Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 5 de Diciembre de 2006
| Fecha de Resolución | 5 de Diciembre de 2006 |
| Emisor | Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Renee Villasana |
| Procedimiento | Recurso De Nulidad (Inquilinato) |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL
EXP. Nº 02925
Mediante escrito presentado en fecha 09 de abril del año 2001, ante el Juzgado Superior de lo Contencioso Administrativo (Distribuidor), recibido por este Tribunal en fecha 16 del mismo mes y año, el ciudadano J.G.M., titular de la cédula de identidad Nº V-6.268.514, arrendatario del local comercial ubicado en la Planta Baja, Galpón 1, Edificio “Propatria”, sexta avenida con octava calle, urbanización Propatria, Parroquia Sucre del Municipio Libertador, Distrito Capital, debidamente asistido por el abogado J.M.C.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 39.218, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 001224, de fecha 23 de noviembre del año 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se fijó el canon máximo de arrendamiento mensual al inmueble anteriormente mencionado.
En fecha 22 de enero del año 2002, este Juzgado admitió el presente recurso de nulidad cuanto ha lugar en derecho según lo previsto en los artículos 123 y 124 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia. Asimismo, de conformidad con la sentencia de fecha 04 de abril de 2001, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se ordenó notificar personalmente mediante boleta a los ciudadanos J.A.P., A.A.D.G.S., P.A.P.E. y C.S.D.D.G., propietarios e inquilinos, respectivamente, del inmueble antes identificado, partes intervinientes en el procedimiento administrativo. Igualmente, se ordenó notificar al ciudadano Fiscal del Ministerio Público con competencia Nacional en Materia Inquilinaria.
En fecha 28 de mayo del año 2002, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 127 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, se abrió a pruebas la presente causa.
En fecha 12 de junio de 2002, el Tribunal agregó el escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial del recurrente, y en fecha 26 del mismo mes y año, se admitieron las pruebas promovidas en el referido escrito cuanto ha lugar en derecho, con excepción de la inspección judicial promovida por el recurrente.
En fecha 08 de octubre de 2002, comenzó la primera etapa de la relación de la causa y se fijó la oportunidad para que tuviese lugar el acto de informes. Asimismo, el día 05 de noviembre del mismo año, compareció el representante judicial del recurrente y consignó el escrito de informes.
En fecha 19 de febrero de 2006, cumplida la tramitación legal, éste Órgano Jurisdiccional acordó dictar sentencia de conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones.
I
FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO
La parte recurrente señala, que la Administración procedió conforme a lo establecido en el artículo 77 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a regular el canon máximo de arrendamiento mensual, al inmueble identificado como Edificio “Propatria”, otorgándole un valor de Bs. 554.900,15, correspondiéndole al local que ocupa como arrendatario la cantidad de Bs. 237.660,90, es decir, el 42,83% del total del canon fijado para todo el inmueble.
Indica, que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura para dictar la Resolución no tomó en consideración los factores establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como tampoco el estado de conservación y mantenimiento en el que se encuentra el inmueble antes señalado para establecer su valor de acuerdo a lo indicado en el correspondiente informe de avalúo.
Expresa, que el acto administrativo impugnado indica los factores que la Administración tomó en consideración para la determinación del canon de arrendamiento máximo mensual. Sin embargo, la Administración no se apegó a lo expuesto en la Resolución ni en la Ley, así como tampoco el avalúo e informe técnico se ajusta a la realidad, pues el verdadero estado del inmueble que ocupa como arrendatario es deteriorado, por lo que a su decir, el inmueble mencionado no debería ser objeto de regulación sino de demolición, ya que no cumple con las condiciones mínimas necesarias para garantizar su funcionamiento y habitabilidad.
Menciona, que el procedimiento administrativo de regulación se encuentra viciado, pues no se realizó una verdadera inspección de las instalaciones del edificio, de cada local y apartamento, en virtud que no se constató el abandono en que se encuentra el mismo; además, indica que no se realizó de manera efectiva conforme lo señala la Ley, en franca violación al debido proceso y a la defensa.
Denuncia, que el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 001224, de fecha 23 de noviembre de 2000, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, infringe lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los numerales 1º y 3º del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en virtud que se violaron los requisitos de fondo y forma del acto mismo, al no tomarse en consideración para el avalúo el estado real en que se encuentra el Edificio “Propatria”, por lo que sostiene que el acto administrativo impugnado incurre en el vicio de falso supuesto. Asimismo, aduce que se infringieron los artículos 1.425 y 1.426 del Código Civil, ya que dicho avalúo carece de claridad y motivación por lo que igualmente considera que el acto se origina de una causa falsa o de un falso supuesto, por errónea aplicación.
Sostiene, que el acto administrativo impugnado es ilegal, pues su preparación no estuvo sujeta al procedimiento valuatorio contenido en el artículo 30 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por las razones que anteceden, la representación judicial del actor solicita que se declare la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 001224 de fecha 23 de noviembre de 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fijando un nuevo canon de arrendamiento al inmueble objeto de regulación de conformidad con lo establecido en el artículo 131 de la extinta Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal previas las consideraciones que se exponen, dicta sentencia en los siguientes términos:
Con respecto a la violación del debido proceso y al derecho a la defensa denunciado por el actor, estima necesario el Tribunal precisar el contenido y alcance de estos derechos constitucionales, observando que éstos se encuentran íntimamente vinculados, pues toda violación del derecho a la defensa supone que estamos en presencia de una trasgresión del derecho a un proceso debido; mientras que el menoscabo del derecho al debido proceso pudiera implicar la violación de las posibilidades recursivas y, en general de defensa del accionante. Haciendo alusión al numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se entiende que en todo tipo de procedimientos cuya consecuencia natural fuere la toma de decisión por parte de la Administración que pueda afectar a un particular, el administrado tiene derecho de ser notificado antes del inicio del procedimiento, de acceder a la información y a las pruebas, participar en su control y contradicción, alegar y contradecir en su descargo.
Aunado a lo anterior, se desprende de las actas que conforman el expediente administrativo que el procedimiento administrativo para fijar la renta máxima mensual del edificio “Propatria”, fue realizado de conformidad con las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, garantizándole al recurrente el ejercicio del derecho a la defensa. Igualmente se evidencia, que la Administración realizó informe de avalúos e informe técnico valorando los factores establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, lo que indica que se realizaron las actividades pertinentes para determinar el valor del inmueble objeto de regulación, con lo que se concluye que el procedimiento administrativo estuvo ajustado a derecho, razón por la cual debe el Tribunal forzosamente desechar el presente alegato, y así se decide.
De otra parte, el Tribunal observa que durante el desarrollo del proceso la representación judicial del recurrente promovió la prueba de experticia, pero la misma no fue evacuada, y por ende, tampoco fue consignado el respectivo dictamen en el presente caso, por lo que estamos en `presencia de un recurso contencioso administrativo de nulidad fundamentado exclusivamente en el vicio de falso supuesto, vale “causa falsa” pero sin que se haya evacuado, la prueba de experticia para demostrar que efectivamente el acto está impugnado está afectado por el aludido vicio.
Planteada la situación en estos términos, corresponde a éste Tribunal advertir que sólo puede declarar la procedencia de un recurso contencioso administrativo de nulidad, cuando la parte impugnante demuestra durante el desarrollo del procedimiento, mediante las pruebas legales y pertinentes, que el acto impugnado está afectado por uno o varios de los vicios a que se contraen los artículos 19 y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, pues no debe olvidarse que los actos administrativos están revestidos de una presunción de legitimidad, y precisamente el recurso contencioso administrativo tiene como finalidad única desvirtuar esa presunción, para lo cual se requiere que el recurrente promueva y evacúe las pruebas legales pertinentes, las cuales al ser apreciadas por el juzgador conducen a la declaratoria de nulidad del acto viciado, y eventualmente al restablecimiento de la situación jurídica infringida. Por consiguiente, no puede de oficio el Tribunal declarar la nulidad de un acto administrativo, cuando el impugnante interpone el recurso y promueve pero no evacúa, la prueba fundamental, que en el presente caso es la experticia, salvo que se trate de un asunto del cual se deriven violaciones a normas de orden público, y por disposición de la Ley le corresponda el control de la legalidad del acto impugnado.
Toca ahora examinar la situación que se desprende de los autos en el marco conceptual anterior, y así se observa que el recurrente impugnó el acto de regulación de alquileres emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, contenido en la Resolución Nº 001224, de fecha 23 de noviembre del año 2000, porqué consideró que estaba afectada con el vicio de falso supuesto pues el informe de avalúo, instrumento que sirve de base a la Administración para fijar el canon de arrendamiento máximo mensual, no tomó en consideración el verdadero estado del inmueble. Por tanto, si el recurrente pretendía lograr la declaratoria de nulidad de dicho acto, estaba constreñido a desvirtuar, mediante la correspondiente actuación procesal –esencialmente la probatoria- los referidos presupuestos, y en el presente caso el fáctico (consignación de avalúo). Al no hacerlo así, resulta evidente que debe considerarse el acto impugnado conforme a derecho.
En suma, la falta de evacuación, debido a la inacción del recurrente de la prueba de experticia, conduce, desde el punto de vista lógico y jurídico, a sostener que el acto impugnado mantiene, una vez concluidas las actuaciones procesales que preceden al fallo, la mencionada presunción de legitimidad, la cual ni siquiera intentó ser desvirtuada por el interesado mediante la evacuación de la experticia, así como la consignación del dictamen correspondiente, y por ende, dicho acto mantiene su validez. De allí entonces que resulte forzoso considerar improcedente el recurso. Así se declara.
cursan insertos a los folios 150 al 153 y, 142 al 148 del expediente administrativo, informe de avalúo e informe técnico realizados por la Oficina de Avalúos y la Oficina de Inspección de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, respectivamente, instrumentos que sirvieron de fundamento a la Administración para fijar el canon máximo de arrendamiento mensual en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 554.900,15), y de los cuales se evidencia, que la Administración tomó en consideración los siguientes factores: ubicación; descripción del inmueble, entre los que se encuentran: área del terreno, área y tipo de construcción, edad de construcción, equipos, porcentajes de construcción, servicios públicos; características del sector; valor ponderado, entre ellos: valor actos de transmisión de la propiedad y precios medios en los últimos 02 años; avalúo rental; porcentabilidad de rentabilidad anual aplicable; distribución de la renta máxima mensual; uso y característica de la construcción; todos ellos, elementos establecidos en el artículo 30 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo que se concluye que la Administración no violó la norma antes mencionada, y así se declara.
Aunado a lo anterior, el Tribunal debe señalar que de la revisión de las actas procesales que conforman el expediente judicial y administrativo, no se evidencia o constata prueba alguna de los vicios que se le imputan al acto, y por cuanto el acto que nos ocupa es un acto administrativo de efectos particulares, que surte efecto en la esfera subjetiva de cada sujeto supuesto a la aplicación y ejecución del acto mismo, le corresponde la carga de la prueba a la parte que considere resulta afectada por una ilegal actuación de la Administración. Es por ello, que el hoy recurrente debió promover y evacuar oportunamente la prueba de experticia, siendo esta la prueba idónea para demostrar los presuntos vicios del acto aquí denunciados, pues estos se refieren a hechos sometidos al control de una prueba técnica y especial por requerir conocimientos especiales. En consecuencia, al no haber probado los hechos articulados en el recurso de nulidad, en aplicación supletoria del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de nulidad no puede prosperar. Así se decide.
III
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por el ciudadano J.G.M., debidamente asistido por el abogado J.M.C.G., antes identificados, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 001224, de fecha 23 de noviembre del año 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se fijó el canon máximo de arrendamiento mensual al local comercial ubicado en la planta baja, galpón 1, edificio “Propatria”, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTÍFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los ________________ días del mes de diciembre del año 2006. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
DRA. R.V.
JUEZA PROVISORIA
ABOG. J.L.
SECRETARIO
En esta misma fecha siendo las ___________, se publicó y registró la anterior decisión
ABOG. J.L.
SECRETARIO
EXP Nº 02925
RV/nfg
