Decisión nº 11-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 10 de Diciembre de 2007

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

DEMANDANTE: C.J.O.C., Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.904.038.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados J.M.R.C. y L.C.D., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.219 y 4.511

DEMANDADA: M.E.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.659.790, de este domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados V.A.P. y S.U.D.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 81.918 y 28.432.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento (Apelación)

NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta por el abogado V.A.P., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; la cual declaró con lugar la demanda, condenó a la demandada a hacer la entrega del inmueble y lo condenó en costas.

La apelación fue efectuada en fecha 21 de septiembre de 2007 y fue oída en ambos efectos por el juzgado a-quo en fecha 25 de septiembre de 2007, por lo cual se considera realizada dentro del lapso oportuno, correspondiéndole a esta alzada su conocimiento en virtud del sorteo de distribución realizado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 28 de Septiembre de 2007, siendo recibidas dichas actuaciones en esta alzada, en fecha 04 de Octubre de 2007.

El Tribunal considera que el Juzgado de la causa explanó los hechos acaecidos en este juicio en una forma veráz y, en consecuencia, acoge la parte narrativa efectuada por dicho Tribunal y la da por reproducida. No obstante, cree conveniente efectuar resumidamente una relación de tales hechos, de la siguiente forma:

La parte actora acude al Juzgado de la causa para demandar – como en efecto formalmente lo hace – a la ciudadana M.E.P., por resolución del contrato de arrendamiento y para que una vez declarada con lugar la demanda se le ordene la entrega del apartamento dado en arrendamiento.

Estimó la demanda en la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00).

El Tribunal a-quo le dio entrada y ordenó la citación de la parte demandada para que conteste la demanda incoada en su contra.

A los folios 59 al 65, se encuentra inserto escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado V.A.P., actuando como apoderado judicial de M.E.P..

En la parte motiva de la sentencia el sentenciador examinará, en detalle, los hechos contradichos.

En la oportunidad legal correspondiente, las partes en lid promovieron las pruebas que creyeron más conveniente a la mejor defensa de sus derechos y lo hicieron de la siguiente forma:

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

1. - PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS POR EL ACTOR.

   En el lapso de promoción de pruebas promovió las siguientes:

1. - Mérito favorable de los autos en especial lo siguiente:

   1. Escrito contentivo de libelo de demanda

   2. Copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal de fecha 28 de noviembre de 2007, registrado bajo el No. 17, Tomo 009, Protocolo 01, folios 01 al 02.

      Este documento lo valora el Tribunal por ser documento expedido por funcionario facultado para dar fe pública de ellos y, por lo tanto, le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   3. Contrato de arrendamiento cuya resolución se acciona.

      Este documento lo valora el Tribunal por ser documento expedido por funcionario facultado para dar fe pública de ellos y, por lo tanto, le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   4. Ejemplar del periódico Diario La Nación de fecha 29 de diciembre de 2006.

      Esta prueba la aprecia el Tribunal y la valora conforme al artículo 509 en concordancia con el 507 del Código de Procedimiento Civil, por no estar prohibido por la ley.

   5. Copia fotostática certificada del expediente N° 18.954, por Retracto Legal que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira

      Este documento lo valora el Tribunal por ser documento expedido por funcionario facultado para dar fe pública de ellos y, por lo tanto, le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   6. Confesión judicial de la parte demandada en el escrito de contestación en el que expresa “…me fue imposible realizar el cumplimiento del pago por cuanto en la empresa se me indicó que no me iban a recibir el pago del alquiler correspondiente al mes de noviembre, del año 2006 por cuanto habían vendido el apartamento, negociación de la cual nunca tuve conocimiento anteriormente, sino hasta el día 04 de diciembre que fue cuando se me informó…”

      Esta prueba no la valora el Tribunal, por cuanto tal y como lo expresa la Sala de Casación Civil en sentencia No. 000794 de fecha 03-08-2004, “…los alegatos y defensas hechas por las partes… no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solo delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte…”

2. - PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS POR EL DEMANDADO

   En el lapso de promoción de pruebas, promovió las siguientes:

1. - El mérito favorable del expediente de consignaciones N° 475, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

   Este documento lo valora el Tribunal por ser documento expedido por funcionario facultado para dar fe pública de ellos y, por lo tanto, le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2. - Promovió las siguientes documentales:

   1. Copia de la hoja de control de consignaciones del expediente No. 475

      Este documento al no ser impugnados por la parte actora el Tribunal lo aprecia y le asigna el valor contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   2. Promueve 18 recibos de ingresos expedidos por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

      Estos documentos lo valora el Tribunal por ser documentos expedidos por funcionario facultado para dar fe pública de ellos y, por lo tanto, les asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

      MOTIVA

      Siendo la oportunidad procesal para producir decisión, en la presente causa el juez a-quem, acoge para ello los principios reguladores de su conducta, contenidos tanto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el Código de Procedimiento Civil y en las normas adjetivas. Así mismo se ciñe estrictamente a los artículos 49 y 257 de la Constitución Nacional, y a los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil.

      Explanados los principios anteriores este sentenciador, pasa a continuación a conocer de la apelación, pero antes de resolver el fondo de la controversia procede a dilucidar como PUNTO PREVIO la falta de cualidad planteada y a continuación lo hace en los siguientes términos:

      Fundamenta el apoderado judicial de la parte demandada la falta de cualidad del actor por el hecho de que el contrato sobre el cual se esta demandado su resolución fue suscrito entre M.E.P. y la sociedad mercantil INES COMPAÑÍA ANONIMA “INES CA” por lo que, a su decir, la ciudadana C.J.O.C. no tiene cualidad de arrendadora.

      A este respecto es necesario señalar que según criterio emitido por nuestro M.T. de la República la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente

      Conforme a lo anteriormente transcrito pasa este juzgador a verificar en el presente caso la idoneidad de la persona que actúa como actor para lo cual observa lo siguiente:

      Consta en actas contrato de arrendamiento suscrito por la Sociedad Mercantil Ines C.A. (INESCA) y la ciudadana M.E.P.. Consta igualmente a los folios 13 al 16 copia certificada del documento por medio del cual la ciudadana L.C.W.D.R. actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge J.R.B. como propietarios del inmueble, da en venta a la ciudadana C.J.O.C., el inmueble consistente en el edificio MARTIMAR.

      Ahora bien, del contrato de arrendamiento objeto del presente litigio se evidencia que el mismo fue suscrito por una persona diferente al hoy demandante, pero por virtud de la venta efectuada a C.J.O.C., resulta evidente que en el presente caso operó la subrogación arrendaticia, la cual esta regulada en nuestro ordenamiento jurídico.

      A este respecto la subrogación arrendaticia es definida por el tratadista G.G.Q. como:

      … el efecto de sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquiriente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador…

      … Aquella subrogación se produce por efecto de la ley, aún cuando arrendador y arrendatario no la hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario. El fundamento de tal situación o subrogación se encuentra en el hecho de que el inquilino, al igual que el arrendador, se encuentra protegido en sus derechos de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento continúe conforme a la ley, sin importarle tanto la persona del arrendador, pero sí la relación arrendaticia preexistente. No se trata de conocer “a quien se paga”, sino pagar al propietario del inmueble ocupado por influencia determinante de esa relación jurídica en la cual se encuentra inmerso…” (Subrayado del Tribunal)

      El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

      Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

      En tal virtud, tomando como base la norma y doctrina anteriormente transcrita se concluye que en el presente caso por obra de la subrogación arrendaticia la ciudadana C.J.O.C. si posee la cualidad necesaria para intentar el presente juicio de resolución de contrato, pues con la compra del inmueble adquiere los deberes y derechos del arrendador, estando inmerso dentro de ellos la posibilidad de solicitar la resolución del contrato por falta de pago, por lo que existe idoneidad de la persona que aquí se presenta como actor. En consecuencia, considera necesario este sentenciador declarar improcedente el alegato de falta de cualidad de la persona del actor. Y así se decide.

      Resuelto el punto previo procede este sentenciador a decidir el fondo de la controversia, y lo hace en los siguientes términos

      La parte actora fundamenta su demanda exponiendo que según se evidencia del contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera la Empresa Mercantil INES, C.A. (INESCA) dio en calidad de arrendamiento a la ciudadana M.E.P., ya identificada, un inmueble consistente en un apartamento situado en el Edificio “MARTIMAR”, ubicado la ciudad de San C.d.E.T.. Que según el referido contrato el término de duración sería de seis (6) meses, contados a partir del día 01 de diciembre de 1998, prorrogables por períodos iguales y sucesivos.

      Manifiesta la parte actora que al haber adquirido la totalidad del edificio “MARTIMAR” se subrogó como arrendadora del contrato que suscribió la Empresa Mercantil INES, C.A. (INESCA) con la demandada.

      Alega igualmente que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento la arrendataria se obligó a pagarle a la arrendadora la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales, pagaderos por mensualidades anticipadas, habiéndose incrementado hasta alcanzar el monto actual de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mensuales. Que con la publicación del cartel por parte de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal se notificó a los arrendatarios que la ciudadana C.J.O.C. se subrogo como arrendadora de los inmuebles y locales que comprenden el Edificio “MARTIMAR”.

      Expresa el apoderado judicial de la parte actora, que varios de los arrendatarios del edificio “MARTIMAR” incluyendo la aquí demandada incoaron demanda por Retracto Legal arrendaticio contra su representada, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Que de la copias certificadas de esta demandad se evidencia que M.E.P. manifestó que tenía pleno conocimiento desde el mes de diciembre de 2006 que la Inmobiliaria INESCA le informó a los arrendatarios que a partir de ese mes tenía que pagarle los cánones de arrendamiento a la nueva propietaria del inmueble ciudadana C.J.O.C. y reiteró que también tuvo conocimiento de ello a través del cartel de notificación publicado.

      Arguye la demandante que al haber tenido conocimiento desde el mes de diciembre la hoy demandada M.E.P. de la nueva propietaria y por ende nueva arrendadora, ésta dejó de pagarle los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2007, el cual asciende a la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares, por lo que considera procedente demandar la resolución del contrato, fundamentando su acción en los artículos: 1133, 1159, 1160, 1167, 1579, 1592 ordinal 2° y 1264 del Código Civil, y en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento.

      A las afirmaciones realizadas por la parte actora procede la demandada de autos a presentar escrito de contestación en el que expone que como punto previo de la sentencia opone la falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio, fundamentando su alegato en el hecho de que su representada no ha celebrado con la demandante contrato alguno que implique relación entre ellas, pues el contrato de arrendamiento del cual se demanda su resolución fue suscrito entre su representada M.E.P. y la Sociedad Mercantil INES COMPAÑÍA ANÓNIMA “INES C.A.”

      Manifiesta en su escrito de contestación que la parte demandante esta tratando de que se le reconozca una supuesta subrogación como arrendadora, pretendiendo desalojar a todos los inquilinos del edificio “MARTIMAR” desconociendo a su decir, el interés del estado venezolano por cuanto en ese edificio funciona la notaria pública primera, y los años de posesión pacifica y uso de la vivienda por parte de cada uno de los inquilinos.

      Expresa que es evidente que todo se trata es de una simulación, pues manifiesta que la propietaria M.C.M.D.A., no respetó el derecho de preferencia y vendió el edificio MARTIMAR reservándose usufructo de por vida; pero que es extraño, a su decir, que siendo M.C.M.D.A. una persona de avanzada edad, la cual puede ser de objeto de fácil manipulación, ésta haya renunciado al usufructo y en la mima fecha haya vendido el inmueble.

      Expone que con relación al fondo de la demanda niega, rechaza y contradice la misma tanto en los hechos como en el derecho, alegando que es falso que la ciudadana M.E.P. adeude cánones de arrendamiento, pues, según sus dichos, siempre ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento convenido con la empresa mercantil “INES C.A.”, y que ésta sin darle explicación alguna se negó a recibir el pago, por lo que se vio obligada a interponer un procedimiento de consignación por ante el Tribunal de Municipios, cumpliendo desde ese mismo momento con el pago mensual de los cánones de arrendamiento, por lo que el alegato de incumplimiento es falso.

      Con relación a la subrogación manifiesta que la ciudadana M.E.P. jamás fue notificada de que existiera la presunta subrogación.

      En los términos anteriormente expuestos quedó explanada la controversia, por lo que es necesario para esta alzada verificar si en el presente caso procede o no la resolución del contrato de arrendamiento, por haber incumplido la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento, y lo hace en los siguientes términos:

      Alega la parte demandada que es falso que se encuentre en estado de insolvencia pues, a su decir, se desprende del expediente de consignaciones llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes que ha cumplido con el pago mensual de los cánones de arrendamiento.

      Ahora bien, en el referido expediente de consignaciones inserto en autos se puede apreciar que la ciudadana M.E.P. realizó los pagos del canon de arrendamiento así: en el mes de diciembre de 2006 consigna el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2006; en fecha 08 de enero de 2007 procede a consignar el pago del mes de diciembre de 2006; en fecha 09 de febrero de 2007 consigna el pago del mes de enero de 2007; en fecha 07 de marzo de 2007 consigna el pago del mes de febrero de 2007; en fecha 02 de abril de 2007 consigna el pago del mes de marzo de 2007; en fecha 08 de mayo de 2007 consigna el pago del mes de abril de 2007; en fecha 12 de junio de 2007 consigna el pago del mes de mayo de 2007 y en fecha 03 de julio de 2007 consigna el pago del mes de junio de 2007.

      Establece la cláusula tercera del contrato de arrendamientos que:

      … TERCERA: … El cánon de arrendamiento deberá ser cancelado por adelantado los cinco (05) primeros días de cada mes…

      De lo anterior se advierte que los pagos realizado por la demandada de autos ciudadana M.E.P. ante el Juzgado de Municipios no fueron realizados de manera oportuna, pues el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que si el arrendador se rehusare a recibir el pago del arrendamiento, tiene el demandante la potestad de realizar la consignación ante Tribunal de Municipio dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y en el presente caso se constata, que la consignación efectuada por la ciudadana M.E.P. fue realizada de manera extemporánea.En consecuencia, en aplicación al contenido del artículo 1.159 que expresa que: “… Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”, al estar establecida en el contrato la condición ya mencionada, y al no haber cumplido la demandante con tal obligación, se tiene que en el presente caso la parte demandada se encuentra en estado de insolvencia. Y así se decide.

      Por otra parte, la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento establece que:

      …DECIMA QUINTA:… Queda expresamente entendido y convenido que la falta de pago de Dos (2) mensualidades de arrendamiento consecutivas dará derecho a LA ARRENDADORA para dar por terminado este Contrato y podrá exigir su resolución y la desocupación inmediata del inmueble…

      En tal sentido por cuanto las partes convienen en que la falta de pago de dos mensualidades dará derecho a rescindir el contrato y en virtud de que efectivamente la parte demandada se encuentra insolvente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del 2007, por cuanto se evidencia en autos que el arrendatario no efectúo dicho pago en el lapso oportuno, es procedente la acción de resolución de contrato incoada. Y así se decide.

      DISPOSITIVA

      Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: