Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en La Víctoria de Aragua, de 26 de Marzo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO

Y PROTECCION DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

LA VICTORIA

Expediente N°: 20.606

Parte Actora R.A.C., titular de la Cédula de Identidad N°: 10.364.632

Abogado Asistente de la Parte Actora Gherson Agelvis, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°: 100.984

Parte Demandada Z.R.L., titular de la Cédula de Identidad N°: 4.406.418

Apoderadas de la parte Demandada M.C.M. y G.S. deM., inscritas en el IPSA bajo los N°: 72.336 y 1.742

Motivo Resolución de Contrato de Opción Compra-Venta

En fecha 09 de Diciembre del 2005, el ciudadano R.A.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°: 10.364.632, con domicilio procesal en el Centro Comercial Cilento, Piso 3, Oficina 10, La Victoria, Estado Aragua, asistido por el abogado: Gherson Agelvis, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°: 100.984, presento libelo de demanda, por Resolución del Contrato contra la ciudadana Z.R.L.O., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°: 4.406.418, con domicilio en el Centro Comercial Cilento, Local Sai-bel, Piso 1, Oficina 28, La Victoria, Estado Aragua, constante de Dos (2) folios útiles y Un (1) anexo.-

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Manifiesta el demandante, que celebro contrato de opción compra-venta con la ciudadana Z.R.L.O., sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una casa ubicada en la Urbanización Terrazas de Las Mercedes, distinguida con el numero y letra J-07, Manzana J, Parcela L-2, del hoy Municipio J.F.R. delE.A., en La Victoria, y que le pertenece, según documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del Estado Aragua, en fecha Enero de 1998, bajo el N°: 27, folios 136 al 143, Protocolo Primero, Tomo 1°; estableciéndose en la Cláusula Tercera, el precio y la modalidad de pago aceptada por las partes; y del cual el opcionario ha dado cumplimiento a las obligaciones de pago ahí señaladas, a pesar que por mandato de la misma Cláusula Tercera, se señala que la cantidad de Quince Millones de Bolívares (BS. 15.000.000) serán cancelados por la Ley de Política Habitacional (LPH).

Que para la cancelación del saldo a pagar por la Ley de Política Habitacional, debía la ciudadana Z.R.L., entregar los recaudos, documentos, solvencias etc., y no lo hizo, por lo cual el opcionario no ha podido cumplir la parte del Contrato que le correspondía a éste a fin de solicitar el préstamo.- Con el fin de dar cumplimiento a las obligaciones contractuales con la opcionante, realizó ante el Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. delE.A., formal Oferta Real, por la cantidad de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000), en el texto libelar, N°: 2443, y que anexa, con lo cual concluía su obligación de cancelar la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000), a que se contrae en la Cláusula Tercera de la opción compra-venta y que fundamenta la demanda.-

Fundamenta sus pretensiones de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.271 y 1.167 del Código Civil.-

Por lo que demanda a la ciudadana Z.R.L., para que convenga o sea condenada por el Tribunal para que, Primero: En que no dio cumplimiento a lo establecido entre las partes en el Contrato Celebrado el 21 de Noviembre de 2003, bajo el N°: 77, Tomo 101, de los Libros de Autenticaciones llevados ante la Notaria Pública de La Victoria; Segundo: Que la negociación de compra-venta del inmueble, estuvo condicionada solo a las Cláusulas contenidas en el documento de negociación.- Tercero: En el Cumplimiento del Contrato celebrado en fundamento a lo contractualmente establecido.- Cuarto: Que en su incumplimiento devenido por la falta de la no entrega de los recaudos, documentos, solvencias, etc., para gestionar el Crédito por la Ley de Política Habitacional, le ha causado un daño irreparable al desaprovechar las oportunidades que el Gobierno Bolivariano ha concedido para la adquisición de viviendas.- Quinto: Que convenga en que tales daños y perjuicios, se traducen en: (a) Una indemnización por el daño y perjuicio ocasionado por tal incumplimiento, y calculo sobre el valor actual de esa misma vivienda, en condiciones normales de habitalidad, que las estima en Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000); y demanda el pago de las costas y costos del proceso.-

En fecha 10 de Enero del 2006, se admitió la demanda, y se ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana Z.R.L.O., y en la misma fecha se libró la compulsa.- El 22 de Marzo de 2006, la Alguacil consigna recibo de citación firmado por la demandada. En fecha 02 de Mayo de 2006, comparece la Abogada G.S., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, y consigna escrito de contestación de la demanda en contra de su representada, ciudadana Z.R.L.O., y a la vez reconviniente en el presente juicio, constante de 02 folios útiles y 04 folios anexos.-

En fecha 30 de Mayo de 2006, el Tribunal admite la reconvención, de conformidad con lo establecido en el Articulo 367 del Código de Procedimiento Civil, y se ordena la notificación de las partes, quienes fueron debidamente notificadas.

En fecha 04 de Octubre del 2006, las apoderadas de la parte demandada-reconveniente, consignan escrito de promoción de pruebas, constante de 01 folio útil y anexos; las cuales fueron agregadas a los autos, en fecha 05 de Octubre del 2006, y admitidas el 16 de Octubre del 2006.-

En fecha 26 de Octubre del 2006, se difirieron las dos (2) Inspecciones Judiciales, la primera para el día 30/10/2006, a las 10:00 a.m., y la segunda para el 31/10/2006, a las 02:30 p.m., oportunidad en que se practico la primera inspección judicial, difiriéndose la otra, Inspección Judicial, para el 01/11/2006 a las 10:00 a.m., oportunidad en que se practico la segunda inspección judicial.

En fecha 14 de Febrero del 2007, la parte actora- reconvenida solicita se fije oportunidad para presentar Informes; lo cual se acordó el 23 de Marzo del 2007.- En fecha 11 de Abril del 2007, la co-apoderada de la parte demandada-reconviniente, Abogada M.C.M., solicita se dicte sentencia. En fecha 24 de Abril del 2007, la parte actora-reconvenida presenta escrito de informes, constante de 02 folios útiles y sus anexos.- En fecha 28 de Enero del 2008, la co-apoderada de la parte demandada-reconviniente, Abogada M.C.M., solicita se dicte sentencia. En fecha 29 de Julio del 2008, la parte Actora-reconvenida, Abogado Gherson Agelvis, solicita copia certificada de todo el expediente.- En fecha 10 de Diciembre del 2008, la co-apoderada de la parte demandada-reconviniente, Abg. G.S. deM., solicita el Abocamiento.- En fecha 15 de Diciembre del 2008, la Jueza Provisoria, Abg. E.V., se aboca al conocimiento de la presente causa y ordena la notificación de la parte actora reconvenida.- En fecha 16 de Marzo del 2009, la parte Actora-reconvenida, solicita el Abocamiento.- En fecha 21 de Abril del 2009, Tribunal niega lo solicitado por la parte Actora-reconvenida, por cuanto consta al folio 71 el abocamiento.-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA- RECONVENIENTE

Siendo la oportunidad para contestar la demanda, lo hace en los siguientes términos: Rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada por el ciudadano R.A.C., en contra de su representada Z.R.L.. Rechazan y contradicen que la ciudadana Z.R.L., no haya sido diligente en el cumplimiento de sus obligaciones ante el Contrato de Opción de Venta, firmado entre las partes el 21 de Noviembre del 2003, por ante la Notaria Pública de La Victoria, bajo el N°:77, Tomo 101, en el cual se obliga a vender un inmueble de su propiedad, constituido por una casa ubicada en la Urbanización Terrazas de Las Mercedes, distinguida con el numero y letra J-07, Manzana J, Parcela L-2, del hoy Municipio J.F.R. delE.A., en La Victoria.- Rechazan y contradicen el alegato hecho por el demandante, de que cumplió con sus obligaciones de cancelar las cantidades a que se obligo en las fechas establecidas en el Contrato.- Rechazan y contradicen que el demandante haya cancelado la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000), monto que se obligo a entregar al momento de firmar el Contrato con su representada.- Rechazan y contradicen el alegato sostenido por el demandante de que para cumplir con sus obligaciones de entregar la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000), haya realizado un deposito de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000), en el Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. delE.A., a favor de su representada.- Rechazan y contradicen que se haya causado daño alguno, al no entregarle documento para gestionar la Ley de Política Habitacional, y no poderse acoger a los programas creados por el Gobierno para la adquisición de viviendas.- Rechazan y contradicen que se haya causado daños y perjuicios que ascienden a la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000).- Rechazan y contradicen el pago de las costas y costos por parte de su representada.

La realidad de los hechos, es que ambas partes firmaron contrato de Opción de Compra sobre el inmueble antes señalado, propiedad de la demandada, estableciéndose en la Cláusula Tercera que el precio de venta era la cantidad de Veinte Millones (Bs. 20.000.000), y que para hacer la reserva debía entregar la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000), pagaderos de la siguiente forma: Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000) al momento de la firma, Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000), el 15 de Diciembre del 2003, monto que fueron entregadas en las fechas convenidas, y la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000), que debía ser entregada en abonos de la suma de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000) que seria cancelados por la Ley de Política Habitacional.- En la Cláusula Sexta, se estableció un lapso de duración de la opción de Cuatro (4) meses, es decir 120 días mas 1 mes de prorroga, a partir de la autenticación, es decir, que los 120 días vencían el 21 de Marzo del 2004, y el mes de prorroga vencía el 21 de Abril del 2004, y nunca se firmó prorroga mayor entre las partes.- Por otra parte, la Oferta Real presentada ante el Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. delE.A., fue realizada dos (2) meses después del vencimiento del plazo para completar el dinero ofrecido como reserva, lo que daba por finiquito la opción firmada; todo esto unido al hecho que el ciudadano R.A.C. celebro contrato de arrendamiento con su representada, en fecha 28 de Noviembre de 2003, sobre el inmueble ofrecido en venta, señalando que el mismo tendría una duración de cinco (5) meses contados a partir del 24 de Noviembre de 2003, y en la cláusula cuarta se fijo como canon la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000), finalizando el contrato el 24 de Abril del 2004, y que el ciudadano Coronado, a ocupado el inmueble desde esa fecha hasta la presente, y desde Diciembre del 2003, no ha cancelado cantidad alguna a su representada, por lo que reconviene al ciudadano R.A.C., (a) que no dio cumplimiento al Contrato de Opción firmado entre las partes.- (b)Que no cumplió con el pago acordado en la cláusula tercera en la fecha convenida.- (c) Que realiza una Oferta Real ante el Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. delE.A., que no fue practicada a su representada, y que la misma fue practicada 2 meses después de vencido el plazo para terminar el pago de la reserva acordada.- (d) Que firmo contrato de arrendamiento con su representada el 24 de Noviembre de 2003, (e) Que no ha gestionado prorrogas ni documentos ante su representada, causándole daño al no recibir pagos de arrendamientos, y el inmueble se encuentra ocupado por el citado ciudadano, sin regularizar su situación, y solicita: (a) se proceda a dar por finiquito la opción firmada; (b) se proceda a cancelar a cláusula penal de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000), (c) a entregar el inmueble libre de personas y cosas y en el mismo estado en que lo recibió, y a cancelar los costos y costas del proceso.-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

POR LA PARTE DEMANDADA - RECONVENIENTE

Capitulo I: Ratifica el merito favorable de los autos, en especial el documento de opción de compra, acompañado con el libelo de demanda.-Capitulo I: Documentales: Promueve y ratifica la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda.- Promueve y ratifica el Contrato de Arrendamiento notariado, suscrito entre las partes, especialmente las Cláusulas Primera, Tercera, Cuarta y Quinta, lo que explica el porque se encontraba el actor R.A.C., ocupando el inmueble propiedad de su representada, quien se lo arrendó por un plazo de 5 meses, y que desde Marzo del 2004m no ha cancelado los cánones de arrendamiento.- Capitulo III: De la Exhibición: solicita se ordene la exhibición de los documentos (recibos) que se encuentran en poder del actor y que acompaña marcado con las letras C, D, E y F, a fin de demostrar la cantidad de dinero entregado a su representada.- Capitulo IV: De la Inspección Judicial. Solicita se practique la Inspección Judicial en el Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. delE.A., los depósitos realizados a favor de Z.R.L.O., y si los mismos corresponden a una Oferta Real, por la cantidad de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000) y se deje constancia cuando fue notificada y si se ha retirado la suma depositada.- Y solicita que el Tribunal se constituya e los fines de practicar la Inspección Judicial en el inmueble objeto del presente juicio, y se deje constancia quien ocupa el inmueble y el estado en que se encuentra.-

Consigna:

o Marcado “A”: Documento de propiedad del inmueble

o Marcado “B”: Contrato de Arrendamiento, notariado

o Marcado “C”: 4 Recibos de Pago

De la Inspección Judicial practicada en fecha 31 de Octubre del 2006, en el inmueble objeto de la demanda, se deja constancia de la presencia de la Abogada. G.S., el ciudadano R.A.C..- Se deja constancia que el inmueble se encuentra ocupado por el Señor. R.A.C., y quien manifiesta que vive con su esposa.- Al punto N°: 2, el Tribunal se abstiene de dejar constancia, por cuanto debe ser realizado por un experto; sin embargo se deja constancia que el inmueble esta constituido por dos (2) habitaciones, una para la cocina, recibo, comedor, 1 baño y 1 patio.-

De la Inspección Judicial practicada en fecha 1° de Noviembre del 2006, en la sede del Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. delE.A., La Victoria, se deja constancia de la presencia de la Abogada. G.S., co-apoderada de la parte demandada.- Se deja constancia de la existencia de un expediente N°: 2443, en el cual cursa Oferta Real a favor de Z.R.L.O., por la cantidad de Bs. 850.000. Igualmente se deja constancia, que al folio 16 cursa un acta donde se verifica que el Tribunal se traslado el 17 de Junio de 2004, en la Urbanización Las Mercedes, Sector 1, Bloque 4, Apartamento 0007, La Victoria, para practicar la Oferta Real a favor de Z.R.L.O., siendo recibido por el ciudadano Libis A.B., a quien se le notificó sobre el traslado del Tribunal y por cuanto la ciudadana Z.R.L.O., no se encontraba, se le mostró cheque de Gerencia del Banco Mercantil, y que el mismo le informara a la ciudadana Z.R.L.O..- Se deja constancia que no cursa en el expediente fecha de retiro de la cantidad señalada.

La Parte Actora no promovió pruebas.-

ESCRITO DE INFORMES

PRESENTADO POR LA PARTE ACTORA - RECONVENIDA

Que es cierto que suscribió contrato de opción de compra-venta con la demandada, ciudadana Z.R.L.O., por la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (BS. 20.000.000) de los cuales debería pagar la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (BS. 5.000.000), de la siguiente manera, que es cierto que perfecciono cantidad de Dos Millones Quinientos Mil de Bolívares (BS. 2.500.000), en la oportunidad de la celebración del contrato y en ese mismo acto la opcionante hizo entrega de la lleve del inmueble, el cual habita hasta la presente fecha.- Que es cierto que cumplió con la obligación de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000) antes de los 15 días posterior a la firma del contrato. Que es cierto que el restante, es la cantidad de Un Millón quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000) lo debería pagar en fecha posterior según el acuerdo entre las partes. Es cierto que queda un saldo pendiente de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000), que se debería pagar por crédito que otorgara la entidad financiera, por Ley de Política Habitacional; monto que no ha podido cancelar por no haber podido tramitar el crédito por falta de recaudos exigidos por el banco. Que es cierto que celebro contrato de arrendamiento con la demandada.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Sintetizados como han sido los aspectos inherentes de este proceso, procede el sentenciador a analizar y pronunciarse sobre los puntos controvertidos en el presente juicio.

Manifiesta la parte actora en su escrito que en fecha 21 de noviembre 2003, suscribió contrato de compromiso de venta “Opción de compra venta” ante la Notaria Publica de La Victoria, anotado bajo el Nº 77, Tomo 01 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria, en el cual se evidencia en su cláusula primera que la demandada (propietaria Opcionante) se obligo a venderle una casa ubicada en Urbanización Terrazas de Las Mercedes, distinguida con el numero y letra J-07, Manzana J, Parcela L-2, Municipio J.F.R. delE.A.. Asimismo agrega que el precio de venta pactado sobre el inmueble y la modalidad del pago, establecida en la Cláusula Tercera del contrato, estipulándose que la cantidad de 15000.000,00 serian cancelados por la Ley de Política Habitacional y 5.000.000,00 Bolívares que estaba obligado a cancelar. También argumenta el accionante que la opcionante debía suministrar los recaudos, documentos, solvencias, etc y no lo hizo, por lo cual no ha podido cumplir la parte del Contrato que le corresponde, para solicitar el préstamo. Que esta no dio cumplimiento a lo establecido entre las partes en el contrato celebrado y demanda para que convenga o a ello sea condenada en el cumplimiento del contrato, que su incumplimiento deviene de la falta de no entrega de los recaudos, documentos , solvencias, etc, para gestionar su crédito por la Ley de Política Habitacional, que esto le ha causado un daño irreparable y reclama una indemnización de daños y perjuicios estimado en la cantidad de Bs. 40.000.000,00 y finalmente demanda el pago de costas y costos .

Se observa que en la oportunidad de la contestación de la demanda, las apoderadas judiciales de la demandada rechazaron y contradijeron la demanda, en el sentido hecho por el demandante de que cumplió con sus obligaciones de cancelar las cantidades a las que se obligo en las fechas establecidas en el citado contrato, que haya cancelado la suma de Cinco Millones, monto que se obligo a entregar como arras al momento de firmar el contrato en el tiempo establecido, que haya hecho deposito de Bs. 850.000,00 en el Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. delE.A., para cumplir con la obligación de entregar la cantidad de Bs. 5.000.000,00, rechazaron que se haya causado daño al demandante según al no entregarle documento alguno para gestionar la Ley de Política Habitacional y que estos asciendan a la suma de Bs. 40.000.000,00 y el pago de costas y costos y reconvinieron al actor para que convenga o sea condenado en que no dio cumplimiento al contrato de opción , que no cumplió con el pago acordado en la cláusula tercera, en la fecha convenida, que la oferta real no fue participada a su representada y que fue efectuada dos meses después de vencido el plazo para terminar el pago de la reserva acordada, es decir después del 21 de abril 2004, que firmo contrato de arrendamiento desde el 24 de noviembre 2003, que los daños han sido ocasionados a su representada, por lo cual solicitan que se de por finiquitada la Opción firmada por incumplimiento de la cláusula tercera; que de conformidad con la cláusula 4º y por cuanto el documento definitivo no se firmo por causa del Opcionario, proceda a cancelar la suma estipulada como cláusula penal la suma de Bs. 10.000.000,00, a entregar el inmueble y a cancelar los costas y costos del procedimiento, que el ciudadano R.A.C. no compareció a dar contestación a la misma y aunado a que nada probo, se cumplen los requisitos del articulo 362 del Código de procedimiento civil , que establece textualmente:

Articulo 362:”... Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación dentro de los ocho dias siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejara transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho dias si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento...” (Sic).

Al respecto el autor Rengel Romberg Arístides, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil venezolano”. Volumen III, Editorial Arte, Caracas, 1992, Pág. 313 y 314): “En el proceso cuando el demandado no comparece a dar contestación a la demanda, el articulo 362 establece en su contra la presunción Iuris Tantum de la confesión. Esta presunción admite la prueba limitada del demandado rebelde, a aquello que enerve la acción de la parte actora, mas no puede hacer uso de pruebas que recaigan sobre las excepciones que no opuso en la oportunidad legal de la contestación de la demanda. Vencido el lapso de promoción de pruebas, sin que la parte demandada promueva alguna que le favorezca, la confesión queda ordenada por la Ley, no como presunción, sino como consecuencia legal, por haberse agotado la oportunidad de probanzas, aun en contra de la confesión. Ya el Juzgador no tiene porque entrar a conocer si la pretensión es o no procedente, si son veraces o falsos los hechos y la trascendencia jurídica de los mismos, sino que constatados que la pretensión no esta prohibida por la Ley, lo cual es un hecho negativo, debe decidir ateniéndose a la confesión del demandado”.

Igualmente nuestro máximo tribunal, en reiteradas oportunidades ha señalado lo siguiente:

... para que se haga procedente la presunción legal de la Confesión Ficta, se requieren tres requisitos a saber: a) Que el demandado no diere contestación a la demanda; b) Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho y c) que el demandado no probare nada que le favorezca durante el proceso.

“La parte demandada con su rebeldía, relevo, por efecto de la Confesión Ficta a la parte actora de la carga probatoria”

Así las cosas, se evidencia de las actas procesales que la parte actora reconvenida no dio contestación a la reconvención, por lo que al no darse la contestación de dicha reconvención y aunado a que nada probo, se cumplen los requisitos supra señalados en el articulo 362 del Código de procedimiento Civil, y en consecuencia se produce la confesión ficta y así se declara.

Resuelto lo relativo a la Reconvención, pasa quien aquí decide a pronunciarse al fondo de la presente controversia y al respecto observa:

El contrato es una de las fuentes mas fecundas de las obligaciones y esta regulada por diferentes disposiciones. Todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en contrato y es protegido por la Ley. En el presente caso la argumentación planteada se refiere al cumplimiento de un contrato denominado por las partes como Opción de compra, suscrito entre las partes, el cual merece plena fe por haber sido debidamente notariado y haber sido expresamente aceptado por la parte demandada. Del referido contrato se desprende que fue celebrado para la compra venta de un inmueble constituido por una casa ubicada en la urbanización Terrazas de Las Mercedes, distinguido con el Nº J-07, Manzana j, parcela L-2 antes Distrito Ricaurte del Estado Aragua, ahora Municipio J.F.R. delE.A., del cual nacían obligaciones para ambas partes, al actor le correspondía gestionar el crédito por la Ley de Política Habitacional. A la demandada le correspondía entregar toda la documentación al actor para presentar el documento definitivo de la venta al registro subalterno correspondiente.

La tipificación de los contratos se encuentra reglada por sus propias normas debido al especial régimen que requiere su peculiar naturaleza. Dispone el artículo 1160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos según la equidad, el uso y la Ley.

La interpretación de los contratos cuando surgen diferencias la hace el juez, según la facultad que le otorga el articulo 12 del Código de procedimiento Civil, en su parte in fine, indagando la voluntad e intencion que las partes abrigaron al establecer las cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos. En la interpretación de los contratos de promesa de compraventa, la doctrina se inclina por valerse de la regla que indica “ que debe interpretarse a favor del comprador, incluso en cuanto las obligaciones que pesan sobre este, apreciando que usualmente quien dicta las pautas de dicha convención es aquel que vende” Se desprende del análisis del contrato que es una verdadera Opción de Compra venta, ya que su finalidad consiste en preparar la celebración de un contrato de compra venta, su utilidad es asegurar y facilitar la posibilidad de que en un futuro, pueda consumarse el negocio definitivo, por tales razones se concluye que el contrato de autos es una verdadera Opción de Compraventa, donde las partes según la cláusula tercera pactaron el precio total del inmueble objeto del contrato en la cantidad de Bs. 20.000.000,00, de los cuales el Opcionario aportaría la suma de Bolívares 5.000.000,00 como parte del precio y no como arras, ya que el propósito de las arras esta dirigido a garantizar el acatamiento de las obligaciones contraídas por los otorgantes, pues las arras no pueden ser confundidas con la cuota inicial del precio de la enajenación. El precio corresponde a la contraprestación que hace el comprador al vendedor, en el contrato definitivo de compraventa y representa el beneficio económico que espera el vendedor. Mientras que las arras representan solamente el equivalente que esta dispuesto a aceptar el vendedor por concepto de los daños y perjuicios que se cause al no cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta.

Es evidente que el accionante en el libelo se excusa de no haber cumplido con la compra del inmueble al no poder lograr gestionar el crédito, debido al incumplimiento de la demandada que no proporciono la documentación requerida para ello. Esto impone la necesidad de especificar cuales son las obligaciones que el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad, así lo dispone el articulo 1488 del Código Civil y el 1491 ejusdem estipula que los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador, así como la obligación de pagar el precio en el día y lugar determinado por el contrato, según lo prevee el articulo 1527 del mismo Código.-

Pero no es menos cierto que según la cláusula sexta del contrato de opción esta tenia una duración de 120 dias mas un mes de prorroga contados a partir de la autenticación del presente documento, es decir contados a partir del 21 de noviembre 2003, y tal como lo señalo la demandada reconviniente, la fecha de vencimiento de la misma fue el 21 de abril 2004 y debió entonces el actor haber acreditado el cumplimiento del pago de Bs. 5.000.000,00, antes de esa fecha, y no lo hizo , pues se observa de los autos, que la oferta real de Bs. 850.000, realizada por el Juzgado de los municipios J.F.R. y J.R.R. fue en fecha 17 de junio 2004, evidenciándose el incumplimiento del contrato de opción de parte del Opcionario, pues estaba totalmente vencido el lapso de la Opción y su prorroga cuando completo la inicial del precio total del inmueble objeto de la opción ubicado en la Urbanización Terrazas de Las Mercedes, distinguida con el numero y letra J-07, Manzana J, Parcela L-2, antes Distrito Ricaurte, ahora Municipio J.F.R. delE.A..

ANALISIS PROBATORIO

Ahora bien, el articulo 506 del Código de procedimiento Civil, establece que las partes tendrán la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación deberá probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Asimismo, el artículo 1354 el Código civil, dispone: quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

El actor consigna copia simple del contrato de Opción de compra venta, y se le atribuye el valor probatorio contenido en el articulo 429 del código de procedimiento Civil, al no ser impugnada por la parte demandada.

La parte demandada reconviniente promueve el merito favorable de los autos, lo desestima por no ser medio legal de prueba.

Consigna documento de propiedad del inmueble en copia certificada, el cual es valorado conforme al articulo 1359 del código civil, y en razón de que dicho documento publico no fue tachado ni impugnado y demuestra la propiedad que tiene la demandada sobre el inmueble objeto del juicio.

Consigna copia certificada de contrato de arrendamiento, es valorado conforme al articulo 1359 del código Civil, al no ser tachado, impugnado ni enervado de ninguna forma, pero no se le asigna valor probatorio por cuanto nada aporta a este juicio.

Copias de recibos, que se valoran conforme al artículo 429 del código de procedimiento Civil.

En cuanto a las inspecciones judiciales realizadas por el Tribunal de fecha 31 de octubre 2006, tiene su valor probatorio al emanar de funcionario público competente, pero para el juicio no tiene ninguno por no aportar nada ni en favor ni en contra.

En relación a la efectuada en fecha 01 de noviembre 2006, por el Juzgado de la causa ante el Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en el expediente Nº 2443, en el cual cursa oferta Real a favor de la Ciudadana Z.L.O., por la cantidad de 850.000.00 Bs., y de que la misma se realizo por dicho Tribunal en fecha 17 de junio 2004, cuando se constituyo en la Urbanización Las Mercedes, sector 1, bloque 4, apartamento 0007, La V.E.A., la cual proviene de funcionario competente para realizarla, y además no fue tachada ni enervada de ninguna forma, y lo valora conforme al articulo 1359 del código Civil.

En cuanto a la copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por la demandada con el actor sobre el inmueble objeto del litigio, al cual no se le da valor, por cuanto no guarda relación con los hechos discutidos en la presente causa.

En cuanto a la copia simple de la oferta real solicitada por ante el Juzgado de los municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, al no ser tachada ni impugnada, se valora conforme al artículo 1359 del Código Civil.

Habiendo quedado planteada la litis en los términos señalados en la demanda, la pretensión del actor lo constituye el que la ciudadana demandada no entrego al ciudadano R.A.C.P., los documentos necesarios a fin de que este tramitara el crédito por la Ley de política Habitacional demandando a la Ciudadana Z.L.O., para que conviniera o en su defecto fuese condenada por este Tribunal a: Primero: en que dio cumplimiento a lo establecido entre las partes en el contrato celebrado el día 21 de noviembre 2003, por ante la notaria Publica de La V.E.A., asentado bajo el Nº 77, tomo 101 de los libros de autenticaciones. SEGUNDO: Para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal, en que contractualmente la negociación compra venta del inmueble, antes identificado, estuvo condicionada solo a las cláusulas contenidas en el referido contrato. TERCERO: Para que convenga o a ello sea condenada en el cumplimiento del referido contrato. CUARTO: Para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, en que su incumplimiento, devenido de la falta de entrega de recaudos, documentos, solvencias, para gestionar su crédito por ley de Política Habitacional, le causo un daño irreparable al desaprovechar todas las oportunidades para la adquisición de vivienda. QUINTO: Para que convenga en que tales daños y perjuicios se traducen en una indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento y calculados sobre el valor actual de la vivienda, en condiciones normales de habitabilidad. Estimo la demanda en la cantidad de Bs. 40.000.000,00.

Como quiera que en su escrito de contestación la parte demandada propuso reconvención contra el actor por resolución de contrato de opción de compra venta, donde consta que efectivamente la demandante suscribió dicho contrato, pero en términos distintos a los referidos en el libelo, el cual no cumplió con las cláusulas tercera y sexta en la fecha convenida por lo que pide sea resuelto el contrato y condenada la demandante reconvenida a cancelar la suma establecida en la cláusula Cuarta que prevee el pago de daños y perjuicios al pago del 50% del monto total de la venta, es decir la cantidad de Bs. 10.000.000,00., en este sentido debemos señalar, que el articulo 1167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De acuerdo con lo anterior, no existe duda alguna que la pretensión deducida en este caso se adecua a un interés legalmente protegido por el ordenamiento jurídico y así se establece.

De los autos como antes se indico se desprende que la parte actora no cumplió con lo establecido en la cláusula 3º y 6º del contrato de opción de compra venta, que el lapso venció y no consta otra prorroga dada por escrito, la demandada reconviniente alego y se pudo demostrar que el actor cuando efectúo la oferta real, es decir el 17 de junio 2004, ya había vencido el lapso del contrato de opción mas la prorroga del mismo.

El actor no probo ningún hecho que desvirtuara lo alegado por la demandada reconviniente, no cumplió con la carga que le impone el articulo 506 del Código de procedimiento Civil, en demostrar la excepción de hecho tendiente a enervar la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Además consta también de autos que el demandante no dio contestación a la reconvención que le propuso la demandada por no cumplir con la cancelación del monto total de la operación de compra venta, ni nada probo, por lo que la misma se considera procedente procesalmente y así se decide y consecuencialmente se debe declarar improcedente la acción de cumplimiento de contrato, en razón de que no probo sus pretensiones de haber cumplido con el contrato y el pago oportuno de su obligación.

Ahora bien, la demandada reconviniente solicita que se de por finiquitada la Opción firmada entre las partes por incumplimiento de la cláusula 3º, se proceda a cancelar la suma de Bs. 10.000.0000,00 como cláusula penal y a entregar libre de personas y cosas el inmueble objeto de la opción y al pago de las costas y costos del proceso.

Con anterioridad quedo evidenciada la procedencia de la reconvención planteada por la demandada, en virtud de estar cumplidos los requisitos de los artículos 347 en concordancia con el articulo 362 del Código de procedimiento Civil Venezolano, y de haber demostrado que el actor no ejecuto su obligación como fue pactada, lo que motiva que el incumplimiento de la parte demandante de lugar a la disolución de la opción y al pago de la indemnización de Bs. 10.000.00,00, es decir la cantidad de diez mil Bolívares fuertes, en conformidad con el articulo 1º de la Ley de Reconversión Monetaria, de los cuales la demandada reconvenida tiene a su disposición parte del mismo (la cantidad ofertada ) y otra parte tiene en su poder, por lo cual el demandante debe pagar solo la suma de Bs. Cinco mil Bolívares Fuertes.- Respecto al pedimento de entrega del inmueble se observa del escrito de la contestación presentada por la demandada reconviniente que existe entre las partes de este juicio un contrato de arrendamiento desde el año 2003, por lo cual mal puede entonces pedir la entrega del inmueble, pues esto debe ser consecuencia de la extinción del vinculo locativo que según lo alega la propia demandada reconviniente existe entre las partes, y siendo que en materia de arrendamiento los derechos de los arrendatarios son irrenunciables y de estricto orden publico, ello a tenor de lo establecido en el articulo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagra además la nulidad de todo acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, es por lo que esta Juzgadora considera improcedente lo solicitado en cuanto a la entrega del inmueble, en consecuencia de lo ya señalado, la reconvención debe ser declarada parcialmente con lugar en virtud de la improcedencia de este ultimo pedimento contenido en la reconvención planteada.

Por las consideraciones precedentemente expuestas, es forzoso para esta juzgadora declarar que la parte actora reconvenida, no probó sus pretensiones tal y como consta en autos y así se decide.

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho anteriormente explanadas y en merito de las anteriores consideraciones, este Juzgado de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Sin lugar la demanda por cumplimiento de Contrato de Opción de compra Venta interpuesta por el Ciudadano R.A.C.P., venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 10.364.632, actor reconvenido, asistido del abogado Gherson Agelvis, cedula de identidad Nº 4.249.120, Inpreabogado Nº 100.984 SEGUNDO: Parcialmente con lugar la reconvención, solicitando resolución del contrato de Opción de compra Venta planteada por la Ciudadana Z.R.L.O., representada por las Abogadas en ejercicio M.C.M.S. y G.S. deM., titulares de las Cedulas de identidad números 12.48.230 y 2.084.720 respectivamente, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 72.336 y 1.742 respectivamente, y resuelto el contrato de Opción de compra venta Tercero: No hay condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencida la contraparte. Cuarto: Notifíquese a las partes de la presente decisión, en virtud de haber sido publicada fuera de lapso, de conformidad con lo establecido en el articulo 251 ejusdem.

Regístrese, déjese copia certificada y publíquese y Notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de despacho del Juzgado de Primera Instancia Civil,

Mercantil, Transito, Bancario y Protección de la Circunscripción judicial del Estado Aragua, a los veintiséis (26) dias del mes de marzo del año dos mil diez (2010) Años: 199 de la Independencia y 151 de la Federación.-

La Jueza Provisoria

Abog. E.V. M

La Secretaria titular

Abog. Jheysa Alfonzo

En la misma fecha se registro y publico la anterior sentencia siendo las 12 y 15 p.m.

La secretaria,

Exp 20606 -06

EVM/jac.