Decisión nº 3 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Marzo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL

ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2013-001021/6.589.

PARTE DEMANDANTE:

L.E.R.G., M.M.G.D.R. y C.E.R.G., venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Cagua, estado Aragua, titulares de las cédulas de identidad números V-6.916.070, V-619.518 y V-6.916.071, respectivamente; representados judicialmente por el profesional del derecho A.Á.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 14.378.

PARTE DEMANDADA:

D.Q., venezolano, mayor de edad, domiciliado en Carrizal, estado Miranda, titular de la cédula de identidad número V-10.281.189; representado judicialmente por los profesionales del derecho M.M. y J.E.R.P., inscritos en el Instituto del Abogado bajo los números 3.076 y 71.213, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 17 de mayo del 2011, por el abogado A.Á.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 14 de febrero del 2011 por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante.

El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 11 de octubre del 2013, acordándose remitir al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el expediente a los fines de la tramitación y resolución de dicho recurso.

El 24 de octubre del 2013, se dejó constancia de haberse recibido el expediente por secretaría, este ad quem se avocó al conocimiento del presente juicio, y en virtud del error de foliatura, se remitió el expediente al tribunal de la causa para que corrigiera dicho error, una vez subsanado el mismo se le dio entrada en fecha 16 de diciembre del 2013, y se ordenó la notificación de las partes, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última de las notificaciones, el Tribunal mediante auto expreso fijará la oportunidad para que tenga lugar la celebración de la audiencia oral establecida en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Encontrándonos dentro del plazo para sentenciar, se procede a ello, con arreglo al resumen descriptivo, razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició esta causa en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato introducida el 26 de noviembre de 2009 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de esta Circunscripción Judicial, por el abogado A.Á.M., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos L.E.R.G., M.M.G.D.R. y C.E.R.G. contra el ciudadano D.Q..

Los hechos relevantes expresados por la parte actora como fundamento de la demanda, son los siguientes:

Argumentó que sus representados en fecha 04 de enero de 1991, suscribieron un contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano D.Q., en donde éste tendría que cancelar el monto de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500) por concepto de canon mensual de arrendamiento.

Adujo que debido al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, de los meses: mayo, junio, julio, agosto y septiembre; celebraron una “transacción”, en fecha 04 de octubre de 1991, la cual consistió en dejar sin efecto dicho contrato, concediéndole un lapso de seis (06) meses para la desocupación del inmueble; así como el pago de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, no obstante si el arrendatario incumple con sus obligaciones de pago y desocupación del inmueble, tendría que cancelar a mis mandantes la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000) diarios por cada día que transcurra de su insolvencia.

Que hace 18 años se celebro dicha “transacción”, y hasta la fecha el arrendatario no ha cumplido con sus obligaciones.

Como fundamentos de derecho, invocó las disposiciones de los artículos 1.160, 1.167, 1.264, 1.266, 1.270, 599 del Código Civil; 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:

…A.- Hacer entrega sin plazo alguno de la parcela y la vivienda y todo lo que allí se encuentre, desocupado de bienes y personas y en el mismo excelente estado en los cuales le fue entregado.

B.- Pagar la suma de doce mil quinientos bolívares (Bs. 12.500) por concepto de arrendamientos no pagados correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 1991, a Bs. 2.500. cada mes.

C.- Pagar las tres (3) bimensualidades a Bs. 5.500 c/c, las que hacen un total de Bs. 16.500.

D.- Pagar los Daños y perjuicios: Mora a Bs. 1.000 diarios: desde 04-10-1991 hasta el 04-10-2009, son 6.570 días a Bs. 1.000 cada día y los se sigan causando. 6.570 días, son Bs. 6.570.000

E.- Pagar los honorarios profesionales, los cuales estimo en la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000)

(Copia textual).

La demanda fue estimada en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 155.000); asimismo solícito se decretará el secuestro de dicho inmueble.

Admitida la demanda por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 30 de noviembre de 2009, se ordenó la citación de la demandada; en virtud de ello en fecha 02 de diciembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó al juzgado de la causa la corrección del auto de admisión de la demanda, debido a que el motivo era “cumplimiento de contrato” y no “cumplimiento de contrato de arrendamiento”.

El 03 de diciembre de 2009, el juzgado a quo, dejó sin efecto el auto de fecha 30 de noviembre de 2009, y admitió nuevamente la demanda por cumplimiento de contrato. En fecha 14 de diciembre de ese mismo año, ordenó librar las compulsas respectivas a la parte demandada y a su vez remitirla al Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.

El 01 de marzo del 2010, el ciudadano D.Q., debidamente asistido judicialmente, consignó escrito de contestación y reconvención de la demanda, en los siguientes términos:

Rechazó y contradijo la demanda, argumentando que nunca existió un contrato de arrendamiento, pues, él había sido contratado por el propietario del inmueble para que lo reparara; asimismo, reconvino la demanda argumentando que había sido engañado para el cumplimiento de ciertas obligaciones, que se encuentran prescritas, ya que él habita dicho inmueble desde el año 1985, y no bajo la figura de arrendamiento sino bajo la oferta de llegar a obtener un valor del mismo debido a su labor en el.

Asimismo, estimo la reconvención en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00).

El 02 de marzo del 2010, el tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta por la parte demandada.

El 05 de marzo del 2010, el apoderado judicial de la parte actora consignó ante el tribunal de la causa los siguientes escritos: a) oposición a la admisión de pruebas, y b) promoción de pruebas; asimismo, dio contestación a la reconvención, en los siguientes términos:

Adujo que tanto la contestación como la reconvención de la demanda fueron propuestas extemporáneamente, de igual manera, negó, rechazó y contradijo todo lo alegado en la reconvención.

El 09 de marzo del 2010, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas; asimismo, el ciudadano D.Q. confirió poder apud acta a los profesionales del derecho M.M. y J.E.R.P..

El 10 de marzo del 2010, la parte accionante manifestó ante el tribunal de la causa que impugnaba las copias simples y tacha los originales por falsedad, a su vez, solicitó se comisionara al Juzgado del Municipio Carrizal, estado Miranda, a los fines de la evacuación de los testigos.

En fecha 12 de marzo del 2010, el juzgado a quo, dictó auto de admisión de pruebas, promovidas por la parte actora reconvenida.

El 15 de marzo del 2010, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

El 18 de marzo de 2010, el tribunal de la causa ordenó librar despacho y oficio al Juzgado del Municipio Carrizal del estado Miranda, a los fines de la evacuación de las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora.

Mediante auto de fecha 13 de abril del 2010, se agregó al expediente oficio Nº 5290-105-2010, proveniente del Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, constante de las resultas de la comisión establecida.

El 14 de febrero del 2011, como antes se dijo, el a quo, dictó la recurrida, cuyo dispositivo textualmente reza:

…En el caso de autos, como se señaló la posesión que ejerció el ciudadano D.Q. en el inmueble que es objeto de la presente demanda, lo fue en su condición de arrendatario del mismo, de tal suerte que la inercia de la parte actora al no haber accionado con anterioridad el cumplimiento del contrato, lo que le trajo como sanción fue prescripción de la acción personal, pero ello no puede servir de fundamento al Tribunal, para considerar que la posesión que ejerce el demandado en el inmueble es pacífica y legítima, razón por la cual es forzoso para quien aquí sentencia declarar sin lugar la reconvención intentada por resultar a todas luces improcedente en derecho su viabilidad. Así se decide.

Asimismo observa el Tribunal que las documentales aportadas por la parte demandada no fueron ratificadas en la secuela del proceso, por tanto deben ser desechadas, sin perjuicio de que nada aportan a su reconvención.

Por último, vistas las diligencias efectuadas por ambas partes respecto a los lapsos cumplidos en el presente proceso, considera oportuno quien aquí sentencia aclarar a las partes, en primer lugar que ciertamente la contestación a la demanda incoada fue efectuada al tercer día de despacho, en razón de que el propio despacho de comisión le concedió al demandado un día como término de la distancia, de tal manera que su contestación fue efectuada de manera tempestiva, así como la contestación a la reconvención.

De la misma manera debe señalarse que si bien las pruebas de la parte actora fueron promovidas con un día de anticipación al inicio del lapso de promoción y evacuación de pruebas, en opinión del Tribunal y en sintonía con el criterio sostenido por la sentencia dictada por la Sala Constitucional N° 2973 del 10 de octubre de 2005, caso: Servicios Halliburton de Venezuela, S. A. Así se establece.

III

En virtud a la motivación anteriormente expresada, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD, CON LUGAR LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN INTENTADA POR L.E.R.G., M.M.R. GUARDIA Y C.E.R.G.C.D. QUERO Y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN INTENTADA POR D.Q.C.L.E.R.G., M.M.R. GUARDIA Y C.E.R.G....

(Copia textual).

En virtud de la apelación ejercida el 17 de mayo del 2011, por el apoderado judicial de la parte actora, corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión.

El 18 de mayo del 2011, el tribunal de la causa dictó auto suspendiendo el juicio, de acuerdo a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en fecha 06 de mayo del 2011.

El 07 de mayo del 2013, el apoderado judicial de la parte actora, consignó en original el pronunciamiento emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), el cual exhorto al Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a reactivar el proceso judicial.

Mediante auto del 09 de mayo del 2013, el juzgado a quo acordó la notificación de las partes, y una vez constara en autos el cumplimiento de las mismas, comenzarían a transcurrir diez (10) días de despacho para la reanudación del proceso.

El 07 de octubre del 2013, el co-apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado y a su vez renuncio al término de los diez (10) días de despacho establecidos para la reanudación del proceso.

Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.

MOTIVOS PARA DECIDIR

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:

Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida

subrayado nuestro.

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el articulo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente el m.T.S.d.J. en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, con apego estricto a la Resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.

En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el articulo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 30 de noviembre de 2009, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y así se establece.

Ahora bien, para decidir se observa:

De las pruebas.-

La parte actora junto con el libelo de la demanda consigno.-

Transacción suscrita por las partes en fecha cuatro (04) de enero de 1991, debidamente notariada ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo de Guaicaipuro, estado Bolivariano de Miranda. La Transacción constituye un documento auténticado, producido en original, que por no haber sido impugnado corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil y constituye plena prueba de lo que se desprende de éste primera y segunda, dicha transacción riela a los folios del 06 al 12 de la pieza principal, y en este sentido se deja asentado que en la cláusula segunda se estableció que ambas partes mediante dicha transacción acordaron fijar como prorroga seis (06) meses para la desocupación del inmueble. Y así se establece.-

Pruebas aportadas por la parte actora-reconvenida en el lapso probatorio.-

1. - Promovió copia certificada del documento de propiedad del inmueble; constituye este instrumento copia certificada de documento autentico que al no ser impugnada, se tienen como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, evidenciándose de dicha prueba que el inmueble es propiedad de los ciudadanos L.E.R.G., M.M.G.D.R. y C.E.R.G., a través de la sucesión de su padre el de cujus L.M.R.M.. Así se declara.

3. - Promovió copia certificada de la declaración sucesoral, planilla Nº 0197, de fecha 22 de enero de 1981; constituye este instrumento copia certificada de documento autentico que al no ser impugnada, se tienen como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, evidenciándose de dicha prueba la declaración de los activos y pasivos que poseía el de cujus. Y así se establece.

4. - Promovió copia de la planilla Nº 0197, de la declaración sucesoral, de fecha 22 de enero de 1981; constituye este instrumento copia certificada de documento autentico que al no ser impugnada, se tienen como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, evidenciándose de dicha prueba la declaración y especificación de los activos y pasivos que poseía el de cujus ciudadano L.M.R.M.. Y así se establece.

5. - Asimismo, promovió copia certificada del acta de defunción del ciudadano L.M.R.M.; en donde éste instrumento constituye copia certificada de documento autentico que al no ser impugnada, se tienen como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, evidenciándose de dicha prueba el fallecimiento del prenombrado ciudadano en fecha 17 de septiembre de 1979. Así se declara.

6. - Promovió prueba testimonial; en donde éste instrumento al no ser impugnado se tiene como valido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de dicha prueba que los testimonios concuerdan entre sí. Y así se decide.

   Pruebas aportadas por la parte demandada - reconviniente en la contestación de la demanda.-

1. - Reprodujo al igual que la parte actora en su escrito libelar contrato de transacción celebrado entre los ciudadanos L.E.R.G., M.M.G.D.R., C.E.R.G. y D.Q., documento éste que ya fue valorado supra, por lo que se hace innecesario emitir nuevo pronunciamiento.

   Pruebas aportadas por la parte demandada reconviniente en el lapso probatorio.-

1. - Promovió en original cinco (05) contratos de obra, celebrados en los meses febrero, marzo, mayo y diciembre del 2007 y julio del 2008, en dichos contratos se observa que el contratante, ciudadano D.Q., se denominaba propietario del inmueble. Esta alzada, en virtud de que dichos contratos fueron tachados por la parte actora, dentro de su oportunidad procesal, pasa a a.d.c. con lo dispuesto en el artículo 1.382 del Código Civil, en donde se evidencia que el poseedor del inmueble D.Q., se denomina propietario del mismo. Así se establece.

   De la acción incoada.-

   En la audiencia oral el apoderado judicial de la parte actora hizo valer una aclaratoria relativa a que el presente juicio trata de una demanda de cumplimiento de contrato y no de desalojo como, a su decir, lo señaló el demandado, en ese sentido la parte demandada aclaró que la observación realizada por él, se refiere a que en la boleta de notificación librada por esta alzada, se señaló que se trataba esta acción de desalojo.

   Asimismo, en la diligencia plasmada al folio 273 y su vuelto, señaló el apoderado del demandado que la presente demanda no es por cumplimiento de contrato de arrendamiento, sino por otro tipo de contrato que la Jueza de la causa calificó como transacción extrajudicial. Ahora bien, aprecia esta alzada de la lectura del libelo de la demanda, que el actor solicitó en su petitorio el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en consecuencia, es precisamente ese el motivo del juicio que nos ocupa. Y así se establece.-

   De la prescripción de la acción.-

   En primer lugar corresponde a esta juzgadora como punto previo, pronunciarse acerca de la prescripción de la acción, argumentada por la representación judicial de la parte demandada; así pues, entendemos que la prescripción constituye un medio para liberarse de una obligación cuando transcurre cierto tiempo sin que el titular de un derecho lo ejercite. La prescripción es el medio por el cual en el transcurso del tiempo opera la pérdida de la oportunidad de hacer valer un derecho en razón de la inacción de su titular. La eficiencia de dicho instituto consiste en la imposibilidad de exigir el cumplimiento de una obligación, dado que pierde su naturaleza de deber jurídico y se transforma en una obligación natural. La prescripción no sustituye a una obligación por otra, sino que suprime, en un vínculo existente, la potencialidad para el acreedor de reclamar con vigor jurídico el objeto obtenido.

   Existen dos tipos de Prescripción; la prescripción adquisitiva y la prescripción extintiva, la primera de ellas, también llamada usucapión: es el modo de adquirir el dominio y otros derechos reales, por la posesión a título de dueño durante el tiempo requerido por la Ley; mientras que la prescripción extintiva, esta referida al modo de extinción de una obligación proveniente de una relación jurídica preexistente, resultante por la desidia del acreedor y el transcurso del tiempo; que a su vez suministra al obligado una excepción para rechazar la acción que el pretensor promueve contra él. Sobre el particular, leemos en el Curso de Obligaciones del Dr. E.M.L., lo siguiente:

   Se ha discutido en la doctrina acerca si la prescripción extintiva es un medio de extinción de la obligación, o un medio de extinción de la acción. Para algunos, lo que se extingue es la acción: el derecho de acudir a los órganos jurisdiccionales del Estado para obtener el cumplimiento coactivo de la obligación…El hecho de que aun después de declarada la prescripción subsista una obligación natural no es argumento a favor de tesis de que la prescripción sólo afecta la acción, porque la obligación natural no es una obligación civil, sólo legitima el pago espontáneo. La doctrina contemporánea considera que la prescripción extintiva afecta la obligación, la extingue. (…)

   La prescripción consumada y declarada procedente en juicio, cumplidas sus condiciones, produce los siguientes efectos:

   1° Extingue la obligación y la acción, extingue el poder jurídico de hacer cumplir la obligación. La obligación se transforma entonces en una obligación natural, cuyo pago espontáneo es válido y no está sujeto a repetición.

   2° Se extinguen igualmente las garantías y accesorios de la obligación cuya acción ha prescrito, tales como las prendas, privilegios e intereses.

   3° La prescripción produce el efecto liberatorio explicado con carácter retroactivo; invocada la prescripción el deudor queda liberado, no desde el momento en que se alega, sino desde el momento en que la prescripción se consumó

   (copia textual).

   Por otra parte, continua diciendo el referido autor E.M.L. en el Curso de Obligaciones, que la prescripción, como defensa de fondo, debe necesariamente alegarse en la contestación al fondo de la demanda. Su alegato implica un reconocimiento implícito de la existencia de la obligación. Por ello, si hay otras defensas, la prescripción debe alegarse como defensa subsidiaria.

   Entonces, la defensa de prescripción envuelve el reconocimiento del hecho que le sirve de causa al derecho pretendido, pero le opone otro hecho nuevo que impide, modifica o extingue los efectos jurídicos de la situación admitida. Hecha la observación anterior, corresponde en esta oportunidad establecer si la prescripción alegada como punto previo logró impedir, modificar o extinguir los efectos jurídicos de la situación admitida.

   Así las cosas, el demandado alegó en su escrito de reconvención, que las obligaciones con el actor habían preescrito debido a que estas formaban parte de derechos personales, por lo que transcurrieron los 10 años previstos para que el actor realizara sus reclamaciones.

   Ahora bien, la prescripción decenal abarca todas aquellas acciones del tipo personal mientras que la acciones provenientes de derechos reales tienen para su interposición un lapso de 20 años, ello de acuerdo con el artículo 1.977 del Código Civil. Así las cosas se observa que lo que hoy se pretende comprende una acción que enteramente atiende a derecho reales, siendo el derecho real por excelencia el derecho de propiedad que es lo que hoy se reclama de forma intrínseca tras exigir el cumplimiento de un contrato de transacción que tenía como fin último la devolución al actor de su propiedad tras haber realizado el arriendo de esta al ciudadano D.Q. encuadrando así perfectamente en lo parámetros a analizar de la prescripción veintenal esto es que hayan transcurrido veinte años contados desde el vencimiento de la prórroga dada en el contrato de transacción sin que el titular del derecho haya instado el debido proceso; es decir, haya solicitado la desocupación del inmueble.

   En este mismo orden de ideas, se observa que riela a los folios 06 al 12 del expediente, contrato de transacción, celebrado entre las partes, el día 4 de octubre de 1991, en el cual éstas decidieron ponerle fin al contrato verbis de arrendamiento, y a su vez establecieron un lapso de seis (06) meses para que el arrendatario desocupara dicho inmueble; es decir, que este feneció el 4 de abril de 1992; y a su vez, la acción fue admitida el 3 de diciembre del 2009, y el demandado quedó citado el 1° de marzo del 2010 con lo cual para esa fecha sólo habían transcurrido 18 años y por ende se interrumpió la prescripción en ese entonces, es decir, la prescripción de la acción no operó; por lo que es forzoso para esta Superioridad así declararla. Y así se establece.

   Así las cosas, en cuanto al petitorio relativo al pago de la suma de DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.12.500), por concepto de arrendamientos no pagados correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 1991, establece el artículo 1.980 del Código Civil, “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.”; en este sentido, por cuanto el contrato de transacción se celebró el 04 de octubre de 1991 y la presente demanda fue interpuesta en fecha 26 de noviembre del 2009, se concluye que transcurrieron holgadamente los tres (03) años a que se refiere la norma supra transcrita, en consecuencia, se declara prescrita la deuda de los canones de arrendamiento reclamados en el punto “B” del petitorio del libelo de la demanda. Y así se establece.

   De la reconvención.-

   Con relación a lo expuesto por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda en el cual reconviene a la parte actora, se indica:

   La figura jurídica de la reconvención más que una defensa es una contra ofensiva clara del accionado, para la admisión de tales demandas, es decir la primitiva y la que deviene por vía de reconvención, es necesario la existencia de cierto vínculo entre ambas, no generado precisamente por la identidad de sujetos, ya que tanto el actor como el demandando tendrán cualidades distintas en una y en otra; la reconvención está contenida en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

   Así, la jurisprudencia sostiene, que “…la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandando por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal. Se diferencian de llamado a terceros a la causa en que única y exclusivamente existe reconvención cuando el sujeto pasivo de la pretensión aducida es el propio demandante originario, de tal manera, no es reconvención, y por lo tanto no puede admitirse como tal, la propuesta de demanda contra un tercero ajeno a la relación procesal originaria...”. Sentencia, SCC, 26 de marzo de 1987, Ponente Magistrado Dr. L.D.V., juicio Inversiones Xoma, C.R.L Vs. L.M.C. de Valery; O.P.T. 1987, Nº3, pág. 151” (Cita Textual) (Dr. Patrick j. baudin, obra: Código de Procedimiento Civil Venezolano, edición 2007, pág. 848 y 849).

   Dilucidado lo anterior, en el entendido que la reconvención propuesta opera frente a la parte actora, para decidir se observa:

   En razón de la solicitud de declaratoria de la posesión por parte del ciudadano D.Q., debido a que a su decir, se encuentra ocupando el inmueble de marras; cabe destacar la figura de la posesión.

   La posesión de acuerdo con el artículo 771 del Código Civil, es la tenencia de una cosa, o el goce de un derecho que ejercemos por nosotros mismos o por medio de otra persona que detiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre; así pues la posesión requiere para su legítima declaratoria un conjunto de acciones y el cumplimiento de cierto supuestos contemplados en los artículos 772 del Código Civil y siguientes; entre tanto, se distingue de estos, el “corpus”, que no es más que la tenencia de la cosa o el goce de un derecho; y el “animus”, que consiste en tomar frente a la cosa la actitud que corresponde al propietario o al titular de otro derecho susceptible de posesión.

   Así las cosas, manifestó el demandado encontrarse en la posesión del bien, desde el 4 de octubre de 1991, a su decir, de manera continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equivoca, y con intención de tener el inmueble como suyo; sin embargo; La fecha que aduce el demandado como inicio de su posesión es la fecha de la celebración del contrato de transacción que fuese debidamente valorado por esta alzada precedentemente, lo que a toda luz evidencia que la posesión que manifiesta el demandado fue desarrollada en todo momento de forma precaria ya que el contrato de transacción pone en evidencia la figura de arrendatario que en todo momento ostentó el demandado; por lo que mal podría esta juzgadora declarar la posesión legitima del ciudadano D.Q. sobre el inmueble de marras, cuando éste no cumple con los requisitos previstos por la Ley para ello; fundado en la inacción del actor; ya que, el artículo 776 del Código Civil indica, que los actos meramente facultativos, y los de simple tolerancia no pueden servir de fundamento para la adquisición de la posesión legítima. En consecuencia, y en razón de lo antes expuesto, es forzoso para esta superioridad declarar sin lugar la reconvención propuesta. ASI SE ESTABLECE.

   De lo principal del pleito.-

   De conformidad con lo previsto en el artículo 1.579 del Código Civil el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

   A su vez, el contrato de transacción de acuerdo a la normativa legal vigente, es un contrato por el cual las partes, mediante reciprocas concesiones terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.

   Señalan ambas partes, la existencia de la transacción extrajudicial pactada el 04 de octubre de 1991, con la cual se diera, conforme a lo transcrito en ella, terminación al contrato verbis de arrendamiento y en consecuencia inicio desde entonces a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que los hoy demandados se comprometieron a entregar el inmueble libre de cosas y personas y en perfecto estado de conservación seis (06) meses siguientes a dicha data, es decir, el 04 de abril de 1992.

   Ahora bien, dispone el artículo 1.600 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   De la revisión de las actas procesales se evidencia que como anexo al escrito libelar fue consignado en copia simple, la transacción extrajudicial, la cual cursa en los folios 6 al 12 de la pieza principal del expediente, la misma se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde se desprende la existencia de la transacción extrajudicial que refieren las partes. Y así se establece.

   Así pues analizado el contrato de transacción, que estableció una prórroga por un período de seis meses, se colige que en efecto la prórroga legal establecida de acuerdo con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venció en abril de 1992 y por ende feneció dicho contrato, pese a ello, la parte demandada tal y como se expresó en autos, continuó en posesión del inmueble, con lo cual la actora convalidó la conducta que mostrara la hoy demandada en calidad de arrendataria del inmueble, por lo que quedo sentado en efecto que el contrato de transacción extrajudicial cuyo cumplimiento se pretende se indeterminó en el tiempo. Así se establece.

   Aunado a lo inmediato anterior, indica la parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención que el demandado miente al decir que el contrato fue realizado bajo engaño, pues, quien había propuesto dicho convenimiento había sido él mismo, para evitar el desalojo del inmueble, conforme a tal conducta, y vista la admisión igualmente de la indeterminación del contrato de transacción extrajudicial, conforme al precitado artículo el contrato en mención debe seguir las reglas de los contratos indeterminados, y en consecuencia frente a este tipo de contratos lo procedente en derecho es una demanda de desalojo y no la de cumplimiento de contrato de arrendamiento; por lo que es forzoso declarar sin lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato de transacción extrajudicial, y así se hará en el dispositivo del presente fallo.

   En definitiva no cesó la relación arrendaticia, por lo que, juzga quien aquí decide que el argumento de indeterminación del contrato debe ser acogido, ya que, una vez vencida la prórroga legal de la que gozaba la parte accionada ésta siguió haciendo uso de los derechos atribuidos a través de las mutuas concesiones pactadas en el contrato de marras. Y así se estable.

   DECISIÓN

   Por los fundamentos expuestos este Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO.- SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento siguen los ciudadanos L.E.R.G., M.M.G.D.R. y C.E.R.G. en contra del ciudadano D.Q.. SEGUNDO.- SIN LUGAR la prescripción de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento. TERCERO.- CON LUGAR la prescripción del cobro de los cánones de arrendamiento. CUARTO.- SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada, ciudadano D.Q. en contra de los ciudadanos L.E.R.G., M.M.G.D.R. y C.E.R.G.. QUINTO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 17 de mayo del 2011, por el abogado A.Á.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 14 de febrero del 2011 por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Queda MODIFICADA la apelada.

   Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los seis (06) días del mes de marzo de dos mil catorce (2014). Años 203º de la Independencia y 155 ° de la Federación.-

   LA JUEZA,

   Dra. M.F. TORRES TORRES LA SECRETARIA,

   Abg. E.L.R.

   En esta misma fecha, 06 de marzo del 2014, siendo la 1:10 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, constate de 16 páginas. Se dejó copia certificada en el copiador de sentencias que lleva este tribunal.-

   LA SECRETARIA,

   Abg. E.L.R.

   EXP. AP71-R-2013-001021/6.589

   MFTT/ELR/andrea.-