Decisión nº 124-2011 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 19 de Octubre de 2011

 Alegatos de la Parte Demandante

Alega la parte actora en su Libelo que, en fecha 26 de octubre de 2006, su mandante R.R., suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano F.J.P.A., a tiempo determinado, sobre un Local Comercial ubicado en el Barrio Sierra Maestra, avenida 18, N° 8-20, Loca N° 2, del Municipio San F.d.E.Z., conforme a documento autenticado ante la Notaría Pública de San F.d.E.Z., de fecha 26 de octubre de 2006, anotado bajo el Nº 91, Tomo 107 de los libros respectivo. Se agrega así mismo en la demanda que, ya finalizado el tiempo de duración del contratos se produjo la tacita reconducción y el contrato se indeterminó y que el canon de arrendamiento conforme a la cláusula tercera se fijo en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, equivalentes a QUINIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 550,00), bajo la condición de que el canon estaba sujeto a condiciones cada seis meses y que sería aplicables los índices inflacionarios fijados por el Banco Central de Venezuela y que en orden a lo establecido se le dio cumplimiento a lo convenido por las partes.

Por otra parte, se observa, que la actora en su demanda refiere como antecedente las circunstancias de haber solicitado el arrendatario por escrito la no renovación del contrato producto de los gastos que le generaban la suscripción de un nuevo contrato, por lo cual las partes establecieron de mutuo acuerdo que operar la tacita reconducción una vez realizado los incrementos arrendaticios, correspondientes a los años 2007 y 2008 y que se fijo un ultimo canon de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,00), a partir de los primeros meses del año 2008. Así mismo, se indica que no obstante a haberse producido los incrementos correspondientes al periodo comprendido entre el año 2008 y el año 2009, la parte actora requirió del arrendatario la suscripción de un nuevo contrato con un nuevo canon arrendaticio, lo cual fue rechazado enfáticamente por el arrendatario, a pesar de las distintas conversaciones emprendidas para tales efectos.

Adicionalmente, se precisa en la demanda que el arrendatario además de haberse negado a firmar un nuevo contrato, ni tenía la intención de dar por finalizado el contrato, ni menos aún, incrementar el canon de arrendamiento, motivo por el cual, remitió una segunda comunicación para requerir el desalojo del inmueble, tomando en cuenta que desde el 30 de agosto de 2009, no se han cancelado los cánones arrendaticios y que por el contrario procedió a realizar consignaciones arrendaticias por una cantidad que califica de “errónea” y sin tomar en cuenta la revisión del canon de arrendamiento, situación esta que se ha prolongado por nueve meses sin haber aceptado los cánones consignados.

Por los motivos expuestos, demanda el desalojo del inmueble por falta de pago por la falta de pago de más de dos mensualidades. Por último, demanda igualmente el desalojo, con fundamento en las necesidades de desocupar el inmueble por encontrarse en una precaria situación económica y sea por último condenado al pago de las cantidades insolutas hasta el momento de la presentación de la demanda.

 Alegatos de la Parte Demandada.

En fecha 16 de Noviembre de 2010, la representación judicial de la parte accionada abogado R.S.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, con el N° 16.404, de este domicilio, rindió contestación a la demanda bajo los siguientes términos:

Admite como cierto que las partes suscribieron en fecha 26 de octubre de 2006, un contrato de arrendamiento y que hubiere operado la tacita reconducción como se infiere en la demanda, con un canon inicial fijado en la cantidad de QUINIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 550,00), admitiendo de igual manera, que las partes hubiesen establecido incremento del canon cada seis meses y que durante los años 2007 y 2008 se incrementó a suma de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,00).

Así mismo, refiere que la propia accionante reconoció en su Libelo, el estado de solvencia del accionado en el pago arrendaticio, y que con vista a tal confesión se declare Sin Lugar la demanda, por lo cual la pretensión se encuentra cumplida, discrepándose solamente en el monto de las pensiones.

Infiere la parte actora que por estar indeterminada la relación arrendaticia, resulta evidente que la actora no puede pretender la aplicación de cláusulas contractuales establecidas en el contrato, por haberse indeterminado a la finalización del plazo original y en orden a ello, el vínculo arrendaticio pierde vigencia en el tiempo, en cuanto a las obligaciones recíprocas contenidas en la convención, no pudiendo así solicitar la aplicación del contrato. Así mismo, se agrega para cuestionar el incremento arrendaticio que el arrendatario no se encuentra obligado a pagar un nuevo canon, que habiéndose indeterminado el contrato en cuanto a su duración, no puede considerarse que la cláusula de valor prevista en la convención, tenga aplicación en el caso de autos, por lo cual los incrementos arrendaticios como lo dispone el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, sólo tendrán aplicación en forma anual y no por cada periodo de seis (6) meses, circunstancia esta que tampoco tiene aplicación bajo la óptica de la representación judicial del demandado por encontrarnos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Por último, señala que conforme a una doctrina de la Sala Constitucional, se encuentra prohibida la fijación de cánones de arrendamiento durante sus prórrogas. En consecuencia, se afirma que sólo es admisible el incremento por la expresa aceptación de las partes y que por no estar presente la voluntad concorde de las partes para incrementar el canon, no tiene validez las prórrogas, los incrementos en los periodos: 26 de octubre de 2007; 26 de octubre de 2008; 26 de octubre de 2009, y 26 de octubre .

Conjuntamente con el escrito de contestación, se acompaña Recibos de la consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y que corresponde a los meses de Noviembre de 2009 hasta Octubre de 2010, con lo cual se pretende acreditar el estado de solvencia del demandado de autos en el pago de los cánones de arrendamiento.

Por último infiere en la contestación que el procedimiento de desalojo elegido por la parte actora, no tiene aplicación en el caso de auto, bajo el argumento de que dicho inmueble no está destinado a local comercial, sino para uso familiar y para justificar tal afirmación, transcribe parte de lo expuesto por la actora en su demanda en cuanto a que el domicilio del accionado se encuentra en el inmueble litigioso

II

FASE PROBATORIA

 Pruebas Promovidas por la Parte Demandada:

Invoca el mérito favorable que se desprenden de las actas procesales sobre lo siguiente:

1. Que la demandante reconoce en forma expresa, que en el contrato de arrendamiento objeto de controversia operó la tacita reconducción.

2. Que la demandante reconoce en forma expresa que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado.

3. Que la demandante reconoce en forma expresa que el demandado, esta solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, a confesión de parte relevo de pruebas.

4. Que la demandante admite de forma expresa que el inmueble esta destinado para vivienda familiar.

5. Consignan recibos emanados del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

6. Solicita el Traslado y Constitución del Tribunal a la sede del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia para practicar inspección judicial, para extraer del propio expediente consignatorio el estado de solvencia que se atribuye el accionado.

    Pruebas Promovidas por la Parte Demandante.

1. Promueve, consigna y evacua documento de arrendamiento agregado al presente expediente, autenticado ante la Notaría Pública de San Francisco en fecha 26 de octubre de 2006, bajo el Nº 91, Tomo 107 de los libros respectivos.

2. Promueve, consigna y evacua, copias certificadas de consignación arrendaticia de fecha 23 de noviembre de 2009, que realiza el demandado por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

3. Promueve, consigna y evacua comunicaciones dirigidas al demandado de fecha 07/09/2009, la primera en donde se le informa el aumento del canon y recibidas conforme por el demandado, y la segunda de fecha 03/11/2009, donde se le informa la necesidad de ocupar el inmueble por parte de su mandante y la desocupación del mismo.

4. Promueve las testimoniales de los ciudadanos O.E.G., D.O.D.D., O.H.V. y G.V..

   III

   Motivaciones para Decidir.

   La narración de los hechos controvertidos, llevan al sentenciador a examinar con carácter previo, si los argumentos de fondo esgrimidos en juicio por el accionado, para desconocer la pertinencia del aumento arrendaticio, resultan ciertos y concordes con el contrato y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, en criterio de quien se defiende, la Cláusula Tercera de la convención, no resulta aplicable a la situación de hecho que vincula a las partes, a pesar de que contractualmente se prevén los aumentos arrendaticios cada seis (6) meses, a partir de la entrada en vigencia de la convención, para lo cual se debe tomar como base el índice inflacionario fijado anualmente por el Banco Central de Venezuela. Adicionalmente, se esgrime como un hecho impeditivo para el incremento del canon, la circunstancia de encontrarse indeterminado el contrato de arrendamiento en cuanto a su duración. Por ultimo se adiciona como una última causal impeditiva para obtener dicho aumento, la característica de encontrarse el contrato “en prórroga”.

   En nuestra legislación sustantiva la Tácita Reconducción la regla el artículo 1.600 del Código Civil, que a la letra establece lo siguiente:

   Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   Por su parte el artículo 1.614 del Código Civil establece:

   En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las misma condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

   De una interpretación literal de las normas sustantivas transcritas, se infiere que la “Tácita Reconducción” comporta una permanencia del inquilino en el inmueble arrendado, debido a la inactividad del arrendador, que no se opone a la ocupación que ostenta el arrendatario, sino que por el contrario, continua ejerciendo la posesión del inmueble, luego de concluido el término de duración establecido convencionalmente. La Tácita Reconducción no debe interpretarse, por lo tanto, como una prórroga o renovación del contrato, por cuanto esta es un beneficio legal concedido por la ley e implica la reconducción de la convención, conservando las mismas condiciones del contrato vencido y en lo que respecta al tiempo, se procederá como en los contratos celebrados sin tiempo determinado.

   Así, la existencia del vínculo, ya no está regido por el contrato, sino por otro, como consecuencia de la modificación del anterior, pero en orden al tiempo ahora es indeterminado y en lo demás como lo prevé la segunda disposición transcrita, sigue igual, sobre todo si la relación se encuentra escriturada entre las mismas partes, el mismo inmueble y bajo un canon que será aplicado conforme a lo términos del contrato o en su defecto conforme a lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, independientemente de la naturaleza del contrato.

   Así las cosas, se observa que en el caso de autos las partes conforme a lo estableciendo en la Cláusula Tercera del contrato se estipuló en cuanto al incremento arrendaticio lo siguiente:

   Queda convenido que el presente contrato de arrendamiento estará sujeto a modificaciones en cuanto al Canon de Arrendamiento, cada seis (6) meses, a partir de la entrada en vigencia del presente contrato, de acuerdo al índice de inflación que establezca el Banco Central de Venezuela

   En consecuencia, resulta incuestionable que las partes en uso del principio de la autonomía de sus voluntades, fijaron contractualmente reglas particulares para el incremento de la pensión de arrendamiento del inmueble litigioso, pues conforme a la trascripción parcial de la Cláusula Tercera del contrato, se infiere que estas tuvieron a bien, establecer aumentos semestrales, que debieron ejecutarse conforme a la Cláusula de Valor, para lograr así la actuación periódica del canon de arrendamiento. En síntesis, el argumento del accionante para excepcionarse de esta obligación, resulta insostenible en el caso de autos, y como derivación de ello para que sus Consignaciones Arrendaticias pudieran obtener la calificación de “suficientes”, era preciso que hubiese consignado ante el Órgano Receptor, los cánones de arrendamiento con inclusión del incremento con base a la tasa de inflación fijada por el Banco Central de Venezuela. Por el contrario, en el caso bajo estudio ello no sucedió, pues de la propia confesión rendida en el proceso por el arrendatario, se denota su más absoluto rechazo de asumir los incrementos establecidos en los términos pactados.

   Así mismo, del contenido del contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión, se observa que en el mismo, se cumplieron con las condiciones para su existencia, por contener el consentimiento expreso de las partes, como lo exige el Numeral 1° del artículo 1141 del Código Civil. Al respecto la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17-07-2002, con Ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, Exp. N° 99-04, destaca en el núcleo de la sentencia que el consentimiento puede ser expreso o tácito, afirmando lo siguiente:

   (…) El consentimiento de las partes es uno de los elementos esenciales del contrato, una condición sine qua non para su existencia, según lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil.

   La doctrina define este concepto como la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes para normar una relación jurídica. Esta manifestación puede ser expresa o tácita, según las diversas situaciones, y la apreciación de su existencia en cada caso la hace el juez del mérito en forma soberana, de acuerdo con las normas que regulan el establecimiento de los hechos y de las pruebas. (…)

   De otro lado, se observa del expediente las Consignaciones Arrendaticias cursante en el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que el Arrendatario consignó las pensiones de Arrendamiento para satisfacer las pensiones arrendaticias, a partir del mes de noviembre de 2009, hasta septiembre 2011, a razón de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,oo), cada una, lo que nos induce a inferir a los fines del pronunciamiento de este fallo, que las mismas son insuficientes, al no haber tomado en cuenta el consignante el incremento pactado en el contrato, que contiene sin lugar a dudas, la voluntad manifestada por los contratantes a través de un acto volitivo, libre, deliberado y conciente, de adherirse a una estipulación que autoriza el aumento de la pensión de arrendamiento.

   Todas estas razones nos llevan a concluir que las defensas de fondo hechas valer en la contestación de la demanda para enervar la pretensión, resultan inconsistentes, y no logran desvirtuar el alegato de la actora en cuanto a la insolvencia que le atribuye al arrendatario, por no haber consignado como hemos dicho, la suma debida bajo los términos establecidos en la convención. Estos antecedentes nos llevan a inferir, que la solicitud de Desalojo por falta de pago de las pensiones de arrendamiento resulta procedente en derecho por haberse violado una de las obligaciones principales del contrato, como lo es en el caso de autos, el pago arrendaticio con su correspondiente incremento en consecuencia se condena al demandado al pago de las pensiones arrendaticias comprendidas entre los meses de agosto de 2009 a julio de 2010, tomando en cuenta que el actor solo reclamo las pensiones arrendaticias causadas hasta el momentos de presentación de la demanda, y que conforme a la Cláusula Tercera de la convención, las mismas se hacen exigibles al vencimiento de cada mensualidad.

   A los fines del cálculo definitivo de las pensiones de arrendamiento condenadas a pagar al demandado, se ordena practicar experticia complementaria del fallo mediante peritos, que serán designados conforme a las reglas establecidas en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, quienes designados y juramentados, deberán tomar como referencia para el incremento de la pensión de arrendamiento, los índices inflacionarios fijados por el Banco Central de Venezuela, en el período que abarcan las pensiones de arrendamiento que van del mes de agosto de 2009, al mes de julio de 2010, ambas inclusive, tomando al efecto, como patrón de cálculo, la pensión arrendaticia vigente de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs.900). ASÍ SE DECIDE.

   De otro lado, se observa que la accionante R.R., solicita igualmente el Desalojo, invocando la causal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, con fundamento en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado. Sobre esta causal de Desalojo, se debe precisar que no basta con la sola afirmación de requerir el inmueble para habitarlo por encontrarse en una precaria situación económica, sino que está obligado quien lo alegó, a probar la certeza de su afirmación, para que el Juez pueda ordenar la entrega del inmueble, en los términos establecidos en el Parágrafo Primero de la citada norma. Por el contrario se observa en los autos que la única prueba articulada para justificar este pedimento, lo constituye la comunicación cursante al folio 54 del expediente, en la cual se requiere la entrega del inmueble bajo el argumento de que lo necesita para desarrollar en su interior actividades económicas.

   Este medio de prueba carece de eficacia probatoria, pues a pesar de estar dirigida al demandante, no se aprecia que la misma hubiese sido recibida por el destinatario y además la comunicación en referencia aparece suscrita por los profesionales del Derecho N.A. y C.C.I., quienes que para el momento de suscribir la comunicación en referencia, no contaban con poder de representación del accionante. Por el contrario el instrumento poder cursante en los auto, conferido al apoderado actor fue otorgado el 13 de abril de 2010, ante la Notaría Pública de San Francisco, es decir, que para el momento de extender dicha comunicación, al igual a la cursante al folio 53 del expediente, los abogados que la suscriben no contaban con facultades para obligar a la persona que dicen representar. En este sentido, cabe recordar, que sin Poder no hay representación.

   En consecuencia, tomando en consideración que los citados profesionales del derecho, al no haber acreditado en juicio las facultades de representación para el momento de suscribir las comunicaciones en examen, las mismas no pueden surtir efectos procesales. Adicionalmente, para probar la precaria situación económica que se invoca para pedir el Desalojo del inmueble en los términos señalado, era preciso haber requerido información al SENIAT, en cuanto a su situación patrimonial, que al menos pudiera llevar al Juez a la convención de que en efecto presenta una mala situación económica. En consecuencia, se declara improcedente la solicitud de Desalojo, en lo que respecta a la causal prevista en el Literal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASI SE DECIDE.

   Por ultimo en cuanto a la defensa hecha valer en la contestación, en relación al alegato de que el inmueble litigioso está “destinado a vivienda”, partiendo de la idea de que el demandado tiene su domicilio en el mismo, merece del sentenciador el correspondiente análisis, para logar que la sentencia como acto del Juez contenga decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

   En este sentido el accionado basa su defensa en lo que él califica como una confesión judicial imputable a la accionante, pues entiende que en el Libelo de la demanda, se reconoce expresamente como una situación de hecho, la circunstancia fáctica de que el accionado habita en el inmueble arrendado.

   La anterior afirmación en criterio de Juzgador, resulta contraria a derecho, tomando en cuenta que la actora, no aseveró en su escrito Libelar que, en el accionado tuviese su residencia inmueble arrendado, sino que se limitó a expresar que en dicho lugar tiene su domicilio. En este sentido, el artículo 27 del Código Civil, determina lo que debemos entender por domicilio y al respecto señala:

   El domicilio de una persona se halla en el lugar donde tiene el asiento principal de sus negocios e intereses.

   Así, se tiene de una revisión de las actas procesales que la accionante como hemos dicho, solo refiere en su demanda, que el arrendatario tiene su domicilio en el inmueble arrendado, circunstancia esta que no permite arribar a la conclusión de que el arrendatario habite el inmueble en referencia. Para ello era preciso que se hubiese dicho en forma clara y expresa en la demanda, y esto no aconteció en el caso de autos.

   Sobre este particular, la propia doctrina nacional, se ha planteado lo que debemos entender por “domicilio”. Al respecto, el tratadista Dr. A.G., en su libro de Derecho Civil, Personas, doctrinó lo siguiente:

   Si bien el domicilio es un lugar, debe tenerse en cuenta que es un lugar que se determina en virtud de una relación entre persona y lugar, relación que puede ser calificada como jurídica, en el sentido de que produce efectos jurídicos.

   De la letra de la Ley y tomando en cuenta la anterior afirmación, no cabe la posibilidad de considerar al inmueble litigioso como el lugar de residencia del demandado, expresión esta que tiene una connotación distinta a la que debemos atribuirle a la figura del “domicilio”, que no es más que una cuestión completamente de hecho, que no puede resolverse atendiendo tan solo a la mera afirmación de una parte interesada que no esta de acuerdo con los hechos que se ventilan en la causa. La residencia únicamente hace las veces de domicilio respecto de las personas que no lo tienen conocido en otra parte (ex art. 31 C.C.), y para la demostración del lugar de la residencia, se requiere con carácter obligatorio una declaración ante las oficinas o unidades de Registro Civil, como lo contempla el articulo 139 de la Ley Orgánica de Registro Civil, y para el caso de cambio de residencia debe notificarse en un plazo de cuarenta y cinco días a dicha autoridad (ex art. 141 (LORC).

   En el caso de autos, como se ha referido anteriormente, el accionante se limitó a expresar en su Libelo, que el demandado tiene su domicilio legal en el inmueble dado en arrendamiento, pero no se expresó como lo confunde el accionado de que en el local arrendado, habite el demandado, y no puede por tanto, arribarse a la conclusión de que el inmueble litigioso este destinado a vivienda, pues para ello era preciso haberlo probado en la secuela del proceso con la presentación del Certificado de Residencia (ex art. 140 LORC). Sin embargo, en el presente juicio ningún medio de prueba se articuló en la fase probatoria para tales efectos, y además, en el propio contrato de arrendamiento, se dejo establecido en la Cláusula Primera, que el inmueble arrendado es de uso comercial. En consecuencia, se desestima este último alegado por los motivos expuestos. ASÍ SE DECIDE.

   V

   DECISION.

   Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: