Decisión de Juzgado Decimo Sexto de Municipio de Caracas, de 16 de Noviembre de 2009

Que convenga a reintegrar y pagar la cantidad de TRECE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 13.200,00) por concepto de sobre alquileres cobrados y percibidos en exceso del canon máximo establecido por los organismos reguladores, pagados por nuestro representada arrendatario desde Octubre de 2007 hasta Octubre de 2009, y en caso contrario, sean condenados por el tribunal a pagar dicha cantidad;

Que convenga en pagar los intereses generados por la anterior suma a reintegrar, desde la fecha de pago de cada mes hasta el día en que se efectúe el pago total y definitivo de la cantidad a reintegrar, calculados dichos intereses a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entes financieros del país conforme información que suministre el Banco Central de Venezuela al efecto y en caso contrario, sean condenados por el tribunal a pagar los intereses correspondientes;

Al pago de las costas y costos procesales que se causen en este juicio incluyendo los honorarios de abogados.

Trabada de esta manera la litis, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que cada parte tiene la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en consecuencia, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido se refiere el artículo 1.354 del Código Civil.

Así las cosas, en el presente caso se observa que la parte demandada admite la existencia de la relación jurídica contractual con la parte actora, conformada la misma por una relación arrendaticia celebrada mediante contrato escrito debidamente autenticado en fecha 02 de octubre de 2.006, y debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao, quedando anotado bajo el No 41, Tomo 108 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, documento que corre inserto en original a los folios 16 al 21, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado ni impugnado el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Juzgado, dándole el valor que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

En este orden de ideas, las pruebas que cursan en autos, y que fueren aportadas por las partes son:

- Marcado con la letra “A” y cursante a los folios 14 al 15, instrumento poder que fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, de fecha 27 de julio de 2.009, bajo el No 06, Tomo 145 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, mediante el cual el ciudadano R.E.L.P. le otorga poder a los abogados allí mencionados, y tratándose de uno de los instrumentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado ni impugnado el mismo es ampliamente valorado por este Tribunal, otorgándole el valor que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

- Marcado con la letra “B”, y cursante a los folios 16 al 39, contrato de arrendamiento, el cual ya fue debidamente valorado.

- Marcado con la letra “C”, y cursante a los folios 40 al 41, contrato de compra venta celebrado entre los ciudadanos H.A.K.R. (vendedor) y el hoy actor (comprador), y que tuvo por objeto el inmueble de autos, contrato que fuere debidamente registrado ante el Registro inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, y tratándose de uno de los instrumentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado ni impugnado el mismo es ampliamente valorado por este Tribunal, otorgándole el valor que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

- Marcados con las letras “D”; “E”; “F”; “G” y “H” y cursante de los folios 42 al 46, instrumentos privados del tipo “carta”, las cuales no aparecen suscritas por la demandada, y siendo que las mismas fueron impugnados por la demandada en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demandada, las mismas son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio, ya que al ser documentales privadas emanadas por terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, tenían que ser ratificadas mediante la prueba de testigos, para que los terceros que aparecen suscribiendo la documental privada ratificaran la misma, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

- Cursante de los folios 47 al 57; del folio 115 al 127 y del 141 al 175, copias del Expediente de Consignaciones No 2008-1810, donde la consignataria es la parte demandada en este juicio y el beneficiario la parte actora, copias que al tratarse de las señaladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Juzgador, otorgándole el valor que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

- Marcado con la letra “A”, y cursante a los folios 80 al 82, original de instrumento poder otorgado por la hoy demandada a los abogados allí mencionados, que fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 16 de octubre de 2.009, bajo el No 56, Tomo 99 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, y tratándose de uno de los instrumentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado ni impugnado el mismo es ampliamente valorado por este Tribunal, otorgándole el valor que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

- Cursante de los folios 104 al 114, instrumentos privados que fueron presentados por la parte demandada y que fueron opuestos a la parte actora. En relación a los mismos hay que señalar que los instrumentos privados cursantes del folio 104 al 110 y que contienen la firma del actor, no fueron expresamente desconocidos ni impugnados, y de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil los mismos son ampliamente valorados y apreciados por este Juzgador, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece. En relación a los recibos cursantes a los folios 111 al 114, se observa que los mismos no se encuentran suscritos por la parte actora a quien se le oponen y siendo que la propia parte actora los desconoció e impugnó, este Tribunal, desecha esas documentales cursantes a los folios 111 al 114, y no les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-

Así las cosas, lo primero que hay que señalar es que estamos en presencia de contrato de arrendamiento escrito, en el cual las partes establecieron en su cláusula tercera que:

TERCERA: Duración- El lapso de duración del presente contrato será de un (01) Año fijo improrrogable, que comenzará a regir a partir del Dos (02) de Octubre de 2.006 hasta el Dos (02) de Octubre de 2.007. Es condición Sine Qua Non para el ejercicio del derecho a prorroga establecida en la Ley que LA ARRENDATARIA esté solvente en el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones arrendaticias contempladas en el presente documento, y aquellas establecidas en las leyes vigentes aplicables y en especial la obligación del pago de las pensiones de arrendamiento. A este efecto, EL ARRENDADOR podrá notificar a LA ARRENDATARIA con por lo menos Treinta (30) días de antelación a la expiración del término a fin de que ésta prepare todo lo concerniente a la entrega y exprese por escrito a EL ARRENDATARIO su voluntad de efectuarla.

En caso de que LA ARRENDATARIA haga uso de la prórroga prevista en el presente documento, el mismo se mantendrá vigente durante el tiempo de la prórroga de que se trate, en todas y cada una de sus cláusulas, salvo en lo que se refiere a la pensión de arrendamiento la cual será ajustada por EL ARRENDADOR de acuerdo al índice de precios al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela correspondiente al año transcurrido.

Por otra parte, las partes en la Cláusula Cuarta establecieron un canon de arrendamiento mensual de (Bs. 2.200.000,00), que producto de la reconversión monetaria son hoy en día (Bsf.2.200,00).

Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:

1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español L.D.P. la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)

2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);

3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

4) Que dicho contrato sólo puede ser modificado por la voluntad consensuada de las partes contratantes, mediante la suscripción de un nuevo contrato o por que en la ejecución del mismo ambas partes aprueben mediante sus actos alguna modificación del mismo.

Establecido todo lo anterior, se observa en primer lugar que las partes suscribieron contrato escrito en el que establecieron que el lapso del contrato sería de un (1) año fijo improrrogable desde el 02 de octubre de 2.006 hasta el 02 de octubre de 2007; ahora bien, la parte actora alegó que en conversaciones sostenidas con la arrendataria a finales de septiembre de 2.007, ambas partes acordaron una prórroga del contrato de 04 meses y 26 días, y que ésta prórroga vencía el 28 de febrero de 2.008, y que durante ésta prórroga el alquiler mensual sería de Bs.2.750.000, hoy en día Bsf.2.750,00; y que mediante cartas que envió en fecha 03 de octubre de 2007 y 19 de febrero de 2008, le recordó que su prórroga vencía el 28 de febrero de 2.008; y que como arrendador le otorgó una última prórroga hasta el 02 de octubre de 2.008. Todas estas prórrogas convencionales fueron negadas por la parte actora, por lo que era de la carga del actor probar que efectivamente las partes habían acordado dos prórrogas convencionales del contrato, y para lo cual trajo las cartas cursantes a los folios 42 al 46, las cuales ya fueron desechadas por este Juzgador, y aportó las testimoniales de los ciudadanos P.D.A.R.H., H.A.K.R., L.C.R.R., J.S.S.Z., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos V-12.615.450, V-11.682.485, V-18.989.772 y V-5.669.171, respectivamente. Ahora bien, en relación a las testimoniales de los ciudadanos P.D.A.R.H., H.A.K.R., L.C.R.R., se observa que con los mismos se pretende demostrar el presunto acuerdo en que llegaron las partes para prorrogar el contrato de arrendamiento, cuestión que no es otra cosa que querer demostrar mediante la prueba de testigos la modificación del contrato de arrendamiento, por lo que al respecto hay que señalar el contenido del artículo 1.387 del Código Civil que dispone:

Artículo 1.387 Código Civil: No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares:

Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate den ellos de una valor menor de dos mil bolívares.

Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio

Así las cosas, en el presente caso, la parte actora pretende mediante la prueba de testigos probar que se modificó el contrato de arrendamiento, y en específico, demostrar que las partes acordaron una prórroga del contrato, lo cual significaría una modificación de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento privado que fuere debidamente autenticado por un Notario, lo que se encuentra prohibido por nuestra legislación. Es por lo anterior que este Tribunal desecha y no le otorga ningún valor probatorio a las declaraciones de los ciudadanos P.D.A.R.H., H.A.K.R., L.C.R.R.. Así se decide.-

En relación a la declaración testimonial rendida en fecha 09 de noviembre de 2009 (folios 182-183) por el ciudadano L.C.R.R., se observa que el testigo manifestó que trabaja como vigilante en el Edificio Residencia O.S., situado en la Avenida L.R., Urbanización Altamira, Chacao; a la pregunta cuarta que fue “Diga el testigo si a finales de agosto del año 2007, usted recibió una carta para ser entregada a la señora E.T. de parte del Doctor R.L.? A lo cual contestó: Si la recibí. A la pregunta Sexta que fue “Diga el testigo si usted le entregó esa carta a la señora E.T.” a lo cual contestó: “Si ahí todo lo que llega todo se entrega”. A la pregunta Séptima que fue: “Diga el testigo si en septiembre de 2008 usted recibió una carta para ser entregada a la señora E.T. de parte del doctor R.L.”, a lo cual contestó: “si”, y a la pregunta octava que fue: “Diga el testigo si usted le entregó esa carta a la señora E.T.; a lo cual contestó: “Si ahí lo que llega todo se entrega”. Visto lo anterior, este Juzgador observa que las respuestas dadas por el testigos no son en algunas oportunidades concretas y certeras, ya que a la pregunta de si le había hecho entrega a la demandada de unas cartas contestó “si ahí todo lo que llega todo se entrega” sin especificar la fecha específica de la entrega, o cualquier otro elemento. Tampoco puede dar fe el testigo sobre el contenido de las supuestas cartas que supuestamente entregó, por lo no existe certeza de sus dichos, motivo por el cual se desecha la declaración del mismo, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

Establecido lo anterior, en el presente caso, la parte actora no demostró con plena prueba los hechos por ella alegados, por lo que su pretensión debe ser, como efectivamente lo será, declarada sin lugar en la definitiva, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

- SOBRE LA RECONVENCIÓN PLANTEADA –

En la oportunidad de dar contestación la parte demandada reconvino al actor en los siguientes términos:

Es claro que la representación judicial del ciudadano R.E.L.P., en su acción principal indica que su representado recibía de mi representada la cantidad Bs.2.750.000,00 por concepto de el alquiler en la prórroga legal. Es de aclarar Ciudadano Juez que esto es totalmente falso tal alegato, debido a que mi representada desde el mes de Octubre de 2007 empezó a pagar esa cantidad por concepto de alquiler, dicho monto es totalmente diferente al canon real establecido en la Cláusula Cuarta del contrato objeto de este procedimiento (…) observándose con esto una clara extralimitación en el cobro del monto acordado como canon de arrendamiento.

(…)

En base a estos hechos pretende el reintegro de la cantidad de Bsf.13.200,00 por concepto de sobre alquileres cobrados por la actora reconvenida, más los intereses que se hayan generado y las costas procesales.

Señala como fundamentos de derecho los artículos 58 al 64 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.277 del Código Civil.

Ante esta pretensión la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención planteada y expresó que rechazaba, negaba y contradecía la misma, y alega que la voluntad de las partes fue establecer un canon de arriendo durante el lapso del contrato y que el aumento estaba previsto en la propia cláusula y que es por permitido de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Planteada así la reconvención es de observar que el Título VII de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, denominado “Del Reintegro”, establece en su artículo 58 el supuesto para la procedencia del mismo:

En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes

Tal como se observa con meridiana claridad, la norma establece como supuesto que se hubiere establecido por parte de los organismos competentes le canon máximo, y siendo que en la presente caso eso no fue ni alegado ni demostrado por la parte demandada reconviniente, los hechos por hecha alegados no se compaginan con el supuesto de hecho consagrado en la norma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dejando a salvo otras acciones que considere pertinente intentar. Así se decide.-

Es por ello que este Tribunal debe forzosamente declarar sin lugar la reconvención planteada. Así se decide.-

-III-

-DISPOSITIVA-

Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, incoada por el ciudadano R.E.L., contra la ciudadana E.T., ambas partes ya identificadas en esta decisión, Y SIN LUGAR la reconvención planteada por la ciudadana E.T. en contra del ciudadano R.E.L., ya identificados. Así se decide.-

De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte es condena al pago de las costas de su contraria. Así se decide.-

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-

Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIECISÉIS (16) días del mes de NOVIEMBRE de DOS MIL NUEVE (2.009). Año: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez Titular,

E.J.F.R.

La Secretaria,

Niusman R.T.

En la misma fecha, siendo la UNA Y TREINTA DE LA TARDE (01:30 p.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

La presente decisión consta de TRECE (13) folios útiles.-

La Secretaria,

Niusman R.T.

EJFR/NR/Edwin.-