Decisión nº 108-J-20-06-05 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 20 de Junio de 2005

Del análisis de las actas procesales se desprende que:

1. Se trata de una demanda por resolución de contrato, en donde los ciudadanos R.S.H. y E.M.V.D.S., alegan que: 1) suscribieron un contrato con opción a compraventa, sobre un inmueble constituido por una parcela y casa-quinta, ubicada en la Urbanización E.I., parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón, con un área de doscientos diecinueve metros cuadrados con cincuenta y un centímetros (219,51 M2), cuyos linderos son: NORTE: terreno que es o fue de P.E.P.; SUR: zona verde y calle interna del mismo parcelamiento; ESTE: parcela Nº 9-2 del mismo parcelamiento; y OESTE: avenida Ollarvides; el cual le pertenece al demandado, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Municipio Carirubana, del estado Falcón, el 22 de noviembre de 1988, bajo el Nº 41, folios del 114 al 115, protocolo primero, tomo 5 principal, cuarto trimestre; 2) que el contrato suscrito, era por la cantidad de dieciocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 18.500.000,oo), del cual al momento de firmarlo, el demandado recibió cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,oo), quedando el resto para ser cancelado, al momento de la protocolización de la venta en el Registro respectivo, según la cláusula segunda del referido contrato; 3) que además se estableció 45 días, contados a partir de la firma del contrato, para la entrega del inmueble (cláusula tercera); 4) que en dicha operación, intervino como intermediaria la Administradora Royal, la cual recibió la inicial, mediante cheque Nº 2-067-00195541, del Banco Industrial de Venezuela; 5) que luego de haberse vencido el lapso estipulado para la entrega del inmueble, el vendedor se negó a entregarlo, pese a todas las diligencias tendientes a ello; 6) que esta actitud, le han ocasionado graves daños a su patrimonio, por el incumplimiento del vendedor, según lo establecido en la cláusula penal del contrato; 7) por lo que demanda al ciudadano G.F., para resolver el contrato de compraventa, de conformidad con lo establecido en el artículo 1176 del Código Civil, la entrega de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,oo), según lo establecido en la cláusula penal del referido contrato; las costas y costos del proceso y la indexación monetaria.

2. Admitida la demanda y citada la sociedad demandada, mediante boleta (véase folio 8), éste, asistido por el abogado J.N.S.V., dio contestación a la demanda, oponiendo como punto previo la excepción non adimpleti contratus, porque los demandantes no habían pagado la cantidad restante, el día estipulado; y como defensa de fondo, alegó que era cierto que se suscribió contrato, por la cantidad de Bs. 18.500.000,oo, que recibió la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,oo), en calidad de garantía, que el resto se entregaría al momento de protocolizar el documento definitivo de la venta, en donde haría entrega del inmueble, que era cierto que intervino la Administradora Royal, que se estableció un lapso de 45 días contados a partir del 19 de septiembre de 1997, para dar finiquito al contrato, pero es falso que éste lapso vencía el 21 de noviembre, pues vencía el 03 de noviembre de ese año; que él no había incumplido el contrato, sino que los demandantes, luego de vencerse los 45 días, manifestaron que no tenían el dinero, para cancelar el saldo restante, por lo que se ejecutó la cláusula penal de éste, el cual estipulaba que si los compradores incumplían el contrato, el vendedor, podía disponer del inmueble y retener el dinero dado en garantía, para resarcirse de los daños y perjuicios, por lo que había quedado liberado el convenio.

3. Aperturado el lapso probatorio, los demandantes promovieron las siguientes pruebas: 1) invocaron el mérito de las actas procesales, en especial, el contrato de compraventa; 2) el principio de la comunidad de la prueba y el principio de adquisición procesal; 3) inspección judicial a practicarse en la Oficina Subalterna de Municipio Carirubana del Estado Falcón, para dejar constancia del documento de compraventa suscrito por las partes, sobre un inmueble propiedad del demandado, y si luego éste ha dado en venta el referido inmueble; 4) posiciones juradas al demandado, a ser absueltas por los demandantes; 5) prueba de informes al Departamento de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Carirubana, a fin de que informe si fue expedida, entre el 19 de septiembre y 03 de noviembre de 1997, solvencia municipal del referido inmueble y; 6) prueba de informes al SENIAT, para que informe si el demandado, en el lapso mencionado, pagó la tasa, sobre la venta hecha a los demandantes. En tanto, que el demandado promovió las siguientes pruebas: 1) Invocó el mérito de los autos; 2) testimoniales de J.R., O.C., J.C.R., M.G.F.; 3) el contrato de opción a compraventa, en especial, la cláusula penal, para demostrar que el contrato se extinguió. El Tribunal de la causa, admitió las pruebas promovidas.

4. El 09 de junio de 2000, el Tribunal de la causa, dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la demanda; fallo apelado por el demandado, y en razón del cual, sube a conocimiento de este Tribunal Superior.

   III

   MOTIVA

   El límite de la controversia se limita a las pretensiones de los demandantes, ciudadanos R.H. y E.M.V.D.S., a que sea resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito por ellos y el ciudadano G.F., sobre el inmueble identificado en los antecedentes de este fallo y que le pertenece al demandado, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Municipio Carirubana, del estado Falcón, el 22 de noviembre de 1988, bajo el Nº 41, folios del 114 al 115, protocolo primero, tomo 5 principal, cuarto trimestre; debido a que éste se negó a formalizar la venta y la entrega material del mismo, pese a todas las gestiones que hicieron a tal fin, lo cual les produjo graves daños a su patrimonio.

   En tanto que el demandado, alegó la excepción non adimpleti contratus, esto es, que los ofertados no cumplieron con el pago del precio dentro del lapso fijado en la oferta; reconociendo haber firmado el contrato de opción, donde se fijó el precio del inmueble en Bs. 18.500.000,oo, de los cuales recibió la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,oo); y que el saldo se pagaría al momento de protocolizar el documento definitivo de la venta, momento en el cual se haría entrega del inmueble, para lo cual se estableció un lapso de 45 días contados a partir del 19 de septiembre de 1997, para ejercer el derecho de opción, lapso que venció el 03 de noviembre de ese año y no el 21 de ese mes como afirman los actores; y que luego de vencido de este lapso los ofertados manifestaron que no tenían dinero para pagar el saldo deudor, ejecutándose la cláusula penal que estipulaba que si los compradores incumplían el contrato, el vendedor, podía disponer del inmueble y retener el dinero dado en garantía, para resarcirse de los daños y perjuicios, por lo que había quedado liberado el convenio.

   Este Tribunal para decidir observa:

   En el presente caso las partes para comprobar los hechos controvertidos, promovieron como medio probatorios:

1. El mérito favorable de los autos y el principio de la comunidad de la prueba, en tal sentido este Tribunal ha reiterado en varias oportunidades que el principio de la comunidad de la prueba, conocido también como principio de la adquisición procesal, es uno solo, esto es, que ambas expresiones son sinónimas, pero, lo más importante, es que no constituyen un medio probatorio que pueda ser producido por las partes en el lapso correspondiente, sino que significa que la prueba, luego de producida en el expediente no le pertenece a ninguna de las partes, sino al proceso y que el Juez debe valorar todas las pruebas legales y pertinentes, evacuadas, para resolver la controversia y que, por ejemplo, una prueba producida por el demandante puede perjudicarle y beneficiar a la contraparte. Este principio está contenido en el artículo 509 eiusdem y sirve para que las partes, en sus informes, ilustren específicamente al Juez, señalándole qué prueba de las promovidas por la parte contraria y con qué alcance le beneficia, sin que sea suficiente, señalar esa practica arraigada en los abogados por el formularismo, de señalar simplemente “reproduzco, invoco o hago valer el mérito favorable de las actas procesales a favor de mi representada”, qué es la frase, que por regla general se utiliza y que, inclusive, quien suscribe en sus primeros años de ejercicio profesional también utilizó; de modo, que cuando en los escritos de prueba se señala que se reproduce “el merito favorable de los autos”, “el principio de la comunidad de la prueba” o “las presunciones hominis”, (como en el caso de autos) que son las conclusiones que saca el Juez, de los indicios que arroja el expediente o simplemente se reproducen pruebas, por ejemplo, acompañadas con el escrito de la demanda o con el escrito de contestación de ésta, no se está ante una verdadera promoción de pruebas que el Juez esté obligado a valorar, sino que éste, por ministerio de la Ley está obligado a valorar todas las pruebas concretas producidas por las partes, por muy nimias que sean, sin necesidad que éstos recurran a tal mecanismo, que tiene su origen en los epítomes o formularios jurídicos.

   Por otro lado, cabe advertir que no hay necesidad de reproducir las pruebas acompañadas con el escrito de la demanda, si se trata de instrumentos fundamentales, pues, la oportunidad para promoverlas es en ese acto inicial del procedimiento, salvo la excepción establecida en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil; y si no se trata de pruebas fundamentales, su promoción en ese acto es extemporánea, al igual que si se acompañan junto con el escrito de la demanda, de su contestación o de la reconvención o cita en garantía. Lo que sucede, es que a veces, olvidamos que no solo se promueven pruebas en el lapso probatorio y ejemplo de ello, son los artículos 340, ordinal 6; 434, 435, 415 y 520 eiusdem; inclusive, algunos más osados, promueven como pruebas los escritos de demanda y de su contestación, para hacer énfasis en ciertos y determinados hechos reconocidos por ambas partes, olvidando que sólo los hechos controvertidos serán objeto de prueba y por ello el artículo 397 eiusdem, exige que cada parte exprese si conviene en determinados hechos, a fin de que el Juez precise aquellos que serán objeto de la prueba; se refiere esta norma a lo que la doctrina ha denominado “apostillamiento de la prueba”, significando con ello que cuando se promueva un medio probatorio debe indicarse su pertinencia y su licitud ( objeto de la prueba).

   En tal sentido, este Tribunal no tiene porque valorar las expresiones así utilizadas por las partes en el presente juicio, pues, tal valoración debe hacerse respecto a las pruebas concretas producidas por ellas y en el justo sentido establecido en el mencionado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; y así se establece.

2. Inspección judicial a practicarse en la Oficina Subalterna de Municipio Carirubana del Estado Falcón, para dejar constancia del documento de compraventa suscrito por las partes, sobre un inmueble propiedad del demandado, y si luego éste dio en venta el referido inmueble a un tercero; prueba que fue evacuada y donde se hizo constar que no se había otorgado el documento de venta suscrito entre las partes y el Juez de la causa, ordenó compulsar el documento mediante el cual G.F. le vendió a Lotanthony R.J., el inmueble ofertado, según documento protocolizado el día 09 de marzo de 1998, bajo el Nº 25, folios 74 al 78, protocolo I, tomo 10, primer trimestre del año respectivo.

   Ahora bien, los ciudadanos R.H. y E.M.V., afirmaron que el demandado no les había vendido el bien ofertado y éste reconoció este hecho, señalando que aquéllos no había pagado el saldo del precio dentro del lapso de la oferta; es decir, el hecho: no haberse formalizado la venta; no es un hecho controvertido sino un hecho reconocido por las partes, de manera que mal podía ser objeto de prueba, por supuesto, menos mediante una inspección judicial, por otro lado, el Juez de la causa mediante esa prueba, compulsó el documento mediante el cual el demandado le vendió a Lotanthony R.J., en lugar de dejar constancia de los datos del documento y de las partes contratantes, ya que arreglo al artículo 1428 del Código Civil, en concordancia con el artículo 72 del Código de Procedimiento Civil, la inspección se limitará a dejar constancia de la existencia del documento y de sus datos esenciales, ya que por tratarse de una prueba instrumental, dicho documento pudo haber sido producido en copia certificada en el expediente, tal como posteriormente hicieron los actores; en otras palabras que la inspección judicial, es una prueba residual, en el sentido que ella sirve para traer a juicio aquellas pruebas que no tienen un modo específico de evacuarse. En todo caso, esta prueba sólo corroboró el segundo hecho, la venta a un tercero; porque la no venta a los actores, aparte de ser un hecho negativo absoluto, ambas partes recocieron el mismo, no siendo por tanto objeto de prueba; y así se decide.

3. La prueba de informes a practicarse en el SENIAT, promovida por los demandantes y cuya repuesta dio este ente, mal podía arrojar como resultado el hecho del no pago de impuestos por una venta que jamás se realizó a los demandantes y en cuyo punto están contestes éstas, razón por la cual, se desecha esta prueba; y así se declara.

   Cabe destacar que no se evacuaron las siguientes pruebas:

1. Las posiciones juradas al demandado, a ser absueltas recíprocamente por los demandantes y b) prueba de informes al Departamento de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Carirubana del estado Falcón; prueba de los actores; y testimoniales de J.R., O.C., J.C.R., M.G.F., medios promovidos por el demandado; y al no ser evacuadas nada prueban.

   Luego ¿qué nos queda?, simplemente, el hecho reconocido por el demandado que no le vendió el inmueble ofertado a los demandantes; y el hecho probado que el primero le vendió el referido inmueble a un tercero.

   Cuáles son los hechos controvertidos?, el alegato de los actores, según el cual ellos hicieron todas las gestiones posibles para la formalización de la venta, dentro del plazo de la oferta, hecho que tenían que demostrar de conformidad con el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; y no hicieron, por las razones que se indican de seguida.

   Y la afirmación del demandado, según la cual los actores no ejercieron su derecho de oferta en el plazo de los 45 días siguientes a la firma de este contrato, el cual se venció el 03 de noviembre de 1997 y no el 21 de ese mismo mes y año, porque no tenían dinero para ello.

   Así las cosas, quien suscribe observa:

   El documento de oferta, firmado por las partes, y no desconocido por éstas, el cual produce, en consecuencia, el valor probatorio establecido en los artículos 1363, 1664, 1368 y 1370 del Código Civil, al quedar judicialmente reconocido y comprobar los siguientes hechos:

   1) Que la oferta recayó sobre el siguiente bien: una parcela y casa-quinta, ubicada en la Urbanización E.I., parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón, con un área de doscientos diecinueve metros cuadrados con cincuenta y un centímetros (219,51 M2), cuyos linderos son: NORTE: terreno que es o fue de P.E.P.; SUR: zona verde y calle interna del mismo parcelamiento; ESTE: parcela Nº 9-2 del mismo parcelamiento; y OESTE: avenida Ollarvides; el cual le pertenece al demandado, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Municipio Carirubana, del estado Falcón, el 22 de noviembre de 1988, bajo el Nº 41, folios del 114 al 115, protocolo primero, tomo 5 principal, cuarto trimestre del año respectivo.

   2) Que el precio de venta del inmueble se estableció por en la cantidad de dieciocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 18.500.000,oo), hecho igualmente reconocido por el demandado, según la cláusula segunda del contrato:

   (...) El precio de esta venta es por la cantidad de: DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 18.500.000,00); los cuales serán cancelados de la siguiente forma: la cantidad de: CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00), al momento de la firma del presente documento y la cantidad de: CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,00) al momento de la protocolización definitiva de Compra-Venta en el Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón.

   3) Que los ofertados abonaron la suma de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,oo), a dicho precio, hecho aceptado por el demandado.

   4) Que el plazo para ejercer el derecho de oferta fue de 45 días improrrogables, contados a partir del 19 de septiembre de 1997, fecha del otorgamiento del documento de oferta, según la cláusula tercera, que estipula:

   (...)La presente Opción de Compra, tendrá una duración de: Cuarenta y Cinco (45) días; improrrogables contados a partir de la firma del presente documento.

   5) Que si los ofertados no cumplían, aceptaban indemnizar al ofertante, el cual retendría la cantidad abonada como garantía para resarcirse de los daños y perjuicios causados; lo cual configura la cláusula penal prevista en los artículos 1257, 1258 y 1263 del citado Código Civil, que establecen:

   Art. 1257. Hay obligaciones con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento

   Art. 1258. La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

   El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.

   Art. 1263. A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

   Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.

   6) La cláusula penal en referencia, fue establecida en dos disposiciones contractuales, a saber: