Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 31 de Octubre de 2006
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2006 |
| Emisor | Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Renee Villasana |
| Procedimiento | Recurso De Nulidad (Inquilinato) |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL
Exp. Nº 03890
Mediante escrito presentado en fecha veintisiete (27) de diciembre del año dos mil dos (2002), ante el Juzgado Superior de lo Contencioso Administrativo (Distribuidor), recibido por este Tribunal en fecha dieciséis (16) de enero del año dos mil tres (2003), y reformado el día veintiuno (21) del mismo mes y año, el ciudadano L.G.R.R., titular de la cédula de identidad Nº V-10.787.565, actuando en su carácter de parte interesada y representante legal de la sociedad mercantil “CENTRO OESTE, C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 5 de marzo de 1971, bajo el Nº 32, Tomo 19-A, arrendataria del local “A” del edificio denominado Centro Residencial Sonia, ubicado en la Avenida San M.E.d.P.G., Parroquia San Juan, debidamente asistido por el abogado G.B.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 8.595, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 005362, de fecha 14 de agosto de 2002, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se fijó el canon máximo de arrendamiento mensual para comercio y oficina, al inmueble constituido por los locales A, B, C y E; y oficinas F, G, H y 5 mezzanina (propiedad horizontal) del edificio CENTRO RESIDENCIAL SONIA, anteriormente mencionado.
En fecha veinticinco (25) de abril del año dos mil tres (2003), vista la reforma del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el recurrente, recibidos los antecedentes administrativos del caso y revisadas las actuaciones contenidas en los autos, según lo previsto en los artículos 123 y 124 de la derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, vigente para la fecha de la tramitación de esta causa, este Juzgado lo admitió cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva. Asimismo, de conformidad con la sentencia de fecha 04 de abril de 2001, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó notificar personalmente del recurso a las sociedades mercantiles ORGANIZACIÓN BIENES RAICES S.A., COMERCIAL RAJONA C.A., DELICATESES TAI PAN C.A. Y A LA PROCURADORIA DEL DISTRITO METROPOLITANO, en la persona de sus representantes legales, propietarias de los locales A, B, C, E y oficinas F, G, H y 5 mezzanina (PROPIEDAD HORIZONTAL), e inquilinos del inmueble antes señalado, partes intervinientes en el procedimiento administrativo. Igualmente se ordenó notificar al ciudadano Fiscal del Ministerio Público con Competencia Nacional en Materia Inquilinaria.
Cumplidas las notificaciones antes indicadas, se procedió a emplazar mediante cartel a los interesados conforme exigía el artículo 125 de la derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
En fecha 8 de julio de 2003, la abogada E.E. compareció y se hizo parte consignando poder de la sociedad mercantil Organización Bienes Raíces, S.A.
En fecha 23 de julio de 2003, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 127 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, se abrió a pruebas la presente causa. Asimismo, la representación judicial de la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN DE BIENES RAICES S.A., presentó escrito de oposición al recurso en fecha 25 de julio de 2003, siendo que el día 28 del mismo mes y año, el apoderado judicial de la parte actora se opuso al mencionado escrito alegando la preclusión del lapso para ello. Igualmente, la representación judicial del recurrente consignó escrito de promoción de pruebas en fecha 31 del mismo mes y año.
En fecha 22 de agosto de 2003, este Juzgado negó la admisión por extemporáneo al escrito de promoción de pruebas de la parte recurrente, de conformidad con el artículo 127 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, fijándose la oportunidad para dar inicio a la relación de la causa.
En fecha 13 de octubre de 2003, la representación judicial del recurrente y el apoderado judicial de la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN DE BIENES Y RAICES S.A., comparecieron para que tuviera lugar el acto de informes. Asimismo, el 13 de noviembre de 2003 este Juzgado dijo “VISTOS”, y procedió a fijar lapso para dictar sentencia de conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
I
FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO
La parte recurrente en primer término acreditó su legitimidad para impugnar el acto en su condición de interesada derivada de su carácter de propietaria del 50% de las acciones de la sociedad mercantil arrendataria del local A del Centro Residencial Sonia (Propiedad Horizontal), reproduciendo para ello un ejemplar del diario El Empresario de fecha 26 de febrero de 1998, donde aparece publicada el Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 30 de mayo de 1997, donde consta la condición de accionista del recurrente de la sociedad de comercio arrendataria del inmueble, tal como también se patentiza del contrato de arrendamiento producido.
Denunció la violación de los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el avalúo del inmueble, en el cual debió fundamentarse la nueva fijación de cánones de arrendamiento del local ocupado por éste, en la cual se fundamentó el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 005362, de fecha 14 de agosto de 2002, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, no tomó en consideración los factores indicados en las normas antes mencionadas, referentes a los porcentajes de rentabilidad, como elementos de juicio indispensables para la formación del criterio que debió prevalecer.
Aduce, que en ningún momento fue informado que un perito iba a medir el local “A”, del CENTRO OESTE C.A., para explicarle que la mezzanina de 49,30 mts es la medida original según el contrato de arrendamiento que tiene dicha sociedad mercantil desde el año 1971, cuando colocó una placa de bloques de arcilla y concreto para hacer el local “A” más amplio en la mezzanina, circunstancia que es de conocimiento del arrendador. Sostiene que dicha ampliación no debe ser tomada en cuenta a los fines de fijar el nuevo canon de arrendamiento.
Indica, que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de junio de 1996, el Organismo regulador competente le fijó al local “A” un canon de arrendamiento mayor al estipulado, debido a que tomó en cuenta un área mayor a la fijada en el documento de propiedad, por lo que ambas partes, CENTRO OESTE, C.A. y OBIERA S.A., de mutuo acuerdo convinieron en reducir dicho monto a la verdadera área del inmueble, tomando en cuenta el monto de bolívares fijados por metro cuadrado para arrendamiento.
En este sentido, la representación judicial del recurrente denuncia la violación de los artículos 8 y 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, debido a que el acto administrativo impugnado incurre en el vicio de inmotivación, ya que, la expresión de los motivos que fundamenta la Resolución Nº 005362, es un requisito formal que se convierte en garantía de la posibilidad de recurrir certeramente ante los Órganos Jurisdiccionales, con el objeto de ejercer control sobre la legalidad de la actividad administrativa. Sin embargo, este acto administrativo es un acto precario, insuficiente, incongruente e inadecuado en su motivación, pues la Administración debió extremar el análisis de los motivos expuestos en la Resolución Nº 005362, con el fin de que exista la debida proporcionalidad y congruencia en las razones de hecho y de derecho que debieron estar explicados en la motivación de dicho acto administrativo, así como la m.c. en la exposición de la misma, por cuanto el avalúo elaborado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura no indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos que arrojan al final la estimación del valor total del inmueble. Asimismo, señala que la Administración no expuso en la Resolución Nº 005362, los elementos de juicio considerados para obtener los valores asignados, omitiendo todos los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo.
Señala, que la Resolución Nº 005362, no tiene fundamento jurídico alguno, por cuanto el avalúo contiene un error en las mediciones del local “A” en referencia, las cuales según el contrato de arrendamiento indica 250,80 mts2 de Planta Baja y 49,30 mts2 de mezzanina. Ahora bien, según el expediente administrativo el local “A” mide 194 mts2 y la Mezzanina 197 mts2, lo que quiere decir que existe un recargo de 100 metros a favor del arrendador. Por lo tanto, denuncia la violación de los artículos 12, 15 y 320 del Código de Procedimiento Civil, incurriendo la Administración en los vicios de abuso de poder y falso supuesto. Efectivamente, el informe pericial presentado por la Administración, no describe el inmueble sujeto del avalúo, ni los factores de su localización, tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante la aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de la elaboración del informe en cuestión, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, el cual es el restablecimiento de la situación jurídica infringida mediante la sentencia que se dicte en virtud de este recurso contencioso administrativo de nulidad.
Por las razones anteriormente expuestas, la representación judicial de la parte actora solicita, que sea anulado el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 005362, de fecha 14 de agosto de 2002, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Por su parte la representación del propietario al comparecer lo hizo para defender el acto administrativo impugnado, no obstante haber vencido el lapso para ello, y revisado sus alegatos en los cuales no se aprecia defensas que involucren el orden público o legalidad, este Tribunal se abstiene de considerarlas, por extemporáneas.
II
ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN
Pasa ahora este Juzgado al examen de los autos que integran el expediente y observa:
Al respecto del vicio de inmotivación denunciado por la representación judicial de la parte actora este Tribunal observa, que la motivación del acto administrativo obedece a la obligación que tiene la Administración de expresar los hechos y los fundamentos legales del acto, es decir los motivos que tuvo para dictar el acto. La motivación es un requisito de exteriorización del acto administrativo, por tanto éste debe contener las razones de hecho y de derecho en que se fundamenta la Administración con el objeto de darle vida al acto administrativo. En tal virtud, debe este Sentenciador aclarar que la Administración sólo debe hacer expresión de las razones que fundamentan su decisión, es decir, no representa la configuración del vicio de inmotivación si la misma no explica tales razones o no realiza una expresión exhaustiva de éstas, así como lo plantea la representación judicial de la recurrente, pues como nos ensaña la jurisprudencia reiterada, basta que el acto contenga una decisión precisa y que pueda derivarse de su contenido la causa de la decisión, pues los restantes elementos configurantes de la actuación administrativa pueden encontrarse perfectamente en las actuaciones cumplidas y constitutivas del procedimiento en el cual se dictó el acto; para que un acto administrativo viole el requisito de forma establecido en el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, es necesario que éste carezca en todo o en parte de motivación, como lo dispone la norma.
Ahora bien, de la lectura del acto administrativo hoy impugnado, que riela a los folios cuarenta y uno (41) al cuarenta y cinco (45) del expediente judicial, se observa que éste se encuentra suficientemente motivado, pues se señalan los hechos que dan origen al mismo y las razones de derecho en que se basa la Administración para regular el inmueble denominado local “A”. De esta manera se observa que la Resolución Nº 005362, se fundamenta en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, actuando en uso de las atribuciones legales que le confieren los artículos 9 y 71 eiusdem. Ello así, se evidencia que el acto administrativo impugnado se encuentra motivado, y no causó indefensión al demandante, por cuanto pudo acceder a este Órgano Jurisdiccional, conociendo las razones por las cuales la Administración reguló el mencionado inmueble, por ende mal puede el actor denunciar el anteriormente nombrado vicio de forma, por una mención genérica a las razones de hecho en que se fundamenta tal decisión de la Administración, pues ésta no necesita expresar de manera exhaustiva las razones que lo originan. Por tanto, este Juzgado debe forzosamente descartar el presente alegato. Así se declara.
Con respecto a la transgresión de los artículos 12, 15 y 320 del Código de Procedimiento Civil, alegados por el recurrente como fundamento de los vicios de abuso de poder y falso supuesto, debe el Tribunal advertir que estas normas se refieren a la actuación procesal en los Órganos Jurisdiccionales y no en sede administrativa como lo señala el recurrente, ya que la actuación procesal en esta vía se encuentra regulada por la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por tanto mal puede el hoy recurrente denunciar los vicios que aquí se examinan en base a los preceptos mencionados. En consecuencia, este Juzgado debe ineludiblemente desechar el presente alegato. Así se decide.
Por último denuncia también el recurrente la infracción de los artículo 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo vicios en el avalúo administrativo, errores en la medición y ampliación del local. Sin embargo de la revisión de las actas procesales no se evidencia o constata prueba alguna de los dichos del recurrente y vicios que se le imputan al acto, siendo que el acto que nos ocupa es un acto administrativo de efectos particulares, que incluso surte efecto en la esfera subjetiva de cada sujeto supuesto a la aplicación y ejecución del acto mismo, por lo que corresponde la carga de la prueba a la parte que considere resulta afectada por una ilegal actuación de la administración y en el caso que nos ocupa la ilegalidad denunciada refiere a hechos sometidos al control de una prueba técnica y especial por requerir conocimientos especiales, la cual es a cargo del recurrente, por tanto al no haber probado los hechos articulados en el recurso de nulidad, en aplicación supletoria del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de nulidad no puede prosperar y así se decide.
III
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por el ciudadano L.G.R.R., en su condición de interesado por ser accionista y representante legal de la firma mercantil CENTRO OESTE, C.A., asistido por el abogado G.B.G., antes identificados, contra la Resolución Nº 005362, de fecha 14 de agosto de 2002, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble identificado como: local “A”, situado en el Centro Residencial Sonia, Avenida San M.E.d.P.G., Parroquia San Juan, Caracas.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTÍFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los TREINTA Y UN ( 31 ) días del mes de octubre del dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
DRA. R.V.
JUEZA PROVISORIA
ABOG. J.L.
SECRETARIO
En esta misma fecha siendo las ___________, se publicó y registró la anterior decisión
ABOG. J.L.
SECRETARIO
EXP Nº 03890
RV/Chvc
