Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 17 de Septiembre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

POR AUTORIDAD DE LA LEY

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE:

R.R.N., titular de la Cedula de Identidad No. 3.907.206, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.238, de este domicilio. Representado judicialmente por los Abog. A.M., D.R. y M.S., inscritas en el Inpreabogado bajo el Nro. 22.675, 43.694 y 26.132, respectivamente.

DEMANDADOS:

C.N.C.V., H.V.D.C. y L.R.C.V., titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 7.019.167, 4.616.345 y 4.616.343, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

EXPEDIENTE: 20.502

En fecha 08 de noviembre de 2007 el Abogado R.R.N., actuando en su propio nombre y representación, interpuso demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO contra las ciudadanas C.N.C.V., H.V.D.C. y L.R.C.V.. En fecha 20 de noviembre de 2007, se admite la demanda, sin embargo, en fecha 25 de marzo de 2008 (Folio del 67 al 70), hubo reforma de la demanda y fue admitida en fecha 10 de junio de 2008 (folio 72). En fecha 22 de julio de 2008, (Folio 74) hubo contestación y reconvención, admitida en fecha 27 de octubre de 2010. Notificadas las partes, en fecha 31 de enero de 2011 hubo contestación a la reconvención. En fecha 09 de mayo de 2011, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora. En fecha 20 de mayo de 2011, se suspende temporalmente el presente juicio, suspensión que fue revocada por auto de fecha 10 de junio de 2011 y se ordenó la notificación de las partes. En la oportunidad de la presentación de Informes, ninguna de las partes presentó escrito de informes.

Tramitada como ha sido la presente causa, pasa de seguida esta juzgadora a dictar su fallo en los términos siguientes:

ALEGATOS DE LAS PARTES

DEMANDANTE:

La parte actora en su escrito libelar expresa:

…Primero: Mediante un aviso publicado en el diario regional El Carabobeño a principios de Septiembre del 2006, me enteré de la oferta en venta de una vivienda ubicada en la Calle A (15-A) Parcela N° 32, Manzana 4 de la Urbanización El Naranjal, de la ciudad y Municipio Naguanagua del Estado Carabobo.

Poco tiempo después me entrevisté con C.N.C.V., quien dijo ser médico de profesión y propietaria de la vivienda, la cual me mostró, manifestando que el precio era ciento sesenta millones de bolívares (Bs. 160.000.000) pagaderos en una cuota inicial de treinta y cinco millones de bolívares (Bs 35.000.000) y el saldo de ciento veinticinco millones de bolívares (125.000.000) cuando se protocolizara la escritura definitiva, aclarando que el saldo del precio se pagaría mediante un crédito hipotecario a gestionar ante una institución financiera, condiciones que acepté, otorgando el 15 de Septiembre del 2006 un Contrato Preliminar o Promesa Bilateral de Compra Venta, inserto bajo el N° 4, Tomo 176 de los Libros que lleva la Notaría Pública Segunda de Valencia, tal como se evidencia del recaudo anexo con la letra "A."

En dicho documento consta que el inmueble había sido adquirido apenas dos días antes, según documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Valencia el 13 de Septiembre del 2006, bajo el N° 14, Tomo 174 de manos de F.A.F., explicando la promitente vendedora que se encontraba actualizando toda la documentación para protocolizar dicha escritura.

Por tales razones, nos concedimos recíprocamente un plazo de cinco (5) meses para que la vendedora registrara su título de propiedad y obtuviera todo los documentos para la protocolización, tales como Ficha Catastral, Solvencia Municipal, Certificación de Gravamen y los que a juicio de la Institución Financiera fuesen necesarios para aprobar el crédito destinado al pago del saldo del precio, tal como consta en las cláusulas "Cuarta" y "Quinta" del referido documento.

Con la finalidad de adelantar la gestión crediticia, me dirigí a la Agencia Centro V.d.B.B., entrevistándome con el subgerente J.G.G., informándome que debía acompañar todos los documentos relacionados con la identificación y titularidad de los propietarios y muy en especial los planos de la vivienda, a saber: Ubicación en el Parcelamiento Arquitectura, Ambiente, Electricidad y Aducción, siendo requisitos esenciales pues de lo contrario ni siquiera se recibiría la solicitud.

Segundo.- A finales de Octubre del 2006, al indagar en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., pude apreciar que el título de la vivienda ofrecida no se había registrado y continuaba apareciendo a nombre de J.D.J.C.Z., tal como evidencia del documento protocolizado el 15 de Febrero de 1 979 bajo el Nº 32 Folios 128 Vto al 134, Tomo 21, Protocolo Primero, anexo con la letra “B”.

En virtud de tal circunstancia le exigí a la Dra C.N.C.V. explicación y ésta, deshaciéndose en excusas manifestó que en realidad el inmueble era de padre y al fallecer la Sucesión le había vendido los Derechos y Acciones, los cuales puso a nombre de FRANCISCO AVELlNO NOBREGA para proteger sus intereses ante cualquier eventualidad. Ante tan grave embrollo, le advertí las consecuencias incluso penales de su comportamiento, al ofrecer como propio un inmueble a sabiendas que no le pertenecía, proponiéndome anular la primera Opción sustituyéndola con una nueva Promesa Bilateral de Compra Venta incluyendo a toda la Sucesión formada además por H.V.D.C. y L.R.C.V. y así se hizo, el 06 de Noviembre del 2006 por ante la Notaría Pública de San Diego bajo el N° 39, Tomo 211, anexo con la letra "C" entregándome una serie de documentos para la tramitación del crédito y conviniendo un plazo de sesenta (60) días para el otorgamiento definitivo con una prórroga de treinta días (30) como consta en las cláusulas "Quinta" y "Sexta."

No obstante, durante los meses de Diciembre del 2006 y Enero del 2007 en forma persistente les exigí me entregaran los planos de la vivienda, respondiendo con evasivas y ante la inminencia de preclusión del lapso de la Opción o Promesa, les pedí resolviéramos el negocio restituyendo lo abonado o me vendieran de contado, así perdiera las ventajas del crédito a largo plazo, rechazando ambas opciones, pues me informaron que habían gastado el dinero y si vendían sería por doscientos cincuenta millones ( Bs250.000.000) siendo infructuosas todas las gestiones para procurar un arreglo amistoso pues no tienen ninguna intención de vender la vivienda la cual continúan ocupando…

El accionante fundamenta su pretensión en los Artículos 1.159, 1160, 1270, 1167, 1274, 1202 del Código Civil, y, demanda a las ciudadanas C.N.C.V., H.V.D.C. y L.R.C.V., para que convengan o el Tribunal las condene en lo siguiente:

…1.- A declarar Resuelto el Contrato Preliminar o Promesa Bilateral de Compra Venta de la vivienda ubicada en la Calle A (15-A) Parcela N° 32, Manzana 4 de la Urbanización El Naranjal de Naguanagua del Estado Carabobo autenticado el 06 de Noviembre del 2006 en la Notaría Pública de San Diego bajo el Nº 39, Tomo 211.

2.- A restituirme inmediatamente la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares (Bs35.000.000) equivalentes en la actualidad a treinta y cinco mil bolívares fuertes (BsF 35.000) pagados por concepto de cuota inicial según la cláusula "Tercera."

3.- A pagarme la cantidad de siete millones de bolívares (Bs 7.000.000) equivalentes en la actualidad a siete mil bolívares fuertes (BsF 7.000) por compensación de perjuicios contractuales prevista en la cláusula Séptima del Contrato.

4.- A pagarme la cantidad de cien mil bolívares fuertes (Bs. 100.000) por concepto de daño moral.

5.-A pagarme los intereses moratorios causados desde el 06 de Febrero del 2007, fecha de vencimiento de la opción calculados al 3 % anual hasta la definitiva y que ordenará calcular mediante experticia complementaria.

6.- A pagar el ajuste derivado de la inflación monetaria sobre el capital demandado

hasta la definitiva, que ordenará calcular mediante experticia complementaria.

7.- A pagar las costas procesales…

DEMANDADO:

Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demandad incoada en contra de sus mandantes, por ser a su decir “falsos” en su totalidad los hechos traídos a juicio por la parte actora y en consecuencia estima improcedente el derecho invocado.

Afirma que no es cierto que sus representadas hayan incumplido en forma alguna con las obligaciones contractuales contraídas en la convención y relativa a la compra venta pactada con el actor y cuya resolución demanda por medio del presente juicio. Que resulta absoluta y rotunda que mis mandantes hayan actuado del algún modo no diligente en cuanto a esta operación ni mucho menos manipulaciones contractuales algunas.

Que es totalmente falso que sus apoderadas deban indemnizar cantidad alguna de dinero al actor por concepto de cláusula penal y/o intereses moratorios alguno. Que ciertamente su representadas judiciales supra identificadas, celebraron con el actor ciudadano R.R.N., antes identificado un contrato en fecha 06 de noviembre de 2006, por ante la Notaria Pública de San D.d.e.C., del cual se desprende fehacientemente los derechos y obligaciones. Que sus representadas dan en opción a compra al actor, un inmueble de su exclusiva propiedad cuyas medidas, ubicación y demás determinaciones constan ampliamente en los autos y que quedan plenamente identificadas en la cláusula segunda de la referida convención como propietarias del inmueble en compra venta y se deja constancia de la documentación legal de la que se desprende la cualidad.

Que de común acuerdo se fija en la cláusula tercera de la convención la fijación del precio de la venta definitiva en la cantidad de Ciento Sesenta Millones de Bolívares (Bs.160.000.000,00) (hoy Bs. 160.000,00) de los que recibe en calidad de arras la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,00) (hoy Bs. 35.000,00) sus representadas y el remanente es decir la cantidad de Ciento Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 125.000.000,00) (Bs. 125.000,00) en el plazo máximo de noventa (90) días según se desprende de la cláusula quinta de la convención.

Que cabe destacar que el hoy actor, manifestó la posibilidad o de cancelar el remanente de contado a través de algún crédito bancario que eventualmente tramitaría y que este hecho relativo al término y condiciones de pago son aceptadas textualmente y expresamente por el accionante en su escrito libelar que encabeza el presente expediente.

Que según se desprende fehacientemente de la cláusula sexta de la convención sus representadas hacen entregan al actor de la totalidad de los documentos necesarios para la protocolización definitiva como son copia del documento propiedad, copia de la solvencia municipal, copia de la cedulas catastral, copia de certificación de gravámenes, copia del documento de parcelamiento, copias de las cedulas de identidad de las vendedoras, copia de la declaración y liquidación sucesoral, como copia del acta de defunción del ciudadano J.J.C.Z. quien en vida fuera esposo y padre de las mandantes. Sin tener ni contractual ni legalmente otra obligación que no fuera otorgar el documento definitivo de compra venta en el plazo convenido pero de no de entregar recaudo o papel alguno ya que no es mencionado en la convención.

Que precluido el termino convenido de noventa (90) días para el pago del remanente del precio en efectivo o a través de crédito por parte del hoy actor en fecha seis (06) de noviembre de 2007, este no ha cumplido con su obligación legal de pagar y mucho menos formalizar la venta del inmueble propiedad de su mandante que se negociaba entre ambos. Siendo así las cosas, ya a partir del día siguiente del plazo convenido cesan las obligaciones legales y convencionales de su mandante, esto porque ya el contrato feneció debido al cumplimiento del termino de duración previsto en el mismo, y a partir del día siete (07) de noviembre del 2007, sus mandantes son asistida por la cláusula penal contemplada en la cláusula séptima de la convención celebrada entre ambos a una indemnización pecuniaria que fue de mutuo y común acuerdo en la cantidad de Siete Millones de Bolívares (Bs. 7.000.000,00) (hoy Bs.7.000,00).

Que el actor pese haber incumplido con sus obligaciones contractuales de una manera temeraria y ya precluido el término de duración del mismo, procede a incoar la presente demanda sin fundamento jurídico alguno, ya que no existe ni convencional y legalmente algún requisito dejado de aportar al negocio por parte de sus representadas, todo lo cual se desprende de la cláusula sexta, que pudiera tomarse como incumplimiento alguna obligación contraída lo cual es absolutamente falso.

Que de la cláusula décima de la referida convención se desprende la declaración expresa del actor R.L.R.N. y su representada ciudadana C.N.C.V., plenamente identificados en autos dejar sin efectos el contrato por ellos celebrado con anterioridad por lo que resulta impertinentes los hechos traídos en el escrito libelar en cuanto a esta convención.

Solicita al Tribunal declare sin lugar la demanda temeraria e improcedente incoada por el actor por cuanto no existe incumplimiento alguno por parte de mis mandantes de alguna obligación contractual o legal contraída por el hoy actor.

Que declare la expiración del termino de duración del contrato de opción a venta celebrado entre mis mandantes y el actor por cuanto ya transcurrieron los noventas (90) días contemplados en la cláusula quinta de la convención.

Que por cuanto no consta en autos el cumplimiento por parte del actor de sus obligaciones contractuales (pago del precio y otorgamiento del documento de venta definitivo), se cumpla el contenido de la cláusula penal inserta en la cláusula séptima de la convención, es decir, que se condenado a pagar a su mandante la cantidad de Siete Millones de Bolívares (Bs. 7.000.000,00) (hoy Bs.7.000,00)

Se fundamenta legalmente en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, 1159 y siguientes del Código Civil.

Que de las razones de hecho y de derecho anteriormente narradas se desprende fehacientemente como el actor es el que ha incumplido con sus obligaciones contractuales toda vez que expirado el termino del mismo no ha hecho efectivo el pago del remanente del precio pactado para la venta ni ha hecho formal, presentación por ante la oficina del Registro del documento respectivo para otorgarlo, por lo que estaría incurriendo en la conducta prevista en la cláusula penal de la convención referida.

ALEGATOS DE LA RECONVENCIÓN:

Que RECONVIENE al ciudadano R.R.N., parte actora en el presente juicio y plenamente identificado en autos, para que convenga en pagar a sus mandantes o a ello sea condenado por este Despacho la cantidad de Siete Millones de Bolívares (Bs. 7.000.000,00) (hoy Bs. 7.000,00) por concepto de indemnización de los daños convenidos contractualmente de mutuo y común acuerdo en la cláusula séptima de la misma.

Finalmente solicita la declaratoria sin lugar de la demanda incoada en contra de los mandantes, la declaratoria con lugar de la reconvención propuesta y el vencimiento del término de la convención celebrada entre las partes.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

En fecha 31 de enero de 2011, el Abogado R.R., contesto la Reconvención en los siguientes términos:

… Primero: Nada dice la demandada de su obligación de restituir las arras recibidas por Bs. 35.000 y nuestro alegato sobre la inejecución de la cláusula séptima del contrato demandado, según la cual las arras se devolverán cuando se venda el inmueble, toda vez que por mandato del artículo 1202 del Código Civil, es nula la obligación que dependa de la sola voluntad del deudor.

En consecuencia admitida en forma tacita tal petición, la obligación de pagar es de plazo vencido.

Segundo: Los demandados sabían de la gestión que hacíamos del crédito hipotecario para pagar el saldo del precio, como consta en la cláusula octava del contrato demandado y de su obligación de suministrar los planos requeridos que no entregaron, motivo por el cual ni siquiera se recibieron los papeles por parte del Banesco.

Por lo tanto el incumplimiento es del demandado, quien debe sufrir las consecuencias de la cláusula penal.

Tercero: En razón de lo expuesto, pido se declare sin lugar, la reconvención…

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Visto lo alegado por la parte actora, así como la contestación a la demanda, inclusive la reconvención propuesta, se observa que el Tribunal debe resolver:

La reconvención en el entendido de la procedencia o no de la indemnización exigida por la demandada reconviniente, y, en cuanto al fondo de la controversia principal, resolver si las codemandadas suministraron o no oportunamente los documentos requeridos para la tramitación del crédito ante la institución financiera correspondiente, con el fin de resolver si procede la Resolución del contrato sometido a juicio, con las consecuencias derivadas de dicha resolución. Asimismo, debe resolver el Tribunal si proceden los daños morales demandados.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL MATERIAL PROBATORIO

DEMANDANTE:

Del folio 05 al folio 08, riela original de contrato de OPCIÓN DE COMPRA - VENTA, autenticado por ante la Notaria Publica de San D.E.C., en fecha 06 de noviembre de 2006, anotado bajo el Nº 39, Tomo 211, Nº de Planilla 91736, suscrito entre la parte demandante R.L.R.N. y la parte demandada H.V.D.C., L.R.C.V. y C.N.C.V., dicho documento es apreciado como documento privado con fe pública, en tal sentido, esta sentenciadora lo valora de conformidad con lo previsto el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo cual, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público respecto al hecho material de las declaraciones en el contenidas y le merece fe a esta sentenciadora, y con el mismo queda demostrado que:

Las partes en la presente causa están vinculadas por un convenio, en el cual la parte demandada le ofreció a la parte demandante en opción de compra venta:

Un inmueble constituido por la Parcela de Terreno Nº Treinta y Dos (32) de la Manzana Cuatro (04) de la Calle A (15-A) de la Urbanización El Naranjal y la Casa- Quinta Tipo “C”, sobre ella construida constante de CIENTO VEINTIDOS METROS CUADRADOS (122 Mts2) de superficie de construcción aproximada, distribuida así: Porche, Salón –Comedor, Tres (03) Cuartos principales, dos (02) baños: uno incorporado al cuarto principal y el otro auxiliar, un (01) cuarto de servicio y baño de servicio, cocina, lavadero y garaje sin techo. Dicha parcela tiene señalados sus linderos y medidas en el Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa de la Urbanización El Naranjal, registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., de fecha 15 de Mayo de 1978, bajo el Nº 11, Folios 44 al 186, Protocolo 1º, Tomo 27.

Que el precio pactado para la negociación de Compra - Venta fue por la cantidad de Ciento Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 160.000.000,00) (hoy Bs.160.000,00).

Las cantidades de dinero serian canceladas por el comprador de la siguiente manera: La cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,00) (hoy Bs. 35.000,00) que entregó a las vendedoras en el acto de la firma de la opción y el saldo restante de Ciento Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 125.000.000,00) (hoy Bs. 125.000, 00) al momento de la protocolización del documento definitivo de COMPRA-VENTA.

Que el documento definitivo debería otorgarse por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro respectiva en un plazo máximo se SESENTA DÍAS (60) MAS UNA PRORROGA DE TREINTA DÍAS (30) contados a partir de la firma del contrato de opción a compra – venta.

Que las vendedoras le entregaron en ese acto los siguientes recaudos: Copia de Documento de Propiedad, Copia de Solvencia Municipal, Copia de Cedula Catastral, Copia de Certificación de Gravamen, Copia de Documento de Parcelamiento, Copias de las Cedulas de Identidad de cada una de las vendedoras, Copia de Planilla de Declaración y Liquidación Sucesoral, Copia de Acta de Defunción del ciudadano J.J.C.Z..

Igualmente se convino en la cláusula 7° del contrato, que si el documento definitivo no se protocolizara por causas imputables al comprador, este debía indemnizar a las vendedoras con la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00) (hoy Bs. 7.000,00) deducible de la cantidad entregada en ese acto. En caso contrario, si por causa imputable a las vendedoras estas debían pagar al comprador la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00) (hoy Bs. 7.000,00), por concepto de daños y perjuicios, pero cuando el inmueble se vuelva a negociar.

Que la Cláusula Penal antes descrita no será aplicable si la entidad financiera no aprobara el Crédito Hipotecario, caso en el cual el Contrato quedaría resuelto de pleno.

Como también si las vendedoras y el comprador no firman el documento definitivo de la venta del inmueble por causas ajenas a su voluntad no se aplicara la Cláusula Penal.

Del folio 09 al 13, riela original de documento de propiedad protocolizado en fecha 15 de febrero de 1979, bajo el Nº 32, Folios 128 Vto. al 134, Protocolo Primero, dicho instrumento nada aporta a los hechos controvertidos, por lo que se desecha del proceso.

Del folio 14 al 17, riela original de contrato de OPCIÓN DE COMPRA - VENTA, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de V.E.C., en fecha 15 de septiembre de 2006, inserto bajo el Nº 04, Tomo 176, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, dicho instrumento nada aporta a los hechos controvertidos, por lo que se desecha del proceso.

Del folio 18 al 20, riela copia fotostática simple de documento emanado del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio V.d.E.C., dicho instrumento nada aporta a los hechos controvertidos, por lo que se desecha del proceso.

Del folio 21 al 28, riela copia fotostática simple de documento emanado del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio V.d.E.C., dicho instrumento nada aporta a los hechos controvertidos, por lo que se desecha del proceso.

Durante el lapso probatorio la parte actora promovió:

POSICIONES JURADAS. En fecha 31 de julio de 2012 el Abogado R.N. renunció a la misma, por tal motivo no se le concede ningún valor probatorio. Y así se declara.

En fecha 17 de noviembre de 2011, tuvo lugar el acto de comparecencia del ciudadano S.R., quien estando legalmente juramentada manifestó llamarse S.R.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. V-7.088.673, domiciliado en Guacara, Calle Ibarra, Edificio Nuja, Primer Piso, Estado Carabobo, de profesión Abogado, estando presente la parte promovente de la prueba abogado R.R.. El testigo al realizarle la PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, si conoce a la ciudadana C.N.C.? CONTESTO: Si la conozco de vista, trato y comunicación. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si por ese conocimiento sabe que nos había ofrecido en venta una casa quinta ubicada en la Urbanización El Naranjal Uno de Naguanagua? CONTESTO: Por supuesto que si, doy fe que la ciudadana antes nombrada le ofreció en venta su inmueble al ciudadano R.R.. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si en los meses de diciembre del año 2006 y enero de 2007, nos acompaño al domicilio de la señora C.N.C. a solicitarle los planos de la vivienda ofrecida en venta? CONTESTO: Por supuesto que estuve presente ese día y no sólo negó entregar los planos del inmueble sino en viva voz dijo que no había más negocio que hiciera lo que quisiera el optante.

En fecha 24 de noviembre de 2011, tuvo lugar el acto de comparecencia del ciudadano G.B.F.B., quien estando legalmente juramentada manifestó llamarse G.B.F.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N°. V-9.722.925, domiciliado la Urbanización La Campiña 2, Residencias Níquel 5000, Apartamento Planta Letra G, Naguanagua, Estado Carabobo, de profesión Abogado, estando presente la parte promovente de la prueba abogado R.R.. El testigo al realizarle la PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, si conoce a la ciudadana C.N.C.? CONTESTO: Es correcto si la conozco. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si por ese conocimiento sabe que nos había ofrecido en venta una casa quinta ubicada en la Urbanización El Naranjal Uno de Naguanagua? CONTESTO: Si tengo conocimiento. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si en los meses de diciembre del año 2006 y enero de 2007, nos acompaño al domicilio de la señora C.N.C. a solicitarle los planos de la vivienda ofrecida en venta? CONTESTO: Es correcto, yo estuve en la casa de ella solicitando los documentos. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe para que se necesitaban los planos de la vivienda? CONTESTO: Si. Para solicitar un crédito bancario para la adquisición de dicha vivienda que había suscrito la opción a compra. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, porque le consta todo lo dicho? CONTESTO: Porque el ciudadano aquí presente me comisionó para hacer dichas diligencias donde la señora se negó a entregar el documento y dijo que no iba a seguir con la negociación, o no quería seguir con la negociación.

Dichas declaraciones de los testigos S.R.G. y G.B.F.B., fueron contestes y no incurrieron en contradicciones, por lo que se aprecian dichas declaraciones de conformidad con lo establecido en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil; y con las mismas queda demostrado que la parte demandante ciudadano R.R., le solicitó los planos de la vivienda ofrecida en venta para tramitar un crédito bancario para la adquisición del inmueble a la codemandada ciudadana C.N.C., la cual se negó a entregar dicho documento. Y así se declara.-

Promovió la PRUEBA DE INFORMES a la agencia Centro V.d.B.B. C.A. y el Tribunal admitiendo dicha prueba procedió a librar oficio Nro.553 y ratificado en fecha 01 de febrero de 2012 con oficio Nro.0058. Al folio 199 del presente expediente, rielan las resultas de la prueba de informe requerida por la parte demandante, la cual es apreciada por esta Juzgadora en su pleno valor probatorio, y conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y con dicha prueba quedó demostrado que en la lista de recaudos para créditos de adquisición con recursos FAOV, se solicita los planos para poder corroborar el área de construcción y poder dar un valor integral al bien incluyendo terreno y construcción, siendo un requisito indispensable para la tramitación de la solicitud del crédito bancario. Y así se declara.

DEMANDADA:

La parte demandada no promovió pruebas durante el lapso probatorio ni en ningún otro momento, ni por si ni por medio de apoderado judicial.

MOTIVA:

La opción de compra es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea celebrarse un futuro contrato; mientras que el contrato de compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.

La Sala de Casación Civil en Sentencia Nº RC.00358, Expediente Nº 09-051 de fecha 09/07/2009, hace referencia a la definición de este tipo de contratos, bajo los siguientes términos:

…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195…

Bien, la presente causa se refiere a una resolución de contrato de opción de compra venta cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho, cuyos elementos principales son la concesión del optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima. Uno de los caracteres de la opción es el de ser un contrato a plazo. Esta afirmación equivale a decir que el plazo es un requisito del contrato de opción, y no es concebible un contrato de opción que no tenga plazo de vigencia prefijado por muy breve que sea éste.

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que el mismo es de obligatorio cumplimiento entre estos, so pena, de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, en otras palabras, los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo en que están obligados a cumplir la ley.

De esta manera tenemos que el artículo 1.159 del Código Civil, establece lo siguiente:

…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…

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Por su parte, el artículo 1.167 de la citada Ley Sustantiva, señala:

…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…

En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen naturales o jurídicas; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.

En referencia a lo expuesto la Sala de Casación Civil en Sentencia Nº RdeI.01032, Expediente Nº 05-331 de fecha 18/12/2006, estableció:

...Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación. Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato…

En el caso de autos, no cabe dudas para este Tribunal que las partes, celebraron un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por una Parcela de Terreno Nº Treinta y Dos (32) de la Manzana Cuatro (04) de la Calle A (15-A) de la Urbanización El Naranjal y la Casa – Quinta Tipo “C”, sobre ella construida constante de CIENTO VEINTIDOS METROS CUADRADOS (122 Mts2), el cual tiene como característica ser un contrato sinalagmático perfecto, pues desde el momento en que se perfeccionó, ambas partes conocían claramente las obligaciones que debían cumplir en el transcurso de un tiempo determinado; que incluía aquellas convencionalmente estipuladas y las que supletoriamente señala la ley, en el cual se pacto un precio determinado por la negociación y la forma y el momento de pago;

Ahora bien, el actor expresa en su libelo que durante los meses de diciembre de 2006 y enero de 2007 en forma persistente le exigió a las demandadas los planos de la vivienda, lo cual es un requisito indispensable para la tramitación de la solicitud del crédito bancario, tal y como lo arrojo la Prueba de Informes a la agencia Centro V.d.B.B. C.A, por su parte la demandada se limitó a rechazar dicho argumento, pero no trajo a los autos prueba alguna que demostrara haber cumplido con su deber, en este sentido, a todas luces la falta de entrega del documento exigido por la entidad bancaria a los fines del trámite del crédito hipotecario, constituye incumplimiento atribuible a la vendedora en el contrato.

Colorario de lo anterior, por haber incurrido en incumplimiento la parte vendedora la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO prospera, y, debe aplicarse la cláusula penal correspondiente, es decir, la cláusula séptima del contrato, bajo la premisa de que la venta no se protocolizó por causas imputables a la vendedora y ésta debe hacerse responsable civilmente de las consecuencias que derivan de ello.

En este sentido, establecido que la venta no se protocolizó por causas imputables a la vendedora, y, que ésta debe indemnizar al comprador a tenor de la cláusula penal, la reconvención planteada resulta sin lugar. Y así será declarado en el dispositivo del fallo. Y así se declara.-

Se observa que el accionante exige el pago de cien mil bolívares fuertes (Bs. 100.000) por concepto de daño moral. En relación a este particular observa este Tribunal lo siguiente:

En Sentencia N° 116 de la Sala de Casación Social de fecha 17 de mayo de 2000, el Tribunal Supremo de Justicia establece:

Al decidirse una reclamación por concepto de daños morales, el sentenciador, necesariamente, ha de sujetarse al proceso lógico de establecer los hechos, de calificarlos y de llegar a través de este examen a la aplicación de la Ley y la equidad, analizando la importancia del daño, el grado de culpabilidad del autor, la conducta de la víctima y la llamada escala de los sufrimientos morales, valorándolos, pues no todos tienen la misma intensidad, por las distintas razones que puedan influir en ellos, para llegar a una indemnización razonable... En general, la doctrina y jurisprudencia patria han señalado que se debe dejar al Juez amplias facultades para la apreciación y estimación del daño moral. Pertenece a la discreción y p.d.J. la calificación, extensión y cuantía de los daños morales.

Igualmente se ha asentado que el Juez para fijar la cuantía de los daños morales debe tomar en cuenta el grado de educación y cultura del reclamante, su posición social y económica, así como la participación de la víctima en el accidente o acto ilícito que causó el daño. (Sentencia la Sala de Casación Social del 16-02-02).

Es decir, el fallo que declare con lugar una pretensión por daño moral, debe motivar expresamente, so pena de incurrir en la infracción del ordinal 4º del artículo 243 del vigente Código de Procedimiento Civil, el proceso lógico que lo llevó a declarar procedente dicho pedimento y en base a qué hechos objetivos cuantificó dicho daño moral.

En otras palabras, si bien ha sido criterio pacífico y reiterado que la estimación del daño moral lo debe realizar el juez sentenciador a su libre arbitrio, y por tanto, está autorizado para “obrar discrecionalmente de modo equitativo y racional procurando impartir la más recta justicia” (TSJ, SCC, 10-08-2000), éste -el respectivo juzgador- debe exponer en su decisión -motivar- el análisis de los hechos concretos que le permiten declarar la procedencia del daño moral, y los parámetros que utilizó para cuantificar dicho daño moral, el cual es objetivamente incuantificable, porque el pretium doloris no es periciable, ni valuable en dinero, el perjuicio moral no es de naturaleza pecuniaria, sin embargo, “no es imposible; porque no se trata de calcular la suma necesaria para borrar lo que es imborrable, sino para procurar algunas satisfacciones equivalentes al valor moral destruido”. (CSJ, SCC, 24-04-1998)

El pago que se dispone como reparación de los daños morales, no tiende a compensar el perjuicio extrapatrimonial sufrido, sino que éste sirve para acordar una satisfacción al damnificado, es por ello que el Juez debe otorgar al damnificado una suma de dinero “que tenga en cuenta el desasosiego, sufrimiento, molestias, entre otros, pero no como una compensación al dolor físico o psíquico, sino como una retribución satisfactoria de tales quebrantos”.

Articulando todo lo antes expuesto, el sentenciador que conoce de una acción por daño moral debe hacer un examen del caso en concreto, analizando los siguientes aspectos:

1. la entidad (importancia) del daño, tanto físico como psíquico (la llamada escala de los sufrimientos morales);

2. el grado de culpabilidad del accionado o su participación en el accidente o acto ilícito que causó el daño (según sea responsabilidad objetiva o subjetiva);

3. la conducta de la víctima;

4. grado de educación y cultura del reclamante;

5. posición social y económica del reclamante,

6. capacidad económica de la parte accionada;

7. los posibles atenuantes a favor del responsable;

8. el tipo de retribución satisfactoria que necesitaría la víctima para ocupar una situación similar a la anterior al accidente o enfermedad; y, por último,

9. referencias pecuniarias estimadas por el Juez para tasar la indemnización que considera equitativa y justa para el caso concreto.

En consecuencia, el Juez debe expresamente señalar en su decisión el análisis que realizó de los aspectos objetivos señalados en el precedente párrafo, exponiendo las razones que justifican su estimación, las cuales lo llevaron a una indemnización razonable, que permita, controlar la legalidad del quantum del daño moral fijado por el Juez.

En el caso de autos la parte actora se limita a exigir el pago del daño moral, sin especificar el motivo que da lugar a dicho pago, ni las circunstancias que le han generado daño moral, tampoco promovió ninguna prueba destinada a probar dichos daños, razón por la cual este Tribunal no tiene elementos suficientes sobre los cuales establecer la motiva necesaria para la procedencia de daño moral, en consecuencia los daños demandados deben ser declarados sin lugar, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se declara.-

Por todos los razonamientos antes explanados, es por lo que este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano R.R.N., titular de la Cedula de Identidad No. 3.907.206, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.238, de este domicilio, contra las ciudadanas C.N.C.V., H.V.D.C. y L.R.C.V., titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 7.019.167, 4.616.345 y 4.616.343, respectivamente.

SEGUNDO

CON LUGAR la resolución del contrato de OPCIÓN DE COMPRA - VENTA, autenticado por ante la Notaria Publica de San D.E.C., en fecha 06 de noviembre de 2006, anotado bajo el Nº 39, Tomo 211, Nº de Planilla 91736, suscrito entre la parte demandante R.L.R.N. y la parte demandada H.V.D.C., L.R.C.V. y C.N.C.V..

TERCERO

SIN LUGAR la reconvención planteada.

CUARTO

SIN LUGAR la reclamación de daño moral exigida por la parte actora.

De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los diecisiete (17) días del mes de septiembre de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

La Juez Provisorio,

Abog. O.E.,

El Secretario Temporal,

Abog. Á.T.,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:30 minutos de la tarde.

El Secretario Temporal,

Abog. Á.T.,