Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Octubre de 2006

Corresponde a esta Alzada conocer de la apelación interpuesta en fecha 18 de octubre de 2005, por el abogado F.B. DÍAZ GONZÁLEZ, actuando como apoderado judicial de la parte accionada, INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A. (I.C.P. PASCAL, C.A), también suficientemente identificado en autos, contra la decisión dictada en fecha 25 de julio de 2005, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue el ciudadano J.L.R.Q. contra la sociedad mercantil INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A. (I.C.P. PASCAL, C.A), ambas partes identificadas en autos y condenó en costas a la parte demandada.

Por auto de fecha 21 de octubre de 2005, se oyó la apelación en ambos efectos y en consecuencia, se ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas -quien ejercía las funciones de Distribuidor de turno- a los fines correspondientes, quien lo recibió en fecha 28 de octubre de 2005.

Como consecuencia de la distribución realizada le correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Segundo, quien por auto de fecha 03 de noviembre de 2005, dio por recibido el expediente, le dio entrada y fijó de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la fecha de entrada del expediente, para que las partes presentaran sus respectivos Informes, dejándose constancia de que vencido el mismo comenzaría a transcurrir el lapso de ocho (08) días para que ambas partes presentaran las pertinentes Observaciones, de conformidad con lo previsto en el artículo 519 eiusdem, y luego de vencidos dicho lapso se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes.

En la oportunidad procesal correspondiente para que tuviera lugar el acto de Informes –esto es, en fecha 02 de diciembre de 2005, ambas partes consignaron su escrito correspondiente. Y dentro del lapso legal establecido para que las partes presentaran Observaciones a los Informes consignados por su contraparte, igualmente ambas partes hicieron uso de su derecho consignando en fecha 12 de diciembre de 2005 sus observaciones la parte actora y en fecha 14 de diciembre de 2005 la parte demandada.

Por auto fechado 15 de diciembre de 2005, esta Alzada advirtió que entraba en el lapso dictar sentencia, la cual fue diferida por auto de fecha 02 de marzo de 2006, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente proceso mediante demanda por cumplimiento de contrato, incoada en fecha 08 de noviembre de 1998, por el ciudadano J.L.R.Q. en contra de la sociedad mercantil INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A. (I.C.P. PASCAL, C.A.) por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos siguientes: 1) Que la parte actora, ciudadano J.L.R.Q., en fecha 15 de junio de 1998 suscribió contrato el cual se denomino promesa bilateral de compra-venta con la empresa INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., representada en ese acto por el ciudadano G.D.J.. 2) Que la referida compañía se comprometió en vender al actor un apartamento destinado a vivienda dentro del Conjunto Residencial denominado “Brisazul”, la cual se encuentra constituido en la parcela No. N-3, Sector La Aguavilla, dentro del complejo turístico El Morro, Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Dicho apartamento se encontraría distinguido con el No. 3-4 y ubicado en el piso 3, Edificio No. 3, Primera Etapa; con una superficie de 89,25 metros cuadrados, con tres habitaciones, dos baños, sala-comedor, cocina empotrada y aire acondicionado central y un puesto de estacionamiento en la Planta Baja Descubierta. 3) Que en dicho contrato en la cláusula Tercera se estipuló la suma de UN MILLÓN CIENTO SESENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.160.250,00) la cual se pagaría en la forma fraccionada expresada en el calendario de pagos integrado a dicho contrato, como parte de la cuota inicial, de la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), como segundo pago por el monto de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) en efectivo a la firma del mencionado compromiso bilateral de compra-venta y una letra de cambio por igual monto, que acepto con vencimiento el 15 de julio de 1988. 4) Que acepto tres letras de cambio por el monto de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00) cada una con vencimiento el 15 de septiembre de 1988, 15 de marzo de 1989 y el 15 de junio de 1989, la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 57.000,00) la cual sería pagada en la oportunidad de protocolizar el documento definitivo de venta. 5) Que el precio mencionado anteriormente no sufriría variaciones al menos que ocurriesen circunstancias de orden inflacionario o cambiario que escapasen a la voluntad de la vendedora e incidiesen en los costos materiales y equipos de la obra en ejecución, como la mano de obra empleada u otros factores financieros, económicos o legales por hechos de las autoridades competentes que implicasen un aumento del precio del apartamento. 6) Que a los dieciséis (16) meses siendo el plazo máximo estipulado en el contrato de promesa bilateral de venta de fecha 15 de junio de 1988, para dicho otorgamiento del documento definitivo de compra-venta se venció el 16 de octubre de 1989, sin embargo, el documento de condominio del Conjunto Residencial Brisazul, primera etapa fue protocolizado a tenor de lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, en fecha 21 de mayo de 1992, es decir, dos años después y siete meses después de vencido el plazo que se estipuló, lo que respecta al cumplimiento de dicha norma que requiere a la inscripción registral del documento de condominio como punto previo. 7) Que cabe destacar que el documento de condominio fue protocolizado el 13 de diciembre de 1990, es decir catorce (14) meses después del 16 octubre de 1989, fecha en que se venció el plazo previsto en la promesa bilateral de compra-venta, ese mismo retardo en concluir la obra y por ende en poder protocolizar la venta imputable a la constructora y vendedora imposibilito el financiamiento para pagar el saldo de precio ya que para otorgar el financiamiento se requiere del documento de garantía hipotecaria sobre el bien inmueble objeto de la respectiva negociación.

Por diligencia de fecha 27 de noviembre de 1995, la parte actora consignó documentos que fundamentan su pretensión, la cual quedó admitida por auto de fecha 12 de diciembre de 1995, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro del lapso de veinte (20) días a dar contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 20 de septiembre de 1996, la actora procedió a reformar la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, sólo en lo que respecta a la estimación de la misma, la cual estimó en la cantidad de CINCO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.5.100.000,00).

Posteriormente en fecha 25 de febrero de 1998, solicitó al tribunal de la causa la designación de defensor ad-litem de la demandada, en razón de que resultaron infructuosos los trámites para lograr su citación.

Por auto de fecha 30 de abril de 1998, en consecuencia, el a quo admitió la reforma de la demanda presentada por la parte actora en fecha 20 de septiembre de 1996 y en consecuencia ordenó la citación de la parte demandada.

Cumplida la citación de la parte accionada, en la oportunidad fijada para la contestación a la demanda en fecha 07 de abril de 1999, la misma consignó escrito alegando lo siguiente: 1) Que el hecho de que la sociedad mercantil anónima Industria de la Construcción Pascal, C.A. (I.C.P.P., C.A.), haya establecido que el precio de los inmuebles objeto de la promesa de compra-venta, quedaban en definitiva sometidos al incremento de los costos de construcción producidos por circunstancias de orden inflacionario o cambiarios. 2) Que se estableció de antemano una forma objetiva e imparcial de determinar dicho incremento o sea mediante los índices fijados por el Banco central de Venezuela, todo lo cual demuestra la intención de las partes de que mantuviera el equilibrio económico del contrato, evitando que los inmuebles pudiesen ser venidos a un precio inferior. 3) Que el monto atribuido en la demanda como el precio de los apartamentos destruye cualquier alegato que el actor pretenda invocar de haber pagado la totalidad del precio de dicho inmueble. 4) Que dichas pruebas que emergen de los propios instrumentos que sirven de fundamento a la demanda y que deben ser apreciados por el sentenciador junto a las demás disposiciones de dichos documentos para cuya compresión es indispensable a su análisis y confrontación máximo que dichas pruebas versan sobre el punto fundamental del problema judicial planteado que es el precio del inmueble y su pago íntegro por la parte demandante. 5) Que en diversas ocasiones se intento hacer comprender a la parte demandante de esta razón inflacionaria que los llevó a hacer corrección monetaria actualizada y la necesidad de aceptar dicho incremento y fue imposible lograrlo por la vía amistosa considerando siempre que no le correspondía pagar incremento alguno en el precio del apartamento. 6) Que dicha corrección monetaria fue aceptada de buena fe por los demás compradores de los apartamentos del Complejo Habitacional Brisazul en su primera etapa. 7) Que rechazan lo argumentado por la parte demandante cuando señala que su representada mantuvo el precio inicial hasta el momento de protocolización del documento de condominio desde 1988, cuando la preventa hasta mucho tiempo después de protocolizado el día 13 de diciembre de 1990, el documento de condominio de dicha urbanización sobre el incremento que necesariamente debía sufrir el precio inicial del apartamento por la existencia de incrementos en los costos de construcción que implicaba dicho aumento. 8) Que el hecho de que a la fecha prevista no se haya protocolizado la venta del apartamento en cuestión no es imputable a su representada y vendedora. 9) Que en este caso no existe constancia autentica de que el demandante haya cumplido con el pago del incremento del precio del apartamento de acuerdo a lo establecido expresamente en la cláusula séptima de la promesa bilateral de compra-venta que suscribió con su representada; constando en autos por propia contención del actor que existe un importante saldo sin pagar sobre el precio originalmente estimado el cual no ha sido ofrecido ni pagado a su representada. 10) Que consta en autos que tanto las obligaciones de la empresa demandada como las obligaciones del demandante derivadas de una promesa bilateral de compra-venta estaba sometidas a una condición suspensiva consistente en el ajuste en el precio estimado inicialmente para el apartamento de acuerdo a los índices de inflación publicados por el Banco Central de Venezuela. Una vez realizado dicho ajuste la parte actora podrá optar por pagar el incremento del precio resultante para poder exigir a su representada el otorgamiento del documento de propiedad o en su defecto y para el caso de que el incremento del precio excediera en más de un veinte por ciento (20%) del monto inicialmente estimado, el demandante podría desistir de la promesa de compra-venta y exigir el reintegro de las cantidades pagadas a su representada más el diez por ciento (10%) de intereses convenidos de conformidad con los artículos 1.197,1.198 y 1.205 del Código Civil en concordancia con los artículos 1.159 y 1.160 eiusdem.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Por diligencia de fecha 28 de abril de 1999, consignó escrito de promoción de pruebas, reprodujo el mérito favorable de los autos, y consignó las siguientes pruebas:

• Promovió el mérito favorable de autos

• Promovió el valor probatorio documento original de promesa bilateral de compra-venta.

• Promovió el valor probatorio de los índices general de precios al consumidor; solicitando al tribunal a quo oficiar al Banco Central de Venezuela.

• Promovió el valor probatorio copia del permiso de Habitabilidad Parcial del edificio No. 3, donde la dirección de Obras Públicas Municipales del Concejo Municipales del Municipio Autónomo Sotillo del estado Anzoátegui y el certificado de calidad enviado a la Empresa I.C.P.P., C.A.

• Promovió al testigo G.D.J., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.937.761 y domiciliado en la ciudad de Puerto la C.d.E.A., asimismo se sirva comisionar al Juzgado del Municipio Sotillo y Guanta del Primer Circuito Judicial del Estado Anzoátegui para que sea practica la citación.

Tales medios probaticos fueron admitidos por auto de fecha 25 de mayo de 1999, asimismo ordeno el a quo comisionar al Juzgado Municipio Sotillo y Guanta del Primer Circuito Judicial del Estado Miranda para que sea practicada la citación del ciudadano G.D.J..

Por diligencia de fecha 11 de octubre de 1999, la parte actora consignó planilla de depósito bancario, ello, en acatamiento a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y en fecha 09 de noviembre de 1999, la parte actora consignó escrito de informes.

En fecha 08 de junio de 2004, la parte actora solicitó el avocamiento de la juez temporal, Dra. L.S.P. al conocimiento de la causa y por auto de fecha 26 de julio de 2004, la juez designada se avoco al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes.

Habiéndose sustanciado el expediente conforme al procedimiento en Segunda Instancia para sentencias definitivas, se entró en la fase decisoria correspondiente.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con base en las siguientes consideraciones:

Se defieren al conocimiento de esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido contra la decisión dictada en fecha 25 de julio de 2005, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano J.L.R.Q. contra la sociedad mercantil INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., con fundamento en lo siguiente:

...Se observa pues, que la parte actora opone en su totalidad el Contrato de Pre-Venta el cual quedó valorado plenamente en el presente proceso y que estipula los deberes de cada una de las partes durante la vigencia del mismo; así pues dicho contrato estipula que la sociedad mercantil denominada en el mismo “La Vendedora” se comprometió a dar en venta el referido apartamento a la actora quien se denominó “La Compradora” en un plazo no mayor de 16 meses desde la fecha de firma de la referida opción de compra venta la cual fue suscrita por las partes en fecha 15 de junio de 1988; así pues es de observar que “La Vendedora” se había comprometido en la cláusula Sexta que dar cumplimiento con los requisitos en el artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal; lo cual se evidencia de autos que el demandado cumplió con los mismos en diciembre de 1990; vale decir y tal como lo alega la parte actora mucho tiempo después del plazo estipulado por las partes para el otorgamiento del documento definitivo en el presente proceso; de esta exposición de hechos demostrados plenamente se evidencia el incumplimiento por parte de la demandada puesto que sin los permisos de habitabilidad y el documento de condominio resulta imposible otorgar el documento definitivo del inmueble; así pues mal podría el demandado exigir la indexación de las cantidades que exige cuando fue él el que incumplió el contrato al no otorgar el documento definitivo en el plazo estipulado por lo cual no es imputable a “El Comprador” los índices inflacionarios acaecidos durante este tiempo pues el retraso fue ocasionado por causa inherentes a “El Vendedor” y por ende mal pudiese computarse el cobro de esos ordenes inflacionarios.

En este sentido observa quien aquí decide que en el caso de marras el actor no había realizado la cancelación del monto correspondiente al resto del precio estipulado en la venta y, que de conformidad con la cláusula Tercera del mismo sería cancelado mediante el financiamiento de una Institución Financiera, el cual la Compradora se comprometió a facilitar a la Vendedora con la mayor diligencia, cuando le fuera solicitada por “La Vendedora”; así pues vemos de marras que la parte demandada no demostró haber exigido dicho pago total pues nunca hubo la tramitación del documento definitivo de compra venta tal y como debió hacerse dentro de los 16 meses siguientes a la firma del contrato de pre- venta vale decir el 15 de Junio de 1988.

Por los argumentos anteriormente razonados resulta forzoso para esta Juzgadora declara con lugar la presente decisión. Y ASI SE DECIDE EXPRESAMENTE.-…

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Expuesto lo anterior, corresponde determinar el thema decidendum de la presente controversia el cual conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, viene dado por lo alegado en la demanda y en su contestación así como en los hechos trascendentales para la resolución de la controversia esgrimidos en los informes.

La pretensión de la actora se contrae, de acuerdo al contradictorio suscitado en la presente causa, al cumplimiento del contrato suscrito entre J.L.R.Q. y la empresa INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., empresa que se comprometió a vender un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda dentro del Conjunto Residencial denominado “Brisazul”, constituido en la parcela No. N-3, Sector La Aguavilla, dentro del complejo turístico El Morro, Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Dicho apartamento se encontraría distinguido con el No. 3-4 y ubicado en el piso 3, Edificio No. 3, Primera Etapa.

Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada se limitó a señalar (i) que rechazaba, negaba y contradecía expresamente los argumentos de hecho y de derecho expuestos por la parte actora en su escrito libelar; (ii) que en diversas oportunidades ofreció a la parte actora las nuevas condiciones del contrato celebrado, ello conforme a la cláusula séptima; (iii) que en el referido contrato se dejaba establecido que el precio de los inmuebles quedaba sometido al incremento de los costos de construcción producidos por circunstancias de orden cambiario o inflacionario y (iv) que fueron muchas las conversaciones desde el año 1988 hasta el año 1990, sobre el incremento que debía sufrir el precio de la venta, motivo por el cual no aduce que no se pagó el precio en la forma estipulada.

Determinado lo anterior pasa este sentenciador a realizar un análisis exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes al proceso.

Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de sus afirmaciones conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de procedimiento Civil, en el orden siguiente:

ACTORA: Con el libelo de la demanda consignó los siguientes recaudos:

• Original de contrato de promesa bilateral de compra venta Nº 53, suscrito en fecha 15 de junio de 1988, entre INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., y J.L.R.Q., sobre un apartamento destinado a vivienda dentro del Conjunto Residencial denominado “Brisazul”, la cual se encuentra constituido en la parcela No. No. 3, Sector La Aguavilla, dentro del complejo turístico El Morro, Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Dicho apartamento se encontraría distinguido con el No. 3-4 y ubicado en el piso 3, Edificio No. 3, Primera Etapa; con una superficie de 89,25 metros cuadrados, con tres habitaciones, dos baños, sala-comedor, cocina empotrada y aire acondicionado central y un puesto de estacionamiento en la planta baja descubierta, marcado “B”. En lo que se refiere al contrato de promesa bilateral de compra venta, observa este sentenciador que se trata de un documento privado que no fue impugnado ni desconocido por la parte contra quien fue opuesto, por el contrario fue reconocido por está en la oportunidad de la contestación de la demanda. En consecuencia, esta Alzada lo aprecia para los efectos de la decisión, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, para dejar constancia de que en dicho contrato en la cláusula Tercera se estipuló la suma de UN MILLÓN CIENTO SESENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.160.250,00) la cual se pagaría en la forma fraccionada expresada en el calendario de pagos integrado a dicho contrato, como parte de la cuota inicial, de la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), como segundo pago por el monto de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) en efectivo a la firma del mencionado compromiso bilateral de compra-venta y una letra de cambio por igual monto, que acepto con vencimiento el 15 de julio de 1988, así como que la hoy demandante aceptó tres letras de cambio por el monto de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00) cada una con vencimiento el 15 de septiembre de 1988, 15 de marzo de 1989 y el 15 de junio de 1989, la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 57.000,00) la cual sería pagada en la oportunidad de protocolizar el documento definitivo de venta, y así se declara.

• Original de anexo 1 y anexo 2 del contrato de promesa bilateral de compra venta, mediante los cuales se establece el calendario de pagos fraccionados del apartamento 3-4, del Edificio 3, Piso 3, del Conjunto Residencial Brisazul, en la que se establece que el último pago por la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.57.000,00) se efectuaría al Protocolizar el Documento ante el Registro correspondiente y la relación de calidades del proyecto brisazul (características constructivas generales, servicios generales, servicios particulares del apartamento, relación de acabados de los apartamentos, cocina instalada en cada apartamento y carpintería), respectivamente, marcado “C”. Se observa que se trata de un anexo que forma parte del contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito en fecha 15.06.1988, entre la sociedad mercantil INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., y el ciudadano J.L.R.Q., y que por constituir parte integrante del mismo se tiene que se trata de un documento privado que no fue impugnado ni desconocido por la parte contra quien fue opuesto. En consecuencia, esta Alzada lo aprecia para los efectos de la decisión, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, y así se declara.

• Originales de cinco (5) letras de cambio identificadas de la siguiente forma: (1) marcada 1/1, de fecha 15.06.1988, por un valor entendido de Bs.100.000,00, con fecha de vencimiento, sin aviso y sin protesto, el 15.07.1988, a la orden de I.C.P. PASCAL C.A., en la ciudad de Caracas, por el ciudadano J.L.R.Q., con dirección en la Av. Ppal. Qta. Judy, Urb. Los Pomelos, El Cafetal y en su reverso sello húmedo de cancelado por INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., en fecha 01.08.1988, identificada con la “D”; (2) Marcada 1/4, de fecha 15.06.1988, por un valor entendido de Bs.75.000,00, con fecha de vencimiento, sin aviso y sin protesto, el 15.09.1988, a la orden de I.C.P. PASCAL C.A., en la ciudad de Caracas, por el ciudadano J.L.R.Q., con dirección en la Av. Ppal. Qta. Judy, Urb. Los Pomelos, El Cafetal y en su reverso sello húmedo de cancelado por INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., en fecha 12.12.1988, identificada con la letra “E”; (3) marcada 2/4, de fecha 15.06.1988, por valor entendido de Bs.75.000,00, con fecha de vencimiento, sin aviso y sin protesto, el 15.12.1988, a la orden de I.C.P. PASCAL C.A., en la ciudad de Caracas, por el ciudadano J.L.R.Q., con dirección en la Av. Ppal. Qta. Judy, Urb. Los Pomelos, El Cafetal y en su reverso nota de cancelado por INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., en fecha 25.01.1989, identificada con la letra “F”; (4) marcada 3/4, de fecha 15.06.1988, por un valor entendido de Bs.75.000,00, con fecha de vencimiento, sin aviso y sin protesto, el 15.03.1989, a la orden de I.C.P. PASCAL C.A., en la ciudad de Caracas, por el ciudadano J.L.R.Q., con dirección en la Av. Ppal. Qta. Judy, Urb. Los Pomelos, El Cafetal y en su reverso nota de cancelado por INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., y en su reverso sello húmedo de que el giro fue cargado a la cuenta corriente de “Brombin Gasparini Giusepe, del Banco Construcción, en fecha 26.04.1989”, identificada con la letra “G”; (5) marcada 4/4, de fecha 15.06.1988, por un valor entendido de Bs.75.000,00, con fecha de vencimiento, sin aviso y sin protesto, el 15.06.1989, a la orden de I.C.P. PASCAL C.A., en la ciudad de Caracas, por el ciudadano J.L.R.Q., con dirección en la Av. Ppal. Qta. Judy, Urb. Los Pomelos, El Cafetal y en su reverso sello húmedo de cancelado por INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., en fecha 03.08.1989, identificada con la letra “H”. En cuanto a estos medios probatorios, este sentenciador de Alzada observa que las letras de cambio identificadas 3/4 y 4/4 cumplen con todos los requisitos establecidos en el artículo 410 del Código de Comercio, entre ellos: a) la orden pura y simple de pagar una suma determinada, b) la firma del que gira la letra (librador), c) el nombre de la persona a quien o a cuya orden debe efectuarse el pago; y d) el nombre del que debe pagar (librado). De otro lado, se observa que las cambiales marcadas 1/1, 1/4 y 2/4, carecen de la firma del librador, sobre lo cual observa este Sentenciador que el artículo 411 del Código de Comercio dispone que la letra de cambio en la cual falte uno de los requisitos enunciados en el artículo 410 eiusdem, uno de los cuales es precisamente la firma del librador, no tiene valor como tal letra de cambio. Sin embargo, observa este sentenciador que los instrumentos acompañados estaban causados y se libraron como medios de pago, tal como consta en el texto del contrato de promesa bilateral de compra venta, en la cláusula Décima Quinta en donde se establece que, “Para facilitar el cobro de las cantidades de dinero que se obliga a pagar EL COMPRADOR conforme al calendario de pagos que se anexa marcado 1 a este contrato, se incorporan letras de cambio iguales en número al de pagos previstos en el calendario, que EL COMPRADOR acepta pagar en sus respectivos vencimientos en Caracas, sin aviso y sin protesto a la orden de LA VENDEDORA. Es expresamente entendido, que la emisión de las referidas letras de cambio no causa novación de las obligaciones asumidas por EL COMPRADOR”. Y al observarse en su reverso los sellos y/o notas de cancelación y no negada la firma y el hecho de pago, se le confiere valor probatorio, únicamente respecto a que si recibió el pago por la misma la parte demandada, y así se declara.

Luego, este Sentenciador las aprecia para los efectos de la decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 410 del Código de Comercio, para acreditar que existe una obligación contractual entre la sociedad mercantil INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., y el ciudadano J.L.R.Q.. y así se declara.

• Copia simple de artículo publicado en el Diario “El Nacional”, en fecha 28.09.1995, sección de finanzas, intitulado “Única Vía Para Adquirir Vivienda, La Moda de las Preventas”. En cuanto a este medio probatorio, observa este Tribunal de Alzada que se trata de copia fotostática de un artículo de prensa, el cual no puede ser admitido en juicio en virtud de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que solo admite por este medio de reproducción los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y así se declara.

• Copia simple de documento de condominio del Conjunto Residencial BRISAZUL que incluye el Reglamento de Condominio, otorgado por el ciudadano G.D.J., en su carácter de Director de la sociedad mercantil INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sotillo, del Estado Anzoátegui, Puerto La Cruz, en fecha 13 de diciembre de 1990, anotado bajo el Nº 32, Folio 196 al 283, Protocolo Primero, Tomo 10, Cuarto Trismestre del año 1990. En cuanto a este medio probatorio, observa éste Tribunal de Alzada, que el mismo se trata de un documento público, producido en copia fotostática, el cual debe apreciarse de conformidad con lo previsto en el artículo 429 Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. En consecuencia, se le otorga valor probatorio para acreditar la fecha de protocolización de dicho documento y la existencia de la empresa del proyecto de habitacional BRISAZUL, ejecutado por la empresa INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A. Y así se declara.

La parte actora no promovió ningún elemento probática en la fase legal correspondiente.

La actora, por medio de su apoderada judicial consignó diligencia de fecha 11 de octubre de 1999 (f.172), copia simple de depósito bancario signado con el No. 25993493, del Banco Industrial de Venezuela, de fecha 04 de octubre de 1999, en la cuenta corriente Nº 281009027, a nombre del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.645.250,00).

Respecto al comprobante bancario consignado en copia fotostática, observa este juzgador que el mismo se anexó a la diligencia de fecha 11 de octubre de 1999, en la cual deja constancia la actora de haber hecho dicho depósito en la cuenta del tribunal a quo, para completar la totalidad del precio fijado en el contrato que sirve de instrumento fundamental a la demanda, solicitando que la misma se incorporara al expediente y dicho monto se tenga a la orden de la parte demandada, razón por la cual se aprecia a los efectos de la decisión de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

DEMANDADA: En el lapso probatorio promovió el mérito favorable de autos, expresión que no constituye per se un medio de prueba, por manera que no es objeto de valoración, al tener los jueces la obligación de analizar y valorar todos los medios de prueba aportados al proceso, en razón de los principios de exhaustividad y adquisición procesal consagrado en el artículo 509 eiusdem. Y así se declara.

En cuanto al resto de las pruebas aportadas, tenemos las siguientes:

• Original de contrato de promesa bilateral de compra venta Nº 53, suscrito en fecha 15 de junio de 1988, entre INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., y J.L.R.Q., sobre un apartamento destinado a vivienda dentro del Conjunto Residencial denominado “Brisazul”, la cual se encuentra constituida en la parcela No. N-3, Sector La Aguavilla, dentro del complejo turístico El Morro, Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Dicho apartamento se encontraría distinguido con el No. 3-4 y ubicado en el piso 3, Edificio No. 3, Primera Etapa; con una superficie de 89,25 metros cuadrados, con tres habitaciones, dos baños, sala-comedor, cocina empotrada y aire acondicionado central y un puesto de estacionamiento en la Planta Baja Descubierta. Dicha prueba ya fue analizada, al examinar las pruebas acompañadas al libelo de la demanda y le fue conferido valor probatorio, por tratarse de un documento privado que no fue impugnado, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se declara.

• Original de certificado calidad, suscrito en fecha 08 de marzo de 1990, por los Ingenieros V.D.G. y M.V.E. por la empresa I.P.C. PASCAL, C.A., mediante el cual dejan constancia, entre otras cosas, que el Edificio Nº 3 ha sido terminado y se encuentra en estado de habitabilidad. Se observa que se trata de un documento privado que no fue impugnado ni desconocido por la parte contra quien fue opuesto. En consecuencia, esta Alzada lo aprecia para los efectos de la decisión, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se declara.

• Copia simple del Permiso de Habitabilidad Parcial del Edificio No. 3, suscrito por el Ingeniero E.H., en su carácter de de Director De Obras Municipales, de la Dirección de Obras Públicas Municipales del Concejo Municipal Autónomo del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, de fecha 02 de marzo de 1990. En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que se trata de copias simples de documentos administrativos, los cuales no se inscriben dentro de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en su fallo dictado el 18.12.2003, se admiten dichas fotocopias de documentos administrativos, y en consecuencia se les tiene como ciertos, salvo prueba en contrario, para acreditar que la Dirección de Obras Públicas Municipales del Concejo Municipal Autónomo del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui otorgó Permiso de Habitabilidad Parcial del Edificio No. 3, del Conjunto Residencial denominado “Brisazul”. Y así se declara.

• Copia simple de Gaceta Oficial de la República de Venezuela, Nº 36.620, de fecha 13.01.1999, mediante la cual el Banco Central de Venezuela publica los Índices de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas desde el mes de enero de 1950 hasta el mes de diciembre de 1998. Con respecto a la copia simple de la Gaceta Oficial No. 36.620, este Tribunal Superior observa que por tratarse de una Gaceta cuyo contenido fue ordenado publicar por un organismo del Estado, se tiene como fidedigna conforme lo prevé el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

• Original de anexo Nº 3, del Conjunto Residencial Brisazul, Precio de Ventas, emanado de la empresa I.P.C. PASCAL, C.A. (folios 167 al 173). Se observa que se trata de un documento privado que no fue impugnado ni desconocido por la parte contra quien fue opuesto. En consecuencia, esta Alzada lo aprecia para los efectos de la decisión, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se declara.

• Promovió al testigo G.D.J., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.937.761 y domiciliado en la ciudad de Puerto la C.d.E.A., asimismo pidió se comisionara al Juzgado del Municipio Sotillo y Guanta del Primer Circuito Judicial del Estado Anzoátegui para que sea practica la citación. En cuanto a la prueba de testimonial, observa este Sentenciador que la misma no fue evacuada, por lo que en consecuencia quien decide no tiene nada que apreciar. Y así se declara.

Luego del anterior análisis probatorio, se observa que la pretensión de la actora se contrae, de acuerdo al contradictorio suscitado en la presente causa, al cumplimiento del contrato suscrito entre J.L.R.Q. y la empresa INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., empresa que se comprometió a vender un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda dentro del Conjunto Residencial denominado “Brisazul”, constituida en una parcela No. N-3, Sector La Aguavilla, dentro del complejo turístico El Morro, Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Dicho apartamento se encontraría distinguido con el No. 3-4 y ubicado en el piso 3, Edificio No. 3, Primera Etapa.

Igualmente, se aduce que la parte demandada, INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL C.A., violentó el referido contrato denominado promesa bilateral de compra venta, pues del mencionado contrato se desprende (i) que el precio del aludido apartamento era la cantidad de Bs.1.160.250,00 (cláusula tercera); (ii) que ese precio se pagaría de forma fraccionada para lo cual se estableció un calendario de pagos; (iii) que esos pagos se efectuaron en la forma prevista a excepción del último de ellos, por la suma de Bs.57.000,00, en razón de que este se efectuaría al momento de la protocolización del documento definitivo de venta y ello se desprende de las letras de cambio debidamente canceladas, así como del propio contrato en el que consta la cancelación de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) con cheque No. 35691616 girado contra el Banco Construcción (cláusula quinta); (iv) que el saldo restante de la venta se haría a través del financiamiento de una Entidad Bancaria o Financiera que sería gestionada por la promotora de la venta, esto es, La Americana de Bienes Raíces, C.A.”, la cual fue designada por la vendedora y autorizada por la compradora (cláusula tercera); (v) que la vendedora, hoy demandada, INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., expresó que estaría en la posibilidad de otorgar el documento definitivo de venta para su protocolización en un plazo aproximado de trece (13) meses (cláusula Décima Octava); (vi) que no obstante el plazo acordado el comprador otorgó una prorroga automática de tres (3) meses; (vii) que se estableció que el precio señalado en la cláusula se estipulo que el mismo no sufriría variaciones, a menos que ocurran circunstancias de orden cambiario o inflacionario que escapan a la voluntad de la vendedora (cláusula séptima); (viii) que pese a que se establecieron lapsos específicos para el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de promesa bilateral de compra venta, tanto por el comprador como por el vendedor, este último no cumplió con la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, ya que no fue sino hasta el 13 de diciembre de 1990, cuando se protocolizo el documento de condominio del conjunto Residencial Brisazul, el cual tuvo posteriores rectificaciones y que fueron protocolizadas en el año 1992; (ix) que la parte actora en primer lugar no consignó a la demandada la última de las cuotas motivado a que no se protocolizo la venta definitiva y en segundo lugar no obtuvo el financiamiento bancario en razón de que era requisito indispensable el documento de condominio debidamente protocolizadazo y los permisos de habitabilidad, conforme lo prevé el artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal; (x) que la demandada no cumplió con la tradición legal del inmueble y que ese incumplimiento obedece a causas imputables a la misma vendedora y no al comprador, esto es, la protocolización del documento de condominio en un lapso mayor al establecido el contrato, aunado al hecho de que cuando se protocolizo el mismo (13.12.1990), el precio de apartamento objeto del contrato era el fijado en un principio (Bs.1.160.250,00), es decir, no se observó incremento por inflación o costos en los materiales de construcción, razones por las cuales se repite, no se obtuvo el financiamiento que requería la garantía hipotecaria sobre el bien objeto de la negociación.

Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada se limitó a señalar (i) que rechazaba, negaba y contradecía expresamente los argumentos de hecho y de derecho expuestos por la parte actora en su escrito libelar; (ii) que en diversas oportunidades ofreció a la parte actora las nuevas condiciones del contrato celebrado, ello conforme a la cláusula séptima; (iii) que en el referido contrato se dejaba establecido que el precio de los inmuebles quedaba sometido al incremento de los costos de construcción producidos por circunstancias de orden cambiario o inflacionario y (iv) que fueron muchas las conversaciones desde el año 1988 hasta el año 1990, sobre el incremento que debía sufrir el precio de la venta.

Primeramente, quiere señalar quien sentencia, que en el presente asunto se está en presencia de una relación contractual que en ninguna forma fue modificada, sustituida, ni dejada sin efecto.

Bajo esta premisa, se tiene que se reclama el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito por la empresa INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN PASCAL, C.A., y el ciudadano J.L.R.Q., en fecha 15.06.1988, y que, consecuentemente el inmueble objeto del contrato sea puesto a disposición del accionante y se le reconozca el carácter de propietario.

Ahora bien de seguidas pasa este sentenciador a realizar las siguientes consideraciones: En cuanto al contrato de promesa bilateral de compra venta, dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

Así, en la doctrina y en la jurisprudencia se contempla esa categoría contractual cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar.

La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.

Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir cohetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

Este contrato llena una necesidad del comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 06 de febrero de 2003, dejó sentado lo que de seguida se transcribe:

….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”

Por su parte L.L.B., en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 19991, indica “…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”

En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…

…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…

Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento…

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En el presente asunto, se evidencia del contrato de promesa bilateral de compra- venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un apartamento destinado a vivienda dentro del Conjunto Residencial denominado “Brisazul”, el cual se encuentra constituido en la parcela No. N-3, Sector La Aguavilla, dentro del complejo turístico El Morro, Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Dicho apartamento se encontraría distinguido con el No. 3-4 y ubicado en el piso 3, Edificio No.3, Primera Etapa; con una superficie de 89,25 metros cuadrados, con tres habitaciones, dos baños, sala-comedor, cocina empotrada, aire acondicionado central y un puesto de estacionamiento en la planta baja descubierta, previo cumplimiento de las condiciones establecidas en dicho contrato, que no eran otros que los siguientes:

- En cuanto al precio del inmueble objeto de la opción a compra, fue fijado en la cantidad de UN MILLÓN CIENTO SESENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.160.250,00); discriminado de la siguiente manera: a) La cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 580.125,00), como cuota inicial, pagado en forma fraccionada de conformidad con el calendario de pagos que forma parte integrante del contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito en fecha 15.06.1988, así (i) 1er pago de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,00), por concepto de reserva y que forma parte de la cuota inicial; (ii) 2do pago de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), a la firma del contrato de pre-venta, los cuales se cancelaron CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00) en efectivo y una (1) letra de cambio de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00), identificado 1/1 con fecha de vencimiento al 15/07/1988; (iii) 3er pago sería con la aceptación de cuatro (4) letras de cambio, identificadas con los números 1/4, 2/4, 3/4 y 4/4, por un monto cada una de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.75.000,00), con fechas de vencimiento 15.09.88, 15.12.88, 15.03.89 y 15.06.89, respectivamente , (iv) un 4to pago de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.57.000,00) al Protocolizar el documento de venta ante la Oficina de Registro respectivo, este último pago no se efectuó en razón de que la actora se encontraba a la espera de la condición de inscripción del documento por ante el Registro y finalmente (v) el pago de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00), en cheque No. 35691616, girado contra el Banco Construcción (f.22) cláusula quinta y b) La cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 580.125,00), que se cancelaría mediante el financiamiento de una entidad bancaria o financiera.

La parte actora, alegó su cumplimiento, y lo acreditó con el documento de promesa bilateral de compra venta y los diversos pagos –letras de cambio y cheque- efectuados de acuerdo al cronograma estipulado a tal efecto, sin que la demandada lo hubiese cuestionado, por lo que se tiene por cumplida la obligación de pago de la cuota inicial del precio de la venta, por parte de la actora. ASI SE DECLARA.

-Con relación al objeto, en la cláusula Primera del Contrato de promesa bilateral de compra venta, se establece que se adquiría un apartamento destinado a vivienda dentro del Conjunto Residencial denominado “Brisazul”, constituido en la parcela No. N-3, Sector La Aguavilla, dentro del complejo turístico El Morro, Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Dicho apartamento se encontraría distinguido con el No. 3-4 y ubicado en el piso 3, Edificio No. 3, Primera Etapa; con una superficie de 89,25 metros cuadrados, con tres habitaciones, dos baños, sala-comedor, cocina empotrada y aire acondicionado central y un puesto de estacionamiento en la Planta Baja Descubierta.

Ahora bien, esta Alzada adminiculando la copia simple del documento de condominio y a la cual se le confirió valor probatorio, en la cual se específica la determinación de la ubicación en el contexto del conjunto residencial: “Primera Etapa…, integrado por cuatro (04) edificios y su correspondiente urbanismo que se construye sobre la parte Norte, Sur y Este de la Parcela N-3”. Y los linderos, medidas y demás determinaciones específicas del referido apartamento son: NORTE: con fachada norte del edificio No. 2; SUR: con escaleras, pasillo de circulación y apartamentos distinguidos con los números 303, 313, 323, 333, 343 y 353, respectivamente; ESTE: con fachada este del edificio y zona verde; OESTE: con fachada oeste del edificio (f.51 y 52). Y la determinación del porcentaje de condominio, el cual es de 1,140% (f.62), lo que implica que está claramente determinado el objeto del contrato. ASI SE DECLARA.

-En cuanto al término del contrato, las partes confirieron al presente contrato un término de trece (13) meses, para el cumplimiento normal del presente contrato que no es otro que la suscripción por las partes del documento definitivo de compra venta, su registro y realizar la tradición del objeto del presente contrato, más una prorroga automática de tres (03) meses adicionales contados a partir del vencimiento del plazo acordado anteriormente de trece (13) meses, de acuerdo a la cláusula Décima Octava.

Alegó que la duración de validez del mismo, expiró en fecha 16 de octubre de 1989, de conformidad con la cláusula Décima Octava del referido contrato, lo que implica que ciertamente, las partes confirieron al presente contrato un término de dieciséis (16) meses, para el cumplimiento normal del presente contrato que no es otro que la suscripción por las partes del documento definitivo de compra venta, su registro y la tradición del objeto del presente contrato. Además, de que la expiración anunciada, no se desvaneció pues las partes en ningún momento acordaron novar el contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito, y que si bien es cierto la parte demandada señala que en diversas oportunidades sostuvo conversaciones con la actora sobre el nuevo precio de la venta con motivo del aumento de los índices inflacionarios fijados por el Banco Central de Venezuela, no es menos cierto, que a los autos no trajo ningún elemento probatorio que llevara a la convicción de este Juzgador de que el contrato suscrito en fecha 15.06.1988 fue modificado de alguna forma. En consecuencia, no se puede negar el derecho para accionar de la parte actora, por el contrario la expiración del tiempo para protocolizar el documento de venta activa ese derecho, más si no ha habido cumplimiento contractual. ASÍ SE DECLARA.

Insiste esta Alzada, que la parte actora se encuentra facultada, de conformidad con los artículos 1259 y 1167 del Código Civil, ha solicitar, o reclamar el cumplimiento del contrato, que sería para la compradora en caso de haber cumplido ésta con su obligación (parte actora) la suscripción por las partes del documento definitivo de compra venta, su registro y realizarse la tradición del objeto del contrato. Así pues, queda demostrado que ciertamente la demandante puede accionar a la demandada al cumplimiento del contrato, como en efecto lo hizo. ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, visto que las defensas de la parte demandada, no giraron en contra de un no cumplimiento por parte de la actora de su prestación -establecida en el contrato-, como es el pago de la obligación, ni fueron destinadas a probar un cumplimiento de su parte para rebatir los alegatos de la actora y además quedó probado para esta Alzada el pago que hizo la parte actora hasta donde se lo permitió la negligencia de la demandada, es decir, que cumplió con la prestación en los términos fijados en el contrato, así como, se observa que la parte actora logró probar que le fue obstaculizado el registro del documento definitivo de venta, por circunstancias no imputables a ella sino a la parte demandada, quien en ninguna forma demostró alguna causa extraña (aumento en el costo de los materiales, etc), ya que al momento de protocolizar el documento de condominio el apartamento en cuestión conservaba el mismo precio, esto es, no considero la demandada en ese instante la inflación. Así, se considera que la parte actora tiene razón de reclamar judicialmente, el cumplimiento de la parte demandada en la tradición de la cosa. En consecuencia, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, esta Alzada debe declarar con lugar la acción de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, y se especificarán en la dispositiva del presente fallo, las consecuencias de la referida declaratoria. Y ASI SE DECIDE.

Por otra parte, ha sido admitido por la misma actora y no contradicho por la parte demandada, que a esa cantidad, esto es, UN MILLON CIENTO SESENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.1.160.250,00) hay que deducirle los abonos realizados por la cantidad de QUINIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.515.000,00). Lo que significa que queda un saldo insoluto de SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.645.250,00), que constituye el monto de la prestación dineraria que está obligado a pagar la parte actora a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y que se encuentra depositada en la cuenta corriente del Juzgado a quo a disposición de la parte demandada. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL FALLO

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: