Decisión nº 10 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 18 de Diciembre de 2009

Opuso como punto previo la falta de cualidad e interés de su representado para estar presente en el procedimiento. Señaló que los hechos que dieron lugar a la presente controversia y visto que el demandante obvió por completo indicar al Tribunal de la causa todos y cada uno de los hechos acaecidos; que abusó de la buena f.d.T. y utilizó de esta forma para obtener un beneficio que no le corresponde en un evidente abuso de derecho y fraude procesal.

Alegó que en fecha 16 de febrero de 1993 fue celebrada una transacción por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, entre los ciudadanos R.D.L.R.M.M. hoy demandante y C.E.M. hoy demandado; que en la referida transacción fue convenido expresamente por ambas partes que el galpón, objeto de la presente controversia, sería vendido a través de una opción a compra por el ciudadano R.D.L.R.M.M. al ciudadano C.E.M. por un valor de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,oo), de los cuales recibiría en el acto de la transacción la suma de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo) y la cantidad restante; es decir, la suma de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,oo) debían ser cancelados en un lapso de tres (03) años; lo que equivale hasta el día 16 de febrero de 1996, pero se fijaría un canon de arrendamiento durante la vigencia de la opción de compra de tal forma que el primer año, debía cancelarse la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo) mensuales; en el segundo año, la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,oo) mensuales y en el tercer año, la suma de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) mensuales.

Puntualizó que, posteriormente en fecha 04 de agosto de 1993, la misma opción de compra en las mismas condiciones celebrada en la transacción anterior se presentó por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo. Así las cosas, el día 29 de enero de 1996, antes de la fecha de vencimiento convenida en la transacción y en el documento notariado, se habilitó y constituyó el extinto Juzgado Cuarto de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el inmueble identificado con el número 95F-30, calle 60B del Barrio Las Marías, Parroquia F.E.B. en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia y se notificó al ciudadano R.D.L.R.M.M. del objeto del traslado del Tribunal y se puso a su disposición la suma de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,oo), la cantidad convenida en la transacción y en el documento notariado, más la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo) para los gastos líquidos e ilíquidos. Destacó que el oferido R.D.L.R.M. con la asistencia del abogado en ejercicio, ciudadano EURO BLANCHARD CUAURO manifestó al Tribunal en el acto: “…Con relación a la oferta real que formula el ciudadano C.E.M.A. y que constituye la actuación de este Tribunal nos negamos rotundamente a aceptar dicha Oferta Real de Pago, por cuanto el solicitante de autos carece de legitimidad para efectuar dicha Oferta. Eso es todo. “

Señaló que debe determinarse lo que significa en derecho la legitimidad o ilegitimidad para poder entonces subsumirla en el caso e invocó al Doctor H.C. para ser parte es necesario “…a) ser persona legítima; b) tener interés y c) ser titular de la pretensión…“, resulta un hecho claro que la legitimidad tiene que ver esencialmente con tener un interés legítimo y manifiesto en las resultas de determinada causa, faltando ese interés esencial, por no sólo formal sino también material, pues se estaría en presencia de un tercero que como es lógico suponer no tiene ningún interés en los resultados de una causa y por supuesto no tiene porque intervenir en ella, este hecho, el de la legitimidad hace referencia, demuestra que cuando el hoy demandante R.D.L.R.M.M. manifestó que su mandante no tiene legitimidad para cancelar una obligación es porque simplemente le esta dando condición de tercero sin obligación alguna, por lo menos para con el demandante, y al no tener obligación y no tener interés mal se puede pretender involucrarlo en una causa ajena a él, esto, lo de la legitimidad se refieren, lo manifestado a viva voz por el demandante ante el anteriormente denominado Juzgado Cuarto de los Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Argumentó que es evidente que existe una manifestación expresa del demandante de autos conocida en el derecho como la confesión judicial prevista en los artículos 1.400 y siguientes del Código Civil, al efecto reza el artículo 1.401: “La confesión hecha por la parte o su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez aunque este sea incompetente hace, contra ella plena prueba.“; no debe existir duda alguna de que cuando el demandante señaló que su poderdante no tiene legitimidad estaba manifestando que nada le adeuda y que como consecuencia de ello no existe ningún tipo de obligación para con él, por lo que mal se puede pretender involucrarlo en un proceso.

Invocó que partiendo del supuesto negado de que había que cancelar una obligación y verificado lo que señala el artículo 1.271 del Código Civil: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, sino prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.“, es decir ¿Qué culpa puede tener el deudor, que en éste caso sería su mandante, si el acreedor se niega, en presencia de un Tribunal, a recibir el pago.? Este hecho, sin duda, implica que hubo culpa intencional del acreedor como hecho constitutivo de causa extraña no imputable eximente de responsabilidad civil contractual, pues el ciudadano R.D.L.R.M.M. se negó a recibir el pago que le fue presentado y las consecuencias jurídicas de la negativa no deben en forma alguna correr en contra de quién le dio cumplimiento a su obligación y beneficiar a quién se negó a recibirlo. Consignó en ese acto constante de veinte (20) folios útiles, copias certificadas emanadas del anteriormente denominado Juzgado Cuarto de los Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Opuso la cuestión previa de la perjudicialidad. Alegó que su representado no tienen cualidad para estar en el presente procedimiento por cuanto no tiene la cualidad de arrendatario, al contrario tiene legítima cualidad de propietario; mal puede pretender que cancele cánones de arrendamiento por un inmueble que es de su propiedad. Alegó que es cierto que hubo un contrato de arrendamiento pero dentro de una opción de compra, que esos tres (03) primeros años fueron cancelados en su totalidad y sólo quedaba pendiente la obligación de cancelar la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,oo) correspondiente a la opción de compra y fue ofrecida en pago mediante el procedimiento de Oferta Real de Pago y el Depósito, reiteró que el demandante de autos se negó a recibirlo, pero habiendo hecho el depósito de las cantidades que el deudor canceló su obligación y el tiempo que duró este procedimiento no puede reputársele como falta de pago de cánones de arrendamiento a su poderdante, ya que en todo caso, la inejecución se debió a una causa extraña no imputable al oferente pero si imputable al demandante de autos, oferido en el procedimiento de Oferta Real de Pago y el respectivo Depósito y la tardanza del Tribunal en dictar la sentencia, por lo que invocó a favor de su mandante el artículo 1.271 del Código Civil. Alegó que la sentencia del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se encontraba suspendida motivado a que contra ella, existía un Recurso de A.C., interpuesto por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, por parte del ciudadano C.E.M., la cual consignó en ese acto constante de veintiún (21) folios útiles, por lo que evidentemente alegó la existencia de la perjudicialidad en este procedimiento; ya que al declararse con lugar el Recurso de A.C. se ordenará dictar nueva sentencia que decida la válidez de la Oferta Real, pero ésta debe entenderse como válida y consecuencialmente su poderdante propietario del inmueble objeto de la presente controversia, porque en la oferta real de pago se cumplió con todos y cada uno de los requisitos señalados en la Ley, además que las cantidades de dinero aún, hoy se encuentran depositadas en la cuenta del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a favor del ciudadano R.D.L.R.M.M., prejudicialidad que alegó de conformidad con lo previsto en el numeral 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

A todo evento sin convalidar en forma alguna el hecho de que su mandante no tiene legitimidad para estar presente en este procedimiento, negó, rechazó y contradijo que su mandante C.E.M., le adeude al demandante R.D.L.R.M.M. la suma de Un Millón Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 1.120.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento dejados de cancelar desde el día 16 de febrero de 1996 hasta el mes de octubre de 2000, ni cantidad de dinero alguno, puesto que el demandante manifestó que su poderdante no tenía legitimidad para cancelarle dinero alguno: Negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos explanados en el libelo de la demanda por no ser cierto los mismos.

Enfatizó que la opción a compra que fue realizada a través de una transacción celebrada por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, hechos éstos que en todo caso no fueron explanados en el libelo de la demanda y siendo la opción de compra lo principal mal se puede pretender que lo accesorio, cual es, el contrato de arrendamiento, arrastre lo principal, sólo basta observar el documento de transacción judicial y el documento notariado para observar que lo aquí narrado es cierto y que como consecuencia de ello, la parte actora le mintió al Tribunal tratando de utilizarlo para un fin determinado y contrariado a la Ley, es necesario que no sólo basta tener el derecho hay que saber accionar el órgano jurisdiccional correspondiente, pero en el presente caso cuando se accionó al órgano no se narraron los hechos de la forma como ciertamente ocurrieron, para de esta forma intentar una demanda por falta de pago de cánones de arrendamiento, cuando la verdad de los hechos es que existía una opción de compra que priva sobre los cánones de arrendamiento; reiteró que éstos fueron subsidiarios; que la intención de cobrar los cánones de arrendamiento fue única y exclusivamente con la intención de lograr un fin contrario a la Ley.

Que en razón de los argumentos anteriormente expuestos y a tenor de lo previsto en los artículos 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil reconvino en ese acto en nombre de su mandante, al ciudadano R.D.L.R.M.M., por abuso de derecho y fraude procesal y consecuentemente por los daños y perjuicios ocasionados, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 1.185 del Código Civil.

-IV-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas según el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A juicio de este Tribunal, resulta conveniente antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, señalar la normativa que rige la materia y a tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Así mismo dispone el artículo 1.354 ejusdem que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención.”

Artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...”

Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

Los artículos 33, 34 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:

Artículo 33. “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”…

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.”…

Considera prudente este Tribunal resaltar previamente que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad, que consiste en que el Juez debe procurar conocer la verdad; que la verdad formal de las actas procesales coincida con la verdad real; el de legalidad, conforme al cual debe atenerse a las normas de derecho, salvo que la ley o las partes lo faculten para obrar conforme a la equidad y el principio de presentación, según el cual el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos.

En materia arrendaticia, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, señaló sobre la calificación de la acción lo que sigue:

…” Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó. En efecto, la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerase incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. “… (Subrayado del Tribunal).

Y por último apunto dicho fallo que:

…En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. “… (Subrayado del Juzgado).

Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de octubre de 2005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, que al respecto señaló:

…

La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación al principio del debido proceso y el derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución de contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado del Tribunal).

Señala además dicho fallo que:

…”Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …”

Continúa dicho fallo:

…”De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide.”…

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-V-

De acuerdo a lo alegado por las partes intervinientes en el proceso, observa este Tribunal que la presente controversia se centra en determinar si procede o no el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano R.D.L.R.M.M. y el ciudadano C.E.M.A., que versa sobre un galpón ubicado en la avenida 63, marcado con la nomenclatura 95-E-168 y la casa del fondo con su terreno marcado con el No. 63-40 y parte del terreno ejido en porción de catorce metros (14 Mts.) de ancho por trece metros (13 Mts.) de largo del fondo de la casa No. 95-1-56 del Barrio Las Marías, en Jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d.M.A.M.d.E.Z., el cual entró en vigencia el día 16 de febrero de 1993, por tres (3) años, según consta en documento autenticado por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 04 de agosto de 1993, anotado bajo el No. 34, Tomo 107 de los libros de autenticaciones, el cual riela a los folios 3 al 5 del expediente, cuyo cumplimiento demanda el actor por haber incurrido el arrendatario en la falta de pago de los meses vencidos correspondientes a marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de ese mismo año, y los años 1997,1998, 1999 hasta el año 2000, según la demanda.

Por su parte, la representación judicial del demandado alegó que su representado no tienen cualidad para estar en el presente procedimiento por cuanto no tiene la cualidad de arrendatario, al contrario tiene legítima cualidad de propietario; que adquirió dicho bien mediante la opción a compra que fue realizada a través de una transacción celebrada por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, hechos éstos que en todo caso no fueron explanados en el libelo de la demanda; que la opción de compra es lo principal, mal se puede pretender lo accesorio, cual es el contrato de arrendamiento.

Con vista a las argumentaciones anteriores, este Juzgado, debe verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración en ocasión de establecer la procedencia o no de la acción incoada, a los fines de garantizar la tutela jurídica efectiva. En tal sentido merece especial atención la sentencia N° 1.068 del 19 de mayo de 2006, emitida por la Sala Civil que establece:

(...) ‘la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho (…). Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad. En este sentido, se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento’ (…).

Con vista a las sentencias antes señaladas y por cuanto del escrito libelar se desprende que la parte actora demandó el cumplimiento del contrato con fundamento al contrato de arrendamiento de autos, este Tribunal forzosamente debe pasar a analizar la naturaleza jurídica del instrumento fundamental, según lo pautado entre las partes contratantes de acuerdo a la cláusula cuarta, la cual reza textualmente lo siguiente:

…CUARTA: El término de duración de este contrato es de tres (3) años, fijos, contados a partir del 16 de Febrero de 1993.

…

De la revisión y análisis efectuado a la antes transcrita cláusula observa este Juzgado que, en fecha 16 de febrero de 1993, la voluntad de las partes contratantes al momento de celebrar dicho contrato fue pactar un contrato a tiempo fijo, por tres (3) años, y por cuanto el actor interpuso la pretensión en el año 2000, no existe duda alguna que el contrato se indeterminó, hecho éste que no fue controvertido en el transcurso del proceso. Consta igualmente del citado instrumento que en la cláusula décima segunda, las partes convinieron que realizada la compra del inmueble, el contrato de arrendamiento quedaría sin efecto y quedó entendido que los pagos de arrendamiento en nada tiene que ver con el precio estipulado en la opción de compra, lo que hace concluir a este Tribunal que, el instrumento fundamental de la acción conlleva a una unión externa por existir un vínculo entre dos contratos nominados complejos, sólo resulta de haber sido celebrados al mismo tiempo o de constar en un mismo documento, sin que haya motivo para creer que las partes hayan querido dichos contratos como un todo. En tal caso, cada contrato debe tipificarse por separado y queda sometido a las reglas correspondientes a su tipo sin que la suerte de uno influya en la del otro, si hubiere lugar a ello.

Así las cosas, constata este Tribunal que el actor lo que pretende es dar por terminada la relación arrendaticia que lo une con el arrendatario y reclamar los pagos insolutos alegados en el libelo de la demanda; no obstante, por cuanto quedó plenamente demostrado a los autos que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el demandado quedó en posesión de la cosa arrendada y sus efectos se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo conforme lo establece el artículo 1.600 del Código Civil, y por cuanto la pretensión está dirigida a recuperar la cosa debatida, la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que el actor según el contenido del escrito libelar al demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo instrumento fundante deviene de un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, estaba obligada en este caso a interponer el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por cuanto la acción elegida y calificada por el actor no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato, sin que pueda esta Sentenciadora incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica y no puede modificar la pretensión del demandante en perjuicio de la parte demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se aparta de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violenta los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso del demandado, según los criterios jurisprudenciales citados.

Cabe señalar que, el actor invocó en la demanda el artículo 34° numeral a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tratarse de un contrato a tiempo determinado en un principio, posteriormente, perdió su naturaleza y se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, y señaló en forma expresa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece que los contratos bilaterales, la parte a la cual no se le ha cumplido puede pedir a su elección el cumplimiento del contrato, con los daños y perjuicios a quien hubiere lugar y consecuencialmente procedió a demandar como en efecto demandó al ciudadano C.E.M.A., anteriormente identificado, por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y con la inmediata desocupación del inmueble y entregarlo totalmente solvente y en las mismas buenas condiciones de habitabilidad como lo recibió; pagar los cánones de arrendamiento vencidos hasta el día 09 de octubre de 2000, que alcanza a la cantidad de Un Millón Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 1.120.000,oo), y reclamó en la cantidad de Treinta Mil Bolívares, (Bs. 30.000,oo), por cada día que el demandado permanezca en el inmueble durante todo el procedimiento, hasta que el mismo sea entregado desocupado y solvente de todos los servicios. En efecto, ha señalado la Sala Constitucional que una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, la parte contraria que se ve afectada no puede defenderse y así se decide.

Con vista a la declaratoria anterior, se hace inoficioso hacer pronunciamiento sobre las demás alegaciones y probanzas traídas a las actas, y así se declara.

-VI-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

IMPROCEDENTE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue interpuesta por el ciudadano R.D.L.R.M.M., en contra del ciudadano C.E.M.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de este fallo.

Con vista a la declaratoria anterior, no se hace expresa condenatoria en costas.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre de dos mil nueve (2009). Años 199° y 150°.

LA JUEZ TITULAR,

LA SECRETARIA,

X.R.

MARIELIS ESCANDELA

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

XR MARIELIS ESCANDELA

Exp. Nº 0310

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO