Decisión nº 510 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 18 de Octubre de 2013

Proveniente del Órgano Distribuidor, es recibida y admitida por este Juzgado en fecha 22 de junio de 2011, la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano A.S.F.Á., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 4.751.461, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 50, tomo 40-A, el 23 de mayo de 2005, del mismo domicilio.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Habiéndose admitido la demanda, en fecha 30 de junio de 2011, el ciudadano A.F., otorga poder apud-acta a los abogados en ejercicio H.B. y C.O., inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 22.223 y 46.445.

Una vez cumplidos los requisitos de ley por la parte actora, en fecha 19 de julio de 2011, el Tribunal libra recaudos de citación.

En fecha 20 de septiembre de 2011, el abogado en ejercicio M.M.H., consigna poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 12 de abril de 2011, anotado bajo el No. 06, tomo 06, otorgado a los abogados W.P., M.M. y L.M.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 50.226, 89.878 y 155.062, por la Sociedad Mercantil Constructora Siglo XXI, C.A., parte demandada.

En fecha 18 de octubre de 2011, el apoderado judicial de la parte accionada dio contestación a la demanda, y presentó escrito de reconvención.

En fecha 27 de octubre de 2011, es admitida cuanto ha lugar en derecho la reconvención a la demanda.

En fecha 3 de noviembre de 2011, la representación judicial de la parte actora reconvenida presenta escrito de contestación a la reconvención.

En fecha 9 de noviembre de 2011, la parte actora consigna escrito de pruebas con relación a la incidencia de desconocimiento de instrumentos, y en la misma fecha es agregado y providenciado.

En fecha 11 de noviembre de 2011, se llevó a efecto el acto de nombramiento de expertos. En fecha 17 de noviembre es juramentado en dicho cargo el ciudadano EGAR R.R..

En fecha 22 de noviembre de 2011, mediante auto, el Tribunal niega la admisión de prueba de testigos en la incidencia de desconocimiento de documento, por cuanto la misma es opcional y por haber sido admitida la prueba de cotejo. En la misma fecha, la Secretaria del Tribunal deja constancia de que tanto la parte actora, como la parte demandada presentaron escritos de pruebas.

En fecha 29 de noviembre de 2011, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida apela del auto de fecha 22 de noviembre de 2011. En la misma fecha, el Tribunal ordena agregar los escritos de prueba a las actas procesales.

En fecha 2 de diciembre de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente presenta oposición a la prueba de exhibición de documentos.

Por auto de fecha 5 de diciembre de 2011, el Tribunal acuerda subsanar parcialmente el auto de fecha 22 de noviembre de 2011, en el sentido de dejar sin efecto la negativa de admitir la prueba testimonial promovida en la incidencia de desconocimiento de documentos. Asimismo, se ratifica la decisión de negar la prueba de informes solicitada en la misma incidencia.

En fecha 6 de diciembre de 2013, se declara extemporánea la oposición a la admisión de pruebas presentada por la parte demandada reconviniente; del mismo modo, el Tribunal se pronunció en relación a la admisión de las pruebas.

En fecha 8 de diciembre de 2011, se libraron boletas y oficios.

En fecha 14 de diciembre de 2011, el Tribunal atendiendo a la solicitud del apoderado judicial de la parte demandante reconvenida otorga una prórroga de siete (7) días de despacho para la evacuación de la prueba testimonial, y ordena librar boletas de notificación a los expertos. En la misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado.

En fecha 16 de diciembre de 2011, el Alguacil del Tribunal deja constancia de que fueron notificados los ciudadanos R.D. y C.Z. de su designación como expertos. En fecha 21 de diciembre de 2011, fueron juramentados los mencionados ciudadanos en su cargo como expertos grafotécnicos.

En fecha 17 de enero de 2012, el Tribunal atendiendo a la diligencia presentada por los expertos en fecha 21 de diciembre de 2011, ordena hacer entrega de los documentos originales objetos de la experticia, concediendo el lapso de ocho (8) días solicitados por los mismos.

En fecha 7 de febrero de 2012, los expertos consignan el informe técnico pericial resultado de la experticia grafotécnica.

En fechas 13 y 24 de febrero de 2012, y 8 y 23 de marzo de 2012, fueron recibidas resultas de pruebas.

En fecha 26 de abril de 2012, se reciben resultas de la prueba de testigos comisionada.

En fecha 28 de junio de 2012, fueron ratificados los oficios Nos. 1723-11 y 1722-11, dirigidos a Prosein y al Banco Provincial. En fecha 28 de septiembre de 2012, atendiendo a la solicitud de la parte actora se ratifica el oficio dirigido al Banco Provincial.

En fecha 27 de febrero de 2013, se fija el lapso para la presentación de informes. En fecha 19 de marzo de 2013, la representación judicial de la parte actora solicita se revoque el auto en el cual se fijan los informes por cuanto no constan en actas las resultas de todas las pruebas promovidas.

En fecha 24 de abril de 2013, el Tribunal mediante auto, declara improcedente la solicitud realizada pro el demandante por cuanto el lapso probatorio e incluso el otorgado por el Tribunal con posterioridad a ello se encontraba precluido.

En fecha 22 y 23 de mayo de 2013, las partes actora y demandada presentaron escritos de informes, respectivamente.

En fecha 5 de junio de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de observaciones a los informes.

Cumplidos los lapsos procesales pasa este Tribunal a decidir lo conducente en la presente causa.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

De la Parte Actora:

Fundamenta el accionante su demanda en el hecho de que suscribió un contrato de opción de compra venta público, como inicialmente lo denominaron, con la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., representada en ese acto por su director gerente, ciudadano I.U.U., sobre un edificio en construcción (para esa fecha) destinado a ser vendido conforme a las regulaciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, bajo el Régimen de Condominio, denominado Residencias Valeria, ubicado en un terreno con una superficie de Un mil novecientos veintiún metros cuadrados con diecinueve centímetros cuadrados (1.921,19 mts2), situado en la Urbanización El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y el cual linda por el Norte: con propiedad que es o fue de E.S. y de la sucesión de A.J. D’Empaire; Sur: intermedio con la calle 76, y con propiedad que es o fue de F.W.; Este: con propiedad que es o fue de Á.M.B.; y Oeste: su frente con la avenida 17; que constaría de dieciocho (18) pisos, de los cuales diecisiete (17) serían destinados a ser vendidos en propiedad horizontal, distribuidos razón de dos (2) apartamentos por piso, con un área aproximada de construcción cada uno de Ciento setenta y siete metros cuadrados (177 mts.2), específicamente según se evidencia del contrato suscrito, el apartamento ubicado en el piso 12, signado con la nomenclatura 12-B del Edificio Residencias Valeria, en construcción.

Que de igual modo se convino que el inmueble objeto del contrato sería entregado en obra gris, sin acabados interiores, con todas las fachadas exteriores acabadas en granito proyectado, ventanas fabricadas en perfiles de aluminio provistas de 2 unidades de aire acondicionado central de 5 toneladas cada uno, con su ductería instalada y acabado en cielo raso de yeso en área de ductos, puertas de madera en habitaciones, closets y demás dependencias.

Que por tal concepto canceló la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 131.500.000,00), hoy CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 131.500,00), cantidad que sería imputada al precio de venta establecido en el contrato y el remanente, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 239.900.000,00) hoy DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,00) sería cancelado el 28 de febrero de 2007, fijándose como precio definitivo de venta según señala la cláusula, la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 371.400.000,00), hoy TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 371.400,00).

Que en la cláusula séptima se acordó que el documento se protocolizaría dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes al Registro del documento de condominio del edificio; asimismo, se acordó que si el documento no se protocolizaba en el lapso acordado por causas imputables a El Promitente Comprador, esta perderá en beneficio de La Promitente Vendedora las cantidades de dinero aportadas como arras, y a las que se refiere la cláusula tercera del documento, y si no se protocolizara en el referido lapso por causas imputables a La Promitente Vendedora, esta debería reintegrar a El Promitente Comprador todas las cantidades recibidas por concepto de arras, más una cantidad equivalente a dichos montos, sin ninguna indemnización adicional por motivo de inflación ni intereses, dentro de los treinta (30) días continuos siguientes al vencimiento del término.

Que se convino en la cláusula novena que La Promitente Vendedora notificaría por escrito mediante telegrama con acuse de recibo a El Promitente Comprador el registro del documento de condominio en la Urbanización Aceitunos, avenida 69 con calle 82A, No. 67-43, del municipio Maracaibo, estado Zulia; que realizada de esa forma, se entiende a El Promitente Comprador notificado del hecho del registro del documento de condominio, comenzándose a computar el lapso de sesenta (60) días establecido en la cláusula séptima al día siguiente del envío del telegrama.

Que conforme a la cláusula tercera del contrato de venta, el demandante, en su carácter de comprador canceló como precio inicial la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 131.000.000,00) hoy CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 131.500,00) siendo cancelado el remanente el 28 de febrero de 2007, según se evidencia de documento autenticado por ante a Notaría Pública Primera de Maracaibo, el 31 de octubre de 2006, bajo el No. 11, tomo 88.

Que posteriormente, la sociedad mercantil Constructora Siglo XXI, C.A., representada por su director I.U., recibió de sus manos abonos en las siguientes cantidades y fechas: el 1 de noviembre de 2006, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00); en fecha 8 de diciembre de 2006, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00); en fecha 29 de diciembre de 2006, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00); en fecha 23 de enero de 2007, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00); en fecha 14 de febrero de 2007, la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 28.500.000,00), hoy VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 28.500,00); en fecha 9 de marzo de 2007, donde por error material en el recibo aparece “2006”, la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), hoy SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00); y en fecha 21 de marzo de 2007, la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.500.000,00), hoy ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 11.500,00), cantidades que sumadas al precio inicial totalizan actualmente un abono hecho por el comprador de DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 271.000,00), que equivale a un setenta y cuatro por ciento (74%) del precio total convenido por la negociación del apartamento.

Que el referido contrato reúne las características de bilateral, oneroso, consensual, y traslativo de propiedad, por lo que no existe un contrato de opción de compra venta, porque la expectativa para el perfeccionamiento del mismo no está sujeto al cumplimiento de algún requisito, circunstancia o condición, contrato que quedó desvirtuado en el tiempo, perfeccionándose como contrato de compra venta al recibir la vendedora pagos parciales, junto a otros actos que se sucedieron en el desenvolvimiento de la contratación, celebrándose en realidad un auténtico contrato de venta a plazos, siendo ésta la verdadera esencia del mismo.

Que la obra debía estar concluida el 28 de febrero de 2007, momento en el que cancelaría la cantidad final de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 239.900.000,00) hoy DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,00), sin embargo por acuerdo entre las partes se acordó y efectuó la cancelación de abonos parciales tal como se evidencia de los recibos de pago, siendo que los dos últimos recibos descritos tienen fechas de 9 de marzo y 21 de marzo de 2007, posterior a la fecha en la cual en hipótesis debía estar concluida la obra, esto es 28 de febrero de 2007, la cual estaba avanzada en ese instante en un sesenta por ciento (60%), por lo que en defensa de sus legítimos derechos e intereses y ante la imposibilidad e incumplimiento de la vendedora de ejecutar su prestación de hacer, sirvió de estímulo para que suspendiera en el tiempo el cumplimiento de su obligación como lícito mecanismo para presionar a su deudora al cumplimiento su obligación; que paralelamente se dirigió hasta la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., y en una de tantas entrevistas que sostuvo con el representante legal de la empresa ciudadano I.U. le comunicó, el mismo 21 de marzo de 2007, fecha del último abono, en un restaurante llamado “Was Was”, ubicado en las adyacencias donde se construía el edificio, delante de terceras personas, su gran preocupación por el atraso que presentaba la obra, a lo cual contestó el representante de la vendedora que la obra seguiría avanzando su curso y de hecho al final, una vez resueltos todos los obstáculos pendientes acordaron que cancelarían el resto del dinero producto de la venta del inmueble, el cual siempre manifestó estar dispuesto a cancelar siempre y cuando él también diera cumplimiento a sus obligaciones, alegando la vendedora que para que no perdiera tiempo lo autorizaba desde ese momento a realizar las mejoras que creyera convenientes en el inmueble, lo que le dio mucha tranquilidad y confianza en lo que le expresaba la vendedora, procediendo a colocar en el apartamento pisos de mármol en la sala principal, sala de baño, pisos de porcelanato en el resto de los cuartos y baños, así como en la sala de máquinas de aire acondicionado, porcelanato en paredes del baño con sus listelos, sanitarios y lavamanos en los tres (3) baños, modificaciones en el lavadero y cuarto de servicio, reubicando tomas de aguas blancas y aguas negras, acometidas eléctricas, colocación y ubicación para una cocina tipo isla.

Que también había en el apartamento veinticinco metros cuadrados (25 mts.2) de porcelanato, material para adherirlo al suelo, herramientas, cortadoras de cerámica y demás utensilios de trabajo, que quedaron injustamente en manos y beneficio de la vendedora sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A.; que dichas compras fueron realizadas por personas contratadas por él entre finales del mes de julio y del mes de diciembre del año 2007, y que acompaña facturas numeradas 0504 y 45650, fechadas el 20 de julio de 2007, por SIETE MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 7.673.447,00) hoy SIETE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO (Bs. 7.673,44) y DOCE MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL NOVECIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (12.940.933,44), hoy DOCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (12.940,93), así como recibos de pago expedidos por el contratista ciudadano F.V., quien le efectuó las mejoras en el referido apartamento con fechas del 2 de agosto de 2007, 5 de octubre de 2007 y 14 de diciembre de 2007, por Cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 5.500.000,00) hoy Cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500,00) y Nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00), hoy Nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00), de los cuales reclama su pago íntegro a la vendedora sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., y que sumados el material, más el costo de la mano de obra, instalación y mejoras, ascienden a la cantidad de CUARENTA MILLONES SEISCIENTOS CATORCE MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 40.614.380,44) hoy CUARENTA MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 40.614,38).

Que en fecha 19 de julio de 2008, dirigió una carta a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., suscrita por el maestro de obra de Residencias Valeria, ciudadano J.H., donde señala los problemas y detalles que a la fecha

seguía presentando el apartamento para su conclusión, lo que le impedía proseguir con las remodelaciones y cancelar el resto del dinero adeudado en virtud del incumplimiento de la vendedora; y así siguió transcurriendo el tiempo sin respuesta ni comunicación por parte de la vendedora.

Que durante el tercer trimestre del año 2009, su esposa enfermó lo cual lo afectó anímica y emocionalmente, pero que sin embargo nunca cesó en el empeño de estar pendiente del inmueble vía telefónica, obteniendo excusas del ciudadano I.U., hasta que en fecha 8 de febrero de 2011, lo ubicó en su oficina, donde le comunicó nuevamente que no se preocupara que pronto resolverían el traspaso del apartamento y se retiró vertiginosamente, actuación que lo puso en alerta, trasladándose en fecha 3 de marzo de 2011 al edificio Residencias Valeria, accediendo a este y de inmediato el vigilante del edificio al cual conoce como H.O., indicándole que tenía instrucciones de no dejarlo pasar por orden del señor I.U., señalándole que el apartamento 12-B el señor IRVING lo había vendido a otra persona, sorprendido e indignado, después de un forcejeo con el vigilante entró y con la llave del ascensor, que tenía en su poder por habérselas entregado conjuntamente con el control remoto del portón de estacionamientos el representante de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., ciudadano I.U., subió hasta el apartamento, y como la puerta de entrada tiene al costado una parte vidrio pudo ver que ya no estaban los materiales y herramientas que había quedado en la sala del mismo, que el piso de mármol que había mandado a instalar estaba pulido, trabajo que él no había mandado a realizar, y el apartamento se veía acomodado, sin mobiliario pero limpio y pintado, no pudiendo ver el resto porque habían cambiado la cerradura de la puerta de entrada; en ese momento no fue posible contactar a I.U..

Que con posterioridad a la semana santa de ese año se dirigió a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, pudiendo constatar que efectivamente el apartamento 12-B, había sido vendido al ciudadano C.U., el 13 de julio de 2010, según se evidencia de documento protocolizado por ante la mencionada oficina registral, inscrito bajo el No. 2010.2315, asiento registral 1, inmueble matriculado No. 480.21.5.4309, libro real del año 2010, constatando la mala fe con la que obró la vendedora casi desde el inicio de la convención, primero con el atraso en la obra y posteriormente con la falacia de que no se preocupara.

Que no fue notificado ni advertido conforme al contrato para el pago final luego de haber cancelado casi la totalidad del mismo, que siempre ha estado dispuesto a cancelar el saldo de NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 99.900,00); que mucho menos ha sido llamado para la suscripción del documento de venta del inmueble; que ha sido la vendedora quien ha incurrido en inejecución de sus obligaciones y obrando de mala fe.

Que siendo el contrato celebrado entre las partes un contrato de venta a plazos por los hechos y circunstancias narrados, aunado a los pagos realizados, en el que se estipuló un término para la tradición documental y posesoria del inmueble, esto es, sesenta (60) días continuos siguientes al registro del documento de condominio, previa notificación a su persona, cosa que nunca ocurrió y de su parte siempre ha estado el ánimo de cancelar la diferencia de precio adeudada a ala vendedora.

Que por encontrarse en un contrato de venta a plazo, conforme a los hechos narrados, y desde el momento en que se otorgó el referido contrato así quedó demostrado y establecido, por lo que la obligación de hacer por parte de la vendedora debió consistir en el cumplimiento de la prestación de la tradición inmobiliaria, la entrega material y el acto de documentación e inserción protocolar del negocio jurídico, por lo que la vendedora debió adoptar la conducta de ponerle en posesión efectiva y material del bien adquirido, junto a la inscripción protocolar del bien.

Que el incumplimiento de la obligación por parte de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., sirvió de antecedente para proceder a suspender por su parte el cumplimiento del pago del saldo deudor, estando siempre dispuesto a cumplir con la obligación de pagar el monto restante del precio convenido. Que es tan evidente el incumplimiento de la vendedora que posterior a la fecha en la que según el contrato debía cancelar el monto restante del precio convenido, esto es, 27 de febrero de 2007, condiciones de pagos y fechas que de mutuo acuerdo variaron los contratantes, no fue sino hasta el 16 de mayo de 2008 que la empresa pudo protocolizar el documento de condominio por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 50, tomo 23, protocolo 1°; meses después de la fecha en que la vendedora debió tener la obra concluida con toda la permisología y documentación requerida para proceder a las ventas de los apartamentos construidos.

Por todo lo expuesto, demanda a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., para que convenga o el Tribunal así la condene al cumplimiento del contrato de venta, originalmente celebrado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 3 de octubre de 2006, anotado bajo el No. 11, tomo 88 y perfeccionado por las circunstancias, hechos, obras realizadas y pagos efectuados; y en consecuencia a ponerlo en efectiva y real posesión del inmueble ubicado en el Edificio Residencias Valeria, piso 12, apartamento 12-B, a documentarlo y protocolizarlo y que para el caso que no cumpla con ello ante la realidad de que el inmueble a él vendido ya fue enajenado a otra persona por la vendedora y le sea imposible a ésta retrotraer esa operación, se le otorgue otro de semejantes características y mejoras como el que le fue vendido.

Que en caso de que no se pueda cumplir con el anterior pedimento reclama como pretensión subsidiaria la indemnización de daños y perjuicios en el sentido de que la vendedora sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., pague una cantidad de dinero que le permita en la actualidad adquirir un inmueble de similares características, ordenando para ello una experticia complementaria del fallo.

Estima la demanda en la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 1.340.614,38), discriminados así: por la acción principal la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00) y por concepto de compra de materiales, su instalación y mano de obra para la remodelación autorizada por la vendedora sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., la cantidad de CUARENTA MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 40.614,38).

De la Parte Demandada:

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada en su contestación negó, rechazó y contradijo cada uno de los hechos establecidos por la parte actora en el libelo de demanda. Asimismo, señala que es cierto que su representada sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., suscribió con el ciudadano A.S.F.Á., un contrato de opción de compra sobre un apartamento signado con el No. 12-B del edificio Residencias Valeria por un monto de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 371.400.000,00), hoy TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 371.400,00); de los cuales efectivamente la actora canceló con la firma del contrato la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 131.500.000,00) hoy CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 131.500,00), y el remanente, es decir , es decir la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,00) debió ser cancelada para el día 28 de febrero de 2007.

Niega, rechaza y contradice que su representada haya recibido pagos mensuales como lo afirma el actor en su libelo, y que dichos pagos estén soportados en recibos que fueron adjuntados por la parte demandante junto con la demanda, los cuales formalmente desconoce en cuanto a su contenido y firma por no ser emanados de su representada ni suscritos por persona autorizada para ello por los estatutos de la empresa; y para el supuesto hipotético y negado caso de que hubiera realizado dichos abonos, no canceló el saldo deudor en su totalidad en la fecha fijada en el contrato.

Que es falso que en el citado contrato de opción de compra venta suscrito entre ambas partes, su representada en modo alguno hubiese asumido algún compromiso que evidenciase la culminación del edificio Residencias Valeria el día veintiocho (28) de febrero del año 2007, o que la intención de su mandante fuese condicionar el pago del saldo deudor del valor del inmueble dado en opción a la conclusión de la obra, así como es falso que el hoy demandante se hubiese dirigido a alguno de los directivos de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., en oportunidad alguna y le hubiese manifestado su intención de condicionar el pago de dicho saldo a la conclusión de la obra, y mucho menos que alguno de dichos directivos de manera aunque sea tácita hubiese aceptado tal condicionamiento.

Que es falso que su representada hubiese permitido al demandante realizar mejoras de algún tipo sobre el inmueble objeto de opción por lo cual es falso que el hoy accionante hubiese colocado en dicho inmueble pisos de mármol en la sala principal, sala de baño, pisos de porcelanato y demás modificaciones que señala, así como herramientas cortadoras de cerámica y demás utensilios de trabajo que se utilizan en ese tipo de labores.

Que es falso que dichas mejoras hubiesen sido realizadas por personas contratadas por la parte actora entre finales del mes de julio y el mes de diciembre del 2007, formalmente impugna las facturas mercantiles emanadas de la sociedad mercantil “Prosein” e “Ital Mármol” numeradas 0504 y 45650, fechadas ambas el 20 de julio de 2007, así como los recibos de pago supuestamente suscritos por un ciudadano de nombre F.V. fechados 2 de agosto de 2007, 5 de octubre de 2007 y 14 de diciembre de 2007. Asimismo, impugna las fotografías anexadas por la parte actora al libelo de demanda y desconoce en su contenido y firma el documento supuestamente suscrito por el ciudadano J.O., por no emanar de su representada ni haber sido suscrita por personal alguno autorizado por los estatutos de la empresa para ello.

Subsiguientemente, pasa a señalar como falsos cada argumento expresado por el actor en su libelo de demanda, señalando además que el saldo deudor debía ser cancelado el día veintiocho (28) de febrero del año 2007, y dicho pago no estaba sujeto a notificación alguna, ni a contraprestación alguna por parte de su representada, por cuanto el momento de la protocolización se encontraba establecido en la cláusula séptima del citado contrato y en la misma no se establece de manera alguna que iba a ser en ese momento que se cancelaría el saldo deudor, por la simple razón de que los contratos de opción de compra venta suscritos por su representada con ocasión a la construcción del edificio fueron realizados sin cláusula IPC, es decir, nunca se le exigió a ninguno de los copropietarios del edificio Residencias Valeria indemnización por la variación del índice de precios del constructor, razón por la cual el demandante debía cancelar el remanente en la fecha establecida, lo cual no hizo, a los efectos de poder cumplir su representada con sus compromisos de construir el edificio y otorgar los documentos definitivos de compra venta una vez obtenido el permiso de habitabilidad.

Que es falso que su representada hubiese suscrito o tenido la intención de suscribir con la parte actora un contrato de venta a plazos. Que en tal sentido opone formalmente a la parte actora lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, a favor de su representada. Que su representada cumplió con su obligación principal la cual era construir el edificio Residencias Valeria obteniendo el respectivo permiso de habitabilidad con lo cual el inmueble dado en opción se concretó y estaba en posición de otorgar el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble objeto de opción, más si el hoy demandante no canceló el saldo deudor del inmueble en la oportunidad establecida para ello en el contrato suscrito entre ambas partes, su representada a su elección estaba en su derecho de invocar lo establecido en la cláusula octava del contrato suscrito y en consecuencia lo cancelado queda en beneficio de su representada lo cual solicita sea declarado expresamente por el Tribunal; ya que es falso que su representada hubiese convenido condiciones de pago y fechas diferentes a las establecidas en el contrato de opción a compra suscrito entre ambas partes.

III

DE LA RECONVENCIÓN A LA DEMANDA

De conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene a la parte actora en los siguientes términos.

Que en fecha 31 de octubre de 2006, el ciudadano A.S.F.Á. suscribió con su representada un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble en construcción constituido por el apartamento 12-B del edificio Residencias Valeria, ubicado dicho edificio en la avenida 17 con calle 76 del municipio Maracaibo del estado Zulia; siendo el precio establecido por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 371.400.000,00), hoy TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 371.400,00); los cuales serían cancelados según la cláusula tercera del contrato de la siguiente manera CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 131.500.000,00), hoy CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 131.500,00), con la firma de dicho documento, los cuales efectivamente recibió su representada; y el remanente, es decir la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 239.900.000,00) hoy DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,00), debía ser cancelado el 28 de febrero de 2007.

Que la parte actora nunca canceló el saldo deudor en la fecha en que debía haber realizado dicho pago, y así lo ha expresado la parte actora reconvenida en su libelo. Que lo cierto es que en las reiteradas oportunidades en que se le requirió el cobro del saldo deudor a la parte actora reconvenida, expresó a su representada haberlo cancelado en su totalidad, lo cual es falso, y además haberlo hecho dentro del término pactado. Que el actor refiere en su demanda que procedió a suspender en el tiempo el cumplimiento de su obligación como lícito mecanismo para presionar a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI al cumplimiento de la suya, y que con esa conducta infringe lo contemplado en el artículo 1.168 del Código Civil.

Que en el caso de autos existían dos obligaciones principales una a cargo del promitente comprador la cual era cancelar el precio del inmueble en una fecha determinada y otra a cargo de la promitente vendedora, la cual era hacer la tradición legal de dicho inmueble una vez obtenido el permiso de habitabilidad y registrado el respectivo documento de condominio; que dicho documento de condominio se registró en fecha 18 de abril de 2008, y posteriormente debía notificarse de dicho registro al promitente comprador del acto de protocolización de dicho documento pero ello en el supuesto de que este último hubiese cumplido con su obligación de pagar en la fecha prevista, es decir que hubiese dado cumplimiento a su obligación de cancelar la totalidad del saldo deudor, y dicha notificación lo era en todo caso a los efectos de salvaguardar los derechos de su representada en el caso de que el promitente comprador no obstante habiendo cancelado el saldo deudor no cumpliese dentro de ese lapso de sesenta días con las obligaciones subsidiarias que le impone la ley como comprador cual era cancelar durante ese lapso de tiempo los derechos de registro, y tener el documento listo ante la oficina respectiva dando notificación de ello a su representada.

Que es lícito en derecho que su representada se niegue a cumplir con su obligación de hacer ya que la parte actora reconvenida en una fecha muy anterior se negó a cumplir con su obligación provocando la extinción y desaparición del contrato así como todas las prestaciones inherentes al mismo, quedando solo vigente el régimen de responsabilidad patrimonial convenido en la cláusula penal, cláusula octava del contrato. Que por virtud del incumplimiento de la parte actora reconvenida, dicho contrato de opción de compra quedó resuelto de pleno derecho desde el día 28 de febrero de 2007, y así pide que sea declarado.

Que la parte actora hubiese podido demandar el cumplimiento si hubiese sido diligente en el cumplimiento de su obligación principal, la cual era cancelar el saldo deudor en la fecha indicada, al no hacerlo así da derecho a su representada conforme a los artículos 1.167 y 1.168 antes citados a pedir la resolución del mismo y a solicitar al Tribunal que en aplicación de la cláusula octava del contrato que ha dado origen al presente juicio fundante de la pretensión de su representada condene a la parte actora reconvenida a la pérdida a favor de su mandante de las cantidades de dinero entregadas y a las costas y costos.

Por las razones expuestas, reconviene a la parte actora, por resolución de contrato y cobro de bolívares, a los fines de que convenga en dar por resuelto el contrato de opción a compra suscrito en fecha 31 de octubre de 2006, firmado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 11, tomo 88, y convenga en que las cantidades de dinero entregadas por motivo de dicho contrato han sido perdidas en beneficio de su representada tal como lo establece la cláusula octava del contrato

IV

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

En el lapso legal pertinente, el apoderado judicial del demandante reconvenido da contestación a la reconvención ratificando y sosteniendo todos los alegatos que dieron pie a incoar la demanda de cumplimiento de contrato; y en consecuencia niega, rechaza y contradice todos los alegatos de hecho y derecho expuestos por la parte demandada reconviniente.

Niega que su representado nunca haya cancelado el saldo deudor o que lo haya hecho en su totalidad; que su representado sí hizo imputaciones de pago al saldo deudor en la forma que convino con su vendedora, y reafirma la conducta de su representado de seguir cumpliendo con su obligación de continuar pagando el precio hasta que la vendedora cumpla con la suya.

Niega y rechaza que por la conducta de su representado se haya provocado la extinción y desaparición del contrato así como las prestaciones inherentes al mismo. Niega que por incumplimiento de su representado le sean aplicables lo dispuesto en los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, y que en aplicación de la cláusula octava su representada de por perdida las cantidades de dinero abonadas más los costas y costas del juicio, en razón de que siempre estuvo dentro del ánimo de su representado dar cumplimiento a la contratación realizada.

Niega y rechaza que su representado pueda ser reconvenido por resolución de contrato y cobro de bolívares a los fines de convenir en dar por resuelto el contrato suscrito en razón de no ser ajustada en derecho la petición de la reconviniente, ya que el incumplimiento viene de ella. Asimismo, alega que las verdaderas situaciones fácticas son las que se alegan en el libelo de demanda y procede a reproducirlos.

Finalmente solicita que la contestación a la reconvención de la demanda sea admitida, sustanciada en derecho y declarada Sin Lugar la reconvención propuesta por la demandada CONSTRUCTORA SIGLO XXI.

V

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

- De la parte demandante: consigna junto al libelo de demanda las siguientes documentales:

- Copia certificada de contrato de opción de compra venta suscrito entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI como promitente vendedora y el ciudadano A.S.F.Á. como promitente comprador de un inmueble tipo apartamento, ubicado en el piso 12, signado con la nomenclatura 12-B del Edificio Residencias Valeria, que a su vez se encontraba en construcción, y es de única y exclusiva propiedad de la promitente vendedora, ubicado en un terreno con una superficie de Un mil novecientos veintiún metros cuadrados con diecinueve centímetros cuadrados (1.921,19 mts2), situado en la urbanización El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del Estado Zulia; autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 31 de octubre de 2006, anotado bajo el No. 11, tomo 88.

Con relación al anterior contrato, se evidencia que el mismo es un documento privado autenticado por ante la indicada Notaría Pública, que refleja la voluntad de las partes; con relación a este tipo de documentos, el Código Civil establece:

Artículo 1.363 El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones

.

En este sentido, siendo que la existencia del contrato no fue un hecho controvertido en el juicio, este Juzgador de conformidad con la norma anteriormente transcrita pasa a otorgarle el valor probatorio correspondiente.

- Siete (7) recibos de pago realizados en las siguientes fechas: el 8 de diciembre de 2006, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00); el 1 de noviembre de 2006, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00); en fecha 29 de diciembre de 2006, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00); en fecha 23 de enero de 2007, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00); en fecha 14 de febrero de 2007, la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 28.500.000,00), hoy VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 28.500,00); en fecha 9 de marzo de 2007, donde por error material en el recibo aparece “2006”, la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), hoy SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00); y en fecha 21 de marzo de 2007, la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.500.000,00), hoy ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 11.500,00).

Los anteriores recibos fueron desconocidos por la parte demandada de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en este sentido, la parte demandante promovió prueba de cotejo y prueba de testigos a fines de probar la autenticidad de los documentos.

En este orden de ideas, se evidencia que en fecha 7 de febrero de 2012, es recibido el informe realizado por los peritos, el cual se basó únicamente en el análisis de la firma del recibo de pago inserto en el folio quince de la pieza No. 1 del presente expediente, de fecha 8

de diciembre de 2006, realizado por un monto de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), actualmente DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00); en el señalado informe se observan las siguientes conclusiones: la firma que suscribe el documento denominado “recibo”, inserto al folio quince (15) del expediente de la causa fue ejecutada por el ciudadano I.U..

Así pues, verificando en el informe que la firma dubitada y la de carácter indubitado, contenida esta última en el contrato objeto de la presente causa, tuvieron nueve (9) puntos de coincidencia, siendo ambas resultado de la motricidad automática del ejecutante; este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la labor pericial, concluyendo que la firma contenida en el recibo de pago de fecha 8 de diciembre de 2006, corresponde al ciudadano I.U., en su carácter de director gerente de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, siendo la misma constancia de que en la referida fecha recibió del ciudadano A.F. la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), actualmente DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) como abono por la compra del apartamento 12-B. Así se aprecia.

Ahora bien, con relación a los restantes recibos de pago, se realizarán las consideraciones pertinentes una vez que sean valorados los testigos, por cuanto para probar la autenticidad de los mismos, se promovió prueba testimonial.

- Factura de pago No. 0504, a nombre del ciudadano A.F., emanada de Proseín, Grupo Italcerámica de Venezuela C.A., por un monto total SIETE MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 7.673.447,00) hoy SIETE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO (Bs. 7.673,44).

Con relación a esta documental, emanada de un tercero ajeno al proceso, el actor promovió la prueba de informe, no obstante no se evidencian en actas respuesta emanada de la sociedad mercantil identificada y por consiguiente no puede otorgársele valor probatorio en la presente causa. Así se establece.

- Factura de pago No.45650, emanada de Ital Mármol a nombre del ciudadano A.F., por un monto total de DOCE MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL NOVECIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (12.940.933,44), hoy DOCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (12.940,93).

Con relación a esta documental emanada de un tercero ajeno al proceso, la cual fue impugnada por la parte demandada, se verifica que acertadamente promueve el actor la prueba de informes a fin de ratificar la misma, siendo recibida respuesta en fecha 13 de febrero de 2012, según la cual se evidencia la certitud del contenido de la factura anexándose una copia y copia de depósito bancario. En este sentido, este Juzgador le otorga a la misma el valor probatorio formal correspondiente, haciendo las disertaciones respecto a su relación con la causa en las conclusiones del presente fallo. Así se establece.

- Tres (3) recibos de pago suscritos por el ciudadano F.V., de fechas 2 de agosto de 2007, por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00); 5 de octubre de 2007, por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00); y 14 de diciembre de 2007, por un monto de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00), que certifican pagos realizados por el ciudadano A.F..

Dichos recibos se constituyen como documentales emanadas de un tercero ajeno al proceso las cuales fueron impugnadas por la parte demandada, y debieron ser ratificadas en juicio; por consiguiente al no constar el reconocimiento en su contenido y firma de dichas documentales por parte del tercero que las suscribió, no puede este Juzgador otorgarle valor probatorio.

- Treinta y cuatro registros fotográficos de un inmueble que identifica el actor como el apartamento 12-B del edificio Residencias Valeria.

Estas fotografías fueron impugnadas por la parte accionada en el escrito de contestación de la demanda, y en este sentido, este Tribunal realiza las siguientes consideraciones:

Con relación a este medio, el Doctor Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, refiere que la fotografía “constituye también una prueba asimilable a la instrumental, cuyo valor de convicción depende del grado de certeza de la reproducción que contiene; es decir, si el objeto grabado en el celuloide y reproducido corresponde a la realidad. Como normalmente el grado de certeza no es suficiente, las fotografías deben ser adminiculadas con otras pruebas, comúnmente la prueba testimonial, y sirven para ayudar la memoria del testigo e ilustrar gráficamente el criterio del juez”. En este sentido, las fotografías consignadas por la accionante e impugnadas por el demandado, no fueron ratificadas con testigos que pudieran dar fe de las circunstancias y hechos que se suscitaron en el momento en el que se realizaron las tomas fotográficas que corren insertas en las actas, de esta manera, este Tribunal, desecha dichas pruebas por no constituir o dar certeza de hechos pertinentes en la presente causa. Así se aprecia.

- Comunicación dirigida a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A, de fecha 19 de julio de 2008, suscrita por el ciudadano A.F. y el ciudadano J.H., en la cual se exponen problemas que presenta el apartamento 12-B.

Con relación a esta documental, la cual fue desconocida por la parte accionada por no emanar de ella ni de ningún miembro de su personal de labore. Al respecto, se evidencia que la señalada comunicación proviene de la propia parte actora y no se evidencia que esté recibida por la demandada, lo cual no constituye certeza de su contenido, ni de si la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., tuvo conocimiento de la misma, por lo que no es posible otorgar a la misma valor probatorio alguno. Así se valora.

- Biopsia, gastroscopia, informes médicos, presupuestos y exámenes médicos de la ciudadana EATHELLA R.D.F., emanados del Centro Médico Paraíso. Exámenes médicos emanados del Centro Médico de Occidente e informe de ultrasonido endoscópico, suscrito por el Internista Gastroenterólogo F.M..

En atención a este medio de prueba, se desecha por cuanto el mismo no es pertinente a los fines de demostrar los hechos realmente controvertidos en la presente causa, no guardando relación directa con la misma. Así se aprecia.

- Copia simple de documento de liberación de hipoteca del apartamento No 12-B del edificio Residencias Valeria y documento de compra venta del referido inmueble realizada por el ciudadano I.U. en su carácter de director gerente de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, al ciudadano C.E.U.R.; protocolizado en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de julio de 2010, inscrito bajo el No. 2010.2315, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 480.21.5.4.309.

- Copia simple del documento de condominio del Edificio Residencias Valeria, registrado en fecha 18 de abril de 2008, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 36, protocolo 1, tomo 8; cuya última notificación fue asentada en fecha 16 de mayo de 2008, bajo el No. 50, protocolo 1, tomo 23.

Las anteriores documentales constituyen documentos públicos que al no ser tachados o impugnados por la parte contraria y estar emanados de autoridad competente, se les otorga el valor probatorio correspondiente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

De igual modo, se observa que la parte demandante promovió prueba de informe al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo a fin de que remitiera copia certificada del documento de condominio del Edificio Residencias Valeria y las notas marginales que acompañan al mismo. En este sentido, se recibieron resultas en fecha 18 de junio de 2012, por lo que se insiste en el valor probatorio de dicho instrumento público y se acoge asimismo las notas marginales del señalado documento. Así se establece.

En el lapso probatorio ratifica las documentales consignadas junto al libelo de demanda y promueve:

- Prueba de informes al Banco Provincial a fin de que informe el titular de la cuenta corriente No. 0108-0187-74-0100009216, y la cantidad en bolívares en los que fueron emitidos los cheques Nos. 03012229, 03012192, 03012295 y 03012308, el beneficiario de los mismos y si fue cobrado o endosado.

En referencia a esta prueba se reciben resultas en fecha 8 de enero de 2013, de estas se evidencia que el titular de la identificada cuenta corriente es el ciudadano A.F., y de igual forma remiten información atinente a los cheques 3012192 y 3012295, según la cual se evidencia que fueron endosados en fecha 7 de diciembre de 2006 y 29 de diciembre de 2006, respectivamente, por un monto Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) a la orden de Constructora Siglo XXI, y depositados en la cuenta 0005437997 del Banco Occidental de Descuento. Asimismo, indican que no fueron localizados en sus archivos los cheques Nos. 3012229 y 3012308, pero que fueron procesados por sus oficinas y están reflejados en el movimiento bancario que anexan, en el cual se verifica que ambos fueron realizados por el monto de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), con fechas 2 y 25 de enero de 2007. En consecuencia, se acoge la prueba en el sentido de lo señalado. Así se establece.

- Prueba de informes al Banco de Venezuela a fin de que informe el titular de la cuenta corriente No. 0102-03487-30-0000040112, y la cantidad en bolívares en los que fueron emitidos los cheques Nos. 66003701, 69000008 y 17003704, el beneficiario de los mismos y si fue cobrado o endosado.

Con relación a esta prueba se reciben resultas en fecha 18 de septiembre de 2012, de las cuales se evidencia que el titular de la identificada cuenta corriente es el ciudadano A.A.F.R., y de igual forma remiten información atinente a los cheques 66003701 y 17003704, según la cual se evidencia que fueron realizados en fecha 12 de marzo de 2007 y 14 de marzo de 2007, por un monto de Cuarenta millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00) y Veinte millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00), respectivamente, a la orden de Constructora Siglo XXI, y depositados en la cuenta 0005437997 a nombre de Constructora Siglo XXI del Banco Occidental de Descuento. Asimismo, indican que no tienen en los movimientos del mes de marzo de 2007, registros del cheque signado con el No. 69000008. En consecuencia, se acoge la misma en el sentido de lo señalado. Así se establece.

- Prueba de informes al Banco Occidental de Descuento a fin de que informe el titular de la cuenta corriente No. 0116-0044-18-0006141242, y la cantidad en bolívares en los que fue v emitido el cheque No. 77000016, el beneficiario de los mismos y si fue cobrado o endosado.

De esta prueba se reciben resultas en fecha 23 de marzo de 2012, de las cuales se evidencia que el titular de la identificada cuenta corriente es el ciudadano A.F., y de igual forma remiten copia del anverso y reverso del señalado cheque en el cual se evidencia que fue realizado a la orden de Constructora Siglo XXI, endosado para ser deposita en la cuenta de Constructora Siglo XXI del Banco Occidental de Descuento, y que el mismo se libró el 20 de marzo de 2007, por la cantidad de Once Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 11.500.000). En consecuencia se acoge la misma en el sentido de lo demostrado. Así se establece.

- Prueba de informes a Prosein, Ital Mármol y al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Las resultas de las anteriores promocionales constan en actas y fueron previamente valoradas.

- Promueve prueba testimonial de los ciudadanos F.V., M.V.H., G.B. y J.B.M..

Dicha prueba fue evacuada por el comisionado Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en ésta se evidencia que la ciudadana M.V.H. no compareció a rendir testimonio por lo cual no será valorada su promoción como testigo. El resto de los ciudadanos rindió declaración afirmando lo siguiente:

El ciudadano J.E.B.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.624.361, domiciliado en la avenida Delicias con calle 83, Sector Paraíso; quien fue promovido a fin de que rindiera testimonial respecto a los recibos de pago que señala el demandante emanados de la parte accionada; manifestó que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos A.F. e I.U., así como a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, ubicada en la avenida 5 de julio, torre Cristal, piso 13; que sabe que A.F. celebró un contrato para la adquisición de un apartamento, que estuvieron en la Notaría Primera de Maracaibo esperando a que llegara el señor que le iba a hacer el contrato, y que cuando llegó se presentó como I.U., que firmaron y que el señor AMÉRICO le dio el contrato para que lo llevara a la camioneta y le dio el cheque que le había dado el señor IRVING por Ciento Treinta y Un Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 131.000.500,00), que eso fue en el 2006, y al leer el contrato vio que era una compra venta de un apartamento que queda en 5 de julio en el piso 12, apartamento 12B; que el contrato se hizo en la Notaría Pública Primera de Maracaibo; que el edificio donde está el apartamento se llama Residencias Valeria.

En este estado, el apoderado judicial de la demandada pasa a repreguntar al testigo, el cual contestó: que conoce a A.F. desde el 2004, que trabajó con él hasta el 2008, que conoce a I.U. desde que se firmó el señalado contrato y unas veces que lo vio en el edificio Valeria, en construcciones; que acudió 7 veces a las oficinas administrativas de Constructora Siglo XXI, y vio una vez allí a I.U. porque él le firmó un cheque que llevó; que no sabe quién firmó los recibos de pago que rielan en el expediente porque el llevaba los cheques la secretaria los recibía y luego traía el recibo y no se veía quien lo firmaba; que no conoce el nombre de la secretaria.

Con relación a esta testimonial, la cual fue promovida para ratificar los recibos de pago que reputa el actor emanados de la accionada, los cuales la parte demandada desconoció; se evidencia que la parte demandante solo promovió un testigo para estos fines, siendo criterio de este Juzgador que un solo testigo no hace fe de los hechos que narra, y no calificando como testigo único, por cuanto sus de sus declaraciones se desprende que ni siquiera observó quién firmaba los recibos de pago o la persona a quien la secretaria entregaba el cheque, pudiendo solo señalar que dichos recibos le fueron entregados por la secretaria de la sociedad mercantil. En este sentido, procede a desechar este Juzgador las anteriores declaraciones por no tener certeza de la veracidad de los dichos.

El ciudadano G.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.620.743, domiciliado en la avenida 25 con calle 71, No. 28A-224;

quien manifestó que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos A.F. e I.U., que en el mes de marzo de 2007, estuvo presente y escuchó una conversación entre los referidos ciudadanos, en un restaurante llamado “wawas” que está ubicado al lado de Residencias Valeria, que le presentó a un señor llamado I.U. y se sentaron a conversar sobre el negocio que tenían en un apartamento que le estaba comprando, le entregó un cheque por Once Millones Quinientos Mil Bolívares (11.500.000,00) , que el señor AMÉRICO manifestó su preocupación por el avance de la obra y el señor IRVING le dijo que no se preocupara que la obra la iban a terminar, que terminada la obra le terminaría de cancelar lo que se adeudaba de los pagos, y le habló de unas remodelaciones, que podía hacer las que quisiera en el apartamento 12B allí en Residencias Valeria; que eso ocurrió el 21 de marzo de 2007, en la tarde; que estuvieron como 20 minutos conversando.

En este estado, el apoderado judicial de la demandada pasa a repreguntar al testigo, el cual contestó: que no vio más a I.U. porque él solo le hizo las vacaciones al chofer del ciudadano A.F. del 1 de marzo hasta el 30 de marzo de 2007 y que en ese tiempo vio a I.U. 3 ó 4 veces, que no vio el contenido del cheque y no sabe a la orden de quien fue realizado, pero que en la conversación dijeron que le estaba entregando Once Millones Quinientos Mil Bolívares (11.500.000,00).

Con relación a la anterior testimonial, se aprecia que el testigo es conteste con los hechos narrados por el actor; hechos que niega y rechaza la parte demandada. Asimismo, se aprecia que no existen otros elementos de prueba que soporten tales dichos, así en concordancia con lo anteriormente expresado siendo el criterio de este Juzgador que un solo testigo no hace fe de los hechos que narra, por cuanto no pueden desprenderse de sus simples declaraciones la veracidad de las situaciones descritas; se procede a desechar la anterior testimonial, sin otorgársele valor probatorio.

El ciudadano F.A.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.529.617, domiciliado en la avenida 19, entre calle 82 y 83 sector Paraíso; manifestó que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos A.F. e I.U., que en el mes de agosto de 2007 fue contratado por el señor AMÉRICO para que le realizara unos trabajos de colocación de piso de porcelanato y mármol y otros trabajos pequeños como colocar piezas sanitarias, poner tuberías; que los trabajos fueron realizados en la avenida 5 de julio por el antiguo fin de siglo, en un edificio llamado Valeria, en el apartamento del piso 12, en el 12B; que el contrato que hizo fue por VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), que recibió en tres (3) partes, dos (2) de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,00), y el último de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,00), en agosto, octubre y diciembre, respectivamente.

En este estado, el apoderado judicial de la demandada pasa a repreguntar al testigo, el cual contestó: que sabe que el edificio se llamaba Residencias Valeria porque cuando él fue había una valla que decía Residencias Valeria y los otros datos que le colocan, que el apartamento queda en el piso 12 y el apartamento es el 12B; que le consta porque en ese momento no estaba en funcionamiento los ascensores, se subió el material por un guinche que se colocó en una de las ventanas para que el material llegara al sitio porque es muy pesado, y varias veces le tocó subir 12 pisos por las escaleras, y tal vez uno más si no estaba incluido la mezanine, que el señor AMÉRICO le dijo cuando lo contrató que el apartamento quedaba en el piso 12, que eran dos apartamentos por piso y que sabe que era el B porque quedaba a mano derecha; que sabe que eran A y B las identificaciones de los apartamentos porque el señor AMÉRICO se lo ratificó, él subió hasta allí; que le consta que era el propietario porque lo contrató, por lo que se supone que era el dueño del apartamento, le abría las puertas con su llave y él mismo se lo dijo; que fue a declarar porque el señor AMÉRICO lo contactó para saber si podía testificar respecto al trabajo que le había realizado en ese apartamento.

En el desarrollo de la evacuación del testigo, surgió un incidente con relación a la repregunta No. 8 la cual se formuló de la siguiente manera “Diga el testigo ya que recuerda tan bien que se le hizo el último pago de los trabajos que dice haber realizado, que día de la semana fue el 14 de Diciembre del año 2.007 (Sic.)”; en ese estado se opuso el apoderado judicial de la parte actora, en razón de que los hechos sobre los que se atestigua habían ocurrido hacía casi cinco (5) años, siendo imposible para el testigo o para cualquier otra persona que día de la semana ocurrió.

En ese estado, el apoderado judicial de la parte demandada expresa que conviene con lo expuesto por el actor, porque debería ser materialmente imposible recordar una fecha exacta de un evento sin trascendencia; pero como el testigo afirma recordar el día exacto en el que se le realizó el pago, siendo que debería estar acostumbrado a recibir pagos de esa naturaleza, pero al afirmar una fecha exacta del pago insiste en la repregunta a fin de que el testigo contestara que día de la semana fue 14 de diciembre de 2007.

Seguidamente, el Tribunal comisionado escuchadas las declaraciones, releva al testigo de contestar la repregunta formulada por la parte demandada, ante lo cual la representación judicial reclama en el mismo acto para ante el Tribunal de la causa de la decisión del Tribunal comisionado.

Al respecto, considera este Juzgador que, tal y como lo afirmaron ambos apoderados judiciales, resulta difícil para cualquier persona recordar el día de la semana que correspondió una fecha específica, en ese sentido se considera que la pregunta no está destinada a esclarecer un hecho específico; pues en todo caso, si el representante judicial quería determinar por qué le constaba al testigo la fecha exacta del pago, debió haber reformulado la pregunta dirigida a esos fines. En este orden de ideas, es conteste este Tribunal con la decisión del Juzgado comisionado de relevar al testigo de contestar la repregunta No. 8. Así se establece.

Ahora bien, con relación a los hechos narrados por el testigo, se aprecia que los mismos son contestes con lo narrado en el libelo de demanda, no obstante, su testimonio de forma individual no da certeza de los hechos que narra. Asimismo, considera pertinente este Sentenciador destacar que la factura impugnada proveniente de Ital Mármol, aun cuando fue debidamente ratificada y en principio pudiera ser un indicio de la veracidad de las mejoras realizadas; no son la prueba idónea para demostrarlas puesto que el hecho comprobable con la misma es que efectivamente el mármol fue comprado por el ciudadano A.F., pero no prueba que el mismo haya sido colocado en el singularizado apartamento 12-B; hecho que con el testimonio de una sola persona no es posible verificar. En este sentido, este Juzgador no otorga valor probatorio a la anterior testimonial. Así se establece.

- De la parte demandada:

- Promueve copia simple de acta constitutiva y actas de asamblea de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A., a los fines de dejar constancia de las personas calificadas para obrar por dicha empresa.

Con relación a esta documental presentada en copia simple, y por cuanto constituye un documento protocolizado por ante un Registro Mercantil, en virtud de que la misma no fue impugnada, se acoge en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 de la N.A.C., evidenciándose que quienes representan a la citada empresa son sus directores gerentes, cargos que recaen en los ciudadanos I.U. y E.R.. Así se aprecia.

- Promueve prueba testimonial de los ciudadanos F.T. y E.T..

Dicha prueba fue evacuada por el comisionado Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en ésta se evidencia que solo el ciudadano F.T., venezolano, titular de la cédula de identidad No. 10.427.001, domiciliado en la calle 94, No. 17-104, compareció a rendir testimonio por lo cual solo su promoción será tomada en cuenta en la presente valoración. Así, se evidencia que el prenombrado testigo manifestó: que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos A.F. e I.U., que le consta que durante el año 2007 en diversas oportunidades el ciudadano I.U. le exigió a A.F. el pago del apartamento ubicado en el piso 12, del edificio Residencias Valeria, que sabe y le consta que al momento de exigir los pagos manifestó que ya había cancelado pero que perdió los recibos porque empezó a trabajar como vigilante en febrero de 2006 hasta julio de 2008 en la constructora y en varias oportunidades escuchó la conversación del cobro y el pago, varias veces se planteó la discusión; que en noviembre de 2007 recibió instrucciones de I.U. de no dejar entrar al edificio a A.U., un día que este llegó con un muchacho que decía ser su hijo, llegó molesto porque no lo dejaron entrar, que el señor URDANETA apareció en el edificio, que el doctor lo llamó pícaro, tramposo, que ambos se dijeron cosa, y que eso sucedió en su presencia, y lo botó del edificio; que mientras el estuvo había órdenes de no dejar pasar a nadie a ninguno de los apartamentos ni ningún material.

En este estado, el apoderado judicial de la parte actora pasa a repreguntar al testigo, el cual contestó: que trabajaba de lunes a sábado de seis de la mañana a seis de la tarde, trabajando doce por doce el turno de día; que el ciudadano A.F. fue varias veces al edificio, no tenía control remoto y llegaba a ver como quedaba el apartamento, a inspeccionarlo; que durante su labor como vigilante nunca subió al apartamento 12B.

Ahora bien, con relación a los hechos narrados por el testigo, se aprecia que el mismo no es conteste en sus dichos por cuanto manifiesta que habían órdenes de no dejar pasar a nadie hacia dentro de los apartamentos y posteriormente en las repreguntas realizadas expresa que el ciudadano A.F. llegaba a inspeccionar y ver como quedaba el apartamento, por lo cual se entiende que para ello debía entrar al edificio. Asimismo, se evidencia que los dichos de este único testigo no están sustentados con otros testimonios o elementos de prueba que respalden lo narrado por él y en este sentido, por no merecer fe sus declaraciones, pasa este Juzgador a desecharlo. Así se establece.

VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, procede este Juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

Constata el Tribunal que la presente causa versa sobre el Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, celebrado entre el ciudadano A.F. y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., en fecha 31 de octubre de 2006, autentica en la misma fecha por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, bajo el No. 11, tomo 88; sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el No 12-B, que forma parte de un edificio que se encontraba en construcción para el momento de suscribir el contrato, denominado Residencias Valeria de la única y exclusiva propiedad de la promitente vendedora. El precio definitivo de venta fue fijado en TRESCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 371.400.000,00), hoy TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 371.400,00), de los cuales CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 131.500.000,00) hoy CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 131.500,00), fueron cancelados al momento de firmar el contrato, y el monto restante, es decir la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 239.900.000,00) hoy DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,00) sería cancelado el 28 de febrero de 2007. Asimismo, señala el contrato que el documento definitivo de compraventa sería protocolizado dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes al registro del documento de condominio del Edificio Residencias Valeria; dicho registro del documento de condominio debía ser notificado al promitente comprador mediante telegrama con acuse de recibo, y en ese momento comenzaría a computarse el término de los referidos sesenta (60) días para registrar el documento.

Asimismo, se acordó que de no protocolizarse el documento en el término de sesenta (60) días por causa del promitente comprador éste perdería en beneficio de la promitente vendedora las cantidades de dinero aportadas como arras (CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 131.500.000,00), hoy CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 131.500,00)); pero si el documento no se protocolizara por causa de la promitente vendedora, ésta debería reintegrar al promitente comprador todas las cantidades de dinero recibidas por concepto de arras, más una cantidad equivalente a dichos montos sin ninguna indemnización adicional por motivo de inflación ni por intereses.

Ahora bien, alega el actor que habiendo pagado el monto inicial, posteriormente fue consignando abonos desde el mes de diciembre del año 2006, hasta el mes de marzo de 2007, pagando una cantidad total de DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.271.500, 00), equivalentes al setenta y cuatro (74%) del precio total convenido, que estos abonos fueron acordados por las partes, y que atendiendo a la verdadera naturaleza del contrato se celebró en realidad un auténtico contrato de venta a plazos. Que en atención a los criterios de buena fe y sana lógica, del texto del contrato se desprende que la obra debía estar concluida el 28 de febrero de 2007, momento en el que se cancelaría el monto restante; pero que al solo estar avanzada para ese momento en un sesenta por ciento (60%), en defensa de sus derechos y ante la imposibilidad de la vendedora de ejecutar su prestación de hacer que hasta la actualidad tiene pendiente, suspendió en el tiempo el cumplimiento de su obligación.

Que como resultado de una reunión con el ciudadano I.U., fue autorizado para iniciar, como efectivamente afirma que lo hizo, trabajos de remodelación en el apartamento. Afirma además, que siempre estuvo en contacto con el ciudadano I.U., representante de la vendedora, quien se excusaba constantemente. Que se trasladó el 3 de marzo de 2011, hasta el edificio Residencias Valeria, que le fue prohibida la entrada y que luego de un forcejeo con el vigilante subió y pudo observar que no estaban las herramientas ni los materiales que él había dejado, y el apartamento se veía diferente; que en ese momento no pudo comunicarse con el ciudadano I.U.. Que acto seguido se dirigió al Registro del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo, y constató que en fecha 13 de julio de 2010, fue vendido el apartamento 12-B al ciudadano C.U.R.. Que nunca fue notificado ni advertido conforme al contrato para el pago final y que siempre mostró disposición a cancelar el monto restante.

En el mismo orden de ideas, en la contestación de la demanda, el apoderado judicial de la accionada, negó rechazó y contradijo los hechos narrados en el libelo de demanda, aceptando que efectivamente con la firma del contrato de opción a compra el actor canceló la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 131.500.000,00), hoy CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 131.500,00), y los términos en los que se describieron las cláusulas del contrato. De igual forma, alega que el saldo adeudado debió cancelarse el día 28 de febrero de 2007, y que el mismo no estaba sujeto a ninguna notificación. Que su representada no suscribió ni

tuvo la intención de suscribir un contrato de venta a plazos, y que cumplió con su obligación de construir el edificio obteniendo el permiso de habitabilidad con lo cual podía otorgar el documento definitivo de compraventa, pero como el demandante no cumplió con su obligación de pagar el saldo adeudado, su representada estaba en su derecho de invocar la cláusula octava del contrato quedando éste resuelto, por cuanto las veces que se le exigió el pago, el actor manifestaba haberlo cancelado en su totalidad. En este sentido, reconviene al actor por resolución de contrato y cobro de bolívares, oponiendo lo establecido en el artículo 1.169 del Código Civil, y solicitando que en aplicación de la cláusula octava del contrato, el monto cancelado por concepto de arras al momento de la firma quede en beneficio de su representada.

Seguidamente en la contestación a la reconvención se observa que el apoderado judicial del demandante reconvenido niega y rechaza que nunca haya cancelado el saldo deudor, pues realizó abonos al mismo en la forma que convino con la vendedora, y que la conducta de su representado haya provocado la extinción y desaparición del contrato. Asimismo, niega que en aplicación de la cláusula octava su poderdante deba dar por perdidas las cantidades de dinero abonadas.

Ahora bien, establecidos los términos de la controversia, determina este Juzgador de los mismos, que el hecho central a determinar es la naturaleza del contrato y las obligaciones que debían cumplir las partes, estipuladas en el mismo. Así pues, a los fines antes señalados es menester pasar a reproducir el criterio de nueva data concebido por la Sala de Casación Civil, expuesto en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, en el expediente No. 12-000274, con ponencia de la Magistrada Dra. Yraima Zapata Lara, al cual se apega este Juzgador, y que señala:

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Adecuando el criterio anteriormente citado a la presente causa, con el cual como ya se ha advertido este Sentenciador está conteste, se evidencia que el contrato en cuestión, denominado por las partes “contrato de opción de compra”, recae sobre un apartamento signado con la nomenclatura 12-B, ubicado en el piso 12 del Edificio Residencias Valeria, suficientemente descrito en actas, el cual claramente pasa a ser el inmueble objeto de la venta. Asimismo, se evidencia que la cláusula tercera establece “El precio definitivo de venta ha sido fijado en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 371.400.000,00)”, con lo cual se verifica la presencia del elemento precio.

Ahora bien, determinada la existencia del objeto y precio, en el contrato cuyo cumplimiento se peticiona, resulta evidente de una simple lectura del mismo la intención de vender, por una parte y de comprar por la otra, el referido inmueble, con posterioridad, sin embargo, al cumplimiento de determinadas obligaciones. Ello es aun más resaltante porque las partes hacen referencia en el mismo contrato al “documento definitivo de compra venta”, con lo cual se aprecia su consentimiento e intención de celebrar la venta.

Así pues, al delatarse la existencia de los elementos consentimiento, precio y objeto; en el contrato bajo estudio y siguiendo lo establecido por la Sala de Casación Civil, se concluye que entre las partes se realizó un contrato de venta y como tal pasará a analizarse. En este sentido, se procede a citar las disposiciones que respecto a la venta ha consagrado el legislador civil en la n.s., y que sean aplicables en la presente causa, así se observa:

Artículo 1.474 La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

.

Artículo 1.486 Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.

Artículo 1.487 La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.

Artículo 1.488 El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad

.

En concordancia con los anteriores artículos que hacen referencia a la venta se observa que la obligación general del vendedor es la de transferir la propiedad y la del comprador pagar el precio de lo que compra. En la presente causa el comprador debía pagar el precio del inmueble, y el vendedor cumplía su obligación al hacer la tradición de dicho inmueble otorgando el instrumento de propiedad. No obstante, el contrato de venta que hoy

nos ocupa, disponía algunas obligaciones para las partes, y en atención a ellas pasa este Juzgador a reproducir en primer lugar lo dispuesto por el legislador en el Código Civil con atención a los contratos, con la finalidad de pasar a analizar las obligaciones contraídas por las partes en el mismo.

Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.168 En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

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De los artículos anteriormente citados se deriva que los contratos son ley entre las partes y que éstas están obligadas a cumplir lo que se ha establecido en ellos, de lo contrario, si una de las partes no llega a ejecutar su obligación puede la otra parte a escogencia reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato. Sin embargo, existe en el artículo 1.168 ejusdem un eximente de responsabilidad, pues el legislador dispone que si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede negarse a cumplir la suya.

En la presente causa ambas partes señalan que su contraparte no cumplió con la obligación pactada, el actor reconvenido alega que la accionada reconviniente no hizo entrega del apartamento a pesar de que se realizaron pagos parciales como abono del monto total por así haberlo acordado con posterioridad al contrato ambas partes. Mientras que el demandado reconviniente señala que el accionante reconvenido no pagó el saldo adeudado en la fecha establecida, cuestión que le permitía a su elección resolver el contrato, pedir su cumplimiento y además no ejecutar su obligación.

Así las cosas, tal como se ha señalado anteriormente, se evidencia del contrato que corre inserto en actas, que la cláusula tercera establece el precio del contrato, especificando que al momento de la firma debía cancelarse la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.131.000.000, 00) y el remanente, es decir la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (BS.239.900, 00), el 28 de febrero de 2007.

Ahora bien, del estudio pormenorizado de las cláusulas del contrato se observa que no se indica en dicha cláusula ni en ninguna otra, que la tradición del inmueble se efectuaría en la fecha indicada para la realización del pago; aún más, se constata que el registro del documento de compra venta dependía de la protocolización del documento de condominio del edificio Residencias Valeria, pues a partir de ese momento iniciaría el término de sesenta (60) días para inscribir en el registro el contrato de compra venta (cláusula séptima del contrato).

En este sentido, se aprecia de los hechos narrados por las partes y de las pruebas aportadas al proceso que llegada la fecha para la realización del pago, éste no fue efectuado, verificándose además que el comprador, ciudadano A.F. había estado realizando pagos parciales en calidad de abono al saldo deudor; pero que dichas cantidades de dinero no suman la cantidad total o el remanente del precio de venta; evidenciándose con ello el incumplimiento por parte del comprador.

Con la finalidad de ilustrar la anterior aseveración, se trae a colación lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 4 de abril de 2013, con ponencia de la Magistrada Doctora Isbelia Pérez, en el expediente No. 2012-000657, quien analiza un caso similar a la presente controversia, y en el orden de lo expuesto señala:

En relación con ello, esta Sala aprecia que el juzgador de alzada, al momento de verificar cuál de las partes incumplió con sus respectivas obligaciones contractuales, concluyó que la reconvención incoada por la parte demandada debía ser declarada con lugar, por cuanto en su criterio “…la demandada reconviniente, cumplió a cabalidad con todos los parámetros que estaban a su alcance…”.

En este sentido, sostiene el juez de la recurrida que las acciones desplegadas por los demandados para tener la disponibilidad del dinero, entre las cuales menciona los trámites realizados “en tiempo oportuno” ante una entidad bancaria para la obtención de un crédito y las consignaciones de pago efectuadas en fecha 7 de octubre de 2010, constituyen elementos suficientes para considerar que la parte demandada hizo lo necesario para llevar a cabo el negocio jurídico pactado, razón por la cual declaró con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.

Al respecto, esta Sala considera que el sentenciador de alzada, al momento de verificar el referido cumplimiento de las obligaciones de las partes contratantes, omitió señalar si efectivamente los vendedores recibieron el precio íntegro restante, es decir, la cantidad de Bs. 150.000,00, y si dicho pago fue realizado en tiempo oportuno, de lo cual depende el otorgamiento del documento definitivo de la venta del inmueble por parte de los vendedores, de acuerdo con lo convenido por los contratantes.

De allí que, ante el incumplimiento de los demandados alegado por la parte actora, el juez de la recurrida debió verificar si éstos ejecutaron una obligación de dar, que en este caso se traduce en el pago de una suma de dinero y comprobar además que la misma fue recibida por los vendedores y efectuada dentro del plazo previamente acordado, para luego hacer un pronunciamiento claro y preciso al respecto. Este es el aspecto fundamental que determina la procedencia o improcedencia de la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta propuesta por la parte demandante.

En otras palabras, conforme a lo destacado por el juez en la sentencia recurrida, si bien es cierto que los compradores realizaron en tiempo oportuno los trámites necesarios para obtener el dinero con el cual llevar a cabo el negocio jurídico, lo que innegablemente determina el cumplimiento de la obligación de éstos, no es suficientemente realizar los referidos trámites para pagar, sino que es necesario que los vendedores efectivamente hayan recibido esa contraprestación en el plazo acordado. (Resaltado del Tribunal)

En concordancia con lo señalado por la Sala de Casación Civil, para determinar la procedencia de la demanda inicial o de la contrademanda que realiza el reconviniente, es imperioso analizar las obligaciones de las partes presentes en el contrato, destacando que era una carga del comprador, hoy parte actora, pagar el saldo adeudado en fecha 28 de febrero de 2007; por lo que no resulta suficiente que éste haya realizado pagos parciales por cuanto los mismos no suman la cantidad faltante por cancelar. En este orden de ideas, al evidenciarse que, a pesar de haber tenido la intención de pagar y de haber realizado pagos parciales, tal como quedo establecido mediante la prueba de informes dirigida a las respectivas entidades bancarias, el comprador no cumplió con su obligación de pagar el

remanente en la fecha pactada, no queda más a este Sentenciador que declarar en atención a lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, opuesto por la parte demandada reconviniente, en virtud de la excepción non adimpleti contractus, o de contrato no cumplido Sin Lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano A.F. contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI. Así se decide.

Ahora bien, determinado como ha sido el incumplimiento primigenio del ciudadano A.F. y en consistencia con lo establecido por el legislador en el artículo 1.167 de la N.S., según el cual otorga la potestad a la parte ante quien se ha incumplido de pedir la ejecución o la resolución del contrato; en atención a la reconvención ejercida por la parte demandada reconviniente; este Tribunal declara procedente su pretensión y en consecuencia Con Lugar la reconvención por resolución de contrato y cobro de bolívares en atención a la cláusula octava del contrato, por considerarse que efectivamente la protocolización del documento de venta no ocurrió por causa imputable al demandante reconvenido, quedando en beneficio de la demandada reconviniente la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 131.500.000,00) actualmente CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.131.500,00). Así se establece.

Con relación a las mejoras que señala el demandante reconvenido le fueron realizadas al inmueble, considera este Juzgador que las mismas no fueron suficientemente demostradas en la causa, por constituir las fotografías presentadas y la factura ratificada por la empresa Ital Mármol, meros indicios, que no dan certeza de que efectivamente las fotografías fueron tomadas al inmueble constituido por el apartamento 12-B del edificio Residencias Valeria, así como tampoco prueba la señalada factura que el material comprado fue colocado en el inmueble. En este orden de ideas, al no tener evidencia este Juzgado del estado inicial del apartamento ni del estado en el que se encuentra actualmente, resulta imposible determinar si sobre el mismo fueron realizadas mejoras, por lo que al no ser probadas las mismas en el juicio se consideran como no realizadas, y en consecuencia nada puede reclamar por ese concepto el demandante reconvenido.

De la misma manera, resulta indiscutible que fue suficientemente probado en autos los pagos parciales que el ciudadano A.F. realizó a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI en calidad de abonos a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 239.900.000,00) actualmente DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,00) que debía cancelar el 28 de febrero de 2007. Dichos pagos se discriminan de la siguiente manera: la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00) pagadas según cheque No 3012229 del Banco Provincial, el cual estuvo en cámara de compensación en fecha 2 de enero de 2007; la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00), según cheque No. 3012295 del Banco Provincial de fecha 29 de diciembre de 2006; la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00) según cheque No. 3012308 del Banco Provincial, el cual estuvo en la cámara de compensación de dicha entidad bancaria en fecha 25 de enero de 2007; la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00) según cheque No. 3012192 del Banco Provincial, de fecha 29 de diciembre de 2006, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00); según cheque No. 66003701 del Banco de Venezuela de fecha 12 de marzo de 2007; la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), según cheque No. 17003704 de fecha 14 de febrero de 2007; y finalmente la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.500.000,00), hoy ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 11.500,00), según cheque No. 77000016, del Banco Occidental de Descuento; todos a la orden de CONSTRUCTORA SIGLO XXI, depositados en la cuenta No. 01160103100005437997 del Banco Occidental de Descuento a nombre de CONSTRUCTORA SIGLO XXI; cantidades que en total suman un monto de CIENTO ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 111.500.000,00) actualmente CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 111.500,00).

En este mismo orden de ideas, comprobados como han sido los singularizados pagos conforme a las pruebas que rielan en autos, este Operador de Justicia considera sumamente importante hacer un pronunciamiento en la presente causa sobre los efectos que involucra la resolución del contrato declarada procedente en esta causa; así el autor E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, expone con relación a este punto:

“La doctrina señala como efectos principales los siguientes:

1. La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.

2. Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:

Las partes vuelven a la misma situación precontractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. (…).

Del criterio doctrinario antes expuesto, deduce este Jurisdicente que uno de los efectos de la resolución de contrato es precisamente su extinción, considerándose como si jamás se hubiese celebrado, y cuya consecuencia sería el reestablecimiento del equilibrio patrimonial de la partes, el cual consiste precisamente en la devolución de las prestaciones dadas por cada una de ellas a la otra con ocasión del contrato. En este sentido, se constata que la cláusula octava del contrato dispone que “Si el documento definitivo de compra venta no se protocolizase dentro del término establecido en la cláusula anterior por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, ésta perderá en beneficio de LA PROMITENTE VENDEDORA las cantidades de dinero aportadas como arras y a las que se refiere la Cláusula Tercera del presente documento (…)” haciendo referencia únicamente a la cantidad de dinero establecida en la cláusula tercera, la cual se da aquí por reproducida, y se corresponde al monto de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 131.500.000,00) actualmente CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.131.500,00). En consecuencia, en virtud de la resolución del contrato se ordena a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI reintegrar al ciudadano A.F. la cantidad actual de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 111.500,00), pagados por el referido ciudadano como abono al remanente del precio total de venta pactado. Así se establece

VII

DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

- SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato intentada por el ciudadano A.F.Á., en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A, plenamente identificados en actas.

- CON LUGAR la reconvención por Resolución de Contrato y Cobro de Bolívares propuesta por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A contra el ciudadano A.F.Á..

- Se declara RESUELTO el contrato de venta, celebrado por las partes en fecha 31 de octubre de 2006, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo, bajo el No. 11, tomo 88.

- SE ORDENA a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A el reintegro al ciudadano A.F.Á.d. CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 111.500,00), en virtud de la resolución del contrato.

- SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante reconvenida por haber sido vencida en esta instancia.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los dieciocho ( 18 ) días del mes de octubre de 2013. Año 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

El Juez

Abog. Adan Vivas Santaella.

La Secretaria,

Abog. Zulay Virginia Guerrero