Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Octubre de 2008

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda en fecha 27 de julio de 2007, ante el tribunal Distribuidor de municipio por parte de los ciudadanos A.M.C.D.R. y ANGGY L.R.C., debidamente asistidos por el profesional del derecho, abogado C.E.P.O. para ejercer contra la ciudadana G.E.P., pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, debido al presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales, por parte de esta última quien fungía como promitente vendedora de las demandantes. Después del correspondiente sorteo legal correspondió su conocimiento al Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Afirma la actora que celebraron con la ciudadana G.E.P., por ante la Notaria Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de mayo de 2006, anotado bajo el Nº 77, Tomo 83 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, un contrato de opción de compraventa, el cual tuvo por objeto la venta de un inmueble propiedad de la vendedora, constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en la siguiente dirección: urbanización 23 de enero, Bloque 5.B, piso 7, apartamento D-74, sector este, Parroquia 23 de enero, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un área aproximada de ciento siete metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados (107,87 mts2), y consta de las siguientes dependencias. Cuatro (4) habitaciones, cuatro (4) espacios para closet, un (1) baño, sala comedor, cocina, lavandero, y un (1) pasillo interior; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos; norte: con fachada norte, espacio común y el apartamento D-72; sur: con fachada sur y espacio común de circulación; este: con el apartamento D-72 y el espacio común de circulación; y oeste: con el apartamento E-76. A su vez, le corresponde un porcentaje de 0,81% sobre las cosas y cargas comunes del edificio, ello de conformidad con el documento de condominio que fuera protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 20 de marzo de 1980, bajo el Nº 5, Tomo 23, protocolo primero, de los libros de registro correspondiente. Que el identificado inmueble fue adquirido por la vendedora, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Sexto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de noviembre de 1999, bajo el Nº 26, Tomo siete (7) Protocolo primero. Afirma que en la clausula segunda y tercera del contrato se pactó el precio de venta en la cantidad de sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000,00), y le entregaron en ese acto la cantidad de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00) como parte del precio de la venta, comprometiéndose a cancelar el remanente en el acto de documentación del definitivo. Que se sometió la presunta negociación preliminar a un término plazo de 120 días. Se pactó en la cláusula quinta una penalización en caso de que cualquiera de las partes se retractara de firmar el contrato definitivo. Se convino en que desde el momento de la protocolización la vendedora contaría con lapso de noventa (90) días para la entrega material del aludido inmueble. Afirma que una vez pagada la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,00), se gestionó el crédito ante la institución bancaria Banesco, para el pago restante. Que la referida institución bancaria hizo observaciones a la solicitud, entre ellas la relativa a la vigencia de la opción, y a la existencia de un gravamen hipotecario, que debería ser levantado. Que la vendedora realizó las gestiones a los fines de levantar la hipoteca referida, siendo liberada en fecha 15 de noviembre (sic) de 2006. Por tales razones ambas partes modificaron el contrato de opción suscribiendo en fecha 19 de mayo de 2006 un documento complementario, que forma parte integrante e inseparable de la misma negociación suscrito en fecha 20 de julio de 2006. En dicho instrumento se modificó el precio de la venta a la cantidad de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000,00). Que a la compradora le fue aprobado un crédito habitacional por la cantidad de cuarenta millones doscientos mil bolívares (Bs. 40.200.000,00) en fecha 4 de agosto de 2006; en afirmación de la actora dentro del lapso previsto en el documento de opción de compra venta suscrito en mayo de 2006. Que el remanente del precio de la venta sería la cantidad de quince millones ochocientos mil bolívares (Bs. 15.800.000,00), los cuales serían pagados por cuenta de la compradora. Que la vendedora fue notificada de todas estas circunstancias mediante misiva expedida por la empresa “Representaciones DAYMOR” (empresa encargada de realizar las gestiones tendientes a la negociación de la venta), en fecha 19 de septiembre de 2006.

Afirma que formado el contrato de conformidad con el artículo 1.137 del Código Civil, la oferta quedó fehacientemente aceptada, y la demandada devino vendedora del bien. Que formado y perfeccionado el contrato de opción de compra venta, para los contratantes surgieron de inmediato las obligaciones y derechos propios de la venta. Para la compradora: 1) el derecho de propiedad sobre el inmueble a ser vendido; 2) el derecho de tradición del inmueble adquirido, mediante el otorgamiento del correspondiente instrumento de propiedad; 3) derecho al saneamiento en caso de evicción; y 4) la obligación de pagar el precio en la forma y términos convenidos. Para la vendedora, 1) su derecho al pago del precio pactado, en la forma y términos convenidos; 2) su obligación de cumplir con la tradición de la cosa vendida, mediante el otorgamiento del documento respectivo; 3) su obligación de sanear en caso de evicción. Afirma que “no obstante el tiempo transcurrido desde el día 19 de mayo de 2006, cuando operó la formación y perfeccionamiento del contrato de opción de compra venta y nuestra disposición e insistencia de cumplir con nuestras obligaciones, hasta ahora LA VENDEDORA se ha mostrado totalmente remisa y renuente en el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, particularmente rehuyendo su primaria y principal obligación de cumplir la tradición de la cosa vendida, y el consecuente otorgamiento del instrumento de propiedad. Asimismo, LA VENDEDORA se ha mostrado remisa y renuente en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en la convención contractual, puesto que hasta la presente fecha, no nos ha hecho entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, tales como, entre otros: 1) original y copia del registro de información fiscal (RIF) de LA VENDEDORA; 2) fotocopia de su cedula de identidad; 3) solvencia de derecho de frente vigente del inmueble negociado a nombre de LA VENDEDORA; 4) solvencia de Hidrocapital, 5) Registro de vivienda principal del inmueble; 6) certificado de gravámenes expedida por la Oficina de Registro Inmobiliario a nombre de LA VENDEDORA; y 7) solvencias del pago de servicios de electricidad, aseo urbano y teléfono, mediante la entrega de los recibos correspondientes debidamente cancelados”.

A continuación fundamenta su pretensión de cumplimiento de contrato en el artículo 1.167 del Código Civil, solicitando el cumplimiento del contrato bilateral de opción de compraventa; asimismo fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.354 del Código Civil. Finalmente individualiza su pretensión, demandando a la ciudadana G.E.P. en convenir o ser condenada: En que, por haber adquirido el inmueble el día 19 de mayo de 2006, fecha en que – en su decir – se formó el contrato, las demandantes son propietarias del inmueble identificado en este fallo. En que al ser el precio la cantidad de sesenta y cinco millones (Bs. 65.000.000,00), de la cual pagaron nueve millones (Bs. 9.000.000,00), deben a la vendedora la cantidad de cincuenta y seis millones (Bs. 56.000.000,00), de los cuales cuarenta y seis millones doscientos mil bolívares (Bs. 46.200.000,00) fueron acordados a través del crédito otorgado por la Ley de Política Habitacional, y el saldo del precio a pagar, es de quince millones ochocientos mil bolívares (Bs. 15.800.000,00), que serán pagados con dinero del peculio de las demandantes. En que se le otorgue el correspondiente documento de propiedad o en su defecto la sentencia constituya título traslativo. “En que a los fines de la protocolización del documento traslativo de la propiedad o en su defecto, de la sentencia correspondiente, la demandada produzca la documentación registralmente exigible, a saber: 1) Original y copia del Registro de Información Fiscal (RIF) de LA VENDEDORA; 2) fotocopia de su cédula de identidad; 3) solvencia de derecho de frente vigente del inmueble negociado a nombre de la vendedora; 4) solvencia de hidrocapital, 5) registro de vivienda principal del inmueble; 6) certificación de gravámenes expedida por la oficina de registro inmobiliario a nombre de LA VENDEDORA; y 7) solvencias del pago de los servicios de electricidad, aseo urbano, y teléfono, mediante la entrega de los recibos correspondientes debidamente cancelados. En caso de no haber cumplimiento voluntario por parte de LA VENDEDORA, pido al tribunal nos autorice a que por nuestra cuenta y a costa de demandada (sic), cumpla y ejecute esas diligencias y exigencias legales, deducibles esos costos del saldo del precio a pagar”. Que en su condición de compradores y en cumplimiento de las obligaciones que por ley, se comprometen a pagar la cantidad de cincuenta y seis millones de bolívares (Bs. 56.000.000,00). Estima su pretensión en la cantidad de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000,00).

Admitida la demanda en fecha 2 de mayo de 2006 y emplazada la demandada según diligencia presentada por el alguacil de instancia en fecha 6 de julio de 2007, ésta compareció en fecha 6 de agosto de 2007 presentando escrito de contestación a la demanda. En dicha contestación impugnó los instrumentos acompañados con la demanda marcados con la letra “a” y “f”; de conformidad con los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, impugnó los documentos acompañados por la actora, marcados con las letras “g” y “h”. En capítulo siguiente convino en la existencia del contrato de opción de compraventa celebrado y autenticado el 19 de mayo de 2006; convino en la existencia del documento privado fechado 20 e julio de 2006, que complementó el de fecha 19 de mayo de 2006, como parte integrante e inseparable de la negociación primera. Convino en que el documento auténtico contentivo de la opción, mantiene todo su vigor salvo en lo referido al precio. Niega, rechaza y contradice que haya incumplido el contrato de opción. Niega, rechaza y contradice que a la demandada se le haya aprobado un crédito para la adquisición de vivienda. Niega, rechaza y contradice la validez y eficacia del informe de análisis de crédito hipotecario presentado por la parte actora. Niega que la demandada tuviera su disposición la cantidad de quince millones ochocientos mil bolívares (Bs. 15.800.000,00), para pagar el saldo del precio del inmueble. Niega que la firma mercantil Representaciones DAYMOR fuera encargada de realizar notificaciones. Niega haber recibido la cantidad de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00), como parte del precio de la venta pues, en su decir, recibió solamente la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00). Afirma que el documento privado suscrito como complemento del contrato autenticado, sólo tuvo como objeto modificar el precio de la venta, manteniendo la negociación original todas las condiciones estipuladas en el autenticado el 19 de mayo de 2006. Afirma que el contrato tuvo una duración de 120 días a partir del 19 de mayo de 2006; afirma al respecto: “… No cabe duda entonces que el contrato cuyo cumplimiento demanda la parte actora es precisamente el producido “A” con su libelo de demanda, otorgado el 19 de mayo de 2006 por ante la Notaria Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, y modificado respecto a su precio mediante documento privado de fecha 20 de julio de 2006. Per se…! Por tanto, el plazo de duración era de ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha de su autenticación; es decir, a partir del 19 de mayo de 2006, previsión esta convenida por sus partes en la cláusula “CUARTA” del mismo. Así lo alegamos en este acto y pedimos sea declarado por el tribunal, en la oportunidad de la definitiva respectiva”.

Continúa afirmando: “Las demandantes, denominadas “LAS COMPRADORAS” en aquella negociación, tuvieron hasta el 19 de septiembre de 2006 para cumplir frente a nuestra representada con sus respectivas obligaciones contractuales consecuencialmente. Pero no lo hicieron. Valiéndose de un escueto formato denominado “Informe de análisis de crédito hipotecario” supuestamente emanado del banco BANESCO y ni siquiera suscrito por el gerente de análisis, ni por el analista de la citada entidad financiera, tal como se evidencia al pie del folio 39 del expediente, quieren hacerle creer y valer además en juicio, que disponían del dinero para pagar la totalidad del precio convenido desde el 04 de agosto de 2006. Y para darle apariencia legal a esta tesis, alegan con descarada falsedad en su libelo de demanda, - tal como ya quedará demostrado- que la firma mercantil Representaciones DAYMOR; según ellas la empresa encargada de realizar las gestiones tendientes a la negociación de la venta, notificó a nuestra representada el 19 de septiembre de 2006, que Banesco Banco Universal les había aprobado el 04 de agosto de 2006 el crédito solicitado. De modo pues que, tenemos una mentira fraguada entre el 04 de agosto y el 19 de septiembre de 2006, puesto que si fuera cierto que las demandantes se encontraban desde aquella fecha en disponibilidad de cumplir con sus obligaciones contractuales frente a nuestra representada, no hubiera esperado nada más y nada menos que CUARENTA Y CINCO (45) días PARA NOTIFICARLE QUE EN EFECTO EL CRÉDITO LES HABÍA SIDO APROBADO… Por tanto, es falso de toda falsedad que las demandantes, denominadas también “LAS COMPRADORAS” en la OPCIÓN DE COMPRAVENTA celebrada mediante documento autentico de fecha 19 de mayo de 2006, y modificado en cuanto al precio mediante documento privado de fecha 20 de julio de ese mismo año, haya obtenido financiamiento alguno para pagar a nuestra representada dentro del término contractual previsto para tal efecto, la totalidad del precio convenido para perfeccionar la venta definitiva del inmueble… Omissis… Que la realidad de los hechos es que las demandantes incumplieron fatalmente frente a nuestra representada, con sus respectivas obligaciones derivadas del contrato de opción de compraventa celebrado mediante documento autentico el 19 de mayo, y modificado en cuanto al precio mediante documento privado el 20 de julio de 2006”. Finalmente solicita se declare sin lugar la pretensión planteada en su contra.

Llagada la oportunidad probatoria las partes hicieron uso de su derecho. Las partes presentaron informes. Mediante sentencia dictada en fecha 14 de diciembre de 2007, por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se declaró con lugar la pretensión de la parte actora. Mediante diligencia de fecha 18 de diciembre de 2007, la representación de la parte demandada apeló de la referida decisión. Una vez oída la apelación en ambos efectos, correspondió su conocimiento a este tribunal; y siendo la oportunidad para decidir, lo hace previa las siguientes consideraciones.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se demanda en el caso que nos ocupa el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta celebrado el 19 de mayo de 2006, mediante documento autenticado y complementado el 20 de julio de 2006, mediante documento privado, entre la ciudadana G.E.P., en su carácter de vendedora, y las ciudadanas A.M.C.D.R. y ANGGY L.R.C., en su condición de compradoras, contrato que aparentemente verso sobre la futura venta de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en la urbanización 23 de Enero, bloque 5-B. piso 7. apartamento D-74, sector Este, Parroquia 23 de enero, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyas medidas y linderos han sido especificados al comienzo de este fallo. El incumplimiento de dicho contrato es el fundamento de la pretensión de cumplimiento planteada por las ciudadanas A.M.C.D.R. y ANGGY L.R.C., en contra de su aparente futura vendedora, ciudadana G.E.P.. Sobre esta base el tribunal realizará su actividad juzgadora. Respecto a la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes. Al respecto las partes están de acuerdo en que en fecha 16 de mayo de 2006, celebraron un contrato que denominaron opción de compra-venta, contrato que dicho sea, se encuentra inserto a los folios 16 al 18, ambos inclusive, el cual fue autenticado en fecha 19 de mayo de 2006, ante la Notaria Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, dejándose inserto bajo el Nº 77, Tomo 83 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, documento que se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, a los folios 35 a 36, se evidencia documento privado simple, suscrito en fecha 20 de julio de 2006 entre las partes contratantes, como complemento del autenticado en fecha 19 de mayo de 2006. Esta documental se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, a las autos se evidencia que la denominada vendedora es propietaria del inmueble objeto de la negociación, según instrumento inserto a los folios 19 al 32, ambos inclusive, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Sexto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 10 de octubre de 1999, que acredita que la ciudadana G.E.P., es propietaria del inmueble a vender. Documento que se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

No obstante la existencia de la relación contractual, debe el tribunal discernir la naturaleza de la misma, en primer lugar, por cuanto las demandantes señalan como pretensión, se les reconozca que adquirieron el inmueble, es decir, que son propietarias, desde el 19 de mayo de 2006, , fecha en que se suscribió el contrato, lo cual da la idea de que esta parte pretende se le reconozca naturaleza de venta a la negociación; y en segundo lugar, y contrario a lo anterior, tanto en los argumentos de la actora como de la demandada, así como en los contratos referidos, los mismos son denominados como opción de compra venta, negocio jurídico con especiales características, distintas a la transmisión de la propiedad. Para ello debe determinar la naturaleza jurídica de la relación contractual, para, con base en el tipo contractual, estudiar la pretensión planteada al órgano jurisdiccional.

El contrato de compraventa se encuentra definido en el Código Civil, en el artículo 1.474, cuyo texto establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar un precio”. La venta es en esencia un contrato bilateral, ya que los contratantes asumen obligaciones recíprocas; es oneroso, ya que el comprador se compromete a pagar un precio; es consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes manifestado en forma legal; puede ser de ejecución inmediata o de tracto sucesivo; es un contrato cuyo efecto inmediato es transferir la propiedad u otro derecho vendido; y por último, podemos señalar que la venta crea obligaciones principales. En este contrato, como en todo contrato, se encuentran presentes los elementos esenciales a su existencia y validez, que a saber son: el consentimiento, la capacidad, el objeto y la causa. Respecto al consentimiento, éste no se presenta de manera instantánea, posponiéndose los efectos de la transmisión consensual de la propiedad contenida en el artículo 1.161 del Código Civil, a otras circunstancias establecidas por los contratantes. En este sentido, hay formación progresiva del consentimiento, cuando preceden a la convención, negocios en los cuales se discute el alcance y efectos del mismo (negociaciones paso a paso [pas à pas], tratativas preliminares, minutas y borradores, cartas de intención, acuerdos parciales, etc.); también cuando medie oferta dirigida por el futuro vendedor a otra persona; o cuando se hace mediante subasta pública. Pero al lado de estas maneras de integrar progresivamente el consentimiento sobre la venta, existen contratos preparatorios o preliminares que tiene por objeto, v.gr. preparar a los contratantes para la celebración de un futuro contrato, por no estar de acuerdo al momento, sobre la transferencia de la propiedad por razones de las más variada índole, vinculándose únicamente a celebrar un futuro contrato; forma contractual que se conoce con el nombre de promesas de contratos, contratos preparatorios, preliminares o antecontratos.

El contrato preliminar o pactum de contrahendo, es un contrato que obliga a las partes a celebrar una futura convención. En la compraventa encontramos comúnmente este tipo de contratos, identificados principalmente con las promesas de venta, las cuales son denominadas indiscriminadamente como opciones. En doctrina se han entendido que las principales promesas de venta, son la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral o recíproca de venta, las cuales producen particulares efectos jurídicos. La promesa unilateral (de compra o de venta) es un contrato que obliga a una persona a venderle o comprarle a otra, según el caso, una cosa o derecho, sin que la otra se comprometa a cumplir su obligación recíproca, en la cual no hay transferencia de propiedad y solo generan obligaciones de hacer; a diferencia de la promesa bilateral, donde ambos contratantes se comprometen a efectuar el negocio jurídico definitivo, y que la doctrina y alguna jurisprudencia fundamentándose en el antiguo Código Napoleón (artículo 1.589) ha afirmado, de manera inadecuada, que la promesa equivale a venta. Ahora bien, lo que en la práctica forense se ha denominado opción, en sentido estricto se refiere a una modalidad de la promesa unilateral donde una de la partes manifiesta su voluntad de vender (o comprar) y deja en la otra parte (optante) la opción, verbigracia, de que mediante una manifestación de voluntad posterior a la celebración del pactum y la concurrencia de otras requisitos pactados, el contrato definitivo sea perfeccionado. En este caso se trata de un contrato, por su naturaleza unilateral, que contiene una oferta irrevocable hecha por el promitente, y que genera la obligación de este de no ir en contra de su voluntad durante el tiempo que dure la opción, generando en el optante el derecho potestativo de hacer valer su voluntad para formar, sin más formalidades, el contrato, y en caso de contratos que impliquen la transferencia de la propiedad u otro derecho real, producir la transmisión solo consenso ex artículo 1.161 del Código Civil.

En este sentido, resulta pertinente recordar una antigua sentencia del siglo pasado. Así mediante sentencia dictada por la Corte Superior Primera en lo Civil y Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda dictada en fecha 7 de marzo de 1974, estableció: “… Lo que en la práctica se denomina “opción”, equivalente a promesa unilateral de venta – distinta de la oferta de venta y del pacto de presencia- es la convención en donde sólo se obliga el “promitente”, pues se deja a la sola voluntad del “beneficiario” la facultad de comprar el bien identificado, por el precio y en el término convenido. En la promesa bilateral se manifiesta la voluntad concurrente de comprar y de vender o la mutua promesa de hacerlo… desde el punto de vista jurídico, no siendo la promesa unilateral de venta una compraventa no adquiere el beneficiario ningún derecho real sobre la cosa. El derecho de crédito contra el promitente lo proveerá en caso de incumplimiento, de una acción personal que se traducirá en daños y perjuicios, pero no puede impedir que mientras el contrato de venta no se haya formado pueda la propietaria disponer de la cosa…”. Asimismo, el Juzgado Superior Décimo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, mediante sentencia dictada en fecha 24 de septiembre de 1975, señaló: “… el contrato de opción, no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios, no está definido por la ley, pero de acuerdo con la doctrina puede adoptarse una definición suya como sigue: un contrato en virtud del cual el propietario de una cosa o derecho, concede a otra persona, por tiempo fijo y bajo el cumplimiento de determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirla… Omissis… La opción de compra puede considerarse como una modalidad del contrato nominado de compraventa, por cuanto, si se llegan a cumplir y respetar sus condiciones, ulteriormente, se puede perfeccionar un típico contrato de compraventa…”. De manera que resulta necesario tener en cuenta que los contratos de opción (como una manifestación de promesas unilaterales), se distinguen de las promesas bilaterales y de las unilaterales sin opción, fundamentalmente porque en aquella se da posibilidad al optante (condición potestativa), de que mediante su manifestación unilateral forme el contrato (integre la voluntad), sin que se necesaria la suscripción de un nuevo contrato (contrato definitivo), como en el caso de las promesas bilaterales y las unilaterales sin opción.

Ahora bien, tanto en uno como en otro de los supuestos anteriores (promesas unilaterales [opciones] o promesas bilaterales) no existe transmisión de la propiedad en el sentido establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, por no concurrir uno de los elementos esenciales a la existencia de la venta, a saber, el consentimiento perfectamente formado. La particularidad que se presenta en la promesa de venta es que al haberse obligado las partes recíprocamente a celebrar un contrato de venta u otorgar un documento definitivo, y estar presentes todos lo elementos (identificación de la cosa vendida, su precio, modalidad de pago, sujetos) la negativa de las partes de cumplir en los términos convenidos no es suficiente para impedir la formación del contrato definitivo y la prueba del contrato final será la decisión que así lo declare, teniendo la sentencia carácter constitutivo, y de ahí su similitud e identidad aparente con el contrato de compraventa. Por su parte en el caso de la opción, basta con que el optante manifiesta su voluntad de hacer valer la opción para que se forme el contrato, teniendo en este caso la sentencia carácter declarativo. Pero antes de esto, las obligaciones son de hacer y no de dar. Es menester por tanto, atendiendo al contenido del contrato, establecer si estamos frente a una figura del contrato preliminar, o si por el contrario se trata de una venta perfecta.

En el caso de especie el contrato de estudio con su correspondiente complemento se denomina opción de compra-venta. Ahora, atendiendo a los criterios orientadores prescritos con anterioridad, estima esta alzada que no se trata propiamente de una opción. Así, la cláusula primera establece: “Entre la ciudadana: G.E.P.…, y quien para los efectos de este contrato le vamos a denominar LA VENDEDORA, por una parte y por la otra parte la ciudadana: A.M.C.D.R. (casada) y ANGGY L.R.C. (soltera)… y que para los fines del presente contrato, le vamos a denominar LAS COMPRADORAS, ambas partes de mutuo y común acuerdo convienen en efectuar en este acto la presente OFERTA DE COMPRA-VENTA la cual se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: LA VENDEDORA, le ofrece en venta a LAS COMPRADORAS, un inmueble de su exclusiva propiedad ubicado en la siguiente dirección… dicho inmueble se encuentra debidamente registrado a nombre de LA VENDEDORA según se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Sexto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha diez (10) de noviembre de 1999, bajo el Nº 26, Tomo 07, Protocolo Primero. SEGUNDA: El precio de la venta ya convenido con anterioridad es por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00). TERCERA: En este acto LAS COMPRADORAS, le hacen formal entrega a LA VENDEDORA la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,00) como parte del precio de venta y el remanente del dinero será cancelado en el acto de Protocolización del documento definitivo ante la oficina de registro correspondiente. CUARTA: El tiempo convenido entre las partes para protocolizar y llevar a su feliz término esta negociación es de ciento veinte (120) días los cuales comenzaran a regir desde el momento en que se autentique el documento por ante la Notaria Publica correspondiente. QUINTA: Para el supuesto caso que se retracte LA VENDEDORA dentro del lapso de tiempo estipulado en la cláusula cuarta, ella devolverá la cantidad de dinero recibida en este acto de manos de LAS COMPRADORAS, pero además se obliga a cancelar el equivalente al TREINTA POR CIENTO (30%) más por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a LAS COMPRADORAS, y si por el contrario quienes se retracten de esta negociación sea LAS COMPRADORAS, ellas perderá (sic) automáticamente el equivalente al TREINTA POR CIENTO (30%) del dinero que ellas le entregaron en este acto a LA VENDEDORA por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a LA ARRENDADORA, estableciéndose que la parte que se retracte o incumpla queda obligada a cancelar los gastos por concepto de comisiones y honorarios profesionales a que hubieren lugar. SEXTA: Durante la vigencia de la presente negociación se mantendrá el precio de compra-venta convenido entre las partes contratantes. SEPTIMA: Las partes convienen en que desde el momento de la protocolización LA VENDEDORA dispondrá de un lapso no mayor de noventa (90) días para la entrega material del aludido inmueble libre de personas y cosas, asumiendo los gastos inherente al inmueble y la mensualidad que cancelaren LAS COMPRADORAS al ente financiero, obligándose a entregarlo solvente en todos sus pagos, asimismo incluye visitas e inspecciones de LAS COMPRADORAS a dicho inmueble” (destacado nuestro).

Estima esta instancia que la declaración antes transcrita, no es ni un contrato de opción en el sentido que se ha aclarado, ni una promesa bilateral de contrato, es decir, no se trata de un contrato preliminar en alguna de sus modalidades, sino propiamente de un contrato definitivo de compraventa, pues si bien las partes parecen someterse a una futura manifestación de voluntad distinta a aquella para concluir el negocio jurídico, no hay certeza en sus declaraciones que hagan pensar que se trata de un contrato que obliga a celebrar otro de naturaleza distinta. Esto se deduce de lo siguiente: 1) Como cuestión circunstancial, en el presente caso debe tomarse en cuenta que las partes en el referido documento se denominan VENDEDORA y COMPRADORAS, cuestión que si bien no ofrece luces absolutas para determinar la naturaleza jurídica del contrato, es relevante al respecto; 2) La denominada parte VENDEDORA ofrece en venta el inmueble en cuestión (cláusula primera); oferta que se hace de manera pura y simple, y que es aceptada de manera inmediata por las COMPRADORAS al pagar parte del precio (cláusula tercera y sexta), esto implica la ejecución de prestaciones propias del negocio jurídico de venta; así pues no hay una manifestación clara de prometer contratar, sino de contratar en aquel momento. Con base en estas consideraciones, estima esta alzada que las partes celebraron una compra venta, condicionando el pago de ciertas obligaciones a un termino suspensivo, en el caso del pago del saldo del precio, y a un plazo, la obligación de hacer la tradición mediante la protocolización; en este último sentido es menester transcribir el contenido de la cláusula cuarta, la cual reza “CUARTA: El tiempo convenido entre las partes para protocolizar y llevar a su feliz término esta negociación es de ciento veinte (120) días los cuales comenzaran a regir desde el momento en que se autentique el documento por ante la Notaria Publica correspondiente”. Por lo tanto, el caso de especie se trata de una venta perfecta, sometida a modalidades en cuanto a ciertas prestaciones, y así se declara.

Determinado lo anterior, se impone establecer la procedencia de la pretensión actora. Pues bien, la actora afirma que la demandada incumplió su obligación de tradición de la cosa, no otorgando el documento respectivo tal como lo acordaron. La demandada se defiende argumentando que fue la actora quien incumplió su obligación, pues en su decir, esta no tenía el precio del bien tal como lo afirma. Al respecto observa el tribunal que tal como lo dispone el artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que reza: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Pues con base a estas máximas sobre distribución de la carga probatoria, el tribunal considera que en el presente caso al haber la parte demandada alegado que fue la actora quien incumplió debió demostrarlo con argumentos y pruebas de manera específica, pues en ella pesó la carga probatoria; o en todo caso, debió alegar una causa extraña no imputable que no le permitiera cumplir con la obligación de otorgar el instrumento ante el registro respectivo. Ahora bien, el alegato de la demandada se fundamenta en que la actora-compradora no consiguió los fondos necesarios para el pago de precio, a lo que el tribunal observa que es un hecho irrelevante en el contexto de estudio, pues su actividad debió enfocarse en demostrar que cumplió o que ocurrió una causa extraña no imputable que la releva de responsabilidad, más no en el incumplimiento en el pago del precio, pues esta obligación según el acuerdo de voluntades surgiría al momento de protocolizar el instrumento definitivo, tal como se deduce de la parte final de la cláusula tercera según la cual: “En este acto LAS COMPRADORAS, le hacen formal entrega a LA VENDEDORA la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,00) como parte del precio de venta y el remanente del dinero será cancelado en el acto de Protocolización del documento definitivo ante la oficina de registro correspondiente”; es decir, la exigibilidad del saldo precio estaba sometido a una condición suspensiva, no siendo esta exigible sino cuando se protocolizare el instrumento ante el registro respectivo. ASI SE DECLARA.

Ahora bien, la parte demandada se enfoca en redargüir el valor probatorio de los instrumentos aportados por la actora, al respecto el tribunal observa: Al folio 33, se evidencia documento privado emanado de la institución bancaria Fondo Común. Denominado Autorización Operaciones Crediticias, en fecha 15 de julio de 2006. Independientemente del contenido probatorio del instrumento aludido advierte esta alzada que el mismo es emanado de un tercero, y que no fue ratificado por la vía probatoria idónea, por lo tanto se desestima y así se declara. Con relación a las vauchers de depósito insertas al folio 34, observa esta instancia que se trata de una reproducción fotostática simple, la cual no puede ser valorada, pues conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas reproducciones fotostáticas admisibles en juicio son las referidas á documentos públicos, privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y así se declara. La misma declaración se extiende al instrumento inserto a los folios 37 a 40, ambos inclusive, denominado Informe de análisis de crédito hipotecario, documento que además de ser copia fotostática simple, no tiene ningún signo de autenticidad, es decir, que demuestre su autoría, de manera que el mismo debe ser desechado y así se declara. Asimismo, el instrumento inserto a los folios 155 al 158, relativo a informe de resolución emanado de la entidad bancaria Banesco, el cuales copia simple de documento privado, careciendo por lo tanto de eficacia probatoria y así se declara. Respecto a los documentos insertos a los folios 40 y 147 referidos a dos telegramas presuntamente remitidos a las ciudadanas A.M.C.D.R. y ANGGY L.R.C., el primero, y a G.E.P., el segundo, por parte de la empresa representaciones DAYMOR en fecha 19 de septiembre de 2006 (ambos), y cuyo contenido, en ambos, está referido a la aprobación de un crédito en fecha 4 de agosto de 2006, el tribunal estima que la misma prueba no guarda relación directa ni con las partes ni con los discutido en juicio, particularmente porque la referida empresa no juega un papel en la relación sustancial o procesal de las partes ni siquiera como mandatario, agente u otra figura, de manera que no debe atribuírsele algún valor al referido telegrama, y así se declara. Analizado entonces el valor probatorio de estas probanzas, observa esta alzada que si bien ninguna aporta elementos de convicción, como bien lo afirmó la parte demandada, no repercute en la pretensión actora, ni en la carga probatoria de la demandada, pues como se estableció previamente, a ésta le correspondió probar el cumplimiento de su obligación de otorgar el documento ante el registro correspondiente o al menos su intención de cumplirlo, cuestión que de los autos no se desprende. Así se declara.

Pues bien a los folios 148 al 154, ambos inclusive, se evidencia documento de liberación de hipoteca, el cual está redactado conjuntamente con un proyecto de venta pura y simple, que hace la demandada a las demandantes sobre el inmueble en referencia, y donde estas reciben de la entidad financiera Banesco la cantidad de CUARENTA MILLONES DOSCEINTOS MIL BOLÍVARES (40.200,00) en calidad de préstamo hipotecario, instrumento que si bien no es suscrito por las partes ni tiene fecha, en su parte inferior derecha es suscrito por un personero de la entidad Bancaria Banesco. Pues bien, esta instrumental no goza de eficacia probatoria autónoma por no contener fecha cierta ni autenticidad de las partes, sin embargo, sí contiene la firma del operador financiero en cada uno de los folios, lo que determina que el mismo estuvo en manos de la entidad para su estudio, y esto adminiculado con la información rendida ex artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por la entidad bancaria Banesco, banco universal, en fecha 20 de noviembre de 2007, y recibida el 26 de noviembre de 2007, tal como se desprende de los folios 232 al 233, mediante la cual la mencionada institución informa: “1. De acuerdo a nuestros archivos informáticos de crédito la Sra, A.M.C.d.R.., C-I V – 3.982.530, aparece registrada como solicitante de un crédito hipotecario. 2. Crédito cargado en fecha 26/07/2006, fecha de aprobado el 21/09/2007. 3. Monto del crédito Bs. 40.200.000,00. 4. Dicha información, reposa en nuestras archivos informáticos…”; demuestra que las compradoras hicieron gestiones para obtener el crédito inmobiliario. No obstante lo anterior, el hecho que las mismas hayan o no obtenido un crédito, no es una circunstancia determinante en la procedencia de su pretensión, pues es un hecho privado de cada contratante hacerse de los medios económicos para honrar sus obligaciones. Más aun, en el caso que nos ocupa la carga probatoria recayó sobre la vendedora, quien debió argumentar y demostrar el porqué no cumplió en otorgar el instrumento ante el registro correspondiente, o si lo hizo sin obtener respuesta de la compradora, cuestión no alegada ni demostrada por aquella. De manera pues que para esta instancia, según los elementos procesales analizados, la demandada-vendedora no ha demostrado el cumplimiento de su obligación de tradición ni una causa extraña no imputable que la excepcione de su cumplimiento.

Respecto al plazo para el otorgamiento del documento protocolizado, estima el tribunal que debe considerarse que se debió computar desde la fecha en que se suscribió la ampliación del suscrito el 19 de mayo de 2006, es decir, que desde el 20 de julio de 2006, las partes contaban con un lapso de 120 días para protocolizar la venta, tal como se dispuso en la cláusula cuarta. Lapso que venció el 20 de noviembre de 2006, sin que se hubiera otorgado el mencionado instrumento. Pues bien, a pesar que la obligación en cuestión es sinalagmática, en el entendido que ambas partes debieron concurrir dentro de ese plazo ante la oficina de registro, al haber alegado las actoras el incumplimiento de la demandada-vendedora, surgió la carga, como se reiterado en este fallo, en la demandada de demostrar que la misma cumplió su obligación o intentó cumplirla, y que además cumplió con su obligación de obtener las solvencias y requisitos correspondientes, las cuales corresponden satisfacer al vendedor, cuestión que no se desprende de los autos. En tal virtud, para esta alzada es menester declarar el incumplimiento injustificado por parte de la vendedora de satisfacer su obligación de tradición de la cosa.

Ahora, la demandada alegó que con la suscripción del contrato recibió solo la cantidad ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), en vez de nueve millones (9.000.000,00), como fue documentado en el instrumento. Al respecto observa el tribunal que al folio 104, se evidencia documento privado simple por medio del cual la ciudadana G.E.P., demandada-vendedora, recibió de A.M.C.D.R. y ANGGY L.R.C., demandantes-compradoras, la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), por concepto de reserva coma parte del precio. Esta documental se valora en todo su merito de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra que efectivamente aquella recibió la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), en vez de nueve millones (Bs. 9.000.000,00), determinación que se hace atendiendo a la norma aludida coordinada con el artículo 1.362 del Código Civil, que establece: “Los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal. No se los puede oponer a terceros”, y así se declara.

Pues bien, considera el tribunal, atendiendo al contenido del contrato suscrito por las partes, y su propia afirmación que el precio de la venta fue por la cantidad de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000,00), de los cuales la vendedora recibió la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), restando un saldo de cincuenta y siete millones de bolívares (Bs. 57.000.000,00), y no de cincuenta y seis millones (Bs. 56.000.000,00), como lo afirmó la parte actora; y así se declara. En este sentido, al estar la obligación de pagar el precio sometida a la condición de que se protocolizare el instrumento ante la oficina de registro correspondiente, y visto que dicha circunstancia no ocurrió, al trascender al plano procesal el conflicto de las partes y tener la pretensión de estudio carácter declarativo, la referida condición, relativa a la exigibilidad del precio, debe entenderse desde la fecha de publicación de este fallo. Respecto a la pretensión de la actora referida a que se condene a la demandada a otorgar el instrumento público de propiedad produciendo toda la documentación necesaria, estima esta instancia que tanto la pretensión como ha sido planteada como el negocio jurídico celebrado (compraventa perfecta), no pueden desembocar una condena de hacer en el sentido referido, sino que la obligación incumplida, en nuestro caso la tradición, al ser un hecho jurídico fungible (hacer jurídico) puede ser sustituida por la declaratoria del tribunal, como en efecto se hará en la dispositiva del fallo, por lo tanto tal petición se declara improcedente y así se declara. Sin embargo, en virtud que esta sentencia declara la transmisión de la propiedad, a los fines de conservar el equilibrio patrimonial de las partes, y atendiendo a la propia pretensión actora, se le ordena a ésta pagar ante esta instancia el saldo del precio, y así se decide.

Con fundamento en las consideraciones precedentes, de conformidad con el principio de cumplimiento en especie de las obligaciones establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, y la fuerza legal reconocida a los contratos ex artículo 1.159 del Código Civil, en vista que la vendedora no cumplió con las obligaciones contraídas, y que la pretensión no ha sido acogida íntegramente el tribunal declara parcialmente con lugar recurso ordinario de apelación y procedente parcialmente la pretensión de cumplimiento de contrato y así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR, el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación de la ciudadana G.E.P., contra la sentencia dictada en fecha 14 de diciembre de 2007 por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato planteada por la parte actora. En consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de compra venta, interpuesta por la ciudadana A.M.C.D.R. y ANGGY L.R.C. contra G.E.P.. Ergo, PRIMERO: Que las ciudadanas A.M.C.D.R. y ANGGY L.R.C., adquirieron en 19 de mayo de 2006 en propiedad un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en la siguiente dirección: urbanización 23 de enero, Bloque 5-B, piso 7, apartamento D-74, sector este, Parroquia 23 de enero, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un área aproximada de ciento siete metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados (107,87 mts2), y consta de las siguientes dependencias. Cuatro (4) habitaciones, cuatro (4) espacies para closet, un (1) baño, sala comedor, cocina, lavandero, y un (1) pasillo interior; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos; norte: con fachada norte, espacio común y el apartamento D-72; sur: con fachada sur y espacio común de circulación; este: con el apartamento D-72 y el espacio común de circulación; y oeste: con el apartamento E-76. A su vez, le corresponde un porcentaje de 0,81% sobre las cosas y cargas comunes del edificio, ello de conformidad con el documento de condominio que fuera protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 20 de marzo de 1980, bajo el Nº 5, Tomo 23, protocolo primero, de los libros de registro correspondiente; que perteneció a la ciudadana G.E.P., según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Sexto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de noviembre de 1999, bajo el Nº 26, Tomo siete (7) Protocolo primero. SEGUNDO: Que el precio de la venta fue la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 65.000,00), de los cuales fueron pagados OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 8.000,00), restando un saldo de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 57.000,00), exigible a partir de la publicación de este fallo; y en virtud que esta sentencia declara la transmisión de la propiedad, a los fines de conservar el equilibrio patrimonial de las partes, y atendiendo a la propia pretensión actora, se le ordena a ésta pagar ante esta instancia el saldo del precio. En caso de cumplimiento voluntario de esta orden, procédase al registro de la misma de conformidad con lo artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil.

No hay condena en costas.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintidós (22) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

EL SECRETARIO,

H.V.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las ________.

EL SECRETARIO

HJAS/HV/jigc.

EXP. Nº 15.064