Decisión nº 304-06 de Juzgado Cuarto de Primera Instancias en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Carora), de 6 de Junio de 2006
| Fecha de Resolución | 6 de Junio de 2006 |
| Emisor | Juzgado Cuarto de Primera Instancias en lo Civil, Mercantil y Tránsito |
| Ponente | Rafael Antonio Albahaca Mendoza |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Venta Con Pacto De Ret |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Carora, 06 de Junio de 2.006. Años: 196º y 147º.
Expediente Nº 7113-05
PARTES EN EL JUICIO:
DEMANDANTE: L.A.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 12.942.024, de éste domicilio.
DEMANDADO: J.M.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.528.342, de éste domicilio.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: J.P., Abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo los N°. 65.504.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Por escrito de fecha 20 de Abril de 2.005, el ciudadano L.A.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 12.942.024, de éste domicilio asistido por el Abogado J.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 65.504, demandó a la ciudadana J.M.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.528.342, de éste domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA CON PACTO DE RETRACTO, de una casa construida con paredes de bloques, techo de acerolit, piso de cemento pulido, constante de una (1) sala, un (1) comedor, cocina, tres (3) habitaciones y tres (3) baños; construida sobre un lote de terreno ejido urbano con una extensión de Un Mil Noventa y Ocho Metros con Cincuenta y Tres Centímetros
Cuadrados; ubicada en el sector Valparaíso, antes Manzanares, Municipio Torres del Estado Lara, cuyos linderos son: NORTE: Parcela 2907, casa que es o fue de O.R.; SUR: Parcela 2909, casa que es o fue de Ovnis Pérez; ESTE: Calle C.d.J. que es su frente y; OESTE: 2919, casa que es o fue de E.N.; el cual fue celebrado en fecha 06-12-2000, quedando registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Torres, bajo el N° 20, folios 34 al 36, Tomo Cuarto, Protocolo Primero del año 2.000, por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00); alegando que una vez pasado el tiempo acordado, la ciudadana J.M.R. en ningún momento demostró intención de cancelar el monto adeudado y que estando más que vencido el término acordado de cinco meses para ejercer el rescate por parte de la vendedora, a partir de la fecha de registro del documento, sin haberlo ejercido, procede a demandarla (folios 01-26).
Admitida la demanda en fecha 26-04-05, se emplazó a la demandada para que compareciera por ante éste Juzgado dentro de los veinte (20) días de Despacho siguiente a su citación, en horas de Despacho, a dar contestación a la demanda (folio 27). Practicada la citación de la demandada mediante Cartel de Citación y no habiéndose dado por citada, se le designó como Defensor Judicial a la Abogada J.E.G., quien aceptó el cargo en fecha 11-10-05 y practicada su citación, el acto de contestación a la demanda se verificó en fecha 05-12-05, en cuya oportunidad compareció y consignó escrito en dos (2) folios útiles y un folio anexo, en el que negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes (folios 53-57). Abierto a pruebas el juicio, sólo la parte actora ejerció este derecho, no así la parte demandada, admitiendo el Tribunal las pruebas promovidas por auto de fecha 25-01-06 (folios 83). En la oportunidad fijada para llevar a efecto el acto de Informes, ninguna de las partes hizo uso de este derecho, como tampoco solicitaron la constitución del Tribunal con Asociados.
Este Tribunal para decidir observa:
Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que las han hecho. Esta formula rigorosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí las consecuencias que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley.
El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.
En el presente caso la acción promovida por la parte actora es de Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto. Para acreditar este hecho, consignó documentos público que contiene la venta con pacto de retracto debidamente registrada por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Torres del Estado Lara, en fecha 06 de Diciembre del 2000, anotada bajo el N° 20, folios del 34 al 36, Tomo 4, Protocolo Primero, Trimestre Cuarto, del año 2000. Dicho documento debe ser concatenado con las sentencias que en copia certificada corren desde los folios 5 al 22 ambos inclusive. Los mismos tienen carácter de plena pruebas conforme a lo pautado en el artículo 1.357 del Código Civil, de los hechos contenidos en los mismo. En el petitorio solicita el demandante que se cumpla con el contrato suscrito y con la respectiva entrega del inmueble, en virtud de no haberse ejercitado el retracto en la oportunidad correspondiente.
Así las cosas, este Juzgador estima necesario realizar las siguientes consideraciones doctrinarias respecto a la naturaleza jurídica de la demanda promovida y sus requisitos concurrentes para su procedencia.
El fundamento de esta acción está prevista en los artículos 1.474 y 1.536 ambos del Código Civil, el cual señala: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”; a su vez “Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad”.
Significa entonces que el Cumplimiento es un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales, no siendo aplicable a los contratos unilaterales ni tampoco a las convenciones sinalagmáticas imperfectas.
En cuanto a las condiciones de esta acción tenemos que indicar lo siguiente: 1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral; 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por parte del vendedor; 3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no hacerlo, no habrá lugar a resolución; 4) Es necasrio que el juez declare el cumplimiento forzoso de la obligación.
En cuanto a los efectos que se derivan de la venta con pacto de retracto, se destacan los siguientes: 1) Si el vendedor no ejerce la acción de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad, ya que el solo vencimiento del término produce la caducidad del derecho de retraer ipso facto y hace al comprador propietario irrevocable, 2) El lapso no puede ser prolongado por las partes en perjuicio de terceros, en efecto si el retracto se ha estipulado por ejemplo, por tres años, la propiedad ha entrado en el patrimonio del comprador por hacerse irrevocable, si el vendedor no ejerce su derecho en el término indicado, 3) Si el vendedor no hizo la restitución en tiempo hábil pierde el derecho de rescate y la venta se hace irrevocable para el comprador que no está obligado a recibir más tarde el precio pagado, 4) El vendedor deberá justificar por los medios que concede la ley, que el comprador se negó a recibir la cantidad o que no fue encontrado en su domicilio.
Conforme a la doctrina que antecede la promoción de esta acción de cumplimiento de contrato de venta con pacto de retracto, depende de la actitud asumida
por el vendedor o vendedora según sea el caso, y para ello es necesario revisar las actas procesales. Por ello se dice que en el proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que la sentencia les sea favorable. Pero por el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama carga de la prueba.
Nuestra Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de pruebas, la doctrina moderna atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho enunciado, y no la cualidad del hecho que se ha de probar…”
En nuestro país, esa doctrina tiene su fundamento legal en el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que, aún cuando sólo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del derecho. La Sala de Casación Civil, ha decidido que: “…La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligada a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada…”. Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando llegado el momento de dictar sentencia, el juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ellos porque en nuestro derecho el juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en esta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de las pruebas, porque ateniéndose a ellas, el juez puede formarse un juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso objeto de estudio, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a una decisión.
Al haber pruebas suficientes en los autos, no se presentan problemas, porque el principio de comunidad de la prueba o de adquisición procesal fueron evacuadas para él. Por eso, como ha dicho L.R., las reglas sobre la carga de la prueba “son un complemento necesario de toda ley y de todo precepto jurídico, capaces de ser aplicadas por un juez en cualquier litigio, ya que siempre es posible que éste quede con duda a cerca de algún presupuesto necesario para la aplicación del derecho”.
Así pues, tenemos que a la demandada hubo de designársele defensor de oficio, en virtud de no habérsele encontrado personalmente, claro está previa la citación de ley; la cual contestó la demanda negando y rechazando los hechos esgrimidos por el demandante. De los autos como bien se dijo inicialmente aparece documento público que contiene la venta del inmueble, en donde la vendedora se reserva el derecho de rescatar en un plazo de CINCO (05) meses. Ahora bien, dicho documento fue suscrito en fecha SEIS (06) de DICIEMBRE 2000, es decir que para la fecha de hoy ha transcurrido un lapso de CINCO (05) AÑOS y SEIS (60) MESES, tiempo suficiente para que opere la caducidad del derecho de retraer que tenía la vendedora y al no existir más pruebas que desvirtúen la pretensión del demandante; es forzoso concluir que la demanda de cumplimiento de contrato de venta con pacto de retracto debe prosperar y así se establece.
Por las razones antes expresadas, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto interpuesta por el ciudadano L.A.S., contra la ciudadana J.M.R., todos identificados en el encabezamiento de la presente sentencia. En consecuencia téngase como propietario del referido bien inmueble al ciudadano L.A.S. y se ordena a la demandada y perdidosa J.M.R. que entregue el bien que ocupa libre de bienes y personas, el cual se encuentra situado en el sector Valparaíso, antes Manzanares, Municipio Torres del Estado Lara, cuyos linderos son: NORTE: Parcela 2907, casa que es o fue de O.R.; SUR: Parcela 2909, casa que es o fue de Ovnis Pérez; ESTE: Calle C.d.J. que es su frente y; OESTE: 2919, casa que es o fue de E.N.. Se condena a la demandada al pago de las costas procesales de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese.
Expídase copia certificada por Secretaría de esta sentencia y archívese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Carora, 06 de Junio de 2.006.- Años: 196º y 146º.
El Juez Titular,
Abg. R.A.M.
El Secretario,
Abg. J.F.C.T.
En ésta misma fecha se registró bajo el Nº 304-06, se publicó siendo las 9:00 a.m. y se expidió copia certificada para archivo.-
El Secretaro,
Abg. J.F.C.T.
Exp.Nº 7113-05.
Mdeu/4.
