Decisión nº 028-07 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 22 de Febrero de 2007

¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a las ciudadanas B.C. y C.d.P.? Contestó: Si las conozco. Segunda: ¿Diga el testigo si es co-propietario del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida? Contestó: Mi papá. Tercera: ¿Diga el testigo del resultado de la respuesta de la pregunta anterior, si conoce como ha sido la administración de la actual Junta de Condominio? Contestó: Si, si la conozco. Cuarta: ¿Diga el testigo que opinión le merece el desarrollo de la actual administración del edificio antes identificado? Contestó: Me parece que hay ciertas irregularidades, primero no me parece conveniente que esté tanto tiempo la misma administración si mal no recuerdo creo que tiene como 3 ó 4 años, y por lo menos yo no he visto que hayan convocado a reuniones el año pasado donde se hayan tomado decisiones que hayan llevado a cabo en el edificio, aclaro, en el edificio se han hecho cosas que no se han llevado las propuestas a las reuniones del condominio. Quinta: ¿Diga el testigo si sabe desde que fecha no se han realizado reuniones del condominio legalmente convocados? Contestó: No, no se, yo tuve una conversación con ella en mayo del año pasado y hasta entonces no se habían realizado ninguna reunión de condominio. Sexta: ¿Diga el testigo si conoce que dentro del edificio se encuentra una cartelera? Contestó: Si. Séptima: ¿Diga el testigo en consecuencia de la respuesta anterior si conoce el contenido publicado en dicha cartelera? Contestó: Si, si lo conozco, el contenido que tiene la cartelera es un cartel donde esta relación de morosos y no morosos y el resto, las pocas veces que voy al edificio siempre me encuentro con ofensas del condominio para con algunos vecinos, o sea, carteles escritos con algunas ofensas, o son ofensas o acusaciones contra los vecinos. Octava: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de que manera se cancela la cuota de condominio, es decir, si es en efectivo, directamente a la administradora, si es por medio de depósito bancario en una cuenta a nombre del condominio o a través de cheques dirigidos al condominio? Contestó: Hasta donde yo se, mi hermano que es el que vive en el apartamento paga en efectivo. Novena: ¿Diga el testigo si conoce el estado de endeudamiento que presenta el edificio Nueva Esparta con respecto a los servicios de agua y electricidad. Contestó: Se que hay una deuda importante, pero no conozco la cifra. Al ser repreguntado contestó: Primera: ¿Diga el testigo si visita frecuentemente el Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida? Contestó: Mis visitas son medianamente frecuente, yo estimo que una relación de tres veces por mes. Segunda: ¿Diga la testigo si usted o su hermano asiste a las reuniones de condominio. Contestó: Si se ha convocado si asiste mi hermano. Tercera: ¿Diga la testigo si alguna vez se ha leído el documento de condominio del edificio Nueva Esparta del Condominio Residencial La Florida? Contestó: No lo he leído y quiero aclarar lo que manifesté antes, yo no soy propietaria del apartamento, es mi papá y simplemente me preocupa el ambiente negativo que hay en el edificio, el como se toman las decisiones y que no se llegue a una conciliación. Cuarta: ¿Diga la testigo si algunos de los administradores anteriormente ha prestado fianza ó caución y quienes fueron en caso de ser positiva su respuesta? Contestó: No tengo conocimiento de eso.

En fecha 15 de marzo de 2006, rindió declaración el ciudadano R.D.G.P., que al ser interrogado contestó:

¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a las ciudadanas B.C. y C.d.P.? Contestó: Si. Segunda: ¿Diga el testigo si es co-propietario del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida? Contestó: Si. Tercera: ¿Diga el testigo del resultado de la respuesta de la pregunta anterior, si conoce como ha sido la administración de la actual Junta de Condominio? Contestó: Ha sido pésima. Cuarta: ¿Diga el testigo si durante el tiempo que ha vivido en dicho edificio se le ha realizado alguna convocatoria personal y por escrito de las reuniones de la Junta de Condominio? Contestó: No. Quinta: ¿Diga el testigo de que manera ha realizado los pagos a la Junta de Condominio? Contestó: A través del inquilino, el cuando paga el condominio me lleva el recibo. Sexta: ¿Diga el testigo en base a la respuesta anterior si este pago que dice hacer a través del inquilino se hace en efectivo, en cheque o a través de un depósito bancario? Contestó: En efectivo. Séptima: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento que la ciudadana B.C. ha presentado en algún momento, memoria y cuneta de la administración del edificio Nueva Esparta, la cual ejerce de manera ilegal? Contestó: Nunca he visto un estado de cuenta, ni he tenido conocimiento de ello. Al ser repreguntado contestó: Primera: ¿Diga el testigo si usted es propietario de algún apartamento del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida? Contestó: Si. Segunda: ¿Diga el testigo si conoce al edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida de esta ciudad de Maracaibo, y a los esposos J.M. y Doraima Díaz de Maldonado? Contestó: Es lógico que tengo que conocer tanto el edificio como a los señores Maldonado ya que fuimos vecinos. Tercera: ¿Diga el testigo si por conocimiento que dice tener del edificio y los esposos Maldonado sabe y le consta que el Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida presenta alta morosidad? Contestó: Si. Cuarta: ¿Diga el testigo si es cierto y le consta que usted adeuda al condominio ya referido la cantidad de 272.000 bolívares? El Tribunal relevó al testigo de contestar la repregunta formulada. Quinta: ¿Diga el testigo si es cierto y le consta que en la entrada del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida se encuentra ubicada la cartelera del condominio? Contestó: Si. Sexta: ¿Diga el testigo si es cierto y le consta que en esa cartelera se refleja la deuda de cada propietario? Contestó: Me imagino que se debe reflejar al fin y al cabo esa es la función de la cartelera. Séptima: ¿Diga el testigo si es cierto y le consta que el edificio ya identificado se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento? Contestó: No se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento y una de las cosas son el ascensor impar que tiene más de 10 años parado, para lo cual me han pedido cuotas especiales y que he pagado para arreglar cosas que no se han hecho. Octava: ¿Diga el testigo si en su criterio que con la alta morosidad que existe en el edificio ya identificado se puede hacer una buena administración? Contestó: Como nunca me han presentado un estado de cuenta, no tengo ni idea de que dispone o no la Junta de Condominio para su administración.

En fecha 16 de Marzo de 2006, rindió declaración el ciudadano L.G., quien al ser interrogado contestó: Primera: Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadanas B.C. Y C.D.P.? Contestó: Si, las conozco de trato, pero no tengo ninguna intimidad con ellas. Segunda: Diga el testigo, si conoce, desde cuanto tiempo las ciudadanas antes mencionadas, ejercen los cargos de Administradoras y Presidente de la Junta de Condominio, respectivamente? Contestó: No ningún caso formalmente conocí que las personas antes mencionadas formaran parte de la Junta de Condominio. Tercera: Diga el testigo, si las ciudadanas B.C. Y C.D.P., ejercen de manera ilegal los cargos de administradora y presidenta del Condominio del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida? Contestó: Claro que si. Cuarta: Diga el testigo, si actualmente vive en el edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida? Contestó: No pude seguir viviendo en mi apartamento, aunque es de mi propiedad, ya que debido a las condiciones en que se encontraba el Condominio se me hacia imposible convivir ya que tengo una hija menor de edad y me preocupa su bienestar y desarrollo. Quinta: Diga el testigo, si durante el tiempo que estuvo viviendo en dicho edificio, se le convoco de manera formal y legal alguna reunión de la Junta de Condominio? Contestó: No bajo ninguna circunstancias. Sexta: Diga el testigo, como son las condiciones de habitabilidad, aseo y ornato del edificio Nueva Esparta? Contestó: En muchos momentos viví condiciones de inseguridad, que se presentaban en el edificio por lo que se me hizo imposible seguir viviendo allí, tomando la difícil decisión de tener que abandonar mi propiedad. Séptima: Diga el testigo, si conoce como ha sido la administración de la actual Junta de Condominio? Contestó: De la que dice ser Junta actual de Condominio, siempre refute su constitución y manejo de los inquilinos y co-propietarios ya que en ningún momento deban relación ni cuentas, del dinero que se le entregaba por concepto de pagos de condominio, en muchas oportunidades reclame mis derechos como propietarios de que se me entregara una relación de los gastos del condominio y nunca conseguí nada por parte de esta supuesta Junta de Condominio. Octava: Diga el testigo, si durante el tiempo que estuvo viviendo en el edificio Nueva Esparta realizó los pagos correspondientes de condominio, por deposito bancario, por cheque a nombre de la Junta o en efectivo directamente a la administradora? Contestó: Las veces que cancelaba la mensualidad del condominio lo hacia en efectivo se lo entregaba personalmente a la supuesta Junta Actual del condominio. Al ser repreguntado contestó: Primera: Diga el testigo, si conoce al edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida y a los esposos J.M. y Doraima Díaz? Contestó: Claro que conozco el edificio, viví por 17 años en el mismo y por supuesto a que a los esposos Maldonado también, ya que eran mis vecinos los cuales los catalogo como excelentes personas. Segunda: Diga el testigo, si es cierto y le consta que en el edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida, existe alta morosidad? Contestó: Desconozco si existe morosidad o no. Tercera: Diga el testigo, si es cierto y le consta que en la entrada del edificio, ya identificada se encuentra una cartelera del condominio? Contestó: Claro que sí, la conozco, pero en ella se plasmaba información de una manera que no era la más adecuada, ya que en ningún momento se asentaban allí balance de egresos e ingresos que estaban adecuados a la realidad por lo contrario lo que observaba eran avisos en hojas simples y comunes hechas a mano alzada, hechas con marcador rojo y negro, colocando avisos de intimidación así como también amenazas de que las personas que no pagaban iban a ser pasadas a los abogados e inclusive estos avisos eran trasladados a las puertas de la entrada de los apartamentos. Cuarta: ¿Diga el testigo si es cierto y le consta que en esa cartelera se refleja la deuda de cada propietario? Contestó: Por ser una junta de condominio ilegalmente constituida hacía caso omiso de la información que allí se plasmaba.

De las declaraciones rendidas por los ciudadanos R.D.G.P., y L.A.G.M., testigos promovidos por la parte demandante, se destaca que manifestaron ser copropietarios del edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida y por su parte la ciudadana Y.F.M.D.G., informó al tribunal ser hija de uno de los propietarios; lo que lleva a considerar que los mismos pudieran tener interés en las resultas del juicio y por ello se pone en duda que puedan emitir declaraciones ajustadas a la realidad, pues en su ánimo es probable que exista un elemento subjetivo de parcialidad a favor de uno de las partes. En consecuencia, se desestiman sus declaraciones.

Pruebas De la parte demandada:

• Copia fotostática del documento de condominio del edificio Nueva Esparta, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Actas de asambleas de propietarios del edificio Nueva Esparta signadas con los números 2 y 3.

Se observa que se trata de documentos privados agregados a las actas en copia simple y en consecuencia no se les otorga valor probatorio, por tratarse de copias que no pueden ser consideradas como fidedignas conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En relación a la denuncia formulada por la parte demandante referente a la nulidad de la Asamblea celebrada en fecha 12 de marzo de 2005, cabe destacar que La Ley de Propiedad Horizontal establece en sus artículos 23 y 24 al número de propietarios requeridos para tomar las decisiones relativas a la conservación de las cosas comunes, así como la forma en que deben ser convocadas las asambleas, los cuales disponen:

Artículo 23. Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición en contraria de la ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.

Si dentro de los ocho (8) días siguientes de la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.

El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.

Artículo 24. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarlas. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación por lo menos.

La asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.

Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficiente como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.

De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscritas por los concurrentes.

El contenido del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal confiere al Administrador, la facultad de convocar a la asamblea de propietarios para tomar alguna decisión referente a los asuntos concernientes a la administración del edificio. En el caso planteado se destaca que el día 12 de marzo de 2005, se procedió a tomar la decisión de los asuntos relativos al interés de la comunidad de propietarios del edificio Nueva Esparta mediante la celebración de una asamblea, para la cual conforme al contenido de las disposiciones antes citadas, debieron ser cumplidos los requisitos relativos a la convocatoria de los interesados y al quórum necesario para tomar las decisiones.

En este orden de ideas, ante los alegatos formulados por la parte actora, la parte demandada se excepcionó en su contestación de la demanda, señalando que se cumplió con el requisito de la convocatoria a cada apartamento, en la cartelera del edificio, en los ascensores y en la entrada del edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida, y que la asamblea fue convocada previamente, hecho que no logró probar mediante las pruebas aportadas al proceso, considerando que la parte demandada presentó copia simple del acta de asamblea celebrada en fecha 10 de marzo de 2005, denominada “Acta 02”, mediante la cual se pretendió demostrar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la Ley de propiedad H.p.l. convocatoria de las asambleas y el quórum requerido para la toma de decisiones, pero como antes se indicó, el acta de asamblea mencionada no surte valor probatorio en virtud de que se trata de copias simples de documentos privados, que no pueden tenerse como fidedignas conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, del contenido de las actas no se pudo evidenciar prueba alguna de que la asamblea celebrada en fecha 12 de marzo de 2005 se hubiere convocado en alguna forma a los propietarios. En tal sentido, de la inspección judicial realizada en el área del edificio no se pudo observar la publicación de las convocatorias referentes a la asamblea de propietarios cuestionada, de manera que pudieren considerarse los requisitos exigidos por el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En relación al quórum necesario para que pudiera deliberar la asamblea celebrada el día 12 de marzo de 2005, de la citada disposición se desprende, que la asamblea debe contar con la presencia de todos los interesados, pero para tomar sus decisiones es necesario el acuerdo de la mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido al inmueble, para los efectos del artículo 7 del mencionado cuerpo legal, es decir, que los dos tercios estarán referidos al valor que a cada apartamento se le asigne en el documento de condominio, y este representará el valor del inmueble y la cuota determinará la participación en las cargas y en los beneficios de la comunidad, por aplicación analógica del artículo 23 eiusdem.

En este orden de ideas, del documento de propiedad del apartamento signado con el N° 5A del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida, se evidencia la propiedad de los demandantes de autos sobre el mismo, derivando de ella los derechos y cargas comunes del edificio y su cualidad para intentar la demanda incoada en el presenten juicio por Nulidad de Actas de Asamblea. De igual forma, se observa que se acompaña al libelo de demanda documento de Condominio del Edificio Nueva Esparta en el cual se constata que el edificio cuenta con veintitrés (23) apartamentos, y que el valor atribuido a cada apartamento de conformidad con el artículo 3.2, al edificio Nueva Esparta le fue atribuido una valor total de CINCO MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES ( Bs. 5.786.000) y que a cada dependencia se le determinó el valor en los siguientes términos:

…Cada uno de los apartamentos que integran el edificio a que se refiere este Contrato tiene un valor de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000) y les ha sido asignado un porcentaje de 4.32%. A los estacionamientos susceptibles de enajenación separada, les ha sido asignado un valor de Cuatro mil bolívares (Bs.4.000) y un porcentaje de 0.08% y a los jardines privados susceptibles de apropiación individual por parte de los propietarios de los apartamentos PB-1 y PB-2 les ha sido asignado un valor de doce mil bolívares (Bs.12.000) a cada uno de ellos y les corresponde un porcentaje de 0.20%...

Igualmente, del documento de condominio consta que cada apartamento tiene un puesto de estacionamiento asignado, que el edificio cuenta con tres puestos de estacionamiento adicionales susceptibles de enajenación por separado (Artículo 1.6), sin que se determine de las actas a cual de los propietarios del edificio le fueron vendidos puestos de estacionamiento adicionales.

En tal sentido, se observa del acta levantada de la asamblea de copropietarios del edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida, en fecha 12 de marzo de 2005 que está firmada por 11 propietarios de los siguientes apartamentos: 4B, 4A, 3B, PBA, 1C, 3C, 3A, 4C, 2C, 2B y 6A, de manera que si se le atribuye conforme al documento de condominio un valor de 4,32% del valor total del inmueble a cada apartamento y un valor adicional de 0.20% al apartamento de la planta baja (PBA), la asamblea obtuvo la aprobación del 47.72% del valor total del inmueble, lo que lleva a concluir que no contó con la aprobación de las 2/3 partes del valor atribuido, es decir con el 66.66% del valor atribuido al edificio, para los efectos del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme lo dispone el artículo 23 eiusdem.

En relación a la denuncia formulada por la parte demandante al afirmar que la Administradora del Edificio Nueva Esparta B.C., no ha prestado la caución exigida por la ley al Administrador. Al respecto se constata del contenido del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal la exigencia de tal garantía en los siguientes términos:

…El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuviere algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38…

De la norma transcrita se infiere que la garantía a que se refiere esta disposición queda a criterio de los propietarios. Siendo así se observa del contenido del documento de condominio del Edificio Nueva Esparta, consignado en actas, que el artículo 7.2 que trata del Administrador, dispone:

“El administrador será designado por la Asamblea de copropietarios, con el voto favorable de la mitad más uno por lo menos, por períodos de un año, pudiendo ser reelegido. Construcciones Unión. S.A. “CUSA” podrá reservarse la facultad de administrar el edificio o designar unilateralmente un administrador hasta la oportunidad en que se haya vendido el setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos, oportunidad en la cual se convocará la Asamblea de copropietarios para la designación de la Junta de Condominio y del Administrador. Mientras actúe el administrador que ella designe unilateralmente, prestará una caución de Un mil bolívares (Bs.1.000). El administrador a que se refiere el Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, prestará la caución que tenga a bien establecer la Asamblea de Propietarios, bien sea real o personal, no pudiendo ser menor a la cantidad de Un mil bolívares (Bs.1.000)…”

Del texto transcrito se evidencia que la caución que deba prestar el administrador deberá ser fijada a voluntad de la asamblea de propietarios del Edificio Nueva Esparta, sin que exista en actas prueba alguna de se que haya impuesto esta obligación al Administrador por parte de los copropietarios y en consecuencia, se desestima el alegato formulado por la parte demandante. Y así se decide.

Por otra parte, alega la actora la nulidad de la junta de Condominio del Edificio Nueva Esparta, celebrada el día 15 de marzo de 2005, señalando que procedió a nombrar a la Administradora sin tener la cualidad, toda vez que conforme al artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal tal facultad corresponde a la Asamblea de propietarios por mayoría de votos.

A tal efecto el artículo 19 del mencionado texto legal establece que es la Asamblea de Copropietarios la encargada de designar por mayoría de votos a una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones del Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación o.d.A., éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios.

Ahora bien, del examen del acta de asamblea celebrada en fecha 15 de marzo de 2005 se evidencia que los miembros de la Junta de Condominio del Edificio Nueva Esparta se reunieron con el objeto de aceptar los cargos para los cuales fueron designados en la asamblea de copropietarios celebrada en fecha 12 de marzo de 2005, aceptando y jurando cumplir con las obligaciones inherentes a los cargos en ellos recaídos, demostrándose que los mismos fueron escogidos por la asamblea de copropietarios celebrada con anterioridad. Igualmente consta del contenido de esta acta que la Junta de Condominio autorizó a la Administradora B.C. para otorgar poder judicial para realizar los cobros de los propietarios morosos, pero de las actas se desprende que ya había sido designada por la asamblea de copropietarios celebrada el día 12 de marzo de 2005 e igualmente se había autorizado a la Administradora para otorgar el poder para el cobro judicial de las cuotas de condominio, de conformidad con las previsiones de los artículos 19 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante cabe destacar, que la asamblea celebrada en fecha 12 de marzo de 2005 no cumplió con los requisitos exigidos por la ley respecto a la convocatoria y al quórum requerido para tomar las decisiones correspondientes, motivo por el cual debe considerarse que, los acuerdos tomados en ella no pueden tenerse como válidos y como consecuencia al dejar sin efecto las decisiones en ella contenida, tampoco surten efecto aquellas decisiones que eventualmente pudieren tomarse por acuerdos posteriores a dicha asamblea, tal es el caso de los acuerdos tomados en la asamblea de Junta de Condominio celebrada en fecha 15 de marzo de 2005, conforme se desprende del contenido del artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En relación a la denuncia realizada por la parte actora, respecto a que la Junta de condominio nunca ha aperturado una cuenta bancaria para el depósito de los conceptos recibidos por gastos comunes y que jamás ha presentado memoria y cuenta de su gestión, constata el tribunal que la parte demandada negó el hecho alegado por la parte demandante, pero no cumplió con la carga de incorporar al proceso la prueba de que realmente la Administración del condominio hubiere presentado memoria y cuenta de su gestión, siendo ésta una obligación establecida en el contenido del artículo 20 literal h del la Ley de Propiedad Horizontal que se refiere a las obligaciones que le corresponden cumplir al Administrador, siendo además causal de destitución del administrador la violación de las obligaciones contenidas en dicha disposición.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, ADMINISTRANDO JUSTICIA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

CON LUGAR la demanda de Nulidad de Actas Asamblea de Condominio intentada por los ciudadanos J.M.R. y DORAIMA DIAZ DE MALDONADO, ya identificados, contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICO NUEVA ESPARTA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA FLORIDA.

En consecuencia, se declara la Nulidad del Acta de Asamblea de Propietarios celebrada el día 12 de marzo de 2005 y de la Asamblea de Junta de Condominio celebrada en fecha 15 de marzo de 2005.

Se ordena convocar a una Asamblea General de Propietarios del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida en la forma prevista en la Ley de Propiedad Horizontal a los fines de que se tomen las decisiones a que se refieren las Actas de Asamblea anuladas en el texto de esta sentencia.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada de esta sentencia por secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintidós (22) días del mes de febrero de dos mil siete (2007). Años 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

LA JUEZ,

Abog. M.d.P.F.R..

LA SECRETARIA,

Abog. A.J..

En la misma fecha siendo las nueve y treinta de la mañana se dictó y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

Abog. A.J..

Expediente 1.454-05.