Decisión nº S-N de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Junio de 2012
| Fecha de Resolución | 20 de Junio de 2012 |
| Emisor | Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Cesar Mata Rengifo |
| Procedimiento | Retracto Legal Arrendaticio |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 20 de Junio de 2012
202º y 153º
ASUNTO: AH18-V-2008-000006
DEMANDANTE: R.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 9.961.245.
APODERADA DEMANDANTE: Amparo Alonso Estévez, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 18.260.
DEMANDADOS: C.Á.F., J.Á.Á., y C.Á.D.Á., venezolanos los dos primeros, española la última, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V- 6.145.225, V-13.287.022 y E-803.316, en su orden.
APODERADOS DEMANDADOS: C.F.G., R.A.R., M.A.I.L. y R.D.A.M. abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.742, 19.651, 68.361 y 51.795.
DEFENSORA AD-LITEM: A.I.R., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 17.996.
MOTIVO: Retracto Legal Inquilinario (Sentencia Interlocutoria con Fuerza de Definitiva)
- I -
- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -
Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por retracto legal inquilinario instauró el ciudadano R.M., en contra de los ciudadanos C.Á.F., C.Á.D.Á. y J.Á.Á..
Por auto dictado en fecha 29 de enero de 2.008, se admitió la presente demanda ordenando el emplazamiento de la parte accionada, a fin que compareciera al segundo (2°) día de despacho, siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.
Llegada la oportunidad para la litis contestación, compareció el abogado R.D.A.M., y consignó escrito en el cual quedaron expuestas las siguientes defensas: invocó la inepta acumulación de pretensiones, impugnó el instrumento poder presentado por su contraparte, impugnó la cuantía de la demanda, opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinales 6º y 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, negó, rechazó y contradijo la demanda y reconvino al actor en la resolución del contrato inquilinario de autos.
En fecha 05 de mayo de 2.010 este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada y ordenó la notificación de las partes.
Abierta la causa a pruebas, solo la parte actora ejerció su derecho, promoviendo sus respectivas probanzas, las cuales fueron admitidas a excepción de la prueba de inspección judicial, por auto de fecha 22 de octubre de 2.010.
Por diligencia presentada en fecha 30 de marzo de 2.011, el apoderado judicial de la parte demandada consignó copia certificada del acta de defunción del demandante, ciudadano R.M., expedida por la Oficina Municipal de Registro Civil de la Parroquia San Blas, Catedral y El Socorro, Municipio Valencia, del estado Carabobo, quien falleció el día 20 de febrero de 2.011.
Este Tribunal ordenó mediante providencia de fecha 05 de abril de 2.011, librar el edicto correspondiente y boleta de notificación a los herederos conocidos del de cujus, conforme a la norma contenida en el artículo 144 del Código Adjetivo Civil, instando a la parte demandada a señalar el domicilio de los herederos conocidos.
Consignadas las publicaciones de los edictos en la prensa, y cumplidas las formalidades contenidas en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado demandado solicitó el nombramiento de un Defensor Judicial a los herederos desconocidos, designándose al efecto a la abogada A.I.R.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 17.996.
Debidamente notificada la mencionada auxiliar de justicia, compareció por ante este Tribunal y mediante diligencia suscrita en fecha 27 de noviembre de 2.011, aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de Ley.
- II -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –
Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador, los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego establecer si la presente acción por retracto legal arrendaticio resulta procedente en el presente caso.
En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena, persigue el derecho de subrogarse en lugar del comprador del inmueble vendido, ciudadano J.Á.Á., adquiriendo bajo las mismas condiciones, el bien transferido por los ciudadanos C.Á.F., J.Á.Á., y C.Á.D.Á., en virtud que no se le hizo la debida notificación de Ley. Frente a ello, se opone la parte demandada alegando la inepta acumulación de pretensiones, impugnó el instrumento poder presentado por su contraparte, impugnó la cuantía de la demanda, opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinales 6º y 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, negó, rechazó y contradijo la demanda y reconvino al actor en la resolución del contrato inquilinario de autos.
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…
(Resaltado del Tribunal).
En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.
En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.
Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego pronunciarse con relación a los aspectos fundamentales traídos a su conocimiento; tal es el caso de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada, y por último establecer si la acción de retracto legal inquilinario intentada, resulta procedente en el presente caso, así como la reconvención propuesta por la parte demandada.
- De las Cuestiones Previas -
- Caducidad de la acción –
Está contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y se refiere a la caducidad de la acción que acarrea la pérdida irreparable al derecho que se tenía de ejercer una acción, o de efectuar cualquier otro acto legal.
Ahora bien, el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.687, de fecha 26 de abril de 1999, vigente para la fecha de interposición de la presente demanda, señalaba lo siguiente:
En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía…
Examinadas detenidamente las actuaciones alegatos y recaudos referidos a la cuestión previa bajo análisis, este Tribunal parte del hecho que las cuestiones previas tienen un propósito purificador del proceso, para desechar desde el inicio todos los obstáculos que impidan el debate al fondo con toda claridad, y en el caso sub examine podemos observar lo siguiente:
La acción de retracto legal arrendaticio se encuentra regulada por las disposiciones establecidas en la Ley especial que regulaba la materia de alquileres, es decir, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Titulo VI, referido a la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, siendo esto así, el derecho de retracto contenido en el artículo 43 de la referida Ley, debe entenderse como el derecho que tiene el inquilino de solicitarle al comprador, que deshaga la operación y que se le venda a él, por cuanto le correspondía en primer lugar adquirir la propiedad del inmueble, y que debe hacerlo dentro del lapso legal, de conformidad con lo previsto en los artículo 42, 43 y 47 que establecen:
Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
En este sentido, y del análisis de las normas citadas se desprende que para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe cumplir con los requisitos necesarios para su procedencia, entre los cuales tenemos que la acción sea ejercida dentro de los cuarenta (40) días siguientes al conocimiento de la negociación. Con relación a este requisito de procedencia, debe considerarse como punto de partida para determinar el lapso de los cuarenta días, a partir de la fecha de registro de la negociación de adjudicación del inmueble de marras. Al analizar el documento cursante a los folios 13 al 18, se observa que el mismo fue aportado a los autos en copia certificada, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito, del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 09 de junio de 2.006, bajo el número 30, Tomo 22 del Protocolo Primero, que al no haber sido impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, este Juzgador lo aprecia y valora como documento público, de conformidad con las normas contenidas en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Sustantivo Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual por ser un documento traslativo de la propiedad, es oponible a terceros a partir de la fecha de su registro, ello no significa que la operación sea invalida, pues entre las partes es Ley por ser un contrato, pero surte sus efectos erga omnes después de la fecha de registro, y así lo establecen los artículos 1.920, ordinal 1° y 1.924 del Código Civil, que a continuación se citan:
Artículo 1.920. Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:
1º.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.
Artículo 1.924. Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.
En consecuencia, y conforme al contenido de las normas citadas, se desprende que el lapso para intentar la presente acción inició el día 09 de junio de 2.006, fecha en cual se registró por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito, del Municipio Libertador, del Distrito Capital, el contrato mediante el cual se efectuó la negociación de compra venta del inmueble de autos al ciudadano J.Á.Á., quedando anotado bajo el número 30, Tomo 22 del Protocolo Primero, y feneció el día 19 de julio de 2.006, observándose que la presente demanda fue intentada en fecha 14 de diciembre de 2.007, y en consecuencia, no se encuentra configurado el presente requisito para la procedencia de la acción, y así se declara.
Expuesto lo anterior, resulta inoficioso para este Tribunal entrar a analizar el resto de las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada, así como las pretensiones alegadas por la parte actora en su libelo de demanda. Así se declara.
- III -
- DISPOSITIVA -
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de Retracto Legal Inquilinario intentó el ciudadano R.M., contra los ciudadanos C.Á.F., J.Á.Á., y C.Á.D.Á., todos ya identificados en esta sentencia, decide así:
Se declara CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, con fundamento en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad del plazo establecido por la Ley para intentar la acción, en armonía con la norma contenida en el (entonces) artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la interposición de la presente demanda.
Se declara DESECHADA la demanda que por acción de Retracto Legal Inquilinario intentó el ciudadano R.M., contra los ciudadanos C.Á.F., J.Á.Á., y C.Á.D.Á., y en consecuencia, queda EXTINGUIDO el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.
Conforme establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales.
Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 8º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 20 de Junio de 2012. 202º y 153º.
El Juez,
Dr. C.A.M.R.
La Secretaria
Abg. Inés Belisario Gavazut
En esta misma fecha, siendo las 1:09 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria
Abg. Inés Belisario Gavazut
Asunto: AH18-V-2008-000006
CAM/IBG/Lisbeth.-
