Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 7 de Mayo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, siete de mayo de dos mil ocho

198º y 149º

PARTE ACTORA: R.A.L.A., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 526.909.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA, A.I., L.L., F.N., ADRIANA BATTISTA Y X.A., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 13.846, 12.417, 19.646, 112.676 y 16.097, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES APG-63, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 1.995, bajo el Nº 18, Tomo 76-A Pro.

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.L.V.P. Y B.Z.P.R., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 33.927 y 64.996, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició el presente juicio por demanda presentada por la abogada A.I.T., quien en su carácter de apoderada judicial de R.A.L.A., demando a la firma INVERSIONES APG-63, C.A, por cumplimiento de contrato.

Expuso la representación judicial de la parte actora en el libelo que su representado, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil INVERSIONES APG-63, en fecha 15 de junio de 2006.

Que se dio en arrendamiento el inmueble identificado como local Nº 222-A, situado en el segundo piso del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Calle La Estancia de la Urbanización Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda.

Citó textualmente en su escrito las cláusulas primera, segunda, tercera, sexta, séptima vigésima primera y vigésima cuarta del contrato.

Señaló que la entidad Mercantil INVERSIONES APG-63 C.A; en su condición de arrendataria infringió las cláusulas tercera, sexta, séptima y vigésima del referido contrato.

La cláusula tercera por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los períodos del 15-06-07 al 15-07-07, del 16-07 al 15-08, 16-08 al 15-09, 16-09 al 15-10, 16-10 al 15-11, 16-11 al 15-12, todos correspondientes al año 2007 a razón de dos mil bolívares fuertes cada mes y del 15 de diciembre de 2007 al 15 de junio de 2008.

Que dicho canon fue fijado por acuerdo entre las partes.

Afirmó que el arrendatario incumplió en su totalidad con el contenido de la cláusula tercera del contrato ya que de la lectura de la misma se evidencia que las partes convinieron que los pagos eran anticipados dos veces por año con pagos semestrales, vale decir que era obligación del arrendatario pagar seis meses continuos y de una sola vez, circunstancia esta que no ha ocurrido y que se niega a efectuar causando un daño patrimonial a su representado en virtud de la absoluta falta de pago de los cánones comprendidos desde el 15 de junio de 2007 al 15 de diciembre de 2007.

Que la relación arrendaticia concluyó en virtud que le fue debidamente notificada la no prorroga del contrato y la demandada ha hecho uso de la prórroga legal, pero la arrendataria se ha negado al pago del canon de arrendamiento convenido ya que los pagos son semestrales.

Sostuvo que ambas partes convinieron que los cánones de arrendamiento serían de dos mil bolívares fuertes cada mes, circunstancia que ha sido incumplida por la arrendadora.

Que violó la cláusula sexta del contrato en virtud de la falta de pago proporcional al área arrendada del (40%) por ciento del monto total facturado correspondiente al mes de septiembre del servicio eléctrico, que asciende a la suma de 594.11, 74.

Que violó la cláusula séptima del contrato en virtud del deterioro y abandono en que mantiene el inmueble, especialmente en lo que se refiere a paredes, techos y pisos.

Que por haber contravenido las cláusulas tercera, sexta, séptima y vigésima, es por lo que acudió a demandar el cumplimiento del contrato, y como consecuencia de ello solicitó que la parte demandada entregue el inmueble en las condiciones que lo recibió, pague la suma de cuatro mil bolívares fuertes por daños y perjuicios ocasionados por el uso del inmueble y la cantidad facturada por concepto de servicio de electricidad, así como las costas y costos del juicio.

Por auto de fecha 14 de noviembre de 2007, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Por diligencia de fecha 29 de noviembre de 2007, el Alguacil del despacho dejó expresa constancia de haber efectuado las diligencias correspondientes para citar a la parte demandada, quien se negó a firmar la boleta de citación.

Por auto de fecha 13 de diciembre de 2007, se ordenó la notificación por boleta de la parte demandada.

En fecha 14 de enero de 2008, la secretaria del Juzgado dejó expresa constancia de no haber podido localizar a la parte demandada.

Por auto de fecha 17 de enero de 2008 y previa solicitud de la parte actora se ordenó la citación por carteles de la parte demandada.

En fecha 19 de febrero de 2008, compareció la parte demandada y otorgó poder apud acta a los profesionales J.L.V. y B.P.R., quedando citado a partir de dicha fecha de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

Citada como quedó la parte demandada, su representación judicial compareció oportunamente al proceso y consignó escrito en el cual dio contestación a la demanda, la cual quedó planteada en los siguientes términos:

Negaron, rechazaron y contradijeron la demanda incoada en todas y cada una de sus partes en base a los siguientes argumentos:

Negaron el señalamiento de la parte actora al indicar que su representada haya infringido las cláusulas tercer, sexta, séptima y vigésima del contrato de arrendamiento.

Señaló que es falso lo aducido por la actora en el libelo, pues ante la negativa de llegar a un acuerdo con respecto al monto del canon de arrendamiento durante el período de prórroga legal, efectuó las consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de las cuales tiene pleno conocimiento la parte actora.

Que la parte actora reclama el pago de cánones de arrendamiento que aún no se habían vencido a la fecha de interposición de la demanda como es el caso de los cánones correspondientes a los meses de noviembre a diciembre de 2007.

Negaron que se haya fijado un canon de arrendamiento en la suma de dos mil bolívares fuertes mensuales y que conforme a dicha cláusula los pagos serían semestrales como falsamente señaló la actora.

Citaron la cláusula tercera del contrato y precisaron que de dicha cláusula no puede deducirse ni desprenderse jamás las obligaciones que pretende reclamar la parte actora.

Afirmaron que su representada envió una comunicación a la arrendadora, ofrenciedole la suma de dos mil bolívares fuertes mensuales, pero es completamente falso que se haya llegado a un acuerdo con el arrendador en fijar dicha suma como canon de arrendamiento a regir durante la prórroga legal, pues el arrendador nunca aceptó dicho monto.

Que puede evidenciarse de misiva de fecha 16 de abril de 2007, que el arrendador comunicó a su representada que a partir del 16 de junio de 2007, el nuevo canon de arrendamiento sería de tres mil novecientos bolívares fuertes.

Que en fecha 1 de mayo de 2007, su representada envió misiva al arrendador donde manifestó su desacuerdo y le expresó que la tasa de incremento es exagerada pidiéndole una reconsideración del canon para llegar a un acuerdo satisfactorio para ambas partes, a cuya carta el arrendador manifestó no estar de acuerdo.

Que en fecha 7 de mayo de 2007, el arrendador envió misiva en la cual se les notificó que a partir del 16 de junio de 2007, comienza a correr la prórroga legal y que el canon de arrendamiento sería de tres mil quinientos bolívares fuertes, mensuales.

Que en fecha 12 de junio de 2007, se envió comunicación a la arrendadora, en la cual se consideró un incremento del treinta por ciento (30%), es decir, que el canon de arrendamiento que pagarían por los próximos doce (12) meses sería de dos mil bolívares fuertes. Que la actora acompañó dicha misiva para inducir en error y hacer creer al Tribunal que las partes habían llegado a un acuerdo con respecto al canon de arrendamiento, lo cual es absolutamente falso, pues nunca hubo aceptación de la oferta por la arrendadora y por el contrario, en fecha 13 de junio de 2007, envió un correo en el cual expresó textualmente lo siguiente: “ratifico el contenido de mi carta de fecha 07-05.2007, debidamente recibida por ustedes en donde les explico que el nuevo canon de arrendamiento es de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.00,oo) mensuales..”

Que como puede evidenciarse nunca se llegó a un acuerdo con respecto al canon de arrendamiento, razón por la cual su representada procedió a efectuar las correspondientes consignaciones, sin dejar de reconocer al arrendador una ajuste en el canon, recurriendo al mecanismo indicado en los artículo 14 y 38, respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyos textos fueron literalmente citados.

Afirmó que por cuanto no hubo convenio entre las partes y tratándose de un inmueble exento de regulación, lo procedente legalmente como lo señala el artículo 14 es ajustar el canon cada vez que haya transcurrido un año de relación arrendaticia, de acuerdo al índice de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela. Como ocurrió en el presente caso.

Que como puede evidenciarse de las consignaciones se ha estado pagando la suma de un millón ochocientos setenta y nueve mil quinientos treinta bolívares mensuales (Bs. 1.879.530, oo) que comprende la suma de un millón quinientos mil mas el ajuste de inflación.

Que la prórroga del período del 16-06-07 al 15-06-08 no se fijó canon y de conformidad con el 38 durante la prorroga legal la relación se considera a tiempo determinado y permanecen vigentes las mismas condiciones establecidas por las partes en el contrato original.

Señaló que resulta absurdo que se pretenda mantener vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes, cuando las mismas se refieren a específicas obligaciones temporales, tales como períodos específicos de tiempo que ya caducaron, no existe forma de proyectar y aplicar hacia el futuro algo que solo rigió para ese específico tiempo por convenio entre las partes.

Que en los casos como en el presente, en que las partes no hubieren fijado expresamente como debe pagarse el legislador ha previsto el artículo 51 de La ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En razón de ello negaron que su representada haya incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento señalados por la actora, toda vez que los mismos han sido consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.

Negaron que hayan incumplido con el pago del servicio de agua, pues su representada siempre ha cumplido con el pago de dicho servicio y negaron que adeuden concepto alguno por el servicio eléctrico.

Negaron violación de la cláusula séptima del contrato, por no ser cierto el deterioro y abandono que dice la actora tiene el inmueble arrendado.

Precisaron que se encuentran en periodo de prórroga legal y que el inmueble se encuentra conservado y en buen estado.

Negaron que la demandada haya perdido el beneficio de prórroga legal pues al vencimiento del término contractual se encuentra solvente en sus obligaciones, cuestión que no fue discutida por la actora.

Sostuvieron que la demanda procedente en el supuesto que inquilino continúe ocupando el inmueble al vencimiento del término o su prórroga, es la acción de ejecución o cumplimiento del contrato, la cual únicamente puede ejercerse cumplida la prórroga legal, supuesto que no se ha dado en el presente caso.

Negaron, rechazaron y contradijeron que deban cancelar por vía de daños y perjuicios la suma de cuatro mil bolívares fuertes (Bs. 4.000, oo) por el uso, goce y disfrute del inmueble y en ningún momento la actora ha demostrado la obligación del pago de dichos daños y perjuicios.

Abierto a pruebas el proceso, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia el tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:

II

En el caso sub iudice, de una revisión a las actas procesales, constata el Tribunal, que la pretensión de la parte actora en el presente juicio, ha sido el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la Sociedad Mercantil INVERSIONES APG-63, en fecha 15 de junio de 2006, el cual tuvo por objeto el inmueble identificado como local Nº 222-A, situado en el segundo piso del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Calle La Estancia de la Urbanización Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuya celebración no forma parte de lo controvertido en la secuela del proceso.

El merito de la controversia quedó centrado en la pretensión de cumplimiento de contrato, en base al argumento de que la arrendataria perdió el beneficio de la prórroga legal por incumplimiento de las cláusulas tercera, sexta y séptima del contrato, debido a la falta de pago de cánones de arrendamiento, deterioros del inmueble y falta de pago del cuarenta por ciento (40%) de la cantidad facturada por concepto de servicio de electricidad, basada en los siguientes argumentaciones fácticas:

La cláusula tercera, por falta de pago de los cánones de arrendamiento que corresponden a los períodos que van del 15-06-07 al 15-07-07, del 16-07 al 15-08, 16-08 al 15-09, 16-09 al 15-10, 16-10 al 15-11, 16-11 al 15-12, todos del año 2007, a razón de dos mil bolívares fuertes cada mes por acuerdo entre las partes y del 15 de diciembre de 2007 al 15 de junio de 2008.

Que de lectura de la cláusula tercera del contrato se evidencia que las partes convinieron que los pagos eran anticipados dos veces por año, con pagos semestrales, vale decir, que era obligación del arrendatario pagar seis meses continuos y de una sola vez, circunstancia esta que no ha ocurrido.

Que la relación arrendaticia concluyó en virtud que le fue debidamente notificada la no prorroga del contrato y la demandada ha hecho uso de la prórroga legal.

La cláusula sexta del contrato, en virtud de la falta de pago proporcional al área arrendada por concepto de servicio de agua y electricidad.

La cláusula séptima del contrato en virtud del deterioro y abandono en que mantiene el inmueble, especialmente en lo que se refiere a paredes, techos y pisos.

Frente a las alegaciones de la actora la representación judicial de la parte demandada, esgrimió en defensa de ésta que no es cierto que su representada haya infringido las cláusulas tercera, sexta, séptima y vigésima del contrato de arrendamiento.

Que es falso lo aducido por la actora en el libelo, pues ante la negativa de llegar a un acuerdo con respecto al monto del canon de arrendamiento durante el período de prórroga legal, efectuó las consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que la parte actora, reclama el pago de cánones de arrendamiento que aún no se habían vencido a la fecha de interposición de la demanda como es el caso de los cánones correspondientes a los meses de noviembre a diciembre de 2007.

Que no es cierto que se haya fijado un canon de arrendamiento en la suma de dos mil bolívares fuertes mensuales y que conforme a dicha cláusula los pagos serían semestrales como falsamente señaló la actora.

Que de la cláusula tercera no puede deducirse ni desprenderse jamás las obligaciones que pretende reclamar la parte actora.

Que su representada envió una comunicación a la arrendadora, ofreciéndole la suma de dos mil bolívares fuertes mensuales, pero es completamente falso que se haya llegado a un acuerdo con el arrendador en fijar dicha suma como canon de arrendamiento a regir durante la prórroga legal, pues el arrendador nunca aceptó dicho monto.

Que puede evidenciarse de misiva de fecha 16 de abril de 2007, que el arrendador comunicó a su representada que a partir del 16 de junio de 2007, el nuevo canon de arrendamiento sería de tres mil novecientos bolívares fuertes y el 1 de mayo de 2007, su representada envió misiva al arrendador donde manifestó su desacuerdo y le expresó que la tasa de incremento es exagerada pidiéndole una reconsideración del canon para llegar a un acuerdo satisfactorio para ambas partes, a cuya carta el arrendador manifestó no estar de acuerdo.

Que en fecha 7 de mayo de 2007, el arrendador envió misiva en la cual se les notificó que a partir del 16 de junio de 2007, comenzaba a correr la prórroga legal y que el canon de arrendamiento sería de tres mil quinientos bolívares fuertes, mensuales.

Que en fecha 12 de junio de 2007, se envió comunicación a la arrendadora, en la cual se consideró un incremento del treinta por ciento (30%), es decir, que el canon de arrendamiento que pagarían por los próximos doce (12) meses sería de dos mil bolívares fuertes. Que la actora acompañó dicha misiva para inducir en error y hacer creer al Tribunal que las partes habían llegado a un acuerdo con respecto al canon de arrendamiento, lo cual es absolutamente falso, pues nunca hubo aceptación de la oferta por la arrendadora y por el contrario, en fecha 13 de junio de 2007, envió un correo en el cual expresó textualmente lo siguiente: “ratifico el contenido de mi carta de fecha 07-05.2007, debidamente recibida por ustedes en donde les explico que el nuevo canon de arrendamiento es de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.00,oo) mensuales..”

Que por cuanto no hubo convenio entre las partes y tratándose de un inmueble exento de regulación, lo procedente legalmente como lo señala el artículo 14 es ajustar el canon cada vez que haya transcurrido un año de relación arrendaticia, de acuerdo al índice de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela. Como ocurrió en el presente caso.

Que las consignaciones se han estado efectuando por la suma de un millón ochocientos setenta y nueve mil quinientos treinta bolívares mensuales (Bs. 1.879.530, oo) que comprende la suma de un millón quinientos mil mas el ajuste de inflación.

Que para la prórroga del período del 16-06-07 al 15-06-08 no se fijó canon y de conformidad con el 38 durante la prorroga legal la relación se considera a tiempo determinado y permanecen vigentes las mismas condiciones establecidas por las partes en el contrato original.

Negaron la falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados por la actora, toda vez que los mismos han sido consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.

Negaron, rechazaron y contradijeron que deban cancelar por vía de daños y perjuicios la suma de cuatro mil bolívares fuertes (Bs. 4.000, oo) por el uso, goce y disfrute del inmueble y en ningún momento la actora ha demostrado la obligación del pago de dichos daños y perjuicios.

Ahora bien, en materia civil, las normas que establecen la dinámica a seguir por las partes para poder vencer en el proceso, está contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

El precepto que se desprende de dichas normas se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación.

Es decir, que corresponde al accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de fundamento de su pretensión y al demandado corresponde probar aquellos hechos extintivos o modificativos que sirvan de fundamento a su excepción.

A los fines de demostrar los alegatos efectuados en el libelo, la representación judicial de la parte actora aportó a los autos el contrato suscrito en fecha15 de junio de 2006, cuya existencia no formó parte de lo que fue controvertido, desprendiéndose del citado instrumento la certeza de lo afirmado en el libelo de que el ciudadano R.L.A.; celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil INVERSIONES APG-63, el cual tuvo por objeto el inmueble identificado como local Nº 222-A, situado en el segundo piso del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Calle La Estancia de la Urbanización Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda, hecho éste que no forma parte de lo que ha sido controvertido en el presente juicio. Así se decide.

De la misma forma aportó contrato celebrado en fecha 13 de junio de 2005, al cual esta juzgadora le da el pleno valor probatorio que le asigna el artículo 1.360 del Código Civil, desprendiéndose del citado instrumento que en esa fecha el ciudadano R.L.A.; celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil INVERSIONES APG-63, el cual tuvo por objeto el inmueble identificado como local Nº 222-A, situado en el segundo piso del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Calle La Estancia de la Urbanización Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual empezó a regir a partir del día 15 de junio de 2005, hecho que tampoco fue controvertido en la secuela del proceso. Así se decide.

Aportó copia fotostática simple de comunicación de fecha 7 de mayo de 2007, a la cual no obstante tratarse de copia simple de instrumento privado no formó parte de lo que fue controvertido por haber sido expresamente reconocida y aportada en original por la representación judicial de la parte demandada, asignándosele pleno valor probatorio, de cuyo texto se desprende que ciertamente en esa fecha la parte actora notificó a la parte demandada, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de junio de 2006. Así se decide.

Promovió el mérito que se desprende de constancia de pago de la suma de quinientos noventa y cuatro con once (594,11), expedida por el ciudadano A.G., correspondiente al pago del servicio de Luz eléctrica, la cual fue ratificada en la secuela del proceso por el mencionado ciudadano, que es desechada por no formar parte del Thema decidendum.

Promovió recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento, que son desechados toda vez que se trata de instrumentos que emanan de la parte que los promueve. Así se decide.

La parte demandada, promovió el mérito del contrato de arrendamiento celebrado el 15 de junio de 2006, cuya valoración ha sido efectuada en el texto del presente fallo. Así se establece.

Promovió la copia fotostática del correo electrónico de fecha 13 de junio de 2007, que en opinión de quien aquí decide debe ser valorada por las reglas de la sana crítica, toda vez que, a la presente fecha no han sido creados los organismos correspondientes que puedan certificar la autenticidad de firmas electrónicas, por tanto, al no ser impugnada la referida copia en modo alguno por la parte actora, en opinión de quien aquí decide, se tiene por cierto el contenido del citado instrumento. Así se decide.

Copia fotostática certificada de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial que hacen fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas. Así se decide.

Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano G.F.M., que es desechada del proceso por no haber sido ratificado.

Promovió comprobantes de pago, rielantes a los folios 168 y 169, respectivamente, emanados de la parte actora que son desechados por impertinentes. Así se decide.

Promovió constancia de cancelación del servicio de electricidad emanada de un ciudadano cuyo nombre es G.F.M., que es desechada por no haber sido ratificada en la secuela del proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Promovió la prueba de informes a la Electricidad de Caracas, de cuyas resultas se desprende que el servicio de electricidad correspondiente a los períodos comprendidos desde el mes de febrero de 2007 al mes de septiembre de 2007, ambos inclusive se encuentra solvente y fueron pagadas en forma oportuna, resultando entonces a todas luces la solvencia en el pago de dichas cuotas. Así se decide.

Para decidir se observa:

En el caso bajo estudio, el fundamento de la pretensión de cumplimiento de contrato es según lo afirmado por la parte actora, el incumplimiento en el cual incurrió la parte demandada, al no pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el 15 de junio de 2007 al 15 de junio de 2008; por causar deterioros al inmueble y por no pagar el cuarenta por ciento correspondiente al servicio de electricidad de los meses de febrero a septiembre de 2007 ambos inclusive, razón por la cual, perdió su derecho de hacer uso de la prórroga legal y por ello acudió a demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de su término.

En ese orden de ideas, el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley especial que regula la materia, dispone lo siguiente: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”. (Negritas y subrayado del Tribunal).

Del precepto legal anteriormente trascrito se desprende que, el derecho de usar la prórroga legal que tiene el arrendatario, se pierde siempre y cuando no este no se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, para la fecha de vencimiento del contrato.

Es decir, que para que opere tal precepto es necesario que al momento de vencerse el contrato, el arrendatario se encuentre incurso en el incumplimiento de alguna de sus obligaciones contractuales.

En concordancia con lo anterior, se observa que la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.

De la misma manera, es preciso destacar que la prórroga legal opera por imperio de la ley y es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario y su derecho a usarla surge de pleno derecho, siempre y cuando al vencimiento del contrato, el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.

En el caso bajo análisis, observa el Tribunal que el contrato cuyo cumplimiento reclama la parte actora, venció en fecha 15 de junio de 2007, tal y como se desprende de la voluntad de las partes plasmada en el instrumento suscrito por ellas y de la comunicación de fecha 7 de mayo de 2007, donde el arrendador le notificó su voluntad de no prorrogar el contrato; y para esa fecha, el arrendatario se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, es decir, para la fecha del vencimiento del contrato, toda vez que los cánones imputados como incumplidos, corresponden a los cánones que se hicieron exigibles después del vencimiento del término contractual, fecha a partir de la cual surgió a favor del arrendatario su derecho de hacer uso de la prórroga legal.

En ese sentido, debe aclararse que la sanción prevista en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace exigible precisamente cuando hay incumplimiento de obligaciones a la fecha de vencimiento, por tanto, se hace forzoso desechar la procedencia en derecho de la pretensión de cumplimiento intentada por la actora, en base al argumento fáctico expuesto en el libelo, resultando a todas luces irrelevante a los efectos de reclamar el cumplimiento de contrato por vencimiento del término, que el pago de los cánones de arrendamiento, los cuales como ya se indicó, se hicieron exigibles cuando ya había empezado a regir el lapso de prórroga legal, no hayan sido efectuados en la forma aducida por la parte actora; razón por la cual se hace inoficioso el examen y análisis de las consignaciones correspondientes a esos meses; por no ser el cumplimiento del contrato la vía procesal idónea a utilizar en ese supuesto de hecho. Así se decide.

En relación a la violación de la cláusula séptima del contrato, que le fue imputada a la parte demandada, en base al argumento de que mantiene el inmueble en estado de abandono y deteriorado en lo que respecta a paredes, techos y pisos, observa el Tribunal que no aportó la parte actora ningún elemento probatorio del cual se desprenda la certeza de de tales afirmaciones, razón por la cual lo aducido en este sentido también debe ser desechado. Así se decide.

En lo que respecta a la violación de la cláusula sexta del contrato, imputada por la actora en base al argumento de insolvencia en el pago del cuarenta por ciento (40%) de la deuda por concepto de servicio eléctrico, por el período comprendido entre el 3 de febrero de 2007 al 4 de septiembre de 2007, que fue rechazado por la representación judicial de la parte demandada, exponiendo como fundamento de su rechazo que el referido porcentaje había sido pagado al señor G.F.M., quien en su condición de representante de la firma GLOBALCON FINANCIAL SERVICE C.A, es la persona a quien correspondía pagar el restante sesenta por ciento (60%) de la deuda facturada y es quien se encargaba de pagar el monto completo a la Electricidad, es necesario resaltar que materia procesal civil en nuestro derecho rige el principio de legalidad y formalidad de los actos procesales previstos en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil que establece que los actos procesales deben realizarse en la forma prevista en dicha norma y en las leyes especiales que los regulan, es decir, que los actos procesales deben realizarse con sujeción a las formalidades establecidas en la ley y como quiera que el proceso es el instrumento fundamental para la realización de la justicia; por encontrarnos en presencia de una materia estrechamente ligada al orden público, le está vedado al Juzgador, subvertir las reglas legales con las cuales el Legislador ha revestido la tramitación de los juicios. De tal manera que, de acuerdo con lo anteriormente expuesto, en materia procesal Civil el Juez en su decisión se encuentra limitado a lo alegado por las partes tanto con la demanda como en la contestación, oportunidad a partir de la cual, queda trabada la litis y no le está dado a las partes traer al proceso hechos nuevos que ya no forman parte del thema decidendum.

En el caso bajo estudio, el Tribunal observa que la representación judicial de la parte actora, llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, pretendió probar un hecho no alegado en su debida oportunidad, cuando aportó a los autos una constancia de pago emanada de un ciudadano de nombre A.G., que no obstante haber sido ratificada en la secuela del proceso por el precitado ciudadano, debe ser desechada por no formar parte del Thema decidendum, pues se evidencia del propio libelo que lo aducido por la actora en tal sentido es que la parte demandada violó la cláusula sexta del contrato por que a la fecha de introducción de la demanda se encontraba insolvente en el pago del servicio, por tanto, mal puede pretender probar hechos que no fueron alegados con el libelo; y como quiera que la representación judicial de la parte demandada alegó un hecho nuevo, al señalar que el servicio fue pagado al ciudadano G.F., la dinámica probatoria impone de esta manera la obligación de probarlo, frente a lo cual observa el Tribunal que a los fines de demostrar su solvencia, la demandada aportó a los autos, constancia de pago emanada del ciudadano G.F.M., que al no haber sido ratificada en la secuela del proceso por el precitado ciudadano, carece de todo valor probatorio, razón por la cual la misma nada abona a su favor y quedó desechada en la oportunidad de su valoración.

De la misma manera promovió prueba de informes a la electricidad de caracas, de cuya evacuación se desprende que el servicio de electricidad, está solvente en lo que respecta al pago de los períodos comprendidos desde el mes de febrero de 2007 al mes de septiembre de 2007 y las cuotas correspondientes fueron pagadas en forma oportuna, razón por la cual, se hace forzoso desechar la pretensión de cumplimiento en base al argumento de insolvencia que fue imputado por la actora, toda vez que, no obstante no ser posible determinar de las probanzas aportadas quien fue a ciencia cierta que pagó el servicio, mal puede declararse la procedencia del supuesto de hecho de insolvencia, invocado como fundamento de la pretensión, pues en virtud de lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, es requisito indispensable, para que el Juzgador pueda declarar con lugar la pretensión, la existencia de plena prueba de los hechos que fueron alegados, pues en caso de duda debe sentenciar a favor del demandado, razón por la cual, se hace forzoso desechar la pretensión de cumplimiento basada en esta causal . Así se decide.

III

En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó R.A.L.A. contra la empresa INVERSIONES APG-63 C,A.

Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida.

Regístrese, Publíquese, Notifíquese.

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días de mayo de dos mil ocho (2008).

LA JUEZ TITULAR,

L.B.R..

LA SECRETARIA,

M.S. G DE YIP.

En esta misma fecha siendo las 11:27 a.m, , se publicó y registró la anterior la sentencia.

LA SECRETARIA.

M.S.G.D.Y.

Expediente N° AP 31-V-2007-0002296

LBR/MS.