Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz de Bolivar, de 25 de Abril de 2011

1. -Limites de la controversia

1.1- Alegatos de la parte demandante

En el escrito que cursa del folio 2 al folio 9, presentado ante el Juez Distribuidor del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el ciudadano R.R.H., asistido por la abogada R.M.M., alegó lo que de seguidas se sintetiza:

• Que se efectuó Compra-Venta en forma privada, el cual opone de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

• Que el ciudadano L.F.B., mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 3.0278.152 Presidente de la Clínica Puerto Ordaz, C-.A., presentó un proyecto a la Asamblea de accionistas (área de la parcela 8.499,68 m2, área de construcción: 3.930,oo m2 área de ubicación: 700,oo m2, área de consultorios: 3.230,oo m2, área de emergencia: 700,oo m2 área de ascensor lineal 175,oo m2, área de estacionamiento: 6.000 m2, donde se haría un moderno edificio de setenta y cuatro (74) locales o consultorios, con un área de estacionamiento de 6.000 mts2, el cual sería vendido al público en la modalidad de propiedad h.c.s. respectivos puestos de estacionamiento, cumpliendo con el artículo 5 de la Ley de Propiedad H.V..

• Que la clínica Puerto Ordaz cedería el terreno para la ejecución del proyecto a cambio de la construcción de todo el sótano.

• Que en vista de la magnitud del proyecto y lo ofrecido en el mismo, decidió comprar dos (2) consultorios, uno para su hermana y otro para él, que todo se demuestra mediante el tríptico donde se promociona la vena e 74 consultorios con 6.000 m2.

• Que antes de firmar el contrato de Opción de Compra Venta le fue otorgada una copia del mismo, donde la Cláusula Décima Segunda señala lo siguiente: “EL COMPRADOR renuncia a los puestos de estacionamiento asignados a los consultorios objetos de la presente opción”.

• Que manifestó su descontento con dicha cláusula y luego de conversaciones fue modificada la misma y el contrato que firmó señalaba lo siguiente “conservando el derecho de hacer uso de los estacionamientos según su conveniencia” .

• Sin embargo consta de venta realizada al Dr. R.D.T. accionista de la clínica donde cede su propiedad al Centro Medico Profesional Puerto Ordaz.

• Que los plazos fijados y los montos fueron aceptados por su persona.

• Que luego de haber cancelado en el año 2003, la totalidad de la deuda por la compra de los consultorios y por supuesto el de los respectivos estacionamientos, en el año 2005, se constituyó la Junta de Condominio del Centro Medico Profesional Puerto Ordaz, sin realizar asamblea para discusión y aprobación por los accionistas, este fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 28-06-2005 bajo el Nº 17 folio 164 al 202 Protocolo Primero, Tomo Quincuagésimo, Segundo Trimestre del 2005.

• Que en septiembre de 2003, efectúo contrato de compra venta con el Centro medico Profesional Puerto Ordaz, C.A.,m el 27 de mayo de 2003, bajo el Nº 35, Tomo 15-A Pro, representada en ese acto por L.A.F.B. en su carácter de Presidente y A.J.S.A.V.P..

• Que en el documento de condominio se desconoce la Ley de Propiedad Horizontal ofertada ya que en ese el comprador no tiene estacionamiento (lo cual significa que deberá estacionar en la avenida), luego en la Constitución de la Junta de Condominio se verifica que no se cumple con lo pactado entre las partes en el documento de compra venta, así se desprende del Capítulo Segundo: cláusula primera, cláusula segunda. CAPITULO NOVENO, cláusula primera.

• Alega que no fue mostrado ningún documento de condominio (ya que no existe) y el documento que le presentaron, el cual le quiere imponer lo elaboraron y registraron de manera arbitraria con casi dos (2) años de retraso, que se puede evidenciar que al leer ese documento de condominio no se ajusta a lo ofertado (consta en la inspección judicial).

• Que en virtud de la polémica existente entre lo acordado con el Centro Medico Profesional Puerto Ordaz, C.A., se dirigió a los siguientes organismos: 1) Defensoría del Pueblo, 2) Almacaroni.-

• Que los locales o consultorios fueron ofertados en propiedad h.c.s. respectivos estacionamientos, alega que sentido tendría solicitarle la renuncia de los puestos de estacionamiento o que lo cediera o que le diera e permiso para su uso, sino formaran parte de su propiedad, que la vendedora está en cuenta que a cada consultorio le corresponde un respectivo puesto de estacionamiento, de lo contrario no hubiesen hecho tales solicitudes.

• Que debido a las incongruencias que presentaba el documento de venta de los consultorios, se vio obligado a posponer la firma de la protocolización para solicitarle a la vendedora una aclaratoria y corrección del documento, encontrando una intransigencia por parte de la vendedora y viendo que le quieren quitar parte de lo que había comprado he indispensable para su bienestar en el trabajo, que lo amenazaron diciéndole que se fuera a firmar de lo contrario le quitarían sus consultorios, hecho ocurrido antes y luego en la Oficina del OMECU ante su representante a lo que le respondió que ya la compra la había realizado y lo que el estaba exigiendo era la protocolización en los términos que por ley le corresponden.

• Que desde el mes de abril de 2006, se encuentra ocupando los consultorios (tanto de su hermana y el de él) debido a que en dos oportunidades le solicitaron el desalojo de su antiguo lugar de trabajo.

• Que fundamenta la presente acción en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 del Código Civil.

• Que de lo antes expuesto queda claramente establecido que el incumplimiento por parte del vendedor con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta, se subsume en las normas antes descritas, dando como consecuencia el derecho que tiene de accionar ante los Tribunales competentes para lograr que se cumpla con la obligación contraída.

• Que por las razones de hecho y de derecho expuestas y en vista del incumplimiento de la asignación total de su puesto de estacionamiento, que por derecho le corresponde, es que acude a demandar al Centro Medico Profesional Puerto Ordaz, C.A. por vía de cumplimiento de contrato de opción de compra venta a los fines de que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal Primero: en cumplir con la cláusula Décima Segunda del contrato de Opción de Compra Venta y proceda a hacerle entrega efectiva de los puestos de estacionamiento asignados a su persona que por derecho le corresponden de cada uno de los consultores: Segundo: A que proceda a otorgar el documento definitivo de venta con sus respectivos puestos de estacionamiento; y Tercero: Al pago de costas y costos que origine el presente proceso, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

• Solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el puesto de estacionamiento signado con los Nros 026 y 031 debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 28 de junio de 2005, bajo el Nº 17, Tomo Quincuagésimo Octavo, Protocolo Primero, Folios del 164 al 202, Segundo Trimestre del año 2005 y medida innominada a objeto de continuar con el uso, goce y disfrute de los dos (2) consultorios.

• Estima la presente demanda en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo).

1.2.- Recaudos consignados en esta Alzada.

• Copia del Documento de opción de compra venta realizado entre el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A: y el ciudadano R.R.H., que riela a los folios del 14 al 26.

• Inspección Judicial solicitada por el ciudadano R.R.H., la cual se realizó en fecha 14 de agosto de 2006.

• Certificación emanada de Indecu mediante el cual consigna copia del expediente 0174-2006 en contra del Centro médico Profesional Puerto Ordaz, la cual cursa del folio 41 al.

• A los folios del 50 al 52 consta escrito presentado por el abogado E.G.R., en su carácter de representante de la sociedad mercantil CENTRO MEDICO PROFESIONAL PUERTO ORDAZ, C.A., ante la Sala de Sustanciación del INDECU.

- Al folio 54 consta auto de fecha 27 de septiembre de 2006, mediante el cual se admite la demanda y se ordena emplazar a la sociedad mercantil CENTRO MEDICO PROFESIONAL PUERTO ORDAZ, C.A. para que de contestación a la demanda.

1.3.- Alegatos de la parte demandada

- Riela a los folios del 58 al 62 escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado J.J.A.L., en su condición apoderado judicial de la parte demandada, donde alegó lo que de seguidas se sintetiza:

• Que rechazan e impugnan la estimación de la demanda, en virtud de que la cuantía de la demanda, es insuficiente o demasiado reducida en relación al valor de los cosas demandadas y con el fin de que la presente causa la decida o sentencie el Juez natural competente por razón de la cuantía, en virtud de que los consultorios objeto del litigio tienen un valor superior, ampliamente a los CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo) que es el limite de la competencia de los Juzgados de Municipio, correspondiendo el conocimiento de la presente causa a un Juez de la Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

• Que es evidente que el valor de los consultorios objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, son equivalente a NOVENTA Y SIETE MILLONES CIENTO TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 97.136.550,oo) pues dichos inmuebles tienen un valor de 44.189.250,oo bolívares el consultorio P1-07 y el P1-08 un valor de 52.947.300,oo bolívares, motivo por el cual rechazan dicha estimación por considerarla insuficiente.

• Que es falso de toda falsedad que el Proyecto del Condominio del Centro medico Profesional Puerto Ordaz, C.A. tenia proyectado el estacionamiento de seiscientos metros cuadrados.

• Que es falso que se haya constituido la Junta de Condominio, lo cual confunde el actor con el documento de Condominio cuyos datos de registro señala en forma alegre.

• Respecto al área de estacionamiento de 600 mts 2, que alega el demandante le fue ofrecida, debe decir que dicha área comprendía el terreno de condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, y el terreno de la Clínica Puerto Ordaz, su accionista mayoritaria quien ofreció los estacionamientos.

• Que en todo caso impugna la Inspección Ocular practicada por el Juzgado de Municipio Caroní del Estado Bolívar.

• En segundo lugar rechaza en nombre de su representada que la oferta de venta de los consultorios médicos haya sido engañosa o abusiva o contentiva de practicas o cláusula abusiva impuesta por su representada.

• Que en tercer lugar no puede haber oferta engañosa si el Doctor R.C.R.H. compró dos (02) consultorios bajo una condición que los estacionamiento correspondiente a sus locales, serian cedidos al uso del condominio, esto ante la insistencia de que se le debía asignar un puesto de estacionamiento propio; no obstante que el documento de condominio señalaba que los estacionamientos son área común del condominio, por lo que resulta prohibido complacer al comprador de una pretensión que está prohibida en el documento de condominio, y en el articulo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal.

• Que el Dr. R.R. compró consiente del carácter común de los estacionamiento del Centro Médico Profesional y transcribe la clausula Décima Segunda del Contrato de Opción de Compra Venta.

• Señala que en la segunda oportunidad el documento definitivo de compra venta fue redactado por exigencias del comprador que pidió el cumplimiento del documento de Opción de compra venta en los términos y condiciones establecidos en dicho documento de opción de compra venta por lo que no entienden la temeridad del demandante al considerarse sorprendido en lo que ya conocía desde un principio sobre las condiciones de la venta pactada, tanto así que una vez acordado el proyecto por la Asamblea de Accionistas el Dr. R.R. adquirió diez (10) acciones mas, estimulado por la bondades del proyecto.

• Que el documento definitivo de opción de compra venta fue consignado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Caroní respecto al estacionamiento como puede leerse de su texto.

• Que todo lo cual se puede evidenciar de los documentos de compra venta de los locales o consultorios signados con os Nros P1-07 y P1-08 que fueron consignados en el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, los cuales fueron anulados, porque el Dr. R.R., se negó a comparecer al registro inmobiliario en fecha 13 de diciembre de 2005, oportunidad del otorgamiento del último documento incumpliendo así la cláusula Décima Tercera del Contrato de Opción a Compra, donde da derecho a la vendedora a resolver el presente contrato y aplicar la penalidad establecida en la cláusula Octava del contrato.

• Señala que en dos oportunidades se consignaron en el registro correspondiente los documentos definitivos de venta para suscribir el documento de venta convenida de la opción de compra y el Dr. R.R. no asistió al registro Subalterno del Municipio caroní del Estado Bolívar, ni en la primera ni en la segunda oportunidad, no obstante, que el Dr. R.R. se le complació por segunda vez, redactando el documento definitivo de venta en los términos convenidos en el documento de opción a compra, al no asistir al otorgamiento, dicho documento fue anulado por segunda vez, como se evidencia de los documento que anexan mas adelante marcadas con la letra “O”.

• Que la totalidad de los consultorios fueron adquiridos por los médicos de la comunidad médica y ninguno ha puesto objeción alguna sobre lo referente al estacionamiento común, porque todos consideraron que se trata de un proyecto concertado con los accionistas de la Clónica Puerto Ordaz, C.A.

• Que la pretensión de la parte demandante en su punto primero, es improcedente por cuanto la misma pretende que el tribunal declare parcialmente con lugar una parcialidad del contrato de opción de compra, un accesorio, sin antes declarar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato.

• Que respecto al segundo petitorio que se refiere a que el demandado proceda a otorgar documento definitivo de venta con sus respectivos puestos de estacionamiento, alega que tal pretensión es improcedente, ya que los documentos definitivos que han ejecutado en dos (2) oportunidades tal pretensión, puesto los documentos definitivos de venta ante la Oficina Subalterna Inmobiliaria del Registro Público correspondiente y el comprador se ha negado a comparecer al acto de otorgamiento provocando la nulidad de dichos actos de registro al fenecer el lapso útil necesario.

• Que la solicitud de medida preventiva es impertinente e ilegal ya que las unidades vendibles son los consultorios y no los estacionamientos por ser estos de uso común y estar prohibida su enajenación por mandato del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal.

• Que respecto a la medida innominada solicitada señala que el propio demandante ha confesado en su libelo de la demanda que ha propuesto el acto de otorgamiento de los documentos de propiedad puestos por la vendedora en el Registro Inmobiliario, con lo cual confiesa su incumplimiento manifiesto, lo cual le quita todo el derecho a seguir ocupando dichos inmuebles ante la violación reiterada del contrato de Opción de Compra.

• Que por cuanto los hechos alegados en el escrito de contestación la demanda propuesta por la parte actora se desprende que el optante o parte demandante incumplió con lo establecido en las cláusulas Octava y Décima tercera del Contrato de Opción a Compra al negarse a concurrir al acto de otorgamiento del documento de compra-venta y por cuanto dicha conducta rebelde fue reicidente en dos oportunidades como lo evidencia los recaudos consignados o los documentos de compra-venta anulados por falta de comparecencia del comprador; es por lo reconviene al ciudadano R.C.R.H. en la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito.

• Que el documento de Opción de Compra cuya resolución se demanda se encuentra anexo a los autos y fue consignado por la parte actora con e libelo de demanda, no obstante consigna marcado B-2, el documento de opción de compra venta el cual lo opone la demandante reconvenida, fundamentalmente en lo relativo a las cláusulas Décima Segunda y Décima Tercera de dicho contrato de opción de compra.

• Que fundamenta la reconvención e los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.488 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 y 888 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con las Cláusulas Octava y Décima Tercera del Contrato de Opción a compra.

• Solicita se dicte una medida de secuestro de conformidad con el numeral 2º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que resulta manifiestamente dudosa la posesión de ambos consultorios en especial el ocupado por la hermana del Doctor R.R..

• Que estima la presente reconvención en la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo) en virtud de que el actor ha estimado en dicha suma su demanda y en virtud de la necesidad del proceso, a los fines de que la reconvención sea admitida sin contratiempo alguno.

1.3.1. Recaudos consignados junto con el escrito.

• Documento de opción de compra marcado con la letra B-2.-

• Carta del Doctor R.R. al Dr. L.F. y carta de éste último al Dr. R.R..

• Constancia del listado de médicos accionistas de la Clínica Puerto Ordaz, C.A., marcado con la letra “J”

• Tres (3) documentos de compra venta referentes a los consultorios P1-07 y P1-08 del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A., marcados con la letra “O”. Todos estos recaudos constan del folio 64 al 132 de la primera pieza.

1.3.2.- Riela al folio 133 decisión de fecha 06 de octubre de 2006, mediante el cual se admite la reconvención y se emplaza al ciudadano R.R.H., para que de contestación a la reconvención. En cuanto a la medida solicitada el tribunal se abstiene por cuanto considera que no están llenos los extremos del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

• Contestación a la Reconvención.

- Riela al folio 134 al 137 de la primera pieza, escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada reconvenida presentado por el ciudadano R.R. mediante el cual alegó lo que de seguidas se sintetiza:

• Que de acuerdo a la opción de compra venta que se le realizó de dos inmuebles, del cual es propietario, constituidos por Un Consultorio distinguido con el Nº P1-07 y una distinguido con el Nº P1-08, no firmó la venta definitiva, ya que al leer dicho documento se percató que las condiciones que se encontraban estipuladas en la opción de compra venta, no eran las mismas en el documento definitivo de venta, por lo tanto les señaló su descontento, ya que le habían cambiado unas cláusulas, y por lo tanto toda persona tiene derecho a manifestar disconformidad, cuando se ve lesionado su derecho.

• Que cuando vuelve a dirigirse al Registro nuevamente para firmar la venta definitiva, ocurre que el documento se encontraba con las mismas fallas o incongruencias del documento anterior, por lo tanto manifestó su descontento y en consecuencia se dirigió a diferentes organismos competentes.

• Que la parte demandada reconvincente solicita medida de secuestro, pero la parte no tomó en cuenta que dichos inmuebles son propiedad del ciudadano R.R.H. y si no se ha firmado el documento definitivo de venta es por causa de la parte demandada reconvincente.

• Que la cláusula Décima Segunda “El comprador permite el uso de los puestos de estacionamiento asignados a los (2) consultorios objetos de la presente opción al condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, exclusivamente para lo que fueron creados, como una forma de cooperar con el mejor funcionamiento del complejo médico, en beneficio de la amplia clientela e la clínica y de los médicos que en e.t., conservando el derecho de hacer uso de los mismo según su conveniencia. Asimismo el comprador podrá hacer uso de los puestos de estacionamiento adyacente a la Clínica Puerto Ordaz que el condominio ponga a su disposición mediante convenio que se suscriba con la Clínica Puerto Ordaz, esta es la cláusula correspondiente al contrato de compra venta, firmado por las partes.

• Que se evidencia claramente la cláusula abusiva e impuesta de manera arbitraria por el Centro médico Profesional Puerto Ordaz.

• Que las inspecciones judiciales son realizadas a solicitud de la parte interesa y en ninguna normativa de la ley señala que tal inspección haya que notificarla a ninguna persona.

• DE LAS PRUEBAS

• Por la parte demandada

- Consta a los folios del 138 al 140 de la primera pieza, escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado J.J.A.L., mediante el cual promovió lo siguiente:

• En el Capítulo I, reprodujo el merito favorable de los autos en especial el documento de opción a compra que fue producido marcado con la letra B2, en la contestación de la demanda.

• En el Capítulo II reprodujo el merito favorable del documento (público) de condominio que fue producido y opuesto a la parte demandada reconvenida marcado con la letra B con el escrito de contestación de la demanda.

• En el Capítulo III reprodujo el mérito favorable del documento público o Asamblea Extraordinaria de la Clínica Puerto Ordaz, c.A., de fecha 30 de abril de 2003 registrado en fecha 11 de junio de 2003, bajo el Nº 79, Tomo 16-Pro.

• En el Capítulo IV reprodujo el mérito favorable de tres (3) documentos de fecha cierta de compra venta definitivos consignados por ante el registro Subalterno del Registro Público del Municipio Caroní marcados con la letra “O”. y los cuales fueron anulados por la incomparecencia el comprador.

• En el capítulo V reprodujo el mérito favorable de las carta cruzadas entre el Dr. R.R. y L.F. marcadas “D” y “E” u opuestas al demandante.

• En el Capítulo VI promovió de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, Inspección judicial, a cuyos fines pide al Tribunal se traslade en las áreas de condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. y en la Clínica Puerto Ordaz C.A.-

• En el capítulo VII promovió la inspección judicial con el fin de que se practique en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio caroní del Estado Bolívar.

• En el capítulo VIII reprodujo el mérito favorable de la constancia del listado de médicos accionistas de la Clínica Puerto Ordaz, el cual fue producido y opuesto a la parte demandante reconvenida marcada con la letra “J”.

• En el capítulo IX, reprodujo el merito de auto, en especial la confesión del optante Dr. R.R., quien en su libelo de demanda confiesa que “debido a todas las incongruencias que presentaba el documento e venta de los consultorios, se vio obligado a postergar la firma de la protocolización, para solicitarle a la vendedora una aclaratoria y corrección del documento.

• En el Capítulo X promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil copia certificada del documento público contentivo de la cesión de venta de 2 acciones.

-Al folio 146 de la primera pieza, auto de fecha 17 de octubre de 2006, dictado por el Tribunal de la causa mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada reconvenida.

• Por la parte actora.

- La abogada R.M.M. en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas que riela a los folios del 156 al 159 de la primera pieza, mediante el cual promovió lo siguiente:

 En el capítulo Primero promovió el valor probatorio del contrato de opción de compra venta firmado por las partes.

 En el capítulo Segundo, el valor probatorio del documento de opción de compra venta, Cláusula Décima Segunda.

 En el Capítulo tercero el valor probatorio del Registro del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, Cláusula segunda.

 En el capítulo Quinto el valor probatorio del comunicado emitido por el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A:,n donde se reconoce la oferta realizada a los comprobados de los consultorios con sus respectivos puestos de estacionamiento por parte de la vendedora.

 En el capítulo Sexto el valor probatorio de la Inspección Judicial don se verifica la oferta efectuada por ante del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.., a todos los compradores.

 En el Capítulo Séptimo el valor probatorio de la venta realizada al Dr. R.D.T. donde se puede verificar los diferentes tipos de contrato de compra venta realizado por el Centro Medico Profesional Puerto Ordaz,

 En el Capítulo Octavo el valor probatorio de las copias certificada emitida por la INDECU.

 En el capítulo Noveno, consignó copias de recibos de pago de los consultorios realizado a la empresa Fuentes Jiménez y Asociados S.C., que cursan del folio 161 al 167.

 En el capítulo Décimo consigno copias de recibos de pago de modificaciones realizadas a los consultorios cancelación total de la comisión por gestión de vena y gastos de registro y honorarios de abogados.

 En el capitulo Decimo Primero consigno propaganda de venta realzada por al empresa Fuentes, Jiménez y Asociados S.C. que riela al folio 168 marcado “H”

 En el Capítulo Décimo Segundo consignó inspección judicial realizada por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, que riela al folio del 169 al 186, marcada con la letra “I”.

 En el capítulo Décimo Tercero, solicitó prueba de informe a la empresa Fuentes, Jiménez y Asociados S.C.

• Por la parte demandada.

- Consta al folio 189 de la primera pieza, escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado J.J.A.P., apoderado judicial de la parte demandada mediante el cual promovió lo siguiente:

• En el capitulo I, promovió documento público y opuso a la demandante reconvenida el instrumento poder otorgado por la Sociedad Mercantil Centro medico Profesional Puerto Ordaz, C.A.,

• En el Capítulo Segundo promovió documento privado y lo opuso a la demandante reconvenida, consistente al plano que refleja la realidad física del sitio donde se realiza la obra de construcción.

• En el Capítulo III. Promovió documento privado que lo opuso a la parte demandante reconvenida, consistente en la carta dirigida al Presidente del Colegio de Ingenieros de Venezuela.

- Consta al folio 199 de la primera pieza, escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado J.J.A.P., apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual promovió lo siguiente:

• En el capítulo Único promovió la prueba de informes, a cuyo fin pidió se oficie al Presidente del Colegio de Ingenieros Seccional Ciudad Guayana.

- Al folio 200 de la primera pieza, consta auto de fecha 26 de octubre de 2006, dictado por el Tribunal de la causa mediante el cual se admiten las pruebas promovidas por la parte actora y las pruebas promovidas por la parte actora, en su escrito Nº 2 y el escrito Nº 3.

- Al folio del 204 al 205 de la primera pieza, consta escrito presentado por el abogado JOSE. J, A.P. apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual impugna las pruebas de inspecciones oculares (no judiciales como mal se califica) practicada por el Juzgado Primero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 14 de agosto de 2006, y en fecha 14 de diciembre de 2005, promovidas en el Capítulo Sexto y en el Capitulo Décimo Segundo. Igualmente impugna la prueba documental (supuesta propaganda de venta) promovida por el actor que consta en el capítulo undécimo por considerarla ilegal, ya que la misma no emana de su representada.

- Consta a los folios del 215 al 221 de la primera pieza, escrito presentado por el abogado J.J.A.L., mediante la cual que en la oportunidad de la contestación de la demanda impugnó por insuficiente la estimación de la cuantía de la demanda, la cual la parte actora estableció insólitamente, en Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,oo) cuando consta en la cláusula Tercera del contrato con opción a compra, que el precio base de los inmuebles es la cantidad de 44.189.250,oo bolívares y 52.947.300,oo bolívares, todo lo cual da un total de Noventa y Siete Millones Ciento Treinta y Seis Mil Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 97.136.550,oo), suma ésta que constituye la verdadera cuantía de la presente demanda, por lo que se está violando con dicha estimación en firma arbitraria y caprichosa el derecho constitucional de que toda persona tiene derecho a ser juzgado por sus jueces naturales, que es evidente que ese Tribunal no puede ser el Juez competente para decidir el fondo de la presente controversia, ya que el límite de su comparecencia es la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo) por lo que pide al Tribunal se sirva declarar su propia incompetencia y remitir el expediente contentivo de la presente causa al Juzgado Distribuidor competente correspondiente, el cual es uno de los juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a fin de que el Juez natural de la presente causa decida sobre el fondo de la demanda.

- A los folios del 238 al 241 de la primera pieza, consta escrito mediante el cual la abogada R.M.M., en su condición de apoderada judicial del ciudadano R.R.H., alegó que con relación al capítulo I, la inspección judicial de fecha 12-12-2005 y la inspección judicial de fecha 14-12-2006 fueron realizadas conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Y que los mismos son instrumentos públicos, por lo tanto no pueden ser impugnados en forma genérica como fue hecho por la contraparte, en todo caso podría aplicarse es el procedimiento por tacha. En relación al capítulo II la propaganda de venta repartida por la empresa Fuentes, Jiménez y Asociados, S.C., lo cual queda aceptado, la condición entre dichas empresas y que fueron consignados copias simples de los pagos de los consultorios adquiridos por el ciudadano R.R., donde consta que la empresa Fuentes, Jiménez y Asociado S.C., era la encargada de hacer las cobranzas y por consiguiente todo lo relacionado con la venta de los consultorios del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A., y al no ser objetados por éste, deben entenderse como validos. Que en el lapso probatorio fueron consignados los pagos que realizaba el ciuddano R.R. directamente a la empresa Fuentes, Jiménez y Asociados, S.C., por los consultorios que vendía la empresa Centro Médico Profesional Puerto Ordaz. Alega que los documentos privados pueden ser tachados por los motivos especificados en el Código Civil y no impugnados simplemente en una forma vaga e inexacta, ya que la impugnación señala dos vertientes, la tacha o el desconocimiento y la parte demandada no lo especificó en su impugnación y que al caso en concreto no le es aplicable el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil que se refiere al desconocimiento de firma, no se refiere a la impugnación genérica a que se refiere la contraparte y menos aún al desconocimiento de contenido.

- Consta al folio 244 de la primera pieza, diligencia de fecha 29 de enero de 2007, suscrita por el abogado J.J.A.P., apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual solicita la inhibición de la jueza E.D.C.F..

- Riela a los folios del 249 al 263 de la primera pieza, sentencia de fecha 30 de enero de 2007, dictada por el Tribunal de la causa mediante la cual declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara el ciudadano R.R. contra el Centro Medico Profesional de Puerto Ordaz, C.A., y SIN LUGAR la reconvención planteada por el Centro Medico Puerto Ordaz, contra el ciudadano R.R..

- Al folio 264 de la primera pieza, consta auto de fecha 31 de enero de 2007, dictado por el Tribunal de la causa mediante el cual declara improcedente la solicitud de inhibición solicitada por la parte demandada.

- Riela al folio 269 de la primera pieza, diligencia suscrita por el abogado J.J.A.L., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual apela de la decisión de fecha 13 de febrero de 2007, dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 23 de febrero de 2007, tal como riela al folio 271 del presente expediente.

- Remitidos los autos en fecha 23 de febrero de 2007, al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia, tocó el conocimiento al Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, quien le dió entrada al expediente y ordenó su anotación bajo el Nº 39-577.

- Al folio 276 de la primera pieza, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito mediante el cual solicita al Tribunal que remite las copias certificadas al Juzgado Superior Distribuidor para que conozca de la regulación de la competencia.

- Consta al folio 278 de la primera pieza, escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandada abogado J.J.A.P., mediante el cual solicita la constitución del Tribunal con asociados.

- Cursa al folio 279 al 281 de la primera pieza, escrito presentado por la abogada R.M.M., apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual alega entre otras cosas que el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, firmó contrato de opción de compra venta con el ciudadano R.C.R.H., donde le presentó previamente un proyecto a la Asamblea de Accionistas donde se haría un Moderno Edificio y 74 locales o consultorios, el cual sería vendido al público en la modalidad de propiedad h.c.s. respectivos puestos de estacionamiento. Que el Centro Médico le ofertó el proyecto igualmente al demandante y por ello decidió comprar dos (2) consultorios una para su hermana y otro para él, que los montos fueron respetados por su persona. Alega que la compra de los consultorios esta realizada y por lo tanto exige la protocolización en los términos que por Ley le corresponden de cada uno de los consultorios.

- Al folio 289 de la primera pieza, el abogado J.J.A.L., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ratifica en todas sus partes el escrito presentado por ante el Tribunal, donde erróneamente se dirigió al Juez Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

- Cursa al folio 290 de la primera pieza, diligencia de fecha 17 de abril de 2007, suscrita por el abogado J.J.A.L., apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual recusa formalmente a la jueza C.Y.T., dicho informe de recusación fue presentado por la mencionada juez a los folios del 291 al 293, lo cual se ordenó remitir al Tribunal Superior Distribuidor en fecha 20 de abril de 2007.

- Mediante diligencia de fecha 07 de junio de 2007, suscrita por el abogado J.J.A.L., apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual solicita que se decida la regulación de competencia.

- Riela al folio 300 de la primera pieza, auto de fecha 17 de julio de 2007, mediante el cual se solicita cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 24 de mayo de 2007 hasta el 06 de julio de 2007.

- Cursa al folio 304 de la primera pieza, escrito presentado por el abogado J.J.A.L. apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual insiste una vez más en el pedimento de solicitud de regulación de competencia. Lo cual fue ordenado por auto de fecha 15 de enero de 2008, y se ordenó remitir al Juzgado Superior Distribuidor copia certificada de todos y cada uno de los folios que conforman el presente expediente, a fin de que se decida la regulación de competencia interpuesta por la parte demandada.

- Recibidos las copias certificadas en el Tribunal Superior Distribuidor en fecha 07 de febrero de 2008, tal como consta al folio 393 de la segunda pieza, tocó el conocimiento del mismo Al Juzgado Suprior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente y Contencioso Administrativo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

- Consta al folio del 396 al 398 de la segunda pieza el abogado J.J.A.P. en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito para ampliar los fundamentos de la solicitud de la regulación de la competencia, alegando entre otras cosas que el juez de la causa ignoró lo establecido en el artículo 71 del Código de Procedimiento Civil, remitiendo el expediente Nº 9697 al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de este Circuito y Circunscripción Judicial para que conociera de la regulación de la competencia, no obstante que su representada solicitó la regulación de la competencia contra la sentencia definitiva dictada por ese Tribunal y por cuanto la decisión de la regulación de la competencia esta reservada en forma exclusiva y excluyente al Juzgado Superior de la Circunscripción Judicial del Segundo Circuito del Estado Bolívar.

- Consta a los folios del 430 al 431 de la segunda pieza escrito de informes presentado por la abogada R.M.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, mediante el cual alegó entre otras cosas que el ciudadano R.R. no firmó la venta definitiva luego de haber cancelado en su totalidad los dos (2) consultorios ya que al leer el documento se percató que las condiciones que se encontraban estipuladas en la opción compra venta no eran las mismas en el documento definitivo de venta, que el documento debidamente registrado marcado con la letra B es un documento público y hace plena fe entre las partes por cuanto no fue tachado ni impugnado en la oportunidad legal.

- Riela a los folios del 432 al 438 de la segunda pieza, sentencia de fecha 26 de febrero de 2008 dictada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente y de lo Contencioso Administrativo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, mediante el cual declaró con lugar el rechazo de la estimación de la demanda incoada por la parte demandada en el procesos que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA interpusiera el ciudadano R.R.H. en contra de la Sociedad Mercantil CENTRO MEDICO PROFESIONAL PUERTO ORDAZ, C.A., y conforme a la estimación de la demanda efectuad por ese Tribunal Suprior, el conocimiento de la causa corresponde al JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, y en fecha 05 de marzo de 2008 se ordenó remitir el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el cual fue recibido en fecha 08 de abril de 2008 tal como consta al folio 443 de la segunda pieza, aceptando la competencia atribuida por el Juzgado Superior Primero.

- Al folio 444 de la segunda pieza, consta escrito presentado por el abogado J.J.A.P. en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual solicita al Tribunal declarado competente decidir sobre el fondo de la demanda.

- Al folio del 445 al 452 de la segunda pieza escrito de “conclusiones” presentado por el abogado J.J.A.P., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual hizo un recuento de todo lo acontecido en el proceso, y alegó entre otras cosas que el escrito de pruebas presentado por el demandante reconvenido dentro del lapso probatorio, en fecha 24 de octubre de 2006, debe ser desechado en la definitiva ya que el promovente no señaló el propósito de las pruebas promovidas en dicho escrito e prueba, siendo esta una causa de inadmisibilidad de todas y cada una de las pruebas promovidas.

- Consta al folio 457 al 461 de la segunda pieza escrito presentado por la abogada R.M.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, mediante el cual esboza el mismo contenido del libelo de la demanda, y alega entre otras que la Junta Directiva del Centro Clínico Profesional Puerto Ordaz, le respondió a la Alcaldía del Municipio Caroní de acuerdo al acta de fecha 17 de Octubre de 2005 que la misma había decidido girar instrucciones al Dr. J. A.L. a los efectos de que se introduzca en el documento de compra venta lo referido a la designación del puesto de estacionamiento, asimismo alegó el Centro medico Profesional Puerto Ordaz, C.A., aceptó que había infringido las normativas legales establecidas en las leyes venezolanas y le giró instrucciones al Dr. J.J.A. para que realizara el documento definitivo al demandante designándole el puesto de estacionamiento correspondiente por cada consultorio, así como lo señala la Ley de Propiedad Horizontal.

- Riela al folio 467 de la segunda pieza del expediente acta de inhibición planteada por la abogada E.F.P..

- Consta al folio 471 de la segunda pieza auto de fecha 22 de junio de 2009, mediante el cual se le da ingreso al expediente en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, bancario y de T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

- Consta a los folios del 6 al 30 de la tercera pieza del expediente, sentencia de fecha 04 de noviembre de 2010, dictada por el Jugado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta por el ciudadano R.R.H. contra la sociedad mercantil CENTRO MEDIDO PROFESIONAL PUERTO ORDAZ, y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil CENTRO MEDIDO PROFESIONAL PUERTO ORDAZ, contra el ciudadano R.R.H., condenándose a la empresa demandada a cumplir con la cláusula Décima Segunda del contrato de opción de compraventa y proceda a la entrega en efecto de los puestos de estacionamiento asignados al ciudadano R.R.H., que le corresponde a cada uno de los consultorios distinguidos con los Nros P1-07 y P1-08, que le otorgue al ciudadano R.R.H. los documentos definitivos de venta con sus respectivos puestos de estacionamiento asignados.

- Riela al folio 37 de la tercera pieza, escrito presentado por el abogado J. A.P. mediante el cual apela de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 04 de noviembre de 2010, dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 25 de noviembre de 2010, tal como consta al folio 39.

• Actuaciones celebradas en Alzada

- Riela al folio del 44 al 47 de la tercera pieza, escrito de informes presentado por la abogada R.M.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora.

- Consta al folio del 48 al 56 de la tercera pieza, escrito de informes presentado por el abogado J.J.A.P. en su condición de apoderado judicial de la parte demandada.

- Riela al folio del 59 al 60 de la tercera pieza, escrito de observaciones presentado por la abogada R.M.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora.

2. - Argumentos de la decisión

   El eje central del presente recurso radica en la inconformidad de la parte demandada, con relación a la sentencia de fecha 04 de noviembre de 2010 que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpusiera el ciudadano R.C.R.H. contra la sociedad mercantil CENTRO MEDICO PROFESIONAL PUERTO ORDAZ, C.A., y sin lugar la reconvención propuesta por ésta con el ciudadano R.C.R.H., y en tal sentido se observa que esta alzada a los efectos de extraer las razones por las cuales el a-quo dictaminó dicho pronunciamiento se constata que la jueza a-quo, una vez que expone los alegatos de la parte actora y las excepciones de la parte demandada pasa al análisis de las pruebas aportadas en juicio señalando en cada una referencias doctrinarias así como la de los dispositivos legales que la contemplan para su apreciación y valoración, pero sin exponer alguna motivación que vincule o que subsuma el resultado arrojado por las pruebas con respecto al asunto controvertido en juicio, así las cosas cabe destacar que una vez que termina dicho análisis pasa a dictar la dispositiva del fallo sin que pueda extraer este operador de justicia cuales fueron los argumentos y razonamientos jurídicos que hayan conllevado al pronunciamiento de tal dictamen.

   Efectivamente, el actor en su demanda alega que decidió comprar dos (2) consultorios, uno para su hermana y otro para él, que todo se demuestra mediante el tríptico donde se promociona la venta de 74 consultorios con 6.000 m2, que antes de firmar el contrato de Opción de Compra Venta le fue otorgada una copia del mismo, donde la Cláusula Décima Segunda señala lo siguiente: “EL COMPRADOR renuncia a los puestos de estacionamiento asignados a los consultorios objetos de la presente opción”. Que manifestó su descontento con dicha cláusula y luego de conversaciones fue modificada la misma y el contrato que firmó señalaba lo siguiente “conservando el derecho de hacer uso de los estacionamientos según su conveniencia”. Sin embargo consta de venta realizada al Dr. R.D.T. accionista de la clínica donde cede su propiedad al Centro Medico Profesional Puerto Ordaz. Que los plazos fijados y los montos fueron aceptados por su persona. Que luego de haber cancelado en el año 2003, la totalidad de la deuda por la compra de los consultorios y por supuesto el de los respectivos estacionamientos, en el año 2005, se constituyó la Junta de Condominio del Centro Medico Profesional Puerto Ordaz, sin realizar asamblea para discusión y aprobación por los accionistas, este fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 28-06-2005 bajo el Nº 17 folio 164 al 202 Protocolo Primero, Tomo Quincuagésimo, Segundo Trimestre del 2005. Que en septiembre de 2003, efectúo contrato de compra venta con el Centro medico Profesional Puerto Ordaz, C.A.,m el 27 de mayo de 2003, bajo el Nº 35, Tomo 15-A Pro, representada en ese acto por L.A.F.B. en su carácter de Presidente y A.J.S.A.V.P.. Que en el documento de condominio se desconoce la Ley de Propiedad Horizontal ofertada ya que en ese el comprador no tiene estacionamiento (lo cual significa que deberá estacionar en la avenida), luego en la Constitución de la Junta de Condominio se verifica que no se cumple con lo pactado entre las partes en el documento de compra venta, así se desprende del Capítulo Segundo: cláusula primera, cláusula segunda. CAPITULO NOVENO, cláusula primera. Que por vía de cumplimiento de contrato de opción de compra venta a los fines de que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal Primero: en cumplir con la cláusula Décima Segunda del contrato de Opción de Compra Venta y proceda a hacerle entrega efectiva de los puestos de estacionamiento asignados a su persona que por derecho le corresponden de cada uno de los consultores: Segundo: A que proceda a otorgar el documento definitivo de venta con sus respectivos puestos de estacionamiento; y Tercero: Al pago de costas y costos que origine el presente proceso, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el puesto de estacionamiento signado con los Nros 026 y 031 debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 28 de junio de 2005, bajo el Nº 17, Tomo Quincuagésimo Octavo, Protocolo Primero, Folios del 164 al 202, Segundo Trimestre del año 2005 y medida innominada a objeto de continuar con el uso, goce y disfrute de los dos (2) consultorios. Estima la presente demanda en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo).

   Por sus parte el demandado de autos se excepcionó diciendo en su escrito que cursa del folio del 58 al 62, que rechazan e impugnan la estimación de la demanda, en virtud de que la cuantía de la demanda, es insuficiente o demasiado reducida en relación al valor de los cosas demandadas y con el fin de que la presente causa la decida o sentencie el Juez natural competente por razón de la cuantía, en virtud de que los consultorios objeto del litigio tienen un valor superior, ampliamente a los CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo) que es el limite de la competencia de los Juzgados de Municipio, correspondiendo el conocimiento de la presente causa a un Juez de la Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, y que es evidente que el valor de los consultorios objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, son equivalente a NOVENTA Y SIETE MILLONES CIENTO TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 97.136.550,oo) pues dichos inmuebles tienen un valor de 44.189.250,oo bolívares el consultorio P1-07 y el P1-08 un valor de 52.947.300,oo bolívares, motivo por el cual rechazan dicha estimación por considerarla insuficiente, que es falso de toda falsedad que el Proyecto del Condominio del Centro medico Profesional Puerto Ordaz, C.A. tenia proyectado el estacionamiento de seiscientos metros cuadrados, que es falso que se haya constituido la Junta de Condominio, lo cual confunde el actor con el documento de Condominio cuyos datos de registro señala en forma alegre, que especto al área de estacionamiento de 600 mts 2, que alega el demandante le fue ofrecida, debe decir que dicha área comprendía el terreno de condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, y el terreno de la Clínica Puerto Ordaz, su accionista mayoritaria quien ofreció los estacionamientos . Que en todo caso impugna la Inspección Ocular practicada por el Juzgado de Municipio Caroní del Estado Bolívar. En segundo lugar rechaza en nombre de su representada que la oferta de venta de los consultorios médicos haya sido engañosa o abusiva o contentiva de practicas o cláusula abusiva impuesta por su representada. Que en tercer lugar no puede haber oferta engañosa si el Doctor R.C.R.H. compró dos (02) consultorios bajo una condición que los estacionamiento correspondiente a sus locales, serian cedidos al uso del condominio, esto ante la insistencia de que se le debía asignar un puesto de estacionamiento propio; no obstante que el documento de condominio señalaba que los estacionamientos son área común del condominio, por lo que resulta prohibido complacer al comprador de una pretensión que está prohibida en el documento de condominio, y en el articulo 31 de la Ley de Propiedad H.Q.e. Dr. R.R. compró consiente del carácter común de los estacionamiento del Centro Médico Profesional y transcribe la clausula Décima Segunda del Contrato de Opción de Compra Venta.

   Señala que en la segunda oportunidad el documento definitivo de compra venta fue redactado por exigencias del comprador que pidió el cumplimiento del documento de Opción de compra venta en los términos y condiciones establecidos en dicho documento de opción de compra venta por lo que no entienden la temeridad del demandante al considerarse sorprendido en lo que ya conocía desde un principio sobre las condiciones de la venta pactada, tanto así que una vez acordado el proyecto por la Asamblea de Accionistas el Dr. R.R. adquirió diez (10) acciones mas, estimulado por la bondades del proyecto. Que el documento definitivo de opción de compra venta fue consignado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Caroní respecto al estacionamiento como puede leerse de su texto. Que todo lo cual se puede evidenciar de los documentos de compra venta de los locales o consultorios signados con os Nros P1-07 y P1-08 que fueron consignados en el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, los cuales fueron anulados, porque el Dr. R.R., se negó a comparecer al registro inmobiliario en fecha 13 de diciembre de 2005, oportunidad del otorgamiento del último documento incumpliendo así la cláusula Décima Tercera del Contrato de Opción a Compra, donde da derecho a la vendedora a resolver el presente contrato y aplicar la penalidad establecida en la cláusula Octava del contrato. Señala que en dos oportunidades se consignaron en el registro correspondiente los documentos definitivos de venta para suscribir el documento de venta convenida de la opción de compra y el Dr. R.R. no asistió al registro Subalterno del Municipio caroní del Estado Bolívar, ni en la primera ni en la segunda oportunidad, no obstante, que el Dr. R.R. se le complació por segunda vez, redactando el documento definitivo de venta en los términos convenidos en el documento de opción a compra, al no asistir al otorgamiento , dicho documento fue anulado por segunda vez, como se evidencia de los documento que anexan mas adelante marcadas con la letra “O”. Que la totalidad de los consultorios fueron adquiridos por los médicos de la comunidad médica y ninguno ha puesto objeción alguna sobre lo referente al estacionamiento común, porque todos consideraron que se trata de un proyecto concertado con los accionistas de la Clónica Puerto Ordaz, C.A. Que la pretensión de la parte demandante en su punto primero, es improcedente por cuanto la misma pretende que el tribunal declare parcialmente con lugar una parcialidad del contrato de opción de compra, un accesorio, sin antes declarar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato. Que respecto al segundo petitorio que se refiere a que el demandado proceda a otorgar documento definitivo de venta con sus respectivos puestos de estacionamiento, alega que tal pretensión es improcedente, ya que los documentos definitivos que han ejecutado en dos (2) oportunidades tal pretensión, puesto los documentos definitivos de venta ante la Oficina Subalterna Inmobiliaria del Registro Público correspondiente y el comprador se ha negado a comparecer al acto de otorgamiento provocando la nulidad de dichos actos de registro al fenecer el lapso util necesario. Que la solicitud de medida preventiva es impertinente e ilegal ya que las unidades vendibles son los consultorios y no los estacionamientos por ser estos de uso común y estar prohibida su enajenación por mandato del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que respecto a la medida innominada solicitada señala que el propio demandante ha confesado en su libelo de la demanda que ha propuesto el acto de otorgamiento de los documentos de propiedad puestos por la vendedora en el Registro Inmobiliario, con lo cual confiesa su incumplimiento manifiesto, lo cual le quita todo el derecho a seguir ocupando dichos inmuebles ante la violación reiterada del contrato de Opción de Compra. Que por cuanto los hechos alegados en el escrito de contestación la demanda propuesta por la parte actora se desprende que el optante o parte demandante incumplió con lo establecido en las cláusulas Octava y Décima tercera del Contrato de Opción a Compra al negarse a concurrir al acto de otorgamiento del documento de compra-venta y por cuanto dicha conducta rebelde fue reincidente en dos oportunidades como lo evidencia los recaudos consignados o los documentos de compra-venta anulados por falta de comparecencia del comprador; es por lo reconviene al ciudadano R.C.R.H. en la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito. Que el documento de Opción de Compra cuya resolución se demanda se encuentra anexo a los autos y fue consignado por la parte actora con e libelo de demanda, no obstante consigna marcado B-2, el documento de opción de compra venta el cual lo opone la demandante reconvenida, fundamentalmente en lo relativo a las cláusulas Décima Segunda y Décima Tercera de dicho contrato de opción de compra. Que fundamenta la reconvención e los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.488 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 y 888 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con las Cláusulas Octava y Décima Tercera del Contrato de Opción a compra. Solicita se dicte una medida de secuestro de conformidad con el numeral 2º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que resulta manifiestamente dudosa la posesión de ambos consultorios en especial el ocupado por la hermana del Doctor R.R.. Que estima la presente reconvención en la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo) en virtud de que el actor ha estimado en dicha suma su demanda y en virtud de la necesidad del proceso, a los fines de que la reconvención sea admitida sin contratiempo alguno.

   En escrito de informes presentado en esta alzada por la apoderado judicial de la parte actora, que cursan a los folios del 44 al 47 de la tercera pieza, mediante el cual ratificó el derecho a la propiedad de los puestos de estacionamientos para cada uno de los locales o consultorios, para que se haga entrega de los documentos por ante el Registro con las debidas especificaciones, localización, numero y demás especificaciones que le correspondan.

   Por su parte el abogado J.J.A.P. en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad de presentar sus informes, que rielan a los folios del 48 al 56 de la tercera pieza, entre otras cosas alegó que el escrito de pruebas presentado por el demandante en fecha 24 de octubre de 2006 debe ser desechado, -a su decir-, porque el promovente no señaló el propósito de las pruebas promovidas en dicho escrito de prueba, sendo esta una causa de inadmisibilidad de todas y cada una de las pruebas promovidas en dicha oportunidad.

   En escrito de observaciones a los informes de la parte demandada, la abogada R.M.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, hace nuevamente un recuento acerca del Registro del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A., en segundo lugar señala acerca de la comunicación de la clínica Puerto Ordaz, al OMDECU CARONI, y señaló acerca de la propaganda de la clínica, asimismo volvió a ratificar el derecho a la propiedad de los puestos de estacionamiento para cada uno de los locales o consultorios, para que e haga entrega de los documentos por ante el Registro con las debidas especificaciones, localización, número y demás especificaciones que le corresponda.

   Planteada como ha quedado la controversia este tribunal para decidir observa:

   De todas las pruebas promovidas y analizadas, debe destacar este sentenciador a efectos de decidir sobre las pretensiones contrapuestas, las siguientes probanzas:

   Consta a los folios 16 al 18 de la primera pieza, documento de OPCION A COMPRA VENTA, suscrito entre las partes en contienda y que fue promovido por la parte Actora y que no fue atacado de ninguna manera por la parte demandada, por lo que por aplicación del 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se asigna valor de plena prueba aceptada por las partes. Este documento, consagra en su Clausula SEGUNDA, lo que sigue:

   “…LA PROPIETARIA da en Opción a Compraventa en este acto a EL COMPRADOR, quien acepta la opción de venta de dos inmuebles de su propiedad, constituidos por: Un (1) Consultorio distinguido con el No P1-07, el cual tiene una superficie aproximada de Veintidós metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (22,15 M2) y Un (1) Consultorio distinguido con el No P1-08, el cual tiene una superficie aproximada de Veintiséis metros cuadrados con cincuenta y cuatro decímetros (26,54 M2); ambos consultorios están ubicados en el Piso uno (1), del “Centro Médico Profesional Puerto Ordaz”. Los linderos, medidas y demás especificaciones correspondientes al inmueble objeto de este contrato quedarán determinadas EN EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO, EL CUAL SERÁ PROTOCOLIZADO OPORTUNAMENTE, a cuyas normas EL COMPRADOR SE SOMETE EN TODAS SUS PARTES…”.

   De la misma manera, la CLAUSULA DECIMA SEGUNDA, del mismo contrato, establece lo que sigue:

   …DECIMA SEGUNDA: EL COMPRADOR permite el uso de los puestos de estacionamiento asignados a los dos (2) consultorios objetos de la presente opción al Condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, EXCLUSIVAMENTE PARA LO QUE FUERON CREADOS, como una manera de cooperar con el mejor funcionamiento del Complejo Médico, EN BENEFICIO DE LA AMPLI CLIENTELA DE LA CLINICA Y DEMÁS MEDICOS QUE EN E.T., conservando el derecho de hacer uso de los mismos según su conveniencia. Así mismo EL COMPRADOR podrá hacer uso de los puestos de estacionamiento adyacentes a la Clínica Puerto Ordaz que el condominio ponga a su disposición mediante convenio que se suscriba con la Clínica Puerto Ordaz…

   .

   En el mismo orden de ideas, del análisis del DOCUMENTO DE CONDOMINIO, que corre inserto a los folios del 68 al 83, y que este sentenciador valora de la misma manera con pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, en el CAPITULO SEGUNDO, DE LAS COSAS COMUNES, PRIMERO, PRINCIPIO GENERAL Y SEGUNDO, DETERMINACION, 2.18, establecen expresamente como cosas comunes “LOS ESTACIONAMIENTOS”, con la salvedad de que ”…No esté expresamente determinado como formando parte de una Unidad vendible o cosas objetos o susceptibles de apropiación individual…”.

   Del análisis de estas dos documentales, en criterio de quien decide, surgen sin lugar a equívocos, hechos relevantes que aportan solución a la controversia, a saber:

1. - En el documento de OPCION A COMPRA, EL COMPRADOR hoy actor, se obligó a cumplir las condiciones que se establecieran en el DOCUMENTO DE CONDOMINIO y en éste, expresamente se establecen como áreas comunes “LOS ESTACIONAMIENTOS”.

2. - En Las cláusulas SEGUNDA Y DECIMA SEGUNDA, con especial señalamiento de la primeramente nombrada, se puede apreciar de manera clara, que no existe compromiso de vender, “ESTACIONAMIENTOS”, para cada consultorio, como así lo aprecia la parte Actora; solo se establece que tendrán asignados dos (2) puestos de estacionamiento, pero dicha asignación NO ES DE CARÁCTER EXCLUSIVA, ya que le obliga expresamente a PERMITIR EL USO DE LOS MISMOS POR EL CONDOMINIO, con la mención aclaratoria de “…EXCLUSIVAMENTE PARA LO QUE FUERON CREADOS…”, esto es, para el uso común de la “…clientela de la clínica y de los médicos que en e.t.…”, tal como expresamente se determina en el contenido de la Clausula SEGUNDA.

3. - A la falta de mención expresa de que se le vendían como afectos y formando de parte de los consultorios vendidos, de manera individual y exclusiva, los Dos (2) puestos de estacionamientos, debe dársele aplicación a las normas establecidas en el DOCUMENTO DE CONDOMINIO, CAPITULO SEGUNDO, DE LAS COSAS COMUNES, PRIMERO, PRINCIPIO GENERAL Y SEGUNDO, DETERMINACION, 2.18, que establecen expresamente como cosas comunes “LOS ESTACIONAMIENTOS”, cuyas disposiciones se obligó expresamente a dar cumplimiento EL ACTOR comprador, tal y como lo determina la parte final de la cláusula SEGUNDA del Documento de OPCION A COMPRA, suscrito por las partes.

   Se debe destacar de la misma manera que la redacción de la CLUSULA DECIMA SEGUNDA del documento de OPCION A COMPRA suscrito por las partes, en cuanto a la asignación NO EXCLUSIVA de los puestos de estacionamiento, se repiten en el texto de los documentos de venta definitiva, presentado a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Caroní del Estado Bolívar, que cursan a los folios 105 al 125, de la Primera Pieza de este expediente. Por esto, jamás se puede afirmar, que en estos contratos de venta definitiva, la parte demandada-reconviniente, incumplió los acuerdos establecidos en el documento de OPCION A COMPRA, objeto de esta controversia, en cuanto a que se estableció en este documento últimamente nombrado, obligación de vender puestos de estacionamientos a la parte Actora.

   En relación con la prueba documental, que cursa la folio 46, de la Primera Pieza, de este Expediente y que fue acompañada marcada “E”, por la parte Actora-Reconvenida, relacionada con una Comunicación dirigida por la CLINICA PUERTO ORDAZ, a la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO CARONI OFICINA OMDECU CARONI, de fecha 19 de Octubre del 2.005 y que sirvió como indició, al Juzgado Aquo para declarar CON LUGAR la pretensión de la parta actora, se observa, que la misma constituye una prueba documental emanada de un TERCERO, ajeno al debate propuesto en este juicio, vale decir, la parte Actora-Reconvenida, en este proceso es el Dr. R.R.H. y la parte demandada-reconviniente, es el CENTRO MEDICO PROFESIONAL PUERTO ORDAZ, C.A., como es fácilmente perceptible, se trata de dos (2) PERSONAS JURIDICAS, con personería y existencia propia, distinta una de la otra. Siendo esto así, la única manera que se podía promover y valorar en este proceso esta prueba documental, siguiendo el DEBIDO PROCESO que contempla la legislación adjetiva, específicamente, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, era su ratificación a través de la Prueba Testimonial, este artículo es del siguiente tenor: ”..Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial. …” . Al revisar el escrito de promoción de pruebas de la parte Actora, podemos determinar, que no se promovió la prueba testimonial, para ratificar y poder valor en juicio esta prueba, ante esta circunstancia, LA PRUEBA SE HIZO IRREGULAR, ya que no se cumplieron con los requisitos que prevé nuestro legislador para poder valorarla y esto impide que se pueda considerar ni siquiera como un indicio, en favor de ninguna de las partes en contienda.

   A manera de Colofón, en cuanto a los análisis expuestos en relación con la pretensión de cumplimiento de contrato propuesta por la parte Actora, considera quien decide, que de las pruebas promovidas por las partes, para la prueba de sus respectivas alegaciones, no surge el incumplimiento contractual que afirma existe, que pueda subsumirse en los supuestos de hecho que contempla el artículo 1167 del Código Civil, y por ello dicha pretensión debe declararse SIN LUGAR y así se hará constar en la parte dispositiva de este fallo.

   En cuanto a la MUTUA PETICION, propuesta por la parte demandada, para decidir sobre su procedencia o no, se hacen las siguientes consideraciones:

   Cursan a los folios 105 al 125, de la Primera Pieza, de este expediente, dos (2) contratos de venta definitiva, promovidos por la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda propuesta en su contra, contratos que según se infiere del texto de los mismos fueron presentados ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Caroní del Estado Bolívar y NO FUERON REGISTRADOS y de la Inspección Judicial que cursa al folio 154, de la Primera Pieza, de este expediente, promovida por la parte demandada, se pudo constatar por parte del Juez Aquo, que los documentos fueron presentados para su firma; estas probanzas aunadas a las propias afirmaciones de la parte Actora, de que no suscribió los documentos, ya que no establecían lo relacionado con la propiedad de los Estacionamientos, configuran sin lugar a dudas, después del análisis relacionado con las Cláusulas SEGUNDA Y DECIMA SEGUNDA, del contrato de OPCION A COMPRA, un incumplimiento injustificado, por parte de la parte Actora, con este contrato, al negarse a suscribir los documentos definitivos de venta, porque en su decir, debían establecer que también se vendían dos (2) puestos de estacionamientos, uno para cada consultorio, lo cual como ya se dijo, no guarda consonancia con lo plasmado en las cláusulas indicadas del Documento de OPCION A COMPRA.

   La Cláusula DECIMA TERCERA, del Contrato de OPCION A COMPRA, establece lo que sigue:

   …EL COMPRADOR, acepta que deberá otorgar por ante el Registro Subalterno competente el documento definitivo de compraventa, en un plazo máximo de quince (15) días contados desde la fecha de notificación por parte de LA PROPIETARIA, de que su documentación está a su disposición para ser registrada. EN CASO DE QUE NO SE OTORGUE EL DOCUMENTO EN EL PLAZO ANTES ESTABLECIDO, LA PROPIETARIA podrá dar por resuelto el presente contrato y aplicar la penalidad establecida en la Cláusula Octava de este contrato. …

   .

   Por su parte la clausula OCTAVA del mismo contrato establece, lo que sigue:

   …Si cumplidos por LA PROPIETARIA los requisitos previstos en el presente contrato no se otorgase el documento público de compraventa correspondiente por el incumplimiento de EL COMPRADR a las obligaciones que establece el presente contrato, LA PROPIETARIA retendrá para si, de las sumas recibidas de acuerdo a la Cláusula Quinta hasta el 15% del precio de venta, como indemnización por daños y perjuicios con el carácter de Clausula Penal. …

   .

   Al determinarse que la negativa por parte de la Actora de autos, en cuanto a la firma de los documentos definitivos de venta, resulta INJUSTIFICADA, ya que sus requerimientos, que pretende deducir del contrato de OPCION A COMPRA, obedecen a una interpretación equivocada de la Cláusula DECIMA SEGUNDA del mismo contrato; debe dársele aplicación necesariamente a las cláusulas OCTAVA Y DECIMA TERCERA, que consagran las consecuencias del incumplimiento por parte de EL COMPRADOR, en cuanto a que se niegue o no se suscriban los documentos definitivos en el plazo establecido en la cláusula DECIMA TERCERA y por este motivo, dando aplicación a los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, lo procedente en este caso, pero ya respecto a la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada en contra de la parte Actora en esta causa, es declararla CON LUGAR y en consecuencia de ello, se declara CON LUGAR la petición de RESOLUCION del Contrato de OPCION A COMPRA objeto de este proceso.

   Se ordena a la parte demandada-reconviniente, que luego de deducido el quince por ciento (15%) a que se refiere la clausula OCTAVA del referido contrato, se devuelva a la parte Actora el remanente, en el plazo de Quince (15) días continuos a la fecha en que sea publicada esta sentencia y la misma quede definitivamente firme, y así se hará constar en la parte dispositiva de este fallo y así se establece.

   Como corolario de todo lo expuesto, considera este Juzgador que resulta inoficioso el análisis y valoración de las demás pruebas vertidas en autos, ya que la decisión a la que arribaría seria la misma, y así se decide.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA sigue el ciudadano R.R.H. contra la Sociedad Mercantil CENTRO MEDICO PROFESIONAL PUERTO OTDAZ.

CON LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la Sociedad Mercantil CENTRO MEDICO PROFESIONAL PUERTO OTDAZ contra el ciudadano R.R.H., en consecuencia, deberá devolver parte del pago del precio a la parte actora, previa la deducción del quinte por ciento (15%) del precio de venta, como indemnización por daños y perjuicios con el carácter de Cláusula Penal, tal como lo establece la cláusula OCTAVA del Contrato de Opción a Compra Venta. Para dicha devolución se le concede a la parte demandada reconviniente, un plazo de Quince (15) días continuos a la fecha en que sea publicada esta sentencia y la misma quede definitivamente firme.

Se ordena a la parte actora la entrega de los inmuebles constituidos por dos (2) consultorios distinguidos con los Nros. P1-07 y P1-08, el primero con una superficie aproximada de veintidós metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (22,15 mts2), y el segundo con una superficie de de veintiséis metros cuadrados con cincuenta y cuatro decímetros cuadrados (26,54 mts2), ambos consultorios situados en el piso uno del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz.

Se declara CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado J.J.A.P., en fecha 17 de noviembre de 2010, apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil CENTRO MEDICO PROFESIONAL PUERTO ORDAZ, C.A. contra la sentencia de fecha 04 de noviembre de 2010.

Queda REVOCADA la sentencia de fecha 04 de Noviembre de 2010, dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y de T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, todo ello de conformidad con las disposiciones legales citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil,

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en la oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los veinticinco (25) días del mes de Abril de dos mil once (2.011). Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

El Juez,

Abg. J.F.H.O.

La Secretaria,

Abg. Lulya Abreu López

En esta misma fecha se publicó la presente decisión, siendo las diez y treinta y cinco minutos de la mañana (10:35 a.m.) previo anuncio de Ley. Conste.

La Secretaria,

Abg. Lulya Abreu López

JFHO/lal/cf

Exp. Nº 10-3789