Sentencia nº RC.00260 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 20 de Mayo de 2005

SALA DE CASACIÓN CIVIL Ponencia del Magistrado: C.O. VÉLEZ En el juicio por retracto legal arrendaticio incoado ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil REGALOS COCCINELLE, C.A., representada judicialmente por los profesionales del derecho R.C., J.R.T., A.S.H., P.M.R., R.K.N., A.S.M., L.O.V., J.M.A. y L.O.V., contra las también sociedades mercantiles, INVERSORA EL RASTRO, C.A., y PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A., patrocinadas judicialmente por los abogados en el ejercicio de su profesión A.J.B.C., E.L.G. y L.R.H.G.; el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en competencia funcional jerárquica vertical, dictó sentencia en fecha 13 de abril de 2004, mediante la cual declaró que la acción ejercida por la demandante había caducado cuando se interpuso la demanda. En consecuencia, sin lugar la acción de retracto legal ejercida, confirmando el fallo apelado con diferente motivación y condenando al pago de las costas procesales a la accionante, por haber resultado totalmente vencida.

Contra la precitada sentencia, la demandante anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. Hubo impugnación, réplica y contrarréplica.

Concluida la sustanciación del recurso de casación, la Sala pasa a dictar su máxima decisión procesal bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, lo cual se hace previas las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO En la decisión recurrida, la Sentenciadora de Alzada señala a lo largo del texto de la misma, lo siguiente:

...Considera quien decide, que encontrándonos en una situación no prevista expresamente en el artículo 1547 (Sic) del Código Civil, procede la aplicación analógica conforme al artículo 4 ejusdem (Sic) y por ende se aplica al lapso previsto en el numeral 2 de la citada norma, es decir el lapso de caducidad de cuarenta días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura, tal como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia patria, v.g. sentencia Nº 55 de nuestro máximo tribunal en sentencia, de fecha 21 de marzo de 2000, Exp. Nº 99-761, Juicio (Sic) J.N.G.C. y otros contra L.G.D., M.A. deM., J.E.O. deV. y L.A. (Sic) Villarreal, con la ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, la cual expresó lo siguiente:

(...Omissis...)

En el caso bajo estudio, según se observa de los autos, ha alegado la actora haber tenido conocimiento de la enajenación en la fecha en que se practicó secuestro sobre el inmueble de autos, lo cual no constituye en modo alguno una derogación de las normas contenidas en el artículo 1547 (Sic) ya comentado, ni de su interpretación, pues el lapso de caducidad es de cuarenta días desde la fecha de protocolización del documento contentivo del acto de disposición y no del conocimiento que tenga el inquilino de la operación. Ello en virtud del carácter público del Registro Civil. De manera que, la acción ejercida por la parte actora había caducado cuando se interpuso la demanda, pues según se evidencia de los autos, la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998. ASÍ SE ESTABLECE.

Por consiguiente, siendo la caducidad de eminente orden público, es obvio que abundan consideraciones sobre los demás argumentos de las partes en el presente juicio, con respecto a la procedencia o improcedencia de la acción, pues la caducidad la hace improcedente en sí misma; lo cual hace insubsistente la determinación de las consecuencias del examen de las pruebas que fueron aportadas a los autos y de los demás argumentos de las partes, los cuales se esbozaron con anterioridad. ASÍ SE ESTABLECE.

DECISIÓN

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la acción de retracto legal arrendaticio ejercida por la Sociedad Mercantil Regalos Coccinelle C.A. en contra de las Sociedades Mercantiles Inversora El Rastro C.A. y Promociones La Pintoresca, todos identificados.

Queda así confirmada la decisión apelada, aunque con diferente motivación.

Se condena en costas a la parte actora por haber habido vencimiento total...

(Mayúsculas y negritas de la recurrida).

Tal como claramente se desprende de la transcripción parcial de la decisión del ad quem, la misma se encuentra sustentada sobre la base de una cuestión jurídica previa, la cual fulmina la demanda, ya que declara procedente la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, absolviendo a la jurisdicción de emitir pronunciamiento al fondo del asunto debatido.

En relación a la formalización del recurso de casación contra las decisiones fundamentadas en una cuestión jurídica previa, la Sala, entre otras, en sentencia N° 1.324, del 15 de noviembre de 2004, juicio A.A.R.M. contra M.A.C. deR. y otra, expediente N° 2004-000700, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, ratificó el siguiente criterio:

...Ahora bien, el fallo recurrido es fundamento de una cuestión jurídica previa, que conforme a la naturaleza de lo resuelto, hace innecesario examinar el fondo del asunto principal debatido. Efectivamente, la providencia recurrida declaró, a solicitud de parte, la extinción del proceso, conforme lo prevé el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, con la consecuencia legal prevista en el artículo 271 eiusdem, es decir, la prohibición de volver a proponer la demanda antes de que transcurran noventa días continuos, después de verificada la extinción.

En cuanto a las impugnaciones de estas decisiones por vía del recurso de casación, la Sala, recientemente, en sentencia de fecha 25 de mayo de 2000 en el caso R.M.C. deB. y otros contra Inversiones Valle Grato, C.A., reiteró:

...cuando el Juez resuelve una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito del proceso, debe el recurrente, en primer término, atacarla en sus fundamentos esenciales, pues si los hechos invocados y la norma jurídica que le sirve de sustento legal no existen o ésta fue mal aplicada, o por el contrario, tienen otros efectos procesales distintos a los establecidos en la Alzada, o en el caso, por el Tribunal de reenvío, el recurrente está obligado a combatirlos previamente; y si tiene éxito en esta parte del recurso, podrá, en consecuencia, combatir el mérito mismo de la cuestión principal debatida en el proceso.

En el pasado se sostuvo que la resolución de la controversia por una cuestión de derecho que impide la procedencia de la demanda, excedía los límites del recurso de forma, criterio abandonado, pues en la resolución de tal cuestión puede incurrirse en defectos de forma del fallo, o puede no estar precedida la decisión por un debido proceso legal.

Ahora bien, las denuncias, tanto las referidas a la forma de la sentencia, como las imputaciones de fondo deben estar dirigidas a combatir esa cuestión de derecho con influencia decisiva en el mérito de la controversia....

La transcrita doctrina casacionista, que se ratifica en esta oportunidad, establece sin lugar a dudas una carga en el impugnante de atacar a priori los fundamentos de esa cuestión jurídica previa, en la cual se basó el juez para dejar de conocer el fondo de la causa...”.

Ahora bien, establecido como ha quedado que la decisión recurrida es fundamento de una cuestión jurídica previa, esta Sala procederá al análisis del presente recurso bajo la aplicación de su doctrina pacífica y reiterada para esos casos en el sentido que constituye una carga para el formalizante el atacar a priori los fundamentos de esa cuestión jurídica previa, en la cual se basó el juez para dejar de conocer el fondo de la causa.

DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD I Al amparo del ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida de los artículos 12 y 243 ordinal 4º eiusdem, por haber incurrido en el vicio de inmotivación por silencio de prueba.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:

...Como ha sido doctrina reiterada, tanto de la extinta Corte Suprema de Justicia, como del actual Tribunal Supremo de Justicia, todos los fallos deben cumplir con el principio de exhaustividad de la prueba, vale decir, que los jueces al decidir deben analizar todas las pruebas, explicando cuales aprecian, así como las que desecharen y no basta indicar que se aprecian o se rechazan, sino que además deben indicar los motivos, causas o razones de la apreciación o rechazo de las probanzas, pues esta omisión vulnera también el derecho de defensa, constituyendo el vicio de inmotivación de la sentencia. La recurrida no cumple con estos requisitos, ya que ni en la narrativa, ni en la parte motiva, así como tampoco en la dispositiva, se hace un análisis de las pruebas, y menos aún, las causas o razones de su apreciación o rechazo para desechar la demanda. La impugnada decisión sólo hace una relación sucinta de las pruebas aportadas, pero, insisto en ello, no señala las causas o razones para rechazarlas, ni cómo las desecha, ni cómo las aprecia, lo cual es una infracción del artículo 12 del C.P.C., en concordancia con el ordinal 4º del artículo 243, pues al no pronunciarse sobre las pruebas, incluso las inocuas, que exigen los dispositivos legales citados, el Juez no se atuvo a lo alegado y probado en autos y así se configura también una infracción del mismo artículo 243, ordinal 4º, ya que ello conlleva una ausencia de motivación, tanto en los hechos, como en el derecho que serviría de fundamento del fallo. En consecuencia, el quebrantamiento es evidente y es por ello que denuncio la vulneración de los dispositivos mencionados, esto es, la infracción de los artículos 12 del C.P.C. y el artículo 243, en su ordinal 4º eiusdem...

.

Para decidir, la Sala observa:

En la presente denuncia, el formalizante señala que la recurrida está viciada de inmotivación por silencio de prueba, ya que no las analizó ni indicó –según su dicho- “...los motivos, causas o razones de la apreciación o rechazo de las probanzas...”.

A objeto de configurar la estructura de esta decisión, es necesario puntualizar que la doctrina sobre el vicio en cuestión había mantenido el criterio conforme al cual el juez debe realizar el examen de la totalidad del material probatorio aportado por las partes, y en caso de incumplir con ese deber, su sentencia estaría viciada de inmotivación, por omitir el análisis de algún elemento de probanza; esta infracción debía denunciarse como defecto de actividad con fundamento en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil.

De un detenido y exhaustivo estudio, realizado sobre las actas acreditadas al expediente, en especial del escrito a través del cual el formalizante consignó la denuncia, la Sala considera oportuno y necesario señalar que la doctrina relacionada con la técnica casacionista para denunciar el vicio del silencio de prueba fue abandonada en sentencia N° 204 del 21 de junio de 2000, en el juicio por FARVENCA ACARIGUA C.A. contra FARMACIA CLAELY C.A., expediente N° 99-597, y la nueva establecida al respecto, fue ampliada por fallo N° 62, de fecha 5 de abril de 2001, juicio E.R. contra Pacca Cumanacoa, expediente N° 99-889, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, que expresó que el silencio de prueba es un error de juzgamiento y su formalización debe hacerse con fundamento en el ordinal 2º del artículo 313 con denuncia de infracción del artículo 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, doctrina aplicable al caso de autos por haber sido admitido el recurso de casación en fecha 2 de septiembre de 2004, fecha evidentemente posterior al cambio jurisprudencial señalado.

Aunado a lo anterior, la Sala observa que el recurrente no hace referencia específica a la cuestión jurídica previa, sino de manera general a la falta de análisis de las pruebas aportadas al expediente, no atacando específicamente lo relacionado a la caducidad de la acción, fundamento de la decisión del Tribunal de Alzada; razones suficientes para determinar que la presente denuncia es improcedente. Así se decide.

II Al amparo del ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida del artículo 243 ordinal 4º eiusdem, por haber incurrido en el vicio de inmotivación por ausencia total de motivos.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:

...La recurrida al no examinar todas las pruebas, inclusos las impertinentes, vulneró el denominado principio de exhaustividad de la prueba y procedió a examinar solamente la caducidad, la cual no se ha configurado en modo alguno, pues si procede a examinar las pruebas hubiere desechado la caducidad. En efecto, la recurrida nada resuelve sobre el subter fugio (Sic) fraudulento de disminuir el capital social y así enajenar el inmueble a favor de un accionista (que es otra sociedad integrada por los mismos accionistas) para evadir el Decreto con Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios o el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda.

(...Omissis...)

Esta prueba, evacuada y que consta de autos no fue considerada en forma alguna por la recurrida, lo cual hace procedente la denuncia y así pido que se declare. Tampoco las accionistas probaron la ausencia o falta de representación del inquilino, en el sentido de que estando demostrada con todos los instrumentos reseñados la presencia de la arrendataria, debieron comprobar, vale decir, redargüir nuestras pruebas. Por el contrario las demandadas nada probaron, ni siquiera el intento de notificación. Es por ello que al amparo del art. (Sic) 313, denuncio la infracción de los art. (Sic) 12 de C.P.C. y el art. (Sic) 243 ord. (Sic) 4º, pues el Juez de la recurrida no se atuvo a lo alegado y probado en autos y así pido que se declare.

Por cuanto haber (Sic) analizado, la recurrida, en forma adecuada, los medios de prueba acompañados al libelo de la demanda y al escrito de pruebas consignado ante la Instancia, el fallo proferido hubiese declarado con lugar la apelación, ya que se evidencia de los autos, que es a partir del día 20 de Abril (Sic) de 1998, a través de la medida de secuestro practicada, cuando mi representada se entera de la existencia de un nuevo propietario del local arrendado, dichos medios de prueba constan en los autos de manera fehaciente, y no fueron impugnados por las demandadas, quedando plenamente reconocidos y con pleno valor probatorio.

Tampoco se mencionan en la sentencia, ni se examinan las consignaciones, la inspección judicial, la dación el pago; estos elementos probatorios que no pueden ser escindidos de lo alegado no fueron, en modo alguno, examinados y de manera inequívoca se desprende que el Juez de la recurrida no se atuvo a lo alegado ni a lo probado en autos, como es imperativo del art. (Sic) 12 del C.P.C., en concordancia con el art. (Sic) 243 ord. (Sic) 4º...

.

Para decidir, la Sala observa:

En la presente denuncia, el formalizante nuevamente señala que la recurrida está viciada de inmotivación por silencio de prueba, ya que expresamente señala que de los elementos probatorios cursantes a los autos, el Juez Superior no analizó ni valoró “...las consignaciones, la inspección judicial, la dación el pago...”, razón por la cual al igual que la denuncia precedentemente desechada, ésta no cumple con la técnica casacionista para delatar el vicio de silencio de pruebas, debido a que el mismo –se repite- debe ser fundamentado de conformidad con el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, como una infracción de ley y no como un defecto de actividad. En consecuencia, la presente denuncia carece de fundamentación, motivo por el cual es improcedente. Así se decide.

III Al amparo del ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida del artículo 243, ordinal 5º eiusdem, por haber incurrido en el vicio de incongruencia.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:

“...En efecto, el fallo impugnado no decidió con fundamento a la pretensión deducida y a las excepciones opuestas. En el proceso, mi representada sostuvo y mantiene, que jamás fue notificada o participada del acto traslativo de propiedad del inmueble que ocupaba como arrendataria, ni por el comprador, ni por el vendedor del inmueble, probó con suficientes elementos de convicción que fue a través de una medida preventiva de secuestro, cuando se percató del cambio de titularidad del local comercial que ocupaba; la recurrida, con la sola excepción de caducidad alegada por las demandadas, la declara con lugar, sin hacer un examen adecuado de todos los medios probatorios acompañados a los autos, para determinar de que manera se configuró tal excepción de caducidad. El alegato de la caducidad se enervó con suficientes elementos probatorios, a fin de que se dictara una decisión que cumpliera con el ordinal 5º del artículo 243 del C.P.C. (Sic); la recurrida, de haber analizado con propiedad, el acta de secuestro practicado el día 20 de Abril (Sic) de 1998, y adminiculada con el libelo de la demanda, la fecha de presentación –29 de Abril (Sic) de 1998- y la admisión de la misma, tenía forzosamente que haber desechado la caducidad alegada, por improcedente; por lo tanto, se configuró el vicio de incongruencia, al no existir conformidad entre la sentencia y la pretensión que constituye el objeto del proceso, esta afirmación queda comprobada cuando la recurrida estableció lo siguiente, en la página 32:

Por lo demás, esta alzada observa, en cuanto a la falta de apreciación de pruebas que la actora atribuye a la recurrida, que las mismas aparecen reseñadas en el fallo apelado, pero no sirvieron de base a la decisión, ya que esta se fundamentó en un punto único de derecho que no obligaba a concatenar los medios probatorios con hechos o alegatos. De manera que, en nuestro muy especial caso no existe el vicio que la actora imputa a la sentencia objeto de la revisión. ASÍ SE ESTABLECE

Es por ello que pido que la presente denuncia sea declarada con lugar...” (Mayúsculas y cursivas del formalizante).

Para decidir, la Sala observa:

En la presente denuncia, el formalizante nuevamente señala que la recurrida no analizó ni valoró las pruebas cursantes a las actas del expediente y por esta razón señala que la misma está viciada –esta vez- de incongruencia; sin embargo, de manera expresa señala que si el Juez Superior hubiera “...analizado con propiedad, el acta de secuestro practicado el día 20 de Abril (Sic) de 1998, y adminicularla con el libelo de la demanda, la fecha de presentación –29 de Abril (Sic) de 1998- y la admisión de la misma, tenía forzosamente que haber desechado la caducidad alegada...”, razón por la cual considera la Sala que lo que pretendió atacar el recurrente fue o un silencio de prueba o la infracción de norma jurídica que regula la valoración de la prueba; mas, al igual que las denuncias precedentemente desechadas, ésta no cumple con la técnica casacionista para delatar ninguno de éstos vicios, el silencio de prueba o la valoración de éstas, debido a que los mismos –se insiste- deben ser delatados de conformidad con el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, como una infracción de ley y no como un defecto de actividad. En consecuencia, la presente denuncia carece de fundamentación, motivo por el cual es improcedente. Así se decide.

DENUNCIA POR INFRACCIÓN DE LEY I Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el recurrente denuncia la infracción por parte de la recurrida del artículo 1.547 del Código Civil, por error de interpretación, lo cual -según su dicho- fue determinante en el dispositivo del fallo.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:

...En efecto, mi mandante ejerció el derecho de retracto, el cual fue declarado sin lugar, al expresarse que había caducado el derecho del arrendatario, pues habían transcurrido más de cuarenta días del registro del documento de enajenación. Este artículo que contempla que, el retracto sólo es aplicable cuando, pasados los nueve (9) días desde la notificación, el arrendatario no ejerce el derecho de retracto. La notificación debe ser hecha por el comprador o por el vendedor (rectius: enajenante o adquirente por cualquier título), lo cual no se hizo. “Por otra parte el término de caducidad de cuarenta (40) días sólo es aplicable a la hipótesis de que, quien tiene el derecho a la adquisición preferencial no estuviere presente o no tuviere quien lo represente”. En este caso, mi representada, REGALOS COCINELLE, estaba presente y como arrendataria ocupaba el local enajenado y está plenamente probado con las evidencias cuyo examen se omitió.

(...Omissis...)

En efecto, del conjunto de pruebas aportadas al proceso por mi representada, se evidencia de manera clara y determinante, que REGALOS COCCINELLE, C.A., ocupaba el inmueble para la fecha del secuestro judicial, esto es, el 20 de Abril (Sic) de 1998, y es a partir de esta fecha cuando nace el lapso para intentar la acción de retracto arrendaticio, el cual se intentó en tiempo útil, de acuerdo a la correcta interpretación del artículo que hoy denuncio como violado, partiendo de la premisa fundamental de la enajenación del inmueble, hecho no debatido ni controvertido por las demandadas. La ausencia de notificación por parte de INVERSORA EL RASTRO, C.A., y PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A., ya que de haber existido, la hubiesen alegado y promovido en el curso del proceso, trae como consecuencia inexorable, el error de interpretación en que incurrió de manera deliberada la recurrida, por cuanto, siendo esto así, el término de caducidad debió iniciarse el día 21 de Abril (Sic) de 1998, y no como lo estableció la sentencia impugnada, la cual consideró que existía caducidad cuando se interpuso la acción de retracto, por haber transcurrido más de cuarenta días de la fecha de protocolización de la escritura registral.

Jamás la recurrida debió refugiarse en el vano criterio de interpretación que expuso, pues contraria (Sic) los más elementos principios de interpretación de la norma que hoy denuncio como infringida, al declarar:

(...Omissis...)

La errónea interpretación dada por la recurrida al artículo 1547 (Sic) del Código Civil, se hace patente cuando menciona que la caducidad se inicia desde la fecha de protocolización del documento contentivo del acto de disposición, sin señalar de manera expresa, que en el caso que nos ocupa no se verificó notificación alguna, por parte de las demandadas, y al no existir notificación alguna, desde cuando comienza a correr para el arrendatario el lapso de caducidad de los cuarenta días a que se refiere la norma invocada. En este mismo orden de ideas cabe resaltar, que mi representada REGALOS COCCINELLE, C.A., siempre ocupó el inmueble objeto de la enajenación, desde 1986 hasta Febrero (Sic) de 2002, en muchas ocasiones (en los meses Abril, Mayo, Junio, Julio, Octubre, Noviembre y Diciembre), los siete (7) días de la semana, y por lo menos catorce (14) horas diarias, por lo que resulta extremadamente difícil la práctica de cualquier notificación de las demandadas en juicio.

Por lo tanto era insoslayable, como ya se expresó, deber notificarle y no podía ser aplicado el término de caducidad, ya que aplica sólo para el caso de ausencia del titular del derecho y sin representación alguna. Por la errónea interpretación del art. (Sic) 1547 (Sic) del Código Civil fue declarada sin lugar la demanda intentada. Tal interpretación fue determinante en el dispositivo del fallo puesto que se consideró caducado el derecho de retracto, por haber transcurrido más de cuarenta (40) días del registro del documento pero el Juez de la recurrida no tuvo presente que ese plazo sólo tiene aplicación para el titular del derecho de retracto, cuando no está presente o no tiene representante, y así, por esa interpretación errónea del artículo 1547 (Sic), se desechó la demanda...

(Mayúsculas y negrillas del formalizante, subrayado doble de la Sala).

Para decidir, la Sala observa:

En la denuncia supra transcrita, el recurrente plantea que el Juez Superior erró en la interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, toda vez que la notificación de enajenación del inmueble objeto de la negociación ha de entenderse consumada a partir del momento en que se ejecuta la medida de secuestro, motivo por el cual considera que para el ejercicio de su derecho de retracto legal arrendaticio el lapso de caducidad de nueve días establecido en la precitada norma, comienza a contarse desde esa oportunidad. El otro lapso, el de los cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, no es pertinente como término indubitable para generar caducidad debido a su carácter eminentemente presuntivo que no cumple con el efecto real de la puesta en conocimiento del derechante de la transferencia de propiedad y posesión del bien que éste ocupa.

En ese sentido agrega, que la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991, pero el conocimiento de dicha negociación ha de presumirse ocurrido el 20 de abril de 1998, con ocasión de una medida de secuestro practicada sobre el inmueble arrendado.

Por su parte la recurrida estableció:

...Así se observa que el presente juicio se inició por demanda que fuera interpuesta en fecha 28 de abril de 1998 y que la misma tuvo como fundamento de derecho el contenido del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, concretamente su artículo 6 que establecía el derecho del arrendatario a retractar la venta que se efectuare, sin haberle sido ofrecido previamente el inmueble dado en venta, pues esa norma también establecía el derecho a adquirir con preferencia a cualquier tercero.

(...Omissis...)

Pasa el Tribunal a emitir pronunciamiento en lo que concierne a la caducidad de la acción y así se observa:

(...Omissis...)

Considera quien decide, que encontrándonos en una situación no prevista expresamente en el artículo 1.547 del Código Civil, procede la aplicación analógica conforme al artículo 4 ejusdem y por ende se aplica el lapso previsto en el numeral 2 de la citada norma, es decir el lapso de caducidad de cuarenta días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura, tal como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia patria, v.g. sentencia No. 55 de nuestro máximo tribunal en sentencia, de fecha 21 de marzo de 2000, Exp. Nº 99-761, Juicio (sic) J.N.G.C. y otros contra L.G.D., M.A. deM., J.E.O. deV. y L.A.V.,

(...Omissis...)

En el caso bajo estudio, según se observa de los autos, ha alegado la actora haber tenido conocimiento de la enajenación en la fecha en que se practicó secuestro sobre el inmueble de autos, lo cual no constituye en modo alguno una derogación de las normas contenidas en el artículo 1547 ya comentado, ni de su interpretación, pues el lapso de caducidad es de cuarenta días desde la fecha de protocolización del documento contentivo del acto de disposición y no del conocimiento que tenga el inquilino de la operación. Ello en virtud del carácter público del Registro Civil. De manera que, la acción ejercida por la parte actora había caducado cuando se interpuso la demanda, pues según se evidencia de los autos, la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998...

.

Del texto trasladado, esta sede casacional constata que la recurrida declaró con lugar la caducidad de la acción, según estableció, con base en lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, toda vez que, la enajenación del inmueble arrendado se verificó el 20 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998.

Respecto al vicio denunciado, la Sala en innumerables fallos ha señalado que la errónea interpretación de norma jurídica se configura cuando el sentenciador aún reconociendo la existencia y la validez de una norma apropiada al caso, eligiéndola acertadamente, equivoca la interpretación en su alcance general y abstracto; es decir, cuando no le da el verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias, que no concuerdan con su contenido.

El artículo 1.547 del Código Civil, establece:

Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

(Subrayado de la Sala).

En este sentido, es conveniente destacar que antes de la publicación de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y, que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, el cual quedó derogado por aquella, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en el artículo 6 del predicho Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artículo 42 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El referido artículo 6 eiusdem, prevé el derecho de preferencia que tiene el arrendatario para adquirir el inmueble arrendado; sin embargo, no regula las condiciones de modo, tiempo y lugar para su ejercicio, razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal (artículos 1.546 al 1.548 eiusdem).

Así, el mencionado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado) disponía que:

Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Aun cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos años, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% (cinco por ciento) del valor del inmueble.

En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto...

. (Doble subrayado de la Sala).

En la actualidad, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que resulte aplicable, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50 eiusdem), señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo.

Resalta de ambos textos legales, tanto bajo la vigencia del mencionado decreto derogado como en el texto legal vigente, el espíritu del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Ahora bien, el artículo 1.547 precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la “acción de retracto legal”, aplicable por remisión expresa de la norma transcrita contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio” –so pena de caducidad-, en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:

1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.

2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.

En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como un “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o “el vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?.

Con relación a esta laguna legal, la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, buscó apoyo hermenéutico en el artículo 4 del Código Civil y resolvió mediante decisión de fecha 19 de octubre de 1954 aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibídem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, desde aquella oportunidad, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.

Así quedó señalado en la precitada sentencia del 19 de octubre de 1954, en el caso de A.D. contra C.M. o Meza de Mora y J.P.M., Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, en la cual se dijo:

...Dos lapsos diferentes de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto consagra el artículo 1.547 del Código Civil: de nueve días el uno, que se contarán a partir del aviso que debe dar el comprador o el vendedor al que tiene el derecho de retraer o a quien lo representa; y de cuarenta días el otro, que se contarán a partir de la fecha de registro de la escritura, cuando no haya podido darse el aviso por no estar presente en el lugar el retrayente, o no tenga quien lo represente.- La recurrida admite que no se le dio al inquilino el aviso que establece la primera parte del artículo 1.547del Código Civil y, por considerar que el caso no puede ser resuelto mediante disposición precisa de la ley, aplica por analogía lo dispuesto en la segunda parte de dicho artículo, o sea, que el registro de la escritura sustituye la notificación omitida.- Ahora bien, al aplicar la recurrida al caso de autos lo previsto en la segunda parte de la citada disposición legal, lo hace parcialmente, puesto que fija como punto de partida del lapso de caducidad, la fecha de protocolización de la escritura, y acoge, en cambio, como tal lapso, el de nueve días que señala la misma disposición en su primera parte, para el caso de haberse dado el correspondiente aviso al retrayente.- Si la sentencia accionada admite como supletoria del aviso el registro de la escritura, debió admitir también que el lapso de caducidad era de cuarenta días y no de nueve, como lo hizo, porque este último es sólo para el caso de haberse dado aquél bien al propio interesado o a su representante, tal como lo prescribe en su primera parte el precitado artículo 1.547 del Código Civil.- Al declarar, pues, la recurrida, la caducidad de la acción, por haber sido propuesta después de transcurridos nueve días contados a partir de la fecha de registro de la escritura de venta, infringió, por errada aplicación, los artículos 4° y 1.547 del Código Civil, así como el artículo 6° del decreto sobre Desalojo de Viviendas...

.

El anterior criterio ha sido confirmado en el tiempo, entre otros, en el fallo proferido por la Sala de Casación, Civil, Mercantil y del Trabajo de la extinta Corte Suprema de Justicia, el 19 de octubre de 1961 en el caso de C.B.H. contra M.I.G. deA. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, página 39 y siguientes, que señaló:

...En otras palabras, debe entenderse que el inquilino, colocado en la situación expresada, puede intentar la acción de retracto en el plazo de cuarenta días, plazo cuyo punto de partida debe considerarse en la fecha de registro de la escritura donde conste la venta...

.

Igualmente quedó expuesto en decisión de la misma Sala, sentencia N° 219, del 5 de mayo de 1999, Exp. N° 97-366, en el caso de I.T.F.E. y otro, que dijo:

“...El conjunto de conceptos que hasta aquí han sido delineados, permite extractar el siguiente elenco de conclusiones:

(...Omissis...)

10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada” por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva...”.

En el mismo sentido, esta sede casacional reiteró, entre otras, el anterior criterio, en decisión N° 55, del 21 de marzo de 2000, Exp. N° 99-761, caso N.J.G.C. y otros contra L.G.D. y otros, estableciendo que:

...El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio surge cuando el propietario del bien arrendado, lesiona el “derecho de tanteo legal” del inquilino previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En este supuesto, el ejercicio de la acción –so pena de caducidad- está condicionada a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, los cuales son:

"1) Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta perfeccionada", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación".

"2) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva".

"3) Si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por estarse ante un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del vigente Código Civil, y atendiendo con ello a la pacífica y consolidada jurisprudencia de esta misma Sala de Casación Civil transcrita infra, procederá a aplicar la solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva"...

.

Como corolario de lo expuesto anteriormente, se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa, ha sido ya transferido.

En este orden de ideas, bien se ha dicho además en forma reiterada que la notificación persigue poner en conocimiento, en este caso al arrendatario, del hecho cierto de la enajenación efectuada.

En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacífico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial.

Aquí es conveniente destacar, según se reflejó anteriormente en el contenido de la denuncia bajo estudio, que los recurrentes aducen la presencia de la accionante para el momento en que se practicó la medida de secuestro.

En orden al término para recurrir por vía de retracto legal, la norma sustantiva establece el lapso de cuarenta días, contado a partir de la fecha de registro de la escritura de venta o, de nueve días desde el momento en que el vendedor o el comprador de la cosa objeto de la negociación impongan mediante aviso del hecho de la transferencia a quien tiene el derecho de retraer o a quien lo represente.

Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pero su inicio no es unívoco, pues el término de cuarenta días es presuntivo de información al derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que confiere el registro, en tanto que el de nueve días, entraña el cumplimiento de una obligación vigente.

Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

(Resaltado de la Sala).

El artículo 257 eiusdem preceptúa:

El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

(Resaltado de la Sala).

Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente:

...Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente...

. (Resaltado de la Sala).

Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.

Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.

Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.

De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G. deA. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide.

Ahora bien, en aplicación del criterio supra establecido al sub iudice, toda vez que lo contrario implicaría contravenir el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, según quedó expresado precedentemente, la Sala concluye en que en el presente caso existe el vicio delatado por el formalizante, por cuanto la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, al considerar que al no haberse dado tal aviso, debió tomarse como lapso de caducidad el de cuarenta días contados desde la protocolización en la Oficina de Registro de la negociación, siendo, por tanto, procedente la denuncia formulada por el recurrente. En consecuencia deberá declararse con lugar el recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

II Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida del artículo 1.547 del Código Civil, por falsa aplicación, lo cual –según su dicho- tuvo influencia determinante en el dispositivo del fallo.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:

...En efecto, la recurrida al establecer que el lapso de caducidad es de cuarenta días desde la fecha de protocolización del acto traslativo de propiedad y no desde cuando el arrendatario tenga conocimiento de tal acto, vulneró la aplicación adecuada de la norma contenida en el artículo 1547 (Sic), puesto que en él se expresa que en los casos de que no estuviese presente y no hubiese quien lo represente, el término será de cuarenta días, pero resulta ser claro y determinante que REGALOS COCCINELLE, C.A., si estaba presente en el local que ocupaba como arrendataria, y además, tenía apoderados que la representara, por lo cual, al hacer esta afirmación la recurrida infringió el artículo 1547 (Sic) del Código Civil, por falsa aplicación, mal podría entonces deducir que los cuarenta días debían computarse desde el lapso de protocolización de la escritura, cuando consta, de manera clara y categórica, en las actas del presente expediente, que mi representada si ocupaba el inmueble y posee representantes, esta falsa aplicación de la norma trajo consigo que la demanda por retracto arrendaticio fuese declarada sin lugar, por esta falsa aplicación de la norma denunciada. Distinto sería el dispositivo del fallo si la recurrida hubiese tomado en consideración, que con el análisis de las pruebas que cursan en el expediente y que no fueron analizadas adecuadamente, el lapso de caducidad hubiese iniciado desde el momento en que se practicó efectivamente el secuestro del inmueble, esto es, el 20 de Abril (Sic) de 1998, en el cual, cualquiera de los dos supuestos a que se contrae el artículo 1547 (Sic) del Código Civil, se le dió (Sic) estricto cumplimiento por parte de REGALOS COCCINELLE, C.A.

En otro orden de ideas, la recurrida de no ser revocada le impone una carga adicional a los arrendatarios incursos en el presente supuesto fáctico, el cual es, la obligatoriedad de revisar, por lo menos una vez al mes, el Registro Público, para verificar si su arrendador no ha enajenado el inmueble que ocupa en tal carácter, esta carga adicional no está contemplada en la Ley sustantiva y atenta contra los principios elementales de derecho. Es por ello que pido que la presente denuncia sea declarada con lugar...

(Mayúsculas y negritas del formalizante).

Para decidir, la Sala observa:

En la presente denuncia plantea de nuevo el recurrente que el Juez Superior infringió el artículo 1.547 del Código Civil, esta vez por falsa aplicación, porque –según el recurrente- el lapso de caducidad debía ser contado a partir del 20 de abril de 1998, fecha en la cual se practicó la medida preventiva de secuestro y fue cuando el arrendatario tuvo conocimiento del cambio de propietario del bien inmueble arrendado y que, a partir de esa fecha, la demandante dio estricto cumplimiento a cualquiera de los dos supuestos establecidos en el artículo 1.547 del Código Civil.

El vicio de falsa aplicación de una norma jurídica se refiere a que el Sentenciador aplica las consecuencias jurídicas de una norma a un hecho no previsto en la misma, pero resulta que el artículo 1.547 del Código Civil, establece los supuestos de lapsos de caducidad para intentar la acción de retracto legal, aplicable por remisión expresa del artículo 6 del Decreto Sobre Desalojo de Viviendas para el retracto legal arrendaticio, vigente para la fecha en que se instauró el juicio; motivo por el cual esa es la norma aplicable al caso de autos lo que conllevaría de manera clara a desechar la presente denuncia.

Cabe destacar que en la denuncia precedentemente resuelta, esta sede casacional estableció su criterio en cuanto a que el lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, para el caso del arrendatario que está presente y tiene representantes, pero no fue notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa con ese carácter, se aplicará el lapso establecido en el numeral 2º del artículo 1.547 del Código Civil, es decir, el de cuarenta (40) días; sin embargo, atendiendo a la importancia que reviste la obligación que tiene el comprador o el vendedor de notificar, a quien tenga el derecho, la enajenación, dicho lapso será contado a partir de la fecha en que quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de tal enajenación, razón suficiente para que esta Sala concluya en que no existe por parte del Juez Superior la falsa aplicación del artículo 1.547 del Código Civil. En consecuencia, se desecha la presente denuncia por improcedente. Así se decide.

III Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida de los artículos 12, 15, 243, ordinal 5º y 509 eiusdem, por silencio de pruebas.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:

...En efecto, la recurrida vulneró los dispositivos de Ley citados, al no realizar el examen de las pruebas aportadas al proceso, las cuales por su entidad y magnitud adquieren capital importancia para el asunto que hoy nos ocupa.

La recurrida advierte que sólo esta representación judicial hizo uso de tal facultad y se conforma con solo hacer una enumeración de tales medios probatorios, además de establecer lo siguiente:

(...Omissis...)

Mi mandante aportó, entre otros, al proceso, los siguientes medios de prueba: 1) Copia certificada del contrato de arrendamiento, 2) Copia certificada del documento de fecha 10 de Agosto (Sic) de 1976, contentivo de la adquisición por parte de INVERSORA EL RASTRO, C.A., 3) Copia certificada del acta constitutiva de PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A., 4) Copia certificada del juicio que por resolución de contrato intentó PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A. contra REGALOS COCCINELLE, C.A., 5) Copia certificada del documento de dación en pago de INVERSORA EL RASTRO, C.A. a PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A., y, 6) Copia certificada de los comprobantes de consignaciones de los cánones de arrendamiento.

De haber analizado la recurrida cada una (Sic) de los medios de prueba traídos al proceso, como lo fueron, el contrato de arrendamiento, el documento traslativo de propiedad, las consignaciones realizadas y las copias del juicio de resolución intentado en su contra, hubiese declarado con lugar la apelación, y en consecuencia, la demanda, por cuanto constituyen los elementos necesarios para la procedencia del retracto.

Se probó de manera clara y determinante, que REGALOS COCCINELLE, C.A., es arrendataria, que estaba solvente con los cánones de arrendamiento y el acto de disposición del arrendador-propietario, dichas pruebas son de capital importancia para que la recurrida no las valorara, ni siquiera se pronunciara sobre las mismas. Las copias certificadas consignadas como medios de prueba, relativas al juicio de resolución contra mi representada, constituyen el punto de partida para que la recurrida estableciera desde cuando se inicia el lapso de caducidad, que de acuerdo al artículo 1547 (Sic) del Código Civil, le corresponde a mi mandante, pues al no hacerlo, silenció las pruebas e infringió los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código de Procedimiento Civil, trayendo como consecuencia la violación del debido proceso y el derecho a la defensa, es por ello que solicito que la presente denuncia sea declarada con lugar...

(Mayúsculas y negritas del formalizante).

Respecto a lo delatado por el formalizante, la recurrida en casación hizo la siguiente relación:

...4) Copia certificada de documento autenticado el 27 de junio de 1989, ante la Notaría Pública Novena de Caracas, bajo el Nº 21, Tomo 125, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSORA EL RASTRO, como arrendadora y REGALOS COCCINELLE S.R.L., el cual versa sobre el inmueble de autos y fue celebrado por dos años fijos; el cual se aprecia como evidencia de la condición de arrendataria de la parte actora, desde la fecha indicada, razón por la cual, este tribunal determina que, para la fecha en que ocurrió la enajenación del inmueble, 30 de mayo de 1991, teniendo en consideración el contenido de la cláusula Décima Novena del contrato de arrendamiento en referencia, en la que se señala la rescisión de un contrato de arrendamiento entre las mismas partes de fecha 1º de mayo de 1986 que, la parte actora había tenido condición de arrendataria por casi cinco años.

5) Copia certificada de documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Chacao, bajo el Nº 14, Tomo 14, de fecha 10 de agosto de 1976, contentivo de la de la (Sic) adquisición por parte de INVERSORA EL RASTRO del inmueble a que se refiere el presente procedimiento, del cual se evidencia la condición de propietaria de la arrendadora.

6) Copias certificadas relativas al expediente mercantil de PROMOCIONES LA PINTORESCA, contentivas de su acta constitutiva, de diversas actas de asambleas ordinarias y extraordinarias, sin relación con los hechos controvertidos, pues como antes se anotó, en este juicio lo que se discute es un retracto legal arrendaticio y no fue ejercida alguna acción distinta.

7) Copias certificadas de actuaciones contenidas en juicio de resolución de contrato de arrendamiento, interpuesto por PROMOCIONES LA PINTORESCA C.A., contra la parte actora; de las cuales se evidencia que fue interpuesta la demanda en fecha 14 de abril de 1998 y que la actora, consignó documento de adquisición del inmueble de autos, registrado el 30 de mayo de 1991, mediante dación en pago efectuada por INVERSORA EL RASTRO a favor de INVERSIONES LA PINTORESCA, sin que de ello se evidencie que la actora haya desconocido la enajenación

del inmueble hasta la fecha en que fue interpuesta demanda en su contra.

8) Entre los folios 177 al 251, cursan diversas copias certificadas, concernientes al mismo juicio de resolución de contrato de arrendamiento interpuesto por INVERSIONES LA PINTORESCA en contra de REGALOS COCCINELLE, de las cuales destaca el contrato de arrendamiento, autenticado el 27 de junio de 1989, al que se hizo referencia en párrafos anteriores, inspección judicial practicada en fecha 10 de noviembre de 1997 en el local ocupado por la parte actora, informe del práctico designado, auto de admisión de la demanda de fecha 16 abril (Sic) de 1998 y escrito contentivo de oposición de cuestiones previas de fecha 22 de abril de 1998, cuyos documentos nada acreditan en cuanto a los asuntos controvertidos, salvo que la actora, después de vencido el contrato de arrendamiento y, luego de efectuada la enajenación del inmueble, continuó ocupando el inmueble en condición de arrendataria y que, con esta condición fue demandada por incumplimiento de sus obligaciones, sin que conste de las copias que se examinan las resultas del expresado juicio.

9) Copia certificada del mismo documento contentivo de la dación en pago a que se ha hecho referencia en párrafos anteriores, del cual se evidencia su contenido; siendo irrelevantes los alegatos de la demandada en cuanto a que no se trató de una operación de venta, puesto que la dación en pago constituye una forma de disposición del derecho de propiedad.

(...Omissis...)

-Comprobantes de cancelación de los respectivos cánones de arrendamiento del Local (Sic) arrendado, que acompañaron con el libelo de demanda marcado como anexo “I”, favor (Sic) de INVERSORA EL RASTRO S.R.L. (seis recibos suscritos por el Secretario del Juzgado Primero de Municipios del Distrito Sucre), correspondientes a los cánones de arrendamiento de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1991, emitidos el 5 de agosto, 4 de septiembre, 4 de octubre, 8 de noviembre, 5 de diciembre de 1991, respectivamente y 9 de enero de 1992, de los cuales se evidencia las fechas de cancelación de los referidos cánones que, según el contrato de arrendamiento (cláusula tercera), debían ser cancelados por adelantado dentro de los primeros cinco días de cada mes.

-Comprobantes de consignación de cánones de arrendamiento, marcados I-7 e I-8, correspondientes a los cánones de arrendamiento de enero y febrero de 1998, emitidos el 4 de febrero y 10 de marzo del mismo año, de los cuales se evidencia su contenido, en el sentido de que se señaló como arrendador a N.A.L.R. y que los depósitos bancarios se efectuaron en los días 3 de febrero y 9 de marzo de 1998, respectivamente.

-Documentos acompañados a su escrito de promoción de pruebas de fecha 14 de enero de 1999 en la incidencia de Cuestiones Previas, siendo los siguientes:

-Copia Certificada expedida por el Juzgado Décimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de las consignaciones de los Cánones de Arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y, Noviembre del año 1991, hechas ante el mencionado juzgado por su representada a favor de la firma Inversora El Rastro C.A. de las cuales se evidencia que las consignaciones en referencia fueron efectuadas los días 3 de julio, 5 de agosto, 4 de septiembre, 4 de octubre, 8 de noviembre y 6 de diciembre del señalado año y que la actora continuó consignando cánones de arrendamiento a favor de INVERSORA EL RASTRO.

-Copia Certificada emitida por el Juzgado Décimo Cuarto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de las consignaciones de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Enero y Febrero de 1998, hechas por su representada ante dicho tribunal a favor del ciudadano N.A.L.R. a quien la firma Inversora El Rastro C.A. le había cedido el respectivo contrato de arrendamiento.

-Copia Certificada emitida por el Juzgado Décimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de las consignaciones de los Cánones de Arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo y abril de 1998...

(Mayúsculas de la recurrida).

Para decidir, la Sala observa:

En la presente denuncia el formalizante en su fundamentación entremezcla los elementos configurativos de los vicios por defecto de actividad con una supuesta infracción de ley por silencio de prueba, mas del texto mismo se evidencia que lo que se pretende delatar es que la recurrida incurrió en el vicio de silencio de prueba.

En este sentido, de la transcripción parcial del escrito de formalización se observa que el recurrente delata un supuesto vicio de silencio de pruebas en relación a las siguientes documentales acompañadas en copias certificadas: 1) contrato de arrendamiento; 2) documento de adquisición por parte de Inversora El Rastro, C.A.; 3) acta constitutiva de Promociones La Pintoresca, C.A; 4) actuaciones realizadas en el juicio por resolución de contrato; 5) documento de dación en pago de Inversora El Rastro, C.A. a Promociones La Pintoresca, C.A. y 6) comprobantes de consignaciones de los cánones de arrendamiento.

Ahora bien, de la transcripción parcial ut supra de la recurrida, la Sala observa que la ad quem sí realizó el análisis y valoración de las pruebas cuyo silencio se delata, debido a que determinó: 1) del contrato de arrendamiento, la existencia de la relación arrendaticia; 2) del documento de adquisición, la condición de propietaria del inmueble por parte de la arrendadora; 3) del expediente mercantil de Promociones La Pintoresca, C.A., que dichas actuaciones no tienen relación con los hechos controvertidos; 4) del juicio de resolución de contrato, que la demanda fue interpuesta el 14 de abril de 1998 y que la demandante en aquella oportunidad consignó documento de adquisición de fecha 30 de mayo de 1991; 5) del documento de dación en pago, que éste constituye una forma de disposición del derecho de propiedad y, 6) de los comprobantes de consignación, que efectivamente fueron realizados los pagos en las fechas y por los montos indicados en los mismos, todo lo cual determina la inexistencia del delatado silencio de prueba.

Aunado a lo anterior, la Sala observa que el recurrente no hace referencia específica a la cuestión jurídica previa, sino de manera general a la falta de análisis de las pruebas aportadas al expediente que ya ha sido desechado, no atacando específicamente lo relacionado a la caducidad de la acción, fundamento de la decisión del Tribunal de Alzada; razones suficientes para determinar que la presente denuncia es improcedente. Así se decide.

D E C I S I Ó N En mérito de las consideraciones expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la demandante contra la sentencia dictada en fecha 13 de abril de 2004, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se declara, la NULIDAD del fallo recurrido y se ORDENA al Tribunal Superior que resulte competente, dicte nueva decisión en atención a la doctrina establecida en este fallo.

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

No ha lugar a la condenatoria al pago de las costas procesales del recurso dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado Superior de origen, ya mencionado, de conformidad con lo previsto en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinte (20) días del mes de mayo de dos mil cinco. Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.

Presidente de la Sala-Ponente,

_______________________

C.O. VÉLEZ

Vicepresidenta,

_____________________

YRIS PEÑA DE ANDUEZA

Magistrado,

_________________________

A.R.J.

Magistrada,

____________________________

ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO

Magistrado,

______________________________

L.A.O.H.

Secretario,

___________________________

ENRIQUE DURÁN FERNÁNDEZ

Exp. AA20-C-2004-000807.

El Magistrado A.R.J., en uso de la potestad conferida por el artículo 53 del reglamento de Reuniones de este Supremo Tribunal, consigna el presente “voto concurrente” al contenido de la presente decisión, con base en las siguientes consideraciones:

Quien suscribe, comparte lo resuelto por la ponencia en la presente decisión; sin embargo, difiere de la conclusión sostenida sobre el análisis del silencio de prueba como vicio de inmotivación.

En efecto, la Constitución vigente y el Código adjetivo civil exigen que la justicia sea completa y exhaustiva, pero no se lograría dicho fin si se omite algún elemento clarificador del proceso. Esa es la interpretación que se le debe dar al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al señalar que los Jueces deben analizar todas las pruebas producidas en el expediente y emitir su opinión, así sea en forma breve y concreta.

Por ello, el silencio de prueba debe mantenerse como un vicio denunciable en el ámbito de un recurso por defecto de actividad, en un todo de conformidad con el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así expresado el voto concurrente del Magistrado que suscribe.

En Caracas, fecha ut-supra.

Presidente de la Sala,

______________________

C.O. VÉLEZ

Vicepresidenta,

_____________________

YRIS PEÑA DE ANDUEZA

Magistrado,

________________________

A.R.J.M.,

____________________________

ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO

Magistrado,

______________________________

L.A.O.H.

Secretario,

___________________________

ENRIQUE DURÁN FERNÁNDEZ

Exp. AA20-C-2004-000807.