Pregunta. Diga el testigo si tiene conocimiento sobre la existencia de algún tipo de negociación celebrada entre la ciudadana: Hiraima Martínez con los ciudadanos: L.B. y L.F. deB.? CONTESTO: Si tengo conocimiento, porque yo hacia mi recorrido uno de los últimos días de mayo del año 98, cuando la Sra. Hiraima, que había llegado al Big Low, al terminal le solicitó sus servicios para que la llevara hasta la Isabelica, porque tenia que hacer una diligencia que hacer, relacionadas con la compra de una casa, y pudo presenciar que ella fue a solicitarle unos documentos al Sr. L.B., y allí fue cuando los conocí. Tercera Pregunta. Diga el testigo porque le consta que la Sra. Hiraima Martinez, no le compro la casa en referencia a los Sres. L.B. y L.F. deB.. CONTESTO: Porque el Sr. L.B. en mi presencia y junto a su esposa le manifestaron que no le daban los documentos para hacer la negociación, porque no tenia en su poder los documentos de propiedad y solvencia del documento que el tenia que entregarle para que ella hiciera la diligencias relacionadas con el dinero, porque el no había podido lograr que la abogada le entregara esos documentos para dárselos a ella, y que por lo tanto no podía realizarse la negociación; al momento de ser repreguntado por las apoderadas de los demandados el testigo no incurrió en contradicciones al responder lo siguiente: a la Primera Repregunta: Diga el testigo en que fecha conoció a las partes de este procedimiento: Contesto: Los conocí a finales de mayo, a los últimos días de mayo que la Sra. Hiraima me pidió el servicio de taxi para trasladarla a la Isabelica, a la residencia de los esposos Blanco. Segunda Repregunta: Diga el testigo donde se encontraba él cuando expresa en la segunda pregunta que la Sra. Hiraima estaba solicitándole unos documentos al Sr. Blanco? CONTESTO. En el porche de la casa de los esposos Blanco, allí fue donde yo escuché el planteamiento que la Sra. Hiraima venía por lo documentos que le tenía que entregar el Sr. Blanco, para gestionar un dinero restante para gestionar el pago de la casa. Esta Juzgadora aprecia dicha declaración por cuanto la misma, concuerda con lo alegado por la parte actora, y así se decide.

En relación a la declaración del ciudadano: C.A., este respondió lo siguiente: Primera Pregunta. Diga el testigo si conoce a los ciudadanos: Hiraima Martinez, L.B. y L.F. deB.? CONTESTO si los conozco; en la Segunda Preguna. Diga el testigo si tiene conocimiento sobre la existencia de algún tipo de negociación celebrada entre la ciudadana: Hiraima Martínez con los ciudadanos: L.B. y L.F. deB.? CONTESTO: Si tengo conocimiento específicamente la Sra Hiraima tenia una negociación de una casa que le iba a comprar al Sr. L.B. y su esposa la Sra. L. deB.. Pregunta Cuarta: Diga el testigo por qué le consta que la Sra Hiraima martínez no le compro la casa a los Srs. L.B. y leydaF. deB.? CONTESTO: le consta porque estos decidieron no vender su casa, una vez que habían pactado la negociación con la Sra. Hiraima Martínez, de igual manera tampoco le entregaron los documentos de propiedad de la casa motivo de la negociación que la Sra Hiraima Martínez necesitaba para solicitar el crédito hipotecario para así pagar el saldo pendiente que había quedado de la negociación de la casa. Al momento de ser repreguntado por las apoderadas judiciales de la parte demandada respondió lo siguiente: en la Repregunta Septima: Diga el testigo como le consta que la Sra. Hiraima Martínez no compro la casa al Sr. L.B.? CONTESTO: Lo sabe porque presenció los acontecimientos aquella mañana. Esta Juzgadora aprecia dicha declaración por cuanto la misma, concuerda con lo alegado por la parte actora, y así se decide.

Respecto a la declaración efectuada por la ciudadana: L.A., respondió lo siguiente: Tercera Pregunta. Diga la testigo si la Sra. Hiraima Martínez le compro a los Srs. L.B. y L.F. deB. la casa ubicada en la Urbanización la Isabelica, Sector 10, vereda 17, N° 57? CONTESTO: No, hasta yo se, esa venta no se hizo, ya que el Sr. L.B., no le hizo entrega del documento de la casa y de la solvencia municipal donde la Sra. Hiraima iba a realizar un préstamo a través del IPASME, ella le reclamo en mi presencia que en el día de ayer refiriéndose a la época en que presenció la discusión, se habían vencido los noventa días para celebrar el contrato y el no le cumplió con el contrato entregándole los documentos y en esa ocasión le reclamó que le devolviera su dinero, los (Bs. 4.000.000,00, que le entrego de inicial, eso ocurrió los primeros días del mes de agosto de 1999. Esta Juzgadora observa que la testigo no fue repreguntada por las apoderadas judiciales de la parte demandada, así mismo dicha declaración concuerda con lo alegado por el actor en su libelo de demanda, y así se decide.

5) DE LOS INFORMES:

De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó las siguientes pruebas de informes:

1) A los fines de que el I.P.A.S.M.E, en su oficina ubicada en la ciudad de Caracas, Distrito Federal, informe al Tribunal si la ciudadana HIRAIMA DEL VALLE M.R., forma parte del personal administrativo que labora en la Escuela Técnica Comercial “Luis Razetti”, que tiene su sede en la ciudad de Caracas; que la referida ciudadana como personal administrativo del Ministerio de Educación aparece afiliada al I.P.A.S.M.E; que la referida ciudadana: HIRAIMA MARTINEZ de estar afiliada al I.P.A.S.M.E, si dentro de esa afiliación esta comprendido el financiamiento para la adquisición de viviendas y desde que fecha esta incluida dentro de la lista de empleados administrativos para optar a créditos destinados a la adquisición de viviendas.

Cursa al folio 224 del expediente, oficio N° VP103000-24, emanado del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación, el cual esta Juzgadora lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, así mismo se desprende de dicho informe que la ciudadana: HIRAIMA DEL VALLE M.R., forma parte del personal administrativo que labora en la Escuela Técnica Comercial “Luis Razetti” de la Ciudad de Caracas, así mismo informo que la referida ciudadana como personal administrativo del Ministerio de Educación aparece afiliada al IPASME y que dentro de esta afiliación esta comprendido el financiamiento para la adquisición de viviendas y que desde que esta incluida dentro de la lista de empleados administrativos opta a créditos destinados a la adquisición de viviendas, informe este que será analizado en la motiva, y así se decide.

2) Se solicite información de Caja de Familia, que tiene su sede principal en la ciudad de Caracas, si la ciudadana: HIRAIMA DEL VALLE M.R., esta afiliada a la Ley de Política Habitacional y sus normas operativas desde el 1 de abril de 1990 hasta la presente fecha.

Cursa al folio 225 del expediente informe emanado del emanado del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación, (División de Registro y Control de Afiliado), el cual esta Juzgadora lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

3) De que se requiera de la Alcaldía del Municipio Autónomo Valencia, Dirección de Hacienda Municipal, si esta Coorporación Municipal emitió certificado de solvencia municipal N° S82259, en fecha 21 de abril de 1.998 con vencimiento el día 25-10-1998, denominación o razón social: BLANCO ERA L.D.J.. Esta Juzgadora observa que no cursa a los autos respuesta a dicha solicitud la cual fue librada en fecha 12-04-2000, N° 263, con lo cual no puede ser verificado dicho alegato, y así se decide.

4) Que se requiera información a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio V. delE.C., e informe a este Tribunal del porque del Registro de un documento sobre propiedad inmobiliaria en esa oficina el día 8 de junio de 1998, registrado bajo el N° 47, folios 1 al 3, pto. 1°, tomo 16 y el día 20 de abril de 1999, registrado bajo el N° 4, folios 1 al 3, tomo 3. Esta Juzgadora observa que ambos instrumentos públicos constan en autos, uno en original y otro en copia simple que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene todo su valor probatorio por cuanto no fueron tachados, de manera que la prueba de informes es innecesaria ya que constan en autos los elementos que se pretendían obtener con esa prueba, y así se decide.

PARTE ACCIONADA:

Reprodujo el mérito favorable de los autos, así como ratifican y hacen valer en su justo valor probatorio lo alegado por ellas en su escrito de contestación a la demanda que ríela a los folios 1 y 2.

Ratifican los documentos consignados marcados “B” documento de propiedad del Sr. L. deJ.B.E.; esta Juzgadora lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, desprendiéndose de dicho instrumento que el mismo fue presentado para su registro por la ciudadana B.F., en fecha 8 de junio de 1998, y así se decide.

Marcados con las letras “C”, “D” y “E”, recibos de pago de los impuestos municipales según los cuales se cancelaron dichos impuestos a los fines de la emisión de Solvencia Municipal. Esta Juzgadora observa: que se trata de documentos administrativos, por cuanto los mismos son realizados por un funcionario competente, es decir están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el Funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser desvirtuado por cualquier medio legal. Al documento administrativo, le esta concedida una presunción de legitimidad. En este orden de ideas, los documentos antes señalados al no ser atacados por algún medio legal, adquieren valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, y así se decide

Ratifica documento consignado marcado con la letra “F”, en donde se evidencia que sus representados firmaron una opción de compra-venta con unos terceros, esta Juzgadora por tratarse de un documento público le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, y así se decide.

2) TESTIMONIALES:

De conformidad con lo establecido en el artículo 482 promovió la declaración de los siguientes ciudadanos: Y.D.R.A.T., y G.R.R., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nrs. 10.230.376 y 10.231.217 respectivamente, compareciendo ambas ciudadanas a rendir declaración; Este Tribunal para analizar esta Prueba, y al igual que la prueba de testigo promovida por el actor, toma en consideración lo contenido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece reglas de la sana critica y reglas legales de valoración de prueba, así mismo el Tribunal Supremo de Justicia acoge el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 28 de marzo de 1992, con lo cual abandonó la anterior doctrina que señalaba que este artículo 508 sólo contenía reglas de la sana critica. Así tenemos que al ser interrogados por la parte promovente, las mismas contestaron: respecto a la declaración de la ciudadana: Y.D.R.A.T., al ser interrogada por su promovente parte demandada la misma contesto: Primera Pregunta: Diga la testigo si conoce a las partes? CONTESTO: Si. Cuarta Pregunta: Diga la testigo si tiene conocimiento que después que la Sra. Hiraima Martinez firmo la opción de compra con el Sr. L.B. en la Notaría, se volvió a poner en contacto con él: CONTESTO: Sí. Quinta Pregunta: Diga la testigo en que oportunidad tiene conocimiento que se puso en contacto la Sra. Hiraima con el Sr. Blanco? CONTESTO: una vez finalizada ya la opción de compra que ellos firmaron, dicha declaración concuerda con lo alegado por la parte demandada, mereciendo credibilidad sobre lo dicho, y así se decide.

Respecto a la declaración de la ciudadana: G.R.R., esta respondió lo siguiente. Primera Pregunta. Diga la testigo si conoce a las partes de este juicio? CONTESTO: Sí. Quinta Pregunta. Diga la testigo si en fecha 28 de septiembre de 1998, ud, se reunió en la casa del Sr. Blanco con el y la Sra Hiraima Martinez?. CONTESTO: mira si hubo una reunión a finales de septiembre, no se la fecha exacta más o menos para esa fecha por que recuerda que los Tribunales estaban de vacaciones, que una amiga la llamo y le dijo que la señora estaba ahí, que si podía ir a la casa del Sr. Lelis, que se traslado hasta allá, estaban el Sr. Lelis, la señora, y la Sra. Hiraima, esta Juzgadora aprecia dicha declaración por haber la misma concordado con lo alegado por la demandada, así mismo dicha testigo no incurrió en contradicción al ser interrogada por la parte actora, y así se decide.

4) INFORMES:

Solicito de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que la Alcaldía de Valencia, Dirección de Hacienda, informe al Tribunal sobre lo siguiente: 1- Si dentro de sus Registros aparece un inmueble identificado con el N° B-006052-95-001, Cuenta Hist. AS/400. 2- Si el nombrado inmueble aparece como propietario el señor L. deJ.B.E.. 3) Si el Sr.Lelis cancelo los impuestos municipales hasta el mes de octubre de 1998, en fecha 28 de marzo de 1998. 4- si le fue emitida solvencia municipal N° 22259 con fecha de vencimiento de octubre de 1998. 5- Si ante esa Dirección fue solicitada alguna solvencia, en fecha posterior a la arriba indicada. 6- De no haber sido la tramitada personalmente por el propietario, esta última solvencia, quien fue la persona autorizada. 7- De haberse utilizado, emitir o enviar copia de la solicitud con expresión del nombre del solicitante o autorizado, y copia de la solicitud de solvencia y demás recaudos acompañados a dicha solicitud. 8- Informar a este Tribunal si en sus registros aparece la emisión de una solvencia municipal de fecha 06-04-1999 N° 07478, 7451, fecha de vencimiento 06-10-1999. Esta Juzgadora observa que no cursa a los autos respuesta a dicha solicitud la cual fue librada en fecha 12-04-2000, N° 264, con lo cual no puede ser verificado dicho alegato, y así se decide.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada como quedo la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código d procedimiento Civil, este Tribunal tiene como limite y thema desidendum lo plantedao por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma, por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.

En los contratos, se estipulan derechos y obligaciones de las partes, cuando hay incumplimiento de una de ellas, puede la otra pedir el cumplimiento o la resolución por ese incumplimiento; este Tribunal observa que en el contrato celebrado por las partes intervinientes en este proceso existe tanto la voluntad de la parte demandada de vender el inmueble plenamente identificado en la primera parte de esta sentencia, como la de la parte actora de comprar el mismo inmueble, es decir existe consentimiento de vender o comprar, existe acuerdo en cuanto al precio, en la forma oportunidad y lugar de pago del mismo. Consta así mismo la determinación clara y precisa del objeto del contrato que es el inmueble descrito en la cláusula primera, por lo cual a juicio de esta juzgadora se encuentran llenos los extremos a que se contrae el artículo 1.474 del Código Civil, que dispone: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, y en virtud de ello concluye que el contrato contenido en el instrumento autenticado en la Notaria Pública Tercera de Valencia, el 05-05-1998, bajo el N° 22, tomo 82, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, es un contrato de compra-venta independientemente de la calificación que las partes le hayan dado al mismo. Ahora toca a esta Juzgadora determinar si las partes demandante-reconvenido y demandada-reconviniente, cumplieron o no con sus obligaciones contraídas en la cláusula tercera del documento.

En el caso que nos ocupa el apoderado de la demandante-reconvenida denuncia que los demandados ciudadanos: L.D.J.B.E. y L.A.F.D.B., no cumplieron dentro del lapso de noventa (90) días con el otorgamiento de los documentos y solvencias que son necesarios para la formalización de la compraventa del inmueble, que debido a esto su mandante no pudo tramitar un financiamiento a través del IPASME, y muy particularmente un hecho imputable al ciudadano L.B. fué que no registró el documento por el cual adquirió para la comunidad conyugal el inmueble objeto de la negociación. En la oportunidad correspondiente la apoderada judicial de los demandados-reconvinientes en su escrito de contestación, admitieron que habían celebrado un contrato de venta, con la ciudadana HIRAIMA MARTINES, en el cual recibieron la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.4.000.000,00) como parte del precio de un bien inmueble de su propiedad; que se comprometieron a registrar el documento por el cual adquirieron dicho inmueble y tramitar las solvencias, requisitos estos que fueron cumplidos, pues registraron en fecha 28 de junio de 1998, y las solvencias las solicitó y fueron emitidas en fecha 28 de marzo de 1998 con fecha de vencimiento 21 de octubre de 1998.

A este respecto la Juzgadora observa: que nuestro legislador señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la ley, así mismo mientras en la venta de bienes muebles, la “tradición” como concepto legal, se efectúa poniendo la cosa vendida en posesión del comprador, la tradición inmobiliaria conlleva un concepto más solemne, no quiere decir ello que la entrega material no tenga importancia en materia inmobiliaria todo lo contrario; el vendedor de un inmueble tiene la obligación de realizar la tradición legal del mismo en la forma acabada de exponer, pero allí no termina su compromiso, pues es imprescindible que el vendedor efectúe, además, la entrega material del inmueble, al comprador, en los términos en que lo acuerden. Según la doctrina, la forma de tradición más perfecta, la más accesible a los sentidos y la que compendia mejor la suma de derechos que el vendedor transfiere al comprador al ponerle en poder y posesión de la cosa vendida, es la ocupación material de esta con entrega de los títulos de propiedad y con el registro de los mismos. El artículo 1488 del Código Civil establece: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad. Así mismo nuestro legislador civil establece lo siguiente en sus artículos: 1.920 ordinal 1° Código Civil: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse: 1° Todo acto entre vivos, sea a titulo gratuito, sea a titulo oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca” artículo 1.924 ejusdem “Los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier titulo, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble”. En el presente caso de conformidad con dichas disposiciones legales el vendedor cumplió con lo pactado por ambos en la cláusula tercera del contrato, y es el registro del documento de propiedad del inmueble, así como con las solvencias que son necesarias para la formalización de la compraventa del inmueble, en el plazo de noventa días, correspondiendo la siguiente obligación a la parte demandante-reconvenida, que era a juicio de este Tribunal con la tramitación del crédito lo cual como consta a los autos no realizó, cumplimiento que se evidencia del documento que riela de los folios 43 al 45 del expediente, producidos en copia simple, el cual no fue tachado adquiriendo pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil. En consecuencia habiendo quedado demostrado la existencia de un contrato de opción de compra-venta, en el cual la parte demandada-reconviniente demostró haber cumplido con su obligación (registrando el documento de propiedad adquirido por el, para la comunidad conyugal y las solvencias para la formalización de la compraventa, dentro del plazo de noventa (90) días, y no habiendo probado nada la demandante-reconvenida que le favoreciese, la pretensión de Resolución de Contrato no es procedente, y así se decide.

En cuanto al petitorio contenido en el numeral tercero de la demanda de reconvención y referido a los daños y perjuicios, estimados en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.4.000.000,00), esta Juzgadora observa que consta a los autos que la parte demandada-reconviniente, no demostró cuales fueron esos daños y perjuicios que le fueron causados, así mismo en el presente contrato de compraventa objeto de esta pretensión las partes no acordaron que en caso de incumplimiento de parte de alguna de ellas de las obligaciones asumidas, daría derecho al pago de estos daños, por lo que dicha solicitud no es procedente, y así se declara.

Por las motivos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentada por la ciudadana: HIRAIMA DEL VALLE M.R. mediante apoderado judicial abogado M.B. GONZÁLEZ, contra los ciudadanos: L.D.J.B.E. y L.A.F.D.B., todos de características constantes en autos.

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la RECONVENCIÓN, intentada por los ciudadanos: L.D.J.B.E. y L.A.F.D.B., mediante apoderadas judiciales abogadas NORKIS NORIEGA MATA y B.F. MARTÍNEZ contra la ciudadana: HIRAIMA DEL VALLE M.R..

Se condena a la parte demandante-reconvenida, a cumplir con el contrato de opción firmado entre las partes, así como a pagar a la parte demandada-reconviniente el pago del monto que falta hasta alcanzar el precio final de la venta.

No se condena en costas a la parte demandante-reconvenida, por no haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, déjese copia y notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los veintiocho (28) días del mes de Febrero del año dos mil cinco. Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIO

DRA. TIBISAY SIRIT CARREÑO

LA SECRETARIA

Abg. I.O.

En la misma fecha se dicto y publico la anterior sentencia siendo las 11:00 a.m., se expidieron copias de la sentencia.

LA SECRETARIA.

Abg. I.O.

TSC/xc.-