Decisión nº 09-03-49. de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 25 de Marzo de 2009
| Fecha de Resolución | 25 de Marzo de 2009 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil |
| Ponente | Reina del Valle Chejin Pujol |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y
MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
EN SU NOMBRE
Barinas, 25 de marzo del 2009.
Años 198º y 150º
Sent. N° 09-03-49.
Se pronuncia este Tribunal con motivo de la apelación interpuesta por la parte actora en fecha 11 de febrero del 2009, contra la sentencia dictada el 09 de ese mes y año, por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda de desalojo intentada por el ciudadano R.J.L.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.189.405, con domicilio procesal en la Urbanización Ciudad Varyná, casa N° E-8, calle 3, sector III, Araguaney III, Barinas, Estado Barinas, asistido por la abogada en ejercicio Moralba Herrera, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 61.080, contra el ciudadano A.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de N° 8.059.645, y que fue oída en ambos efectos por auto del 17/02/2009.
En fecha 09/03/2009, se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido, el cual se admitió por auto del 10 de los corrientes, fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente a aquél para dictar sentencia conforme a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Alega el actor en el libelo de demanda presentado el 17/11/2008, que en fecha 14 de noviembre del 2007, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano A.M.R., sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa para habitación familiar, ubicada en el Barrio Primero de Diciembre, Tercera Etapa, calle 19, N° 861, de esta ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas del Estado Barinas, de fecha 14/11/2007, anotado bajo el N° 01, Tomo 153 de los libros respectivos, que acompañó en original.
Que de la cláusula tercera del referido contrato se evidencia que el lapso de duración era de seis (06) meses, que se inició el día de la firma del mismo (14/11/2007), pudiendo ser prorrogable por una sola vez, y por un periodo de igual tiempo, si una de las partes no diera aviso a la otra en sentido contrario, por lo menos un mes de anticipación al vencimiento del plazo o de la prórroga, el cual afirma habérsele notificado al arrendatario.
Que por cuanto necesita su casa para mudarse, desde hace tiempo le manifestó al arrendatario que pensaba mudarse para su casa, quien le expresó que eso no era su problema y que no se iba a mudar todavía. Que por ello, y con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es que demanda al ciudadano A.M.R., para que convenga o en su defecto sea ordenado por el Tribunal, a desalojar el inmueble arrendado, y hacerle entrega material del mismo, libre de bienes y personas, y en buen estado de conservación. Estimó la demanda en la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs.4.000,00). Además acompañó: original de comunicación dirigida al ciudadano A.M. en fecha 03/10/2008 por el ciudadano R.J.L.C.; copia simple de título supletorio decretado por el extinto Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, del Trabajo y de Estabilidad Laboral de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a favor del ciudadano R.J.L.C. en fecha 20/03/1995, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 27/10/2008, bajo el N° 21, Folio 147, Tomo 12, del Protocolo de Transcripción respectivamente.
En fecha 28/11/2008, el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de esta demanda, la cual fue admitida por auto del 03 de diciembre de aquél año, ordenando emplazar al ciudadano A.M.R., para que compareciera por ante ese Tribunal a dar contestación a la misma al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, quien fue personalmente citado en fecha 14/01/2009, según consta de la diligencia suscrita por el Alguacil y del recibo de citación consignado, insertos a los folios 22 y 23, en su orden.
En fecha 16 de enero del 2009, el demandado asistido por el abogado en ejercicio F.C.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.057, presentó escrito de contestación a la demanda, exponiendo que por cuanto se le ha dificultado conseguir una vivienda para arrendarla o adquirirla, de acuerdo a los proyectos urbanísticos del gobierno nacional o regional, y que de los depósitos de canon de arrendamiento que ha venido efectuando progresivamente por ante el Tribunal de la causa, se evidencia que se encuentra solvente con el pago acordado de arrendamiento, el cual es de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.350,00), lo que dice demostrar fehacientemente su intención de pagar el alquiler del inmueble, que su intención no es apropiarse del mismo, que actualmente hay déficit de viviendas en nuestra ciudad y que por eso suceden esas situaciones. Que su esposa y su persona están en espera de la concreción de un proyecto habitacional, mediante el cual se entregarán viviendas en el transcurso del año. Que por todo ello, solicita se le acuerde la prórroga legal de un (01) año, de conformidad con lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Durante el lapso legal, sólo la parte actora presentó por ante el Juzgado a-quo escrito de pruebas, mediante el cual promovió las siguientes:
• Original de contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos R.J.L.C. –arrendador- y A.M.R. –arrendatario- autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas del Estado Barinas, en fecha 14/11/2007, bajo el N° 01, Tomo 153 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo estipulado en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de comunicación dirigida por el ciudadano R.J.L.C. al ciudadano A.M., de fecha 03/10/2008. Tratándose de un instrumento privado, que carece de la firma de la persona a quien se encuentra dirigida, es por lo que resulta carece de valor probatorio.
• Copia simple de título supletorio decretado por el extinto Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, del Trabajo y de Estabilidad Laboral de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a favor del ciudadano R.J.L.C. en fecha 20/03/1995, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 27/10/2008, bajo el N° 21, Folio 147, Tomo 12, del Protocolo de Transcripción respectivamente. Comparte esta juzgadora el criterio reiterado del m.T. de la República, al sostener que los títulos supletorios son simples pruebas preconstituidas que no producen ningún efecto frente a terceros en un juicio en que sean invocados, si los testigos que sirvieron de base al justificativo no ratifican sus declaraciones en el proceso; pues a pesar de estar protocolizado, no pierde su naturaleza de extrajudicial, razón por la cual carece de valor probatorio, y por ende, no se aprecia.
Por auto de fecha 03 de febrero del año en curso, el Juzgado a-quo se reservó el lapso para dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23 de marzo del 2009, el actor asistido de la abogada en ejercicio Moralba Herrera, presentó escrito en el que expuso una serie de motivos e interrogantes por los que la demanda intentada debe ser declarada con lugar.
Para decidir esta Alzada observa:
La pretensión ejercida versa sobre el desalojo de un inmueble constituido por una casa para habitación familiar, ubicada en el Barrio Primero de Diciembre, Tercera Etapa, calle 19, N° 861, de esta ciudad, Municipio y Estado Barinas, según contrato de arrendamiento celebrado en fecha 14 de noviembre del 2007, por los ciudadanos R.J.L.C. -arrendador- y A.M.R. -arrendatario-, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas del Estado Barinas, en fecha 14/11/2007, bajo el N° 01, Tomo 153 de los libros respectivos, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando el accionante que de la cláusula tercera del referido contrato se evidencia que el lapso de duración era de seis (06) meses, que se inició el día de la firma del mismo (14/11/2007), pudiendo ser prorrogable por una sola vez, y por un periodo de igual tiempo, si una de las partes no diera aviso a la otra en sentido contrario, por lo menos un mes de anticipación al vencimiento del plazo o de la prórroga, el cual afirma habérsele notificado al arrendatario; que por cuanto necesita su casa para mudarse del lugar en el cual reside actualmente, es por lo que solicita la desocupación del referido inmueble.
En tal sentido, tenemos que el citado literal b) del artículo 34 de la Ley sobre la materia, dispone:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado
.
De la norma parcialmente transcrita se evidencia que para la procedencia de la acción de desalojo es menester la concurrencia de los siguientes elementos: a) que la demanda verse sobre un bien inmueble; b) la existencia de contrato de arrendamiento, sea verbal o escrito; c) que el contrato en cuestión sea a tiempo indeterminado; y d) que la acción se fundamente en cualquiera de las siete (7) causales establecidas de manera taxativa en la ley. En consecuencia, la falta o carencia de uno cualquiera de estos requisitos conlleva a la declaratoria sin lugar de la acción ejercida.
Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.
En el caso de autos, los hechos aducidos por el actor en el libelo no fueron rechazados, negados ni contradichos por el demandado en el escrito de contestación, quien sólo se limitó a exponer los argumentos relacionados con la dificultad de conseguir una vivienda para arrendarla o adquirirla, de acuerdo a los proyectos urbanísticos del gobierno nacional o regional, que de los depósitos de canon de arrendamiento que ha venido efectuando progresivamente por ante el Tribunal de la causa, se evidencia que se encuentra solvente con el pago acordado de arrendamiento, que es de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.350,00), lo que dice demostrar su intención de pagar el alquiler, que su intención no es apropiarse del inmueble; que su esposa y su persona están en espera de la concreción de un proyecto habitacional, mediante el cual se entregarán viviendas en el transcurso del año. Solicitó se le acuerde la prórroga legal de un (01) año, de conformidad con lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este orden de ideas, y respecto a los dos primeros requisitos antes citados, observa esta Alzada que los mismos se encuentran llenos, ello en virtud de que la demanda intentada versa sobre un bien inmueble, a saber, una casa para habitación familiar, ubicada en el Barrio Primero de Diciembre, Tercera Etapa, calle 19, N° 861, de esta ciudad, Municipio y Estado Barinas, circunstancia ésta que se evidencia del contrato de arrendamiento celebrado por escrito por las partes aquí en controversia, autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de Barinas del Estado Barinas, en fecha 14/11/2007, bajo el N° 01, Tomo 153 de los libros respectivos, cuyo original cursa a los folios del 02 al 05, ambos inclusive; Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, quien aquí juzga estima menester precisar el contenido de la cláusula tercera del contrato en cuestión, que es del tenor siguiente:
Las partes han convenido que el plazo de duración del presente contrato es por seis (6) meses, el cual comienza a regir a partir del día de firma de este documento, pudiendo ser prorrogable por una sola vez y por un periodo igual de tiempo si una de las partes no diere aviso a la otra en sentido contrario, por lo menos con un (1) mes de anticipación al vencimiento del plazo o de la prórroga…(omissis)
.
La cláusula transcrita estipula lo relacionado con la duración del citado contrato de arrendamiento, razón por la cual se analiza la naturaleza del mismo, ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado o indeterminado, entendiéndose que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. Por su parte, es a tiempo indeterminado, aquél contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil.
En el caso de autos, cabe destacar que del contenido de la referida cláusula contractual se colige que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes hoy en litigio, nació a tiempo determinado, con una duración de seis (6) meses, contados a partir del 14 de noviembre del 2007 -fecha de firma del mismo- prorrogándose de manera automática por el mismo lapso, es decir, seis (06)meses, pues resulta menester advertir que no consta en estas actas procesales elemento alguno que demuestre que una de las partes contratantes hubiere manifestado a la otra su intención o voluntad de no prorrogarlo por lo menos con un mes de anticipación, todo ello en estricto apego a lo estipulado expresamente en la mencionada cláusula tercera del contrato en cuestión; Y ASÍ SE DECIDE.
Así las cosas, esta Alzada analiza el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
La prórroga legal sólo procede en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, la cual a tenor de lo estipulado en el artículo 39 ejusdem, opera de pleno derecho, siempre que el arrendatario no se encuentre incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, al vencimiento del término contractual, pues de lo contrario no tiene derecho a gozar de tal beneficio, conforme lo establece el artículo 40 ibidem.
En consecuencia, tomando en cuenta que en el presente caso la relación arrendaticia que vincula a las partes en controversia tuvo una duración de un (1) año, pues como bien quedó dicho supra, habiéndose iniciado por seis meses, se prorrogó de manera automática por seis meses más, y en virtud de que la parte actora no comprobó en modo alguno que el inquilino y demandado hubiere incurrido en el incumplimiento de las obligaciones legales o contractuales al vencimiento de dicho lapso, es por lo que resulta forzoso considerar que al fenecimiento de tal año, operó a favor del arrendatario la prórroga legal de seis (6) meses prevista en el literal a) del artículo 38 de la Ley sobre la materia.
Es por ello que, al faltar en el presente caso uno de los extremos o condiciones para la procedencia de la acción, cual es, que el contrato en cuestión sea a tiempo indeterminado, la demanda aquí intentada es improcedente, motivo por el cual esta juzgadora estima inoficioso emitir pronunciamiento sobre el mérito de la causa, prosperando parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto, dado que la sentencia apelada debe ser modificada dado los términos antes expresados; Y ASÍ SE DECIDE.
En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:
Declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora en fecha 11 de febrero del 2009.
Se MODIFICA la sentencia dictada el 09 de febrero del 2009, por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas.
Se declara IMPROCEDENTE la demanda de desalojo intentada por el ciudadano R.J.L.C., contra el ciudadano A.M.R., ya identificados.
Se condena a la parte actora al pago de las costas del juicio, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y no se hace condenatoria en las costas del recurso, a tenor de lo previsto en el artículo 281 ejusdem.
No se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de esta decisión, por dictarse dentro del lapso previsto en el artículo 893 ejusdem.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los veinticinco (25) días del mes de marzo del año dos mil nueve (2009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez Titular,
Abg. R.C.P..
La Secretaria,
Abg. Karleneth R.C.
En la misma fecha siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión. Conste,
La Secretaria,
Abg. Karleneth R.C.
Exp. N° 09-9152-COT.
fasa.
