Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 17 de Mayo de 2007

La representación judicial de los demandantes en el libelo de demanda, en términos generales, aducen lo siguiente:

1) Que sus representados le dieron en arrendamiento al demandado, una quinta de su exclusiva propiedad, distinguida con el Número y letra 25-C, situada en la Urbanización Castillejo, Tercera Etapa del Conjunto Residencial denominado “VILLAS MIRAVILA”, Módulo 25, Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., según consta del primer contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 37, Tomo 16 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual venció el 01 de marzo de 2005.

2) Que posteriormente fue celebrado un nuevo contrato sobre el mismo inmueble ante la citada Notaría Pública, el 06 de abril de 2005, el cual quedó anotado bajo el Nº 41, Tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

3) Que el segundo de los contratos de arrendamiento estableció en su cláusula SEGUNDA, que la duración del mismo sería el término de un (1) año fijo, improrrogable, contado a partir del 01 de marzo de 2005, independientemente de la fecha de su autenticación, y su vencimiento el 01 de marzo de 2006.

4) Que no obstante el vencimiento del plazo fijo, en fecha 01 de marzo de 2006, la apoderada de sus mandantes le notificó al arrendatario, mediante comunicación privada, que el contrato no sería renovado y que tenía derecho a la prórroga legal de un (1) año prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, recibida por el demandado el 25 de marzo de 2006.

5) Que transcurrido casi un año después del vencimiento del contrato y debido a que el demandado al parecer no tenía intenciones de desocupar el inmueble, le fue enviada otra comunicación por correo certificado el 22 de febrero de 2007, donde se le participó que la Prórroga Legal vencería el 01 de marzo de 2007, y ante la necesidad de sus mandantes de ocupar el inmueble, debería hacer entrega del mismo desocupado de sus bienes y personas para esa fecha, so pena de ejercer las acciones judiciales pertinentes y de pagar adicionalmente la Cláusula Penal.

6) Que en vísperas del vencimiento del plazo fijo del contrato de arrendamiento, 01 de marzo de 2006, el arrendatario decidió formalmente no entregar el inmueble arrendado y verbalmente le participó a sus mandantes que se acogería al beneficio de la Prórroga Legal de un (1) año que establece el literal B del artículo 38º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

7) Que sin embargo, llegado el día del vencimiento de la Prórroga legal, el 01 de marzo de 2007, el demandado no ha cumplido con su obligación contractual de entregar el inmueble en las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento, pese a las gestiones extrajudiciales y amistosas llevadas a cabo por sus representados.

8) Por lo expuesto demanda el cumplimiento forzoso de la obligación contractual de restituir el inmueble arrendado, totalmente desocupado de sus bienes y de personas; pagar la indemnización compensatoria previstas en el contrato; pagar la penalidad establecida en la cláusula Décima Séptima del contrato y las costas y costos del proceso, así como los honorarios profesionales de abogados causados por el ejercicio de la acción.

Plantea la representante judicial del demandado en su escrito de contestación de la demanda, en términos generales, lo siguiente:

1. Reconoce y admite como cierto que los demandantes le dieron a su poderdante en arrendamiento el inmueble identificado en el escrito libelar, conforme sendos contratos acompañados, los cuales acepta en su totalidad.

2. Aduce que es cierto que el 25 de marzo de 2006, su representado firmó una carta fechada el 1º de marzo de 2006, así como también resulta cierto que éste recibió correo certificado donde se le participaba que la prórroga legal expiraba el 1º de marzo de 2007, aceptando en su totalidad el contenido de las documentales que, en ese sentido, fueron consignadas por su contraparte.

3. Rechaza, niega y contradice, por ser falso, que su representado hubiere participado verbalmente que se acogería a la prórroga legal, ya que éste aún venía gozando de los derechos y garantías establecidos en el contrato de arrendamiento accionado, por mandato expreso del artículo 1614 del Código Civil, toda vez que la comunicación que acompaña el demandante se realizó el 25 de marzo de 2006, es decir, 24 días después del vencimiento del contrato.

4. Que en el caso concreto no existe prórroga legal, habida cuenta que se esta en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, dada la tácita reconducción operada en el mismo.

5. Que la demanda incoada contra su representada así como la solicitud de medida de secuestro es, además de temeraria, irresponsable y fuera de todo contexto jurídico.

6. Que en el caso concreto operó la TACITA RECONDUCCION del contrato de arrendamiento cuya ejecución se pide, en razón que si éste expiraba el 1º de marzo de 2006, al notificar el demandante a su representado después de precluído ese lapso, es decir el 25 de marzo de 2006, el contrato se debe considerar renovado automáticamente, por tiempo indeterminado, tal y como lo prevé el dispositivo del artículo 1614 del Código Civil, pues hubo consentimiento voluntario de los arrendadores respecto de la continuación de la ocupación de su representado.

7. Que resulta falso el vencimiento de la prórroga legal, toda vez que al no impugnarse la ocupación de su representado antes del término del contrato, se debe considerar que éste se prorrogó, bajo otras normativas y otras circunstancias, considerándose a tiempo indeterminado.

8. Que resulta un hecho no controvertido, la existencia del contrato mismo, y por ende no requiere de prueba, como tampoco lo requieren los particulares y condiciones establecidas en dicho convenio, entre los que debe resaltar su duración de un año y la no previsión de modalidad alguna para su extensión o prórroga.

9. Que en este caso, la carga de la prueba le imponía a la parte actora la obligación de demostrar si efectivamente había realizado el desahucio o la participación de no prórroga del contrato.

10. Que al no existir medio de prueba que demuestre la circunstancia fáctica antes acotada, cuya carga le correspondía a los demandantes, la demanda debe ser declarada improcedente, por no haber sido promovida plena prueba de lo pretendido, conforme las previsiones del 254 del Código de Procedimiento Civil.

11. Por lo expresado pide se declare que la demanda incoada contra su representado resulta improcedente y pide sea revocada además la medida de secuestro ordenada, y que la parte demandante sea condenada en costas y gastos procesales por su temeraria acción.

Las partes promovieron el siguiente material probatorio:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: La representación judicial de los demandantes trajo a los autos:

1. Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 05 de marzo de 2004, que tuvo por objeto el inmueble descrito en autos, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 37, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento autentico tiene la fuerza probatoria a la que se refiere el artículo 1363 del Código Civil y de tal manera lo valora este Juzgador. ASI SE DECLARA.

2. Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 06 de abril de 2005, que tuvo por objeto el inmueble descrito en autos, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 41, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento autentico tiene la fuerza probatoria a la que se refiere el artículo 1363 del Código Civil y de tal manera lo valora este Juzgador. ASI SE DECLARA.

3. Original de la comunicación dirigida el 01 de marzo de 2006 por la ciudadana A.M.R.S., en su carácter de apoderada de los arrendadores, al arrendatario H.G., recibida por éste último el 25 de marzo de 2006, mediante la cual se le notifica que el contrato suscrito no sería renovado y por tanto, de no acogerse a la prórroga legal, debería entregar el inmueble arrendado el 1º de marzo de 2006. Dicha misiva, aún cuando emana de una tercera persona que no es parte en el juicio, y cuya representación tampoco ha sido demostrada, no fue desconocida por la parte demandada, razón por la cual – conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil – debe tenerse como reconocida y emerge de autos con toda la fuerza y valor probatorio respecto de la recepción de ésta por parte del demandado, toda vez que éste ha admitido la veracidad del instrumento. ASÍ SE DECIDE.

4. Copia de la Comunicación remitida en fecha 22 de febrero de 2007 mediante correspondencia certificada, a través del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, dirigida por A.M.R.S. al demandado H.G., cuya veracidad ha sido admitida expresamente por el demandado, y por consiguiente, este Tribunal le da valor probatorio de indicio al hecho de haber sido recibida por el demandado en la fecha indicada. ASI SE DECLARA.

5. Copia fotostática del documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro (hoy Oficina de Registro Inmobiliario) del Municipio Z.d.E.M., en fecha 21 de noviembre de 1995, bajo el Nº 6, Tomo 13, Protocolo Primero, que acredita la titularidad de la propiedad del inmueble arrendado, a favor de los demandantes. Dicha copia emana de un instrumento público, y al no haber sido impugnada por la parte demandada, conforme las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna de su original y se le otorga el valor probatorio dispuesto por el artículo 1357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS DEL DEMANDADO: La representación judicial del demandado, promovió, durante el lapso probatorio, lo siguiente:

1. Se acogió al principio de la comunidad de la prueba.

2. Aduce promover la confesión espontánea de la parte demandada, respecto de que la carta de notificación de no prórroga del contrato fue firmada por su representado el 25 de marzo de 2006.

3. Promovió el valor probatorio de los contratos acompañados por su contraparte, suscritos por éste. Respecto del valor de dichos instrumentos, ya este Juzgador se pronunció anteriormente, por lo que resulta inconducente realizar un nuevo pronunciamiento al respecto. ASI SE DECLARA.

Vista la forma como quedó trabada la litis, este Tribunal pasa a emitir un pronunciamiento positivo sobre la base de lo alegado y probado, y al respecto, estima necesarias las siguientes consideraciones:

PRIMERA CONSIDERACION: De acuerdo a la forma como quedó trabada la litis, el fallo se circunscribe a determinar si efectivamente el hecho de haber notificado la no prórroga de la relación contractual arrendaticia en fecha 25 de marzo de 2006, es decir luego del vencimiento del término del contrato, produjo la tácita reconducción del mismo, convirtiéndolo en uno sin determinación de tiempo, defensa principal del demandado.

Ello conlleva a realizar un examen exhaustivo del contenido de la cláusula temporal de la convención locativa cuya ejecución se solicita.

Así, la cláusula SEGUNDA del, tantas veces mencionado, contrato de arrendamiento, copiada a la letra, dispone lo siguiente:

SEGUNDA: La duración de este contrato será por el término de un (1) año fijo improrrogable, contado a partir del día 01 de marzo de 2005 independientemente de la fecha de su autenticación, hasta el día 01 de marzo de 2006…

(Resaltado del Tribunal).

De la cláusula transcrita se deriva, sin lugar a dudas, que la convención locativa se pactó por un período fijo IMPRORROGABLE, lo cual hace que al vencimiento del plazo de duración, necesariamente deba aplicarse el contenido de los artículos 1599 del Código Civil y 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que la notificación o desahucio realizado por los arrendadores a su inquilino, participándole la no renovación del contrato al vencimiento del mismo – ocurrido el 1º de marzo de 2006 -, resultaba inconducente, y en todo caso, solo servía para confirmar la naturaleza determinada del contrato, a los fines del ejercicio o no del derecho a la prórroga legal. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

No existe, a los ojos de este sentenciador ninguna mención en el contrato accionado, ni en la convención celebrada con anterioridad a éste, que haga al menos presumir, la posibilidad de prórroga del término de duración de la relación arrendaticia de no producirse el desahucio, y habida cuenta de ello, éste concluyó indefectiblemente el día 01 de marzo de 2006, sin que pueda admitirse la falta de desahucio oportuno como causa para que opere la tácita reconducción, y en consecuencia, la ocupación del inmueble por parte del arrendatario, resulta signo inequívoco de su irrefutable potestad de hacer uso de la PRÓRROGA LEGAL, de la que era beneficiario, conforme las previsiones del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASI SE DECIDE.

Por consiguiente, en razón de lo anteriormente expuesto, la defensa de la representación judicial de la parte demandada resulta improcedente, pues para que resulte aplicable la tácita reconducción en contratos hechos por tiempo determinado e improrrogable, debe necesariamente existir elemento de convicción del cual se infiera la voluntad del arrendador de permitir la permanencia del inquilino, luego de vencida la prórroga legal, pues el otorgamiento de dicha prórroga resulta imperativo para éste. ASI SE DECLARA.

SEGUNDA CONSIDERACION: Ahora bien, el término de duración del contrato de arrendamiento cuya ejecución se pide, concluyó inexorablemente el 1º de marzo de 2006, y siempre que el arrendatario hiciere uso del beneficio de prórroga que la ley le otorga, la misma tendría una duración directamente proporcional al tiempo que hubiere durado la relación arrendaticia.

Así, conforme la jurisprudencia, dicha relación arrendaticia debe ser entendida, en sentido amplio, como el tiempo en que hubiere durado el arrendamiento, es decir todo el lapso durante el cual el inquilino hubiere permanecido arrendado en forma ininterrumpida, independientemente de las veces que se hubiere celebrado convenciones.

En el caso que nos ocupa, efectivamente la relación contractual se mantuvo en forma ininterrumpida, desde el 1º de marzo de 2004, fecha en la que entró en vigencia el primero de los contratos aludido, y concluyó – como se dijo con anterioridad – el 1º de marzo de 2006, por lo que debe concluirse que ésta tuvo una duración de dos años.

De manera que, la prórroga legal, tal y como fue aludido por el representante judicial de la parte demandante, tendría una duración de un año, conforme el dispositivo del literal “b” del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, beneficio que concluyó el día 1º de marzo de 2007.

La acción de ejecución del contrato fue incoada en fecha 05 de marzo de 2007, lo cual denota a todas luces la intención inequívoca de los arrendadores de no permitir que el inquilino continuara con la ocupación del inmueble, dando por terminada sin duda alguna la relación contractual que los unía. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

TERCERA CONSIDERACION: Conforme lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la parte actora demostrar la obligación cuya ejecución solicitaba, prueba que evidentemente se encuentra contenida en el propio contrato de arrendamiento acompañado al libelo, admitido por el propio demandado.

Por su parte, la representación del demandado debía probar la ocurrencia de la tácita reconducción de la convención locativa, única defensa de fondo de éste, lo cual no ocurrió toda vez que debido a la naturaleza del contrato accionado ante lo alegado por éste no era posible la inversión de la carga de la prueba en cabeza del actor, sino por el contrario, el demandado mismo tenía la obligación de demostrar el hecho extintivo de la obligación cuya obligación se le reclama.

Como consecuencia de ello, no habiendo prueba alguna de la cual se pueda inferir la ocurrencia de la tácita reconducción del contrato, alegada por el demandado, le es forzoso a este Tribunal declarar que la pretensión del actor resulta ajustada a derecho, y por ende el demandado a partir del día 1º de marzo de 2007, se encontraba en mora de su obligación de restituir el inmueble arrendado pues el término de duración del mismo, así como la prórroga legal, habían fenecido inexorablemente. ASI SE DECIDE.

CUARTA CONSIDERACION: Además de lo expresado, resulta pertinente y completamente ajustado a derecho, la ejecución de la cláusula penal contenida en la CLAUSULA DECIMA SÉPTIMA del contrato accionado, y por consiguiente, el demandado debe ser compelido al pago de la penalidad prevista en dicha convención, desde el día siguiente al vencimiento de la prórroga legal, hasta el día en que fue practicada la medida preventiva de secuestro del inmueble arrendado, toda vez que en esa oportunidad le fue arrebatada la posesión y fue despojado de la ocupación efectiva del mismo. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

No obstante, es necesario observar la disposición legal contenida en el artículo 1258 del Código Civil, que copiada a la letra es del tenor siguiente:

…La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal…

De manera pues, a criterio de este sentenciador, resulta exagerada la pretensión de la actora respecto del pago de una indemnización compensatoria equivalente al monto estimado como canon de arrendamiento, además de la ejecución de la cláusula penal, pues esta última equivale – a tenor de la norma supra transcrita – a dicha indemnización compensatoria por la inejecución de la obligación de restituir el inmueble arrendado luego del vencimiento de la relación arrendaticia, amén que no existe convención alguna que permita al arrendador cobrar el canon de arrendamiento además de la penalidad establecida en el contrato por el retardo en el cumplimiento de la citada obligación.

Considera este sentenciador que acordar tales pedimentos resultaría un abuso de derecho, y por consiguiente, la acción debe prosperar sólo en forma parcial, tal y como será expresado en la parte dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE.

-III-

Por las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por R.H. CARROZ ORTIZ y J.R.D.C. contra H.G., todos plenamente identificados al comienzo de este fallo. En consecuencia, se condena al demandado en los siguientes pedimentos de la actora: