Decisión de Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 31 de Julio de 2008
| Fecha de Resolución | 31 de Julio de 2008 |
| Emisor | Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego |
| Ponente | Yuleima Mercedes Castillo Oviedo |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato Por Arrendamiento |
Visto
sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por el Abogado P.T., titular de la cedula V-8.835.198, inscrito en el IPSA bajo el N° 68.121 y de este domicilio, actuando en nombre y representación de la ciudadana L.A.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 11.147.306 y de este domicilio; por Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento.- Alega la demandante que celebro contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado con la empresa COMERCIALIZADORA BASFRE C.A., a través de sus representantes legales ciudadanos Y.F. y J.B., por un periodo de duración de un (1) año contados a partir de del día 3 de Septiembre del año 2006 sobre un local Comercial ubicado en la urbanización Valle Verde, manzana N° 9, Casa Nro. 1, Local N° 2, Municipio Autónomo San Diego, Estado Carabobo De igual manera señala la demandante que el canon de arrendamiento mensual de: CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), además alega que el referido contrato de arrendamiento tenía una duración de un año, contados a partir 3 de Septiembre del años 2006, siendo la fecha de vencimiento el 03 de Septiembre de 2007. Asimismo hace notar que la arrendataria COMERCIALIZADORA BASFRE C.A. fue notificado por escrito en fecha 22 de Agosto de 2007, donde su representada manifiesta, la voluntad de no prorrogar el contrato verbal por tiempo determinado, y por tanto el día 3 de septiembre del 2007, podía disfrutar de la Prorroga Legal establecida, que su fecha de vencimiento era el día 03 de marzo del 2008. Sostiene el demandante que desde el momento del vencimiento de la prórroga legal, EL ARRENDATARIO continua en posesión del bien inmueble, así como también sostiene que el mismo adeuda la cantidad de Tres Mil Bolívares fuertes (Bs. 3.200,00), suma ésta que corresponde a los cánones de prórroga legal de los meses Octubre , Noviembre y Diciembre 2007, Enero, Febrero, Marzo, Abril, y Mayo de 2008.- Se admite la presente demanda en fecha 19 de Mayo del año 2008, en la misma fecha se negó las medidas solicitada.- En fecha 04-06-2008 se da por citada la parte demandante.- Riela al folio 43 diligencia de la parte actora, donde le confiere Poder Apud Acta a los Abogados ROBERTSON E.B.C. y B.M.S.H., y revoca poderes otorgados anteriormente. Llegada la oportunidad para litis, la demandada de autos contesta en fecha 06-06-2008; los representantes legales de la demandante de autos, asistidos de abogado le confieren Poder Apud-Acta, a las abogadas ALIOSKA M. LUGO y OMAIRA AÑEZ T., Consta a los folios 58 y 59 diligencias de la parte actora donde rechazan, niegan e impugnan la extemporaneidad de la contestación de la demanda. En fecha 10-06-2008, la parte actora solicita que la alguacil consigne las citaciones firmadas por sus representados y el computo de los lapsos procesales. Riela al folio (61) auto del Tribunal acordando lo solicitado por la parte actora, asimismo riela a los folios 63 y 65 diligencias de la alguacil del tribunal consignado los recibos de la citaciones de los representantes legales de la empresa demandada.
Abierto el juicio a prueba ambas partes consignan los escritos respectivos en los términos allí expuestos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento y aduce que celebro contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado con la empresa COMERCIALIZADORA BASFRE C.A., por un periodo de un año contado a partir del 3 de septiembre del año 2006 y vencía el 3 de septiembre de 2007. Posteriormente el 3 de agosto del 2007 este Tribunal notifico a la arrendataria la no prorroga del contrato y por tal motivo a partir del día 3 de septiembre de 2007, comenzaría la prorroga legal de seis (6) meses que su fecha de vencimiento seria para el 3 de marzo de 2008. Pero es el caso que hasta la fecha no han entregado el inmueble objeto del contrato, tampoco ha pagado ocho (8) meses de canon arrendaticio correspondiente a dicha prorroga, de los meses de de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y de los meses de enero, febrero, marzo y abril 2008.Fundamenta su acción en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
El 10-06-2008 el demandante impugna la contestación de la demanda por extemporánea. Que riela a los folios 56 y 57, por que no fue presentada al segundo día de despacho siguiente a la fecha de la citación, por cuanto la parte demandada se dio por citada el 2-06-2008 y la contestación la realizo el 6-6-2008, es decir, fuera del lapso.
Rechaza, niega e impugna el escrito de fecha 12-06-2008 y aduce que la demandada se dio por citada el 02-06-2006, cuando solicito copia simple del cuaderno principal y de medida preventiva
POR SU PARTE LA DEMANDADA: - Alega que la relación arrendaticia que tiene con la parte actora, es una relación de arrendamiento verbal., por lo que niega haber suscrito contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Por ser un contrato a tiempo determinado el mismo no tiene fecha de inicio ni de terminación.
Niega y rechaza que el contrato termino el 3 de septiembre de 2007, así como que se haya iniciado la prorroga establecida en el articulo 38.
CONVIENE: que tiene celebrado con la parte actora un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, el cual, tiene por objeto el inmueble objeto del presente juicio.
Niega la falta de pago de las mensualidades inquilinarias.
El 12-06-2008, por diligencia rechaza la impugnación de la contestación a la demanda y alega que la contestación del 4-06-2008, fue para darse por citado y que igualmente el 06-06-2008 fue consignada la misma contestación que se adecua a derecho. Y solicita que la alguacil de este tribunal consigne la citación e igualmente se expida un cómputo de los lapsos procesales.
II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDADA:
Capítulo I Demostrar la solvencia de su representada, promueve los recibos de cancelación de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y de los meses de enero, febrero, marzo y abril 2008, de los cuales la parte accionante hace referencia en su escrito libelar, los cuales consigna en copia certificada, marcado con letra “A”, del expediente de Consignación signado con el N° 0312, por ante el Juzgado Tercero de Municipio Valencia.
Al Segundo punto argumenta que la parte actora conocía del expediente de consignaciones, por cuanto el 11-10- 2007 realizo un retiro de la cuenta de ahorro como se desprende del libro de control de cuenta, folios 120 y 225 del expediente de consignaciones.
Al capitulo III, aduce que no es cierto que haya gozado o disfrutado de prorroga legal, por cuanto el contrato suscrito por las partes es a tiempo indeterminado característico de los contratos verbales y para que se de inicio a la prorroga legal es indispensable que las partes en litigio tengan suscritos contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, y es por lo que rechazan y niegan que el contrato termino el 03 de septiembre de 2007.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Invoca el mérito favorable que se desprende de los autos tanto los hechos y derechos alegado. Al capitulo II, promueve y ratifica las documentales en cada una de sus partes, signadas con las letras “B”, “C”, y “D”. Así mismo manifiesta que a la demandada se le notifico judicialmente la no renovación del contrato de arrendamiento.
Al capitulo III, promueve la prueba testimonial de los ciudadanos V.J.D.R. y Y.Z.R.P.. Esta ultima fue declara desierta.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En relación impugnación de la contestación de la demanda por extemporánea, por cuanto la parte demandada se dio por citada el 2-06-2008 y la contestación la realizo el 6-6-2008, es decir, fuera del lapso, según los dichos del actor.
Este Tribunal observa, consta al vuelto del folio 39, que el 02 de junio de 2008 el ciudadano J.P.B.B. titular de la cedula de identidad Nro. 11.354.501, le fue entregas copias simple de los folios 1 al 38 del cuaderno principal y del folio 1 al 2 del cuaderno de medida, posteriormente el 04-06-2008 los demandados Y.F. y J.B., en su carácter de de Administradores de la empresa Mercantil COMERCIALIZADORA BASFRE C.A., proceden a contestar la demanda. Sobre este particular, estima esta juzgadora, que no se puede considerar tácitamente citada una de la codemandada, pues bien, esto conllevaría a vulnerar el derecho a la defensa de la otra codemandada de autos.
En todo caso, los representantes de la sociedad de comercio demandada, contestaron el 4-6-2008 y posteriormente el 6-6-2008, ratificaron nuevamente la contestación de la demanda; ello no significa que la demandada haya quedado confesa, pues bien, para que se consuma o haga procedente la presunción legal de la confesión ficta, se requieren tres requisitos a saber: a) Que el demandado no diere contestación a la demanda; b) Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho; c) Que el demandado no probara nada que le favorezca durante el proceso. Los cuales deben ser concurrentes, circunstancia que no ocurrió en el caso de autos Y así se establece.
En este orden de Ideas, se observa, que el demandante alega que la demandada-inquilina no ha pagado ocho (8) meses de canon arrendaticio correspondiente a dicha prorroga, de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y de los meses de enero, febrero, marzo y abril 2008.
Por su parte la demandada niega que adeude los cánones de arrendamiento reclamados por el actor y promueve copia certificada, marcado con letra “A”, del expediente de Consignación signado con el N° 0312, que cursa por ante el Juzgado Tercero de Municipio Valencia.
En el presente caso, el Tribunal observa, que el documento constituido por las consignaciones arrendaticias, emitidas por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; es un documento público, del cual, se desprende que la inquilina - demandada representados por los ciudadanos Y.F. y J.B., consigna en el expediente N° 0312 de la siguiente forma; el mes de septiembre de 2007 en la cuenta Nro. 0085130010009308 inserto al folio 130. El 11 de octubre de 2007 el tribunal de la consignación dicta auto mediante el cual, ordena la entrega del dinero a la ciudadana L.A.B., Consta al folio 139 la consignación del mes de octubre de 2007, al folio 143 consta deposito del mes de noviembre de 2007 y al folio 147 consta el deposito del mes de Diciembre de 2007. El 23 de enero de 2008 la Arrendadora solicita el canon depositado por la arrendataria Comercializadora Basfre C.A.
Se desprende del folio 152 y 153 la consignación del canon del mes de enero de 2008, al folio 156 y 157 consta el deposito del mes de febrero 2008 seguidamente riela al folio 160 y 161 el canon del mes de marzo de 2008 y en los folios 164 y 165 el canon del mes de abril de 2008.
De lo cual, se desprende que la demandada, es decir, la inquilina se encuentra solvente en los cánones arrendaticios de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y de los meses de enero, febrero, marzo y abril 2008; en consecuencia la demandada cumplió con la obligación de pago correspondiente a los meses reclamados por el accionante. Y así se establece.
En relación a la impugna efectuada por el demandante de la copia del expediente de consignación arrendaticia, este es improcedente, ya que este documento surte los efectos consagrados en el articulo 1357 del Código Civil y la vía idónea par enervar los efectos jurídicos es a través de la Tacha de falsedad y no por la vía de un simple rechazo genérico. Por lo que merece pleno valor probatorio y así se declara.
En relación a la prueba testimonial del ciudadano: V.J.D.R.: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo si tiene conocimiento que la señora L.Á., alquilo un local en su residencia? Contestó: Si tengo conocimiento, aproximadamente fue en septiembre de 2006.- SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo si tiene conocimiento por cuanto tiempo la señora L.Á. arrendó el local en su propiedad? Contestó: un año, me lo manifestó verbalmente, un año.- Sobre estas deposiciones, aprecia este tribunal, que aun cuando no fue repreguntado, de tal declaración no emergen elementos suficientes, que prueban la pretensión deducida por el actor.
Resuelto el punto anterior, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido y observa, que los mismos se circunscriben en determinar la procedencia o no de la acción deducida por la parte actora y en este sentido tenemos que la parte demandante alega: que celebro contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado con la empresa COMERCIALIZADORA BASFRE C.A., por un periodo de un año contado a partir del 3 de septiembre del año 2006 y vencía el 3 de septiembre de 2007. Posteriormente el 3 de agosto del 2007 este Tribunal notifico a la arrendataria la no prorroga del contrato y por tal motivo a partir del día 3 de septiembre de 2007, comenzaría la prorroga legal de seis (6) meses que su fecha de vencimiento seria para el 3 de marzo de 2008.
Por su parte la accionada: Admite la existencia de una relación contractual, pero aduce que no es cierto que haya gozado o disfrutado de prorroga legal, por cuanto el contrato suscrito por las partes es a tiempo indeterminado característico de los contratos verbales y para que se de inicio a la prorroga legal es indispensable que las partes en litigio tengan suscritos contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, y es por lo que rechazan y niegan que el contrato termino el 03 de septiembre de 2007.
En este orden de idea el primer elemento a ser considerado, es necesariamente la propia ley, en tal sentido el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Asimismo el articulo 1.600 del mismo código, establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Por otra parte el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, estatuye lo siguiente:
Articulo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el articulo 1° de este Decreto Ley, celebrado a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas..”
Siendo ello así pasa esta juzgadora a determinar la procedencia o no de la acción deducida por la actora, y conforme a lo dispuesto en el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; considera importante señalar que en el presente caso, estamos ante un contrato de arrendamiento verbal, que según los alegatos del actor su duración fue de Un (1) año; por su parte la accionada desconoce y niega que la relación arrendaticia sea a tiempo determinado.
Al respecto, quien aquí decide, considera que es inverosímil determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento, por cuanto quedo desvirtuada la naturaleza del contrato de arrendamiento, es decir, que el mismo fue a tiempo determinado.
Por otra parte, el contrato de arrendamiento objeto de la acción, fue suscrito de manera verbal entre la ciudadana L.A.B., contra Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA BASFRE C.A., cuya duración fue de Un (1) año, desde el 3 de septiembre de 2006,y vencía el 3 de septiembre 2007; según los dichos de la accionada.
Al respecto, la inquilina - demandada admite la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, pero niega que este sea a tiempo determinado y por ser a tiempo indeterminado, dicha relación jurídica no tiene fecha de inicio ni fecha de terminación.
De lo expuestos por las partes se infiere, que la parte accionada admite la relación arrendaticia, bajo un contrato verbal de arrendamiento, pero niega que a partir de la notificación judicial se iniciara prorroga legal. Esta afirmación deducida por la accionante relativa a que el contrato verbal fue celebrado entre las partes por un (1) año, constituye un hecho negativo concreto que puede probarse, en este caso, la carga de la prueba sobre la existencia y autenticidad del contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado, le corresponde a la parte demandante.
En este sentido la doctrina, ha establecido que corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya pretensión o excepción lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, cualquiera que sea su posición procesal.
En consecuencia era imputable a la accionada demostrar que la relación arrendaticia según su naturaleza es a tiempo determinado; y así se declara.
Por las consideraciones antes expuestas, este Tribunal aprecia que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento cuya naturaleza es a tiempo indeterminado.
No obstante, debe quien aquí decide, en aras de salvaguardar, el debido proceso y el derecho a la defensa y sobre todo el derecho inquilinario como materia de orden publico; concluir que la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez, que la acción que escogió la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues, bien lo procedente era la acción por Desalojo y no por cumplimiento de contrato de arrendamiento. En consecuencia la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento debe declararse SIN LUGAR quedando abierta así la posibilidad de que la parte actora demande el desalojo.
