Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Noviembre de 2010

Expediente: Nº 9787

Sentencia Definitiva/Recurso Mercantil

Con Lugar Recurso/Anula Decisión-Repone/“D”

Resolución de Contrato de Arrendamiento.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Vistos

, con sus antecedentes.-

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA: G.R. D’ONOFRIO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.163.171.

   APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: F.J.S.F. y T.D.J.B.S., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 2.160 y 21.943.

   PARTE DEMANDADA: CARPINTERIA y EBANISTERIA LOPES y LOPEZ, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28 de junio de 1999, bajo el Nº 36, Tomo 35-A-Cto.; en la persona de su representante ciudadano C.L.D.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.500.294.

   DEFENSORA JUDICIAL DESIGNADA A LA PARTE DEMANDADA: E.L.G., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 36.957.

   MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-

   Suben las actuaciones ante esta alzada en razón de la apelación interpuesta en fecha 16 de julio de 2010, por el abogado F.J.S.F., apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha 17 de mayo de 2010, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato.

   Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 09 de agosto de 2010, la dio por recibida y entrada, de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con sentencia Nº 1040 del 07 de Julio de 2008, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 07-1568, bajo ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H..

   En fecha 13 de agosto de 2010, el abogado F.S.F., apoderado actor, consignó ante esta alzada escrito conclusivo con la finalidad de enervar el fallo recurrido.

   Por auto de fecha 06 de octubre de 2010, este tribunal difirió la oportunidad de dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días consecutivos siguientes a la fecha indicada.

   Estando dentro de la oportunidad indicada el tribunal para resolver considera:

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.-

   Se inició el presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por libelo de demanda incoada en fecha 04 de junio de 2009, por el abogado F.S.F., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano G.R. D’onofrio contra la sociedad mercantil Carpintería y Ebanistería López y Lopes, C.A., que previo sorteo de Ley le correspondió conocer al Juzgado Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.

   En la interposición de la demanda se acompañó al escrito libelar las instrumentales sustento de la pretensión de resolución contractual, en razón de ello; el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, por auto fechado 10 de junio de 2009, procedió a su admisión, por considerar que la misma no era contraría al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley. En consecuencia, ordenó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda por los trámites del procedimiento breve.

   Por providencia de fecha 17 de junio de 2009, se libró compulsa a la parte demandada, previa consignación efectuada en fecha 15 de junio de 2009, por la parte accionante de los fotostatos necesarios para su elaboración.

   Por diligencia estampada en el expediente de fecha 22 de junio de 2009, la parte demandante dejó constancia de haber suministrado los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil a la citación ordenada.

   En fecha 6 de agosto de 2009, el ciudadano F.J.A., en su carácter de alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (con sede en Los Cortijos de Lourdes), dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación encomendada en la dirección suministrada para tal fin, en tal sentido señaló que una vez constituido en el lugar e incluso avanzando del kilómetro indicado no ubicó la sociedad mercantil demandada, que no obstante ello, pregunto a moradores del lugar y tampoco dieron información sobre su ubicación. Por lo expuesto procedió a consignar la compulsa de citación sin firmar librada en fecha 17 de junio de 2009.

   Solicitado por la parte actora, en fecha 11 de agosto de 2009, el desglose de la compulsa, con la finalidad de hacer efectiva la citación de la parte demandada, el tribunal por auto de fecha 21 de septiembre de 2009, acordó lo solicitado. Entregada dicha compulsa al Alguacil asignado, dejó constancia por acta levantada en fecha 16 de octubre de 2009, de la imposibilidad de su practica; pues, afirmó que se traslado en dos (2) oportunidades a la dirección indicada; en la primera oportunidad constituido en el lugar descrito en el acta, no fue atendido por persona alguna, y en la segunda oportunidad fue atendido su llamado, por el ciudadano A.D., quien le informó que no había nadie en dicho Galpón con el nombre de C.L.D.A., persona en la que debía recaer la citación de la sociedad mercantil demandada.

   En fecha 27 de octubre de 2009, el tribunal de la causa acordó librar cartel de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, previa petición efectuada por la parte actora por diligencia de fecha 22 de octubre de 2009.

   Por diligencia de fecha 06 de noviembre de 2009, compareció la parte accionante y retiró el cartel librado para su publicación en prensa. Por diligencias de fechas 10 y 16 de diciembre de 2009, la parte consignó a los autos el cartel de citación librado a la parte demandada, publicado como fue ordenado. La Secretaría dejó constancia de su fijación en el lugar indicado, dando así cumplimiento a las formalidades de Ley.

   En fecha 15 de septiembre compareció la parte actora y peticionó al a quo se designará defensor judicial a la parte demandada; indicando en este sentido que había vencido el lapso concedido a la parte demandada para que se diera por citada, petición acordada por auto del 17 de diciembre de 2009. En esa misma fecha se libro boleta al defensor judicial designado, abogada E.L.G..

   El apoderado actor, mediante diligencia de fecha 11 de febrero de 2010, solicitó sustituir a la defensora judicial designada, por lo infructuoso de su notificación. En fecha19 de febrero de 2010, el ciudadano alguacil W.M., dejó constancia de haber notificado a la defensora judicial designada; quien prestó en fecha 24 de febrero de 2010, el juramento de Ley, aceptando el cargo recaído en su persona.

   Previa consignación de los fotostatos respectivos, en fecha 8 de marzo de 2010, el tribunal de la causa ordenó librar compulsa a la defensora judicial designada a la parte demandada.

   Constando en autos la citación de la defensora judicial de la parte accionada, compareció en fecha 16 de abril de 2010, y procedió mediante escrito a dar contestación a la demanda. Anexo telegrama dirigido a la parte demandada en fecha 23 de febrero de 2010, y acuse de recibo de fecha 14 de abril de 2010, expedido por Ipostel, mediante el cual dicha empresa deja constancia de no haberse entregado el telegrama dirigido a la empresa demandada, por cuanto no fue localizada.

   En fecha 21 de abril de 2010, el apoderado actor consignó escrito de pruebas, en un (1) folio útil, mediante el cual promovió el contrato que es objeto de resolución y que fue acompañado con el libelo de demanda. Asimismo promovió las testimoniales, de los ciudadanos: L.E.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.813.488; E.Á., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.164.875 y V.H., , venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.399.711; con la finalidad de demostrar la circunstancia del incumplimiento contractual por parte de la demandada, en lo que respecta al uso irregular y violatorio del inquilino de áreas no arrendadas y la producción de desechos (aserrín) que afecta a otros inquilinos del área.

   Mediante providencia fechada 23 de abril de 2010, el tribunal se pronunció con relación a las pruebas ofrecidas, admitiéndolas salvó su apreciación en la definitiva, en tal sentido fijó oportunidad para las testimoniales promovidas.

   En fecha 17 de mayo de 2010, el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia, bajo los siguientes términos:

   …Siendo así, debe afirmarse, que la voluntad de los contratantes fue la de vincularse bajo un arrendamiento determinado en el tiempo, estableciendo como tiempo fijo inicial de la relación, tres años fijos, contado a partir del 1º de febrero de 2005 hasta el 31 de enero de 2008, con la posibilidad –contractual- de ser prorrogado automáticamente por un período de un año más, supuesto en que debía suscribirse un nuevo contrato.

   A partir de ello, debe sostenerse que, el tiempo fijo inicialmente convenido comenzó a regir, tal como lo indica la cláusula contractual en referencia, el día 1º de febrero de 2005, y venció el día 31 de enero de 2008; a partir de dicha fecha, exclusive, dado que ni fue alegado ni probado que se haya celebrado otro contrato, comenzó ope legis, a transcurrir el lapso de un año que por prórroga legal le correspondía a la arrendataria, a tenor de lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual expiró el 1º de febrero de 2009.

   Constatada tal circunstancia, observa este Juzgado, que habiéndose demandado en fecha 04 de junio de 2009, vale decir, con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, afirmando la representación actora en su libelo, que vencido el tiempo contractual del contrato, la arrendataria continuó en el inmueble y su mandante percibiendo los cánones, cabe reiterar tal como bien lo afirmó la representación actora en el libelo, que la relación arrendaticia entre los litigantes si bien se inició a través de un contrato a tiempo prefijado, se indeterminó en cuanto a su duración, y así se establece.

   En tal sentido, habiéndose demostrado la indeterminación en el tiempo del contrato cuya extinción se pretende; naturaleza que ha sido plenamente admitida por ambas partes, cabe acotar que desde el orden legal y procesal, la acción incoada no es la procesalmente planteada en el ordenamiento jurídico, para la extinción de la mencionada relación locativa, máxime si las causales en las cuales han sido la acción obedecen a obligaciones de estricto orden contractual, por lo que la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones no debe prosperar en derecho, y así se decide.

   En fecha 9 de junio de 2010, el tribunal de la causa a instancia de parte, ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada.

   En fecha 13 de julio de 2010, el ciudadano W.M., dejó constancia de haber notificado a la defensora judicial de la demandada de la sentencia dictada.

   En fecha 16 de julio de 2010, el apoderado actor apeló de la sentencia dictada en fecha 17 de mayo de 2010; en fecha 27 de julio de 2010, el tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso planteado, ordenando su remisión al tribunal Superior distribuidor de turno, al efecto que designará al tribunal que previo sorteo de Ley le correspondería conocer del recurso planteado; lo que transfiere a esta alzada su conocimiento que para decidir observa:

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

   Se defiere al conocimiento de esta alzada la apelación interpuesta en fecha 16 de julio de 2010, por el abogado F.S.F., en su carácter de apoderado judicial del actor ciudadano G.R. D’onofrio contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 17 de mayo de 2010, que declaró sin lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, que impetró en fecha 4 de junio de 2009, el abogado F.S.F., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano G.R. D’onofrio contra la sociedad mercantil Carpintería y Ebanistería López y Lopes, C.A.

   Siendo ello así y en aras de establecer el límite de la controversia, considera necesario este sentenciador trasladar parcialmente a este fallo los actos procesales conducentes, en tal sentido aprecia:

   *

   *.- DE LA PRETENSION ACTORAL VERTIDA EN EL ESCRITO LIBELAR:

   Alegó el apoderado actor, que su mandante celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Carpintería y Ebanistería López y Lopes, C.A.; que el objeto del arrendamiento es un galpón identificado con el Nº 1, ubicado en la carretera Petare S.l., Km. 10, sector Filas de Mariche, Jurisdicción del Municipio Autónomo del Estado Miranda. Que el plazo inicial del contrato fue de tres (3) años a partir del 1º de febrero de 2005, hasta el 31 de enero de 2008; que el contrato se convirtió en tiempo indeterminado; que al inicio el canon de arrendamiento era de UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.250.000,oo) y debido a los ajustes efectuados según la cláusula tercera (3ra.) a la presente fecha es de CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs.F.5.240,00). Que es el caso que la inquilina, ha vulnerado la cláusula novena, pues no ha cumplido con su obligación de mantener vigente una p.d.s. Que además, se han generado tres situaciones irregulares con respecto al inmueble arrendado: a) la arrendadora se dedica a la fabricación de muebles, por lo que recibe frecuentemente pedidos de madera y los camiones que le hacen la entrega no lo efectúan dentro del Galpón Nº 1, y por comodidad, se estacionan en la vía de acceso común a todos los Galpones, impidiendo así el libre tránsito de vehículos que deben acceder a otros Galpones. Señala que dicho Galpón, no tiene arrendada área alguna para tal efecto, por lo que esa indebida actitud constituye un incumplimiento a las especificaciones pactadas en el contrato; b) que la actividad de esa fabrica de muebles, le genera problemas al inquilino del Galpón Nº 2, dado que al no existir sistema de filtraje, las maquinas que utilizan para la fabricación de muebles producen un polvo de madera que se desplaza por el aire, afectando al referido Galpón que almacena muebles y realiza mudanzas, razón por la que el representante de dicha empresa le ha manifestado su descontento a su mandante; c) que la arrendataria de forma indebida y no autorizada, procede a colocar fuera del área del Galpón arrendado gran cantidad de tablones de madera para que se sequen al sol, excediéndose en sus derechos, pues, solo se le alquila el área del galpón y no sus áreas exteriores como pretenden creer los representantes de la arrendataria y que es el área de circulación común. Con fundamento en lo expuesto indica que la demandada ha incumplido con las obligaciones tanto contractuales establecidas, como las legales aplicables a su conducta como inquilina, razones por las que proceden a demandarla. Que por lo narrado la demandada debe convenir en que el contrato ha quedado resuelto por incumplimiento de las obligaciones contractuales, en la entrega del bien inmueble totalmente desocupado de bienes y personas y la suma de Sesenta y Dos Mil Ochocientos Ochenta Bolívares (Bs.62.880,oo), equivalente a doce (12) mensualidades de canon de arrendamiento del inmueble.

   *.- EN EL ACTO DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA LA DEFENSORA JUDICIAL DESIGNADA ALEGÓ:

   Que a pesar de haberse dirigido a la dirección señalada en el expediente, no fue posible su ubicación, por lo que procedió a remitir telegrama con acuse de recibo a la dirección señalada en el contrato de arrendamiento, con la finalidad de obtener las herramientas necesarias para la defensa. Negó, rechazó y contradijo en todas sus partes, tanto en los hechos libelados como en el derecho que se pretende deducir de la pretensión por resolución de contrato de arrendamiento incoada en contra de su defendido, con fundamento en el presunto incumplimiento de las cláusulas contractuales. Negó, rechazó y contradijo en toda forma de derecho, que su defendida haya incumplido las obligaciones legales y contractuales que se deriven de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Negó, rechazó y contradijo la afirmación de la parte actora de que su defendido haya obrado en contravención a lo pactado en la cláusula novena de la convención locativa, toda vez, que el personal encargado de las labores que se realizan en el local objeto del arriendo, han tomado siempre las previsiones reglamentarias necesarias con el fin de evitar riesgos de cualquier naturaleza. Negó, rechazó y contradijo que su representada, ni sus proveedores o dependientes, obstaculicen con sus labores el tránsito por la vía de acceso común al área y mucho menos aún que las máquinas procesadoras que utiliza en la fabricación de sus productos genere la contaminación ambiental y molestias a los vecinos circundantes que aduce en el escrito libelar. Por último solicitó se declarara sin lugar la pretensión por resolución de contrato de arrendamiento propuesta en contra de su representado.

   *.- DEL ACERVO PROBATORIO:

   La parte actora produjo junto al escrito libelar las pruebas que se discriminan a continuación:

   º.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado M.d.C., en fecha 27 de enero de 2005, quedando anotado bajo el Nº 51, Tomo 04, del libro de autenticaciones llevado por esa Notaría, que fue reproducido su valor probatorio en la etapa de promoción de pruebas. Del cual se verifica lo siguiente: La existencia de una relación arrendaticia entre el ciudadano G.R., en su carácter de arrendador y la sociedad mercantil Carpintería y Ebanistería L.L., C.A., en su condición de arrendataria, sobre un bien inmueble constituido por un Galpón, identificado con el Nº 1, con un área de superficie de quinientos metros cuadrados (500 Mts2) aproximadamente, ubicado en el lugar denominado Carretera Petare S.L., Km. 10, sector Filas de Mariche de la Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda; que se fijó como término de duración del contrato un plazo de tres (3) años, a partir del 1º de febrero de 2005 hasta el 31 de enero de 2008, prorrogable por un (1) año, siempre y cuando las partes estuviesen de acuerdo, para lo cual el arrendatario debía manifestar su voluntad de prorrogarlo por escrito y se procedería a suscribir un nuevo contrato; que el canon de arrendamiento se fijó por la cantidad de un millón doscientos cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 1.250.000,00), el cual sería ajustado cada año a partir del 1º de febrero de 2005, según el índice de inflación (IPC), emitido por el Banco Central de Venezuela, tomando como base el último canon de arrendamiento; que el arrendatario se comprometió a cancelar la cantidad de Tres Millones Setecientos Cincuenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 3.750.000,00), en calidad de depósito correspondiente a tres (3) mensualidades calculadas a Un Millón Doscientos Cincuenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 1.250.000,00) cada una; que fue convido y aceptado que la falta de pago puntual de dos mensualidades de canon de arrendamientos en forma consecutiva, daría lugar a que el arrendatario solicitará la resolución del contrato de arrendamiento; que en el caso de surgir incumplimiento en los pagos, por cada día de mora en la entrega del inmueble el arrendatario pagaría al arrendador la suma de cien mil bolívares con cero céntimos (Bs. 100.000,00); que el contrato se celebrado intuito personae, por lo que respecta al arrendatario, en consecuencia, no podría cederlo, traspasarlo o subcontratarlo, en todo o en parte bajo pena de nulidad, sin haber obtenido previamente y en cada caso particular, la autorización expresa del arrendador dado por escrito; que sería por cuenta exclusiva del arrendatario el pago de los servicios públicos tales como; agua, luz eléctrica, teléfonos y cualquier otro que utilice en la parcela arrendada; que se obligó el arrendatario a mantener solvente dichos pagos y comprobar debidamente esa solvencia al momento de la entrega del inmueble objeto de ese contrato; que se convino entre las partes contratantes que si en razón de urbanismo, o sí el inmueble objeto de este contrato fuese afectado por decreto de expropiación por causa de utilidad pública o social, quedaría el contrato resuelto de pleno derecho, sin que el arrendatario pueda reclamar al arrendador ni a terceras personas ninguna clase de indemnización; que los gastos que originara el contrato serian por cuenta del arrendatario; que el arrendador no sería responsable en ningún caso por los daños, pérdidas, robos, inundaciones, incendios, terremotos, deterioro o ruina del inmueble; el arrendatario se obliga a tomar medidas preventivas que sean necesarias tendientes a evitar fuegos o explosivos en el inmueble; que se obligó a mantener vigente una póliza de seguros contra incendios, tanto a los bienes como a las personas, incluyendo al inmueble arrendado. Dicha póliza, debería cubrir igualmente el riesgo de vecinos; que el arrendatario no podía hacer ningún tipo de remodelación sin la autorización del arrendador, quedando los trabajos como bienhechurías del Galpón.

   º.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 73, Tomo 30, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Mediante el cual el ciudadano G.R. D’onofrio confiere poder amplio y suficiente con respecto al contrato de arrendamiento que celebró con la sociedad mercantil Carpintería y Ebanistería Lopes y López, C.A., a los abogados F.J.S.F. y T.d.J.B.S..

   º.- Dos (2) facsímiles de impresión fotográficas, sin identificación alguna.

   º.- En el lapso probatorio el apoderado actor promovió las testimoniales de los ciudadanos: 1) L.E.G., cédula de identidad V-4.813.488; 2)E.Á., cédula de identidad Nº V-3.164.875; 3) V.H., cédula de identidad Nº V-6.399.711; con el objeto de demostrar el incumplimiento contractual por parte de la demandada, en lo que respecta al uso irregular y violatorio de zonas no arrendadas y la producción de desechos (aserrín) qua afecta a otros inquilinos del área.

   Por su parte la defensora judicial asignada a la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, solo aportó a los autos telegrama remitido a la dirección indicada en el expediente, por cuanto advirtió que aún cuando se traslado personalmente no logró ubicarla; asimismo acompañó a su escrito, talón emitido por IPOSTEL, donde se advierte de igual forma la imposibilidad de entregar el telegrama enviado, por cuanto le fue imposible ubicar la dirección señalada.

   *.- DE LA FUNDAMENTACION DEL RECURSO ANTE ESTA ALZADA:

   Enunciadas las pruebas aportadas al proceso por las partes, se considera previo a su valoración, el escrito conclusivo presentado por la parte actora recurrente ante esta alzada, fechado 13 de agosto de 2010, en el cual explana las razones de hecho y de derecho en que sustenta su recurso de apelación, incoado en fecha 16 de julio de 2010, en contra del fallo dictado en fecha 17 de mayo de 2010, que ocupa a este sentenciador. En tal sentido se observa:

   Aduce la representación judicial de la parte actora, que en la sentencia recurrida la juzgadora de instancia, se abstuvo de analizar debidamente lo alegado en la demanda y su fundamento, que solo se limitó a considerar un solo aspecto de lo planteado; es decir, que el contrato de arrendamiento se había convertido de tiempo determinado, por lo que no podía demandarse su resolución; que en tal sentido, solo podía demandarse el desalojo, con fundamento en las siete (7) causales establecidas taxativamente en la primera parte del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Que la decisión apelada, dejó de analizar en lo absoluto, lo dispuesto en el parágrafo segundo del artículo 34, que permite de manera clara, la posibilidad de ejercer otras acciones judiciales que correspondan por causales diferentes a las señaladas de manera taxativa en los literales A, B, C, D, E, F y G, del citado artículo 34. Que la sentencia apelada infringió las disposiciones establecidas en los artículos 12 y numeral 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no hacer mención alguna sobre los argumentos expuestos de forma clara en el libelo de la demanda; esto es, sobre lo que se estaba demandado, la Resolución de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, con fundamento en el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley. Para sustentar su argumento invocó ante esta alzada sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo el Nº 382 de fecha 1º de abril de 2005, exp. Nº 2003-1967. Afirma que en el presente caso, se demandado la resolución de un contrato de arrendamiento que se había convertido a tiempo indeterminado, por incumplimiento contractual por parte de la demandada. Que el incumplimiento demandado nada tenía que ver con alguna de las causales taxativas establecidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para demandar el desalojo, sino que, siendo circunstancias diferentes de incumplimiento contractual, hacía procedente y con lugar la referida acción resolutoria. Por todo lo expuesto solicitó sea declarada con lugar la apelación planteada en autos.

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   A.e.i.p. acaecido tanto en la primera como la segunda instancia, se precisa lo siguiente:

   La recurrida rechazó la pretensión resolutoria vertida en el escrito libelar, advirtiendo en primer término que el contrato objeto de la litis, se inició a tiempo prefijado, pero que luego se indeterminó en cuanto a su duración, tal y como fue aceptado por las partes; en razón de ello concluyó que desde el orden legal y procesal, la acción incoada –Resolución de Contrato- no es la procesalmente planteada en el ordenamiento jurídico, para la extinción de la mencionada relación locativa, pues, a su criterio las causales en las cuales se sustento la pretensión obedecen a obligaciones de estricto orden contractual. Ante tal conclusión jurídica, la recurrente denunció que se omitió analizar el fundamento de la pretensión de resolución de contrato; que se inobservó lo dispuesto en el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vulnerando en consecuencia lo dispuesto en el artículo 12 y en el numeral 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

   Circunscritos los extremos decisorios del recurso, es imperioso para su resolución que este juzgador descienda al análisis del acto primigenio de la demanda, para establecer los términos de la pretensión resolutoria incoada por la parte actora; en tal razón se constata que el apoderado judicial de la parte actora, alegó que su mandante celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Carpintería y Ebanistería López y Lopes, C.A., que el objeto del contrato es un Galpón identificado con el Nº 1, ubicado en la carretera Petare S.l., Km. 10, sector Filas de Mariche, Jurisdicción del Municipio Autónomo del Estado Miranda., que el plazo inicial del contrato fue de tres (3) años a partir del 1º de febrero de 2005, hasta el 31 de enero de 2008; que el contrato se convirtió en tiempo indeterminado, pues la inquilina permaneció ocupando el inmueble y él aceptando el pago luego del vencimiento contractual. Que demanda la resolución contractual, por cuanto afirma que la arrendataria vulneró la cláusula Novena del contrato; en razón que no cumplió con su obligación de mantener vigente una p.d.s. Que además, del incumplimiento señalado se han generado tres (3) situaciones irregulares con respecto al inmueble arrendado a saber: 1.- Que la arrendadora se dedica a la fabricación de muebles, por lo que recibe frecuentemente pedidos de madera y los camiones que le hacen la entrega no lo efectúan dentro del Galpón Nº 1, y por comodidad, se estacionan en la vía de acceso común a todos los Galpones, impidiendo así el libre tránsito de vehículos que deben acceder a otros Galpones; por cuanto dicho Galpón, no tiene arrendada área alguna para tal efecto, por lo que esa indebida actitud constituye un incumplimiento a las especificaciones pactadas en el contrato; 2.- Que la actividad de esa fabrica de muebles, le genera problemas al inquilino del Galpón Nº 2, dado que al no existir sistema de filtraje, las maquinas que utilizan para la fabricación de muebles producen un polvo de madera que se desplaza por el aire, afectando al referido Galpón que almacena muebles y realiza mudanzas, razón por la que el representante de dicha empresa le ha manifestado su descontento a su mandante; y, 3.- Que la arrendataria de forma indebida y no autorizada, procede a colocar fuera del área del Galpón arrendado gran cantidad de tablones de madera para que se sequen al sol, excediéndose en sus derechos, pues, solo se le alquilò el área del Galpón y no sus áreas exteriores como se pretende creer, dado que dicha área es de circulación común. Que con tal proceder la demandada no sólo ha incumplido las obligaciones contractuales establecidas, sino las legales aplicables a dicha conducta como inquilina.

   Ahora bien, de tales afirmaciones y del estudio del contrato locativo objeto de la litis, que este tribunal aprecia de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.357 del Código Civil, como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden, se colige que la relación arrendaticia paso de determinada a indeterminado en el tiempo, tal como lo afirma el actor y lo concluyó la recurrida; pues, al verificarse su periodo de regencia, sumado al hecho indicado por el accionante sobre la aceptación del pago posterior a su culminación y la posesión precaria del inmueble que señala ejerce la demandada, debe establecerse que operó la tacita reconducción. Partiendo de esa premisa y siendo que tal determinación conciliada con la pretensión resolutoria conllevo al a-quo a rechazar la demanda, pues, a su criterio no era la acción idónea para alcanzar la tutela de la situación de hecho denunciada, que concluye es de estricto orden contractual; no obstante, que el actor señaló que el incumplimiento que le endilga a la parte accionada, era de naturaleza contractual –Por la inejecución de la cláusula novena, esto es, mantener vigente una póliza de seguro con las condiciones allí establecidas- y legal, en lo que respecta a la conducta de la demandada en su condición de inquilina, en tal sentido denunció tres situaciones que aduce se exceden de la relación locativa pactada al afirmar que la demandada hace uso indebido de las áreas no sujetas al contrato que han generado el descontento de las personas que acceden y laboran en dicha zona; sustentándolas en los artículos 1.592, 1.159, 1.167 del Código Civil y el parágrafo segundo del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en lo que respecta a esta última norma, señaló textualmente en su escrito libelar -Ver Folio seis (6)- que, “Del parágrafo segundo (2º) del antes citado artículo se entiende que, es jurídicamente procedente que pueda demandarse la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando el incumplimiento contractual o legal de alguna de las partes no es de los tipificados taxativamente en la parte inicial de la precitada norma, como es el caso que nos ocupa”. En razón de lo expuesto y ante las posiciones jurídicas contrapuestas, debe destacar este jurisdicente lo siguiente:

   El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución - Ver artículo 1.167 del Código Civil- por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación, especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la relación arrendaticia para ponerle término a la misma, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o a plazo fijo, o también el caso de la duración indeterminada, siempre que en esta última el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de las taxativamente estatuidas en el artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pues de ser así entonces la acción a incoar será la de desalojo, como lo contempla la propia norma al expresar: “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…)”. Es decir, que aun cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo distinto a los indicados por el artículo 34 eiusdem, pues así lo confirma el parágrafo segundo al contemplar lo siguiente: “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”, entre las cuales se encuentra, indudablemente, la de resolución del contrato como derecho o facultad que tienen las partes contratantes, de solicitar la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su correspectiva obligación. Posición consolidada por la jurisprudencia patria, en fallo de fecha 01 de abril de 2005, emitido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo Ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondon Haaz, en el expediente Nº 03-1697, que fue invocado por el recurrente ante esta alzada, en donde se estableció lo siguiente:

   “…el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.” (Resaltado y Negrita de este Tribunal).

   Decisión, precedente constitucional, del que hace eco este juzgador y al cual se allana, lo que conlleva a establecer que la recurrida infringió en el caso de autos los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, al desestimar la pretensión resolutoria arrendaticia a tiempo indeterminado, pues consideró que no era la acción idónea que consagra nuestro ordenamiento jurídico para la tutela solicitada, en inobservancia a la previsión contenida en el parágrafo segundo del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y a la pretensión vertida en el escrito libelar. En tal sentido y con la finalidad de remediar la situación delatada, debe declararse la nulidad de la sentencia dictada en fecha 17 de mayo de 2010, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaro “sin lugar” la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano G.R. D’onofrio contra la sociedad mercantil Carpintería y Ebanistería López y Lopes, C.A., por cuanto consideró que no era la acción idónea para la tutela de la situación de hecho planteada, que en todo caso a criterio de este juzgador de ser plausible dicha conclusión jurídica debió llevar a establecer su “inadmisibilidad”, reflexión que se hace sólo con fines nomofilácticos. Así se establece.

   Declarada la nulidad del fallo, debe este juzgador dictar sentencia de mérito sobre el asunto sometido a su conocimiento por mandato del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil; empero, siendo asumida la plena jurisdicción sobre la causa por los efectos del recurso de apelación planteado y el trámite dado, debe establecer como custodio de la constitucionalidad por mandato del artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela –máxima norma de nuestro ordenamiento jurídico- de cumplimiento obligatorio ante cualquier otro dispositivo normativo, que consagra entre otros los principios y garantías que tutelan los derechos procesales de los justiciables -como la garantía al debido proceso y la tutela judicial efectiva por parte de los órganos judiciales-, que del análisis y revisión de las actas procesales que integran la causa se constató, que el iter procesal se desenvolvió hasta la etapa de sentencia, pero que al detenerse a verificar los trámites llevados a cabo para la citación personal del demandado, tanto por el alguacil F.J.A., como los efectuados por la defensora judicial designada, abogada E.L.G., e Ipostel, se observa que en ninguno de los casos se logró ubicar el inmueble objeto del contrato que se pretende resolver, y que no es, sino el Alguacil Grejosver Planas Rojas, quien mediante acta de fecha 16 de octubre del año en curso, dejó constancia de ubicar la dirección y el Galpón objeto de la litis, pero que estando allí fue informado por el encargado del Galpón, de nombre A.D., que no había nadie con el nombre de C.L.D.A., persona sobre la cual recayó la citación de la demandada, por indicación del actor y al extraerse del contrato funge en dicha suscripción como Director General de la sociedad mercantil accionada (ver folios 25, 30, 72 y 75 del expediente); no obstante, lo advertido se prosiguió con la causa, desatendiéndose el debido proceso y la tutela judicial efectiva e incluso doctrina de nuestra Sala Constitucional, contenida en decisión de fecha 26 de enero de 2004, que ha establecido en relación a los deberes del Defensor Judicial, en donde se estableció:

   ...debe la Sala, en aras a delinear las relaciones del derecho de defensa y la función del defensor ad litem, proceder a analizar, como debe encarar tal función el defensor, a fin de cumplir con ella cabalmente. En este sentido, la Sala considera que es un deber del defensor ad litem, de ser posible, contactar personalmente a su defendido, para que éste le aporte las informaciones que le permitan defenderlo, así como los medios de prueba con que cuente, y las observaciones sobre la prueba documental producida por el demandante. El que la defensa es plena y no una ficción, se deduce del propio texto legal (artículo 226 del Código de Procedimiento Civil), que prevé el suministro de las litis expensas para el defensor, lo que significa que él no se va a limitar a contestar la demanda, sino que realizará otras actuaciones necesarias (probatorias, etc.) a favor del demandado. Lo expuesto denota que para que el defensor cumpla con su labor, es necesario, que de ser posible, entre en contacto personal con el defendido, a fin de preparar la defensa. Para tal logro no basta que el defensor envíe telegramas al defendido, participándole su nombramiento, sino que para cumplir con el deber que juró cumplir fielmente, debe ir en su búsqueda, sobre todo si conoce la dirección donde localizarlo. (…).

   En Sentencia de fecha 7 de abril de 2006, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, en armonía con la decisión anteriormente citada, la Sala constitucional sentó el siguiente criterio:

   De la transcripción del fallo precedente y que esta Alzada acoge para resolver el asunto planteado para su conocimiento, en virtud del recurso de apelación se advierte que el defensor para cumplir con su labor, es necesario que, en primer lugar, entre en contacto personal con su defendido, a fin de preparar la defensa. Para tal logro no basta que el Defensor envíe telegramas al defendido, participándole su nombramiento, sino que para cumplir con el deber jurado ante el Tribunal, habrá de ir tras la búsqueda del defendido (a), sobre todo si conoce su dirección. Ahora bien, si el Defensor no obra con tal diligencia, el demandado queda disminuido en su defensa, ya que en el proceso civil tal defensa no es una ficción, sino es una defensa plena, de lo cual se desprende que dicho auxiliar de justicia debe realizar todas las actuaciones necesarias, no sólo para localizar a su defendido (a), a los fines de preparar su efectiva defensa, sino para asistir al acto de contestación de la demanda, a promover pruebas y a realizar todo aquello que beneficie su posición dentro del proceso.”.

   Ahora bien, el criterio jurisprudencial contenido en las sentencias parcialmente transcritas es acogido por quien aquí decide, ello en procura de preservar la seguridad jurídica y la uniformidad de la jurisprudencia. En tal razón, y de acuerdo al análisis de las actas, considera este sentenciador que el Defensor Judicial designado, no cumplió con los parámetros indicados para lograr una buena defensa de la demandada; en razón que a pesar de manifestar que le fue infructuosa la búsqueda y consecución de la dirección del inmueble objeto del contrato, prosiguió con su gestión y pretendió cumplirla al mandar telegrama a la dirección que no ubicó, resultando que el Instituto Postal o Telegráfico, también concluyó en la no ubicación de la dirección suministrada; no obstante ello, procedió a dar contestación a la demanda. De lo planteado se puede concluir con meridiana claridad, que la gestión -obligación y deber- del defensor judicial no se circunscribió a la indicada en las sentencias citadas; en este sentido en criterio de quien aquí sentencia el defensor ante la imposibilidad de ubicar a la sociedad demandada, máxime cuando tuvo conocimiento que el organismo postal tampoco le fue posible su ubicación, debió servirse de la gestión del propio tribunal de la causa para la consecución y búsqueda de la ubicación efectiva de su representada, pues si bien en el caso de autos se trata de una sociedad mercantil que funciona en un Galpón ubicado en la dirección señalada en el contrato locativo, la cual no se logró ubicar, la citación recayó en una persona natural, que no resultó ubicable donde se constituyó el último de los alguaciles asignados para la práctica de la citación personal. En tal sentido deberá este sentenciador en garantía del debido proceso y la tutela judicial efectiva reponer la causa al estado que el defensor designado por el a-quo, vaya tras la búsqueda de la demandada en la dirección suministrada en autos, en cumplimiento al deber jurado ante el tribunal, de no ser posible ésta debe servirse del órgano jurisdiccional para tal fin, dado que la citación de la persona jurídica demandada recayó en una persona natural, la cual puede ser ubicada si se requiere previamente información a los organismos competentes sobre su dirección o último domicilio; sólo así se considerara cumplida o agotada en el caso de marras la gestión impuesta al auxiliar de justicia, de realizar todo aquello que beneficie la posición de su representado dentro del proceso en procura de una asistencia debida. Así se establece.

   Como colorario se establece que la reposición se extiende al estadio procesal de la actuación desplegada por el auxiliar de justicia en fecha 16 de abril de 2010, allí debe reanudarse la causa en garantía del debido proceso y la tutela judicial efectiva; por cuanto precedió la citación cartelaría de la demandada, siguiéndose los trámites previstos para tal fin; en tal sentido llegada las actuaciones y recibidas por ante el tribunal de la primera instancia, el a-quo deberá notificar al defensor judicial sobre lo decidido, fijando el lapso de reanudación de la presente causa para los subsiguientes actos procesales. Así se establece.

   Consecuente con lo decidido y por los efectos de la reposición decretada en este fallo, se declara la nulidad de todo lo actuado desde el día 16 de abril de 2010, inclusive, fecha en la cual la defensora judicial dio contestación a la demanda. Por lo decidido este tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento sobre los elementos probatorios evacuados en la fase probatoria y sobre el mérito de la causa. Así se decide.

   Por los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos y ante la nulidad del fallo recurrido, debe este jurisdicente declarar con lugar, el recurso de apelación ejercido en fecha 16 de julio de 2010, por el abogado F.J.S.F., en su carácter de apoderado judicial del actor ciudadano G.R. D’onofrio contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de mayo de 2010. Así se decide.

   Por último se advierte que el acta mediante la cual el alguacil C.M., deja constancia de haber entregado en fecha 09 de abril de 2010, la compulsa de citación a la defensora judicial designada a la parte demandada, no se encuentra fechada, generando en este sentenciador incertidumbre sobre la tempestividad de la contestación efectuada por la auxiliar de justicia; no obstante ello y ante los efectos de la reposición decretada que abraza el acto de contestación a la demanda, se insta a dicho funcionario a que en lo futuro evite tales omisiones, sobre todo por tratarse de la oportunidad que marca el inicio del término para la ejecución de tan trascendental acto de defensa. Así establece.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: