Decisión nº 01-06 de Municipio Zamora de Aragua, de 20 de Enero de 2006

Del escrito libelar. Alega el apoderado judicial de la parte demandante en su escrito libelar, que su representada es propietaria de un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la calle I.M.A., también conocida callejón 4, número 5, barrio Las Tablitas, Villa de Cura, Municipio Z. delE.A., cuyos linderos son: Norte: casa que es o fue del ciudadano V.I.; Sur: callejón 4, que es su frente; Este: casa que es o fue del ciudadano pablo Morales y Oeste. Calle medina Angarita. Que dicho inmueble fue obtenido a través del Servicio Autónomo de Programa Nacional de Vivienda Rural, según consta de documento debidamente Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Z. delE.A., bajo el Nº 13, protocolo primero, tomo I, de fecha 04-07-1997. que en fecha 04-04-1999, su poderdante celebró un contrato verbal de compra-venta con el ciudadano D.B.S., por un monto de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo), de los cuales el comprador pagó el día de la venta la cantidad de tres millones ochocientos cuarenta mil bolívares (Bs. 3.840.000,oo), dejando un saldo deudor de un millón ciento sesenta mil bolívares (bs. 1.160.000,oo), el cual se comprometió a pagar al termino de dos (2) años, contados a partir del 04 de abril de 1999. que hasta la presente fecha, el ciudadano D.B.S., no ha cancelado un céntimo de la suma adeudada, ni los intereses calculados por la tasa fijada por el Banco Central de Venezuela, al 20.12% anual, lo que da un total de doscientos treinta y tres mil trescientos noventa y dos bolívares (Bs. 233.392,oo) por año, lo que da un total de un millón cuatrocientos mil trescientos cincuenta y dos bolívares (Bs. 1.400.352,oo). Que adeuda además por servicios de Agua, la cantidad de Bs. 37.845,oo; Electricidad por Bs. 581.329,20); Impuesto a la propiedad Inmobiliaria. Bs. 72.000,oo, por contrato de arrendamiento de parcela de terreno Municipal Bs. 46.990,oo, para un total de TRES MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES (Bs. 3.298.516,20) mas las costas, costos y honorarios de Abogados, los cuales solicitó sea calculados prudencialmente por este Tribunal. Que el ciudadano D.B.S., le cedió el inmueble en cuestión a terceras personas. Que su poderdante ha efectuado numerosas gestiones amistosas de cobro, las cuales han sido completamente nugatorias, ya que el demandado ha mantenido una postura completamente resistente a pagar lo que efectivamente adeuda. Que por lo antes descrito acudió por ante esta instancia en nombre de su representada a los fines de demandar formalmente al ciudadano D.B.S., antes identificado, por Resolución de Contrato, para que el demandado convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: 1) Que resuelva el contrato de venta realizado sobre el inmueble ubicado en la calle I.M.A., también conocida como callejón 4, número 5, barrio La Tablitas, Villa de Cura, Municipio Z. delE.A.. 2) Que la cantidad de dinero aportada en su oportunidad por el ciudadano D.B.S., sea tomada para resarcir los daños y perjuicios ocasionados hasta la fecha, en virtud del contrato antes señalado. Que entregue el inmueble ante identificado. Igualmente estimó la presente demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo)

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, el apoderado de la parte demandada alega como defensas previa al fondo en primer lugar, la caducidad de la Ley, con fundamento en que en el escrito libelar el demandante, admite que su mandante celebró con ella en fecha 04 de abril de 1.999, un contrato verbal de compra venta, donde la demandante recibió la cantidad de Bs. 3.840.000.00 y que según quedó un saldo deudor de Bs. 1.160.000.00, el cual se comprometió a cancelar al término de dos años, contados a partir del dia 19 de abril de 1.999, o sea, que han transcurrido seis (06) años pero la demandante no interrumpió la prescripción y pretende en forma amañada, recuperar el inmueble que le vendió al Sr. D.B., y donde su mandante ya le pagó totalmente la deuda, con trabajos de Albañilería y donde después de tres (03) años de estar prescrita la acción, pretende cobrar nuevamente una deuda prescrita. Asi mismo, que la vendedora violó y no cumplió con las normas legales para la venta del inmueble, señalada en la Ley del servicio Autónomo Programa Nacional de Vivienda Rural; en segundo lugar, alega la prescripción y solicita sea declarada por el Tribunal en base a que la demandante no demostró en las pruebas anexas al libelo, que interrumpió la prescripción, tal como lo señala el articulo 1.969 del Codigo Civil en concordancia con el articulo 1.980 ejusdem.

Por otro lado, admite como cierto que la demandante le vendió el inmueble a su mandante por un contrato verbal en fecha 04 de abril de 1.999, por un monto de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000.00) y donde ella recibió la cantidad de Bs. 3.840.000.00, y que quedó un saldo pendiente de Bs. 1.160.000.00, los cuales fueron pagados por el Sr. D.B., con trabajos de albañilería que éste le realizó a la demandante en otra casa propiedad de ella y que ahora pretender desconocer, siendo que la documentación del inmueble en comento no se realizó por ante las autoridades respectivas, porque la vendedora no ha cumplido con la obligación que tiene de solicitar la autorización legal al instituto de la vivienda rural, para la ventas, a pesar de que su mandante le viene solicitando desde hace años el cumplimiento de esta obligación para el traspaso legal del inmueble. Luego niega, rechaza y contradice lo alegado por la actora en su libelo, por cuanto es falso que su mandante le deba a ella, algún dinero por motivo de la venta del inmueble, ya que dicha deuda restante le fue pagada con trabajos de albañilería, asimismo que su mandante le haya cedido a terceras personas, el inmueble que le fue vendido y que ya pagó.

De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y del principio dispositivo que con rigor rige nuestro procedimiento civil, éste Tribunal tiene como límite y como thema desidendum, lo planteado por las partes tanto en la demanda, como en la contestación, por lo que su análisis y estudio no puede salirse de tales parámetros por estarle expresamente prohibido, suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Únicamente promovió el apoderado del demandado dentro del lapso legal, consistiendo las mismas en:

- El mérito favorable de los autos contentivos del juicio que le favorecen a su representada, específicamente en cuanto a que su mandante celebró un contrato verbal de compra venta por el inmueble ubicado en la Calle I.M.A. también conocida como callejón 04, Nº 05, Barrio Las Tablitas, Villa de Cura, Municipio Z. delE.A., por un monto de Bs. 5.000.000.00, que le fueron pagados en efectivos y con trabajos de albañilería.

- Posiciones Juradas (no evacuadas)

- Testigos

VALORACIÓN:

En relación a la solicitud de apreciación del merito favorable de los autos, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio susceptible de valoración, esta sentenciadora considera que es improcedente valorar tales alegaciones.

En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos: J.R. HERRERA, V.R.G. y J.J.L.G., que corren a los folios del 38 al 40 y su vuelto promovidos por la parte demandada, para tratar de probar la extinción de la obligación de pagar la suma de Bs. 1.160.000.00, esta juzgadora no les da valoración alguna por cuanto la misma resulta inadmisible, de conformidad con lo establecido en el articulo 1.387 del Codigo Civil, por exceder de la suma de Bs. 2.000.00.

PUNTO PREVIO

DE LA CADUCIDAD

Alega el apoderado del demandado, en la oportunidad de la contestación como defensa de fondo que ha transcurrido mas de seis (06) años desde que la demandante celebró con su representado un contrato verbal de compra venta, es decir desde el 04 de abril de 1.999, donde el demandante recibió Bs. 3.840.000.00, quedando un saldo restante de Bs. 1.160.000.00, y la demandante no interrumpió la prescripción.

Ante esta situación, esta juzgadora considera necesario hacer una breve distinción acerca de estas dos grandes instituciones, dado que en nuestro ordenamiento jurídico venezolano los derechos se extinguen por prescripción y por caducidad, instituciones que, aunque analógicas por conducir al mismo fin, tienen en nuestra legislación diferencias profundas que las distinguen esencialmente. Es asi, que me permito hacer algunas características relacionales: Mientras la caducidad es un juicio de admisibilidad de la pretensión, la prescripción es un juicio de procedencia de la pretensión; la caducidad puede ser declarada in limini litis, la prescripción solo puede ser un juicio a realizar en el merito de la pretensión; la caducidad opera de pleno derecho y puede ser declarada por el Juez de oficio en cualquier estado y grado de la causa, en cambio la prescripción debe ser alegada por la parte que quiere prevalerse de ella, tal como lo señala el articulo 1.956 del Codigo Civil; en la caducidad el lapso acaece fatalmente sin posibilidad de interrupción, en cambio la prescripción puede interrumpirse por cualquiera de las vías que establece el Codigo Civil o las Leyes especiales.

Hecha la aclaratoria anterior, de seguidas se procede a resolver de la forma siguiente. La configuración material de la caducidad requiere dos condiciones: a) una expresa disposición legal que establezca el plazo de caducidad para una situación jurídica determinada; y b) que exista una clara omisión o inactividad por parte del titular del interés en presentar su pretensión material por ante los órganos de administración de justicia.

En el caso que nos ocupa, la ciudadana: T.B.R. demanda la Resolución de Contrato Verbal de Compra Venta, sobre un inmueble de su propiedad (derecho real) que fue celebrado en fecha 04 de abril de 1.999 y que el saldo deudor de Bs. 1.160.000.oo, se comprometió a cancelarlo el demandado en el termino de dos (02) años, a partir de dicha fecha, tal como lo admite el demandado en la contestación.

Ahora bien, la presente pretensión fue admitida en fecha 29 de marzo de 2.005, es decir, a tres (03) años y once (11) meses, desde la fecha en que debía efectuarse el pago del saldo deudor. Lo que significa que se hizo dentro del plazo mediante el cual la ley habilita a su titular para hacer valer la pretensión material por ante los órganos jurisdiccionales, es decir veinte (20) años, por constituir un derecho real. En consecuencia, no existe caducidad de la pretensión y así se decide.

DE LA PRESCRIPCIÓN: Igualmente alega el apoderado del demandado en la contestación, que la demandante no demostró en las pruebas anexas al libelo que interrumpió la prescripción, tal como lo señala el articulo 1.969 del Codigo Civil en concordancia con el 1.980 del mismo Codigo.

Tal como se dejó asentado en la consideración relativa a la caducidad, los derechos que le corresponden a la demandante sobre el inmueble son derechos reales, por lo que de acuerdo al articulo 1.977 del Codigo Civil, todas las acciones reales se prescriben por veinte (20) años. En consecuencia, habiéndose intentado la pretensión dentro de dicho lapso, la prescripción no se ha consumado, y así se declara.

Decidido lo anterior, tócale a esta sentenciadora resolver el fondo de la controversia.

En el caso que nos ocupa, se demanda la Resolución de un Contrato Verbal de Compra Venta sobre un inmueble. La doctrina distingue diversa condiciones para la procedencia de la acción a saber:

1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral

2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes

3) Es necesario que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución

4) Es necesario que el Juez declare la resolución.

Ahora bien, revisadas las actuaciones que conforman el presente expediente y del acervo probatorio cursantes en autos, concluye quien decide lo siguiente:

Tratándose en el presente caso de un contrato verbal, esta juzgadora haciendo uso de la facultad que le confiere el articulo 12 del Codigo de Procedimiento Civil, procede a interpretar la intención de las partes al contratar, teniendo en mira la exigencia de la Ley, la verdad y la buena fe.

Por su parte el demandado al admitir la existencia del contrato verbal, su intención no era otra que la de comprar el inmueble, lo que se verifica al cancelar más de la mitad del valor de la operación de compra venta. Al igual ocurre con la demandante al hacer la tradición de la cosa, cuando pone en posesión del inmueble al comprador hecho éste igualmente admitido. Por lo tanto existe coincidencia de voluntades destinadas a la realización de un determinado fin. La naturaleza de ese fin será decisiva para la calificación de la convención como jurídica o no jurídica. Cuando coinciden de modo unánime varias voluntades para producir efectos jurídicos, como resulta en el presente caso, por quedar clara la voluntad de vender y comprar, estamos en presencia de una convención jurídica, y por vía de consecuencia de un contrato bilateral.

Por lo tanto la primera condición está cumplida y así se decide.

Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación por parte del demandado, tenemos que el contrato bilateral se celebró sobre un inmueble ubicado en en la Calle I.M.A. también conocida como callejón 04, Nº 05, Barrio Las Tablitas, Villa de Cura, Municipio Z. delE.A., por un monto de Bs. 5.000.000.00, en el cual quedó un saldo deudor de Bs. 1.160.000.00, para ser cancelado en un plazo de dos (02) años, hecho éste admitido por el demandado en la contestación de la demanda. No obstante, alega el demandado que éste saldo deudor, fue cancelado con trabajos de albañilería. Circunstancia que no fue probada durante el lapso probatorio, pues los testigos promovidos, fueron declarados inadmisibles tal como se dejó asentado en la consideración relativa a la valoración de las pruebas. Por lo que resulta evidente, que el demandado no canceló el saldo deudor de Bs. 1.160.000.00, y así se declara.

En consecuencia, la segunda condicion esta cumplida, al quedar en evidencia el incumplimiento culposo del demandado.

Respecto a la falta de autorización legal del Instituto de la Vivienda, a la ciudadana: Tirsia B.R. para vender. Consta a los autos, concretamente al folio 28, comunicación emanada del entonces Ministerio de Sanidad y Asistencia Social donde se le otorga a la mencionada ciudadana, autorización para vender el inmueble, de fecha 08 de abril de 1.998, es decir, que para el momento en que vende verbalmente al ciudadano: D.B.S., estaba autorizada para ello. Quedando demostrado que la parte que intentó la pretensión cumplió con su obligación. Por lo que esta defensa alegada por la parte demandada no prospera y asi se decide.

La tercera condición está cumplida y así se declara.

Por lo anteriormente expuesto resulta forzoso para esta juzgadora declarar la resolución del Contrato Verbal de compra Venta sobre el referido inmueble y así se decide.

Respecto de los daños y perjuicios demandados, si bien es cierto que el articulo 1.167 del Codigo Civil Venezolano, contempla la hipótesis de demandar la resolución o el cumplimiento de un contrato, con los daños y perjuicios en ambos casos si fuere posible, no es menos cierto que en el caso planteado, no encontramos frente a un contrato verbal, donde ninguna de las partes en el proceso nada señaló o estipuló respecto a la cantidad dada como parte de pago en caso de un incumplimiento.

Esta Juzgadora aplicando las máximas de experiencia, considera que efectivamente se han ocasionado daños y perjuicios a la demandante, los cuales se traducen en primer lugar, tener que acudir a los órganos jurisdiccionales para solicitar la resolución del contrato verbal de compra venta y en segundo lugar, desde la fecha en que debía efectuarse el pago del saldo deudor, hasta la presente fecha han transcurrido más de cuatro (4) años, en donde el demandado ha estado gozando de la posesión pacifica del inmueble sin procurarse una ventaja mediante un equivalente. Por lo tanto dicha reclamación resulta procedente. En consecuencia, se condena al demandado a pagar a la demandante la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (BS. 2.000.000.00), los cuales deberán deducirse de la cantidad de dinero cancelada el dia de la venta, es decir de los TRES MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.840.000,oo) y el saldo restante quedará en su beneficio, y no como pretende el actor que sea la totalidad del dinero entregado. Y asi se decide.

Por las razones antes expuestas, este Tribunal del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la Ley, declara:

1) PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda intentada por el Abogado JOSÈ V.B.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.483.968, e inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 101.183, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana T.B.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-2.219.830; contra el ciudadano D.B.S., Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad Nº V-7.278.788; por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA VERBAL.

2) Resuelto el contrato de compra-venta verbal efectuado sobre el inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la calle I.M.A., también conocida callejón 4, número 5, barrio Las Tablitas, Villa de Cura, Municipio Z. delE.A.

3) En entregar, por parte del demandado a la demandada, el referido inmueble totalmente desocupado de personas y bienes, y solvente de todos los servicios públicos, tales como agua, aseo, y electricidad.

4) Se condena al la parte demandante a devolver a la parte demandada la cantidad de UN MILLÒN OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.840.000,oo), deducidos de la cantidad de dinero cancelada el dia de la venta, es decir de los TRES MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.840.000,oo) recibidos por parte de la demandante.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.

Publíquese, regístrese, y déjese copia de la anterior sentencia.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado del Municipio

Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Villa de Cura, a los veinte (20) día del mes de Enero del 2.006. Año: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

LA JUEZ.

Dra. MISOLAVA BELIZARIO.

LA SECRETARIA.

Abg. A.R..

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 1:30 p.m., y se expidieron las copias ordenadas.

LA SECRETARIA.