Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 12 de Febrero de 2010

ASUNTO: AP31-V-2009-002433

Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal que ha presentado la empresa RESIDENCIA PROPIA, C.A. (RESIPROCA), inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, bajo el 38, Tomo 40-A-Sdo., de fecha 9 de agosto de 1965, representado por los abogados en ejercicio A.B. y P.B., IPSA # 12710 y 131.293 respectivamente; contra el ciudadano J.S.S.M., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-46.434.

Planteamiento de la litis

Libelo de demanda

Refiere el apoderado de la parte demandada que el Banco Hipotecario de Crédito Urbano, c.a., actuando a la sazón como administrador del inmueble, propiedad de la parte actora, constituido por el apartamento No.4, del segundo piso del edificio “Residencias Majestic”, situado en la Avenida El Lago de valencia, de la Urbanización Cumbres de Curumo, Municipio Baruta, Estado Miranda, celebró contrato de arrendamiento con la parte actora, según documento que acompañan, marcado “B”.

La duración del arrendamiento quedó convenida por un año, prorrogable por año, a menos que una parte le avise a la otra, antes del vencimiento, su deseo de darlo por terminado.

Es así como el 29 de enero de 2003, se le avisó al arrendatario la no prórroga del contrato, comenzando a partir del 23 de mayo de 2003, la prórroga legal, que finalizaría el 23 de mayo de 2006.

Desde dicha fecha—sigue diciendo el libelo—la parte actora no ha consentido la permanencia del inquilino en el apartamento, realizando todas las gestiones tendientes a que él desocupe el apartamento, pero sin resultados.

Es por ello que, después de explanar el fundamento legal de su reclamo, con las citas legales que prevén su derecho, concluye con el petitorio, donde reclama el cumplimiento del contrato entregando el apartamento libre de bienes y personas, en las solventes condiciones que lo recibió.

Contestación de la demanda

La parte demandada se hizo representar por el abogado en ejercicio, G.A.M.M., IPSA # 72.089, quien en la oportunidad legal, contradijo la demanda, bajo los siguientes argumentos:

1. Previamente había apelado del auto de admisión de la demanda; ya que el contrato de este juicio, pasó a ser a tiempo indeterminado y la acción incoada requiere un contrato a tiempo determinado Apelación que negamos en nuestro auto de fecha 26 de enero de 2010; ya que tal razón corresponde a una defensa de fondo y no como motivo de apelación.

2. Después hace, en un acápite—que llama “Antecedente”, un recuento de la situación jurídica planteada entre las partes, reconociendo haber suscrito el contrato de arrendamiento objeto del juicio.

3. Entre las cosas que argumenta, dice que el contrato no era a tiempo fijo, ya que era renovable automáticamente de año en año, hasta que no se notificara lo contrario, lo cual lo hace que se haya indeterminado, produciéndose la tácita reconducción del contrato.

4. Dice que la causa, dicho sea de paso, quedó perimida,

5. Debió acompañarse con el libelo un documento que demostrara la propiedad de la actora sobre el apartamento arrendado.

6. Dice que el haber actuado la parte actora en el expediente de las consignaciones judiciales de los cánones de arrendamientos, solicitando una copia, significó que hubiese consentido en la permanencia de la inquilina en el apartamento.

7. CUESTIONES PREVIAS, Invoca:

   • La No.03 del art. 346 CPC, que fundamenta en la circunstancia de la insuficiencia del poder de los apoderados de la parte actora, habida cuenta que no se le mostró a la Notaria que presenció el otorgamiento, como lo exige el art. 155 del Código de Procedimiento Civil, el documento de propiedad del apartamento, habida cuenta que en el poder de marras se mencionaba que el apartamento era propiedad de la poderdante

   • La No.6 del art. 346 CPC, por no cumplir con el requisito del NO.4 del art. 340 CPC, que ordena que en el libelo se deben expresar los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objeto incorporales; siendo el caso que el ser el objeto de la demanda un derecho incorporal derivado de un contrato de arrendamiento, debió entonces acreditarse la propiedad del apartamento..

   • La del No.11 del art. 346 CPC, que fundamenta en la circunstancia de que siendo indeterminado el contrato de arrendamiento objeto de juicio—por ser renovable automáticamente de año en año salvo aviso en contrario y por haber operado la tácita reconducción—el actor debió basar su acción en el art. 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo entonces la acción incoada inidónea para obtener lo pretendido, deviniendo entonces contraria a derecho.

8. En relación al fondo de la controversia, alega:

   1. la falta de cualidad de la parte actora, que fundamenta en la circunstancia de no existir la prueba fehaciente de derecho de propiedad sobre el apartamento en cuestión. Sigue argumentando en torno a la propiedad del apartamento arrendado.

   2. Argumenta que es errónea la base legal invocada para fundamentar la demanda, ya que el contrato objeto de juicio es a tiempo indeterminado

   Planteamiento de perención.

   Como quiera que la parte demandada ha invocado la perención, aún cuando no la ha razonado o fundamentado claramente, corresponde de todos modos analizar el punto de inmediato, antes que nada.

   El libelo se admitió en fecha 17 de junio de 2009, y en fecha 29 de julio de 2009, se entregaron y se recibieron las expensas suficientes para el traslado del Alguacil fín de practicar la citación personal del demandado.

   Con ello queda—como lo ha dicho la jurisprudencia del TSJ—definitivamente interrumpida la perención breve del art. 267, No.1° del CPC, y en consecuencia se declara que no ha operado la perención. Así se declara.

   Examen de las pruebas

   Visto como ha quedado trabada de la litis, pasemos a examinar las pruebas allegadas a los autos; oportunidad en la cual haremos las consideraciones que correspondan a los temas controvertidos.

1. -

   Al folio 02 y ss corre el libelo de demanda, donde se dan las explicaciones y datos necesarios relativos al derecho reclamado, supuestamente emergente del contrato de arrendamiento que es objeto del juicio.Cabe decir:

   █ En Primer Lugar, el derecho objeto de la pretensión, de acuerdo con el libelo, no es otro que el supuesto vencimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento de marras y la supuesta obligación del arrendatario de devolver el bien, que emergería de ese vencimiento. Ese es el derecho inmaterial de que habla el No.3° del art. 340 CPC.

   El derecho de exigir la devolución del bien arrendado es un derecho inmaterial que esta suficientemente explicado en el libelo, sin perjuicio de que lo dicho allí se corresponda con la realidad, cosa que tocará dilucidar en la etapa probatoria del juicio.

   Por otra parte, no es necesario acreditar la propiedad del bien arrendado; desde el momento que el contrato de arrendamiento es un negocio jurídico de contenido posesorio. En él no se trasmite propiedad, sino solo posesión: “hacer gozar a otro una cosa mueble o inmueble, a cambio de un precio”, dice el art. 1579 CC.

   Para arrendar no es necesario ser propietario, el usufructuario puede alquilar (arg. ex-art.598 CC); el mismo arrendatario podría arrendar, ¿que es, sino el subarriendo?; el mandatario en nombre propio puede arrendar, como ocurre diariamente con las empresas administradoras. En fín lo que si podría resultar necesario para arrendar es ser poseedor de la cosa objeto del contrato; desde el momento que con dicho negocio se estaría poniendo o colocando a otra persona en el uso y tenencia del bien objeto del contrato, que la tendrá en nuestro nombre (arg-ex-art. 771 CC), y el principio de que “nadie puede dar lo que no tiene”, no solo se aplica a la propiedad, sino a la posesión también.

   Por tanto, no existe, y se declara sin lugar, la cuestión previa de defecto de forma en el libelo, por no cumplir con el No.4 del Art.340 CPC. Así se declara.

   █ En segundo lugar, en vista que estamos examinando el libelo de demanda, corresponde decir que la acción incoada de cumplimiento de contrato, no es contraria a derecho y por lo tanto mal podía decirse que con ella se actualiza la cuestión previa del No.11 del art. 346 CPC, (esto es, Prohibición de ley de admitir la acción propuesta,) por la razón de que el contrato fuese considerado a tiempo indeterminado.

   Esta defensa de “la indeterminación del contrato” para enervar la acción incoada, corresponde a una “excepción perentoria”, para ser dilucidada en el fondo de la controversia, porque corresponde a la actualización o no del supuesto de hecho previsto en la norma que consagra “la consecuencia” objeto de la pretensión ejercida; y no puede usarse para invocar la cuestión previa No.11 del art. 346 CPC. Lo contrario sería considerar que todo se convirtiese en la cuestión previa del No.11 del art. 346 CPC, lo cual es absurdo.

   Por tanto se declara sin lugar la cuestión previa del No. 11 del art. 346 CPC, que fuera invocada por la parte demandada. Así se declara.

2. -

   Al folio 08 y ss corre documento poder de los apoderados judiciales de la parte actora. Si bien en él se menciona que el inmueble allí identificado es propiedad de la empresa representada, lo que exige el art. 155 del CPC, es que se mencione, en el documento poder, y se exhiba al notario, los registros y documentos que acrediten la representación que ejerce la persona natural que actúa en nombre de la persona jurídica que va ser representada—parte actora.

   Otras palabras, el documento que contiene el poder o mandato representativo, puede tener o hacer todas las referencias, títulos, datos, calificaciones y explicaciones que tengan a bien formular sus redactores, en relación al objeto del mandato, que lo único que es necesario mencionar y mostrar al notario, son los documentos o registros acreditativos de la representación que ejerce el directivo o gerente que estuviese actuando en nombre de esa empresa.

   No ha lugar la cuestión previa por insuficiencia del poder alegada del No.3 del art. 346 # 3 CPC. Así se declara.

3. -

   Al folio 10 y ss corre en copia certificada documento representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, celebrado entre Banco Hipotecario de Crédito Urbano c.a. como arrendador y la parte demandada como arrendatario, sobre el inmueble ya identificado en el libelo de demandas. Presentado por la parte actota junto con el libelo. Fue reconocido por la parte demandada.

   El Juzgado que expide la copia certificada de dicho contrato fue el 25° de Municipio de caracas, esto es El Juzgado de Consignaciones Judiciales.

   De esta circunstancia, la parte demandada deriva el argumento presuntivo de que la parte actora, como arrendadora, al acudir al Tribunal de Consignaciones, para solicitar la copia, estaría consintiendo la permanencia del inquilino dentro del apartamento.

   Consideramos que por el solo hecho de solicitar una copia de un documento, no cabe derivar de ello la presunción de que se estuviese consintiendo o autorizando que el inquilino permanezca dentro del inmueble. No esta solicitando que le entreguen los cánones consignados, sino pidiendo una copia del contrato; y quien sabe con qué propósito. La presunción que saca el demandado no es lógica. Así se declara.

   Pasemos enonces a los argumentos de prueba que se desprenden del referido documento, que consideramos reconocido por la parte demandada, de conformidad con el art. 444 CPC.

   Lo primero que habría que decir es que allí aparece como arrendador el Banco Hipotecario Urbano, no la parte actora; y no se ve que dicho contrato haya sido cedido o traspasado, lo que a simple vista pareciera que pudiera actualizar una “falta de cualidad”, habida cuenta que ésta se define como la inconsistencia o no coincidencia entre el sujeto de la relación jurídica material subyacente del juicio y el sujeto de la relación procesal entablada por motivo del juicio entre demandante y demandante.

   Sin embargo, consideramos que si la parte actora demostrara ser la propietaria del inmueble, no necesitaría que le cedieran el contrato para tener cualidad para demandar; de la misma forma que no necesita la cesión o traspaso del contrato si lo llegara a comprar el inmueble, si estuviese anteriormente arrendado, de conformidad con el art. 20 del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Como vemos, en este caso; vale decir, a los efectos de subrogarse en el contrato ya celebrado, sí se hace necesario ser propietario del inmueble; pero no, para poder celebrar originalmente el contrato de arrendamiento, que son dos situaciones diferentes: una es poder celebrar ab-initio arrendamiento sin ser propietario; y la otra es subrogarse en un contrato ya celebrado por el vendedor del inmueble.

   Viniendo ahora a la duración determinada o indeterminada del contrato, corresponde decir que allí se estipuló que el mismo sería de un año, a contar desde el 23 de mayo de 1967 hasta el 23 de mayo de 1968; y se añadió:

   se considerará prorrogado por período iguales, a menos que una de las partes participe a la otra con dos meses de anticipación antes del vencimiento del primer período o de alguna de sus prórrogas su deseo de darlo por terminado. Se entenderá siempre que aún cuando el arrendatario continuare ocupando el inmueble después de vencido no se operará la tácita reconducción

   Cabe hacer dos observaciones:

   La Primera, que dicha cláusula hace que el contrato sea considerado a tiempo fijo de año en año. Es como si cada año se firmara un contrato nuevo solo por ese año fijo. Precisamente esa modalidad de prórrogas automáticas, si no hay aviso en contrario, se hace con la intención de evitar el tener que celebrar todos los años contratos de un año fijo. Es evidente que esa fue la intención de las partes, y así se viene estipulando en la mayoría de los contratos que circulan en el tráfico inmobiliario (art.12 último aparte del CPC) Una vez que se produce el aviso para darlo por terminado, se elimina esa posibilidad de renovación automática, y al contrato se le pone fecha cierta de vencimiento, comenzando a partir de allí la prórroga legal que corresponda, de acuerdo con el art. 38 del Decreto Ley de la materia.

   La Segunda consideración que haríamos, es que la tácita reconducción no es posible eliminarla por vía de contrato; ya que por vía de contrato no es posible imponerle al Juez cómo debe hacer deducción de los hechos probados en los autos.

   Si un contrato de arrendamiento vence definitivamente, y sin embargo las partes siguieran de facto ejecutando sus prestaciones, no habría manera lógica de negar la continuación de la relación arrendaticia más allá del vencimiento, que necesariamente tendría que asumirse indeterminado para el futuro. Lo contrario sería crease una ficción y propiciar un fraude; como sería, pretender desalojar al inquilino por motivo de un vencimiento ocurrido tiempo atrás, después de estar ejecutando las prestaciones del contrato vencido, incluso desde hace varios años.

   Volviendo al tema del vencimiento de este contrato, cabe decir que mientras no se pruebe que el aviso, para darlo por terminado, se haya cursado con la debida antelación, el contrato se renovará automáticamente todos los 23 de mayo de cada año. Y cuando se dé el aviso, comenzará a cursar la prórroga legal que tendrá la extensión que corresponda a la duración de la relación arrendaticia, la cual se computará a partir del 23 de mayo de 1967 hasta el 23 de mayo del período anual que estuviere transcurriendo para el momento del aviso.

4. -

   Al folio18 y ss corre en fotostato documento protocolizado representativo del titulo de propiedad sobre el inmueble de autos, en cabeza de la parte actora, traído a juicio por la parte actora junto con su libelo.

   Entonces la parte actora esta demostrando su condición de propietaria sobre la parcela de terreno, donde esta construido el edificio al que pertenece el apartamento arrendado, y por lo tanto, por vía de accesión, su condición de propietaria de dicho apartamento, de acuerdo con el art. 549 del Código Civil.

   Al probar su condición de propietario, se legitima para subrogarse en el contrato celebrado entre la parte demandada y el Banco Hipotecario de Crédito Urbano C.A, de conformidad con el art. 20 del Decreto ley sobre la materia.

5. -

   Al folio 31 y ss corren las resultas de la notificación judicial que llevó a cabo la parte actora en fecha 29 de enero de 2003, avisándole a la parte demandada que la empresa actora no renovará en lo sucesivo el contrato de arrendamiento, cuyo vencimiento ocurrirá el próximo 23 de mayo de 2003. Se ha hecho con la debida antelación.

   Entonces a partir de esa fecha, se da comienzo la prórroga legal que, de acuerdo con la antigüedad de la relación arrendaticia—que como ya dijimos se computa desde el 23 de mayo de 1967—es de tres años, de acuerdo con el art. 38 del Decreto Ley sobre la Materia, y concluye el de 23 de mayo de 2006.

   Para que se actualice el supuesto de la tácita reconducción del contrato, deben probarse—por parte de la demandada—hechos o circunstancias fácticas que hagan presumir razonablemente que la parte actora ha consentido “de alguna forma” con la permanencia del inquilino dentro del apartamento; o sea, que consienta tenerlo como arrendatario del inmueble, a pesar del vencimiento de la prórroga legal Es lo que significa la frase del art. 1600 CC: “…el arrendatario quede y se le deje en posesión de la cosa arrendada…”.

   Ya dijimos que del solo hecho de acudir al Juzgado de Consignaciones Judiciales a pedir una copia del contrato de arrendamiento, no podríamos concluir tal consentimiento, ya que el propósito de pedir la copia podría ser precisamente todo lo contrario. No podríamos decir lo mismo si se acude a retirar los alquileres consignados.; por que eso sí haría actualizar la tácita reconducción del contrato. Pero tal retiro no esta probado.

   Ahora bien, es evidente que desde el 23 de mayo de 2006—que fue cuando se venció la prórroga legal, y nació el derecho a demanda el cumplimiento del contrato—hasta el 16 de julio de 2009—que es el día que se presentó la demanda, han transcurrido algo más de tres años. Un tiempo realmente prolongado, que pudiera encerrar algún significado presuntivo.

   Es cierto que la ley no establece ningún plazo para demandar, una vez vencida la prórroga legal; pero el art. 1614 CC dice:

   En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que hacen sin duración de tiempo determinado.

   Los apoderados de la parte actora en su libelo de demanda, expresaron:

   Desde dicha fecha, nuestra representada no ha consentido bajo ningún respecto, la permanencia del mencionado arrendatario en el apartamento antes descrito, dedicándose a realizar gestiones tendientes a lograr la desocupación del inmueble. Aunado a lo anterior, nuestra representada contrató a un grupo de abogados para que defendieran sus intereses respecto a los bienes inmuebles ubicados en el edificio antes identificados. Sin embargo no fueron lo suficientemente diligentes respecto a los intereses de nuestra repr4sentada, ya que en octubre de 2006 intentaron la demanda por cumplimiento de contrato ante los tribunales y sin embargo por negligencia quedó perimida la instancia…

   La parte actora, debería probar entonces las gestiones tendientes a lograr la desocupación; entre esas gestiones estaría el haber presentado una demanda de desocupación por esta razón, para considerar que la ocupación del inquilino dentro del apartamento por tres años, se ha hecho sin oposición del arrendador; porque de lo contrario, cabría presumir que por el transcurso de ese tiempo, esa permanencia dentro del inmueble se habría llevado a cabo sin la oposición del arrendador, por ser un tiempo bastante largo. Así se declara.

6. -

   Al folio 42 y ss corre en copia una Sentencia de perención de la instancia del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 30 de octubre de 2008, en la cual se lee que en fecha 19 de octubre de 2006, el Tribunal admitió la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento presentadas por la misma parte actora contra la parte demandada de este juicio.

   Si bien la perención extingue el proceso, por falta de actividad procesal; la demanda de cumplimiento que dio inicio a ese juicio, es una demostración clara de que la parte actora expresó su voluntad en contra de la permanencia del inquilino dentro del inmueble, por razón del vencimiento de la prórroga legal. De acuerdo con el art. 270 CPC la perención no extingue las pruebas que resulten de los autos. Y la prueba que surge de los autos es precisamente el mismo libelo como expresión de la voluntad de hacer oposición a que el inquilino siga ocupando el inmueble..

7. -

   Al folio 122 corre Resolución de la Dirección de Inquilinato regulando el canon de arrendamiento del apartamento de autos.

   Prueba innecesaria, desde el momento que la parte actora se ha limitado a pretender solamente la entrega del inmueble por razón el vencimiento de la prórroga legal, sin pedir los alquileres que se fueran venciendo en el transcurso del juicio, como corrientemente se pide. El monto de Bs. 3000,oo que se expresa en el libelo , no es una petición, sino una estimación del valor de la demanda, a los efectos de la competencia por la cuantía.

8. -

   Al folio 126 y ss corren una serie de documentos privados, representativos de un presupuesto de reparación.

   Si la parte actora solo ha pretendido el cumplimiento del contrato con la entrega del apartamento arrendado, no vemos qué relación de pertinencia pude existir entre estos documentos y la pretensión ejercida

   Conclusiones

   Visto el material probatorio allegado a los autos podemos concluir que la prórroga legal se venció el 23 de mayo de 2006, y si bien esta demanda de ahora se introdujo el 16 de julio de 2009 (o sea, un poco más de tres años después), la parte arrendadora ya había demandado la desocupación por este motivo el 19 de octubre de 2006, cuyo procedimiento, si bien fue extinguido por falta de impulso procesal, la demanda que lo encabezó demostró, la voluntad inequívoca del arrendador de desahuciar al inquilino, evitando así que se actualizara la tácita reconducción del contrato por el transcurso del tiempo, de acuerdo con el art. 1601 del Código Civil, que a la letra reza así:

   Si ha habido desahucio, el arrendatario, aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.