Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 19 de Junio de 2006

Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6º, DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDADA, por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem.

En tal sentido alegan que el mencionado artículo 340 establece que conjuntamente con el libelo de demanda, debe ser acompañado los instrumentos en que se fundamente la pretensión.

Que la parte actora no acompañó al libelo ni junto al escrito de reforma, los recibos de pago de alquiler que acreditaren su solvencia para el momento de la interposición de la demandada.

Que la doctrina ha definido que el instrumento fundamental es todo aquello que compruebe las afirmaciones fácticas en las que se apoya la pretensión, y que estos deberán, por mandato legal expreso, producirse con tales demandas o solicitudes.

Que en razón de la insuficiencia derivada de la confrontación del libelo de la demanda, y las instrumentales acompañadas al mismo, se encuentra satisfecha la exigencia del ordinal 6º y así solicitan sea declarada.

Oponen la cuestión previa del orinal 10º, CADUCIDAD DE LA ACCION.

Aducen que a los efectos de que los arrendamientos que se encuentran enmarcados en el presupuesto previsto en el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que hayan cumplido con las condiciones previstas en dicha norma, puedan hacer uso de su derecho preferente para adquirir el inmueble que ocupan en calidad de arrendatarios, el legislador establece que debe ser seguida la tramitación procedimental establecida en el Código Civil para el ejercicio de la acción de retracto legal.

Así, que para el caso bajo análisis, se encuentra encuadrado el supuesto de que no se haya ofrecido en venta la cosa arrendada.

Que el documento contentivo del acto traslaticio de la propiedad del inmueble arrendado a la demandante, fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Baruta, en fecha 30 de agosto de 1991.

Que en virtud de no producirse el aviso, mal podría el interprete pretender que el legislador otorgó al intesado el lapso de caducidad de nueve (9) días, por lo que se concluye que se le otorgo un plazo de (40) días luego de que la escritura cuenta con publicidad registral, y los consecuentes efectos erga omnes, que no son más que derivaciones de los principios de seguridad jurídica, que exigen una estricta protección al tercero registral.

Que el documento contentivo de la compra-venta atacada por la presente demandada fue debidamente protocolizada el 30 de agosto de 1991, razón por la cual operó la caducidad de la acción de la acción del retracto legal el 10 de octubre de 1991, es decir, los (40) días contados a partir de la primera fecha señalada, y no puede intentarla el interesado con posterioridad.

Oponen la cuestión previa contenida en el orinal 11º, PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA.

Alegan que la actora para demandar su derecho de preferencia debería estar solvente para el momento de intentar su acción.

Que en el presente caso además de que la parte actora no ha acreditado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, el negocio jurídico traslaticio de la propiedad de la cosa arrendada es una “dación en pago” y no una “venta”.

Que en razón de no haberse realizado una venta, solicitan sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta.

Señalan al A-quo que el Decreto Legislativo de Desalojo de viviendas, es un texto normativo cuyo ámbito de aplicación se encuentra limitado, exclusivamente, a los contratos de arrendamientos que tengan por objeto “casa” y que en consecuencia, escapan de la aplicación del mismo las relaciones locativas que tengan por objeto inmuebles constituidos por locales comerciales u oficinas.

Que en razón de lo expuesto, sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta.

Por otra parte, los abogados A.S.M. y L.O.V., actuando como apoderados judiciales de la parte actora, consignaron el 09 de diciembre de 1998, escrito de contradicción de las cuestiones previas opuesta, en los siguientes términos:

• En cuanto a la cuestión previa del ordinal 6º, alegan que el libelo de la demanda si llena los requisitos establecidos en el artículo 340 ejusdem, especialmente en el ordinal 6º de dicho artículo y que ello se evidencia del propio libelo de demanda y los anexos marcados I (I-1, I-2, I-3, I-4, I-5, I-6, I-7, I-8, I-9).

• Con respecto a la cuestión previa del ordinal 10º, alegan la improcedencia e inaplicación en razón que el artículo 1547 del Código Civil establece un lapso de caducidad para ejercer el derecho de Retracto de (40) días, contados a partir del Registro de la escritura de compra-venta y, que desde la fecha de la referida venta ocurrida el 30 de agosto de 1991 y la fecha en que se introdujo la demandada, han transcurrido casi (7) años.

Que basándose en el criterio de la sentencia dictada extinta Corte Suprema de Justicia, sentencia 801-85, de fecha 1º de agosto de 1985, en el caso bajo análisis, no consta la imposibilidad de los demandados (vendedora y compradora) de notificar a su representada en virtud de estar ausente (que no era el caso) y por carecer de representante, por lo cual sin lugar a dudas, no es aplicable el lapso de caducidad de (40) días para ejercer el Retracto Legal.

Que su representada tan solo se enteró y se dio por notificada indirectamente de la venta del inmueble arrendado objeto de la acción, en la ejecución de la medida preventiva de secuestro del referido inmueble, el 20 de abril de 1998, siendo esta la fecha en la que REGALOS COCCINELLE C.A. tiene conocimiento que a través de una dación en pago Inversora El Rastro, C.A. había vendido a Promociones Pintoresca, C.A. el inmueble objeto del arrendamiento.

Que en razón de ello debe ser declarada sin lugar.

• En relación a la cuestión previa del ordinal 11º, la contradicen alegando que el artículo 6º del mencionado Decreto Legislativo sobre Desalojo, es solo aplicable y procedente en operaciones de compra-venta y no en otro tipo de contratos traslativos de la propiedad como la dación en pago, siendo esta materia de fondo que debe decir en la definitiva.

• Aducen también, que el dar como dación en pago un inmueble que esta afectado por el Derecho Preferente establecido en el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, además de constituir una enajenación de dicho inmueble, constituye una afectación a los derechos que tiene el arrendatario y que son de orden público a adquirir dicho inmueble con preferencia a cualquier otra persona, incluidos los acreedores del propietario, que de aceptar lo contrario sería incurrir en violación de los derechos del inquilino.

• Señalan la intención defraudadora de Inversora El Rastro, C.A. y Promociones La Pintoresca, C.A., al enajenar el bien inmueble objeto de la acción.

• Por último piden sean declaradas sin lugar las cuestiones previas opuestas.

Consignaron los apoderados actores, escrito de pruebas, entre las cuales promovieron:

1. Recibos de Cánones de Arrendamiento, correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 1991, hechos por Regalos Coccinelle, C.A. por ante el Juzgado Décimo de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas, a favor de Inversora El Rastro, C.A., señalan que de allí se demuestra la solvencia de su representada a la fecha de la venta del inmueble objeto de la presente causa.

2. Copias certificadas emitidas por el Juzgado Décimo Cuarto de Parroquia de esta misma Circunscripción Judicial, de los recibos de consignación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero y Febrero de 1998, realizados por su representada a favor del ciudadano N.A.L.R., persona que le fue cedido Inversora El Rastro C.A. el contrato de arrendamiento del bien inmueble.

3. Copia certificada emanada del Juzgado Décimo Sexto de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas, de los recibos de las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo y Abril de 1998, hechos por Regalos Coccinelle, C.A. ante ese Tribunal, a favor de N.L. y/o Inversora El Rastro, C.A., señalan que con ese hecho demuestran la solvencia de su representada a la fecha en la que se intentó la acción de Retracto Legal.

   En fecha 04 de febrero de 1999, se dictó sentencia en la cual se declararon SIN LUGAR las cuestiones previas de los ordinales 6º, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por los abogados A.C.B., L.R.H.G., E.L.G., J.M. y Luzbeida Quijada Mejias, apoderados judiciales de la parte demandada.

   El 09 de febrero de 1999, ejerció recurso de apelación la abogado E.L.G., representante judicial de la parte demandada.

   Mediante escrito fechado el 11 de febrero de 1999, la parte demandada consigno escrito de contestación a la demandada, de conformidad con lo establecido en el ordinal 2º del artículo 358 ibidem, en los términos siguientes:

   Niegan, Rechazan y contradicen tanto los hechos como en los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión incoada contra sus representadas.

   Alegan que se trata de una solicitud de derecho preferente de adquisición del inmueble arrendado, consagrado en el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, incoada por REGALOS COCINELLE, C.A. contra sus representadas.

   Que vistas las exposiciones de la actora de su condición de arrendataria, ésta señalada que el objeto de la relación arrendaticia, que en su parecer la legitima para haber instaurado la acción propuesta, es un local comercial en el Centro Comercial Ciudad Tamanaco, en el que explota su actividad comercial, destinada a la venta de lujosos artículos para regalos.

   Que con motivo de la dación en pago que le hiciera la sociedad mercantil Inversora El Rastro, C.A. a la sociedad mercantil Promociones La Pintoresca, C.A., la operación esta legitimada para instaurar esa acción y subrogarse en la persona de la sociedad mercantil adquirente, pretendiendo pagar como precio el monto nominal de la referida dación en pago, en el año 1991.

   Alegan que comoquiera que el derecho de preferencia consagrado en el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, es admisible única y exclusivamente en las relaciones contractuales arrendaticias que tengan por objeto inmuebles destinados a vivienda, pues su razón de ser fue la protección de las familias desposeídas, y habida cuenta que la sociedad mercantil demandante ocupa el local comercial arrendado, para la explotación de un fondo de comercio que funciona en el Centro Comercial Tamanaco, no es concebible bajo ninguna óptica que en este caso en concreto resulte aplicable el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.

   Por otra parte, señalan que siendo que el objeto de la relación locativa es un local comercial, la parte demandada ha incoado una acción que no puede prosperar en derecho, aducen que es un instrumento normativo cuyo ámbito de aplicación se circunscribe a relaciones arrendaticias que tengan por objeto inmuebles destinados a vivienda y en modo alguno es aplicable a locales comerciales, y así solicitan sea declarado en la definitiva declarándola Sin Lugar.

   Insisten en que no se produjo venta, se produjo Dación en Pago, la cual definen como: “El cumplimiento de la obligación mediante la entrega de una cosa que no sea dinero y que, además, sea distinta de la pretensión originariamente debida”.

   Concluyen su escrito haciendo notar que el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, condiciona la posibilidad de solicitar el derecho preferente del inquilino para adquirir el inmueble arrendado a la circunstancia de que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de las correspondientes pensiones de arrendamiento.

   Que la forma en que se cancelaron los cánones de arrendamiento fue realizada extemporáneamente toda vez que en la cláusula tercera del Contrato de Arrendamiento se impuso el pago dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.

   Señalan que a todo evento, en el caso que fuese aplicable el artículo 5º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, el efecto liberatorio de las consignaciones de arrendamiento solo se produciría cuando las mismas son oportunamente realizadas; que las consignaciones debieron ser efectuadas dentro de los quince (15) días siguientes al plazo de cinco (5) días convencionalmente establecido entre los contratantes, para que el arrendatario pagara las pensiones de arrendamiento.

   Por lo antes expuesto concluyen que la actora no se encontraba solvente, ni al momento de la dación en pago, ni al momento de instaurar ese juicio, ni para la fecha, por lo que mal podría tener derecho preferente para adquirir el inmueble arrendado y así solicitaron fuese declarado.

   Por auto dictado por el Tribunal de instancia, se oyó apelación en un solo efecto y se ordenó la remisión de las copias que ha bien tengan señalar las partes, al Juzgado Distribuidor Superior de Turno.

   Posteriormente, en fecha 11 de febrero de 1999, la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el ordinal 11º del mismo artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, hace su contestación en lo siguientes términos:

   .-Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como en los fundamentos de derecho, argumentando en líneas generales, que no se realizó una venta del bien inmueble arrendado, sino dación en pago y que la parte actora para el momento de ducha operación, no se encontraba solvente, así como tampoco se encontraba solvente para la fecha en que instauró la presente causa.

   Concluye afirmando que mal podría tener derecho preferente para adquirir el inmueble arrendado, y así solicitan se declarado.

   El 03 de marzo de 1999, el Tribunal de instancia acordó librar copias certificadas para con objeto de la apelación.

   En fecha 10 de marzo de 1999, el abogado L.O.V., consignó escrito de promoción de pruebas, promovió:

   1. - Copias certificadas del cuaderno de medidas del juicio que por Resolución de Contrato siguió Promociones Pintoresca, C.A. contra Regalos Coccinelle, C.A: ante el Juzgado 10º de Parroquia de Caracas.

   2. - Acta de ejecución de secuestro de fecha 20 de abril de 1998, practicada por el Juzgado 10º Ejecutor de Medidas.

   3. - Copia fotostática del poder otorgado por la firma Regalos Coccinelle, C.A. entre los abogados A.D.N.B. y A.D.N.H., ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta, estado Miranda.

   4. - Merito Favorable en cuanto a la copia certificada del contrato de arrendamiento, copias certificadas de los documentos de adquisición del local objeto de la acción, copia certificada del documento de venta en dación en pago hecha por la firma Inversora El Rastro C.A. a la firma Promociones La Pintoresca, C.A., folio (9) vuelto del libelo de demandada.

   5. - Comprobantes de consignaciones de los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado y documentos de pago.

   6. - Copia certificada expedida por el Juzgado Décimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 1991, hecha por Regalos Coccinelle, C.A. a favor de Inversora El Rastro, C.A.

   7. - Copia certificada emitida por el Juzgado Décimo Cuarto de Parroquia de esta misma Circunscripción Judicial correspondiente a los meses Enero y Febrero de 1998 hechas por Regalos Coccinelle, C.A. a favor de N.A.L.R..

   8. - Copia certifica emanada el Juzgado Décimo Sexto de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas, de las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo y abril de 1998, hechas por su representada a favor del ciudadano N.L. y/o Inversora El Rastro, C.A.

   En fecha 24 de marzo de 1999, el Tribunal A-quo dictó auto agregando las pruebas promovidas por la parte actora y en fecha 06 de abril de 1999, se admitieron, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.

   Por oficio fechado 13 de mayo de 1999, se remitieron copias certificadas al Tribunal Superior Distribuidor, para que designe el Juzgado que ha de conocer del recurso de apelación.

   Mediante escrito presentado el 25 de junio de 1999, la parte actora Regalos Coccinelle, C.A:, representada por su apoderado abogado L.O.V., consigno informes, haciendo un resumen de lo acontecido en el juicio, asimismo, señalan que la parte demandada no presentó pruebas, ni argumento alguno que desvirtuaran las pretensiones, argumentos y fundamentos de la demandada de Retracto Legal que intentara su representada contra las sociedades mercantiles Inversiones El Rastro, C.A. y Promociones La Pintoresca, C.A.

   En fecha 11 de de junio de 2001, el Tribunal Octavo de Primera Instancia, dictó sentencia de fondo, declarando SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio y, en consecuencia, suspendió la Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar, decretada el 21 de septiembre de 1998. Se ordenó la notificación de las partes y se condeno en costas a la parte actora conforme a lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   La parte demandada por diligencia presentada el 15 de junio de 2001, se da por notificada y solicita la notificación de la actora.

   Los apoderados judiciales de la parte actora, mediante diligencia del 25 de junio de 2001, apelan del fallo y señalan al Tribunal que debe abstenerse de librar oficio de suspensión de la cautelar., por encontrarse definitivamente firme, en razón de haberse anunciado Recurso de Casación.

   Por auto dictado el 20 de julio de 2001, el Tribunal A-quo oye la apelación en ambos efectos y ordena la remisión del expediente mediante oficio al Juzgado Superior Distribuidor, para la designación, previo el sorteo de ley, del Juzgado que ha de conocer del recurso.

   Narrados los hechos acontecidos en el presente juicio en Primera Instancia, pasa este Tribunal a decidir, atendiendo la doctrina vinculante dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de mayo de 2005.

   CAPITULO II

   SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

   Corresponde a esta alzada conocer y decidir en reenvío la presente causa, conforme a lo establecido en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, con ocasión al recurso de casación ejercido por la representación judicial de la parte actora, mediante el cual se casó la sentencia dictada por este Juzgado Superior dictada de fecha 13 de abril de 2004, que declaró sin lugar la acción de retracto legal arrendaticio intentada por la actora REGALOS COCCINELLE, S.R.L. que a su vez confirmó con distinta motivación, la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Area Metropolitana de Caracas, de fecha once (11) de junio de 2001, por lo que será ésta última sentencia, la dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia de ésta Circunscripción Judicial, la que será revisada por vía de apelación.

   En virtud de lo antes expuesto, procede este Juzgado Superior a decidir la presente controversia con arreglo alo dispuesto en el mencionado artículo 322 con lo cual la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil es de carácter vinculante a los efectos de la presente decisión y se dictará la presente sentencia con base a las disposiciones legales que la Sala de Casación Civil declaró aplicables al presente caso. Así se establece.

   En razón de lo antes expuesto, procede este Tribunal a dictar la presente sentencia con arreglo el siguiente análisis:

   La presente causa se inicia por demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE, S.R.L., supra –identificado, mediante la que alegan su cualidad de arrendatario, entre otras, en el contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil INVERSORA EL RASTRO, C.A., sobre un inmueble propiedad de ésta última, constituido por un local comercial signado con el N° 53-B-07, nivel 853,65, sector “B”, número 07, que forma parte de la Primera Etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, en Jurisdicción del Municipio Chacao, Estado Miranda, con una superficie de (272,29 m2) de planta baja y (184,91 m2) de mezzanina, cuyos linderos son por el Norte: con local 53-B-01 y local 53-B-06; por el Sur: con fechada Sur provisional; por el Este: con pasaje comercial o Mall y por el Oeste: con fachada Oeste del Edificio.

   Alega la actora que la arrendadora es propietaria del inmueble, según consta de documento protocolizado en fecha 10 de agosto de 1976, bajo el N° 15, Tomo 14, Protocolo Primero y de fecha 10 de agosto de 1976, bajo el N° 26, Tomo 1, Protocolo Tercero, por ante la Oficina de Registro del Tercer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda.

   Que el contrato de arrendamiento fue autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, El Recreo, el 27 de junio de 1989, bajo el N° 21, Tomo 125, el cual se celebró por dos (2) años fijos, sustituyendo al contrato anterior que las partes tenían suscrito, con fecha primero de mayo de 1986.

   Que debido al vencimiento de los dos (2) años de contrato, pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, según lo señalado en el artículo 1.600 del Código Civil.

   Que en fecha 20 de abril de 1998, a razón de la práctica de una medida provisional de secuestro, su representado tuvo conocimiento que la arrendadora Inversiones El Rastro, C.A., había vendido el bien inmueble objeto de arrendamiento a la sociedad mercantil Promociones La Pintoresca, C.A., supra-identificada, en fecha 21 de octubre de 1981, por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, por expediente N° 136954.

   Que la arrendadora dio en cesión de pago, por la cantidad de bolívares sesenta y cinco millones quinientos mil, el local comercial arrendado a la actora, sin haber hecho la notificación previa a su representada como inquilina del mismo, para que, conforme al artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, ejerciera su derecho de preferencia tendiente al derecho de preferencia ofertivo con el fin de adjudicarse la propiedad del inmueble arrendado.

   Señalan que conforme al artículo 545 del Código Civil y la doctrina imperante, la propiedad es el derecho de usar, gozar y la facultad de disponer de la cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley.

   Puntualizan indicando que el propietario de un inmueble arrendado sólo podrá venderlo con las limitaciones establecidas en la legislación inquilinaria y que el arrendatario podrá comprarlo, siempre y cuando cumpla con lo extremos contemplados en el artículo 6 del Decreto Legislativo antes mencionado.

   Aducen también, que como parte relevante para la celebración de la venta del inmueble arrendado, el arrendador deberá notificar al arrendatario que cumpla con los extremos del mencionado artículo 6.

   Infieren que al artículo 6 del Decreto Legislativo sobre desalojo de Viviendas, le son aplicables los artículos 1.533, 1.546 al 1.548 de la ley sustantiva relativas al Retracto Legal.

   Indican que para el inquilino nace el derecho de ejercer el Retracto Legal, cuando se le vulnera su derecho de preferencia, como lo alegan en el caso de marras, donde él entra a subrogar al tercero que haya adquirido el inmueble vendido.

   Puntualizan, que esa venta realizada sin su previa notificación, de conformidad con el artículo 1.533 del Código Civil queda nula, por el ejercicio del derecho de retracto.

   Seguidamente señalan que se encuentran llenos los extremos del artículo 6 del Decreto Legislativo, del cual basan su pretensión y lo establecido en el artículo 1.547 del Código Sustantivo.

   Concluyen su exposición demandando a la sociedad mercantil El Rastro, C.A. conjuntamente con la sociedad mercantil La Pintoresca, C.A., para que convengan en los siguientes puntos:

1. Que su representada tiene derecho de preferencia, y así lo establece el artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.

2. Que conforme al 1.533 del Código Civil, queda resuelta la venta celebrada entre El Rastro, C.A. y La Pintoresca, C.A., documento que quedó registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 30 de agosto de 1991, bajo el N° 41, Tomo 16, Protocolo Primero, debiéndose sustituir por el comprador con el respectivo otorgamiento del documento de propiedad respectivo protocolizado por ante la Oficina Subalterna correspondiente, en cuyo acto su representada pagará el valor de la venta y los demandados deberán convenir en entregar el inmueble a la actora libre de todo gravamen.

3. Que en caso de disconformidad de los demandados, la sentencia sirva de titulo de propiedad en cuya fecha y oficina de registro pagarán el precio antes señalado.

4. Como cautelar a la demandada, solicitan medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble arrendado.

5. Estiman la demanda en setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000).

6. Solicitan que se practique la citación de las empresas, en la persona de sus representantes legales.

   En fecha diecinueve (19) de octubre de 1998, la parte actora por intermedio de su apoderado judicial, reformó los numerales primero, segundo, tercero y cuarto del punto IV del petitorio de la demanda, así mismo, ratificó lo no reformado en el libelo.

   Posteriormente, por escritos presentados el 11 y 12 de febrero de 1999, los demandados contestaron la demandada de Retracto Legal Arrendaticia, en los siguientes términos:

   • Niegan, rechazan y contradicen, los hechos como el derecho en que se basa la pretensión incoada en su contra, con anuencia de la jurisprudencia de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo como de la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, esta última de fecha 7 de agosto de 1997.

   • Alegan que si bien es cierto que el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, es admisible en las relaciones contractuales arrendaticias que tengan por objeto bienes inmuebles destinados a vivienda, y por cuanto la actora ocupaba el inmueble para la explotación de un fondo de comercio, no le puede ser aplicado la norma señalada, ya que la razón de ser es en pro de las familias desposeídas.

   • Que el presupuesto fáctico que motiva la acción instaurada no se corresponde con el supuesto de hecho contenido con en el artículo 6 del Decreto Legislativo de Viviendas, para que resulte procedente el derecho de deferencia invocado por la actora para adquirir la cosa arrendada.

   • Indican que no hubo venta del inmueble, sino una dación en pago de una deuda que tenía su cliente con la sociedad mercantil Promociones La Pintoresca, C.A.

   • Que para que prospere la acción incoada, la Ley exige que la causa de la acción sea exclusivamente la existencia de una venta de la cosa arrendada y no una causa distinta.

   • Que el inquilino para hacerse acreedor del derecho de preferencia debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, el cual no es el caso del arrendatario parte actora en la presente causa y así se desprende de los recibos traídos a los autos por la propia actora.

   • Hacen valer el texto de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento producido por la parte actora con la demanda.

   • Aseveran, que las consignaciones debieron ser efectuadas dentro de los quince (15) días siguientes al plazo de cinco (5) días convencionalmente establecido entre los contratantes para que el arrendatario pagara las pensiones de arrendamiento y que le lapso de quince (15) días de gracia que concede el legislador, se computa desde el día siguiente a aquel en el cual el canon es exigible según el contrato y, que en razón que la actora realizó las consignaciones arrendaticias de manera extemporánea, la misma no se encontraba solvente, ni al momento de la dación en pago, ni al momento de instaurar el juicio.

   CAPITULO III

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

   Con el libelo de demanda, fueron consignadas los siguientes elementos probatorios:

   .- Instrumento poder conferido a los abogados R.C., J.R.T., A.S.H. y P.M.R., para acreditar la representación de la actora. Dicho instrumento público al no haber sido impugnado surte pleno valor probatorio respecto a su contenido, ello conforme a lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

   .- Publicación de Acta de Asamblea de la empresa demandante, el 31 de enero de 1995, donde se demuestra la reforma de sus estatutos y el carácter de Presidente de la empresa presidida por el ciudadano R.D.C.. Este instrumento, conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, surte pleno valor probatorio. Así se establece.

   .- Publicación de fecha 14-11-89, con relación a otras empresas que no guardan relación con los hechos controvertidos, ya que lo debatido es el retracto legal arrendaticio, siendo irrelevantes las comparaciones de parentesco entre socios de las sociedades mercantiles interesadas en la negociación cuyo retracto fue solicitado, ya que la misma no es ataca por simulación.

   .- Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado el 27 de junio de 1989, ante la Notaría Pública Novena de Caracas, con el N° 21, Tomo 125, celebrado entre Inversora El Rastro, C.A. y Regalos Coccinelle, S.R.L., sobre el bien inmueble objeto de la controversia, donde se estableció una duración de dos (2) años fijos; se valora como evidencia de la relación arrendaticia de la parte actora desde la fecha indicada, en consecuencia, para la fecha en que se celebró la venta del inmueble, es decir, el 30 de mayo de 1991, tomando el contenido de la cláusula Décima Novena del Contrato de Arrendamiento en comento, la actora tenia condición de arrendataria, todo conforme a lo establecido en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, pues éstos instrumentos no fueron impugnados por la contraparte. Así se establece.

   .- Copia certificada de documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Chacao, bajo el N° 15, Tomo 14, de fecha 10 de agosto de 1976, contentivo de la adquisición por parte de Inversora El Rastro, C.A. del inmueble arrendado, del mismo se desprende la condición de propietaria de la arrendadora. Dicho instrumento público al no haber sido impugnado surte pleno valor probatorio respecto a su contenido, ello conforme a lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

   .- Copias certificadas relacionadas con el expediente mercantil de Promociones La Pintoresca, C.A. llámese Acta Constitutiva, Asambleas ordinarias y extraordinaria. Dicho instrumento público al no haber sido impugnado surte pleno valor probatorio respecto a su contenido, ello conforme a lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

   .- Copias certificadas de actuaciones relativas al procedimiento de Resolución de Contrato instaurado por Promociones La Pintoresca, C.A. contra Regalos Coccinnelle, S.R.L., de las cuales se desprende que fue interpuesta demanda en fecha 14 de abril de 1998 y que la parte actora consignó documento de adquisición del inmueble arrendado, el 30 de mayo de 1991, por dación en pago efectuada por Inversiones El Rastro, C.A. a Promociones La Pintoresca, C.A. Dichos instrumentos públicos al no haber sido impugnados surten pleno valor probatorio respecto a su contenido, ello conforme a lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

   .- A los folios 177 al 251, cursan copias certificadas referentes al procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoado por Promociones La Pintoresca, C.A. contra Regalos Coccinnelle, de las cuales se desprende el contrato de arrendamiento autenticado el 27 de junio de 1989, inspección judicial practicada el 10-11-97 en el local ocupado por la parte actora, informe del práctico designado, auto de admisión de la demanda el 16 de abril de 1998 y escrito de oposición de cuestiones previas de fecha 22 de abril de 1998, dichas actuaciones no acreditan en cuanto al asunto debatido, sólo el hecho que la actora después de vencido el contrato y después de realizada la enajenación del bien inmueble, continuó ocupando el bien arrendado en su condición de inquilina y, que con esa condición fue demandada por incumplimiento en sus obligaciones, sin que conste de las dichas copias las resultas de ese procedimiento.

   .- Copia certificada del mismo documento de dación en pago mencionado anteriormente, donde se evidencia su contenido, siendo de poca importancia lo alegatos de la parte demandada en relación de que se trata de una operación de venta, toda vez que del mismo instrumento se desprende que esa operación es una forma de disposición de la propiedad.

   Con el escrito de promoción de pruebas, promueve la actora:

   .- Copias certificadas de las actas correspondientes al Cuaderno de Medidas del procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento, donde figura como actora Promociones La Pintoresca, C.A. contra la actora en el presente proceso, ante el Juzgado Décimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial de esta misma Circunscripción Judicial, y que en virtud de la apelación correspondió su decisión al Juzgado Octavo de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, en las cuales constan: decreto de la medida de secuestro, el 17 de abril de 1998, sobre el bien arrendado y Oficio a la Oficina Ejecutora de Medidas del Area Metropolitana de Caracas; Acta de la práctica de la medida de fecha 20 de abril de 1998, practicada por el Ejecutor Décimo de Medidas; todo lo cual deja constancia que fue practicada medida de secuestro en la fecha señalada; sobre este punto ya fue resuelto anteriormente cuando se resaltó que del acta contentiva del secuestro de fecha 20 de abril de 1998 la parte actora, demandada en el ese procedimiento, no objetó la condición de arrendadora de la empresa, condición con la cual demandó la resolución de contrato.

   .- Copia fotostática del Poder otorgado por la firma Regalos Coccinelle, C.A. entre otros abogados a A.D.N.B. y A.D.N.H., donde se desprende la representación judicial que ejercen los mencionados apoderados.

   .- Promueven el Mérito Favorable de los autos y especialmente de los documentos que fueron consignados con la demanda, específicamente:

1. Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaria Pública Novena de Caracas, el 27 de junio de 1989, bajo el N° 21, Tomo125, suscrito entre Regalos Coccinelle, C.A. e Inversora El Rastro, C.A., por el local comercial signado 53-B-07 de la primera etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Jurisdicción de Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda.

2. Copias certificadas de los documentos de adquisición del local objeto del Retracto Legal de la firma Inversora El Rastro, C.A., protocolizados en fechas 10 de agosto de 1976, bajo los Nros. 15 y 26, Tomo 14 Protocolo Primero y 1 Protocolo Tercero, respectivamente, ante la oficina Subalterna del Tercer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda.

3. Copia certificada del Documento de dación en pago, hecho por la firma Inversora El Rastro, C.A. a la firma Promociones La Pintoresca, C.A.

4. Promueven el folio 9 y su vuelto del libelo, donde señalan que consta sello húmedo de la demanda de retracto legal, interpuesta por su representada, presentada para distribución el 29 de abril de 1998, de lo cual se tiene la fecha cierta de la interposición de la demanda.

5. Promovieron comprobantes de cancelación de los cánones de arrendamiento del inmueble, marcado con las letras “I” consignados con la demanda, a favor de Inversora El Rastro, C.A., correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1991, emitidos el 5 de agosto, 4 de septiembre, 4 de octubre, 8 de noviembre, 5 de diciembre de 1991, respectivamente y 9 de enero de 1992, de estos recibos se desprende el pago de los mencionados arrendamientos, que según el contrato de arrendamiento (cláusula tercera) debían ser cancelados por adelantado dentro de los cinco primeros días de cada mes.

6. Promueven comprobantes de consignaciones de arrendamiento, marcados con I-7 e I-8, de los meses de enero y febrero, con las fechas 4 de febrero y 10 de marzo del mismo año, quedó demostrado que el ciudadano N.A.L.R. es el arrendador y la fecha cierta en que se efectuaron los mismos.

7. Junto al escrito de pruebas de las cuestiones previas promueven copia certificada expedida por el Juzgado Décimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas de las consignaciones de los arrendamientos de los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 1991, realizadas por la actora a favor de Inversora El Rastro, C.A., donde se desprende la fecha cierta en que se realizaron, llámese, 3 de julio, 5 de agosto, 4 de septiembre, 4 de octubre, 8 de noviembre y 6 de diciembre del año 1991, así como que la parte actora continúo realizando consignaciones a favor de Inversora El Rastro, C.A.

8. Copia certificada expedida por el Juzgado Décimo Cuarto de Parroquia de Caracas, de las consignaciones de los cánones arrendaticios de los meses Enero y Febrero de 1998, realizadas a favor de N.A.L.R., persona quien Inversora El Rastro, C.A. le había cedido el contrato de arrendamiento.

9. Copia certificada expedida por el Juzgado Décimo Sexto de Parroquia de esta misma Circunscripción Judicial, de las consignaciones de los arrendamientos de los meses Marzo y Abril de 1998.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   La demandada en la etapa de promoción de pruebas, no hizo uso de ese derecho.

   CAPITULO III

   DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

   Previo al pronunciamiento de fondo en la presente causa, y conforme a lo establecido en la sentencia vinculante para el presente proceso que casó el fallo proferido por éste Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y del Tránsito del la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, procede este juzgado Superior a pronunciarse respecto a la caducidad de la acción propuesta, conforme a lo invocado por la demandada, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.547 del Código Civil, así como de las demás cuestiones previas opuestas por la demandada.

   En efecto en la oportunidad de contestar la demanda, la demandada opuso, conforme a lo establecido en el artículo 346 del Código de trámite, las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6°, 10° y 11° del mencionado artículo 346, relativos al defecto de forma de la demanda; la caducidad de la acción propuesta; y prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.

   El aquo en fecha 4 de febrero de 1999, el aquo procedió a sentenciar las cuestiones previas opuestas, declarándolas sin lugar, razón por la cual, la representación judicial de la demandada apeló de dicho fallo en fecha 9 de febrero de 1999, ahora bien, para la fecha en que el aquo dictó sentencia al fondo en la presente causa (11 de junio de 2001), no se había decidido la apelación ejercida por la demanda contra la sentencia que decidió las cuestiones previas, por lo cual, la demandada, conforme a lo previsto en el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 300 y 301 eiusdem, se adhirió tempestivamente a la apelación, es decir antes del acto de informes, con lo cual se tiene como válida la misma y en consecuencia debe éste Tribunal resolver sobre la apelación referida a las cuestiones previas, como a la apelación a la sentencia de fondo. Así se decide.

   Resuelto lo anterior, se observa que respecto a la cuestión previa contenida en el artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por falta de cumplimiento de lo establecido en el artículo 340.6 eiusdem, por no acompañar los instrumentos fundamentales de la pretensión, es decir, aquellos de donde se evidencie la relación contractual que date de mas de dos años y la respectiva solvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento para el momento de incoar la demanda, observa este Juzgado Superior que colige con lo establecido en el fallo apelado, toda vez que tratándose la presente de una acción de retracto legal arrendaticio, lo procedente es consignar como instrumento fundamental el contrato de arrendamiento, así como también consignó, marcados del 11 al 19 recibos de pago que acreditan su condición de arrendatario, por lo tanto, salvo la apreciación de mérito que mas adelante se haga, tales instrumentos son suficientes para desechar la cuestión previa opuesta, relativa al defecto de forma de la demanda. Así se decide.

   Respecto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Trámite, se observa que la demandada aduce que la actora no puede intentar la presente demanda toda vez que según su decir, para que proceda el beneficio del retracto legal contemplado en el artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, el arrendatario debe estar solvente, lo cual a decir de la demandada no sucede en el presente caso; por otra parte, aducen que el mencionado decreto Legislativo se refiere al supuesto en el cual la traslación de la propiedad ocurra como consecuencia de una “venta”, y en el presente caso alegan que la operación traslativa de propiedad fue una “dación en pago”, por lo que escapa del ámbito de aplicación de dicha norma; y por último alegan que el mencionado decreto protege los inmuebles destinados a vivienda y no a los que, como en el presente caso, están destinados a la explotación comercial.

   Los argumentos esgrimidos por la codemandada, a los fines de invocar la presente cuestión previa, se refieren a tres situaciones específicas: 1.- la solvencia del actor; 2.- que ocurra una venta y no una dación en pago; y 3.- que el inmueble sea destinado a vivienda y no a comercio.

   La actora por su parte basa su demanda en los artículos 1.547 del Código Civil y 6 del Decreto legislativo sobre Desalojo de Viviendas. De otra parte, el aquo estableció que conforme a lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, sólo las demandas contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a una disposición expresa de la Ley son inadmisibles, por lo que infirió que con vista al derecho invocado; los alegatos efectuados y los instrumentos aportados, el actor si tiene derecho a incoar la presente demanda, salvo la apreciación que haga el Juez respecto a los alegatos pruebas y defensas invocadas, lo cual se hará oportunamente en el presente fallo que resolverá al fondo del asunto, por lo tanto, se desecha ésta cuestión previa invocada. Así se decide.

   Respecto a la cuestión previa relativa al ordinal 10° del artículo 346 del Código adjetivo, este Tribunal Superior observa lo siguiente:

   La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de mayo de 2005, casó la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 13 de abril de 2004, y en consecuencia, anuló el fallo recurrido y ordenó dictar nueva sentencia en atención a la doctrina contenida en ese fallo, todo ello conforme a lo establecido en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil.

   Así las cosas, se observa que la Sala de Casación Civil, en la sentencia antes citada, estableció lo siguiente:

   “OMISSIS…Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

   Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:

   Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

   El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

   (Resaltado de la Sala).

   El artículo 257 eiusdem preceptúa:

   El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

   (Resaltado de la Sala).

   Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente:

   ...Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.

   En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente...

   . (Resaltado de la Sala).

   Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

   Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.

   Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

   En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.

   Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.

   De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

   La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

   Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

   Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

   En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

   Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide.

   Ahora bien, en aplicación del criterio supra establecido al sub iudice, toda vez que lo contrario implicaría contravenir el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, según quedó expresado precedentemente, la Sala concluye en que en el presente caso existe el vicio delatado por el formalizante, por cuanto la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, al considerar que al no haberse dado tal aviso, debió tomarse como lapso de caducidad el de cuarenta días contados desde la protocolización en la Oficina de Registro de la negociación, siendo, por tanto, procedente la denuncia formulada por el recurrente. En consecuencia deberá declararse con lugar el recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.(subrayado, negrillas y resaltado de la Sala)…OMISSIS

   La trascripción anterior es meridianamente clara, de modo que conforme a lo expuesto, la caducidad a que se refiere el artículo 1.547 del Código Civil, debe ser entendida como un lapso de 9 días si el arrendatario es debidamente notificado de la intención del propietario de enajenar el inmueble; y tratándose de falta de notificación, es decir en el caso que el propietario proceda a vender y ni éste ni el comprador notifiquen al arrendatario de la operación traslativa de la propiedad, el lapso se caducidad de 40 días comenzará a correr a partir del momento en que se demuestra haber tenido conocimiento de la enajenación.

   En el presente caso observa este Tribunal Superior, que el aquo determinó que conforme se desprende de lo alegado por la actora en el libelo de demanda, la notificación de la enajenación se verificó cuando la actora fue afectada por una medida de secuestro decretada por el Juzgado Décimo ejecutor de medidas del Area metropolitana de Caracas, ejecutada en fecha 20 de abril de 1998, estableció que la demanda fue presentada en fecha 29 de abril de 1998 y por lo tanto dentro del lapso de los nueve días a que se contrae el primero supuesto del artículo 1.547 del Código Civil, por lo que concluyó que no había transcurrido el lapso de caducidad y por ende fue tempestivo el ejercicio del derecho por parte de la actora.

   Por su parte, la demandada en su escrito de oposición de cuestiones previas no negó ésta circunstancia, sino que dirigió su defensa desde el punto de vista del segundo supuesto de la norma supra citada, alegó que conforme a los antecedentes jurisprudenciales establecidos para casos semejantes al presente, se ha establecido que ante el vacío legal originado como consecuencia del supuesto en que el inquilino no haya sido notificado de la enajenación, se debe considerar el lapso establecido en el segundo supuesto del artículo 1.547 del Código Civil, es decir el lapso de caducidad de 40 días posteriores al registro de la escritura correspondiente.

   Ahora bien, conforme a todo lo antes transcrito, se observa que el aquo erró al aplicar el primer supuesto de la norma supra citada, ello por cuanto no existió en ningún caso notificación ofertiva del deseo del propietario de vender el inmueble dado en arrendamiento, sólo existió una presunción de notificación cuando la actora fue objeto de una medida cautelar de secuestro, es allí donde ha quedado establecido que la actora se enteró de la operación traslativa de propiedad del inmueble. Visto así, la situación entra dentro de lo que la doctrina y jurisprudencia ha denominado un “vació legal” respecto a la situación del arrendatario, por lo tanto el supuesto aplicable al caso, conforme a la Jurisprudencia vinculante de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es el segundo supuesto, esto es, el lapso de caducidad de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se presume que el arrendatario se enteró de la enajenación, con lo cual se concluye que la cuestión previa alegada debe ser desechada, por cuanto queda claramente establecido que la actora ejerció su derecho al retracto legal arrendaticio, dentro del lapso de 40 días a que se contrae el artículo 1.547 del Código Civil, pues la medida de secuestro fue practicada el día 20 de abril de 1998 y la demanda fue presentada en fecha 29 de abril de ese mismo año. Así se decide.

   CAPITULO IV

   DEL FONDO DE LA PRESENTE CAUSA

   Resuelto lo anterior, procede este Juzgado Superior a resolver sobre la apelación al fondo de la presente causa, en la cual el aquo declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, lo cual hace en los términos siguientes:

   La presente causa se inicia con motivo de la demandada de Retracto Legal Arrendaticio incoado por Regalos Coccinelle, C.A. contra la Inversora El Rastro, C.A.., e Inversiones La Pintoresca, C.A., con fundamento en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en el cual se consagra el derecho del cual goza el arrendatario de ejercer la acción de retracto legal del bien arrendado, en caso de enajenación, sin que se haya realizado previamente el ofrecimiento del inmueble dado en venta, en virtud del derecho de preferencia otorgado al inquilino por Ley.

   El supuesto de hecho a que se contrae el mencionado artículo 6 del Decreto, consagra la posibilidad del arrendatario de un inmueble, tal y como lo establecen las normas señaladas, al igual que el comunero, a subrogarse en los derechos del adquirente del mismo, en virtud del derecho de preferencia a que se hace acreedor, siempre que este se encuentre solvente en sus obligaciones como inquilino.

   De manera pues, que de quedar conculcado el derecho de inquilino a que le sea notificado por su derecho de preferencia, sobre la intención del propietario arrendador de enajenar el bien arrendado, por la venta que hiciere éste del bien, nace contra el enajenante, el derecho a demandar por Retracto Legal.

   En el presente caso, la actora invoca el derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio estipulado en el entonces vigente Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por lo que pide sea subrogado en el derecho del adquirente y sea ella, es decir la actora, reconocida previo el pago de la suma estipulada en la operación traslativa de propiedad atacada, como la real y verdadera propietaria de inmueble.

   Por su parte, las codemandadas alegan que el retracto legal arrendaticio a que se refiere la actora, sólo puede ser invocado en su decir, para la adquisición de viviendas y no para locales comerciales, y aunado a ello, aducen que a todo evento tal derecho sólo puede ser invocado por el inquilino que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, es decir que cumpla con sus obligaciones contractuales, lo cual a decir de las codemandadas, no se verifica en el presente caso.

   Trabada así la litis, corresponde entonces a este Tribunal Superior analizar los alegatos de las partes para que, adminiculados con las pruebas válidamente promovidas y evacuadas, se pueda declarar la voluntad de la Ley aplicable en el presente caso, ratificando, revocando o anulando la sentencia impugnada.

   Partiendo de los alegatos esgrimidos por las partes, se observa que no están sujetos a controversia los siguientes hechos:

   .- La condición de arrendatario del local objeto de la presente acción de retracto legal arrendaticio por parte de la actora;

   .- La tempestividad de la acción incoada; y

   .- La operación de dación en pago hecha por la codemandada Inversiones el Rastro, C.A. a la codemandada Promociones la Pintoresca, C.A.

   Ahora bien, sí están controvertidos lo siguientes hechos:

   .- El derecho de la actora a incoar la acción propuesta, por cuanto en decir de las codemandadas, sólo es procedente la presente acción cuando se trata de inmuebles destinados a vivienda del arrendatario;

   .- El cumplimiento de las obligaciones de la actora para hacerse acreedora de los derechos invocados, por cuanto a decir de las codemandadas, la actora no estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento al momento de efectuarse la operación traslativa de propiedad; y

   .- La procedencia de la acción, por cuanto aduce las codemandadas que el artículo 6° del Decreto legislativo sobre Desalojo de Viviendas se refiere a “ventas” de inmuebles y en el presente caso la transacción comercial se trató de una “dación en pago”.

   Visto lo anterior, observa este Tribunal Superior respecto al primero de los hechos controvertidos, es decir, el relativo a que el mencionado artículo 6° del Decreto legislativo sobre Desalojo de Viviendas, sólo es aplicable al caso de inmuebles destinados a vivienda por parte del inquilino. Que dicho decreto entró en vigencia en una época en que coyunturalmente la República se encontraba bajo un problema de índole social que ameritaba una respuesta efectiva por parte del estado, a fin de solventar el problema presentado con la excesiva demanda de inmuebles en alquiler, y la poca oferta propuesta en el mercado, lo cual trajo como consecuencia una ola especulativa que empujaba los precios de los alquileres a la alza y consecuencialmente imponía a aquél que no tenía los recursos para adquirir un inmueble, a pagar precios que estaban por encima de la realidad económica.

   Es importante señalar, que la sentencia citada por las codemandadas, relativa a la interpretación dada por la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 7 de agosto de 1997, estableció en síntesis lo siguiente:

   OMISSIS…El elemento social, al que indudablemente respondió la regulación del Decreto Legislativo, no abarcaba obviamente las regulaciones de locales comerciales, tal como se ha venido entendiendo hasta el presente…OMISSIS

   El criterio anteriormente señalado, señala un elemento social que inspiró al legislador constituyente de 1947, por lo que concluye que se refería única y exclusivamente a inmuebles destinados a vivienda del inquilino.

   Ahora bien, no comparte este Juzgado Superior el criterio supra transcrito, ello por cuanto el mencionado “elemento social” a que hace referencia la Sala Político Administrativa, cuando interpreta el Decreto legislativo sobre Desalojo de Viviendas, sólo limita el mismo a los inmuebles destinados a viviendas, cuando que si realmente se está hablando de función social, es porque al usar ése adjetivo, se está haciendo referencia al sustantivo sociedad, que a su vez tiene como significado a un conjunto de seres vivos que tienen relaciones durables y organizadas, es decir, que una sociedad y por en de su función social, no puede ser entendida en un solo sentido o en u solo sector, debe abarcarse todos los elementos que la componen, pues todos juegan un papel importante dentro de ella. No puede entenderse una función social que regule los precios de los alquileres de todos los inmuebles, sean éstos viviendas o locales comerciales, pero que a los fines de aplicación de otras disposiciones del mismo texto legal, se pretenda excluir del ámbito de aplicación algunos inmuebles por estar destinados a otros fines, sería pues, una contradicción que impediría la regulación de un sector de la sociedad y lo aplicaría en otro, creando por tanto, una distorsión en el medio social donde se aplica el dispositivo legal, y además dicha distorsión implica la evasión del espíritu, propósito y razón del derogado Decreto legislativo sobre Desalojo de Viviendas.

   Adicionalmente a ello, se observa que el parágrafo único del mencionado artículo 6° del ya citado decreto, establece lo siguiente:

   Parágrafo único.- en los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo.

   Nótese que de la transcripción anterior, se observa que el constituyente del 47 incluyó las oficinas como uno de los inmuebles que, siendo objetos de un contrato de arrendamiento, formaran parte de un edificio no individualizado, es decir, que las asimiló a cuartos o apartamentos arrendados, con lo cual se infiere que sería un contrasentido inferir que el derecho al retracto legal arrendaticio, no es aplicable a locales comerciales, si el propio legislador hace referencia a que las oficinas alquiladas que forman parte de edificios no le es aplicable ese artículo, lo cual nos hace inferir que por interpretación en contrario, las oficinas que no formen parte de un edificio, es decir, las que se puedan individualizar para su venta, si forma parte del ámbito de aplicación de la norma, entendiéndose como oficina a un inmueble destinado a explotación comercial.

   Por todo lo antes expuesto, y de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior se aparta de la doctrina expresada anteriormente y citada por las codemandadas y decide que el artículo 6° del decreto legislativo sobre Desalojo de Vivienda, vigente para el momento que sucedieron los hechos y para el momento de introducción de la presente demanda, si es aplicable al presente caso, relativo a un local comercial. Así expresamente se decide.

   Respecto al segundo de los puntos controvertidos, relativo a que la actora no estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento al momento de efectuarse la operación traslativa de propiedad, debe este tribunal Superior analizar los elementos probatorios que cursan en autos, a los fines de determinar si efectivamente la actora cumple con este requisito, pues el derogado Decreto legislativo tantas veces mencionado, impone al arrendatario la obligación de estar solvente en el cumplimiento de sus obligaciones como inquilino, así se observa:

   En primer término es importante destacar que el para ser acreedor del derecho a ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, es menester estar solvente como bien lo dice el mencionado artículo 6° del Decreto legislativo, por lo tanto, esta necesidad de solvencia está referida a el momento de ejercer la acción, la cual se asume que debió haberse verificado cuando se hizo la transferencia negocial del inmueble objeto de la presente demanda.

   En efecto, en la etapa de promoción de pruebas, la actora invocó el mérito probatorio de los recibos consignados junto al libelo de demanda, identificados I 1, I 2, I 3, I 4, I 5, I 6, I 7, I 8 e I 9, éstas documentales, como antes se analizó, corresponden a documentos expedidos por un funcionario público y por ende capaz de dar fé pública del contenido, y al no haber sido tachadas de falsas, surten pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, por lo tanto, demuestra que durante los meses de agosto a diciembre de 1991 y enero de 1992, la actora se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto la obligación de pagar los cánones de arrendamiento tanto en la derogada Ley de Regulación de Alquileres, el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas como en la vigente Ley de Arrendamientos inmobiliarios, debe hacerse durante los primeros quince días siguientes al vencimiento del mes correspondiente, por lo que queda demostrado que para el momento de la dación en pago, es decir para el 30 de agosto de 1991, la actora estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y por ende, acreedora del derecho de acción de retracto legal arrendaticio Así se decide.

   El último de los hechos controvertidos, relativo a la procedencia de la acción, por cuanto aducen las codemandadas que el artículo 6° del Decreto legislativo sobre Desalojo de Viviendas se refiere a “ventas” de inmuebles y en el presente caso la transacción comercial se trató de una “dación en pago”, observa este Tribunal Superior que efectivamente el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas habla de “venta” y efectivamente la operación efectuada entre las codemandadas es denominada “dación en pago”, pero no obstante ello, la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios también se refiere a ventas cuando habla del derecho del arrendatario a subrogarse en los derechos del comprador, o a la preferencia de éste para adquirir el inmueble dado en arrendamiento, pero resultaría un contrasentido violatorio incluso de normas de rango constitucional, tales como el artículo 257 de la Constitución Nacional, que se pretenda interpretar esa norma de manera literal impidiendo o menoscabando el derecho del inquilino por el sólo hecho de que se cambie la figura jurídica mediante la cual se materializó la operación que permitió el traslado de la propiedad de una persona a otra, tan es así, que el artículo 1.546 del Código Civil, prevé que el derecho del comunero en cuanto a el ejercicio de la acción de retracto legal, se extiende tanto a la venta como a la dación en pago, por cuanto ambas figuras jurídicas permiten el traslado de la propiedad, que es en definitiva, lo que persigue el legislador, es decir, que ante el traslado de la propiedad a un tercero, éste preferiblemente se le traslade al comunero (1.546 Código Civil) o al inquilino, como en el presente caso.

   En conclusión, vista la exposición anterior, debe necesariamente concluir este Tribunal Superior, que la acción de retracto legal arrendaticio intentado por la actora, Regalos Coccinelle, C.A. debe prosperar en derecho y así deberá ser declarado en la definitiva. Así se decide.

   CAPITULO V

   DISPOSITIVA

   Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la Ley y de conformidad con los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

CON LUGAR la apelación intentada por la representación judicial de la actora, sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 11 de junio de 2001.

CON LUGAR la demanda intentada por la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE, C.A. plenamente identificada en autos, contra las sociedades mercantiles INVERSORA EL RASTRO, C.A. y PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A.,. también plenamente identificadas en autos, en consecuencia, se declara que:

1. Que la actora, sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE, C.A. tiene derecho preferente para adquirir el inmueble que ocupó como arrendataria y objeto de la presente acción, identificado así: un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 53-B-07, nivel 853,65, sector “B”, número 07, que forma parte de la Primera Etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, en Jurisdicción del Municipio Chacao, Estado Miranda, con una superficie de (272,29 m2) de planta baja y (184,91 m2) de mezzanina, cuyos linderos son por el Norte: con local 53-B-01 y local 53-B-06; por el Sur: con fechada Sur provisional; por el Este: con pasaje comercial o Mall y por el Oeste: con fachada Oeste del Edificio, propiedad actualmente de la codemandada PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A.

2. Conforme a lo establecido en el artículo 1.533 del Código Civil, se declara resuelto de pleno derecho el contrato de compraventa efectuado por las codemandada INVERSIONES EL RASTRO, C.A. y PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A. efectuado el 30 de agosto de 1991, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, a notado bajo el número 41, Tomo16, Protocolo Primero.

3. Se Ordena a la codemandada INVERSIONES EL RASTRO, C.A. a otorgar, previo el pago por parte de la actora REGALOS COCCINELLE, C.A. de la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00), el respectivo documento de compra venta del inmueble objeto de la presente demanda, caso de no hacerlo, la presente sentencia una vez firme servirá de titulo suficiente de propiedad, previo el pago de la cantidad de dinero aquí señalada. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.920.4 del Código Civil.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.922 se ordena registrar la presente sentencia una vez firme la misma.

SE REVOCA en todas sus partes, el fallo proferido por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 11 de junio de 2001.

Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del presente proceso a las codemandadas, PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A. e INVERSIONES EL RASTRO, C.A.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, por haber sido dictada fuera del lapso legal, conforme a lo previsto en el Artículo 251 ibidem.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los diecinueve (19) días del mes de junio de dos mil seis (2006).- 196º y 147º.-

EL JUEZ,

V.J.G.J.

EL SECRETARIO,

ABG. RICHARS MATA

En esta misma fecha, siendo las 2:00 p.m., se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N°. 8303, como ésta ordenado.

El SECRETARIO,

ABG. RICHARS MATA