Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 20 de Junio de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción

Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veinte de junio de dos mil catorce

204º y 155º

ASUNTO: KP02-R-2014-000118

PARTE ACTORA: A.D.I. C.A., firma mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 29/05/2006, bajo el Nº 14, Tomo 46-A, representada por el ciudadano AYOUB BOU ASSAF, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.344.890.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: M.R.G. Y P.R.G., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.995 y 45.434 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Á.L.G.M. Y C.M.M.P., venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nros. 5.595.006 y 5.940.042 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Guanare del estado Portuguesa.

APODERADOS DE LA DEMANDADA: VIODERMA DEL C.G., J.M.M. y L.G.R., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado Nros. 159.829, 167.633 y 108.386 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

El 06 de febrero de 2014, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., declaró INADMISIBLE la acción de RESOLUCION DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano AYOUB BOU ASSAF, y la SOCIEDAD MERCANTIL A.D.I. C.A., en contra de los ciudadanos Á.L.G.M. y C.M.M.P., todos identificados, y condenó en costas a la parte demandante por haber resultado vencida.

En fecha 11 de enero de 2014, la Abogada M.R., Apoderada Judicial de la parte actora, apeló de la decisión dictada, la cual fue oida libremente y en consecuencia se ordena la remisión del asunto a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Área Civil del estado Lara, para su distribución entre los Juzgados Superiores, correspondiéndole a esta alzada conocer de la presente causa, por lo que en fecha 26 de febrero de 2014, le da entrada y por cuanto se trata de una apelación contra sentencia definitiva formal de Primera Instancia, se abre el lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes ejerzan el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, y el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado código; y, se fija el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para el acto de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 ejusdem; con el entendido de que todos los lapsos corren simultáneos; y siendo la oportunidad para dictar sentencia este tribunal observa:

En fecha 03 de diciembre de 2012, los abogados M.R.G. y P.R.G., en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano AYOUB BOU ASSAF, y de la FIRMA MERCANTIL A.D.I. C.A; presentó por ante la URDD Civil, escrito de demanda relativa a RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA en contra los ciudadanos Á.L.G.M. y C.M.M.P., todos identificados. El 05/12/2012, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L. le dio entrada a la presente demanda, admitiéndola el 10/12/2012 (folios 41 y 42). En fecha 17/12/2012 la parte actora mediante diligencia consignó copias del libelo a los fines de librar las respectivas compulsas y librarlas al Juzgado Segundo de Municipio Guanare del Estado Portuguesa (folios 43 y 44). En fecha 01/04/2013, la parte actora consignó resultas de comisión de citación (folios 45 al 93). En fecha 23/04/2013 los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron poder conferido autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare del Estado Portuguesa (folios 94 al 97). En gfecha 26/04/2013 la apoderada judicial de la parte demandada, consignó sustitución de poder al abogado L.G.R. (folio 98). En fecha 26/05/2013, la parte demandada dio contestación a la demanda (folios 99 al 111). En fecha 03/06/2013 el Tribunal dictó auto advirtiendo de que había vencido el lapso de emplazamiento (folio 112). El 15/07/2013 el A quo dictó auto agregando las pruebas promovidas por las partes intervinientes en la presente causa (folios 113 al 160), admitiéndolas el 23/07/2013 (folios 161 y 162). En fecha 11/10/2013 el Tribunal dictó auto advirtiendo de que había vencido el lapso de evacuación de pruebas y que comenzaría a transcurrir el lapso de informes (folios 163 al 179). En fecha 05/11/2013 el Tribunal dictó auto señalando que había vencido el lapso de presentación de informes y que comenzaría a transcurrir el lapso de observaciones a los informes (folios 180 al 189). En fecha 18/11/2013 el Tribunal dictó auto indicando de que había vencido el lapso de observaciones a los informes (folio 190). En fecha 31/01/2014, la Juez Temporal, M.E.R., se avocó al conocimiento de la presente causa (Folio 191).

El ciudadano AYOUB BOU ASSAF y la SOCIEDAD MERCANTIL A.D.I. C.A., interpuso demanda por Resolución de Contrato contra los ciudadanos Á.L.G.M. Y C.M.M.P., y en su escrito libelar entre otras cosas expresó: La representación judicial de la actora que el 18/05/2012 ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, inserto bajo el Nº 36, Tomo 180 de los Libros de Autenticación llevados por esa notaría, el ciudadano AYOUB BOU ASSAF, celebró en nombre propio y en representación de su cónyuge RAGHIDA SAAB DE BOU ASSAF, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº 11.475.275, contrato de compra venta con los ciudadanos Á.L.G.M. y C.M.M.P., todos identificados, sobre un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno y casa quinta sobre ella construida, ubicada en la calle Vegalta Sur de la Urbanización El Pedregal en la jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Iribarren del estado Lara, distinguida la parcela con el Nº VU-69-2, con una superficie total de 638,00 M2, según mensura emanada por la Dirección de Catastro del Concejo Municipal del Municipio Iribarren del Estado Lara, alinderada así: Norte: en línea recta de treinta y un metro con noventa centímetros (31,90 Mts) con parcela No. VU-69-1; Sur: en línea recta de treinta y dos metros con seis centímetros (32,06 Mts) con la parcela No. 72 de la Urbanización El Pedregal; Este: en línea de veintidós metros con tres centímetros (22,03 Mts) con la parcela No. 70 de la urbanización El Pedregal; y Oeste: en línea semicurva de dieciocho metros con setenta y un centímetros (18,71 Mts) con la calle Vegalta Sur. Que, el precio de la negociación fue pactada en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), de los cuales fue entregado como cuota inicial al momento de la autenticación del referido documento QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), mediante dos cheques, uno por DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) y otro por TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), signados con los Nros. 00054855, 26493410, girados contra las cuentas corrientes Nros. 0108-2422-29-0100025044, 0134-0408-94-4083008615, de los Bancos Provincial y Banesco, respectivamente. Que, de estos los instrumentos cambiarios fue devuelto el del Banco Provincial por falta de fondos, luego de múltiples gestiones extrajudiciales y que los compradores dieron cumplimiento a su obligación de cubrir la cantidad de dinero señalada en el aludido cheque, siendo el saldo restante, la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00) los cuales debían ser cancelados de de la siguiente manera: a) UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) al momento de la protocolización de la venta, los cuales debían realizarse dentro de los sesenta (60) días continuos posteriores a la firma del aludido documento, para lo cual debía presentarse ante el respectivo registro inmobiliario el documento de compra venta para su protocolización, obligación que correspondía a los compradores, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.491 del Código Civil, por cuanto los actores cumplieron con la obligación de cubrir los gastos de tradición, entendiéndose por estos, el impuesto a las ventas, la solvencia municipal, de energía eléctrica y de servicio de agua, quedando pendiente que los compradores cumplieran con presentar el documento ante el Registro para su protocolización y se cubrieran los gastos de escritura y demás accesorios. b) QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) dentro de los seis (06) meses posteriores a la protocolización de la venta. c) QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) dentro de los seis (06) meses siguientes al pago anterior. Que, en el contrato de venta suscrito entre las partes, se estableció que el demandante ciudadano AYOUB BOU ASSAF, ya identificado, actuaba como persona natural, cuando lo correcto era que debía actuar en nombre y representación de A.D.I. C.A; que el inmueble objeto de la negociación le pertenecía, no en forma personal sino a través de la referida persona jurídica y que sin embargo el consentimiento para la venta se encontraba expresado en su carácter de vendedor. Expuso así, que las condiciones establecidas para la negociación, eran las expresadas en el aludido documento de venta autenticado, y resaltaron que los compradores tenían en su poder todo y cada uno de los recaudos exigidos por el Registro Inmobiliario para proceder a la protocolización de dicho documento. Que, el 18/07/2012 había vencido el plazo para que los compradores cumplieran con su obligación de protocolizar la venta y cancelar la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), así como las cuotas sucesivas vencidas a partir de ese pago. Fundamentaron su pretensión en lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.474 y 1.527 Código Civil. En su petitorio, solicitaron: A) La entrega inmediata del inmueble constituido por una (1) parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la de la Urbanización El Pedregal, en la jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Iribarren, del Estado Lara, distinguida con el Nº VU-69-2. B) Para que convinieran o a ello fueran condenados por este Tribunal al pago de las costas procesales. C) Se reservaron el derecho de demandar por separado las acciones de daños y perjuicios que diera a lugar. Solicitaron fuera decretada medida de secuestro sobre el inmueble in comento. Finalmente, estimó la presente demanda en la cantidad de TRES MILLONES CIENTO VEINTICINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 3.125.000,00).

Admitida la demanda el 10/12/2012, se ordenó la citación de la parte demandada para la contestación de la misma en término de Ley (folios 64 al 65), y en su oportunidad contestó la misma, el 23/07/2013 ordenó se admitieran las pruebas promovidas, salvo su apreciación en la definitiva y ordenó la citación del ciudadano Ayoub Bou Assaf, a los fines de absolver las posiciones juradas que formularía la parte demandada (folio 161, P.1). En este sentido, vencidos los lapsos con sus resultas, el a-quo dictó su pronunciamiento, el cual será analizado para determinar si está ajustado a derecho, siendo así, se observa:

PUNTO PREVIO

La parte demandada solicita de acuerdo a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil la falta de cualidad activa de la Sociedad Mercantil A.d.I. S.A, supra identificada en el libelo de demanda a saber, porque la mencionada compañía jamás suscribió el contrato invocado por la parte actora para su resolución en este juicio, alegando que no existe el título y mucho menos el vínculo jurídico que haga presumir la existencia del derecho flagelado y el cual deba reivindicarse en este juicio a favor de dicha sociedad mercantil (persona jurídica), indicando que aparte de esto, luce curioso que los otorgantes de la venta, es decir, los vendedores, ciudadanos AYOUB BOU ASSAF y Saa de Bou Assaf Raghida plenamente identificados, sean quienes otorguen la venta autentica a sus mandantes invocando la propiedad como condóminos, parte contratante en un conjunto y solo intente la demanda a título personal el ciudadano AYOUB BOU SAAB. Alega que, en el presente caso la Sociedad Mercantil A.d.I. S.A., carece de la condición especial para el ejercicio de acción, no existe relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción.

En este sentido, quien juzga hace las siguientes consideraciones de la doctrina sobre lo que se refiere a la falta de cualidad e interés, en efecto el ilustre tratadista patrio L.L. sostiene en sus ensayos jurídicos:

"La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación.

En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera".

Conforme a la casi unánime Doctrina Procesal Civil, por cualidad debe entenderse el derecho o potestad para ejecutar determinada acción o sostenerla entre tanto, el concepto de interés es el de la garantía, provecho o utilidad que puede proporcionar la acción intentada.

Al decir de otro procesalista A.B., no se tiene acción sino cuando se tiene derecho a reclamar algo, y no hay acción si no hay interés. "Sería absurdo permitir que una persona llame a juicio a otro sin más fin que el de molestarla y embarazar inmotivamente los tribunales”.

Cualidad e interés, son dos conceptos diferentes aunque la norma los haga parecer equivalentes. Para FEO la cualidad es la condición de ser dueño de la acción, del derecho, por ser el único que puede ejercerlo.

En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha veintiocho de marzo de 1949, (Gaceta Forense Año: 1, N°: 1, Pág. 172), ha establecido:

"Es de doctrina que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción; y el interés, la ganancia, la utilidad o el provecho que pueda proporcionar alguna cosa. Cuando la cualidad se considera en el sentido antes definido o sea, como el derecho o potestad para ejercitar una acción, y no en el sentido de condición o requisito exigido para intentar una demanda o para sostener un litigio, es sinónimo o equivalente de interés personal o inmediato".

Finalmente la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha veintiuno de Abril de 1947, estableció:

Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)

.

En el caso que nos ocupa, examinado el documento de compra venta cuya resolución se demanda de fecha 23/10/2012, autenticado en la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Municipio Iribarren del Estado Lara, inserto bajo el Nº 36 Tomo 180, de los libros llevados por esa Notaría, la relación contractual la integran AYOUB BOU ASSAF y A.L.G.M. y C.M.M.P. con lo cual se evidencia que es entre los expresados ciudadanos la coincidencia para determinar que son respectivamente demandante y demandado, observándose, que también la acción la intentó la Sociedad Mercantil A.d.I. SA, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 29/05/2006, bajo el nº 14, Tomo 46-A, no quedándose demostrada la relación contractual de la empresa con los demandados pues la misma no intervino en el acto jurídico que dio origen a la relación contractual antes señalada, de manera que existe la falta de legitimación activa de la mencionada compañía, para intentar el presente juicio, por lo cual se declara procedente la expresada falta de cualidad activa alegada por la parte demandada, por lo cual se debe extinguir el proceso con respecto a la misma.

En el acto de contestación de la demanda, la parte demandada luego de interponer la falta de cualidad de la Sociedad A.d.I. SA, ya resuelto, la contesta en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo, en todo y cada uno de sus términos, por no corresponder con la verdad de los hechos y en el derecho, todos y cada uno de los infundidos esbozados por el actor en el libelo de demanda, y señaló que entre los hechos estaba entre otros que 18/05/2012, se suscribió la venta pura simple perfecta e irrevocable, entre los ciudadanos AYOUB BOU ASSAF y SAAB DE BOU ASSAF RAGHIDA y Á.L.G.M. y C.M.M.P., del inmueble plenamente identificado tanto en el libelo de demanda como en el contrato objeto de esta demanda y dicha venta fue por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) de los cuales habían pagado a sus poderdantes la suma de Quinientos Mil Bolívares, en dos cheques de gerencia a favor de los vendedores, como constaba en autos y que del mismo documento de la hipoteca de primer grado a favor de los vendedores, por el monto de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00), los cuales debían de ser pagados tal y como se desprendía de dicho instrumento autenticado de venta; y que, se había establecido en dicha venta, un lapso de sesenta (60) días para que los compradores realizaran la protocolización de la referida venta, así como cancelar la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), y llegado el momento de introducir el referido instrumento de venta en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, el Registrador de dicha oficina, se negó a protocolizar el instrumento autenticado, debido a que el inmueble no le pertenecía a los vendedores y que se había realizado la venta de lo ajeno (folios 99 al 111, P.1). Aduce que este hecho se puede verificar, en el capítulo denominado “Los Hechos” que riela en el folio 01, cuando el actor alude que celebró en su propio nombre y en representación de su cónyuge, contrato de compra venta con el ciudadano Á.G.M. y C.M.M.P.; luego, en un intento de confundir al juez y en confesión de parte expone la tradición legal del referido inmueble objeto de esta controversia, donde se puede verificar que dicho inmueble no le pertenece, ya que el instrumento utilizado para realizar el prenombrado documento de compraventa fue enajenado en fecha 28/03/2000, por documento Nº 41, Protocolo Primero, Tomo 14, asimismo, el actor manifiesta, que el hecho de presentar el documento de compra venta ante el respectivo Registro Inmobiliario para su protocolización, es obligación de los compradores, siendo este argumento falso de toda falsedad a saber que dicho documento el cual aduce la parte actora que no se presentó es un documento auténtico y en ese caso cualquiera de las partes o un tercero podía presentar como documento para su protocolización; aclara que se encuentran en un caso que reviste incluso naturaleza penal, porque el hecho cierto es que, sus poderdantes imputaron el pago exigido por el presunto vendedor, para el acto traslativo y éste lo otorgó, por vía auténtica y sin tener la cualidad para ello, aduce que los vendedores no han otorgado la propiedad por ante el registro inmobiliario respectivo y habiendo cumplido íntegramente sus poderdantes con las obligaciones del pago de la forma establecida en contrato de venta; resultando el propio actor en un óbice para la materialización del último pago a saber que, al momento de la protocolización, ésta se frustra por el hecho cierto y reconocido incluso por el actor en su libelo de demanda de no ser el legítimo propietario del inmueble; que afirma que no ha sido posible protocolizar el documento de venta del inmueble objeto de la presente acción, en virtud de el actor venda lo que no le pertenece y éste acto ilícito quede por demás protocolizado, que arguye el actor en su libelo de demanda en especial lo que riela al pie del folio 4, cuando confiesa que efectivamente no era titular del derecho de propiedad del referido inmueble al momento de otorgar la venta del mismo, actuando como persona natural cuando lo debido era que actuara en nombre y representación de A.d.I. CA. Expresa que tal hecho fue manifestación de ambas partes al momento de suscribir la venta; más adelante, se alega que el hecho de haber vendido el inmueble objeto del contrato a su poderdante y el cual no le pertenecía al actor, fue un error involuntario, fortuito y producto del infortunio al momento de la redacción y autenticación de dicho instrumento de venta, siendo tales argumentos falsos de toda falsedad, no fueron las partes quienes establecieron, tal condición de propietario, fue el actor que invocó tal condición y cualidad al momento de la venta y esto se logra probar en la misma nota de autenticación (la cual reposa al pie del folio 17 de este expediente) del contrato de venta donde la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, deja constancia de la exhibición por parte del vendedor del documento de venta de propiedad de dicho inmueble debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 31/03/1998, bajo el Nº 10, Protocolo Primero del Tomo 18. Señala que el actor en mismo libelo de demanda expresa que:

(…)

no obstante, es evidente que el inmueble objeto de la negociación le pertenece, no en forma personal sino a través de la referida persona jurídica, sin embargo el consentimiento para la venta se encuentra expresado en su carácter de vendedor

(…)

En resumen las condiciones establecidas para la negociación siguen vigentes y son las expresadas en el aludido documento de venta autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto”.

Ante tal argumentación, la parte demandada rechaza tales aseveraciones porque son alejado de toda lógica cognitiva conceptos y principios lógicos del derecho, aduce que conforme a lo establecido en el artículo 201 del Código de Comercio, las compañías constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios; de modo que esto lleva a concluir que los vendedores no son los propietarios del bien inmueble dado en venta a sus poderdantes, por lo que rechazan, niegan y contradicen en toda y cada una de sus partes lo explanado por el actor, por medio de sus apoderados judiciales; alegan que no es cierto, que sus mandantes hayan incumplido con su obligación del pago tal y como se establece en el referido documento, de venta y el cual está auténtico por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara en fecha 18/05/2012, bajo el Nº 36 Tomo 180 de los libros de autenticaciones de dicha notaría; que es falso de toda falsedad que sea carga de sus mandantes presentar el documento o título ante el Registro para su protocolización, a saber que dicho documento es un documento auténtico y cualquier tercero podía presentarlo para su registro, y aun así sus poderdantes si se apersonaron ante el Registro Público del primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, pero como es de esperarse, el Registrador de la referida Oficina de Registro Público, se negó a protocolizar dicho instrumento auténtico, debido a que el inmueble no le pertenece a los vendedores y que, en dicho instrumento de venta se había realizado la venta de lo ajeno, y por ende es “in-registrable” a saber que quien adujo ser dueño del inmueble, simplemente falsea y vendió lo que no le pertenecía; que es falso el consentimiento para la venta y sus condiciones establecidas para la negociación se encuentren vigentes, bajo el iluso argumento de que los vendedores en el contrato son socios de la Sociedad Mercantil propietaria del inmueble y la cual nunca otorgó la propiedad a sus mandantes; que niega y rechaza que a sus poderdantes les corresponda pagar las costas procesales que se originen en el presente caso.

En este sentido, y a los fines de determinar la veracidad de los hechos alegados por las partes en el presente proceso, se observa que la obligación que genera la contratación está contenida en el referido contrato, conforme al artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento; por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que:

los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

,

Y el artículo 1167 del Código Civil, establece que:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello

.

El legislador ha establecido de esta manera la vía accesible cuando se trata de no cumplimiento de una convención, y esa vía es ejerciendo la acción que nace del contrato no cumplido. La jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes”.

Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestre de manera fehaciente la parte fáctica de sus argumentos. Así las cosas, el juez no puede limitarse a examinar o analizar las pruebas aportadas por la parte a quien incumbe la carga de la prueba; no puede, en este sentido, proceder previamente a decidir a cuál de las partes corresponde dicha carga, para luego pasar al análisis de las pruebas aportadas por las partes. El juez tiene que determinar primero si el hecho ha sido o no probado y solamente en caso contrario podrá determinar a quién le corresponde la carga de la prueba, independientemente de si el hecho haya sido probado a instancia de una de las partes; todo de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil que establece:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago por el hecho que ha producido la extinción de la obligación

.

De la misma manera establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho quien pidió la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Con el libelo de la demanda se presentaron los siguientes documentos:

1. Instrumento de Poder otorgado por el ciudadano AYOUB BOU ASSAF actuando en su propio nombre y en nombre de Mercantil A.d.I. CA, otorga poder amplio y suficiente en cuanto a derecho se refiere a los abogados M.R.G. y P.R.G., el cual reúne los requisitos establecidos en los artículos 150 151 del Código de Procedimiento Civil.

2. Documento de Compra Venta de fecha 18 de mayo de 2012, autenticado por ante el Notario Público Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara inserto bajo el Nro 36-Tomo 180, donde los ciudadanos AYOUB BOU ASSAF en representación de su esposa SAAB DE BOU ASSAF RAGHIDA dan en venta a los ciudadanos A.L.G.M. y C.M.M.P. a los ciudadanos A.L.G.M. y C.M.M.P. una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la calle Vegalta Sur de la Urbanización “El Pedregal”. El cual constituye el documento fundamental de la acción cuya incidencia en el proceso será determinada más adelante.

3. Documento de compra venta donde el ciudadano Fadi Bou Assaf Saab vende a la Firma Mercantil A.d.I. CA, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 29 de Mayo de 2006, anotada bajo el Nº 14, Tomo 46-A, el mismo inmueble antes descrito según documento registrado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 05/11/2007, registrada bajo el Nro 34, Folio 299 al folio 306, Protocolo Primero, Tomo Duodécimo, Cuarto Trimestre del año en curso, el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil.

   Llegado el lapso probatorio promovió las siguientes probanzas:

   Reproduce del mérito favorable de los autos muy especialmente los siguientes documentos:

1. Copia Certificada de documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 18 de mayo de 2012, inserto bajo el Nº 36, Tomo 180 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual constituye el documento fundamental de la acción, y como ya se acotó el análisis de expresado documento se hará en el dispositivo del fallo.

2. Tradición legal del inmueble objeto de la negociación, expedida por la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 26 de octubre de 2012, ya valorado.

3. Copia certificada del documento de propiedad expedida por el Registro Público del Primero Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 23 de octubre de 2012; el cual corre inserto en autos marcado con la letra “D” el cual ha sido valorado.

   Pruebas Documentales

1. Copia simple de los cheques librados a favor del ciudadano Ayoub Bou Assaf y con ello se tiene el indicio de que el expresado ciudadano Ayoub Bou Assaf recibió dichos cheques por las cantidades de bolívares: Doscientos Mil (Bs. 200.000,00) y Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), lo cual no constituye un hecho discutido por las partes, porque en el mismo libelo de demanda la parte actora reconoce que a través de los efectos cambiarios, la parte demandada realizó el pago inicial del inmueble objeto de la presente controversia, y así se declara.

2. Copia simple de planilla de forma 33, debidamente cancelada en el Banco provincial en fecha 17 de mayo de 2012, la cual fue presentada en fotocopia ilegible que no tiene ninguna incidencia en el presente proceso, así se declara.

3. Copia simple de Acta de Constitutiva y última acta de asamblea de A.d.I. CA marcado con los Nros. 3 y 4 respectivamente, en la cual queda demostrada quienes son los accionistas de la Firma Mercantil A.d.I. CA, siendo AYOUB BOU ASSAF representante de dicha sociedad, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

   La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1. Promueve el valor y mérito favorable del escrito de contestación de demanda, y los instrumentos los cuales rielan en este expediente y que fueron aportados por el propio actor.

2. Documento de venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 31 de Marzo de 1998, bajo el Nro. 10 del protocolo Primero del Tomo 18, otorgado por la ciudadana Saad R.S. a favor del ciudadano AYOUB BOU ASSAF, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

3. Documento de venta otorgada por el ciudadano Ayoub Bou Assaf a favor del ciudadano F.B.A.S., inscrito en el Registro Público del primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, protocolizado bajo el Nº 41, Protocolo primero, Tomo 14 de fecha 28 de Marzo de 2000. el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

4. Promueve el valor y mérito favorable de documento de venta otorgado por el ciudadano F.B.A.S., a favor de la Sociedad Mercantil A.d.I. CA, inscrita en el Registro Público del primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, protocolizado bajo el Nº 34, Protocolo primero, Tomo 12 de fecha 05 de noviembre de 2007, ya valorado.

5. Promueve el valor y mérito favorable de documento de venta, pura, simple, perfecta e irrevocable, que los demandantes otorgan a favor de sus poderdantes y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, en fecha 18 de mayo de 2012, el cual constituye el documento fundamental de la acción.

6. Promueve el valor y el mérito favorable de la certificación de gravamen y tradición legal, expedida por la Registradora del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 26/10/2012.

   Posiciones Juradas:

1. Promueve las pruebas de posiciones juradas, por lo que solicita al Tribunal, cite al demandante en autos Bou A.A. para que concurra a los fines de demostrar que el demandante suscribió en nombre propio la venta del inmueble objeto de la presente demanda; las cuales no fueron realizadas.

   Ahora bien, son requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria, los siguientes:

   1. Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la resolución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir; d) Es necesario que el juez declare la resolución. En lo atinente a los efectos de la acción resolutoria tenemos en primer lugar al declararse la resolución, el contrato se considera terminado y se considera como si jamás hubiere existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar, y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. Además la parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante si los hubiere.

   En relación al primero punto, existe un contrato de compra venta suscrito por las partes de fecha 18 de mayo de 2012, autenticado por ante el Notario Público Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara inserto bajo el Nro 36-Tomo 180, donde los ciudadanos AYOUB BOU ASSAF en representación de su esposa SAAB DE BOU ASSAF RAGHIDA, dan en venta a los ciudadanos A.L.G.M. y C.M.M.P., una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la calle Vegalta Sur de la Urbanización “El Pedregal” en jurisdicción de la parroquia S.R., Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, distinguida con el Nº 69-2, cuya superficie total es de SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (638,00 M2) en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), pagados así: En el acto recibe la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) mediante dos cheques Nº 00054855, de la cuenta corriente Nº 0108-2422-29-0100025044, del Banco Provincial, por un monto de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) y el segundo cheque con el Nº 26493410 de la cuenta corriente Nº 0134-0408-94-4083008615 del Banco Banesco por un monto de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), de manos de los compradores, Al momento de protocolización de la venta la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) lo cual estipulan las partes, debe realizarse dentro de los sesenta (60) días contínuos posteriores a la firma de la presente venta, asimismo, se acuerdan las partes que dentro de los seis (06) meses posteriores al transcurso del plazo anterior, pagará la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) y el resto, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) pagaderos dentro de los seis meses siguientes al lapso anterior. Traspasando en este acto la plena propiedad del inmueble descrito, encontrándose libre de gravamen e impuestos municipales y comprometiéndose al saneamiento de ley en caso de evicción. La referida parcela y casa-quinta sobre ella construida le pertenece según documento debidamente registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, en fecha 31 de Marzo de 1998, el Nº 10, tomo 18, Protocolo Primero. A fin de garantizarle al ciudadano Ayoub Bou Assaf, el pago del saldo del precio y de los intereses de mora a que hubiere lugar así como los gastos de cobranzas tanto judiciales como extra-judiciales incluyendo honorarios de abogados calculados prudencialmente en UN MILLÓN OCHOCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 1.859.375,00) constituye hipoteca convencional de primer grado sobre el inmueble que adquiere por el presente documento por la cantidad de DOS MILLONES DE DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00).

   Analizado el mencionado documento, se obtiene que el mismo es insuficiente para producir los efectos jurídicos de su protocolización, ya que consta que la última venta la efectuó según documento registrado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, inscrito bajo el Nº 34 folio 299 al folio 306, Protocolo I, Tomo 12º Cuatro trimestre de de fecha 05/11/2007; que no se corresponde con el señalado en el contrato de venta que es objeto de controversia, el cual indica que el mencionado inmueble le pertenece al vendedor según documento debidamente registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 31/03/1998, bajo el Nº 10, Tomo 18 Protocolo I. Además debe recalcarse que por lo general, es necesario establecer las obligaciones de las partes (vendedor y comprador) las cuales deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta o posterior. Si uno de los intervinientes en la relación contractual incumple su correspectiva obligación, la otra puede su elección solicitar la resolución o el incumplimiento del contrato. En efecto, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa y por tratarse de un contrato de opción de compra, es necesario establecer las obligaciones de las mismas, siendo importante recalcar que por lo general las obligaciones de las partes (vendedor y comprador) deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta o posterior. Si uno de los intervinientes en la relación contractual incumple su correspectiva obligación, la otra puede a su elección solicitar la resolución o el cumplimiento del contrato. En efecto, son obligaciones del vendedor según nuestro Código Civil, “Las principales obligaciones del vendedor son, la tradición y la saneamiento de la cosa vendida” (Art. 1486), ello no quiere decir, que el vendedor no tenga otras obligaciones, pues además pueden ser los gastos de la tradición, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta; la de conservar la cosa en el estado en que se encuentra en el momento de la venta, debiendo dispensarle los cuidados de un buen padre de familia. “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles, con el otorgamiento del instrumento de propiedad” (Art. 1488 CC). También “el vendedor que no ha acordado plazos para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio.

   En el caso que nos ocupa, el texto del documento de compra venta es muy claro, al establecer que al momento de protocolizar la venta la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), debe realizarse dentro de los 60 días contínuos posteriores a la firma de la presente venta.

   Ahora bien, como el comprador se obligaba a pagar la mencionada cantidad de dinero en el momento de la protocolización del documento por lo cual se convino que el registro ante la oficina subalterna de registro correspondiente se haría en el lapso de 60 días, posterior a la firma de la venta, entendiéndose que era a partir de la autenticación del documento en cuestión, por lo que correspondía al vendedor realizar las gestiones correspondientes para realizar procurar dicha protocolización, las cuales no constan que las mismas fueron realizadas por el vendedor en el lapso indicado, amén de que por las anomalías contenidas en el documento de venta autenticado, resultaba por demás imposible que el registro correspondiente le diera curso al expresado documento de compra-venta, observándose que el vendedor no cumplió con la obligación de hacer la tradición del inmueble, no obstante que el comprador ya había pagado la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), cumpliendo con el deber de pagar la parte inicial del precio del inmueble, porque el saldo restante lo pagaría al momento de la protocolización del documento, hecho que no fue materializado por el incumplimiento del actor de los términos del contrato. En consecuencia, la presente resolución de contrato de compra venta no debe prosperar y así se decide.

   DECISIÓN

   En mérito de las anteriores consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Abogada M.R., Apoderada Judicial de la parte actora, contra de la sentencia dictada por 6 de febrero de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y T.d.e.L.. En consecuencia, se declara:

PRIMERO

CON LUGAR la defensa perentoria de falta de cualidad activa de la SOCIEDAD MERCANTIL A.D.I. C.A., formulada por la parte demandada.

SEGUNDO

Queda REVOCADA la expresada sentencia que declaró inadmisible la presente pretensión y en su defecto se declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentada por AYOUB BOU ASSAF en contra de los ciudadanos Á.L.G.M. y C.M.M.P..

TERCERO

Se RATIFICA la condena en costas proferida por el a-quo y se condena a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda REVOCADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

El Juez Provisorio,

La Secretaria Acc.,

Dr. S.D.M.M.

Abg. C.M.B.

Publicada en su fecha en horas de despacho, seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

La Secretaria Acc.,

Abg. C.M.B.