Decisión nº DEFINITIVA de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Acarigua), de 11 de Octubre de 2006

DECLARA CON LUGAR la demanda propuesta por la ciudadana R.D.V. contra el ciudadano S.S.H., ambos identificados en el cuerpo de esta sentencia; SEGUNDO: RESUELTO el contrato de arrendamiento que suscribieron en fecha 27 de Octubre de 2005, anotado con el Nro. 12, Tomo 113 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Acarigua, que versa sobre el arrendamiento de los locales Nros. 1 y 3, ubicados en el Edificio Centro Comercial Parigua, situado en la Calle 30 entre Avenidas 29 y 30, antes Calle 29 con Avenida 29, de la ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa; TERCERO: ORDENA la entrega de los locales Nros. 1 y 3 que forman parte del referido edificio, libre de personas y cosas a partir de la publicación del presente fallo.

Por haber resultado vencida totalmente la parte demandada en la presente causa, se le condena al pago de costas procesales, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

El presente proceso se contrae a una demanda incoada por el abogado I.F.N., en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana R.D.V., demanda por la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano S.S.H., a tal efecto, tomando en consideración que el objeto de la decisión que no es otra cosa que, el “thema decidendum”, el cual lo fijan las partes con sus respectivas alegaciones en la oportunidad correspondiente (Libelo de Demanda Vs. Contestación de la Demanda), a tal efecto alega el actor en su libelo:

Que el demandado incumplió el Contrato suscrito en fecha 27 de Octubre de 2005 ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, anotado con el Nro. 12, Tomo 113 de los Libros de Autenticaciones, por el arrendamiento de los locales 1 y 3 que forma parte del Centro Comercial Parigua, situado en la calle 31 entre Avenidas 28 y 29, Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa, con fundamento a la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2005, pactado, para el local Nro. 1, en la cantidad de Bs. 386.000,oo y en Bs. 858.000,oo para el local Nro. 3, como también a la falta de entrega de tres meses de depósito, equivalente a cada canon, por cada local, pactado con el fin de garantizar las obligaciones asumidas.

Por su parte, la parte demandada en el acto de contestación negó, rechazó y contradijo la presente demanda, tanto en los hechos como en el derecho, con fundamento a los motivos siguientes:

Capitulo I

Contratos de Arrendamientos de los Locales Comerciales 1 y 3 propiedad del ciudadano T.D.V.D.P.

Que desde hace nueve años, diez meses y seis días, es arrendatario del local comercial Nro. 3, del Edificio Centro Comercial Parigua, ubicado en la Calle 29 con Avenida 29 de la ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa, que tiene inicio desde el 01 de Junio de 1996, por contrato celebrado con el ciudadano TORQUATO DE VECCHIS, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa e identificado con la cédula Nro. 1.122.837, en su condición de propietario del mencionado local comercial, con un canon mensual de Bs. 100.000,oo pagadero dentro de los primeros cinco días y con prórrogas automáticas por lapso de igual duración; que por documento privado suscrito en fecha 16 de Agosto de 1996, que en forma original consignan marcado “B”, folio 40, el nombrado propietario recibió Bs. 240.000,oo como depósito para garantizar las obligaciones contraídas; que ese contrato de arrendamiento con el tiempo se fue prorrogando automáticamente desde el 01-06-1997 y que todos los meses de Junio de cada año se incrementó paulatinamente el canon de arrendamiento, conforme a los últimos recibos de pago que en originales anexa: desde la letras C1 a la C12, correspondiente al año 2002, de Bs. 400.000,oo desde Enero a mayo y de Bs. 450.000,oo desde Junio a Diciembre de 2002; desde la letra D1 a la letra D12, correspondiente al año 2003, de Bs. 450.000,oo desde Enero a Mayo y en Bs. 500.000,oo desde el mes de Junio a Diciembre de 2003; desde la letra E1 a la letra E12, correspondiente al año 2004, de Bs. 500.000,oo desde Enero a Mayo y en Bs. 600.000,oo desde el mes de Junio al mes de Diciembre; desde la letra F1 a la letra F5, en Bs. 660.000,oo desde el mes de Enero a Mayo de 2005.

Que la falta de pago al canon correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2005, no es por causa imputable a él, por cuanto la ciudadana R.D.V., administradora del local, le manifestó que cumpliendo órdenes precisas de sus apoderados judiciales, tenía que realizar el pago con el nuevo incremento para poder gozar de la prórroga legal hasta el 01 de Junio de 2006 y que en caso contrario perdería la prórroga automática y sería demandado por resolución de contrato de arrendamiento.

Que de manera sigilosa en fecha 14-10-2005 el ciudadano TORQUATO DE VECCHIS DE PAULIS, representado por su co-apoderado judicial Y.F.N., le demanda por resolución de contrato de arrendamiento del local comercial Nro. 3, suscrito en fecha 01-06-1996, alegando un atraso de pago de cinco meses, correspondiente a Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2005, cada uno por Bs. 858.000,oo, para un total de Bs. 4.290.000,oo y que accedió a pagar al demandante Bs. 6.880.000,oo correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2005, cada uno a razón de Bs. 858.000,oo, adicionalmente Bs. 1.000.000,oo correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2005, de cánones del local Nro. 1, cada uno por Bs. 386.000,oo, más Bs. 660.000,oo por intereses de mora de los cánones acumulados, según afirma, mediante artificios del propietario-arrendador y sus apoderados, confabulados en su contra; que la administradora R.D.V. le otorgó los recibos del local Nro. 3, fechados con el último día de cada mes vencido, es decir, 30-06-2005, 31-07-2005, 30-09-2005 y 31-10-2005, quedando incluido en ese pago el mes de Octubre 2005, que aún no estaba vencido, anexando los recibos marcados con la letra I1 al I5.

Que de esa manera unilateral sacada a la fuerza y en contra de su voluntad, el canon de 660.000,oo recién aumentado el 01-01-2005 nuevamente fue aumentado de forma unilateral y arbitrariamente en fecha 01-06-2005, por el excesivo monto de Bs. 858.000,oo mensuales; siendo obligado, además, firmar el 24-10-2005 a que pactara un seudo nuevo contrato de arrendamiento donde desde fecha 01-11-2005 perdía sus derechos de arrendatario frente al arrendador, por renuncia expresa, puesto que el nuevo arrendador sería la ciudadana R.D.V.P., lo cual fue denominado por los abogados apoderados del propietario-arrendador, como una transacción bajo la condición de retirar la demanda incoada el 14-10-2005 mediante desistimiento del procedimiento, caso contrario, en las proximidades de las festividades decembrina tenía que desocupar los dos locales comerciales que venía ocupando desde 1996 y 1998, lo cual involucraba la correspondiente pérdida del punto comercial.

Que relevante resulta también tener presente que, mediante el cheque de gerencia Nro. 000003359 con la misma fecha 24-10-2005, emitido por la Agencia de Araure del Banco de Venezuela, a favor del apoderado J.C. por un monto de Bs. 3.500.000,oo, que anexa marcado “J” en copia simple y que le opone a los efectos jurídicos, es un monto coercitivo exigido por él como por el abogado Y.F.N., haciendo observación que tal pago fue por concepto de honorarios profesionales, costas y costos por transacción celebrada entre las partes, con motivo de juicio intentado y celebración de nuevo contrato de arrendamiento, en contravención a lo previsto en el Artículo 277 del Código de Procedimiento Civil, ya que en la transacción no hay lugar a costas y que tampoco la pactaron, puesto que en todo momento se habló de un desistimiento del procedimiento, que en modo alguno produjo costas, pero que sin embargo fue forzado a pagarlas, bajo amenaza de que no ejercerse el desistimiento. Por otra parte, que por razón al referido procedimiento realizado en la causa signada con el Nro. 4911-2005 en fecha 26-10-2005 y homologado el 31-10-2005, tiene como consecuencia que el propietario-arrendador TORQUATO DE VECCHIS DE PAULIS quedó imposibilitado de proponer nueva demanda por resolución de contrato de arrendamiento del local Nro. 3, desde el 01-11-2005 hasta el 29-01-2006, ambos inclusive.

Que de lo expuesto surge la artimaña del propietario-arrendador y sus apoderados ante la proximidad del mes de Diciembre de 2005 y lo que ello involucraba en su actividad de comerciante por lo que se aprovecharon de ejercer presión para que cediera en firmar el seudo contrato de arrendamiento que nació con vicios en el consentimiento, puesto que se logró de manera coercitiva y en contra de su voluntad.

Que en cuanto al local comercial Nro. 1 en el mismo Centro Comercial Parigua, situado en la Calle 29 con Avenida 29 de la ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa, desde hace ocho años y tres meses detenta la condición de arrendatario, iniciada por contrato de arrendamiento celebrado en forma verbal y a tiempo indeterminado con el ciudadano TORQUATO DE VECCHIS DE PAULIS en su condición de propietario a partir del 01-02-1998, anexando recibo de pago de arrendamiento Nro. 0242 de fecha 28-02-1998, marcado “L”, correspondiente al mes de Febrero de 1998 por un monto de Bs. 85.000,oo, que se fueron incrementado en los meses de Junio de cada año y que los cánones de arrendamiento los ha pagado puntualmente, anexando recibos originales suscritos por la administradora, ciudadana R.D.V., marcados M1 al M12, correspondiente al año 2003, por Bs. 210.000,oo desde Enero a Mayo y desde Junio a Diciembre por Bs. 225.000,oo; marcados N1 al N12 correspondiente al año 2004, por Bs. 225.000,oo desde el mes de Enero al mes de Mayo y por Bs. 270.000,oo desde el mes de Junio a Diciembre y marcados Ñ1 al Ñ5, correspondiente al año 2005, por Bs. 297.000,oo desde el mes de Enero al mes de Mayo.

Que de manera idéntica a lo precedentemente explanado, sucedió con el local comercial Nro. 1, conforme a los recibos ya anexados de donde se desprende, (anexo N6) que para el 01-06-2004 el canon de arrendamiento aumento a Bs. 270.000,oo y que seis meses después, en fecha 01-01-2005 el propietario-arrendador, en forma unilateral lo aumentó a Bs. 297.000,oo, el cual pagó puntual y pacíficamente hasta el mes de Mayo de 2005 (anexo Ñ5).

Que en similar sentido a lo supra narrado, en fecha 30-06-2005 cuando se presentó ante la administradora, ciudadana R.D.V. para pagarle el canon de arrendamiento del mes de Junio de 2005 por el local Nro. 1, le dice verbalmente que cumpliendo órdenes precisas de los ya identificados apoderados del propietario-arrendador, tenía que realizar el pago con un nuevo incremento a partir del 01-06-2005, por el cual el canon era de Bs. 386.000,oo para seguir gozando del contrato de arrendamiento indeterminado, lo que equivalía al incremento en Bs. 131.000,oo en un año, desde el 01-06-2004 al 01-06-2005, ambos inclusive y que ello fueron motivos suficientes para comunicarle a dicha ciudadana, su inconformidad, recibiendo como respuesta que se comunicara con los apoderados de su padre; que habiéndose comunicado con tales apoderados, les señaló que siempre había pagado todos los aumentos unilaterales que el propietario-arrendador había cobrado, abusando de su derecho bajo el amparo de que el inmueble está excluido de la fijación de los cánones de arrendamiento de conformidad con el literal “b” del Artículo 4 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, sin acatar lo dispuesto en el Artículo 14 Eiusdem, comprometiéndose a conversar con su poderdante, para luego recibir la respuesta, la cual no recibió durante todo el mes de Julio de 2005.

Que en fecha 31-07-2005 le propuso a la ciudadana R.D.V. que provisionalmente le recibiera el pago de los meses de Junio y Julio de 2005 por un monto de Bs. 297.000,oo recién aumentados a partir del 01-01-2005 y pagados en fechas: 31-01-05, 28-02-05, 31-03-05, 30-04-05 y 31-05-05, ambos inclusive y que también le comunicó su voluntad de realizar un acuerdo por escrito referente al pago diferencial una vez llegaran a un arreglo amistoso justo para ambas partes, a lo que ella se negó bajo los mismos argumentos antes explicados sobre la operación de la mora y la imposibilidad de consignación legal, amenazándolo de que si no pagaba los meses por la cantidad de Bs. 386.000,oo le demandaría por resolución de contrato. Esa discusión que se prolongó hasta el día 24-10-05, sucumbió cuando pago lo exigido mediante cheque de gerencia Nro. 000003358 emitido por la Agencia de Araure del Banco de Venezuela a favor del ciudadano TORQUATO DE VECCHIS (anexo H) donde está incluido Bs. 1.930.000,oo) por los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2005, más intereses de mora, a conciencia que dicha mora no había operado por causas imputables a su persona, sino por efecto de los artificios y abuso de derecho del propietario-arrendador TORQUATO DE VECCHIS DE PAULIS. Finalmente, una vez logrado el objetivo fraudulento, la ciudadana R.D.V., en su condición de administradora le otorgó los recibos de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2005, ambos inclusive, correspondiente al local comercial Nro. 1; pero que sin embargo no les colocó la verdadera fecha de pago del día exacto 24-10-2005, sino que los fechó 30-06-05, 31-07-05, 31-08-05, 30-09-05 y 31-10-05, aún cuando el mes de Octubre no estaba vencido, anexando recibos marcados desde el O1 al O5.

Que dentro del anterior contexto, alega el demandado, resulta lógico a.l.s.q. por qué con un mes de anticipación el 01-05-2005 no le notificó por escrito el propietario-arrendador su deseo de terminar el contrato de arrendamiento del local Nro. 3 de fecha 01-06-1996, como lo pactaron en la cláusula octava?, ofreciendo como respuesta: porque sencillamente, para no serle reconocido los derechos que le benefician y protegen por mandato expreso de la vigente Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, vista su solvencia arrendaticia en Mayo de 2005, como consta en anexo F5; que por qué si el propietario-arrendador había aumentado el canon de ambos locales comerciales a partir del día 01-06-2004, no conforme y en contravención a la Ley, seis meses después los aumentó el 01-01-2005 y, como si fuere poco, de manera unilateral nuevamente los aumento el 01-06-2005; que por qué el propietario-arrendador sólo demandó la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado del local comercial Nro. 3, no así la del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado del local comercial Nro. 1 y, a decir del demandado, sin duda fue un ardid para presionarlo a las pretensiones arbitrarias del actor y luego lograr que el 27-10-2005 se firmara un irrito contrato de arrendamiento, contrario a su voluntad.

Capitulo II

Nulidad del seudo contrato de arrendamiento

por vicio en el consentimiento

Afirma el demandado que de manera unilateral sacada a la fuerza y en contra de su voluntad, el canon de arrendamiento de Bs. 660.000,oo recién aumentado el 01-01-2005, nuevamente fue aumentado de forma unilateral y arbitrariamente en fecha 01-06-2005, por el excesivo monto de Bs. 858.000,oo mensuales, además de obligarlo el 24-10-2005 a que pactara un seudo nuevo contrato de arrendamiento, donde, desde fecha 01-11-2005, perdía sus derechos de arrendatario frente al arrendador, por renuncia expresa, puesto que el nuevo arrendador sería la ciudadana R.D.V.P., como condición coercitiva para desistir del procedimiento en la demanda incoada el 14-10-2005; que lograda en contra de su voluntad semejante pacto violatorio de sus derechos arrendaticios, pues, el mismo 24-10-2005 fue presentado el documento por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua del Estado Portuguesa, como hace constar al folio 10 del expediente, en el cual, dice, se lee textualmente que el anterior documento redactado por el abogado F.N., inscrito en el Inpreabogado con el Nro. 51367, fue presentado para su autenticación y devolución según planilla Nro. 107845 de fecha 24-10-2005 y que cumplida era primera condición coercitiva contraria a su voluntad, el abogado Y.F.N., en fecha 26-10-2005 en su condición de co-apoderado del propietario-arrendador TORQUATO DE VECCHIS DE PAULIS, presentó diligencia donde desistió del procedimiento en la causa Nro. 4911-2005 llevada por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, haciendo constar ello al folio 14 con la copia certificada de solicitudes Nro. 3484, en anexo marcado “G”. Continúa el demandado que como resultado de ello, muy en contra de su voluntad fue precisado a que en fecha 27-10-2005 firmara el seudo nuevo contrato de arrendamiento agregado al expediente Nro. 694-2005 a los folios 7 al 9, donde la ciudadana R.D.V.P. es la arrendadora y su persona sigue siendo el arrendatario; que el nuevo canon de arrendamiento para el local Nro. 1 es por un monto de Bs. 386.000,oo y para el local Nro. 3 en un monto de Bs. 858.000,oo, pero que cuyo pago no es para el vencimiento de cada mes como se venía realizando desde el año de 1996 y 1998, sino para ser pagados por mensualidades anticipadas en los primeros cinco días de cada mes, a partir del 01-11-2005.

Destaca que se obvió indicar con qué carácter la ciudadana R.D.V. actúa como arrendadora de los referidos locales, por lo que, a su decir, dicha ciudadana arrienda en su propio nombre, pretendiendo, según el demandado, que él quede obligado directamente con ella, como si los inmuebles fueren de su propiedad, siendo el verdadero propietario el ciudadano TORQUATO DE VECCHIS DE PAULIS, quien queda sin acción contra su persona como inquilino y viceversa; que ante la circunstancia de que nunca estuvo de acuerdo, puesto que en todo momento la mencionada ciudadana ha venido administrando ambos locales, condición que debió ser expresada, pero que no obstante, muy contrario a su voluntad por la amenaza de desalojo, tuvo que firmar el documento, donde de manera dolosa y bajo el artificio de una simulada cualidad de presta-nombre del propietario de los locales números 1 y 3, se le constriñe a pagos abusivos y contrarios a derecho; el demandado, en relación a este punto de la contestación cita sentencia dictada por la Corte Suprema de Justicia de fecha 10-10-1961, citada por Ricardo Henríquez La Roche (1995) en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, páginas 419 y 420, en la cual señala que el presta-nombre es un mandato que en virtud de un acuerdo establecido entre el mandante y él, disimula su cualidad ante tercero y trata, en su nombre personal, en lugar de tratar en nombre de su mandante, lo que hace suponer que el mandante tiene interés en no hacerse conocer, por lo que en las relaciones con el mandante, el presta-nombre no es sino un mandatario, pero en sus relaciones con los terceros se encuentra personalmente investido de los derechos emanados del acto celebrado y comprometido por las obligaciones derivadas del mismo; que en atención a estas circunstancias, el presta-nombre no puede invocar su cualidad de mandatarios frente a terceros y estos no podrían invocarla en su contra, porque dicha cualidad resulta de una convención entre el (el presta-nombre) y su mandante, por lo que como consecuencia a ello, no les aplicable la regla contenida en el Artículo 1688 del Código Civil, referente a la limitación de las facultades de representación del mandatario general.

El demandado alega que como ratificación relevante de lo anterior, hace notar el mayor exabrupto jurídico al cual fue obligado a firmar en contra de sus derechos de arrendatario, cuando en la cláusula décima cuarta se estableció que el arrendatario manifiesta que no tiene nada que reclamarle civil, ni penalmente al anterior arrendador, ciudadano TORCUATO (sic) DE VECCHIS DE PAULIS y que cualquier contrato de arrendamiento que haya podido existir con anterioridad a éste y que recayera sobre los citados locales queda sin efecto alguno, por lo cual no tiene nada que reclamarle por este concepto. Invita el demandado a verificar que tales extremos y en contra de su voluntad, ante la proximidad del mes de diciembre tuvo que firmar el seudo nuevo contrato de arrendamiento, para no ser desalojado de los cocales comerciales 1 y 3, tanta veces mencionados, siendo que el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios prevé la irrenunciabilidad de los derechos que beneficien o protejan a los arrendatarios, declarando la nulidad de toda acción, acuerdo o estipulaciones que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; por lo que, a decir del demandado, sería una violación directa a los Artículos 23, 24 y 91 eiusdem, al obligarlo a pagar tres meses de depósito por cada local y que con vista a su condición de arrendatario no puede ser obligado a depositar una garantía que ya tiene en depósito desde 1996, devengando intereses a su favor desde el año 2000, puesto que el propietario de los locales números 1 y 3 sigue siendo el ciudadano TORQUATO DE VECCHIS DE PAULIS según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Páez del Estado Portuguesa, con el Nro. 33, folios 1 al 4, Protocolo primero, Tomo 8, Segundo Trimestre del año 1996, como hace constar en copia simple que anexa marcado “P”, por quien siempre ha actuado en su representación la ciudadana R.D.V.P. al administrar los locales comerciales 1 y 3, verdadero carácter o cualidad que se oculta fraudulentamente en el seudo nuevo contrato de arrendamiento de fecha 27-10-2005.

Continúa exponiendo el demandado que la voluntad o consentimiento es la base principalísima de la evolución de los caracteres del principio de la autonomía de la voluntad: la libre expresión de la voluntad de las partes y que por lo tanto, fija en el consentimiento la base vinculatoria del contrato; el segundo carácter, en el sentido de que solo la voluntad libremente expresada es capaz de obligar a una persona y el tercero carácter, que en los contratos consensúales, se perfeccionan por el solo consentimiento. Más adelante el demandado alega que no basta que en el contrato existan o se configuren los elementos esenciales a la existencia del mismo, consentimiento, objeto y causa y que tampoco es suficiente otro de los elementos esenciales a la validez del contrato, como lo es la capacidad, sino que también es necesario que el consentimiento otorgado por las partes sea válido.

Trae a colación que la teoría de los vicios del consentimiento tiene por objeto determinar en primer término cuáles circunstancias son aquellas suficientes para invalidar dicho consentimiento, y en segundo lugar, estudiar los efectos que dichas circunstancias producen sobre el contrato celebrado por las partes.

Que dentro de ese contexto, sobre la violencia moral, explica lo siguiente: que es una coacción de tipo moral ejercida sobre un sujeto de derecho con el fin de obtener su consentimiento para la celebración de un contrato y que esa coacción de tipo moral puede consistir en la amenaza de causarle un daño al sujeto de derecho a sus bienes. Que en los casos de violencia moral, si bien el consentimiento otorgado por la víctima no es libre, por cuanto esta es coaccionada por la amenaza de daño, algunos autores observan en él cierto grado de voluntariedad y que por ello sostienen que dicha violencia sí constituye un verdadero vicio del consentimiento. Siguiendo el tema, afirma el demandado, que para apreciar la cualidad de determinante que debe reunir la violencia, refiere que éste reúne tres requisitos concurrentes a saber: a) Debe causar justo temor en el sujeto de derecho de exponer sus bienes o su persona a un mal notable y b) que es necesario que el justo temor de experimentar un mal notable sea motivado por una amenaza capaz de impresionar a una persona sensata. Curso de Obligaciones. Dr. E.M.L., publicada por la Universidad Católica A.B., Manuales de Derecho, Caracas, 1975, páginas 382 y ss, citado por el demandado.

Alega el demandado que en su caso existen concurrentemente los requisitos arriba referido y por ello padeció bajo la amenaza de desalojo sustentada en bases ciertas e incuestionables.

En relación a la nulidad del contrato concluye el demandado que el contrato de arrendamiento de fecha 27-10-2005, está viciado de nulidad por carecer de uno de los elementos esenciales a la validez, como lo es el consentimiento válido y que por tanto, carece de validez y efectos jurídicos, cuya nulidad solicita de conformidad con el Artículo 1.146 del Código Civil, sea declarada por el Tribunal.

Capitulo III

Buena fe en la consignación de cánones de arrendamientos

Por último, el demandado alega su buena fe en cumplir sus obligaciones de arrendatario y para ello afirma que hizo las consignaciones correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2006 de la siguiente manera:

En fecha 14/12/2005 mediante cheque de gerencia N° 00003567 del 13/12/2005 consignó los cánones de arrendamientos de los locales comerciales 1 y 3 por un monto de Bs. 1.244.000,00 correspondiente al mes de Noviembre de 2005.

El 12/01/2006 mediante cheque de gerencia N° 00003604 del 06/01/2006 consignó los cánones de arrendamientos de los locales comerciales 1 y 3 por un monto de Bs. 1.244.000,00 correspondiente al mes de Diciembre de 2005.

Luego, el 20/02/2006 mediante cheque de gerencia N° 00003636 del 07/02/2006 consignó los cánones de arrendamientos de los locales comerciales 1 y 3 por un monto de Bs. 1.244.000,00 correspondiente al mes de enero de 2006.

Después el 14/03/2006 mediante cheque de gerencia N° 00003546 el 09/03/2006 consignó los cánones de arrendamientos de los locales comerciales 1 y 3 por un monto de Bs. 1.244.000,00 correspondiente al mes de febrero del 2006.

Que para el día que presenta el escrito 07/04/06, consigna planilla de deposito N° 4473549 de fecha 06/04/06 a nombre del Tribunal Supremo de Justicia en la entidad bancaria BANFOANDES por un monto de Bs. 1.244.000,00.

Alegando que las consignaciones demuestran la buena fe de seguir cumpliendo con sus obligaciones como arrendatario del inmueble objeto de la controversia.

El Tribunal pasa a considerar previamente el material probatorio acopiado a la presente causa, bajo los siguientes criterios:

PARTE ACTORA

Adjunto al libelo de la demanda, el actor acompañó: Contrato de arrendamiento (f-07 al 10), Marcado “B” suscrito entre la ciudadana R.D.V.P. y el ciudadano S.S.H., de fecha 27 de Octubre de 2005 ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, anotado con el Nro. 12, Tomo 113 de los Libros de Autenticaciones, por el arrendamiento de los locales 1 y 3 que forma parte del Centro Comercial Parigua, situado en la calle 31 entre Avenidas 28 y 29, Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa. El Tribunal con respecto a esta instrumental observa, que consiste en un instrumento públicos que no fue objetado en su oportunidad por el adversario; toda vez que la parte demandada en su oportunidad procesal arguyó según se evidencia del folio 50 de la primera pieza, líneas y siguientes: “…muy en contra de mi voluntad, fui precisado a que en fecha 27/10/2005 firmara el seudo nuevo contrato de arrendamiento que riela en el presente expediente N° 694-2006 desde el frente y vuelto de los folios 7 al 9, ambos inclusive…” señalando mas adelante al folio 52, líneas 22 y siguientes: “…a tales extremos y en contra voluntad, ante la proximidad del mes de Diciembre tuve que firmar el seudo nuevo contrato de arrendamiento, para no ser desalojado de los locales comerciales 1 y 3, tanta veces mencionado”, ahora bien, en tal virtud, este sentenciador lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y con el criterio conforme de nuestro M.T., acerca de estos instrumentos que establece: “El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”. Por las razones anteriormente expuestas este juzgador le confiere pleno valor probatorio, en particular a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento inserto a los folios 7, 8, 9 y 10 de la primera pieza del expediente, dicho contrato hace plena fe, tanto entre las partes como de terceros por cuanto no fue objeto de tacha, se aprecia que las partes convinieron que el pago de los cánones se harían por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco días de cada mes. De igual manera, conforme al analizado y valorado contrato de arrendamiento, las partes convinieron en la entrega de tres meses de depósito, equivalente a cada canon, por cada local, que el arrendatario, ciudadano S.S.H. se obligó a entregarlos dentro del lapso de quince (15) días hábiles contados a partir de la autenticación del referido contrato, con el fin de garantizar a la arrendadora, las obligaciones asumidas. Así se decide.-

PARTE DEMANDADA:

Adjunto a la contestación de la demanda, el demandado acompañó: Contrato de arrendamiento Marcado “A”, entre T.D.V. y S.S.H., 01/06/1996, Recibos de pago de fecha 17/08/1996 Marcados “B”, Recibos de Arrendamiento N° 1025, 1031, 1038, 1043, 1049, 1653, 1659, 1665, 1672, 1678, 1684, 1690, 1696, 2154, 2160, 2166, 2174, 2181, 2185, 2197, 2502, 2506, 2150, 2515, 2518, 2545, 00051, 00126, 00166, 00217, 00323, 00370, 00405, 00451, 00503, 00258, 00603, 00666, 00729,00785, 00842, Marcados desde “C1” al “F5”, Desistimiento del procedimiento en la causa Nro. 4911-2005 llevada por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, haciendo constar ello al folio 14 con la copia certificada de solicitudes Nro. 3484, en anexo marcado “G”. Copia simple de cheque gerencia Nro. 000003358 emitido por la Agencia de Araure del Banco de Venezuela a favor del ciudadano TORQUATO DE VECCHIS Marcado “H”, Recibos de Arrendamiento N° 00949, 00970, 001035, 001064, 001123 Marcados desde la “I1” al “I5”. Copia simple de cheque de gerencia Nro. 000003359 con la misma fecha 24-10-2005, emitido por la Agencia de Araure del Banco de Venezuela, a favor del apoderado J.C. por un monto de Bs. 3.500.000,oo, que anexa marcado “J”. Recibo del Abg. F.N. por un monto de Bs. 3.500.000,oo, Marcado “K” de fecha 24/10/05. Recibos de Arrendamiento 0242, 1694, 2152, 2158, 2164, 2172, 2179, 2183, 2199, 2200, 2504, 2508, 2512, 2516, 2543, 00049, 00124, 00164, 00215, 00321, 00368, 00403, 00449, 00501, 00253, 006501, 00664, 00727, 00783, 00840, 00947, 00968, 01033, 001063, 001124. Marcados desde “L” al “O5”. Documento de propiedad de los locales números 1 y 3 sigue siendo el ciudadano TORQUATO DE VECCHIS DE PAULIS según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Páez del Estado Portuguesa, con el Nro. 33, folios 1 al 4, Protocolo primero, Tomo 8, Segundo Trimestre del año 1996, como hace constar en copia simple que anexa marcado “P”, y luego consigna en copia certificada marcada “1”, al respecto el Tribunal no se les otorga valor probatorio por cuanto nada aportan a los puntos controvertidos, por cuanto se refieren a relaciones arrendaticias distintas a la que trata el contrato demandado en resolución, toda vez que la pretensión de la actora R.D.V. está dirigida a la resolución por incumplimiento del contrato suscrito con el ciudadano S.S.H. en fecha 27 de Octubre de 2005, que versa sobre los locales 1 y 3 del Edificio Centro Comercial Parigua, situado en la Calle 30 entre Avenidas 28 y 29, Acarigua, Estado Portuguesa, con fecha de inicio a partir del día 01 de Noviembre de 2005 hasta el día 01 de Noviembre de 2006, conforme a lo convenido en la cláusula quinta del contrato antes valorado. Así se decide.-

Recibos de ingresos marcados “Q” y “R”, agregadas a los folios 170 y 171 de la pieza principal del expediente, que son los recibos suscritos por la ciudadana Secretaria del Juzgado Segundo del Municipio del aquo, correspondiente al pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Noviembre, recibido el día 14-12-2005 y el del mes de Diciembre de 2005, recibido el día 12 de Enero de 2006, que por ser necesario y guardar estrecha relación con el expediente de consignaciones arrendaticias Nro. 119-2005 del aquo, se ordenó formar con ocasión a la consignación, se aprecian en todo su valor probatorio, ahora bien, siendo que la consignación del mes de Noviembre del 2005 se efectuó en fecha 14 de Diciembre de 2005 y la del mes de Diciembre de 2005 se realizó el día 12 de Enero de 2006, evidentemente de que dichas consignaciones, así como las sucesivas y ajustándose a los requisitos esenciales de la validez que deben tener las consignaciones como la que sea en tiempo oportuno, entre otras, estas adolecen de este requisito; forzoso es concluir que todas las consignaciones de cánones realizadas por el arrendador en el expediente Nro. 119-2005 llevado por el aquo, son extemporáneas, a la luz de lo dispuesto en el Artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que a la letra establece: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”, de alli pues, se desprende que el plazo que goza el arrendatario para realizar la consignación del canon, cuando el arrendador rehusa a recibir el mismo, es de 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, de tal manera de que nos lleva a revisar la cláusula quinta del referido contrato de arrendamiento y de la cual se establece que la fecha de pago es dentro de los primeros cinco días de cada mes y señala igualmente de que el primer pago es el 01 de Noviembre de 2005, por lo que el arrendatario debe cumplir los primeros cinco (05) días de cada mes, más el plazo de los quince (15) días previstos en el Artículo 51 supra, dándose, en consecuencia, un máximo de plazo de 20 días, es decir, hasta el 20 de Noviembre que tenía el arrendatario para hacer la respectiva consignación del canon reclamadas por el actor. Asimismo, considera innecesario pronunciarse sobre las Recibos de Ingresos marcados con las letras “S” y “T”, por cuanto los mismos no aportan nada a la controversia. Igual suerte corre la copia simple de planilla de deposito N° 4473549 de fecha 06/04/06 a nombre del Tribunal Supremo de Justicia en la entidad bancaria BANFOANDES por un monto de Bs. 1.244.000,00, así como la instrumental marcada “V”, la consignación de cánones de arrendamientos correspondientes al mes de marzo. Así se establece.

Ante esta superioridad, la parte demandada consigna copia certificada del acta de defunción del ciudadano TORQUATO DE VECCHIS DE PAULIS, en fecha 08/05/2006. Este Tribunal no le confiere valor probatorio, toda vez que las partes en litigio son R.D.V. y S.S.H., de igual manera, es por lo que este juzgador la desecha por no aportar nada a la controversia. Así se establece.

Ahora bien, en primer lugar, determinado los puntos controvertidos y las pruebas aportadas, se pretende es la RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado entre la actora R.D.V. y el ciudadano S.S.H. en fecha 27 de Octubre de 2005, que versa sobre los locales 1 y 3 del Edificio Centro Comercial Parigua, situado en la Calle 30 entre Avenidas 28 y 29, Acarigua, Estado Portuguesa, con fecha de inicio a partir del día 01 de Noviembre de 2005 hasta el día 01 de Noviembre de 2006, conforme al incumplimiento de la cláusula segunda del contrato antes valorado, que establece:

…EL ARRENDATARIO pagara como canon de arrendamiento mensual la cantidad de … Bs 386.000,00 mensuales, por el local numero 01 y la suma de Bs. 858.000,00 mensuales, por el local numero 03. Estos son por mensuales anticipadas, que el ARRENDATARIO se obliga en pagar los primeros cinco días de cada mes, siendo su primer pago el día 1 de Noviembre de 2.005, en el domicilio de EL ARRENDADOR. La falta de pago de un solo canon de arrendamiento, vale decir, que el atraso de una sola mensualidad, o el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas contempladas en el presente contrato, por parte de EL ARRENDATARIO, da derecho a EL ARRENDADOR de considerar resuelto, finalizado el referido contrato de arrendamiento, sin necesidad de ningún pronunciamiento judicial, pudiendo exigir la entrega de los locales arrendados, en perfecto estado de conservación libre de personas y cosas. Como también puede EL ARRENDADOR de acudir a la vía jurisdiccional y demandar el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, según su elección, pudiendo demandar los daños y perjuicios en ambos casos…

Así como los hechos narrados deben estar subsumidos en los fundamentos de la norma de parte del actor, las defensas del demandado deben estar orientadas a desvirtuar tanto los hechos como el derecho invocado, con elementos que destruyan ese lazo, por ejemplo, así en la acción de cobro de bolívares por falta de pago, el demandado debe probar para ser liberado de la obligación, que no debe, porque pagó, porque prescribió la acción directa, porque no es el obligado cambiario o porque hay un plazo no cumplido, entre otras; pero lo que no le está permitido, ya que no va a ser apreciado, es que se pasee por otras defensas oponibles, como las antes mencionadas, es decir vicio del consentimiento por haber sido forzado bajo amenaza de desalojo para suscribir nuevo contrato de arrendamiento y vicio en la persona del arrendador bajo la figura del presta-nombre, atribuida a la actora. Estas defensas conducen a otro tipo de recursos, como la falta de cualidad, reconvención o mutua petición, por nulidad del contrato por vicios en acción principal, toda vez que la defensa fundamentada en esa relación previa al contrato celebrado en fecha 01 de Junio de 1996, así como el 01 de Febrero de 1998, no tienen consideración alguna, ni aportan elementos de convicción que lleven a quien juzga, a poderlas relacionar con el caso bajo estudio.

De tal manera, como se ha dicho en varias oportunidades se pretende la resolución por incumplimiento del contrato suscrito con el ciudadano S.S.H. en fecha 27 de Octubre de 2005, que versa sobre los locales 1 y 3 del Edificio Centro Comercial Parigua, situado en la Calle 30 entre Avenidas 28 y 29, Acarigua, Estado Portuguesa, con fecha de inicio a partir del día 01 de Noviembre de 2005 hasta el día 01 de Noviembre de 2006, conforme a lo convenido en la cláusula quinta del contrato antes valorado, por la falta de pago correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre del año 2005, y la falta de entrega del depósito de garantía correspondiente a tres meses de canon de arrendamiento, por cada local.

En cuanto a la falta de entrega del depósito en garantía equivalente a tres meses de arrendamiento por cada local, se constata que el arrendador se obligó en cumplir esa obligación contractual dentro de los quince días hábiles contados desde el día siguiente a la fecha de la celebración del contrato, otorgado en fecha 27-10-2005 y, por otra parte, que los quince días hábiles se cumplieron el día 17 de Noviembre de 2005. De los medios probatorios ofrecidos por la parte demandada, no probó haber cumplido con tal obligación contractual oportunamente. Así se decide.

En este orden de ideas, observa quien decide, que pretende el demandado como se señaló anteriormente se considere la relación arrendaticia celebrada por documento privado suscrito en fecha 16 de Agosto de 1996, que en forma original consignan, alegando el Vicio en el consentimiento del Contrato suscrito en fecha 27 de Octubre de 2005 ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, anotado con el Nro. 12, Tomo 113 de los Libros de Autenticaciones, por el arrendamiento de los locales 1 y 3 que forma parte del Centro Comercial Parigua, situado en la calle 31 entre Avenidas 28 y 29, Acarigua, Estado Portuguesa, no obstante del iter procesal, el demandante no cumplió con la carga de probar el vicio en el consentimiento alegado como defensa.

De manera que, tal como señaló el aquo en la decisión objeto de apelación, la demanda bajo estudio no versa de una relación arrendaticia iniciada en el año 1996 con respecto al local Nro. 3 y desde el año 1998 en relación al local Nro. 1, por lo que todos los argumentos de la parte demandada relacionados con aumentos unilaterales del precio del canon de arrendamiento y que actuó bajo presión para aceptarlos y pagarlos, no son puntos controvertidos. Así se establece.

De alli pues, considera necesario para este juzgador, describir las características de la instrumental que pretende el accionante hacer resolver, vale decir; contrato de arrendamiento, instrumento este permitido por la ley, y regulado por nuestro ordenamiento jurídico en los artículos 1.113, 1.159, 1.160, 1.212 y 1.264 del Código Civil, que establecen:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención ENTRE DOS O MÁS PERSONAS para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159.- Los contratos TIENEN FUERZA DE LEY ENTRE LAS PARTES. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De lo anterior se colige, del convenio arrendaticio (segundo contrato), vigente desde el 27 de Octubre de 2005 ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, autenticado bajo el Nro. 12, Tomo 113 de los Libros de Autenticaciones, por el arrendamiento de los locales 1 y 3 que forma parte del Centro Comercial Parigua, situado en la calle 31 entre Avenidas 28 y 29, Acarigua, Estado Portuguesa, el cual da origen a la relación entre las partes, el cual tiene pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los articulos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En este orden de ideas, siendo el contrato un acuerdo de voluntades entre las partes suscribientes, que las obliga a cumplir con lo acordado, en el presente caso la parte demandada, no demostró de ninguna forma de derecho haber satisfecho en la totalidad la obligación contraída con el demandante en el contrato vigente desde el 27 de Octubre de 2005, por cuanto no cumplió con su obligación de cancelar a la parte accionante lo acordado en la documental objeto de la presente acción, y de igual manera no demostró la defensa alegada, como lo fue el vicio en el consentimiento, desde luego, no dando cumplimiento de tal forma, a la carga procesal probatoria establecida en los Artículos 506 y 1.354 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil, respectivamente, que establecen:

Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Por consiguiente, es forzoso para este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa - Acarigua declarar SIN LUGAR la apelación ejercida el abogado G.G., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada en fecha 12 de mayo del presente año (f-24 II pieza), y en consecuencia se confirma en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en fecha 08 de mayo del 2006 (f-09 al 22). Así se decide.-

DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara: SIN LUGAR la apelación ejercida el abogado G.G., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada en fecha 12 de mayo del presente año (f-24 II pieza), y en consecuencia se confirma en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en fecha 08 de mayo del 2006 (f-09 al 22).

Se condena en costas procesales a la parte demandada reconveniente por haber resultado vencida de conformidad con el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, regístrese y déjese la copia certificada correspondiente.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Acarigua, a los once días del mes de Octubre del año dos mil seis. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-

El Juez

Abg. José Gregorio Marrero Camacho La Secretaria

Carmen Elena Valderrama Durán

En la misma fecha se dictó y publicó a las 10:00 a.m. Conste.-