Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 22 de Julio de 2009
| Fecha de Resolución | 22 de Julio de 2009 |
| Emisor | Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil |
| Ponente | Luz Garcia |
| Procedimiento | Retracto Legal |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 22 de julio de 2009.
EXPEDIENTE Nº 47317-08
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil “RESIGOCA, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 09 de noviembre de 1.999, bajo el N° 45, Tomo 994-A, representada por el ciudadano J.G.D.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.681.316, de este domicilio.
APODERADOS DE LA Abogados R.L.D.M. y A.C.C.
DEMANDANTE: SOSA, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 73.705 y 98.968, respectivamente.
DEMANDADOS: Sociedad Mercantil INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 32, Tomo 74-A, de fecha 28 de febrero de 2001, cuya última modificación estatutaria fue inscrita ante el prenombrado Registro de Comercio, bajo el N° 9, Tomo 78-A, de fecha 10 de octubre de 2006, representadas por las ciudadanas GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI y A.M.C., en sus caracteres de presidente y vicepresidente, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-9.666.053 y V-7.212.530, respectivamente, y la primera a título personal, asimismo a la Sociedad Mercantil SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA, C.A., domicilio en Maracay, Estado Aragua, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 53, Tomo 52-A, de fecha 03 de julio de 2007, representada por el ciudadano A.J.K.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.674.119 y de este domicilio.
APODERADOS DE LOS Abogados M.A.T.R., C.A.
DEMANDADOS: SANGUINETTI, A.H.M. y L.M.T.H., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 66.833, 70.560, 79.553 y 107.765, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL
DECISION: SIN LUGAR LA DEMANDA y CON LUGAR LA RECONVENCION
Se inició el presente juicio en fecha “03 de octubre de 2008”, cuando la abogada en ejercicio A.C.C.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 98.968, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil “RESIGOCA, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 09 de noviembre de 1.999, bajo el N° 45, Tomo 994-A, representada por el ciudadano J.G.D.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.681.316, de este domicilio, interpusieron demanda de RETRACTO LEGAL contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 32, Tomo 74-A, de fecha 28 de febrero de 2001, cuya última modificación estatutaria fue inscrita ante el prenombrado Registro de Comercio, bajo el N° 9, Tomo 78-A, de fecha 10 de octubre de 2006, representadas por las ciudadanas GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI y A.M.C., en sus caracteres de presidente y vicepresidente, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-9.666.053 y V-7.212.530, respectivamente, y a la primera de ellas a título personal, asimismo a la Sociedad Mercantil SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA, C.A., domicilio en Maracay, Estado Aragua, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 53, Tomo 52-A, de fecha 03 de julio de 2007, representada por el ciudadano A.J.K.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.674.119 y de este domicilio, fundamentando su acción en los artículos 42 al 48, 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 33 eiusdem y el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Admitida la demanda en fecha 20 de octubre de 2008, se ordenó emplazar a la parte demandada. En fecha 26 de noviembre de 2008, el abogado M.A.T.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 66.833, consignó poder que les fue otorgado por los demandados y de la misma forma se dio por citado. En fecha 28 de noviembre de 2008, se verificó el acto de la contestación de la demanda, asimismo en dicho escrito de contestación propuso reconvención. Por auto de esa misma fecha se admitió la reconvención. Mediante diligencia de fecha 12 de diciembre de 2008, la parte demandada reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 08 de enero de 2009, el apoderado de la parte actora consignó escrito de prueba, las cuales fueron admitidas y evacuadas en el lapso de Ley. Por lo que encontrándose en la oportunidad para dictar sentencia; pasa este Tribunal a pronunciarse en los términos siguientes.
- I -
De la revisión de las actas procesales, se desprende que la parte actora alegó que su representada viene manteniendo una relación arrendaticia con la ciudadana GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.666.053, desde hace más de ocho (8) años, sobre unos inmuebles propiedad de la empresa mercantil denominada “INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 32, Tomo 74-A, de fecha 28 de febrero de 2001, inscrita ante el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) bajo el N° J-30785518-5, representada a su vez por la ciudadana anteriormente identificada y su hija, en su carácter de Presidente y Vicepresidente, respectivamente por: 1) Un (01) local industrial, signado con el N° 29, con el terreno que le es propio, situado en el Conglomerado Industrial denominado “MANUEL OLIVARES BETANCOURT”, Segunda Etapa, Zona Industrial San Vicente, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, cuya dimensión aproximada de construcción es de SEISCIENTOS METROS CUADRADOS (600 mts2) alinderado así: NORESTE: Parcela N° 68, con una longitud de Treinta y Un Metros (31 mts); NOROESTE: parcela N° 27 con una longitud de CINCUENTA Y CINCO METROS CON VEINTIDOS CENTIMETROS (55,22 mts); SURESTE: Parcela N° 31, con una longitud de CINCUENTA Y CINCO METROS CON VEINTIDOS CENTIMETROS (55,22 mts); y SUROESTE: Calle “A”, con una longitud de TREINTA Y UN METROS (31 mts); debidamente inscrito ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 01-05-03-08-0-003-006-023-000-000-000. 2) Un (01) local industrial, signado con el N° 31, con el terreno que le es propio, situado en el Conglomerado Industrial “MANUEL OLIVARES BETANCOURT”, Segunda Etapa, Zona Industrial San Vicente, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, cuya dimensión aproximada de construcción es de SEISCIENTOS METROS CUADRADOS (600 mts2) alinderado así: NORESTE: Parcela N° 69, con una longitud de TREINTA Y UN METROS (31 mts): NOROESTE: Parcela 29, con una longitud de CINCUENTA Y CINCO METROS CON VEINTIDOS CENTIMETROS (55,22 mts); y SUROESTE: Calle “A”, con una longitud de TREINTA Y UN METROS (31 mts); debidamente inscrito ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 01-05-03-08-0-002-006-022-000-000-000. Que la empresa que representa celebró un contrato a tiempo determinado con la ciudadana GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI, antes identificada, por un tiempo de cinco (05) años fijos, contados a partir de 01 de febrero de 2005, hasta el 31 de enero de 2010, conforme se desprende de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay, Estado Aragua, inserto bajo el N° 06, Tomo 53, de los libros de autenticaciones respectivos. Que el 02 de febrero de 2006, de mutuo y amistoso acuerdo se le notificó e hizo entrega a la arrendadora de uno de los Galpones arrendados específicamente el signado con el N° 33, y se acordó de forma verbal continuar con la relación arrendaticia por lo que respecta a los galpones identificados con los N° 29 y 31, para lo cual se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 4.000,00) mensuales, por ello en ese momento se encuentra vigente contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado y su representada la empresa “RESIGOCA, C.A.” se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que fraudulentamente la ciudadana arrendataria GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI, identificada, efectuó la cancelación de la cuenta corriente N° 0138 0009010095175014, del Banco Plaza, en el mes de Marzo, donde tradicionalmente se le efectuaban los referidos cánones de arrendamiento, toda vez que la referida ciudadana se ausentaba con frecuencia del territorio nacional ya que en su condición de ciudadana Italiana, también vivía ciertas épocas del año en Italia. Que al percatarse los administradores de Resigoca, C.A., que efectivamente habían cancelado la cuenta donde se le efectuaban los pagos, de inmediato se realizaron múltiples llamadas telefónicas desde el N° 0243-5515967, de la oficina administrativa de “RESIGOCA, C.A.” a los N° 0243-2411782, 0412-4352698, 0412-8913502, teléfono de habitación de la mencionada arrendadora, para que fuera a retirar el cheque de la mensualidad, y siempre contestaba de forma afirmativa pero no ejecutaba el acto, pero fue hasta que transcurrió un tiempo sin respuesta que se le consignaron los respectivos cánones de arrendamiento, y se procedió conforme lo dispuesto en el artículo 51, 52, 53, 54, 55, notificándosele a la arrendataria que los cánones de arrendamiento estaban disponibles en la sede del Tribunal; y así sucesivamente se le han venido consignando en el Tribunal los cánones y pensiones arrendaticias en la cuenta N° 0061 44 0060063787 del Banco Banfoandes, abierta por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A. y consignados las planillas de deposito, en copia al carboncillo en el expediente signado con el N° 852-08. Que las ciudadanas arrendadoras GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI y su hija A.M.G.C.M., actuando en nombre y representación de la empresa mercantil “INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A.”, efectuaron por documento y acto traslativo de propiedad la venta de los referidos inmuebles a la empresa mercantil “SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA, C.A.” representada por el Presidente de la Junta Directiva, ciudadano A.J.K.F., sin haberse notificado mediante documento autentico o cualquier medio, a los representantes de la empresa “RSIGOCA, C.A.”, la manifestación de voluntad de los representantes de “INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A.”, identificada, en su carácter de propietaria de los inmuebles identificados y arrendados, de vender los inmuebles, a los fines del ejercicio del derecho preferente, conforme a lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que a pesar de la negativa tacita para recibir el canon de arrendamiento, en fecha 25 de agosto de 2008, el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a la sede de la empresa Resigoca C.A., a los efectos de practicar Notificación Judicial donde se le pide que: “PRIMERO: Que mi representada “SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA, C.A.”, arriba suficientemente identificada, en fecha 23 de mayo de 2008, adquirió todos los derechos de propiedad inherentes a los inmuebles constituidos por los locales industriales y los terrenos que el son propios, signados con los números 29 y 31, situados en la calle “A” del Conglomerado… los cuales actualmente ocupa la mencionada compañía “RESIGOCA, C.A.”, a titulo de arrendataria”. Parece realmente incongruente que reconociéndole el carácter de arrendataria a su representada después en el particular “Segundo” establece que ha “quedado evidenciado el incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales…”, situación que en nada puede imputársele a la arrendataria, por el hecho de no haber sido notificada con anterioridad sobre las intenciones de vender los referidos inmuebles, ni mucho menos de haberse adquirido en propiedad por la parte solicitante y compradora de los mismos. Que es por ello que se ve forzado a demandar, a fin de que convengan en que los deslindados inmuebles suficientemente identificados, debieron habérseles vendido, lo cual hace aplicable el derecho preferente de adquisición que contempla el artículo 42 y en consecuencia hace procedente el retracto legal arrendaticio dispuesto en el artículo 43, ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia que la venta que se hizo no puede oponérsele a su representada la empresa “RESIGOCA, C.A.”, por ello debe sustituírsele en el lugar del comprador en la negociación efectuada pagando la cantidad del precio acordada en el documento traslativo de propiedad en las mismas condiciones y términos. Que en caso de que los demandados no convengan en la parte petitoria de este libelo, pide que la sentencia dictada por este Tribunal sirva de titulo de propiedad suficiente, en cuya fecha y oficina de Registro pagará el precio señalado de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 600.000,00), por el inmueble identificado con el N° 29; y SEISCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 600.000,00) por el inmueble identificado con el N° 31, ya identificados.
En la oportunidad de dar contestación, la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:
Que en el escrito libelar resulta a su juicio, confusa y contradictoria la narración de los hechos en que fundamenta la demanda la parte accionante. Que en consecuencia exponen: 1) Resulta totalmente cierto y así se evidencia del documento público de Contrato de Arrendamiento que acompaña la parte actora a su escrito de demanda como uno de los instrumentos fundamentales de la acción y, el cual cursa a los folios 39 y 40 de este expediente, que su representada, ciudadana GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI, dio en arrendamiento a tiempo determinado a la demandante “RESIGOCA, C.A.”, en fecha 22 de diciembre de 1999, el local (galpón) industrial identificado con el N° 31, en el citado contrato. 2) Igualmente resulta cierto que el día 07 de mayo de 2001, también mediante instrumento público que acompañan al mencionado escrito y, el cual corre a los folios 45 al 49 del expediente, su representada, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil “INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A.”, en su carácter de Presidente de su Junta Directiva, cedió en arrendamiento a tiempo determinado, el inmueble antes mencionado propiedad para entonces de la referida sociedad mercantil. 3) Con el objeto de determinar con precisión en cuanto a su temporalidad, la relación jurídica arrendaticia invocada en el escrito libelar que encabeza estas actuaciones, finalmente encuentra su vigente regulación en el Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, opuesto por la parte actora y que riela a los folios 41 al 44 del presente expediente, otorgado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DEAR II, C.A., en fecha 05 de mayo de 2005, por ante el notario público, actuando como apoderada especial de su representada, la ciudadana GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI, en donde se dan en arrendamiento los inmuebles identificados con los N° 29, 31 y 33, situados en la calle “A” del Conglomerado Industrial “Manuel Olivares Betancourt”, Segunda Etapa, Zona Industrial San V.I. de esta ciudad de Maracay, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua.
Que expuesto todo lo anterior y visto que con la interposición de la presente acción, quedó constituido un Litisconsorcio Pasivo Necesario, conforme a lo dispuesto en los artículos 360 y 361 del Código de Procedimiento Civil, pasan a contestar el fondo de la siguiente manera:
Con fundamento en el primer aparte del artículo 361 eiusdem, oponen la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio y lo fundamentan en los argumentos siguientes. Que el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su último aparte, consagra el ejercicio y el supuesto de procedencia del derecho al Retracto Legal Arrendaticio, disponiendo que para ejercer dicho derecho, necesariamente el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo 42 eiusdem, y el mismo en su último aparte establece el derecho de preferencia ofertiva a favor del arrendatario, disponiendo de manera imperativa los presupuesto concurrentes de procedencia del mismo, a saber: I) tener más de dos años como arrendatario; II) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y III) que satisfaga las aspiraciones de propietario. Que al interpretar concatenadamente ambas disposiciones legales y subsumiéndolas en la presente causa se concluye sin lugar a equivoco de ninguna naturaleza, que la acción interpuesta además de temeraria, resulta improcedente por infundada en derecho, ya que la sociedad mercantil “RESIGOCA C.A.”, parte actora en esta causa, no le asistía el derecho de Preferencia Ofertiva, por encontrarse en estado de insolvencia con los cánones de arrendamiento para el momento de efectuarse la venta de los inmuebles arrendados. Que es por lo que piden que en estricto apego a la legalidad invocada, declare infundada e improcedente la presente demanda por falta de cualidad de la parte demandante, ya que ésta no le asiste el derecho reclamado, es decir, el Retracto Legal Arrendaticio.
Que admiten como cierto los hechos siguientes: 1) La existencia de una relación arrendaticia sobre los inmuebles identificados con los números 29 y 31, situados en la Calle “A” del Conglomerado de San V.I. de esta ciudad de Maracay, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, la cual actualmente se rige por el contrato de arrendamiento a tiempo determinado. 2) Que en fecha 23 de mayo de 2008, mediante documento público de compraventa se efectuó la operación traslativa de propiedad de los inmuebles identificados con los N° 29, 31 y 33, situados en la dirección antes citada, entre sus representados, las sociedades mercantiles “INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A.” y “SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA, C.A.”. 3) Admiten que en fecha 25 de agosto de 2008, mediante notificación judicial efectuada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, se hizo del conocimiento a la demandante por parte de su representada SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA, C.A., conforme a lo establecido en el artículo 1605 del Código Civil, de la operación de compraventa efectuada y de su decisión de la resolución del contrato de arrendamiento que los vincula; y a su vez sin tener derecho a ello, por su reiterada insolvencia con su obligación principal de pago del canon de arrendamiento, como se le hizo saber en dicha oportunidad, se le concedió en aras de la equidad y la buena fe, un plazo único y excluyente de quince (15) días calendario continuos para que hiciese la entrega material de los inmuebles arrendados, debidamente desocupados de bienes y personas.
Niegan, rechazan y contradicen, en cuanto a los hechos y al derecho, la afirmación de la demandante sobre la existencia de un Contrato de Arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, puesto que como ella misma lo afirma y lo prueba en autos, actualmente se encuentra en vigencia hasta el 31 de enero de 2010, el contrato de arrendamiento citado en el particular anterior, por lo que resulta falso la existencia de otro contrato que regule la relación jurídica invocada y admitida, y así piden sea declarado por este Tribunal.
Niegan, rechazan y contradicen, en cuanto a los hechos y al derecho, la grotesca alegación de los apoderados de la parte demandante como fundamento de su acción, que la arrendataria “RESIGOCA, C.A.”, para el momento de la operación de compraventa de los inmuebles (galpones) identificados con los números 29 y 31, se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.
Niegan, rechazan y contradicen en cuanto a los hechos y al derecho que a la demandante le asista el derecho de la Preferencia Ofertiva a que se contrae el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto para el momento de efectuarse la operación de compraventa de los inmuebles constitutivos de la causa del presente juicio, es decir, el día 23 de mayo de 2008, la accionante no cumplía con los presupuestos legales generadores del presunto derecho invocado, y consagrado en la norma antes citada, esto es, por no encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Niegan, rechazan y contradicen, en cuanto a los hechos y al derecho invocado que a la parte actora le asista el derecho de Retracto Legal Arrendaticio, por resultar a la l.d.D. total y absolutamente improcedente tal pretensión, visto la insolvencia del pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandante arrendataria.
Niegan, rechazan y contradicen, la estimación de la demanda efectuada por la demandante “RESIGOCA, C.A.” por considerarse exageradamente elevada.
De la misma forma la parte demandada reconvino en los siguientes términos:
Que reconvienen a la parte actora sociedad mercantil RESIGOCA, C.A., representada por el Director de la Junta Directiva ciudadano J.G.D.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.681.316 y de este domicilio, para que convenga, o en su defecto sea condenada a dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento que celebró en un principio con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DEAR II. C.A., actuando en nombre y representación de su poderdante GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI, como arrendadora para ese momento, el cual fue cedido a su representada “SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA, C.A.”, actual propietaria-arrendadora como consecuencia de la operación compraventa efectuada en fecha 23 de mayo de 2008.
Que fundamente la presente solicitud de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por cuanto la arrendataria RESIGOCA, C.A., no cumplió con las obligaciones contractuales y legales que han dado lugar a los presupuestos de hecho para que sea procedente aplicar las disposiciones contractuales que contiene dicho contrato. De manera que por el reiterado incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento por parte de la arrendataria RESIGOCA, C.A., , aunado al incumplimiento de las demás obligaciones contractuales antes señaladas, como lo es, la reiterada negativa a la inspección de los inmuebles arrendados a los fines de verificar el estado de conservación, mantenimiento y operatividad de los sistemas de prevención y extinción de incendios, así como la falta de contratación de P.d.S.a. que se refiere la obligación contractual, hacen procedente la presente solicitud de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y la consecuente devolución de los inmuebles antes identificados sin plazo alguno, totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo buen y perfecto estado en que lo recibió. Asimismo solicitan que se acuerde en la definitiva el pago de la suma de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 36.000,00), por concepto de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2008 y a titulo de indemnización por daños y perjuicios, pide se obligue a pagar a la demandante-reconvenida RESIGOCA, C.A., la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 6.000.00), por cada mes que continuara ocupando los inmuebles arrendados, contados desde el día 09 de septiembre de 2008, fecha en la cual venció el plazo concedido mediante la Notificación Judicial de fecha 25 de agosto de 2008, practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, hasta la entrega definitiva de los inmuebles. Que convenga en pagar las costas y costos que puedan originarse en el presente juicio. Que en caso de que la demandante-reconvenida no convenga en los pedimentos formulados anteriormente, sea ello condenada por el Tribunal a su digno cargo. Que estiman la presente reconvención en la cantidad de DOSCIENTROS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 250.000,00). Igualmente habiendo quedado en primer término contestada la demanda de Retracto Legal, piden al Tribunal que la misma sea declarada sin lugar y que el escrito formalmente interpuesto sea declarado con lugar, en aras de justicia.
PUNTO PREVIO
En cuanto a la falta de cualidad para intentar el presente juicio, que opone la parte demandada-reconviniente, basada en supuestos que tocan el fondo de la demanda; esta jurisdicente considera que este punto debe ser tratado al resolver el fallo definitivo del juicio, en razón de la naturaleza de lo esgrimido. Así decide.
- II -
Ahora bien, trabada la litis en los términos expuestos el caso en concreto es la traslación de propiedad de los galpones pertenecientes a la sociedad mercantil INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A., mediante una venta a la sociedad mercantil SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA, C.A., sin haberse notificado a la empresa RESIGOCA, C.A., a fin de que realizara su derecho preferente, conforme a lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De allí tenemos que partir que en la legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y hoy previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y que por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.
De esta manera, estima conveniente quien aquí decide traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Nótese pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento, y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde – como único titular - ejercer ese derecho.
El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: 1°) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, 2°) que se encuentre solvente en los pagos y 3°) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
El artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario, para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.
Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional, es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.
El Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, señala:
…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…
Asimismo, los autores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, expresan que para que pueda existir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario tenga el derecho de preferencia, entre lo cuales está: Que tiene que ser arrendatario por más de dos (02) años; que tiene que estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario. En este orden de ideas el artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.
En lo que se refiere al primero de los requisitos, esto es, tener más de dos (2) años ocupando el inmueble arrendado como inquilino del mismo, observa esta Juzgadora que la parte actora, sociedad mercantil RESIGOCA, C.A., esgrimió como fundamento de su pretensión que había celebrado un contrato por un tiempo de cinco años fijos, contados a partir del día 01 de febrero de 2005, hasta el 31 de enero de 2010, y que en fecha 02 de febrero de 2006, de mutuo y amistoso acuerdo se le notificó e hizo entrega a la arrendadora de uno de los galpones arrendados y acordó de manera verbal continuar con la relación arrendaticia, por lo que respecta al resto de los galpones; para lo cual se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.000,00), por lo cual al verificar que verdaderamente hay la presunción de existencia de la relación contractual, mas cuando la parte demandada confirmo el contrato celebrado por ambas partes, tal y como lo expuso en su escrito de contestación de la demanda, por lo que se le da plena validez al contrato a tiempo determinado celebrado, y así se declara.
Cabe señalar, que no se desprende de los autos algún medio probatorio tendiente a demostrar la existencia del contrato verbal en que se funda la parte actora para incoar su pretensión, siendo indispensable a los fines de establecer el inició de la relación arrendaticia alegada, y que insiste en el escrito de pruebas de fecha 08 de enero de 2009, en que la relación se deriva de un contrato verbal a tiempo indeterminado. Solo se limitó a esgrimir dichos en aras de desvirtuar los alegatos de la parte demandada e invocó como única prueba el mérito favorable de los autos. Al respecto advierte esta Juzgadora que, el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, tal como lo ha señalado la accionante no es un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico.
En este sentido, ha sostenido la doctrina jurisprudencial moderna que la reproducción del mérito favorable de autos, constituye por si mismo una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al Juez, que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Por último, cuando la parte reproduce el mérito probatorio no invocando un medio de prueba en específico que lo favorezca y la forma como lo beneficia, el Juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales. Así se decide.-
Por su parte la demandada promovió el mérito favorable de los autos, en el sentido de los instrumento fundamentales consignado junto con el escrito de demanda, de donde se desprende la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, además del expediente de consignaciones, donde se evidencia que las mismas fueron realizadas fuera del lapso prudencial, dando origen al incumplimiento de la obligaciones contractuales, lo cual acarrea no tener derecho alguna a el retracto legal arrendaticio. Así se decide.
Asimismo, promovió copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias, realizada ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la cual se evidencia la insolvencia en pagos de arrendamiento por parte del accionante, para el momento en que se efectuó la traslación de la propiedad mediante la venta realizada por la demandada, medio de prueba que al no ser impugnado, tachado o desconocido, se le da todo el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
De la misma forma promueve la prueba de informe, mediante la cual se libró oficio a la sociedad mercantil “BANCO PLAZA, C.A.”, y que el mismo fue contestado por la entidad bancaria mencionada en fecha 08 de enero de 2009, la cual corre inserta al folio 270 del expediente de donde se desprende lo siguiente: “La cuenta de ahorro N° 0138-0009-01-0095175014, de la ciudadana GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI, fue cerrada el día 06/06/2008…”, con esta prueba queda demostrada que la cuenta no fue cerrada como lo aduce la accionante en su libelo de demandada, al alegar que la cuenta fue cerrada de manera fraudulenta en el mes de marzo, cuando lo informado por la entidad bancaria es que efectivamente fue cerrada pero tres meses después de la fecha indicada, evidenciándose que la accionante tuvo la oportunidad de realizar los pagos en el lapso correspondiente, quedando así plenamente demostrado el incumplimiento de las obligaciones derivadas al pago en los cánones de arrendamiento referidos. Así se decide.
En lo que se refiere a la prueba de exhibición de los documentos marcados con las letras “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K” y “L”; este Tribunal desecha dicha prueba por cuanto la misma no fue evacuada en su oportunidad legal. Así se decide.
Quiere decir entonces, que al verificarse la insolvencia del pago por parte de la accionante, como en el presente caso, al esta no haber cumplido con los extremos legales exigidos y consagrados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acarrea la improcedencia de preferencia ofertiva y retracto legal, lo cual hace que analizadas como han sido las pruebas en la presente litis, indefectiblemente llevan a esta Juzgadora a concluir que los argumentos en que se fundamento la demanda desvirtúa los dichos por la accionante es su escrito libelar, cuando alega estar solvente en los cánones de arrendamiento, requisito sine quanon para poder gozar del derecho contenido en el artículo 42 eiusdem, por tal razón, este Tribunal llega a la convicción de que la demanda por Retracto legal no puede prosperar por los razonamientos antes dichos. Así se decide.
Tenemos pues, que el demandado a la hora de dar contestación a la demanda propuso reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cual fue admitida, y de donde se desprende de la revisión de las actas del proceso que en la oportunidad legal de dar contestación a la reconvención la parte actora reconvenida no realizó actuación alguna encaminada a ello. Por lo que se desprende que propuesta como fue la reconvención por la parte demandada y admitida por el Tribunal según auto de fecha 28 de noviembre de 2008, que riela al folio 154, se observa del examen de los autos que la demandante reconvenida NO DIO CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN, al segundo día siguiente de despacho, tal como lo señala el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, este Tribunal se atiene a la confesión de la reconvenida, y así se declara, por no ser la pretensión intentada (reconvención) contraria a derecho, por una parte y por la otra, nada probo que le favoreciera, ni aparecieron desvirtuadas las pretensiones del accionante en la reconvención por ninguno de los elementos del proceso. Todo ello actuando de conformidad a lo dispuesto en el artículo 887 y 362 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
En otro orden de ideas, la demandada reconviniente promovió los documentos marcados con la letra “B” contentivo del oficio emanado del CUERPO DE BOMBEROS Y BOMBERAS Y ADMINISTRACION DE EMERGENCIA DE CARÁCTER CIVIL DEL ESTADO ARAGUA, folios 210 y 211, y el marcado con la letra “C” contentivo de la inspección extra litem realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, folio 212 al 231, mediante las cuales se evidencia que no les permitieron el acceso a los inmuebles objeto de esta litis, infringiendo las obligaciones legales contraídas por el contrato y a la cual estaba obligada la parte actora reconvenida. Pruebas estas que concatenada con la inspección judicial realizada por este Tribunal en fecha 13 de enero de 2009, inserta del folio 259 al 266, queda plenamente demostrado el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, de que los inmuebles se encuentran en regular estado de conservación, además del informe emanado por el CUERPO DE BOMBEROS Y BOMBERAS Y ADMINISTRACION DE EMERGENCIA DE CARÁCTER CIVIL DEL ESTADO ARAGUA, con ocasión a la inspección realizada, en donde se evidencia que no cuenta con los sistemas de seguridad mínimos para la elaboración de pinturas; también observaron la ausencia del tablero central de detección y alarma contra incendio estipulado por la norma CONVENIN 823, así como falta de orden y limpieza en la parte posterior de los galpones y en el área que divide al galpón 29 con el 31, así como otras determinaciones que se encuentran en dicho informe inserto a los folios 273 al 275, por lo queda clara la determinación del estado de conservación general del inmueble, teniendo como consecuencia el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales de lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento objeto de este juicio. Por lo que indefectiblemente del análisis de todo lo esgrimido en la presente controversia la reconvención invocada por la demandada por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, debe prosperar. Y así se decide.
DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por la Sociedad Mercantil “RESIGOCA, C.A.” contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A., a la ciudadana GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI y a la Sociedad Mercantil SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA, C.A.. SEGUNDO. CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCION DE CONTRATO intento la parte demandada. TERCERO: Se condena el pago de la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 36.000,00), por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008, a razón de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.000,00) cada uno y los que sigan venciendo hasta la entrega total de los inmuebles. CUARTO: Se ordena la entrega material de los inmuebles constituidos de la siguiente manera: 1) Un (01) local industrial, signado con el N° 29, con el terreno que le es propio, situado en el Conglomerado Industrial denominado “MANUEL OLIVARES BETANCOURT”, Segunda Etapa, Zona Industrial San Vicente, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, cuya dimensión aproximada de construcción es de SEISCIENTOS METROS CUADRADOS (600 mts2) alinderado así: NORESTE: Parcela N° 68, con una longitud de treinta y Un Metros (31 mts); NOROESTE: parcela N° 27 con una longitud de CINCUENTA Y CINCO METROS CON VEINTIDOS CENTIMETROS (55,22 mts); SURESTE: Parcela N° 31, con una longitud de CINCUENTA Y CINCO METROS CON VEINTIDOS CENTIMETROS (55,22 mts); y SUROESTE: Calle “A”, con una longitud de TREINTA Y UN METROS (31 mts); debidamente inscrito ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 01-05-03-08-0-003-006-023-000-000-000. 2) Un (01) local industrial, signado con el N° 31, con el terreno que le es propio, situado en el Conglomerado Industrial “MANUEL OLIVARES BETANCOURT”, Segunda Etapa, Zona Industrial San Vicente, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, cuya dimensión aproximada de construcción es de SEISCIENTOS METROS CUADRADOS (600 mts2) alinderado así: NORESTE: Parcela N° 69, con una longitud de TREINTA Y UN METROS (31 mts): NOROESTE: Parcela 29, con una longitud de CINCUENTA Y CINCO METROS CON VEINTIDOS CENTIMETROS (55,22 mts); y SUROESTE: Calle “A”, con una longitud de TREINTA Y UN METROS (31 mts); debidamente inscrito ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 01-05-03-08-0-002-006-022-000-000-000, totalmente desocupados de bienes y personas. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente. Notifíquese a las partes de la presente decisión.-
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, 22 de julio de 2009.
LA JUEZ PROVISORIA,
DRA. L.M.G.M.
LA SECRETARIA ACC.,
ABOG. L.B.I..
En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) y se libraron boletas de notificación.
LA SECRETARIA ACC.,
LMGM/Ofelia.
