Decisión nº 447 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 26 de Mayo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 36.907

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento

1. Consta en las actas procesales que:

   El ciudadano R.A.L.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.381.691, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistido por la abogada en ejercicio N.T., venezolana, mayor de edad, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 56.950, de este mismo domicilio, inició este proceso con demanda incoada contra la sociedad mercantil SERMANT DE VENEZUELA, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 15 de Septiembre de 1986, bajo el N° 11, Tomo 70-A, representada por su Presidente ciudadano D.J.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.778.047, de este mismo domicilio, y contra éste en su propio nombre; por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

   En ese sentido, alegó la parte actora en su demanda que:

   “…según consta de documento de arrendamiento autenticado …, en fecha trece (13) de Marzo de 1998, …, que acompaño a este libelo de demanda distinguido con la letra “B”… le arrendé el inmueble antes descrito a la Empresa SERMANT DE VENEZUELA, …representada por su Presidente ciudadano D.J.R.R.,… y solidariamente también a título personal al precitado D.J.R.R., … prolongándose por un período igual, como se evidencia en correspondencia, la cual distingo con la letra “C”, enviada a los arrendatarios de fecha 06 de Enero de 1999, cumpliendo el lapso establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento con relación al tiempo que tiene el arrendador para notificarle a los arrendatarios el aumento del canon de arrendamiento en caso de prórroga, como efectivamente hubo, modificándose el canon de arrendamiento a la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.240.000,00) mensual, aceptándolo así los arrendatarios… Es el caso … a partir de la fecha en la que efectivamente se prorrogó el contrato de arrendamiento, nunca me hicieron efectivo el pago de los cánones de arrendamientos transcurridos desde el 13 de marzo de 1999, hasta el presente mes de Noviembre, vale decir, hace un (1) año y ocho (8) meses transcurridos desde dicha fecha, hasta la presente, se traduce en incumplimiento de lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento antes citado…. que desde ya protesto y reclamo…Los arrendatarios abandonaron el inmueble arrendado el día veinticuatro (24) de Junio de 2000,... por lo que haciendo valer la Cláusula Decimatercera del contrato de arrendamiento, la cual transcribo textualmente: “El abandono que hagan los arrendatarios del inmueble arrendado dará derecho a el arrendador a considerar por terminado este contrato, del vencimiento de tres (3) días siguientes a la fecha en que tenga conocimiento del abandono, así como descontar de la cantidad de dinero dada como garantía las pensiones vencidas y/o las que falten por satisfacer el contrato”. Por lo que doy por terminado el contrato de arrendamiento, haciendo valer mi derecho de exigir los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que faltan para el término del contrato la cual corresponde al día trece (13) de marzo de 2001, … los cuales en este momento protesto y reclamo... Los arrendatarios dejaron el inmueble deteriorado, por lo que hago valer la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento, exigiendo el pago de los gastos que incurrí en materiales … gastos que demuestro consignando recibos de compra de materiales y el recibo de pago de mano de obra, los cuales presento identificándolos con la letra “D” cantidad que protesto y reclamo…También los arrendatarios incumplieron lo establecido a la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento, la cual establece textualmente: “Los arrendatarios se comprometen a cancelar puntualmente los gastos correspondientes a los servicios públicos como: electricidad, gas, aseo urbano y demás servicios que existan en y para el inmueble”. Los arrendatarios dejaron una deuda pendiente del suministro de agua por HIDROLAGO,… la cual ya fue cancelada por mi, según se evidencia en recibido de facturas emitidas por HIDROLAGO, las cuales presento con la letra “E” cantidad que protesto y reclamo… Hago valer también la Cláusula Duodécima …la cual copia textualmente: “Se establece como cláusula Penal la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,oo) en caso de que la línea telefónica se pierda o suspenda por falta de pago, negligencia o causas imputadas a Los Arrendatarios” .... La línea telefónica fue retirada por la empresa de CANTV, como se evidencia de recibos emitidos por la empresa de CANTV, por falta de pago de los arrendatarios los que consigno en este acto, identificándolo con la letra “F”, por lo que protesto y reclamo la cantidad de dinero establecida en esta cláusula penal…Así mismo, la Cláusula Decimaséptima, establece: “El arrendador cobrará el diez por ciento (10%) mensual por concepto de mora sobre el valor de los arrendamientos vencidos y el dos por ciento (2%) mensual por concepto de gastos de cobranza cuando el pago no se efectué (sic) en la fecha establecida”…, la cual protesto y reclamo.…En base a lo anteriormente expuesto, solicito a este Tribunal admita la presente acción por cumplimiento de contrato, específicamente las Cláusula: Tercera, Séptima, Octava, Undécima, Duodécima, Decimatercera, Decimaséptima del contrato de arrendamiento… para que sea declarada CON LUGAR en la definitiva, con la imposición de las costas y costos procesales y demás pronunciamientos de ley… De igual forma y de acuerdo a las cantidades protestadas en este libelo estimo la presente acción en la suma de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS DIEZ MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.12.810.455,oo). Suma que protesto y reclamo en su totalidad...”

   Admitida como fue la demanda, se practicó la citación personal de la parte demandada, y acto seguido, en tiempo hábil compareció ante el tribunal de la causa, el ciudadano D.J.R.R., actuando en su nombre y en representación de la empresa codemandada, asistido por el abogado en ejercicio J.F.M., inscrito en el INPREABOGADO bajo los Nos. 34.496, a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

   “…Ciudadano Juez, opongo como Cuestión Previa para ser decidida como punto previo a la sentencia definitiva, la excepción prevista en el artículo 346, ordinal 11°, “Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, …”, en concordancia con lo previsto en el artículo 27 de la vigente Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, el cual a la letra dice: (omissis)…En el caso de autos, ciertamente fue contratado un arrendamiento sobre un inmueble casa situado en la urbanización … el día 13 de Marzo de 1998, …, y en su cuerpo normativo de naturaleza contractual… “DECIMA SEPTIMA” El Arrendador cobrará el Diez por ciento (10%) mensual, por concepto de mora, sobre el valor de los arrendamientos vencidos y el dos (02%) por ciento mensual por concepto de gastos de cobranza cuando el pago no se efectúe en la fecha establecida”…A lo antes señalado invoco el artículo 1° y subsiguientes del Decreto N° 247, del 9 de Abril de 1946, Sobre Represión de la Usura …(Omissis)… Con fundamento en lo antes señalado, resulta improcedente por inadmisible la demanda intentada por la actora, ya que pretende por el escrito libelar presentado, cobrar intereses de mora que constituyen usura al imponerme un interés de mora por el orden del diez por ciento (10%) mensual sobre supuestos cánones de arrendamiento adeudados, lo cual no es cierto …Ciudadano Juez, es cierto que la relación arrendaticia demandada, se inició el día trece (13) de Marzo de 1998 y que la misma fue prorrogada por igual período de un (01) año, siendo el cánon mensual convenido la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo;, lo que no es cierto, y por tanto rechazo y contradigo que adeude cánones de arrendamiento hasta por DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,oo) mensuales…, rechazo y contradigo por improcedente y falso que a partir de la prórroga contractual verificada…exista un pasivo en mi contra y en contra de mi representada, a favor del demandante…La realidad de la situación radica en el hecho convenido entre las partes contratantes, de novar la obligación contractual descrita de la siguiente manera: El demandante presenta a su favor una acreencia por el orden de los CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.50.000.000,oo), la cual por Sociedad de Hecho del demandante con el ciudadano B.A., quien es venezolano, mayor de edad, comerciante, identificado con cédula de identidad V-3.008.414, y de este mismo domicilio, se encuentra a favor de este último en el Instituto Municipal de Transporte Urbano (INCUTMA), por la empresa que este último representa; esta acreencia se encontraba obstaculizada en su pago total, por razones de falta en el cumplimiento de los requisitos administrativamente exigidos, ante lo cual surgió el convenio, delante de terceras personas, sobre el compromiso que acepté de gestionar el pago parcial o total de dicha acreencia, convalidando y subsanando los requisitos esenciales y como contraprestación me correspondía el importe de los cánones de arrendamiento que se generarían a partir de la renovación del contrato de arrendamiento... Ciudadano Juez, rechazo, niego y contradigo … que el día veinticuatro (24) de Junio del 2000, hubiese abandonado el inmueble objeto del contrato descrito, y que se aplique en nuestra contra, la sanción prevista en la Cláusula DECIMA TERCERA del contrato arrendatario ya señalado, corriendo en nuestra contra el pago de cánones de arrendamiento insoluto, o por vencerse hasta la normal terminación del contrato, es decir, hasta el trece (13) de Marzo de 2001, … el inmueble nunca fue abandonado … el día tres (03) de Julio de 2000, en reunión celebrada en el inmueble objeto del arrendamiento descrito, delante de terceras personas hice “formal entrega” de las llaves de acceso al inmueble, así como de un instrumento Mercantil (cheque), girado contra la cuenta corriente Número 2128-00794-9, del Banco Occidental de Descuento, sucursal Sabaneta de esta Ciudad, cuyo titular es la Sociedad Mercantil, Z.d.A.A., C.A., la cual represento, … por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,oo) ... esto equivale al pago del mes de Julio de 2000, con estricta sujeción a la Cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento, …Por otra parte, aclaro ante este Tribunal que jamás abandoné el inmueble que fuera objeto del contrato de Arrendamiento discutido, y que corran o se hayan generado en nuestro perjuicio y a favor del demandante los cánones de arrendamiento hasta el día 13 de Marzo del presente año 2001, esto lo demostraré oportunamente, pero en sustento de ello radica el hecho cierto de un nuevo arrendamiento celebrado por el arrendador el día 13 de Octubre de 2000…(omissis)… Igualmente aclaro a este Tribunal que entre nosotros se convino en que el arrendador, ahora demandante, tomaría el dinero dado en depósito es decir la cantidad de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.720.000,oo) pagados por mi de la siguiente manera: QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.540.000,oo) el día del otorgamiento del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento, temerariamente demanda el arrendador, y CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo), que pagué el día catorce de A.d.D. mil (2000), mediante cheque a favor del demandante, cobrado en dicha oportunidad, y correspondiente al recibo debidamente suscrito y fechado 13 de Marzo de 1999, como complemento del depósito que garantiza el cumplimiento obligacional de contrato descrito, y que opongo en su contenido y firma al demandante,… motivo por el cual niego la aplicación de la Cláusula Octava de dicho contrato, y que adeude el demandante … gastos relativos al pago de materiales y mano de obra para la restauración del inmueble, y en consecuencia desconozco en su contenido y firma los instrumentos marcados con la letra “D”…(omissis)…La realidad de los hechos es otra, el día Tres (03) de Julio de 2000 entregué totalmente pintado y restaurado el inmueble dado en arrendamiento, a entera satisfacción del arrendador, ahora demandante delante de terceras personas, … pagándose todo por mi cuenta, contratando la persona que la realizó y ello significó el pago de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.220.000,oo)…, Rechazo, niego y contradigo que hubiese dejado insolutos, los correspondientes recibos de servicios públicos…y contradigo que el recibo de hidrolago, del cual no indica fecha hubiese sido pagado por él, …desconociendo en su contenido y firma los recibos opuestos con la letra “E” … contradigo, la procedencia de la cláusula Duodécima del precitado contrato de arrendamiento, con aplicación de una Cláusula Penal equivalente a SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,oo), a consecuencia de la pérdida o suspensión de la línea telefónica… la línea nunca fue dejada de pagar por mi durante la vigencia del contrato y hasta la entrega del inmueble, motivo por el cual desconozco e impugno los instrumentos marcados con la letra “F”, ya que la línea aun se encuentra asignada al inmueble…”

   Posteriormente, en la fase probatoria las partes consignaron escritos de pruebas en los siguientes términos, la parte demandada expresó:

   “…Invoco el mérito probatorio favorable de las actas procesales en nuestro beneficio y las correspondientes defensas opuestas,… PRUEBA INSTRUMENTAL …En mi nombre y el de mi representada promuevo e invoco, ratifico y opongo, en sus respectivos contenidos, los instrumentos privados acompañados con el escrito de contestación...; a) Recibo original descrito como “único”, fechado 13 de Marzo de 1999, por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo), cuya naturaleza es la (sic) “complemento de depósito sobre el contrato de alquiler…b) Hoja de consulta sobre servicios telefónico emanado de la empresa CANTV, en la cual se evidencia que el servicio telefónico particularizado con el N° 061-559259, no está en situación de retiro o corte por falta de pago…c) Recibo en original que acredita el pago del canon de arrendamiento relativo al mes de febrero de 1999…por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo), numerado 12/12, como fundamento de la defensa de actas y que opongo al demandante en su contenido y firma.- d) Acompaño Original del recibo correspondiente al pago de mano de obra que le hiciera el ciudadano N.B.… por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.220.000,oo)…(OMISSIS)…PRUEBA DE INFORMES… 1) Se sirva Oficiar al Banco Occidental de Descuento, agencia “sabaneta” en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, para que informe si el instrumento comercial (cheque) … por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,oo),…y si fue cobrado por el demandante R.L., identificado con Cédula de identidad N° 3.381.691, el día 10 de Julio de 2000.- 2.-) De igual manera se sirva oficiar a la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, a objeto de que se sirva informar si reposa en sus archivos y libros de autenticaciones, con fecha trece (13) de Octubre de Dos Mil (2000), bajo el N° 38, Tomo 182, un contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: R.A.L. ROSALES…con los ciudadanos A.L.E.G. y NAIROBIS CHIQUINQUIRA ZAMBRANO DURAN,…(omissis) …Con el mismo fundamento pido a este tribunal, se sirva oficiar al Banco Central de Venezuela… a objeto de que se sirva informar, cual fue la tasa pasiva promedio ponderada, de los seis (06) principales bancos comerciales y universales con mayor volumen de depósitos, mes a mes; desde el mes de Marzo de 1999 hasta el mes de Noviembre de Dos Mil (2000) …4) Pido se oficie a la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (C.A.N.T.V), … a objeto de que informe, quien es el suscriptor de la línea telefónica descrita con el N° 061-559259; … si está activa o no, y en caso de estar retirada, desde cuando y la causa del retiro. PRUEBA TESTIMONIAL, … promuevo los siguientes testigos: N.B., … J.R.U., … A.S.S. … y HENRY ROMERO…,para declarar en la presente causa, especificando que respecto del primer testigo N.B., pido le sea puesto de manifiesto el recibo N° 001, por el funcionario judicial correspondiente del Juzgado que se comisione al efecto…”.

   Por consiguiente, el apoderado judicial de la accionante manifestó en escrito de fecha 8 de Febrero de 2001, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, su deseo de impugnar y desconocer las copias fotostáticas acompañadas al escrito de contestación de la demanda, contentivas de lo que según se alega corresponde a unas tasas de interés del Banco Central y de un cheque. Asimismo reconoció expresamente en su contenido y firma el recibo original marcado “a” producida por el demandado en su promoción de pruebas, relativo al complemento del depósito, y que según el mismo demuestra sin dudas el aumento del canon para la novación del contrato, igualmente el recibo marcado “C” es prueba de la fecha del último canon, pero en relación a la prueba marcada “b” la desconoció e impugnó por cuanto es una copia fotostática y la “d” también la impugnó por cuanto emana de un tercero extraño al proceso.

   Ahora bien, la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, señaló:

   “…Invoco el mérito favorable que se desprende de las actas procesales que conforman el presente juicio…(omissis)… Igualmente invoco el mérito favorable que se desprende de las contradicciones contenidas en el cuerpo de la contestación de la demanda, cuando alude el demandado por ejemplo que rechaza y contradice que el canon de arrendamiento fuera pactado en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,oo) mensuales a la primera renovación del contrato,… e imprudentemente haya traído a las actas una fotocopia de un cheque, de la que puede verse claramente que el demandado continúa en su pretensión de ser irresponsable y mantenerse impune frente a las obligaciones contraídas en el contrato de marras. Finalmente invoco el mérito favorable que se desprende de la no presentación de los recibos de pago correspondientes a los cánones reclamados en este juicio, lo cual deja claramente en evidencia su morosidad; pues ciertamente nunca los pagó, e igualmente constituyen una desfachatez otras alegaciones del libelo de contestación que pretenden que mi mandante le haya regalado los cánones de arrendamiento insolutos por una supuesta relación contractual que sólo existe en la mente del demandado; y/o que mi poderdante tuviera alguna prohibición de la ley de volver a arrendar el inmueble… SEGUNDA: …por no haber sido reargüidos (sic) los instrumentos producidos junto con el libelo de la demanda y los que se produjeran junto con la solicitud de la MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, los cuales han quedado entonces expresamente reconocidos, los doy por reproducidos en este acto y solicito sean tomados en todo su valor probatorio, tratamiento que también debe dársele al JUSTIFICATIVO DE TESTIGOS (que tampoco fue rearguido) (sic) traído a las actas; pues en ningún momento fue impugnado en tiempo útil.

2. Para decidir el Tribunal observa:

   Vista la defensa perentoria opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, concerniente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, tal y como lo dispone el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, este Órgano Jurisdiccional pasa a resolver la misma como punto previo de la sentencia de fondo que resolverá la presente controversia, en los siguientes términos:

   Establece el ordinal 11° del artículo 346 del citado Código Adjetivo Civil que:

   Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

   11° La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

   En este sentido, la Doctrina ha señalado que:

   El ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil., prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa: (a) cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y (b) cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales, de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la ley, la demanda es improponible…

   (Omissis)

   En el primer supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, señala Rengel (1991), que existe “carencia de acción” y la define “como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.” (T.I, p. 124) (Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Ordinario, Segunda Edición, Pág. 75). (Negrillas del Tribunal)

   Ahora bien, la parte demandada invoca como sustento de la defensa perentoria propuesta, lo establecido en el artículo 27 de la Ley de la Ley de Arrendamiento inmobiliario de 1999 el cual señala:

   …Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela…

   Asimismo, la demandada añade a la referida defensa lo consagrado en el artículo 1 ° y siguiente del Decreto N° 247, del 9 de Abril de 1946, Sobre Represión de la Usura indicando que:

   …Cualquiera que intencionalmente se valga de las necesidades apremiantes de otro para obtener para sí o para un tercero una prestación, cesión, garantía o algo análogo que implique una ventaja o beneficio que, tomando en cuenta las circunstancias concomitantes, resultare, notoriamente desproporcionada a la contraprestación o entrega que por su parte verificare, será castigado con prisión hasta de dos (02) años o con multa hasta de Diez mil bolívares (Bs.10.000,oo) …

   Conforme a todo lo anteriormente transcrito, es claro a todas luces que la improcedencia de una demanda encuadrada en el ordinal 11° del articulo 346 del Código Adjetivo Civil, debe comprender que su admisibilidad o inadmisibilidad, esté supeditada exclusivamente a lo contemplado en una norma jurídica, vale decir, que para que esta excepción perentoria pueda ser promovida, debe existir alguna disposición legal que de manera expresa prohíba la admisión de una determinada pretensión, o que sólo permita su admisión bajo determinadas causales.

   Situación esta contraria al caso bajo estudio, ya que de una la lectura de los fundamentos alegados por la parte demandada, y en aplicación simple y directa de las normas antes transcritas, se evidencia que ninguna de éstas impide la procedencia de la demanda, puesto que no existe en su contenido prohibición alguna para la interposición de la misma, y en consecuencia se declara improcedente la excepción perentoria propuesta. Así se decide.

   Analizadas y una vez resueltas la defensa perentoria planteada en la presente causa, pasa esta Juzgadora a resolver el FONDO DE LA CONTROVERSIA de la siguiente manera:

   Trabada como quedó la litis y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda, el Tribunal previo el análisis de los hechos controvertidos jurídicamente relevantes, tomando en cuenta lo que dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 12 eiusdem, observa, que la parte actora alega la existencia de una relación arrendaticia, la cual fue prorrogada en fecha 13 de Marzo de 1999; posteriormente según comunicación realizada por ésta a la arrendataria, se indicó que el nuevo canon arrendaticio sería la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.240.000,oo), afirmando y reclamando de esa manera la falta de pago de las mensualidades generadas desde dicha prórroga hasta el mes de noviembre del año 2000.

   Por su parte la demandada aduce que no debe ningún canon de arrendamiento, ni por el monto reclamado, ni hasta la fecha indicada, sin embargo, se excepciona de tal obligación alegando que se había pactado entre ellos una novación que consistía en que el arrendatario realizaría una gestión para tramitar una acreencia que existía a favor de la parte demandante ante el INCUTMA, y con ello quedarían cubiertos los pagos de los cánones de arrendamiento disfrutados por la parte demandada, además de un pago adicional por su gestión; asimismo, alega la parte actora que el inmueble fue abandonado el 24 de Junio de 2000 y como consecuencia de la cláusula contractual que regula esa situación reclama los cánones de arrendamiento por vencerse desde la prórroga que operó para ese entonces, hasta el día 13 de Marzo de 2001.

   En ese orden de ideas, lo alegado fue rechazado por su contraparte al señalar que nunca abandonó el inmueble, por el contrario, lo entregó delante de terceras personas en fecha 3 de Julio de 2000, y que en ese acto dio un cheque bancario por la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs.240.000,00) equivalente al mes de Julio de 2000, y que desde ese momento se daba por terminado el contrato de mutuo acuerdo, puesto que no se daría la novación, y que la cantidad dada en depósito sería deducida por no haberse cumplido lo del pacto novatorio.

   Por otra parte, la demandante reclama el pago de materiales gastados para la reconstrucción y conservación del inmueble, ya que alega que el mismo fue entregado deteriorado, a lo que su contraparte expone que niega que eso fuere así y que desconoce las facturas de tales gastos por emanar de terceros, que de hecho entregó el inmueble pintado y pagó la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (BS.220.000,oo) por concepto de gastos, también afirma la parte actora que su contraparte se insolventó en los servicios públicos de agua, y del servicio telefónico CANTV, el cual según ella, fue retirado y por ello reclama el pago de cláusula penal correspondiente, por su parte la demandada negó que el demandante haya pagado el servicio de agua y recrimina que nunca dejó de pagar el servicio telefónico.

   Por último, la parte actora reclama el diez por ciento (10%) de cada canon vencido y el dos por ciento (2%) de gastos de cobranza conforme a lo establecido en una de las cláusulas contractuales del contrato antes mencionado, a lo cual el demandado se exonera alegando que la aplicación de esa cláusula contraviene a la ley porque configura el delito de usura, quedando en consecuencia, en la parte actora la carga de demostrar los hechos constitutivos de su acción, lo cual podríamos resumir, en el incumplimiento de las cláusulas contractuales de las cuales reclama su ejecución; y por su parte la demandada aquellos hechos con los cuales busca exonerar su obligación, así como aquellas nuevas afirmaciones de hecho formuladas con el mismo fin.

   Pruebas de la parte actora:

   Invocó el mérito de las actas procesales a su favor, lo cual es apreciado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

   Opuso al demandado copia simple del documento de propiedad del inmueble ut supra identificado, el cual se encuentra inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el día 13 de Mayo de 1981, anotado bajo el No. 20, Tomo 13° del Protocolo 1°, de los libros respectivos, y documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 13 de Marzo de 1998, anotado bajo el No. 45, Tomo 37, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual consta la relación arrendaticia objeto de estudio, y los cuales no fueron atacados por su contraparte, por lo cual adquieren todo su valor probatorio. Así se decide.-

   Opuso en su contenido y firma a los arrendatarios, original de comunicación de fecha 06 de Enero de 1999, dirigida a los mismos, en la cual se les informa la prórroga del contrato de arrendamiento y el aumento del canon de arrendamiento a DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,oo), la cual no fue impugnada por la parte demandada por lo tanto adquiere todo su valor probatorio. Así se decide.-

   Consignó junto con su libelo de la demanda, veintidós (22) facturas y/o recibos por distintos conceptos de compra de materiales de construcción, de los cuales solicita el rembolso de las cantidades monetarias allí expresadas, así como también recibos de pago realizados a la empresa HIDROLAGO, y recibos por falta de pago emitidos por la empresa CANTV, los cuales de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código adjetivo Civil, constituyen documentos privados emanados de terceros que no fueron ratificados por éstos en la oportunidad procesal correspondiente, y en consecuencia carecen de valor probatorio. Así se decide.-

   Pruebas de la parte demandada:

   Invocó el mérito de las actas procesales a su favor, lo cual es apreciado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el 509 del Código de Procedimiento Civil.

   Consignó junto con su contestación de la demanda, varias copias fotostáticas de unas presuntas tasas de intereses referenciales de bancos comerciales y universales, las cuales constituyen documentos privados emanados de terceros que no fueron ratificados por éstos en la oportunidad procesal correspondiente, y en consecuencia, carecen de valor probatorio alguno. Así se decide.-

   Consignó junto con su contestación de la demanda, copias fotostáticas de un cheque del Banco Occidental de Descuento por un monto de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs.240.000,oo), y copia fotostática de un recibo emanado de su contraparte, el cual refleja que es por concepto del complemento del depósito dado en la relación arrendaticia, a lo cual la actora impugnó en tiempo hábil su veracidad, y en consecuencia, carecen de todo valor probatorio para esta Juzgadora. Así se decide.-

   Consignó junto con su contestación de la demanda, copia simple de documento autenticado de fecha 13 de Octubre de 2000, celebrado entre el ciudadano R.A.L.R. y los ciudadanos A.E.G. y NAIROBIS ZAMBRANO DURAN, el cual constituye una prueba impertinente, ya que no arroja ningún elemento de convicción relacionado a lo controvertido en actas. Así se decide

   Opuso en su contenido y firma, en la etapa de promoción de pruebas, dos recibos originales de pago, emitidos por su contraparte, los cuales corresponden a un canon arrendaticio del mes de Febrero de 1999, vale decir, antes de que operara la prórroga del contrato y el cual no es reclamado por la parte actora, y el otro refleja el complemento del dinero dado en calidad de depósito una vez realizada la prórroga contractual, siendo ambos recibos reconocidos expresamente en su contenido y firma por la parte actora, razon por la cual, se les concede pleno valor probatorio. Así se decide.-

   Promovió una hoja de consulta del servicio CANTV, la cual fue impugnada en la oportunidad legal por su contraparte, y siendo que no fue ratificada por su promovente este Juzgado la desecha por carecer de valor probatorio. Así se decide.-

   Opuso en su contenido y firma, en el lapso de promoción de pruebas, un recibo correspondiente a la mano de obra pagada al ciudadano N.B., por la reparación de la casa, y el cual fue ratificado por su emisor en el momento de la evacuación testimonial; y siendo que la parte actora no hizo uso del derecho de repregunta en su testimonial, en consecuencia, se le concede todo su valor probatorio. Así se decide.

   Promovió la prueba de informes al Banco Occidental de Descuento, Agencia Sabaneta, en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; Notaría Pública Tercera de Maracaibo, Banco Central de Venezuela, situado frente a la Plaza Bolívar de esta misma Ciudad y Municipio; Compañía Nacional Telefonos de Venezuela (C.A.N.T.V.), agencia Sabaneta, respondiendo dichos organismos a la información requerida, y las mismas son valoradas y apreciadas por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código adjetivo Civil. Y así se decide.

   Promovió la testimonial jurada de los ciudadanos N.B., J.R.U., Á.S.S. y H.R., los cuales comparecieron por ante el Juzgado Tercero de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien actuó por comisión, para llevar a a cabo la declaración de los referidos testigos, compareciendo todos, salvo el tercero de los mencionados, de manera que contestaron afirmativamente al interrogatorio formulado, de cuya declaración se desprende que efectivamente existió una relación arrendaticia entre las partes contendientes en la presente causa; que la parte demandada ciudadano D.J.R. entregó el inmueble en buen estado, habiendo sido reparado por el primero de los testigos mencionados; que el inmueble no fue abandonado; que el canon arrendaticio era de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs.240.000,oo) mensuales; quedando de esta forma contestes los testigos en todas sus deposiciones, sin que la parte demandante haya ejercido su derecho de repregunta a los referidos ciudadanos, quedando así estas declaraciones a favor de su promovente, por lo que se aprecian por esta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 ejusdem . Así se decide.

   Así las cosas, con relación a los hechos jurídicamente relevantes en este proceso, es necesario recurrir a la carga de la prueba, por lo que cabe hacer notar que es criterio reiterado y pacífico de nuestro M.T., según Sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 1° de marzo de 1995, lo siguiente: “… los hechos alegados por el actor y contradichos pura y simplemente por el demandado, son de la responsabilidad probatoria del primero, a diferencia de los casos de excepcionamiento, en los que ciertamente se traslada la carga de la prueba a quien incorpora nuevos hechos a la controversia…”.

   En tal sentido, en relación al primer punto controvertido, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamientos desde la prórroga de la relación arrendaticia, era deber de la parte demandada demostrar la situación formulada en su contestación, en la que se excepcionó de su pago, aludiendo a una supuesta novación en la obligación de los referidos pagos, lo cual hace traer a colación lo definido por la doctrina en relación a esa figura jurídica al indicar: “…La novación constituye un modo voluntario de extinción de las obligaciones mediante el cual una obligación se extingue suplantándose por una obligación nueva; de allí que algunos la definen como “la transformación de una obligación en otra… Como características fundamentales de la novación debe señalarse la circunstancia de extinguir una obligación anterior. Cuando no se extingue esa obligación anterior y se reemplaza por una obligación nueva no estaremos en presencia de una novación sino de cualquier otra figura jurídica…”. (Negrillas y Subrayado del Tribunal). Conforme a ello, esta Jurisdicente considera que la excepción propuesta por la parte demandada en relación a la obligación de pago de los cánones insolutos, carece de asidero jurídico, ya que la excepción propuesta como defensa, mal podría considerarse una “novación” dado que nunca se cambió la obligación principal por otra, es decir, siempre siguió existiendo el contrato de arrendamiento principal, lo cual conlleva a declarar sin lugar tal excepcionamiento de pago. Y así se decide.

   Aunado a ello, el artículo 1.592 del Código Civil dispone: “…El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…” (Subrayado y Negrillas del Tribunal).

   En torno al precepto subiudice, el Dr. R.H.L.R.e.“. principal obligación del arrendatario es , según dispone el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil. …(Omissis)… En los contratos a tiempo determinados, puede establecerse la resolución o penalización por mora en el pago de una o varios cánones de arrendamiento, pues no es aplicable la restricción legal que establece el artículo 34 para el desalojo en caso de arrendamientos inmobiliarios a tiempo indeterminado…(Omissis)… La falta de pago de dos mensualidades da derecho al arrendador a solicitar la desocupación (literal a) del Art. 34 y la falta de pago de una mensualidad califica al arrendatario como incumplidor de su obligación principal, y por tanto, el arrendador tiene derecho a pedir la resolución de acuerdo a lo dispuesto en las disposiciones legales ya vistas, sin perjuicio de lo estipulado en el contrato” (La Roche, Ricardo, Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, Año 2001, Pág. 40 y 122). (Negrillas y Subrayado del Tribunal)

   En este sentido, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en la cláusula TERCERA estatuye: “…El canon de arrendamiento convenido por ambas partes será de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo) mensuales, que LOS ARRENDATARIOS pagarán a EL ARRENDADOR o a quien hubiere sus derechos, en mensualidades consecutivas por adelantado o anticipado, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en dinero en efectivo, en el domicilio de EL ARRENDADOR o en el lugar que este indique por escrito…”. Asimismo, la cláusula DECIMASEXTA del referido documento indica “…Solo se tendrán como válidos los recibos de cancelación de alquileres, cuando estén debidamente firmados por EL ARRENDADOR. El hecho de tener LOS ARRENDATARIOS recibo firmado por determinada mensualidad, no constituirá evidencia de la cancelación de las anteriores…” (Negrillas y Subrayado del Tribunal)

   Conforme a lo expuesto, siendo que la novación de la obligación de pago alegada por el arrendatario, fuere declarada improcedente por este Tribunal por no tener asidero jurídico, y dado que el arrendatario, no acompañó ningún tipo de prueba que verificara los pagos de los cánones reclamados por la hoy demandante, salvo la prueba de informes del Banco Occidental de Descuento que evidencia el cobro del cheque por el último canon arrendaticio en el mes de Julio de 2000, momento en el cual concluyó esa relación arrendaticia, son los motivos que conllevan a considerar la aceptación de los hechos alegados por la parte actora, razón por la cual, es procedente el cobro de los cánones demandados, vale decir, los correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 1999, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2000. Y así se decide.

   Por otro lado, en relación a la disconformidad por parte de la demandada sobre el monto de los aludidos cánones arrendaticios, se evidencia de actas que la parte actora acompaña a su demanda una notificación escrita marcada “C”, en la cual se indica la prorroga de la relación arrendaticia, y la modificación del nuevo canon por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.240.000,oo), el cual aparece suscrito por ambas partes. Así las cosas, la parte demandada en su contestación no impugnó ni desconoció el referido instrumento privado, quedando tácitamente aceptado el referido aumento del canon. Así mismo, tal y como se indicó anteriormente consta en actas un recibo original marcado “a”, producido por la parte demandada en la fase probatoria, en fecha 07 de Febrero de 2001, y el cual fue expresamente reconocido por su contraparte, quedando demostrado el pago del complemento del dinero dado en depósito, de fecha 13 de marzo de 1999, vale decir, el complemento devenido del nuevo canon arrendaticio de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,oo), con ocasión a la prórroga; prueba a la que se le concedió su pleno valor probatorio dada su conducencia en el presente juicio.

   Aunado a ello, la parte demandada en su escrito de contestación inicialmente alegó que no debía nada por concepto de cánones arrendaticios, y menos con el referido aumento, sin embargo, incurre en una notoria contradicción al alegar más adelante que el día 03 de Julio de 2000, giró un cheque a favor del demandante por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.240.000,oo), equivalente al pago del canon arrendaticio del mes de Julio de 2000, lo cual para esta Juzgadora, en uso de la sana crítica contemplada en el Código de Procedimiento Civil, infiere que el demandado reconoce el aumento del canon descrito, al alegar que realizó el pago correspondiente al referido mes por la cantidad antes indicada. Así se decide.

   En relación al segundo punto controvertido referente al abandono físico del inmueble antes de la terminación de la prórroga arrendaticia, y el estado de deterioro en que se encontraba éste para aquel entonces, la parte actora señaló en su libelo que probaría tal situación en la oportunidad correspondiente, sin embargo, sólo se limitó a acompañar junto a su escrito de la demanda, veintidós (22) facturas de compras de diversos materiales de construcción, las cuales como se mencionó anteriormente no fueron ratificados en su oportunidad procesal, quedando los mencionados instrumentos sin ningún valor probatorio, y aunado a la declaración de los testigos promovidos por la parte demandada, donde todos coinciden en que nunca se reflejó la indicada situación de abandono y deterioro del inmueble objeto del arrendamiento in comento, obliga a esta Sentenciadora a declarar improcedente el cobro de los aludidos recibos de materiales, y la penalidad establecida en el contrato de dar derecho al acreedor a cobrar los cánones arrendaticios que se siguieren generando hasta el mes de marzo de 2001, momento en el que se supone terminaba el arrendamiento.- Así se decide.

   En cuanto al reclamo de la parte demandante, establecida en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, referente al pago de los servicios públicos, específicamente a la situación de insolvencia en el servicio de agua suministrado por la empresa HIDROLAGO, alegado por la parte actora, observa el Tribunal que ésta se limitó a acompañar a su demanda como medio probatorio un recibo de pago que por no haber sido ratificado en su oportunidad procesal quedó sin efecto jurídico, y en consecuencia, se declara improcedente el cobro de los supuestos pagos realizados por su reclamante. Así se decide.

   Asimismo, la parte actora en su libelo reclamó el cumplimiento de la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento, referida a la penalización por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,oo), cuando por causas imputables a el arrendatario, se incurriera en mora, o desconexión de la línea telefónica que existía en el inmueble arrendado para el momento de la muy mencionada relación arrendaticia.

   De manera que, siendo que la parte demandante alegó que la línea telefónica había sido desconectada, y que fue ella misma quien pagó la referida morosidad, acompañando a su demanda unos instrumentos privados (recibos de pago) que fueron desechados por esta Jurisdicente al no haber sido ratificados en su oportunidad procesal; aunado a la respuesta efectuada por la empresa CANTV, conforme a la prueba de informes evacuada, se evidencia que efectivamente hubo una desconexión de la línea telefónica perteneciente al inmueble objeto del arrendamiento, pero la referida desconexión ocurrió en el mes de Agosto de 2000, fecha en la cual los arrendatarios no estaban ocupando el inmueble, vale decir, no se encontraban físicamente en el mismo, y por lo tanto, mal podría atribuírseles tal situación de insolvencia y penalidad, lo que conlleva a declarar improcedente el cumplimiento de la cláusula reclamada.- Así se decide.

   Finalmente, en cuanto al punto controvertido referente a la cláusula décima séptima del contrato, la cual demanda la parte actora, y establece la penalidad de intereses moratorios al diez por ciento (10%) por cada canon arrendaticio que se encuentre insoluto, así como un dos por ciento (2%) adicional por gastos de cobranza cuando el pago no se efectúe en la fecha establecida de cada canon; esta Sentenciadora de conformidad con el punto ya previamente decidido, referente al derecho que posee la parte actora a cobrar los cánones que se encontraren insolutos, vale decir, los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 1999, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, y Junio de 2000, siendo que en Julio de 2000, se verificó la desocupación del inmueble, y consecuente terminación de la relación arrendaticia objeto de la presente causa, acuerda el pago de los referidos intereses atendiendo a las tasas fijadas por el Banco Central de Venezuela, de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, en su artículo 27, el cual señala:

   …Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela…

   (Negrillas y Subrayado del Tribunal)

   Conforme a la norma antes transcrita, el interés generado por los cánones insolutos debe ser el acorde a la regulación antes señalada, puesto que si bien es cierto que los contratos son ley entre las partes, y en el caso bajo estudio las partes contendientes de la presente causa, convinieron un interés moratorio superior al del dispositivo legal mencionado en el contrato que dio origen a la relación arrendaticia, no es menos cierto que no puede vulnerarse el carácter especial que regula la indicada Ley en la materia, lo cual conllevaría a quebrantamientos jurídicos inclusive de carácter constitucional. En consecuencia, conforme a todo lo antes expuesto, y en revisión de las actas que conforman la presente causa, esta Juzgadora declara el cumplimiento de la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento, y por ello procedente el cobro del interés moratorio inherente a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 1999, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2000, pero conforme a las tasas permitidas y reguladas por las seis (6) principales entidades bancarias a nivel nacional. Así se decide.

3. Por los fundamentos expuestos:

   Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara el ciudadano R.A.L. en contra de la sociedad mercantil SERMANT DE VENEZUELA, y el ciudadano D.J.R.R., identificados anteriormente.

   En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.3.840.000,oo), los cuales hoy a los efectos de la reconverción monetaria son la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.3.840,oo), correspondientes a los cánones de arrendamientos insolutos de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 1999, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2000.