Decisión nº 6 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 21 de Junio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

202° y 153°

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano R.R.G., venezolano, mayor de edad, licenciado en contaduría pública, titular de la cédula de identidad No. 2.874.302, domiciliado en esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos N.A.R., F.M. y M.E.L., inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 12.463, 54.197 y 25.793, respectivamente, domiciliados en la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.A.R.L., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad No. 3.274.033, domiciliado en esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos E.E.M., H.M.B., C.C.D.M., H.J.M.R. y E.A., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 5.102, 2.202, 21.132, 22.084 y 171.915, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 2699-12

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 13 de abril de 2012, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Admitida como fue la demanda en fecha 18 de abril de 2012, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho a su citación, para dar contestación a la demanda. En esa misma fecha, el Alguacil del Tribunal informó que la apoderada judicial de la parte actora le suministró los recursos necesarios para el logro de la citación de la parte demandada.

En fecha 2 de mayo de 2012, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que fueron librados los recaudos de citación del demandado e hizo entrega de los mismos al Alguacil. El día 3 de mayo de 2012, el Alguacil informó al Tribunal que la parte demandada ciudadano J.R.L., antes identificado, se rehusó a firmar el recibo de citación. En fecha 18 de mayo de 2012, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que entregó la boleta de notificación al ciudadano J.R., y que fueron cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

El día 22 de mayo de 2012, la parte demandada dio contestación a la demanda. Opuso la cuestión previa pautada en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral 4 del artículo 340 del citado código.

El 24 de mayo de 2012, la apoderada judicial de la parte actora, presentó diligencia mediante la cual subsana la cuestión previa opuesta.

En fechas 4 y 6 de junio de 2012, la parte actora promovió escritos de pruebas, los cuales fueron admitidos dejando a salvo su apreciación en la definitiva.

El Tribunal en fecha 8 de junio de 2012, ordenó un cómputo por secretaria y vencidos como fueron los lapsos procesales dijo “vistos” y entró en estado de sentencia. El día 14 de junio de 2012, este Despacho difiere el pronunciamiento en la presente causa y estando dentro de la oportunidad legal para ello, lo hace de la siguiente manera:

Alegó la parte actora que consta en documento autenticado por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo del Estado Zulia, que el día 1 de julio de 1999, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.A.R.L., ya identificado, el cual quedó anotado bajo el No. 9, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual versa sobre un galpón, ubicado en el sector Las Delicias, Avenida 14B, distinguido con el No. 14B-20, en Jurisdicción de Parroquia Chiquinquirá, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual esta destinado para realizar actividades de tornería.

Que según la cláusula segunda del contrato, las partes convinieron que el término de duración del contrato era de un (1) año, contado a partir de la fecha cierta del documento, prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando así lo manifestasen por escrito las partes de continuar o no con el mismo con previa notificación, antes de los treinta (30) días del vencimiento del mismo, y no habiendo prorrogado las partes el contrato de la manera establecida en el mismo, se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado; que fue establecido en la cláusula tercera que el canon de arrendamiento es la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) mensuales, los primeros seis (6) meses y al partir del séptimo mes sería de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150.000,oo) mensuales, pagaderas por mensualidades adelantadas, dentro de los primero cinco (5) días de cada mes, en el lugar donde indique el arrendador. Que quedó entendido que la falta de pago de dos (2) mensualidades, daría derecho a el arrendador a pedir la resolución del presente contrato, o su cumplimiento como si fuera de plazo vencido, pudiendo exigir la entrega del galpón totalmente desocupado y el pago de las mensualidades que falten para completar el lapso de duración del presente contrato como cláusula penal, más los daños y perjuicios que se le ocasionen.

Señaló que la cláusula cuarta del expresado contrato establece que todos y cada uno de los servicios públicos tales como acueductos, gasoducto, energía eléctrica, aseo urbano, más todos los impuestos y derecho que la legislación vigente acuerden son de su exclusiva obligación; y que cualquier otro que se pudiera crear en el futuro correría por cuenta exclusiva del arrendatario. Argumentó que todos los servicios anteriormente identificados fueron recibidos por el arrendatario totalmente solvente; que en la cláusula quinta, las partes convinieron que el arrendatario quedaría obligado a realizar las reparaciones menores o locativas que requiera el galpón, tales como mantenimiento de cañerías, sanitarios, goteras, mantenimiento del sistema eléctrico y del alumbrado interno, pintura interna, mantenimiento de protecciones del galpón; entendiéndose por reparaciones menores aquellas cuyos costos no excedan de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), hoy según la reconversión monetaria la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200,oo), siendo responsabilidad del arrendatario aquellas reparaciones menores o mayores que necesitase el galpón arrendado por causa de maltratos o negligencia propia o de cualquiera de los ocupantes del mismo; que el arrendatario manifestó en la cláusula octava del contrato que recibió en buen estado de conservación, limpieza y aseo el galpón objeto del contrato y manifestó que tanto la instalación eléctrica y el alumbrado interno, los grifos, las cerraduras, las instalaciones sanitarias de aguas blancas y negras, la acometida del suministro de energía eléctrica, la fachada, pintura y los demás accesorios del galpón se encontraban en buen estado de funcionamiento, obligándose a entregar el galpón completamente desocupado en las mismas condiciones en que lo recibió; que en la cláusula novena se estableció que la falta de cumplimiento por parte de el arrendatario de cualquiera de las cláusulas del contrato sería causa suficiente para que el arrendador lo considere resuelto y pueda exigir la resolución del contrato o el cumplimiento del mismo y la desocupación del galpón arrendado, quedando obligado el arrendatario a pagar a el arrendador los daños y perjuicios a los cuales haya dado lugar por su incumplimiento.

Alegó que las partes convinieron en la cláusula décima que el arrendador podía aumentar el canon de arrendamiento al vencimiento del contrato hasta un cien por ciento (100%) del monto estipulado, todo de conformidad con la inflación que se genere en el país, y que en virtud de esa cláusula el canon de arrendamiento actual fue incrementado a partir 1 de junio de 2010, en la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) mensuales.

Enfatizó que, el ciudadano J.A.R.L., ha incumplido con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, que constituye el fundamento de la presente acción, pues ha dejado de cancelar lo siguiente: a) Los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto a diciembre de 2010; de enero a diciembre de 2011 y enero a marzo de 2012, a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) cada mes, totalizando la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,oo); b) que ha dejado de cancelar las cantidades de dinero correspondiente al pago de los servicios públicos a saber: Por concepto del servicio de HIDROLAGO, la cantidad Bs. 2,64, según factura No. 40914770, correspondiente al mes de octubre; factura No. 410888899, de noviembre de 2011, por la cantidad de Bs. 414,96; factura No. 41329546, correspondiente al mes diciembre de 2011, por la cantidad de Bs. 414,96; factura No. 41621067, correspondiente al mes de enero de 2.012, la cantidad de Bs. 414,96; factura No. 41833185, por la cantidad de Bs. 414,96, de febrero de 2012. Que ha dejado de cancelar el servicio correspondiente de IMAU, de los meses de enero y febrero de 2012, por la cantidad de Bs. 92,97 y el mes de marzo de 2012, por la cantidad de Bs. 110,10. Que adeuda el pago de impuesto por concepto de inmuebles correspondiente a los meses de enero a marzo de 2012, por la cantidad de Bs. 24,00 cada mes. Que por concepto del pago correspondiente al IMAU y al impuesto de inmueble totaliza la cantidad de cuatrocientos tres mil cincuenta y seis bolívares (Bs. 403,56).

Que el arrendatario ha violado las cláusulas tercera, cuarta y octava del contrato de arrendamiento, habiendo observado una actitud de incumplimiento inaceptable, pues a pesar de que ha realizado innumerables gestiones para que el demandado deponga su actitud irresponsable, se ha negado a dar estricto cumplimiento a sus obligaciones.

Argumentó que el arrendatario ha causado al inmueble arrendado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble objeto del contrato y que lo demostró con la inspección ocular practicada el día 9 de diciembre de 2011, por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, la cual acompañó con la demanda, dejando constancia que el inmueble posee pisos de cemento deteriorados con ciertos desniveles, presentado múltiples hoyos en los cuales se encontraba agua depositada, así como un desagüe que se encuentra cubierto con una lámina de aluminio; se dejó constancia que las paredes de bloques se encuentran manchadas de color negro y en evidente estado de deterioro general, presentando una de ellas un orificio en su parte superior; igualmente dejó constancia que el inmueble se encontraba dotado de dos (2) baños, el primero de ellos distinguido como baño de caballeros, posee piso de cemento, techo de zinc, un bombillo que alumbra el mismo, puerta de madera de ingreso totalmente deteriorada, un (1) sanitario manchado al cual le faltan piezas, no existiendo lavamanos y evidenciándose instalaciones a medias ya que se puede observar un tubo que sobresale de la pared derecha, siendo que en términos generales se encuentra manchado de grasa y pintura tanto en las paredes como el piso, el segundo baño distinguido como el baño para damas, posee piso de cemento pulido rojo, manchado y deteriorado, una pieza sanitaria deteriorada e incompleta, un toma corriente, las paredes se encuentran pintadas de color rosado y beige igualmente sucias y se encuentra iluminada por un bombillo; dejó constancia que las instalaciones eléctricas se encuentran alrededor de la parte interna del inmueble, totalmente expuestas en la parte superior de las paredes y de los techos, sin recubierto o protección alguna, así como varias toma corrientes e interruptores manchados y deteriorados, siendo que en términos generales, el inmueble se encuentra deteriorado, con manchas tanto en pisos como paredes; igualmente dejó constancia que existe una oficina anexa al galpón, las paredes se encuentran sucias y deterioradas, el piso lleno grasa, el techo de cielorraso en mal estado y la puerta de acceso a la oficina se encuentra sucia.

Que por las razones anteriormente expuestas, en su condición de arrendador, es por lo que demandó al ciudadano J.A.R.L., antes identificado, en su condición de arrendatario, por desalojo según lo establecido en el artículo 34, literal “a” y “e” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por los siguientes conceptos: 1) Para que desocupe y le haga entrega del inmueble constituido por un galpón, ubicado en el sector Las Delicias, Avenida 14B, distinguido con el No. 14B-20, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, Municipio Maracaibo del Estado Zulia; 2) Demandó la desocupación completa del inmueble arrendado, libre de personas y cosas con los servicios públicos totalmente solventes y el inmueble en perfecto estado de funcionamiento, conservación y limpieza y pintado en todas sus paredes, tal como se estableció en el contrato de arrendamiento; 3) Demandó el pago de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,oo), por concepto de los cánones vencidos y no pagados determinados anteriormente; la suma de un mil seiscientos sesenta y dos bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs.1.662,48) por concepto del pago del servicio de HIDROLAGO y la cantidad de cuatrocientos tres bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs. 403,56) por concepto del pago de IMAU y por concepto del pago de inmueble; 4) El pago de los cánones de arrendamiento que se siguieren venciendo hasta la total entrega del inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento; 5) El pago de los servicios públicos totalmente cancelados hasta el día de la entrega del galpón arrendado y 6) Demandó los gastos judiciales del proceso y los honorarios profesionales de abogados calculados prudencialmente por el Tribunal.

Estimó la demanda en la cantidad de cuarenta y dos mil sesenta y seis bolívares con cuatro céntimos (Bs. 42.066,04) que corresponden a 467,40 unidades tributarias. Solicitó que al dictar sentencia condenatoria, ajuste la cantidad demandada mediante indexación o corrección monetaria, tomando como referencia el índice inflacionario oficial proporcionado por el Banco Central de Venezuela, de los últimos tres meses a la fecha en que se dicte la sentencia.

III

CONTESTACION

En el acto de contestación a la demanda, la representación judicial del arrendatario alegó que el inmueble constituido por un galpón ubicado en el Sector Las Delicias, Avenida 14B, distinguido con el No.14B-20, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que ocupa su representado, lo ocupó el causante de su mandante ciudadano J.A.R.P., mayor de edad, casado, mecánico, titular de la cédula de identidad No. 118.293, desde el año 1943, hasta su muerte ocurrida el día 27 de abril de 2002. Que en ese inmueble funciona desde el año 1974 un taller mecánico con la denominación TALLER MECÁNICO CHUCHO RAMÍREZ S.R.L., por haber formado con los ciudadanos M.L.D.R., su poderdante J.R.L., J.R.L., M.J.R.L. y E.J.R.L., mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.336.357, 3.274.033, 3.650.876, 5.809.824 y 3.646.856, respectivamente, domiciliados en esta Ciudad de Maracaibo, taller que aún funciona. Que las personas anteriormente identificadas, constituyeron una Sociedad Mercantil de Responsabilidad Limitada que se denomina TALLER MECÁNICO CHUCHO RAMÍREZ S.R.L., cuyo objeto principal es la soldadura, tanto eléctrica como autógena, en todas sus modalidades; reconstrucción, rectificación y construcción de todo tipo de piezas; trabajos de mecánica en general en todas sus ramas; trabajos en torno, en todas sus modalidades; y todo tipo de actividad que en una forma directa o indirecta tenga que ver con los tipos de trabajos anteriormente enunciados y que esa sociedad se constituyó mediante documento constitutivo inscrito en la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 11 de julio de 1974, bajo el No. 17, Tomo 11-A.

Que las personas nombradas son co-herederos de J.A.R.P. y con tal carácter adquirieron, al fallecimiento de éste, los derechos de posesión que ejercía y que ahora continúan ejerciendo sus herederos sobre el identificado inmueble; esto es, ejercen la posesión del inmueble hace más de treinta años, adquiriendo por prescripción adquisitiva de la propiedad de ese inmueble ya que su causante J.A.R.P. ejercía la posesión legitima desde el año1974.

Alegó que dispone el artículo 1.952 del Código Civil que la prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las condiciones determinadas por la Ley; que en el libelo de la demanda, el demandante no dice cual es su condición en el contrato de arrendamiento celebrado con su representado, ni el contrato indica bajo que condición celebra dicho contrato, esto es, si es propietario del inmueble o actúa con fundamento a otros derechos, lo cual crea incertidumbre sobre su cualidad para demandar y coloca en indefensión a su representado, quien es coheredero del causante J.A.R.P..

Que el artículo 1.977 del Código Civil, establece que todas las acciones reales se prescriben por veinte años, sin que pueda oponerse a la prescripción, la falta de título ni buena fe. Como el demandante no indica con que cualidad celebró el contrato de arrendamiento y su mandante no puede contratar en nombre de sus coherederos ni modificar la condición de sus coherederos que ejercen la posesión legítima sobre el inmueble en el cual funciona el taller mecánico, mal puede desalojarlos del inmueble que legalmente ocupan y sobre el cual ejercen posesión legítima.

Asimismo invocó el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil que dispone que el libelo de demanda deberá expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinar con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble (ordinal 4°) por lo cual se da la causal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Señaló que el demandante alegó que el contrato de arrendamiento celebrado con su mandante J.R.L., venció y en consecuencia se rige por las normas del contrato por tiempo determinado; pero, alegó una serie de hechos no demostrados que expresamente negó. Enfatizó que el contrato venció el día 30 de junio de 2000, por cuanto se contiene en documento notariado en la Notaría Pública Novena de Maracaibo de fecha 1 de julio de 1999 y la duración del mismo fue de un año, computado desde la fecha cierta de dicho contrato. Posteriormente no hubo ninguna actuación de las partes para renovarlo; de modo que, al vencer el contrato, terminó la relación contractual, por lo que con respecto a los hechos narrados en el libelo, posteriores a la fecha del vencimiento del contrato, los rechazó, negó y contradijo en todas sus partes.

IV

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

La representación de la parte actora el lapso probatorio promovió:

Invocó el principio de la comunidad de la prueba y adquisición procesal de la prueba. Sobre este punto, el Tribunal observa que tal alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y el Código Civil, pues la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre dichos principios, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovida un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”

Por las razones antes expuestas, este Juzgado considera improcedente valorar tales alegaciones, por no ser medios probatorios susceptibles de valoración.

Cursa a los folios 6 al 11 del expediente, documento autenticado por ante la Oficina Notaríal Noveno de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 1 de julio de 1999, anotado bajo el No. 9, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en copia certificada, mediante el cual se evidencia que los ciudadanos R.R.G. y J.R.L., celebraron un contrato de arrendamiento que versa sobre un inmueble constituido por un galpón ubicado en el sector Las Delicias, Avenida 14B, distinguido con el No. 14B-20, en Jurisdicción de Parroquia Chiquinquirá, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual esta destinado para realizar actividades de tornería, con un término de duración de un (1) año, contado a partir de la fecha cierta del documento, y no habiendo prorrogado los contratantes el contrato de la manera establecida en el mismo, se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, ya que en el transcurso del proceso ninguna de las partes trajo prueba por escrito de la manifestación de continuar o no con el mismo, antes de los treinta (30) días del vencimiento del citado contrato, hecho que fue expresamente aceptado por la parte demandada en el acto de la contestación al señalar que el contrato venció el día 30 de junio de 2000, cuya duración fue de un año, computado desde la fecha cierta de dicho contrato y posteriormente no hubo ninguna actuación de las partes para renovarlo; de modo que, al vencer el contrato, terminó la relación contractual, por lo que el demandado con respecto a los hechos narrados en el libelo, posteriores a la fecha del vencimiento del contrato, los rechazó, negó y contradijo en todas sus partes. Que del citado instrumento se constata que originalmente el canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) mensuales, los primeros seis (6) meses y al partir del séptimo mes sería de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, y que la falta de pago de dos (2) mensualidades, daría derecho a el arrendador a pedir la resolución del contrato, pudiendo exigir la entrega del galpón totalmente desocupado y el pago de las mensualidades que falten para completar el lapso de duración del contrato como cláusula penal, más los daños y perjuicios; que todos y cada uno de los servicios públicos tales como acueductos, gasoducto, energía eléctrica, aseo urbano, más los impuestos y derecho que la legislación vigente acuerde, correría por cuenta exclusiva del arrendatario; que recibió en buen estado de conservación, limpieza y aseo el galpón objeto del contrato y manifestó que tanto la instalación eléctrica y el alumbrado interno, los grifos, las cerraduras, las instalaciones sanitarias de aguas blancas y negras, la acometida del suministro de energía eléctrica, la fachada, pintura y los demás accesorios del galpón se encontraban en buen estado de funcionamiento, obligándose a entregar el galpón completamente desocupado en las mismas condiciones en que lo recibió. Este instrumento fue expresamente reconocido por la parte demandada en el transcurso del proceso, por lo que esta Juzgadora infiere que luego de haber vencido el contrato de arrendamiento en el año 2000, y por cuanto la parte demandada continuó ocupando el inmueble de autos sin oposición de la parte actora, se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en el artículo 1.614 del Código Civil, convirtiéndose la relación arrendaticia de autos a tiempo indeterminado, por lo que el Tribunal concluye que efectivamente el contrato de arrendamiento en principio fue pactado a tiempo fijo, sometido a condición previa de notificar su continuidad o no por cualquiera de las partes, lo cual no se hizo, por lo que con el pasar del tiempo se indeterminó. En consecuencia, este Despacho le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.384 eiusdem y tiene como cierto las declaraciones que emanan del mismo y así se decide.

Riela a los folios 12, 13 y 14 del expediente, copia de los recaudos emitidos por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria SAMAT; CORPOELEC, Empresa Eléctrica Socialista y de Hidrolago Maracaibo. De los citados recaudos se evidencia los montos por consumo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Esta sentenciadora al proceder a realizar el análisis correspondiente a estos medios aportados por la parte actora, constata que son de carácter administrativo legal, ya que dichas actuaciones devienen de la autoridad administrativa competente para ello, de tal manera que están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Ahora bien, por cuanto estas pruebas no fueron cuestionadas ni impugnadas en el transcurso del proceso, por aplicación de las reglas de valoración tarifada establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio y este Tribunal tiene como cierto que el inmueble tenía unas deudas pendientes para la fecha de interposición de la demanda por la suma de un mil seiscientos sesenta y dos bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs.1.662,48) por concepto del servicio de HIDROLAGO y la cantidad de cuatrocientos tres bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs. 403,56) por concepto de IMAU e impuesto del inmueble y así se decide.

Cursa a los folios 16 al 32 del expediente, inspección ocular practicada el día 9 de diciembre de 2011, por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, la cual fue acompañada con la demanda, mediante la cual se evidencia que el Tribunal en sede graciosa dejó constancia que el inmueble posee pisos de cemento deteriorados con ciertos desniveles, presentado múltiples hoyos en los cuales se encontraba agua depositada, así como un desagüe que se encuentra cubierto con una lámina de aluminio; dejó constancia que las paredes de bloques se encuentran manchadas de color negro y en evidente estado de deterioro general, presentando una de ellas un orificio en su parte superior; igualmente dejó constancia que el inmueble se encontraba dotado de dos (2) baños, el primero de ellos distinguido como baño de caballeros, posee piso de cemento, techo de zinc, un bombillo que alumbra el mismo, puerta de madera de ingreso totalmente deteriorada, un (1) sanitario manchado al cual le faltan piezas, no existiendo lavamanos y evidenciándose instalaciones a medias ya que se puede observar un tubo que sobresale de la pared derecha, siendo que en términos generales se encuentra manchado de grasa y pintura tanto en las paredes como el piso; que el segundo baño distinguido para damas, posee piso de cemento pulido rojo, manchado y deteriorado, una pieza sanitaria deteriorada e incompleta, un toma corriente, las paredes se encuentran pintadas de color rosado y beige igualmente sucias y se encuentra iluminado por un bombillo; dejó constancia que las instalaciones eléctricas que se encuentran alrededor de la parte interna del inmueble, están totalmente expuestas sin recubierto o protección alguna, así como varias toma corrientes e interruptores manchados y deteriorados, siendo que en términos generales, el inmueble se encuentra deteriorado, con manchas tanto en los pisos como en las paredes; igualmente dejó constancia que existe una oficina anexa al galpón, y que las paredes se encuentran sucias y deterioradas, el piso lleno grasa, el techo de cielorraso en mal estado y la puerta de acceso a la oficina se encuentra sucia. Esta actuación judicial fue practicada por un funcionario competente para ello, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio y tiene como cierto las declaraciones que emanan del acta levantada por el citado Juzgado y así se decide.

-V-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a aquel conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formulada en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteraría la relación procesal ya cerrada.

En este orden de ideas, establece el artículo 1.354 del Código Civil Venezolano, lo que a continuación se transcribe:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Por su parte, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

-VI-

PUNTOS PREVIOS

En cuanto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada referente al defecto de forma del libelo de la demanda conforme a lo establecido en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ordinal 4 del citado Código, referente a que el libelo de demanda deberá expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinar con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble, este Tribunal en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley especial pasa a resolver dicha incidencia como punto previo a la definitiva. Ahora bien, con vista a la diligencia suscrita por la parte actora en fecha 24 de mayo de 2012, mediante la cual subsana la omisión de los linderos del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y a tales efectos dentro del lapso probatorio consignó copia certificada del documento de propiedad protocolizado en la Oficina de Registro Público Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 10 de julio de 1998, el cual quedó anotado bajo el No. 31, Protocolo 1, Tomo 4, instrumento éste que se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1384 eiusdem, y siendo que del instrumento fundamental de la acción se evidencia que los contratantes señalaron que el arrendamiento versa sobre un galpón, ubicado en el sector Las Delicias, Avenida 14B, distinguido con el No. 14B-20, en Jurisdicción de Parroquia Chiquinquirá, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, considera este Tribunal que fue debidamente subsanada dicha omisión y así se declara.

En lo atinente a la prescripción adquisitiva de la propiedad del inmueble arrendado alegada en las actas procesales en ocasión a que el causante del demandado, ciudadano J.A.R.P. ejercía la posesión legítima desde el año 1943 hasta su muerte ocurrida el día 27 de abril de 2002, del galpón ubicado en el Sector Las Delicias, Avenida 14B, distinguido con el No.14B-20, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, done funciona desde el año 1974 un taller mecánico con la denominación TALLER MECÁNICO CHUCHO RAMÍREZ S.R.L., por haber formado con los ciudadanos M.L.D.R., su poderdante J.R.L., J.R.L., M.J.R.L. y E.J.R.L., antes identificados, taller que aún funciona y que las personas nombradas son co-herederos de J.A.R.P. y que con tal carácter adquirieron, al fallecimiento de éste, los derechos de posesión que ejercía y que ahora continúan ejerciendo sus herederos sobre el identificado inmueble; esto es, ejercen la posesión del inmueble hace más de treinta años. Invocó los artículos 1.952 y 1977 del Código Civil.

Con respecto a esta defensa, en el acto de contestación de la demanda reconoció que el contrato de arrendamiento celebrado con su mandante J.R.L., venció en fecha 30 de junio de 2000 y que posteriormente no hubo ninguna actuación de las partes para renovarlo, de modo que, es evidente que el demandado reconoce el derecho del arrendador, contra quien pretende hacer valer dicha defensa, razón por la cual al poseer en nombre de otra persona, no puede prosperar dicha prescripción, aunado a que el demandado nada probó en el transcurso del proceso, siendo que la prescripción permite adquirir la propiedad, a través de la materialización de sus elementos insolubles que son, el corpus o tenencia material de la cosa, y el animus, vale decir, la intención de tener la cosa como suya propia o como un verdadero dueño, elementos que no fueron alegados ni probados y así se declara.

En lo referente a que en el libelo de la demanda, el demandante no dice cual es su condición en el contrato de arrendamiento celebrado con su representado, ni el contrato indica bajo que condición celebra dicho contrato, esto es, si es propietario del inmueble o actúa con fundamento a otros derechos, lo cual crea incertidumbre sobre su cualidad para demandar y coloca en indefensión a su representado, quien es coheredero del causante J.A.R.P., y que el demandante no indica con que cualidad celebró el contrato de arrendamiento y su mandante no puede contratar en nombre de sus coherederos ni modificar la condición de sus coherederos que ejercen la posesión legítima sobre el inmueble en el cual funciona el taller mecánico, por lo que mal puede desalojarlos del inmueble que legalmente ocupan y sobre el cual ejercen posesión legítima. En cuanto a este alegato quedó plenamente comprobado que según la copia certificada consignada y valorada por este Tribunal que la propiedad del inmueble la detenta el actor, según consta de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 10 de julio de 1998, el cual quedó anotado bajo el No. 31, Protocolo 1, el cual hace plena fe entre las partes y con respecto a los terceros, por lo que no existe duda sobre la cualidad de propiedad que quedó acreditada en autos, aunado a que el contrato de arrendamiento fue celebrado con anterioridad a la muerte del causante del demandado según lo alegado en el acto de contestación de la demanda y así se decide.

-VII-

Ahora bien, analizadas las pruebas promovidas por la parte actora y siendo que el m.T. ha establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, debe este Tribunal determinar la procedencia de la presente acción.

En el caso de autos quedó plenamente demostrado que la causa que ha generado este proceso en contra de la parte demandada, es la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento a razón de dos mil bolívares (Bs.2.000,oo), monto este que no fue cuestionado por el arrendatario.

En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; cabe destacar que en cuanto a la insolvencia del arrendatario debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que, la relación arrendaticia se generó de un contrato de arrendamiento escrito y que la parte demandada no logró desvirtuar el incumplimiento de pago que le imputa el actor, ni logró demostrar algún hecho extintivo de la obligación, por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada con fundamento a la causal por falta de pago y así se decide.

En relación a la causal establecida en el literal “e” del citado artículo 34 de la ley especial, referente a que el arrendatario causó al inmueble arrendado deterioros mayores a los provenientes del uso normal, merece especial atención la doctrina publicada en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, efectuado por el Dr. G.G.Q., en las páginas 197 y siguientes. Este autor hizo un exhaustivo estudio de las causales que establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y entre ellas, analizó la causal referente a los deterioros mayores o menores, y a tales efectos este Tribunal se permite transcribir en forma parcial lo siguiente:

“…DETERIORO DEL INMUEBLE Y REFORMAS NO AUTORIZADAS. Al tenor de lo preceptuado en el literal e) del artículo 34 de LAI, procederá el desalojo del inmueble arrendado, cuando el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. Como se observa, allí está la presencia de un incumplimiento imputable al arrendatario, ante la ausencia de conservación del inmueble, pues los deterioros mayores la norma los atribuye a una actividad del arrendatario que los ocasione, en cuyo caso los mismos nada tienen que ver con aquellos que pudieren sucederse por causa ajena no imputable a los provenientes de fuerza mayor o caso fortuito. E igualmente aquellas modificaciones o reformas inconsentidas por el arrendador que, realizadas por el arrendatario al inmueble, por ser tales podrían significar el propio deterioro y en todo caso una alteración que impide la devolución del inmueble en el mismo estado en que lo recibió. a. Que el arrendatario haya causado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble. En efecto, el arrendatario está obligado a devolver el inmueble tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el locador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (art. 1.594 C.C.); pues el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, a no ser que pueda haberse ocasionado sin culpa suya, y también responde de las pérdidas o deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios (art. 1.597 C.C.). Sin embargo la sanción en contra del arrendatario, a que se refiere la norma en comento, deriva de la conducta o actividad del mismo que no tiene justificación o eximente de responsabilidad, porque es su propia intervención, por los miembros de su familia o por subarrendatarios, la que origina el daño que se califica como “deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble”, es decir, aquellos que no se permiten o toleran porque exceden los que pueden producirse por el uso normal, que son justificados por el propio uso como goce a que tiene derecho, y que, por tanto, no significan incumplimiento alguno. Sin embargo, el problema consiste en determinar qué son deterioros mayores, que permitan o autoricen el desalojo, en contraposición con los deterioros menores. Los deteriores mayores ocasionados por el arrendatario o imputables al mismo, hacen procedente el desalojo; y no así los deterioros menores que hacen resoluble el contrato, aun cuando éste sea por tiempo indefinido. La dificultad subsiste en cuanto a determinar cuándo se está en presencia del deterioro mayor, o del menor, porque la cantidad del deterioro queda sometida a una particular valoración o apreciación; complejidad que se evidencia con mayor perfil si los contratantes no determinaron o establecieron las bases para conocer cuándo se da el uno y cuándo el otro. Por eso, se trata de una comprobación o apreciación que requiere conocimientos especiales (art. 1.422 C.C.). …” (Subrayado del Tribunal).

En relación a que el arrendatario haya ocasionado en el inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal del inmueble, este Tribunal acoge como propio el criterio sostenido por el autor antes citado, pues no consta en autos prueba alguna que demuestre tal hecho, pues la inspección judicial no puede determinar los deterioros mayores y que a juicio de esta Sentenciadora tenía que ser demostrado mediante una experticia a fin de que el hecho fuese sometido a una particular valoración o apreciación; complejidad que se evidencia con mayor perfil si los contratantes no determinaron o establecieron las bases para conocer cuándo se da el deterioro mayor y cuándo se origina el deterioro menor en el inmueble, y así se decide.

En cuanto a la confesión promovida por la parte actora, este Tribunal la desecha en virtud que el demandado rechazó, negó y contradijo los hechos invocados en el escrito libelar, posteriores a la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento.

En relación a las reclamaciones del pago por concepto de gastos judiciales y honorarios profesionales e indexación o corrección monetaria, este Juzgado niega dichos pedimentos.

En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se generaron para ambas partes del contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, quedando demostrado en las actas procesales los supuestos establecidos en el artículo 34 literal “a” de la ley especial; pues no cumplió con una de las obligaciones principales conforme a lo tipificado en el artículo 1592 del Código Civil, ya que no pudo demostrar el pago de los meses de agosto a diciembre de 2010; de enero a diciembre de 2011 y enero a marzo de 2012, a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) cada mes, totalizando la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,oo); quedando en autos comprobado que la parte accionante logró demostrar en forma parcial lo alegado en el escrito libelar de acuerdo a pautado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.

-VIII-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en el juicio que por DESALOJO fue intentada por el ciudadano R.R.G., contra el ciudadano J.A.R.L., ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.

SEGUNDO

Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora, de un inmueble constituido por un galpón, ubicado en el sector Las Delicias, Avenida 14B, distinguido con el No. 14B-20, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, libre de personas y cosas con los servicios públicos totalmente solventes y en el estado de funcionamiento, conservación y limpieza que lo recibió, según lo invocado en el escrito libelar.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,oo), por concepto de los cánones vencidos y no pagados correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2010; de enero a diciembre de 2011 y enero a marzo de 2012, a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) cada mes. Asimismo se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora el monto de seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo) por concepto de los cánones causado en los meses de abril, mayo y junio de 2012, a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) cada mes, que corresponden las pensiones de arrendamiento generadas desde la fecha de introducción de la demanda hasta la fecha de esta decisión. De igual forma se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma de un mil seiscientos sesenta y dos bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs.1.662,48) por concepto del pago del servicio de HIDROLAGO y la cantidad de cuatrocientos tres bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs. 403,56) por concepto del pago de IMAU e impuesto al inmueble.

CUARTO

Con vista a la anterior declaratoria no se hace especial condenatoria en costas.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiún (21) días del mes de junio de dos mil doce (2012). Años 202° y 153°.

LA JUEZ TITULAR,

LA SECRETARIA,

X.R.

MARIELIS ESCANDELA

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA.

MARIELIS ESCANDELA

XR/

Exp. Nº 2699-12

Desalojo