Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 2 de Noviembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En Su Nombre

JUZGADO SUPERIOR QUINTO DE LO CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

En fecha 05 de junio de 2009, se recibió en este Tribunal, previa distribución, el presente recurso de nulidad interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos por los abogados H.R.P., P.J.R.P. y A.M.d.A., Inpreabogado Nos. 9.697, 8.791 y 23.922, respectivamente, actuando como apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil Alimentos de las Mercedes, C.A., contra la Resolución Nº 00012905 dictada en fecha 03 de marzo de 2009 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.

En fecha 09 de junio de 2009, este Tribunal le requirió a la parte recurrente que consignara los documentos indispensables en los cuales fundamenta su recurso. Los cuales fueron consignados en fecha 11 de junio de 2009.

En fecha 16 de junio de 2009 se ordenó solicitar a la referida Dirección General de Inquilinato los antecedentes administrativos del caso.

En fecha 21 de julio de 2009 se recibieron los referidos antecedentes administrativos. Por auto de fecha 23 de julio de 2009 este Juzgado ordenó abrir cuaderno separado con dichos antecedentes.

En fecha 13 de agosto de 2009 este Tribunal admitió el recurso de nulidad interpuesto y ordenó citar al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda y a la Procuradora General de la República. Igualmente se ordenó notificar a la ciudadana Fiscal General de la República, y a la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA VIRA VIRA, C.A., en la persona de su representante la ciudadana C.M.d.A., titular de la cédula de identidad Nº 1.743.938, en su condición de propietaria del inmueble objeto de regulación.

En fecha 18 de octubre de 2008 este juzgado libró el cartel de emplazamiento al que alude el artículo 21-11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

I

DEL RECURSO DE NULIDAD

Señala el recurrente que es arrendataria del inmueble objeto de regulación de acuerdo al Contrato de arrendamiento suscrito el día 17 de Diciembre de 1997, con una vigencia de seis (6) años, prorrogable por un (1) año, "si ninguna de las partes hubiese dado aviso por escrito a la otra de su voluntad de resolverlo con por lo menos un (1) mes de anticipación", de acuerdo a la Cláusula Segunda del Contrato. Según la Cláusula Tercera el canon de arrendamiento mensual quedó establecido en la cantidad de Bs. 1.250.000,00 (equivalente hoy a (BsF. 1.250,00). Para los cánones de arrendamiento subsiguientes se estableció como parámetro el promedio del índice de inflación (índice general de costo de vida correspondiente), que determinare el Banco Central de Venezuela, y mediante la aplicación del mismo índice promedio de inflación se aumentaría dicho canon para el nuevo período, según quedó determinado en la referida Cláusula del contrato.

Que, en fecha 23 de Marzo de 2001, se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento en sustitución del anterior estableciéndose una vigencia a partir 1° de marzo de 2001, por un plazo fijo de cinco (5) años. "Vencido dicho plazo, si ninguna de las partes hubiese dado aviso por escrito a la otra de su voluntad de resolverlo con por lo menos un (1) mes de anticipación, se consideraría prorrogado por el plazo fijo de un año, según la cláusula Segunda. De acuerdo a la Cláusula Tercera, se estableció el canon mensual en Bs. 2.521.307,44 durante los meses de marzo a junio de 2001, y a partir del 1 ° de julio de 2001, en Bs. 2.900.000,00 al 30 de diciembre del mismo año. Los subsiguientes meses fueron regulados según esa cláusula, considerando los índices suministrados por el Banco Central de Venezuela. Aduce que es de hacer notar que los aumentos fueron efectuados sin considerar ninguno de los mecanismos de protección de regulación del canon mensual máximo, pese la existencia ante la Dirección de Inquilinato del antes Ministerio de Fomento, la fijación del canon mensual máximo, en la cantidad de Bs. 4.758,50, (hoy equivalentes a Bs.F. 4,76 por mes), según la Resolución de fecha 13 de Septiembre de 1.974. Que la recurrente fue notificada de la terminación del contrato en fecha 12 de diciembre de 2005, de acuerdo a la carta suscrita por la arrendadora, contrato que venció el día 1 ° de marzo de 2006, y a partir de ese día comenzó a transcurrir el lapso de dos (2) años de la prórroga legal, la cual concluyó en fecha 29 de Febrero de 2008. El día 11 de noviembre de 2008, la parte arrendadora, propietaria del inmueble, solicitó ante la Dirección de Inquilinato, el procedimiento de Regulación para fijar el canon de arrendamiento máximo a cobrar, demostrando de esa manera su voluntad e intención de continuar con nuestra representada como arrendataria, pero como no fue suscrito contrato nuevo alguno, pese a la insistencia de nuestra mandante, el contrato existente quedó convertido en un Contrato a tiempo indeterminado.

Que, este tribunal debe considerar la confesión de la parte arrendadora contenida en los contratos de arrendamientos suscritos y en las cartas enviadas a nuestra representada, donde durante los años del contrato y en cada prórroga, mencionaba el valor del inmueble, la variación del canon según el IPC del BCV, que refleja una realidad muy diferente a la tomada en consideración por el técnico que realizó el avalúo, base de la Resolución cuya nulidad se pide.

Alega que, por cuanto no esta de acuerdo con el monto fijado por la Dirección de Inquilinato en la mencionada Resolución N° 00012905, de fecha 3 de marzo de 2.009, del expediente N° 41.748, por ser exagerada la cantidad regulada, y está basada en un informe técnico de fecha 28 de Febrero de 2009, realizado por el avaluador J.M., con cédula de identidad N° 3.851.800, el cual impugnamos por ser totalmente inconsistente, es por lo que solicita que dicha Resolución que fijó el canon máximo mensual sea anulada, por cuanto fue efectuada sin cumplir los parámetros legales necesarios para obtenerse un avalúo justo y fijar un precio por el alquiler mensual, dentro de los niveles reales actuales. Que, la exageración en cuanto a la fijación del monto mensual establecido, no se justifica con los parámetros utilizados en el informe técnico presentado por el perito que lo efectuó y que la Dirección de Inquilinato tomó como base para dictar su resolución, “pues no consideró los elementos de obligatoria apreciación siguientes”:

1) No tomó en cuenta el valor Fiscal Declarado y/o aceptado por el Propietario; dicha propiedad tiene la Cuenta del Catastro de la Alcaldía del Municipio Baruta del estado Miranda N° 15-03-01-0000201313-00001-40, a nombre de L.V.R., anterior propietario, según se evidencia del documento de propiedad que anexamos y del estado de cuenta emanado de la Alcaldía mencionada, donde se señala el área del inmueble en 791 M2 y un aforo del último año de Bs.F. 395,51, un valor del inmueble de Bs.F. 39.545,00 y una tasa del 10% para el cálculo del aforo anual. El no tomar en cuenta ese valor, aun efectuando una corrección monetaria según el IPC del BCV, es una infracción del artículo 30 (numeral 2°) del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

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2) No tomó en cuenta los valores medidos de los últimos dos (02) años de inmuebles semejantes que hayan sido vendidos en la zona. No consta en el Informe Técnico de la Dirección de Inquilinato, ningún inmueble semejante vendido en la zona durante los dos (2) últimos años anteriores, de manera que no fue tomada ninguna referencia numérica como para establecer el valor del inmueble objeto de la Regulación. La Resolución que impugnamos se basa en el informe técnico realizado por el avaluador J.M., con cédula de identidad N° 3.851.800, de fecha 28 de Febrero de 2009, que por si mismo no pudo tener valor alguno porque no fue suscrito por el Jefe de la Oficina de la Sala de avalúos de la Dirección General de Inquilinato, que no describe ninguna referencia de inmuebles semejantes con los precios medios durante los dos últimos años. Solamente se limitó a mencionar cada una de las áreas de la Quinta Risueña, con sus metros cuadrados y unos precios de Bs., por metro sin ninguna base de referencia, que totaliza en Bs. 14.851.144,00 como valor total, con valores que hace presumir que lo está dando en Bolívares antiguos y no en Bolívares fuertes y sobre ellos aplica un factor de corrección arbitraria, puesto que no se menciona, ni como es obtenido, ni de donde surge

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3) Tampoco el perito avaluador que realizó ese informe tomó en consideración ello precio auténtico de adquisición del inmueble objeto de avalúo, adquisición habida con mucho mas de los seis (06) meses exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para darle al avalúo su justo valor, ya que al tomarlo lo hizo en un porcentaje mínimo, del 10% sin justificación, lo que implica ninguna incidencia aplicable en el avalúo al no haber efectuado la ponderación con los demás elementos evaluatorios que debió haber considerado. Si bien el inmueble fue adquirido por la propietaria arrendadora en fecha 16 de octubre de 1990…, por el precio de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00), equivalentes hoy a Doce Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 12.000,00), ese precio no se puede tomar sin considerar la corrección sufrida por la moneda desde la fecha de la adquisición hasta la fecha del avalúo, tomando los Índices de Precios al Consumidor en el Distrito Metropolitano de Caracas, suministrados por el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA. El Técnico Avaluador de la Dirección de Inquilinato, al tomar un porcentaje reducido del precio, distorsionó su valor, debiendo haber corregido ese precio de adquisición según el IPC del BCV para con los demás elementos de obligatoria apreciación, llegar a establecer un valor justo plenamente fundamentado, lo que no realizó

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Fundamenta el presente recurso de nulidad en los artículos 19 y 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, 75, 76 y 77 de la Ley Orgánica de Arrendamientos Inmobiliarios, articulos 9 y 18 numeral 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto el acto carece de motivación y es inválido ya que a su ves se basa en un informe técnico que es inmotivado pues no contiene los elementos de obligatoria apreciación de acuerdo al artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así mismo solicita sea aplicado lo dispuesto en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los fines de que sea el mismo Organismo el que inicie nuevamente el procedimiento de regulación de canon.

II

DE LA MEDIDA CUATELAR INNOMINADA DE SUSPENSIÓN DE LOS EFECTOS

La recurrente al momento de fundamentar su solicitud de medida cautelar innominada de suspensión de efectos aduce que “por cuanto la ejecución de la Resolución con el altísimo monto fijado en el acto administrativo que impugnamos, que fijó el canon de arrendamiento mensual en Bs.F. 100.245,22, le causa graves perjuicios a (su) representada, ya que ese monto sobre pasa a las posibilidades financieras de la actividad comercial que allí se realiza como RESTAURANT, y la exigencia de la misma traería como consecuencia el cierre definitivo de esa actividad, con la consecuente pérdida de su activo, en este acto para fundamentar nuestra solicitud, señalamos”:

1) Hay la evidencia, contenida en la Resolución impugnada, que basada en un Informe Técnico…, que el avalúo efectuado sobre la Quinta Risueña, se hizo sin cumplir con los requisitos del artículo 30 ejusdem, al no constar los valores de inmuebles semejantes vendidos dentro de los dos últimos años, al no constar el valor aceptado o declarado del Derecho de Frente del Inmueble y al no haberse tomado en cuenta en su totalidad el precio de adquisición del inmueble arrendado, lo que da la presunción que el derecho invocado es cierto y que hay una grave presunción de su violación

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2) La no suspensión de los efectos de la Regulación, es decir el derecho de la arrendadora en el cobro forzoso del canon máximo regulado, va a llevar al cierre de la actividad mercantil que nuestra representada realiza en ese inmueble, por cuanto ese monto no soporta sus ingresos, y representa un aumento de mas del 900 % del canon de arrendamiento existente. Esa situación constituiría un grave perjuicio…, que sería imposible de reparar y que la llevaría al cierre definitivo de su actividad

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3) La suspensión de los efectos de la Regulación, evitaría que el fallo definitivo de este Tribunal quedara ilusorio en su ejecución, puesto que en caso contrario…, no tendría bajo su posesión el inmueble ejerciendo su cualidad de arrendataria, y la propietaria, de una manera injusta e injustificadamente la habría adquirido

..

4) la recurrente “durante toda la relación arrendaticia ha pagado en exceso de la Regulación existente del 13 de Septiembre de 1974, N° 6212, el canon mensual, y estuvo dando cumplimiento a los aumentos que se le exigían de acuerdo a los contratos suscritos con base a los índices de inflación, conforme al Banco Central de Venezuela, y por cuanto luego de la finalización de la prórroga, por las dificultades en establecer un canon de arrendamiento ajustado, tuvo que ocurrir ante el Tribunal Vigésimo Quinto del Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de acuerdo al expediente N° 2006-60491, consignando el canon de arrendamiento mensual último aceptado, según el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la cantidad de Diez Millones Tres Mil Ciento Treinta y Siete Bolívares (Bs. 10.003.137,00), equivalentes hoy a Bs.F. 10.003, al cual se le hacia la deducción del 5% de Retención del Impuesto sobre la Renta, cantidades estas que por Bs.F. 9.502,00 fueron consignadas ante el referido Tribunal y la Retención de Impuesto sobre la renta, entregadas en Bancos según comprobantes como contribuyente especial del Seniat. En fechas 28 de Noviembre de 2006 y 13 de Diciembre de 2007, la ciudadana C.M.D.A., en su calidad de Administradora suplente de la Sociedad AGROPEDUARIA VIRA VIRA, C.A., solicitó y le fueron entregadas las consignaciones efectuadas por nuestra representada correspondientes a los meses desde Febrero de 2006, mas un retroactivo y los subsiguientes de hasta Diciembre de 2007”.

5) Que, por cuanto “se evidencia una diferencia notable entre la regulación inicial de fecha 13 de Septiembre de 1974, N° 6212, por Bs.F. 4,75 y la última que demandamos por Bs.F. 100.245,22, de fecha 3 de Marzo de 2009, N° 00012905 de la Dirección de Inquilinato, que evidencia el cobro y pago con sobre alquileres, nuestra representada manifiesta su derecho al crédito que la misma le proporciona, lo menciona como razón adicional del derecho que le asiste y se reserva para la oportunidad procesal correspondiente demandar su reintegro de acuerdo a los artículos 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por todo lo expuesto, existen razones suficientes para que este tribunal conceda la petición de suspender los efectos de la Resolución que demandamos y así lo pedimos”.

III

MOTIVACIÓN

Pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la medida de suspensión de efectos solicitada y al efecto observa que los requisitos de procedencia de las medidas cautelares innominadas se encuentran previstos en los artículos 585 y 588 parágrafo primero del Código de Procedimiento Civil.

Tales requisitos se configuran como la presunción de buen derecho que se reclama, es decir, aquella constatación que en la definitiva el actor resultará vencedor. Ello requiere la comprobación, por una parte de la aparente existencia del derecho que se invoca y por la otra que se esté corriendo el peligro de sufrir un daño irreversible.

Ahora bien, la recurrente solicita se suspendan los efectos de la Resolución N° 0001290005 dictada en fecha 03 de marzo de 2009 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para Comercio, al Inmueble identificado como Quinta “RISUEÑA”, UBICADA EN LA Calle, urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda en la cantidad de Cien Mil Doscientos Cuarenta y Cinco Bolívares Fuertes con Veintidós Céntimos (Bsf. 100.425.22), por incumplir –aduce- con los requisitos del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, igualmente alega como fundamente de su solicitud de suspensión de efectos que tal Resolución va a llevar al cierre de la actividad mercantil por cuanto ese monto no soporta sus ingresos, y representa un aumento de mas del 900% del canon de arrendamiento existente. Este Tribunal observa que en el presente caso no se han cumplido las condiciones de procedencia de la medida cautelar de suspensión de efectos, esto es, el “fumus bonis iuris” y el “periculum in mora” debido a que lo aducido por el recurrente resulta insuficiente como criterio determinante para derivar la presunción de buen derecho, pues no existen elementos de prueba ni siquiera alegatos del gravamen irreparable aducido; además de que los alegatos esgrimidos por el representante de la parte recurrente aluden al fondo de la controversia y en tal sentido correspondería al Juez apreciarlos o no, al momento de decidir el fondo del presente recurso de nulidad.

Aunado a lo anterior este Tribunal observa que la parte solicitante no fundamenta su solicitud con base a una norma jurídica de la cual se desprenda la aplicabilidad o no de la suspensión de efectos del acto administrativo. En razón de todo lo anterior este Organo Jurisdiccional estima IMPROCEDENTE la suspensión de efectos solicitada, y así se decide.

IV

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la suspensión de efectos solicitada por los abogados H.R.P., P.J.R.P. y A.M.d.A., actuando como apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil Alimentos de las Mercedes, C.A., contra la Resolución Nº 00012905 dictada en fecha 03 de marzo de 2009 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda

Agréguese copia certificada de la presente decisión en la pieza principal.

Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativa de la Región Capital, en Caracas a los veinte (02) días del mes de Noviembre del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

EL JUEZ,

ABG. G.J.C.L.

EL SECRETARIO TEMPORAL

ABG. A.Q.

En esta misma fecha dos (02) de noviembre de 2009, siendo las 03:00 de la tarde (03:00 P.M.), se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO TEMPORAL

Exp: 09-2502/Am.