Decisión nº 695 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 31 de Octubre de 2012

Se dio inicio a la presente causa por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por el ciudadano R.D.L.R.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.762.276, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia en contra del ciudadano C.E.M.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.530.539, y del mismo domicilio.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 1 de diciembre de 2011, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada, para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a que conste en

En fecha 20 de julio de 2011, la parte actora otorga poder apud-acta al abogado en ejercicio C.C., inscrito en el inpreabogado bajo el No. 46.321.

En fecha 21 de julio de 2011, el Alguacil del Tribunal deja constancia de haber recibido los emolumentos y dirección necesarios para realizar la citación. En fecha 25 de julio de 2011, se libraron recaudos de citación.

En fecha 5 de agosto de 2011, el Alguacil del Tribunal deja constancia de haberse trasladado hasta la dirección indicada por el demandante, y al solicitarlo fue atendido por una ciudadana que dijo llamarse Yolycar Morillo y manifestó ser hija del accionado, quien le manifestó que su papá no tenía hora fija de llegada, por lo que el Alguacil procedió a solicitarlo en la misma calle del sector sin éxito.

En fecha 9 de noviembre de 2011, la parte actora solicitó la citación cartelaria. En fecha 11 de noviembre de 2011, el Tribunal provee conforme a lo solicitado y en la misma fecha libra carteles de citación.

En fecha 6 de diciembre de 2011, son consignados, desglosados y agregados a las actas los ejemplares de los diarios contentivos de los carteles de citación.

En fecha 5 de marzo de 2012, el ciudadano C.E.M., presente en la sala del Tribunal otorga poder apud-acta a los abogados en ejercicio YOLICAR MORILLO y R.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 139.463 y 46.404, respectivamente.

En fecha 7 de marzo de 2012, el demandado da contestación a la demanda.

En fecha 20 de marzo de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas y en la misma fecha el Tribunal las agregó y admitió cuanto ha lugar en derecho.

En fecha 14 de mayo de 2012, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito.

Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia en la presente causa, lo hace este Tribunal previa las siguientes consideraciones:

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que consta de documento autenticado en la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, de fecha 4 de agosto de 1993, anotado bajo el No. 34, Tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, que el actor, celebró con el ciudadano C.E.M., un contrato de arrendamiento cuyo objeto fueron los siguientes inmuebles: un galpón ubicado en la avenida 63, No. 95-E-168; una casa para depósito signada con el No. 63-40 y parte del terreno ejido en porción de 14 metros de ancho por 13 metros de largo del fondo de la casa 95-1-56 del Barrio Las Marías, en la parroquia F.E.B., del municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que dicho contrato comenzó a regir a partir del día 4 de agosto de 1993, con una duración de 3 años; y cuyo canon de arrendamiento se fijó en diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) el primer año; quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) el segundo año y veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) el tercer año.

Que el terreno donde está construido el galpón tiene una superficie de 482,22 Mts.2; y el inmueble arrendado en su conjunto comprendido por la casa de depósito, galpón y terreno, está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: propiedad que es o fue de R.d.l.R.M.; Sur: calle 95f; Este: avenida 63 y Oeste: propiedad que es o fue de E.R.V..

Que en fecha 10 de octubre de 2000, ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, instauró en contra de C.E.M., demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento y la desocupación y entrega del inmueble objeto del contrato; que en esa oportunidad alegó que el contrato se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado; pero el referido Juzgado declaró improcedente la demanda en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2009, refiriendo que debió demandarse el desalojo por tratarse de un contrato por tiempo indeterminado y no demandarse el cumplimiento del contrato. Que contra dicha sentencia no se ejerció recurso de apelación; refiere además que en esa oportunidad el demandado consignó ante dicho Juzgado la cantidad de Mil Novecientos Cuarenta y Siete Bolívares con Ochocientos Doce Céntimos (Bs. 1947,812) según depósito No. 1785671, a la cuenta del Banco Banfoandes, hoy Banco Bicentenario No.0060610010008640 y que hasta el día 30 de julio de 2010, que es la última fecha que aparece en el libro de control de cuentas de ahorro llevado por el Tribunal con los intereses ascendía a la cantidad de Tres Mil Ciento Veinticuatro Bolívares con Cuarenta y Siete Céntimos (Bs. 3.124, 47) por concepto de pensiones insolutas.

De igual forma, refiere que por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 23 de enero de 2001, propuso el hoy actor, demanda en contra del ciudadano C.E.M. y en contra de la sociedad mercantil Construcciones Metalúrgicas (VENCON C.A), por nulidad de contrato de subarrendamiento que éstas celebraron en virtud de que él nunca dio consentimiento ni autorización expresa y escrita al arrendatario para celebrarlo. Que esa demanda fue declarada sin lugar en fecha 13 de agosto de 2008, aún cuando la instancia estaba perimida. Que dicho Tribunal consideró que la acción de nulidad de un contrato de subarrendamiento no está prevista en el artículo 33 de la Ley, no obstante que en dicha norma en forma enunciativa se señala el cumplimiento, la resolución, entre otras, y cualquiera otra derivada de una relación arrendaticia sobre inmueble, interpretando, según alega el aquí demandante, erradamente la norma, pues se trata de una interpretación extensiva no restrictiva. Que sobre dicha sentencia no se ejerció recurso de apelación por lo que quedó definitivamente firme y por auto de fecha 20 de marzo de 2009, el señalado Tribunal suspendió la medida de secuestro decretada en el juicio y acordó poner en posesión del inmueble al demandado C.M..

Que ejecutada como fue dicha orden, el arrendatario no paga los cánones de arrendamiento a razón de de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) mensuales cada uno, lo que asciende hasta la fecha de hoy a la cantidad de Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 480.000,00) que representan 6715 unidades tributarias. Que además, los inmuebles están materialmente abandonados a juzgar por el sucio y la basura que los rodea y el deterioro visible que presentan.

Por todo lo anteriormente expuesto, demanda al ciudadano C.E.M.A. a fin de que convenga o así sea obligado por el Tribunal en la Resolución del Contrato de arrendamiento que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; invocando al efecto la sentencia de Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 7 de marzo de 2007.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad procesal correspondiente la apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual:

Niega, rechaza y contradice, que desde el día 30 de octubre de 2009, que su representado le adeude al accionante la suma de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) mensuales para un total de Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 480.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento ni por ningún otro concepto.

Que es cierto y admite que entre el actor y el demandado se celebró un contrato de arrendamiento el día 4 de agosto de 1993, por un lapso de tres (3) años, es decir, en un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, así como también es cierto que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es el que señala el accionante en el libelo de demanda.

Que es igualmente cierto que los cánones de arrendamiento fueron fijados en la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) mensuales hoy diez bolívares (Bs. 10,00) durante el primer año; quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) mensuales hoy quince bolívares (Bs. 15,00) el segundo año y veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) mensuales hoy veinte bolívares (Bs. 20,00) el tercer año de vigencia del contrato.

Que es cierto y por eso lo acepta que el actor instauró por ante el Juzgado Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, demanda por nulidad de contrato de subarrendamiento, como también es cierto que la misma fue declarada sin lugar.

Que ha dicho que ciertamente entre el actor y el demandado se celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble, tipo galpón, ubicado en la avenida 63, No. 63-40 y parte del terreno ejido en porción de 14 Mts. de ancho por 13Mts. de largo al fondo de la casa 95-1-56 del barrio las Marías Parroquia F.E.B.d.E.Z..

Que el actor olvida mencionar elementos y hechos muy importantes, con el ánimo de confundir y crear en su beneficio un fraude procesal; que esto lo refiere no sólo porque como lo señala el actor, ha intentado 2 demandas, sino que ha instaurado varias e inclusive un a.c., y además porque no narra en su libelo que ante este mismo Tribunal, en un procedimiento instaurado por el hoy demandado C.E.M., expediente que quedó signado con el número 36.076, quien demandó por rendición de cuentas al hoy actor, proceso que terminó con una transacción que fue homologada por el Tribunal.

Que esa transacción que se firmó en el año 1993 quedó establecido que el hoy demandado, para ese momento demandante, recibía o adquiría a través de una opción de compra y por la suma de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,00) el inmueble tipo galpón que es objeto de controversia, y el inmueble tipo casa que se señala en la transacción que sirve de depósito. Que la referida suma debía cancelarla el ciudadano C.E.M., en un lapso de tres años, es decir hasta el año1996, estableciéndosela modalidad de pago en cánones de arrendamiento los cuales se fijaron en la transacción de la forma como anteriormente se describió, es decir que se repitió lo pactado en la transacción en lo referente a la opción a compra con contrato de arrendamiento pero a través de una Notaría Pública, pero que priva la transacción por ser un acto judicial que además fue efectuado con anterioridad a la autenticación del documento notariado.

Que su representado cancelaba real y efectivamente los pagos de los cánones de arrendamiento, hasta el día que se cumplió con el lapso establecido, y que así lo declaró el actor en su libelo de demanda, aún cuando previamente y por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, ya se había declarado sin lugar la demanda interpuesta por falta de pago de cánones de arrendamiento, lo que significa que el ciudadano C.M. estaba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Que prueba de que pagó los cánones correspondientes es la oferta real de pago y el respectivo depósito que inicia el hoy demandado como procedimiento que se ventiló ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y fue declarada Con Lugar a favor del hoy demandado, quien de acuerdo a esa sentencia se declara al deudor liberado de la obligación.

Que dicha decisión fue apelada por el oferido acreedor, la cual este Juzgado declaró sin lugar la apelación confirmando la decisión del a quo. Pero, que resulta que en vez de entregar el título de propiedad del inmueble objeto de la opción de compra y por supuesto de la oferta real de pago con el respectivo depósito, para tramitar la titularidad del inmueble, el hoy actor intenta recurso de a.c. contra la decisión de este Despacho, el cual es declarado sin lugar por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y confirmada la mencionada decisión por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 24 de noviembre de 2005.

Que no cabe duda de que se está en presencia de un absoluto y temerario fraude procesal, porque es evidente que el ciudadano R.D.L.R.M., intenta varios procedimientos para intentar obtener un mismo fin, que no es otro que pretender enervar las múltiples decisiones que han tomado los órganos jurisdiccionales e inclusive la Sala Constitucional, para de esa forma burlarse de la Institucionalidad del Estado, que ha generado a través de sus órganos, no una sino varias decisiones a favor de su mandante, las cuales se ha negado a cumplir y que por el contrario intenta nuevamente el mismo procedimiento, desconociendo, no solo las decisiones que se han dictado en su contra, sino además burlándose de la justicia.

Por todo lo expuesto, solicita al Tribunal, declare sin lugar la demanda propuesta en contra de su representado por el ciudadano R.D.L.R.M..

IV

PUNTO PREVIO

Alega la apoderada judicial de la parte demandada, que el actor trata de crear un fraude procesal porque ha intentado reiteradas demandas, incluso un A.C., cuando existe una transacción homologada por este Despacho con carácter de cosa juzgada según la cual su poderdante adquiría a través de una opción a compra el inmueble objeto de una controversia.

Que se está en presencia de un fraude procesal, por ser evidente que el ciudadano R.M.M., intenta a través de varios procedimientos obtener un mismo fin que no es otro distinto a burlar y desestimar las diversas decisiones tomadas por los órganos jurisdiccionales e inclusive por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, para de esa forma deshonrar la institucionalidad del Estado, el cual a través de sus órganos ha generado, diferentes decisiones a favor de su mandante, las cuales el hoy demandante se ha negado a cumplir, desconociendo las decisiones que se han dictado en su contra y burlándose además de la justicia.

De lo anteriormente expuesto, se aprecia que el accionado denuncia la existencia de un fraude procesal pretendido por la parte actora, alegando que el demandante ha accionado diferentes vías o instancias judiciales con el fin de perjudicarlo, e incluso sin reconocer las decisiones que se han pronunciado a su favor. Con relación al fraude procesal, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado explicando esta figura y haciendo un estudio justificado de la vía en la cual debe interponerse, de acuerdo a como se presente dicho fraude, así señalan:

El fraude procesal puede tener lugar dentro de un proceso, o mediante la creación de varios juicios, en apariencia independientes, que se van desarrollando para formar con todos ellos una unidad fraudulenta, dirigida a que en una o varias causas la víctima quede indefensa o disminuida en su derecho, aunque los procesos aparezcan desligados entre sí, con diversas partes y objetos, que hasta podrían impedir su acumulación. (…) En esta última forma de fraude (varios procesos), el derecho de defensa de las víctimas de estas actividades se haría nugatorio, si a pesar del interés procesal actual que ellos tienen (artículo 16 del Código de Procedimiento Civil) de evitar el perjuicio que tal colusión les causa, no pudieran accionar con el fin de que se anularan todos los procesos fraudulentos (…) Cuando el fraude ocurre dentro de un solo proceso, puede detectarse y hasta probarse en él, ya que allí pueden estar todos los elementos que lo demuestren; pero la situación cambia cuando el fraude es producto de diversos juicios, donde los incursos en colusión actúan cercando a la víctima, y donde las partes de los procesos son distintas, excepto la víctima y tal vez uno de los incursos en colusión. Pretender que en cada proceso haya que plantear por vía incidental el fraude, es dejar indefensa a la víctima, ya que en cada uno de ellos no se podrá alegar la colusión de las diversas personas que conforman el círculo artero, puesto que ellas pueden no ser partes en todos los juicios, y mal podría declararse el fraude múltiple producto de la combinación entre ellos, sin oírlos. De allí, que en supuestos como éstos, la única manera de constatarlo es mediante una demanda que englobe a todos los partícipes, donde -además- se les garantiza el derecho de defensa. Nacen así, dos vías procesales para enervar el dolo procesal en general, de acuerdo con la situación como se manifiesta, una acción principal o un incidente dentro del proceso donde tiene lugar, si ello fuese posible.

(…) Para desenmascarar y evitar el fraude colusivo, que se caracteriza porque con las maquinaciones se forman diferentes procesos, hay que interponer una acción contra todos los colusionados, ya que de pedir la declaración del fraude en cada proceso por separado, sobre todo si en cada uno de ellos actúan partes distintas, se haría imposible la prueba de la colusión, debido a que los hechos (artificios y maquinaciones) referentes a las partes de los otros procesos, no se podrían dilucidar en un juicio donde ellos no son partes. (…) Mal puede asentarse, como lo hizo una decisión de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 17 de marzo de 1999, que el citado artículo 17 sólo prevé el fraude procesal dentro de un juicio y que sólo dentro de éste (endoprocesalmente) puede plantearse. Tal razonamiento evade la realidad, pues el fraude puede ser el resultado de varios juicios, en apariencia independientes, además de que el artículo 17 eiusdem está colocado dentro de las Disposiciones Fundamentales del Código de Procedimiento Civil; es decir, dentro de las normas prevenidas para el proceso en general. Ahora bien, fuera de la jurisdicción penal, la petición de la declaratoria de fraude y sus efectos: la anulación de los procesos ideológicamente forjados, tiene que ser el resultado de una declaratoria jurisdiccional, que conforme al artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, debe obtenerse en juicio ordinario, ya que dicha norma reza: “Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial”.

Es una parte (la víctima), que reclama judicialmente a los colusionados, el fraude; y el derecho invocado consiste en que se anulen los diversos procesos fraudulentos, o sectores de ellos, siendo el juicio ordinario la vía legal para ese logro, al carecer los Códigos de un procedimiento especial a este efecto, tratándose -además- de uno o más procesos artificialmente construidos, con el solo fin de dañar a una parte. Claro está, que cuando el engaño, unilateral o multilateral ocurre en un solo proceso, en principio no será necesario acudir fuera de él para solicitar la constatación de los hechos y obtener la declaratoria de nulidad.(…) La vía del juicio ordinario es la apropiada para ventilar la acción de fraude procesal adelantado mediante varias causas, ya que es necesario un término probatorio amplio, como el del juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el fraude; y aunque existe la violación constitucional consistente en la eliminación o minimización del derecho de defensa de la víctima (artículo 49 de la vigente Constitución), ella -debido a las formalidades cumplidas- nunca destaca como una violación inmediata de la Constitución, sino que requiere de alegatos y pruebas que no corresponden a un proceso breve como el del a.c.. (Resaltado Del Tribunal).

Del extracto anteriormente transcrito, se evidencia que el fraude procesal puede ocurrir de dos maneras, bien dentro de un juicio o a través de la creación de varios de ellos; siendo entonces que si se genera dentro de un proceso, es allí donde debe denunciarse, pues es en ese mismo juicio que puede probarse la existencia de tal fraude. Asimismo, cuando se crean varios juicios con el fin de perjudicar a una de las partes o de ejercer el fraude, ha establecido la Sala que la vía idónea para intentar la acción de fraude es un juicio ordinario, en el cual la parte interesada cuente con los lapsos probatorios más amplios que le permitan demostrar la existencia del mismo.

Así pues, evidenciando este Jugador que el demandado, señala la existencia de un fraude procesal constituido por la creación de varios juicios dirigidos a perjudicarlo y a no acatar las decisiones que a su favor han dictamino distintos Órganos Judiciales, concluye que en observancia de lo anteriormente fijado, el accionado debe intentar la acción de fraude a través de juicio ordinario en el que pueda ejercer su derecho a la defensa contando con los lapsos pertinentes para demostrar la procedencia y validez de su accionar. Por consiguiente, este Tribunal declara improcedente la denuncia de fraude procesal realizada por la apoderada judicial del ciudadano C.E.M., parte demandada en la presente causa. Así se establece.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Una vez revisadas las actas, se constata que la presente causa versa sobre demanda por Resolución de contrato, incoada por R.M.M., en contra del ciudadano C.E.M., partes intervinientes como arrendador y arrendatario, respectivamente, en contrato de arrendamiento de un galpón ubicado en la avenida 63, marcado con la nomenclatura 95-E-168 y la casa del fondo con su terreno, signado con el No. 63-40 y parte del terreno ejido en porción de catorce metros (14 mts.) de ancho por trece metros (13 mts.) de largo del fondo de la casa 95-1-56 del Barrio Las Marías de la Parroquia F.E.B.d.M.M.d.E.Z.; que dicho contrato comenzó a regir en fecha 4 de agosto de 1993 y tendría una duración de tres (3) años, constante todo en documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo del Estado Zulia, en la fecha antes señalada, bajo el No. 34, tomo 107, de los libros de autenticaciones.

Expone el accionante que en fecha 10 de octubre de 2000, demandó el cumplimiento del contrato antes identificado, por falta de pago de dos cánones de arrendamiento por ante los Juzgados de Municipio, que en aquella oportunidad alegó que el contrato se había convertido en un contrato por tiempo indeterminado y que dicha demanda fue declarada improcedente, alegando el Tribunal de la causa que debió demandarse el desalojo por la indeterminación del contrato.Asimismo, expone que demandó la nulidad del contrato de subarrendamiento, por no haber dado autorización expresa y escrita al arrendatario para celebrarlo; que dicha acción fue declarada sin lugar y no habiendo ejercido recurso de apelación la sentencia quedó definitivamente firme. Alega que como consecuencia de dicha decisión, el Tribunal conocedor de esa causa suspendió la medida de secuestro que había decretado y ordenó poner en posesión del inmueble al ciudadano C.E.M., lo cual se llevó a efecto por el Juzgado Ejecutor en fecha 30 de octubre de 2009.

Que desde entonces, el arrendatario no paga los cánones de arrendamiento a razón de Bs. 20.000,00 mensuales, suma que asciende a la cantidad de Bs. 480.000,00 y que los inmuebles están materialmente abandonados a juzgar por el sucio que los rodea y el deterioro que presentan, por lo cual demanda la resolución de contrato de arrendamiento que se convirtió en contrato a tiempo indeterminado.

Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada esgrime en la contestación que reconoce la existencia del contrato de arrendamiento de fecha 4 de agosto de 1993 y su contenido, pero que dicho contrato deviene de una transacción que se firmó por ante este Despacho, en el año 1993 en la cual quedó establecido que el hoy demandado, para ese momento demandante, recibía a través de una opción de compra por la suma de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,00) el inmueble tipo galpón objeto de controversia, y el inmueble tipo casa que sirve de depósito. Que la referida suma debía cancelarla el ciudadano C.E.M., en un lapso de tres años, es decir hasta el año1996, estableciéndose la modalidad de pago en cánones de arrendamiento los cuales se fijaron en la transacción de la forma descrita en el contrato, repitiéndose lo pactado en la transacción en el contrato de arrendamiento pero a través de una Notaría Pública.

Que su representado canceló los pagos de los cánones de arrendamiento, hasta el día que se cumplió con el lapso establecido. Que prueba de que pagó los cánones correspondientes es la oferta real de pago y el respectivo depósito que inició el demandado como procedimiento que se ventiló ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y fue declarada Con Lugar a favor del hoy demandado, quien de acuerdo a esa sentencia se le declara liberado de la obligación.

Ahora bien, establecidos los límites de la controversia, se evidencia que el actor solicita la resolución de contrato de arrendamiento, que señala se convirtió en indeterminado por tácita reconducción, mientras que el demandado alega que existe un fraude procesal, cuestión que ya fue estudiada y decidida, por cuanto el accionante omite la transacción que celebraron en el año 1993, por ante este Juzgado en juicio de rendición de cuentas que incoara contra el hoy demandante.

En este orden de ideas, pasa este Juzgador al estudio de la procedencia en derecho de la presente causa, con el objeto de garantizar el derecho a la defensa de las partes y preservar el principio de la tutela judicial efectiva, con fundamento en que ha sido reconocido por la Casación Civil Venezolana que la función jurisdiccional debe adecuarse a parámetros formales e interpretativos establecidos por el legislador patrio cuya aplicación debe anteponerse a determinados supuestos de hecho alegados por las partes..

Así las cosas, se desprende del libelo de demanda que el contrato cuya resolución se demanda, se suscribió en el año 1993, el cual para el momento se pactó con una duración de 3 años, es decir, con vigencia hasta el año 1996; no obstante se aprecia del propio libelo que es en el año 2000, cuando el demandante ejerce la primera acción por cumplimiento de contrato, la cual fue declarada improcedente, más no sin lugar como alega el demandado en su contestación. Asimismo, sostiene el actor que desde el 30 de octubre de 2009, desde que se ejecutó la suspensión de la medida de secuestro poniéndose al ciudadano C.M. en posesión del inmueble, éste no paga los cánones de arrendamiento; por lo que no queda duda para este Juzgador que el contrato se volvió indeterminado, hecho que no fue expresamente controvertido por el demandado, quien además reconoce que efectivamente se le demandó por el incumplimiento de contrato en el año 2000.

En este orden de ideas, se entiende la resolución de contrato como un acto facultativo que tiene como fundamento el incumplimiento de alguna de las partes contratantes de las cláusulas estipuladas en él y que una vez terminado deja de producir sus efectos regulares hacia el futuro, sin posibilidad de ejercer efectos retroactivos.

De esta manera, G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, respecto a la resolución del contrato de arrendamiento expone:

El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución ex artículo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación, especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la relación arrendaticia para ponerle término a la misma, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o a plazo fijo, o también el caso de la duración indeterminada; siempre que en esta última el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de las taxativamente estatuidas en el artículo 34 de LAI, pues de ser así entonces la demanda será solamente por desalojo, como esta norma así lo contempla

.

De lo anteriormente transcrito se concluye que el contrato de arrendamiento puede resolverse con fundamento en el artículo 1.167 del código civil, siempre que sea a tiempo determinado, y también podrá demandarse la resolución de los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado, siempre y cuando los motivos sean diferentes a las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentado en el parágrafo segundo de esa norma legal, de lo contrario la acción que debe intentarse es la de desalojo.

En este orden de ideas, se procede a reproducir lo contemplado en las referidas normas:

Artículo 1.167 Código Civil. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Artículo 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro de un segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de éste literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de éste artículo, deberá concederse el arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo

.

Precisamente con referencia a esta última disposición, se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en fecha 1 de abril de 2005, en el expediente No. 03-1697, señalando lo siguiente:

“Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34”.

De lo anterior se razona, que apoya la Sala el criterio de que existen otras acciones judiciales distintas al desalojo para dar término a las relaciones arrendaticias por contrato a tiempo indeterminado, siempre y cuando se trate de causales distintas a las contempladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que es menester para este Juzgador, una vez establecido que el contrato de arrendamiento fundamento de la presente causa se convirtió en indeterminado, pasar a analizar cuáles son los fundamentos o causales legales en las que se basa la pretensión de resolución.

De esta manera, se evidencia del libelo de demanda que el actor no es preciso al exponer los fundamentos de derecho en los que basa la demanda. No obstante, se aprecia que relata el actor “QUINTO: Desde entonces el arrendatario no paga los cánones de arrendamiento a razón de Bs. 20.000,00 mensuales cada uno, lo que asciende hasta la fecha de hoy a la cantidad de Bs. 480.000,00 que representan 6.715 unidades tributarias. Además los inmuebles están materialmente abandonados a juzgar por el sucio y la basura que los rodea y el deterioro visible que presentan. SEXTO: Por todo lo expuesto ocurro ante este Tribunal para DEMANDAR a C.E.M.A. a fin de que convenga en LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (…)”.

El extracto reproducido de los alegatos del actor, se encuadra perfectamente en los literales a) y e) del artículo 34 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referidos a la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas y al deterioro del inmueble, respectivamente. En este orden de ideas, ha sido clara y conteste tanto la doctrina como la jurisprudencia, tal y como suficientemente se ha señalado, en que en los casos de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado cuya terminación se solicite por causales que encuadren en lo taxativamente dispuesto en el artículo 34 del referido cuerpo normativo, la acción determinada que debe intentarse no es otra diferente a la de desalojo.

Por consiguiente, determinado como ha sido que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado puede intentarse la acción de resolución de contrato siempre y cuando sea por causales distintas a las dispuestas en el artículo 34 del Decreto Ley, y siendo que se ha establecido que los alegatos de la demanda encuadran en los literales a) y e) de la mencionada norma, siendo entonces obligatorio para la parte interesada demandar la acción de desalojo, no queda más a este Juzgador que declarar Improcedente la acción de Resolución de Contrato incoada por el ciudadano R.D.L.R.M.M., contra el ciudadano C.E.M.A.. Así se establece.

Así las cosas, en virtud de la declaratoria anterior, se considera inoficioso hacer pronunciamiento sobre el resto de los alegatos y las pruebas traídas al proceso. Así se declara.

VI

DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:

• IMPROCEDENTE, la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por R.D.L.R.M.M., en contra el ciudadano C.E.M.A., plenamente identificados en actas.

• No hay condenatoria en costas en virtud de la especialidad del fallo

Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los _treinta y un_ ( 31 ) días del mes de octubre de 2012. Año 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez

Abog. Adan Vivas Santaella

La Secretaria

Abog. Zulay Virginia guerrero