Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 31 de Julio de 2013

De la contestación al fondo de la demanda

1. Que es cierto que su representada celebró un contrato de arrendamiento verbal con opción a compra con la ciudadana R.I.C. en fecha 26/11/2004 por el lapso de un año y no el año 2005, como de muy mala fe lo señala la demandante.

2. Que solicita se desestime la solicitud que realiza la parte demandante ciudadana R.I.C., en lo atinente a lo establecido en el artículo 34 ordinal “B” del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que nunca ha dejado de cumplir lo establecido en el contrato verbal inicial y sub siguientes, en cuanto al pago del canon de arrendamiento acordado y la oferta real de pago por el inmueble ofrecido en venta por la parte demandante. Lo que cabe en derecho y en justicia es que la demandante acepte el pago acordado y en consecuencia tenga la disposición necesaria para el traspaso legal del inmueble a quien de manera paciente tiene más de seis (6) años esperando que se materialice la negociación respectiva. Por lo que solicitó que de conformidad con lo establecido en el artículo 7 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le sean protegidos sus derechos los cuales han sido violados cuando de forma inconsulta cambio el precio del inmueble para no hacer el traspaso definitivo.

3. Que en cuanto a la indexación judicial solicitada por la demandante es de hacer notar, que si alguien debe ser indemnizado es su representada, ya que a pesar de haber cancelado la totalidad del monto del inmueble acordado en la opción a compra, esta no se le ha traspasado de manera definitiva a través de un documento legal el inmueble objeto inicialmente con arrendamiento con opción a compra que al momento de cancelarlo íntegramente cesa en consecuencia su condición de inquilino y se le debe otorgar toda la documentación respectiva.

4. Pruebas. Que estando en el lapso legal para alegar los elementos probatorios que puedan desvirtuar la infundada demanda, considera necesario promover como testigos a los ciudadanos: P.A.V.C., Y.V.C. y S.R.U.P., quienes pueden dar fe que su representada O.P. ha cumplido tanto el pago total de los canon de arrendamiento como del monto total acordado del valor del inmueble para la concreción de la venta de la casa objeto del presente litigio.

Que por otra parte, consigna copias de los Boucher de depósitos marcados “B”, para que el tribunal pida la certificación a los bancos respectivos y verifique la información aportada por su representada donde se demuestra que ha cancelado con lo acordado verbalmente.

También anexa marcada “C”, nota de prensa bajada de la página oficial del Tribunal Supremo de Justicia, específicamente de la Comisión Judicial donde la Presidenta Dra, L.E.M.L. instruyó en fecha 17/1/2011 a los jueces y juezas del país sobre la limitación temporal de toda practica de medida judicial de carácter ejecutiva o cautelar que recaiga sobre inmuebles destinados a vivienda familiar o de habitación.

Petitorio. Que por lo expuesto solicita que la demanda presentada se declare sin lugar y que por el contrario se obligue a la ciudadana R.I.C. a realizar el traspaso definitivo del inmueble a la Sra. O.P., quien ya canceló la totalidad de la deuda.

De las pruebas en primera instancia

En la oportunidad legal correspondiente.

De la parte demandada

Documentales, copias de los baucher de depósitos de conformidad con lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, específicamente los anexos en escrito presentado en fecha 1/02/2011, con lo cual se pretende demostrar que su representada le canceló totalmente el valor del inmueble a la ciudadana R.I.C. (folios 34 y 35)

De la parte demandante

Punto previo, solicitó no se le tome ningún valor y no se aprecie en la definitiva por ser extemporáneo el escrito de contestación conjuntamente con el de promoción de pruebas de la parte demandada.

invocó el principio de la comunidad de la prueba y por lo tanto ratificó en todo y cada una de sus partes los documentos consignados en autos.

promovió conjunto de talones de recibos de pago contentivo de treinta y tres (33) comprobantes que demuestra los pagos de cánones de arrendamiento desde el año 2006 hasta el día 02 de septiembre de 2011, y no desde el año 2004 como lo señalan en su extemporánea contestación, e igualmente quedando demostrado a todo evento la insolvencia de la ciudadana O.P.B., desde hace aproximadamente cinco (05) meses (folios 42 al 74)

consignó informe médico de la señora I.C., emanado por el médico tratante Dr. L.M.A.A. de fecha 03/02/2011, donde se demuestra su status clínico de incapacidad física y por lo tanto la imperiosa necesidad de mudarse del lugar donde permanece como se relató en el libelo (folio 75)

De la sentencia apelada

El Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial declaró sin lugar la demanda, en base a lo siguiente:

“… En virtud de lo cual, se tiene que la accionante alega mantener una relación arrendaticia verbal aproximadamente desde el año 2.005, con la demandada, situación que quedó debidamente demostrado en autos, según la testimonial rendida por el ciudadano S.R.U.P., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº V-12.076.267, y qué de los recibos de pagos rielantes en los autos desde el folio 45 al 77, se evidencia regularidad de pagos, efectuados bajo el concepto de pago por canon de arrendamientos, que datan a los años 2006, 2007, 2008, 2009 y 2010, prueba que no fue desvirtuada y en consecuencia quien sentencia otorgó pleno valor probatorio todo su juicio, ahora bien en lo que respecta a la causal de desalojo por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, observa quien sentencia que la accionante de autos, a fin de probar la referida necesidad consignó como pruebas Informes Médicos, de fecha 03 de Noviembre de 2010 y 03 de Febrero de 2011, suscritos por el Dr. L.M.A.A., que rielan a los autos, el primero marcado con la letra “C”, folio siete (07) y el segundo al folio setenta y ocho (78); los cuales al no haberse dado el trato idóneo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial” (Resaltado del Tribunal). En consecuencia, al no haber comparecido a juicio el Dr. L.M.A.A., y rendir testimonial, la prueba carece de valor probatorio y en consiguiente desechada. Y así se decide.

En virtud de las consideraciones de hecho y derecho antes explanadas, al no haber demostrado la demandante de autos, ciudadana R.I.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.571.381; de este domicilio, la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso para quien sentencia DECLARAR SIN LUGAR la acción por DESALOJO DE INMUEBLE incoada en contra de la ciudadana O.P.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 6.603.680; domiciliada en la calle 26, Barrio Corocito, Callejón Los Muerticos, Municipio Independencia, Estado Yaracuy, tal cual se dispondrá en la dispositiva. Y así se decida…”

RATIO DECIDENDI

(Razones para Decidir)

Narrado todo el iter procesal toca analizar la decisión proferida por el A-quo que declaró sin lugar la demanda en el juicio de desalojo de un inmueble que está ampliamente descrito al inicio de esta sentencia y para eso veamos cómo se desarrollo esta causa y así tenemos.

En virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. En el caso de autos, tenemos una distribución de la carga de la prueba, donde el demandante debe probar su pretensión contentiva en el juicio de desalojo que intenta, mientras el demandado debe probar los hechos nuevos alegados a su favor. Es decir, la necesidad de probar por parte del demandante, la afirmación de la necesidad que él tiene de habitar u ocupar el inmueble; siendo el hecho controvertido en la presente causa.

El punto del debate, es la necesidad que tiene la demandante, antes identificada de ocupar el inmueble objeto de la acción de desalojo, y en la cual se fundamenta la pretensión, contenida en el literal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento: El propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. Dicha disposición legal contempla, que el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, podrá demandarse el desalojo cuando el propietario tenga la necesidad de ocuparlo.

De un examen literal de la disposición comentada, se observa, que la propia ley, no señala los requisitos que debe el propietario acreditar en el proceso en cuanto a la necesidad invocada, para que el Juez acuerde el desalojo con fundamento a esa causal, de manera que corresponde al Juzgador delinear los aspectos básicos que deben estar probados durante la secuela del juicio, para poder ordenar la restitución del inmueble en los términos establecidos en el Parágrafo Primero del citado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En criterio de este Juzgador, cuando el desalojo tiene como fundamento la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, deben cumplirse tres (3) requisitos fundamentales, para que en la sentencia pueda el Juez ordenar el desalojo en beneficio del sujeto solicitante, como son:

1. La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien se trate, de un contrato verbal o por escrito. En el presente caso la parte demandante alegó que dicho inmueble fue dado en arrendamiento de forma verbal desde un principio por un lapso no mayor de seis (6) meses desde el año 2005 a la ciudadana O.P.B., antes identificada y que se comprometiera a comprarlo. Por su parte la demandada de auto alegó en la contestación de la demanda que si era cierto el contrato de arrendamiento con opción de compra verbal en fecha 25 de Noviembre de 2004 por un año y no por seis meses como dijo la demandante. Con respecto a este hecho controvertido considera quien decide que por cuanto hubo un consentimiento expreso por ambas partes en que el contrato fue verbal con opción de compra venta no entra este hecho en las probanzas y así se decide.

2. Acreditar en el proceso la cualidad de propietario del inmueble arrendado, pues de lo contrario, el accionante carecería de legitimidad activa para sostener el juicio, y el Juez en tal caso sólo podrá acordar la extinción del contrato, cuando la parte actora ostente la titularidad del derecho controvertido en los términos establecidos ex lege. En cuanto a este requisito consta en auto una copia simple de un documento privado autenticado para demostrar la propiedad en donde se constata que la demandante adquirió unas bienhechurías y por lo tanto no fue impugnada en el tiempo legal por lo que se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

3. Por último y de manera concurrente a los requisitos señalados, debe la demandante justificar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble con preferencia al propio arrendatario. Con respecto a éste requisito la demandante justificó su estado de necesidad de ocupar el inmueble aduciendo que a r.d.l.m. de su madre la ciudadana C.C., que la vivienda materna que ocupaba por consenso de sus hermanos fue vendida quedando sin un techo que la albergará y que por tal situación una de sus nietas le ofreció un cuarto que acondicionó pero que en realidad es un garaje y que en los actuales momentos se le acrecentó una enfermedad que padece desde hace mucho tiempo lo cual le dificulta su respiración y le produce asma debido al hacinamiento por lo reducido y limitado del cuarto, su medico tratante le recomendó que tuviese mejores condiciones situación que le ha hecho saber a la demandada.

Vamos entonces cuales fueron las pruebas traídas y producidas al proceso.

La demandante en el momento de introducir la demanda por desalojo produjo una copia simple de un documento privado notariado que ya fue valorado. También consignó copia simple del acta de defunción de la ciudadana C.C. la cual es valorada conforme a los artículos 1357 del Código Civil y al 429 del Código de Procedimiento Civil, lo que lleva al convencimiento del hecho natural de la muerte de la ciudadana C.C., quien en vida era madre de la demandante3. Informe médico el cual no se le confiere valor probatorio por no haber sido ratificado por medio de la prueba testifical ya que dicho informe es un documento emanado de un tercero y así se decide. En el lapso de promoción de prueba promovió la extemporaneidad de la contestación la cual no constituye un medio probatorio sino un medio de ataque que ha debido interponerlo en la primera oportunidad y no lo hizo. También promovió la inadmisibilidad de la prueba alegando que el apoderado judicial no estaba facultado para promover prueba. Con respecto a este argumento tampoco es un medio de prueba sino un medio de impugnación en contra del poder que ha debido interponerlo en la primera oportunidad y tampoco lo hizo y así se decide. Ratificó las documentales que ya fueron valoradas. Promovió 33 comprobantes que demuestran según el actor que el pagó es desde el 2006 hasta el 2 de septiembre de 2011 y no desde el 2004, y también demuestra según la actora la insolvencia de la demandada desde hace seis meses. Con respecto a los 33 comprobantes que pretende la actora demostrar el inicio de la relación arrendaticia y su culminación así como su insolvencia no son pruebas fehacientes, aparte que es contradictorio con lo señalado en el libelo de demanda que dice la actora que la relación nació en el 2005, también se observa que no están aceptadas por la demandada y en todo caso si así fuera ha debido la actora promoverlas como tarjas y no lo hizo por lo que no se le confiere ningún valor probatorio y así se decide. En cuanto al informe médico el cual no se le confiere valor probatorio por no haber sido ratificado por medio de la prueba testifical ya que dicho informe es un documento emanado de un tercero todo de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

En cuanto a las pruebas de la demandada tenemos que promovió al testigo S.U., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.076.267. La cual considera quien decide que en este tipo de juicio resulta ser una prueba impertinente y así se decide. Consignó copias de planillas de depósitos de banco la cual no fueron impugnadas en su oportunidad por lo que se le confieren valor probatorio por ser tarjas y de donde se demuestra que fueron realizados varios depósitos a nombre del ciudadano M.M., pero que en el presente juicio tampoco resulta una prueba conducente y así se decide. Nota de prensa la cual no se le confiere valor probatorio por ser una información general y en el presente caso no tare ningún elemento de convicción y así se decide.

De manera que todo esto nos lleva a concluir que la causal de desalojo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al hablar de necesidad como factor fundamental de la acción de desalojo está planteando un elemento totalmente subjetivo no imputable al arrendatario sino a un estado de necesidad de la demandante, elemento que debidamente probado y sanamente apreciado, ponga de manifiesto esa necesidad, y complementado con el cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados sería suficiente para declarar la procedencia de la acción de desalojo intentada, ha debido probar la parte demandante que realmente vive en un garaje o cuarto mediante una inspección judicial cosa que no hizo o por lo menos traer testigos que expresaran sobre la situación en que se encuentra viviendo pudieran haber sido pruebas suficientes pero no ocurrió pero no fue suficiente las pruebas aportadas por la demandante para demostrar la causal de desalojo por necesidad de ocupar los locales, dicha causal está contenida en el articulo 34 ordinal b de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario la cual no prospero tal como será decidido en la dispositiva de esta sentencia y así se decide.

Decisión

En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 13 de Junio de 2013 por la parte actora en contra de la decisión proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes del estado Yaracuy, mediante la cual declaró sin lugar la demanda y condenó en costas a la parte demandante.

Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil

Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los treinta y un (31) días del mes de Julio del año dos mil trece. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. E.J.C..

La Secretaria

Abg. L.V.M..

En la misma fecha, siendo las siendo las 03:20 de la tarde se publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

Abg. L.V.M.