Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 12 de Julio de 2007
| Fecha de Resolución | 12 de Julio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Duodecimo de Municipio |
| Ponente | Anabel Gonzalez |
| Procedimiento | Desalojo Arrendaticio |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce (12) de julio de dos mil siete
197º y 148º
ASUNTO: AP31-V-2007-001096
Vista la anterior demanda que por DESALOJO y los recaudos que la acompañan, presentada por el abogado GARETH JOHNSTON REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-8.301.328, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 21.684, quien actúa con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil REY Y ALBERTO S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 14 de Septiembre de 1.985, bajo el número 67, Tomo 96-A Sgdo, mediante la cual demanda a los ciudadanos S.L.M. e H.M.D.L., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V-3.883.220 y V-4.277.034, respectivamente. Este Tribunal a los fines de pronunciarse acerca de su admisibilidad o inadmisibilidad observa lo siguiente:
Dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente:
…Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…
. (Negrillas y Subrayado del Tribunal).
Este artículo consagra el denominado Juicio de Desalojo Arrendaticio, el cual puede ser entendido como la acción que posee el arrendador en contra de su arrendatario de un inmueble por contrato verbal o por tiempo indeterminado para dar por terminada la relación arrendaticia amparado en las causales dispuestas taxativamente por la norma y así obtener la entrega material del bien objeto del contrato, como lo dispone el autor G.G.Q., en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, es (sic)”…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley…”.
De lo antes señalado, se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la pretensión de Desalojo, a saber:
A.- Se aplica a los contratos de arrendamientos verbales o los escritos por tiempo indeterminado;
B.- Los motivos para su procedencia son de estricta interpretación (taxativa) no pudiéndose en consecuencia aplicar la analogía para obtener el desalojo del inmueble, salvo la acción Resolutoria Arrendaticia; y
C.- De conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, debe tramitarse por el procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Es en virtud de lo anterior, que éste Juzgado observa que el apoderado actor en su libelo de demanda, alegó que su mandante es arrendadora de un bien inmueble constituido por un local ubicado en la Planta Baja del Edificio “Torre Oasis”, distinguido con el número tres (3), situado en la Avenida F.S.L., entre las calles El Cristo y Los Manguitos, de la Urbanización Las Delicias, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano, siendo sus linderos específicos los siguientes: Norte: Local de Oficina distinguido con el número dos (2); Sur: Local de Oficina distinguido con el número dos (2); Sur: Local de Oficina distinguido con el número cuatro (4); Este: Lindero este del edificio, local de ofician distinguido con el número dos (2) y ducto de ventilación y Oeste: circulación general de la planta; que mediante contrato a tiempo indeterminado celebrado entre la Sociedad Mercantil REY Y ALBERTO S.S., y los ciudadanos S.L.M. e H.M.D.L., antes identificados, dio en arrendamiento el inmueble antes descrito, tal y como consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 01-10-1.999, quedando anotado bajo el Nro. 41, Tomo 112 de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria Pública, que a tenor de lo establecido en la cláusula segunda del contrato en referencia se estableció que el arrendatario pagaría a la arrendadora por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes calendarios, igualmente se estableció que la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho a la arrendadora a declarar rescindido el contrato, que asimismo se estableció que la obligación de pagar el canon de arrendamiento establecido inicialmente en la suma de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00) mensuales continuaría vigente hasta que la arrendataria recibiera en las mismas condiciones previstas en el Contrato el inmueble objeto del mismo. Que en fecha 24/03/2006, su representada le comunica a los arrendatarios su voluntad de dar por terminado la relación arrendaticia existente entre las partes, al vencimiento del contrato actualmente vigente y asimismo de conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliario le señaló que dispondría de una prórroga legal de dos (2) años, que culminaría en fecha 01-10-08. Que en fecha 07 de Junio de 2007 le envió telegrama extraordinario a los arrendatarios en el que se les notifica el incumplimiento de tres (3) mensualidades de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2007. Que la duración del contrato de arrendamiento era de un año, el cual comenzaría a regir a partir del 01 de Octubre del 1999 hasta el 30 de septiembre de 2000, prorrogable por un periodo igual de un año; por lo que procede a demandar a los ciudadanos S.L.M. e H.M.D.L., antes identificados, de conformidad con lo previsto en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, en la entrega material inmediata del bien inmueble descrito ut-supra, en pagar a su representada la cantidad de Tres Millones Quinientos Sesenta y Un Mil Bolívares (Bs. 3.561.000,00), correspondiente al monto de los cánones arrendaticios insolutos correspondientes a los meses de Abril, Mayo y Junio de 2007, en pagar a su representada la cantidad de Un Millón Ciento Ochenta y Siete Mil Bolívares (Bs. 1.187.000,00), a partir de la fecha 01/07/2007, por concepto de indemnización de daños y perjuicios y ocupación del inmueble descrito hasta que el mismo sea entregado libre de personas, en el mismo estado de buena conservación y aseo en que lo recibieron y totalmente solvente en los servicios públicos de electricidad, aseo, agua y telefonía pública.
Ahora bien, de la revisión del libelo de la demanda y de los recaudos que la acompañan se observa que la parte actora pretende obtener el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/10/1.999, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de los arrendatarios demandados de los meses que van desde Abril, Mayo y Junio del 2007, observa el Tribunal que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento prevé:
“… La duración el presente contrato es de un (1) año, contado a partir del 1° de octubre de 1.999, hasta el 30 de septiembre del 2.000, prorrogable al término de este lapso, por periodos iguales y sucesivos. Cualquiera de las partes debe avisar a la otra por escrito con dos (2) meses de anticipación por lo menos, su voluntad de rescindir el Contrato al vencimiento del año o de algunas de su prórrogas, si se acordaren, en cuyo caso debe “LA ARRENDATARIA” entregar el inmueble total e íntegramente desocupado sin dilaciones de ningún género y, expresamente “EL ARRENDATARIO” renuncia al derecho de preferencia en caso de venta, por no tener ningún interés en comprar el inmueble objeto del presente contrato”. (Fin de la cita textual).
De la cláusula antes transcrita se infiere que las partes al momento de contratar, lo hicieron por un año, prorrogable por un período igual y, que cualquiera de las partes debía avisar a la otra por escrito con dos meses de anticipación su voluntad de rescindir el contrato al vencimiento de éste.
Asimismo se observa, de comunicación que riela al folio 30 y 31 del presente expediente comunicación fecha 24 de marzo de 2006 por medio de la cual le notifican a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de dar por terminada la relación contractual existente entre las partes, al vencimiento del contrato vigente, asimismo se estableció de conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamiento Inmobiliarios que la misma tenia derecho a una prorroga de 02 años la cual culminaría en fecha 01/10/2008.
Ahora bien esta sentenciadora observa que la relación contractual se inició en fecha 1 de Octubre de 1999 hasta 31 de Septiembre de 2006, fecha en la cual se da por terminada la relación contractual según consta en comunicación de fecha 24 de marzo de ese mismo año, en tal sentido es a partir de 01 de Octubre de 2006 que comenzó a computarse de pleno derecho la prórroga legal la cual culminaría el 01 de Octubre de 2008, en tal sentido ésta sentenciadora observa que al estar corriendo de pleno derecho la prórroga legal, el contrato se considera a tiempo determinado, es decir que si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por estar en curso la prórroga legal dicho supuesto no encuadra en el contenido de la norma del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado nunca procedería una acción de desalojo del inmueble, por cuanto los supuestos previstos por la norma para la procedencia de tal acción, lo constituye una relación arrendaticia verbal ó sin determinación de tiempo, lo que sin duda vulnera lo dispuesto en el artículo 341 del código de procedimiento civil, que señala la admisión de las pretensiones incoadas cuando no “sean contrarias a derecho”.
Así las cosas considera este Tribunal que la acción idónea en el presente caso para obtener la satisfacción de la pretensión del demandante es la Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago, establecida en el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual señala entre otras cosas que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento o por resolución del contrato todo de conformidad con el Artículo 1167 del Código Civil, según sea el caso, y no el Desalojo, por lo que esta demanda es INADMISIBLE, apoyándose tal pronunciamiento en la sentencia de fecha 24-2-2002, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en la que se estableció lo siguiente:
… En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante si era contraria a derecho… la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato… En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado... el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos y en aplicación de la decisión parcialmente transcrita al caso que nos ocupa, y como se indicó anteriormente, el apoderado de la parte demandante cometió el error en la calificación de su acción la cual no debió ser desalojo, sino Resolución de contrato por falta de pago, ya que si el contrato es a tiempo determinado por estar en curso la prórroga legal y, el arrendatario incumplió con sus obligaciones contractuales esta sería la vía idónea,en ese sentido resulta forzoso para éste Juzgado declarar la INADMISIBILIDAD de la acción que por Desalojo incoara la Sociedad Mercantil REY Y ALBERTO S.A., en contra de los ciudadanos S.L.M. e H.M.D.L.. Así se decide.
LA JUEZ
-
ANABEL GONZALEZ GONZALEZ
LA SECRETARIA
ARLENE PADILLA
AGG/AP/yuli
