Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 20 de Mayo de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL

DE LA REGION CAPITAL

En escrito presentado en fecha 15 de febrero de 2007, por el abogado J.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°.55.122, respectivamente, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano H.Q.R., mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.3.548.248, inquilino de los Locales 1B, 1C y 1D, del inmueble denominado “INDUSTRIAL CASA BERA” Ubicado en Parcelamiento Industrial Imboca, lugar denominado Level u Ojo de Agua, Boleita Norte, Municipio Sucre, Estado Miranda, interponen recurso contencioso de nulidad, contra de la Resolución N°.010757, de fecha 22 de diciembre de 2006, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.

Por auto de fecha 26 de febrero de 2007, se le dio entrada al recurso y se ordenó notificar al Director de Inquilinato a los fines de la remisión a este Juzgado del expediente administrativo respectivo.

Mediante oficio Nº.07-0549, de fecha 26 de febrero de 2007, se dio cumplimiento al auto anterior.

En fecha 15 de mayo de 2007, se recibieron los antecedentes administrativos del caso.

Por auto de fecha 23 de mayo de 2007, se admitió el recurso y se ordenó notificar al ciudadano Fiscal General de la República y librar las notificaciones respectivas.

En fecha 30 de julio de 2007, se ordenó librar cartel de emplazamiento a los interesados, ordenado en el auto anterior, siendo publicado y consignado por el abogado J.L., apoderado judicial de la parte recurrente en fecha 14 de agosto de 2007.

En fecha 20 de septiembre de 2007, comparece el abogado L.J.V. G. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.385, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA 311296, C.A., mediante el cual solicita la nulidad del cartel de emplazamiento librado a los interesados, por cuanto se obvio el contenido de integro y de rango constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 04 de abril de 2001, con ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, en el expediente Nº 00-1944, sentencia Nº 438.

Mediante escrito presentado en fecha 1º de octubre de 2007, el abogado L.V., anteriormente identificado consignó escrito de contestación de la querella en el cual se opone a los alegatos esgrimidos por la parte recurrente.

Por auto de fecha 31 de octubre de 2007, se abrió a pruebas la presente causa, habiendo promovido las mismas, ambas partes, quienes consignaron escritos de pruebas en fecha 05 y 06 de noviembre de 2007, respectivamente, siendo admitidas posteriormente en fecha 21 de noviembre de 2007.

En fecha 23 de noviembre de 2007, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos en el presente juicio, compareciendo el abogado L.V., apoderado judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 311296, C.A., y procedió a designar al ciudadano M.D.J.G.L. por los no comparecientes el Tribunal procedió a designar a los ciudadanos J.G. y J.M.G., teniendo lugar las respectivas juramentaciones y aceptación de la misión encomendada en fechas 28 de noviembre y 03 de diciembre de 2007, dejando constancia en fecha 19 de diciembre de 2007 que darían inicio a la labor encomendada.

En fecha 19 de diciembre de 2007, los expertos designados en el presente juicio, solicitaron prorroga por un lapso de 30 días continuos, siendo acordado dicha solicitud en fecha 07 de enero de 2008, y concedida el 07 de enero de 2008; posteriormente en fecha 31 de enero de 2008, solicitan nuevamente otra prorroga de 7 días continuos que les fuera acordad en fecha 08 de febrero de 2008.

En fecha 11 de febrero de 2008, los expertos designados en el presente juicio consignan el informe pericial dando cumplimiento a la labor encomendada.

Mediante auto dictado en fecha 26 de febrero de 2008, se fijó el tercer día para que comenzara la primera etapa de la relación de la causa.

En fecha 17 de marzo de 2008, tuvo lugar el acto de informes en el presente juicio al que comparecieron el abogado J.L., apoderado judicial del la parte recurrente, el abogado L.V., apoderado judicial de la Inmobiliaria 311296, C.A., y la abogada M.D.C. ESCOBAR inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 16.770, procediendo con el carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Publico a Nivel Nacional con competencia en lo Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, quienes expusieron sus argumentos la representación del Ministerio Publico procedió a consignar opinión fiscal en la que solicito se declare con lugar el recurso y en consecuencia la nulidad de la resolución recurrida.

En fecha 17 de marzo de 2008, el abogado J.A.U. consigna escrito de conclusiones a la presente

En fecha 25 de abril de 2008, habiendo concluida la segunda (2da) etapa de la relación de la causa, el Tribunal dijo Vistos.

Siendo oportunidad para decidir, el Tribunal pasa a hacerlo previa las consideraciones siguientes.

ANALISIS DE LA IMPUGNACIÒN

Refiere el abogado de la parte recurrente que en fecha 27 de octubre de 2004, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, dictó Resolución Nº 008453, mediante la cual procedió a fijar nuevo canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de OCHENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.81.493.492,50), siendo notificada su representada de tal decisión en fecha 30 de noviembre de 2004,.

Refiere igualmente que el órgano administrativo inició una nueva revisión de cánones de arrendamiento, mediante auto de fecha 18 de octubre de 2006, no habiendo concluido el lapso de la ultima fijación tal y como lo establece el artículo 32 concatenado con el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que constituye una violación al referido artículo, lo que creo indefensión a su representada, vulnerando con ello el debido proceso y atentando contra el derecho a la defensa, lo que hace que se encuentren enmarcada en los supuestos de nulidad absoluta contemplados en el artículo 19 de la Ley Orgánicas de Procedimientos Administrativos, numerales 3 y 4.

Arguye que la determinación del valor total del inmueble a los efectos de la fijación del canon de arrendamiento máximo, fue fijado en la cantidad de VEINTICUATRO MILLARDOS TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SEIS MI CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.24.346.796.400,oo), tomando como base un informe, realizado por la Oficina de Avalúas, de la Dirección de Inquilinato, que dicho informe fue fijado arbitrariamente al no cumplir el organismo con los parámetros exigidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no utilizado el perito evaluador ninguna metodología de los exigidas en el referido artículo, lo que hace que la resolución recurrida carezca de motivación y sustanciación, en virtud de lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario 12, y 19 ordinal 3ero de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Solicita se acuerde la suspensión de efectos del acto recurrido, ya que el mismo puede causar daños de difícil reparación en la definitiva.

Finalmente solicita se declare con lugar los pedimentos formulados.

ALEGATOS DE LOS TERCEROS COADYUVANTES

Dentro del lapo del lapso de comparecencia de los interesados, el abogado L.J.V. G, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.385, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 311296, C.A., consigna escrito en la cual se hace parte y solicita lo siguiente:

Como Punto Previo se deseche el pedimento formulado por la parte actora en cuento a la interposición de la nueva fijación del canon de arrendamiento ya que el mismo omite lo contenido en el parágrafo primero del artículo 32 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, por cuanto el interesado podrá solicitar la revisión hasta sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del termino fijado en dicho aparte y habiendo sido notificado la parte actora en fecha 10 de diciembre de 2004, cumpliéndose los dos años el 10 de diciembre de 2006, pudiendo interponer la solicitud entre los días 10 de octubre de 2006 y 10 de diciembre de 2006, lo que hizo exactamente en fecha 10 de diciembre de 2006.

Denuncia el falso supuesto de hecho y de derecho en el cual se baso el organismo regulador competente, al infringir lo contenido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando se declare totalmente nulo el informe técnico, acto en el que se fundamenta la decisión administrativa, la que impugna en este acto y también solicita su nulidad, ya que el referido informe no es una opinión técnica para la fijación del valor correspondiente al terreno, ni a la construcción, ni aportan criterios básicos de ingeniería, ni fiscales, ni económicos, pero peor aun motivando el acto mediante mención de la normativa vigente a sabiendas de haberse apartado de la misma.

Denuncia como infringidos los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, en razón que la recurrida no se atiene a lo alegado y probado en autos, en concordancia con lo previsto en el artículo 320, del referido código y 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos al dar por probado un hecho que no aparece reflejado en autos, asimismo señala como infringido el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios por falta de aplicación, concatenados con las disposiciones del Código Civil y de Procedimiento Civil.

Finalmente solicita de conformidad con lo establecido en el artículo 5 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia en su ordinal 30, la nulidad por ilegal de la Resolución Nº 010757 de fecha 22 de diciembre de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 de la Constitución de la Republica en concordancia con el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, y solicita la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que viola los dispositivos previstos en el artículo 26 y 259 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, se restablezca la situación jurídica infringida que ha lesionado sus intereses, y se proceda a fijar nuevo canon máximo de arrendamiento para el inmueble identificado edificio “INDUSTRIAL CASA BERA” (antes INDUREX), ubicado en el Parcelamiento Industrial Imboca, lugar denominado Level, u Ojo de Agua, Boleita Norte Municipio Sucre del Estado Miranda, se tomo como base el índice de inflación que a los efectos suministre el Banco Central de Venezuela, que a dicho monto se le aplique la corrección monetaria, considerando la unidad tributaria que se encuentre vigente para dicha oportunidad de conformidad con el artículo 29 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

OPINION FISCAL

La representación del Ministerio Publico, en cuanto al argumento del recurrente en cuento a que no había transcurrido dos (2) años, desde la ultima regulación del alquiler, conforme a lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios vale acotar que en ese mismo artículo en su parágrafo primero establece que:

…Artículo 32. Parágrafo Primero: En el caso contemplado en el aparte a) de este artículo los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del termino fijado en dicho aparte…

De lo transcrito se observa que la decisión adoptada por el ente administrativo estuvo ajustada a derecho, siendo que del supuesto establecido en el parágrafo primero del artículo supra mencionado, dejando abierta la posibilidad para la Dirección de Inquilinato de iniciar un nuevo procedimiento de regulación, encontrándose esta actuación ajustada a derecho.

Expresa que la Resolución narrada por la Dirección General de Inquilinato, adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado por ella y por consiguiente del carecimiento de causa del acto de fijación de canon de arrendamiento del inmueble, siendo posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en consecuencia el contenido del acto debe ser anulado, y así lo solicita.

Finalmente solicita que el presente recurso sea declarado con lugar y en consecuencia nula la Resolución recurrida.

MOTIVACION PARA DECIDIR

Valorados los escrito suscritos por las partes, las pruebas y la opinión fiscal, este Juzgado observa lo siguiente con respecto a lo solicitado por los terceros coadyuvantes en cuanto al argumento del recurrente en cuento a que no había transcurrido dos (2) años, desde la ultima regulación del alquiler, conforme a lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

En este sentido cabe observar que la resolución Nº 008453 del 27 de octubre de 2004, fue notificada en fecha 10 de diciembre de 2004, y el nuevo procedimiento de regulación se inició el 18 de octubre de 2006, exactamente dos meses antes del vencimiento de la Resolución, siendo que del supuesto establecido en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Aparte a, dejó abierta la posibilidad para la Dirección de Inquilinato de iniciar un nuevo procedimiento de regulación, encontrándose esta actuación ajustada a derecho conforme a los dispuesto en el artículo supra mencionado. Así se decide.

En este estado y como punto previo al fondo pasa este Tribunal a a.l.a.p.l. representación judicial de la parte recurrente en el acto de informe oral, en la cual afirmó que el valor del avalúo fue fijado arbitrariamente por el perito evaluador, sin usar la metodología universal aplicada, comparando un edificio de topología industrial con edificio comerciales, sin tomar en cuenta la edad de los mismos, por lo que solicita al Tribunal que al valorar la experticia según las reglas de la sana critica la desestime, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 1.425 del Código Civil, que no fue tomado encuenta debidamente la conversión monetaria. Solicitando que como consecuencia de la nulidad solicitada se sirva reparar la situación jurídica infringida fijando un nuevo canon de arrendamiento, tomando como base para el mismo el Índice de Precios al consumidor (IPC).

Efectivamente se constata del informe parcial que corre inserto en autos, que el mismo no estuvo ajustado por cuanto en el mismo se obvio pronunciarse sobre si por parte de la administración se aplicó la metodología universalmente aceptada para la realización de los avalùos y si se llenaron los extremos establecidos en la Ley para su elaboración practica. Igualmente no fue considerado en el informe pericial la circunstancia de que en el edificio correspondía a una clase de edificación con topología industrial que en su planta baja fue acondicionado para locales comerciales y lo han comparado sin ningún tipo de corrección con locales integrantes de centros comerciales planificados como un conjunto, procediendo los expertos a comparar el Edificio Industria Casa Bera con centros comerciales como, Centro Comercial Boleita Center (perteneciente al grupo Sambil), o el Unicentro El Marques, lo que a todas luces resulta ilógico e inadmisible. De igual forma no realizaron correcciones por edad de la construcción, a pesar de que el inmueble tiene aproximadamente treinta y nueve (39) años de construido, es decir, casi dos terceras partes de su vida útil, en avalùos para edificios de concreto armado se estima sesenta (60), que también de igual forma fue comparado en base a construcciones de inmuebles mas recientes, apreciado en la tabla preferencia consignada en el informe pericial en la columna identificada como Año de Terminación. Igualmente los expertos en su informe procesaron referenciales comerciales con zonificaciones de comercio Local C1 (la que corresponde al Edificio Casa Bera) junto con referenciales con zonificaciòn de comercio metropolitano C3 (destinadas al intercambio de bienes y servicios a escala metropolitana, que corresponden a inmuebles ubicado en las vías arteriales y colectoras), ello sin realizar correcciones con la finalidad de homogenizar los valores, ya que es sabido que los comercios ubicados en un mismo sector con zonificaciones diferentes no tienen el mismo valor comercial. Por ello este Juzgado permite concluir que la experticia realizada en sede jurisdiccional, resulta ilegal por cuanto no es posible determinar los valores de tasación señalados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por ello a tenor de dispuesto en el artículo 1.425 del Código Civil, dicha experticia carece de validez, y en consecuencia este Juzgado declara nula la referida experticia practicada y evacuada en fecha 11 de febrero de 2008. Así se decide.

Resuelto lo anterior el Tribunal pasa a analizar y decidir la materia de fondo en los términos siguientes:

El avalúo practicado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, el cual sirvió para hacer el calculo de los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de Áreas, mediciones de la construcción, valores unitarios y resultantes respectivos, todo lo cual arroja al final, la estimación del valor total del inmueble.

Así mismo se observa que en dicho avalúo, no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio que la Administración consideró a los fines de arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar y que por ende, deben mencionarse de manera expresa en el respectivo dictamen, indicándose además, la proporción de su incidencia en el valor establecido.

En este mismo orden de ideas, de la revisión exhaustiva del expediente administrativo como del presente recurso, se evidencia breves menciones que resultan deficientes como fundamentos o elementos de formación de criterios para completar la labor de asignación de valores que fueron apreciados, no aparecen señaladas las ponderaciones o grados de valor que se atribuyen en el informe técnico levantado a tal fin. Por otra parte, y como anteriormente se mencionó, fueron omitidos renglones de capital importancia que la Ley obliga expresamente a considerar, tales como ubicación del inmueble con relación a servicios metropolitanos, comunales y vecinales, los precios del terreno y construcción en la zona durante los últimos diez (10) años, la zonificaciòn urbana existente y los servicios auxiliares y demás exigidos por la Ley.

Para que el acto administrativo se ajuste al precio de la legalidad que lo rige y resulte eficaz, en la materia que se trate, es indispensable, a juicio del Tribunal, que los avalùos elaborados por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, contenga la indicación, evaluación y ponderación de todos los factores que indica la Ley respectiva, además de todo aquellos otros que concluyan a contemplar y apoyar el criterio adoptado, lo cual constituye el proceso apropiado para la formación de los valores que fundamentaran, finalmente la fijación de alquileres.

Con fundamento en la exposición que antecede concluye este Juzgador que ha quedado demostrado en el presente juicio la existencia de vicios de ilegalidad en el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y con base al cual procedió a fijar canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble que se trata en el presente recurso, mediante la Resolución Nº 010757, de fecha 22 de diciembre de 2006, dictada por la Dirección de Inquilinato antes mencionada.

Este vicio afecta, a su vez, la legalidad del acto administrativo consistente en dicha fijación de alquileres por ser causa del mismo, ya que consiste en la inobservancia, infracción y violación de lo establecido en los artículos 9º, 29 y 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para su realización. Por lo cual el acto administrativo debe ser anulado y así se decide.

Por cuanto el Tribunal considera, que declarada la invalidez de la experticia practicada y evacuada en sede Judicial, y anulado como ha sido el acto administrativo impugnado, a los fines de restablecer la situación jurídica infringida, se ORDENA una experticia complementaria del fallo, a objeto de determinar los valores acordes con el inmueble y con base a los resultados de la misma se procederá a fijar canon de arrendamiento máximo mensual a dicho inmueble, conforme a lo establecido en la normativa prevista para tal fin. Así se decide.

Por las razones expuestas este Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la Republica y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recursos contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado J.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°.55.122, respectivamente, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano H.Q.R., mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.3.548.248, inquilino de los Locales 1B, 1C y 1D, del inmueble denominado “INDUSTRIAL CASA BERA”, ubicado en Parcelamiento Industrial Imboca, lugar denominado Level u Ojo de Agua, Boleita Norte, Municipio Sucre, Estado Miranda, contra de la Resolución N°.010757, de fecha 22 de diciembre de 2006, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.

SEGUNDO

Practíquese la experticia complementaria ordenada en este fallo.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en Caracas, a los Veinte (20) días del mes de Mayo de dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.

JUEZ PROVISORIO

Msc. E.M.M.

ABOGADO

SECRETARIA

MARIANA GAVIDIA JUAREZ

En esta misma fecha siendo las: 10:30 AM., se registro y publico la anterior decisión.

LA SECRETARIA

MARIANA GAVIDIA JUAREZ

EXP.5647/EMM