Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Guanare de Portuguesa, de 12 de Noviembre de 2010
| Fecha de Resolución | 12 de Noviembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Segundo del Municipio Guanare |
| Ponente | Mirian Sofia Duran Sanchez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.-
Guanare, 12 de noviembre de 2.010
200° y 151°
Vista la acción por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término (de su vigencia y Prórroga Legal), interpuesta por el Abogado L.J.B.S., titular de la cédula de identidad Nº 8.067.355, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.663, de este domicilio, procediendo en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano R.M.C., de nacionalidad italiana, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº E-211.090, contra el ciudadano E.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.729.510, de este domicilio, sobre un inmueble ubicado en la carrera 17 entre carreras 4 y 5, Nº 4-43, edificio A.I., planta baja; alegando que según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare, de fecha 22-08-1995, inserto en los libros de autenticaciones bajo el Nº 78, tomo 41, en fecha 01 de septiembre de 1995, se da inicio a la relación arrendaticia entre R.M.C. y E.C., cuando S.M.G.d.R., fungiendo como Administradora de su poderdante, celebra contrato de arrendamiento con el mencionado ciudadano, sobre el inmueble objeto del presente juicio, con la finalidad que éste ocupara el inmueble para actividades propias a su profesión de contador público, y cualquier cambio de su uso tendría que ser autorizado por el arrendador; que el canon de arrendamiento mensual fue convenido y acordado en módicas cantidades, actualmente en la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) mensual; que la duración fue convenida y acordada en un (01) año, como plazo inicial, susceptible de prórrogas sucesivas o consecutivas por períodos iguales, sin que las continuas prórrogas convirtieran al contrato a tiempo indeterminado, por efecto de la tácita reconducción; que la última prórroga convencional o contrato de arrendamiento se inició en fecha 01 de agosto de 2005 hasta el 31 de julio de 2006, según documento privado de fecha 01-08-2005, toda vez que en fecha 30 de junio de 2006, se hizo efectivo el desahucio, según consta en misiva que le dirigiera la apoderada y administradora del arrendador, ciudadana S.M.G.d.R., recibida por la ciudadana M.d.C.V.d.N., a través de la cual se increpa al arrendatario de la rescisión del contrato, y se le concede el plazo de la prórroga legal, la cual comenzó a partir del día 01de agosto de 2006 hasta el 31 de julio de 2009, y que aún cuando el arrendatario haya quedado en el goce de la cosa no puede oponer la tácita reconducción. Aduce igualmente que desde la culminación del contrato hasta estos días, ha realizado múltiples gestiones para que el arrendatario cumpla con su ineludible obligación (tanto legal como contractual) de entregar la cosa arrendada, persistiendo en la actualidad en estado de rebeldía; que ante la negativa rotunda de devolver voluntariamente o entregar el inmueble, vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento a tiempo determinado y por ende, no reconducido ni transformado a sine dies; su permanencia injustificada, lo titula de poseedor de mala fe, ocupante sin justo título, dada la extinción del negocio jurídico atributo de la posesión precaria de bona fide. Que en virtud de haberse extinguido a la fecha de su vencimiento el vínculo legal entre las partes que suscribieron los contratos de arrendamientos, por efecto del desahucio, así como la expiración de la relación arrendaticia y con ella la prórroga legal, instituyéndose categórica, expresa e inquebrantable la voluntad del arrendador a no consentir la tácita reconducción, como tampoco celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, y siendo evidente la mora contractual del ciudadano E.C., procede en nombre de su poderdante a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado mediante sentencia con lugar, con expresa condenatoria en costas en la definitiva, en el cumplimiento del contrato y consecuente entrega o devolución del inmueble arrendado tal como lo recibió, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.594 del Código Civil, al haber expirado en fecha 31-07-2006 el término de duración del último contrato de arrendamiento, que por efecto de la prórroga legal (artículo 38, literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) la relación arrendaticia expiró dos (2) años más tarde, igualmente a entregar el inmueble libre de objetos y cosas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como la solvencia del pago de los servicios básicos. Désele entrada bajo el Nº 2.417-10. Esta Juzgadora observa:
En el presente caso, tratándose de una demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga legal, le corresponde a esta Sentenciadora entrar a a.l.n.d. contrato y si la misma cumple o no con los requisitos establecidos en la Ley para proceder a su admisibilidad.
El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….
Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello
.
En este sentido, el artículo 1.600 del Código Civil, establece:
si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
.
En tal sentido el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliario establece lo siguiente:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…
Ahora bien, revisado minuciosamente el libelo de la demanda y los recaudos acompañados, se desprende que el apoderado judicial de la parte actora aduce que en fecha 01 de septiembre de 1995, se da inicio a la relación arrendaticia entre R.M.C. y E.C., cuando S.M.G.d.R., fungiendo como Administradora de su poderdante, celebra contrato de arrendamiento con el mencionado ciudadano, sobre el inmueble objeto del presente juicio.
Que el canon de arrendamiento mensual fue convenido y acordado en módicas cantidades, actualmente en la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) mensual.
Que la duración fue convenida y acordada en un (01) año, como plazo inicial, susceptible de prórrogas sucesivas o consecutivas por períodos iguales, sin que las continuas prórrogas convirtieran al contrato a tiempo indeterminado, por efecto de la tácita reconducción. Que la última prórroga convencional o contrato de arrendamiento se inició en fecha 01 de agosto de 2005 hasta el 31 de julio de 2006, según consta en documento privado de fecha 01-08-2005.
Que en fecha 30 de junio de 2006, se hizo efectivo el desahucio, según consta en misiva que le dirigiera la apoderada y administradora del arrendador, ciudadana S.M.G.d.R., recibida por la ciudadana M.d.C.V.d.N., a través de la cual se increpa al arrendatario de la rescisión del contrato, y se le concede el plazo de la prórroga legal, la cual comenzó a partir del día 01de agosto de 2006 hasta el 31 de julio de 2009, y que aún cuando el arrendatario haya quedado en el goce de la cosa no puede oponer la tácita reconducción.
Que desde la culminación del contrato hasta estos días, ha realizado múltiples gestiones para que el arrendatario cumpla con su ineludible obligación (tanto legal como contractual) de entregar la cosa arrendada, persistiendo en la actualidad en estado de rebeldía siendo evidente la mora contractual del ciudadano E.C., procede en nombre de su poderdante a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado mediante sentencia con lugar, con expresa condenatoria en costas en la definitiva, en el cumplimiento del contrato y consecuente entrega o devolución del inmueble arrendado tal como lo recibió, al haber expirado en fecha 31-07-2006 el término de duración del último contrato de arrendamiento, que por efecto de la prórroga legal (artículo 38, literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) la relación arrendaticia expiró dos (2) años más tarde, igualmente a entregar el inmueble libre de objetos y cosas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como la solvencia del pago de los servicios básicos.
En tal sentido, se hace necesario traer a colación el Artículo 1.601 del Código Civil que establece:
Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.
El fundamento de la tácita reconducción reside en un doble aspecto, de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble, de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace. La terminación de derecho del arrendamiento a la finalización del término, está contemplada por la regla sobre tácita reconducción, que señala que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminado.
De lo anteriormente expuesto, considera quien decide que se hace necesario analizar los contratos de arrendamientos suscrito entre las partes y en el presente caso se evidencia que en fecha 01 de septiembre de 1995, se dio inicio a la relación arrendaticia entre los ciudadanos R.M.C. y E.C., mediante el cual celebran el primer contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con una duración de un (1) año contados a partir del 01 de septiembre de 1995, sobre el inmueble objeto del presente juicio, posteriormente fueron celebrados contrato de arrendamientos sucesivos para cada años a partir de la referida fecha, hasta el último contrato que fue celebrado en fecha 01 de agosto de 2005, estableciendo un lapso de duración de un (1) año contados a partir del 01 de agosto de 2005 hasta el 31 de julio de 2006, (la duración de la relación arrendaticia ha tenido una duración de más de diez años, por lo cual goza de una prórroga legal de 3 años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Asimismo se evidencia de los recaudos acompañados la notificación o desahucio de fecha 30 de junio de 2006, practicado por el arrendador al arrendatario manifestándole la no continuidad de la relación arrendaticia, en virtud de lo cual debía desocupar al vencimiento del contrato y de la prórroga legal, de conformidad con la referida ley, en consecuencia el arrendatario debió desocupar el inmueble después de fenecido el 31 de julio de 2009, es decir, a partir del 01 de agosto de 2009, no obstante a ello la parte demandante ejerció su acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, quince (15) meses después de haber fenecido dicho lapso, permaneciendo el arrendatario en el uso y disfrute de la cosa arrendada y conforme al artículo 1.600 del Código Civil, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, consecuencia que deviene en virtud de la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace.
Según G.G.Q. (2003) en el libro Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I dice: “Que la tácita reconducción consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponde fijada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. (pag. 293 y siguientes)
Considerando esta sentenciadora que la acción incoada es contraria a derecho, por cuanto el arrendatario continuo ocupando el inmueble arrendado sin oposición del propietario o arrendador luego de vencido el lapso de tres (3) años de prórroga legal, por un tiempo de quince (15) meses, para la oportunidad en que fue ejercida la presente acción y en el caso de marras el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; motivo por el cual siendo un deber ineludible de los jueces, la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, aun de oficio, cuando para su admisión se han obviado requisitos legalmente exigidos, como en el presente caso a criterio de este Tribunal la demanda interpuesta tiene que forzosamente ser declarada inadmisible, por ser contraria a derecho y así se decide.
En consecuencia, este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara INADMISIBLE la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga legal, interpuesta por el Abogado L.J.B.S., titular de la cédula de identidad Nº 8.067.355, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.663, de este domicilio, procediendo en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano R.M.C., de nacionalidad italiana, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº E-211.090, contra el ciudadano E.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.729.510, de este domicilio, sobre un inmueble ubicado en la carrera 17 entre carreras 4 y 5, Nº 4-43, edificio A.I., planta baja de la ciudad de Guanare estado Portuguesa.
No hay condenatoria es costas dada la naturaleza del fallo.
La Juez,
Abg. M.S.D.S.
El Secretario,
Abg. J.G.
En esta misma fecha se publicó, siendo las 11:00 de la mañana. Conste.
Strio.
Exp. N° 2.417-10
Lilia.
