Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 16 de Marzo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ciudadana AZZIADETH R.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.6.913.853.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: abogadas P.C.A., M.P.P.A., L.M.T., M.E.G. y el abogado C.L.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.621, 8.728, 106.872, 26.392 y 21.182, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Sociedad de Comercio ORGANIZACIÓN G.C.V. u ORGANIZACIÓN G. C. V., C.A. (OGCV), domiciliada en Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., inscrita su acta constitutiva y estatutos sociales en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 8 de abril de 1994, bajo el N°.16, Tomo 12-A Pro, representada en la persona de su Presidente A.J.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.427.059.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA-RECONVINIENTE: abogados I.D.M.H., J.L.G.L. y A.G.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 6.294, 40.124 y 80.000, respectivamente.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Se inicia la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana AZZIADETH R.D.M. en contra de la Sociedad de Comercio ORGANIZACIÓN G.C.V. u ORGANIZACIÓN G. C. V., C.A. (OGCV), ya identificados.

   Fue recibida para su distribución por ante este tribunal en fecha 24.5.2006 (f. 8) a quien correspondió conocer y procedió a darle la numeración particular de éste despacho en fecha 1.6.2006 (f. Vto.8).

   En fecha 6.6.2006 (f.76 al 77) se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda emplazándose a la Sociedad de Comercio ORGANIZACIÓN G.C.V. u ORGANIZACIÓN G. C. V., C.A. (OGCV), a los fines de que compareciera por ante éste Tribunal, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en el expediente su citación, a objeto que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

   En fecha 13.6.2006 (f. 78) se recibió diligencia suscrita por la abogada L.M.T., en su carácter acreditado en los autos y consignó las copias correspondiente a los fines de que se procediera a librar la compulsa de citación de la parte demandada y señaló la dirección donde debía ser verificada la citación de la empresa demandada.

   En fecha 13.6.2006 (f.83) el Alguacil de este Tribunal mediante diligencia informó que se le había puesto a su disposición el vehículo para la práctica de la citación de la empresa demandada.

   El día 19.6.2006 (f. Vto.83) se dejó constancia por secretaría de haberse librado compulsa de citación y haberse certificado las copias respectivas.

   Por diligencia suscrita en fecha 27-6-2006 (f.84-94) por el Alguacil de este Tribunal procedió a informar que no había podido localizar a la parte demandada en la dirección que le fue suministrada por la parte actora.

   El día 3.7.2006 (f.95) compareció la abogada L.M.T. en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y por diligencia solicitó se citara a la parte demandada mediante cartel.

   En fecha 10.7.2006 (f.96 al 97) se dictó auto mediante el cual se ordenó la citación por cartel de la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V. u ORGANIZACIÓN G. C. V., C.A. (OGCV) conforme el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

   Por diligencia suscrita el 18-7-2006 (f.99 al 103) por los abogados I.D.M.H., J.L.G.L. y A.G.A., en sus carácter de apoderados judiciales de la empresa demandada, se dieron por citados en el presente juicio y consignaron el instrumento poder que acreditan su condición.

   En fecha 26-9-2006 (f.104 al 154) los abogados I.D.M.H., J.L.G.L. y A.G.A., en su carácter de apoderados judiciales de la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., presentaron escrito de contestación y reconvención a los fines de que surtiera sus efectos legales.

   Por auto de fecha 28-9-2006 (f.155) se admitió la reconvención propuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada y se dispuso la suspensión de la causa principal, quedando emplazada la parte actora-reconvenida para que sin necesidad de citación contestara a la misma en el quinto día de despacho siguiente a ese día.

   En fecha 9-10-2006 (f.156 al 177) compareció la abogada M.P.P.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y por diligencia consignó escrito de contestación a la reconvención propuesta en contra de su representada.

   En fecha 6.11.2006 (f.179) compareció la abogada M.P.P.A. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida y por diligencia consignó escrito de promoción de pruebas a los fines legales consiguientes, las cuales fueron reservadas y guardadas por secretaría para su oportunidad.

   El día 7-11-2006 (f.181) se dejó constancia por secretaría de haberse reservado y guardado las pruebas presentadas por la demandada-reconviniente en el presente juicio a los fines consiguientes.

   En fecha 8-11-2006 (f.182) se agregaron a los autos tanto las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida como las presentadas por la demandada-reconviniente (f.183 al 205 y (f.207 al 246), respectivamente.

   Por auto de fecha 14.11.2006 (f.247 al 249) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, comisionándose al Juzgado (Distribuidor) de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado a los fines de que se sirviera evacuar la prueba testimonial.

   En fecha 14-11-2006 (f.252 al 253) se dictó auto mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

   El día 30.11.2006 (f.254) compareció la abogada M.P. en su carácter acreditada en los autos y por diligencia solicitó que se exhortara a un Tribunal de la ciudad de Caracas a los fines de que se sirviera evacuar la testimonial de la ciudadana M.V.A. por cuanto se encuentra domiciliada en la ciudad de Caracas. Acordándose por auto de fecha 7.12.2006 (f.255) dejar sin efecto la comisión conferida al Juzgado (Distribuidor) de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado solo en lo que respectaba a la ciudadana M.V.A. y se ordenó exhortar al Juzgado (distribuidor) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital con sede en la ciudad de Caracas para que dicha ciudadana rinda declaración.

   Por auto de fecha 29.1.2007 (f.262) quien suscribe me aboqué al conocimiento de la presente causa y se ordenó recabar las comisiones libradas al Juzgado (Distribuidor) de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado y al Juzgado (distribuidor) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital con sede en la ciudad de Caracas en virtud de que se encontraba vencido el lapso de evacuación de pruebas por ante este Tribunal.

   En fecha 30.1.2007 (f.266 al 285) se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.

   En fecha 3.8.2007 (f.291) el abogado I.D.M. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se oficiara a los Tribunales de Municipio correspondiente a los fines de que tuviera a bien devolver las respectivas comisiones con sus resultas concerniente a la evacuación de testigos promovidos por la parte actora.

   Por auto de fecha 8.8.2007 (f.292) se ordenó testar la duplicidad detectada en el expediente, corregir la foliatura a partir del folio 97 exclusive y cerrar la pieza por encontrarse en estado voluminoso.

   SEGUNDA PIEZA.-

   Por auto de fecha 8.8.2007 (f.1) se aperturó la segunda pieza en virtud que la anterior había cerrado con un total de (292) folios útiles.

   Por auto de fecha 8.8.2007 (f.2) se ordenó recabar del Juzgado (Distribuidor) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital con sede en Caracas el exhorto librado por cuanto por ante este Tribunal se encontraba vencido el lapso de evacuación. Librándose el oficio en esa misma fecha. Ratificado por auto de fecha 21.5.2008 (.f.10 al 11).

   En fecha 22.7.2008 (f.14 al 25) se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del T.d.Á.M.d.C..

   Por auto de fecha 29.7.208 (f.26) se ordenó notificar a las partes de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil sobre el reinicio de la presente causa. Librándose boleta en esa misma fecha.

   En fecha 25.9.2008 (f.30 al 31) compareció la ciudadano Alguacil de este tribunal y por diligencia consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado J.L.G.L. en su carácter de apoderado judicial de la empresa ORGANIZACIÓN G. C. V, C.A.

   En fecha 30.9.2008 (f.32 al 33) la ciudadana Alguacil de este Tribunal por diligencia consignó boleta de notificación debidamente firmada por la abogada M.E.G.V. en su carácter acreditado de apoderada judicial de la ciudadana AZZIADEHT R.D.M..

   Por auto de fecha 30.10.2008 (f.34) se ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 30.9.058 exclusive al 16.10.08 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido diez (10) días de despacho.

   Por auto de fecha 20.10.2008 (f.35) se les aclaró a las partes que a partir de ese día exclusive comenzaba a transcurrir la oportunidad para presentar informes.

   En fecha 17.11.2008 (f. 36 al 53) comparecieron los abogados J.L.G.L. y A.G.A. en sus carácter acreditado en los autos, presentaron escrito de informes a los fines legales consiguientes.

   Por diligencia suscrita en fecha 17.11.2008 (f.54 al 68) por la abogada M.E.G. en su carácter acreditado en los autos, consignó escrito de informes.

   Por auto de fecha 3.12.2008 (f.69) se les aclaró a las partes que a partir del 2.12.08 inclusive la presente causa entraba en etapa de sentencia.

   En fecha 19.1.2009 (f.70) el Dr. J.D.M. en su condición de Juez Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa y concedió a las partes un lapso de tres días para que ejercieran los recursos a que hubiere lugar.

   Por auto de fecha 13.2.2009 (f.71) quien suscribe me aboqué al conocimiento de la presente causa y se difirió por un lapso de (30) días consecutivos a partir de ese día exclusive la oportunidad de dictar sentencia.

   CUADERNO DE MEDIDAS.-

   Por auto de fecha 6.6.2006 (f.1) se aperturó el cuaderno de medidas y se ordenó a la parte actora con fundamento en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil ampliar la prueba con miras a acreditar la condición relativa al peligro de que quedara ilusoria la ejecución del fallo.

   Por diligencia suscrita el día 12.6.2006 (f.2 al 21) por las abogadas L.M.T. y M.P.P.A., en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana AZZIADETTH R.D.M., consignaron copia de la medida ejecutiva de embargo practicada por el Juzgado Segundo Ejecutor de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, donde se hace constar que el inmueble sobre el cual recaería la medida de embargo ya estaba gravado con una medida de embargo desde el 17-9-2001 y la copia de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C. y en tal sentido solicitó se decretara la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el Town House N°.7-A que forma parte del Conjunto Residencial Vacacional Turístico La Riviera.

   Por auto de fecha 19.6.2006 (f.22) se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un bien inmueble constituido por el Town House distinguido con el Nro. 7-A (TH-7-A) con un área de construcción de CIENTO QUINCE METROS CUADRADOS (115Mts2) aproximadamente, ubicado en la primera etapa del Conjunto Residencial Turístico Vacacional La Riviera, construida en el lado Sur de una parcela de terreno situada en el sector B.V. y El Morro de la ciudad de Porlamar que forma parte de una mayor extensión de la parcela 89 y da su frente en una distancia de (35,00mts) con la avenida “E” de la Urbanización Dumar, Primer nivel del módulo “1”. Participada con oficio Nro. 15.326-06 en esa misma fecha.

   Estando dentro de la oportunidad legal para pronunciar el fallo, el Tribunal lo hace en función de las siguientes consideraciones:

3. FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-

   PRUEBAS APORTADAS:

   Parte Actora-Reconvenida:

   De las documentales traídas a los autos al momento de incoarse la presente demanda:

   1).- Copia fotostática (f.15-20) de documento registrado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 8 de abril de 1994, anotada bajo el Nro.16, Tomo 12-A-PRO, contentivo del acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A, con domicilio en la ciudad de Caracas, sin perjuicios de que pudiera establecer sucursales en el interior o exterior del país, dentro de su objetivo se encuentra la importación, exportación, venta, comercialización y distribución de cualquier tipo de bienes muebles de licito comercio, compra-venta, construcción, alquiler, promoción y todo lo relacionado con el comercio de bienes inmueble, tanto propios como ajenos, solicitar créditos a entidades financieras nacionales o internacionales, representar en el país a empresas transnacionales y cualquier otra actividad de licito comercio relacionadas o no con el objetivo antes descrito, durante 20 años contado a partir de la fecha de su registro, pudiendo prorrogarse por periodos iguales o menores a juicio de la asamblea, cuyo capital social lo fue por QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,00) representado por un total de cien acciones (100) con un valor nominal de Cinco Mil Bolívares (5.000,00) cada una, suscrito y pagado por E.C.D.M. (50) acciones, el señor A.J.M.C. (50) acciones, designándose la junta directiva por un periodo de cinco años A.M.C. y E.J.C.D.M. quienes desempeñarían el cargo de presidente y vicepresidente, respectivamente, se nombró como comisario al Lic. RAÚL (apellido ilegible). El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar dicha circunstancia. Y así se decide.

   2).- Original (f.22) de documento privado de fecha 25 de abril de 2001, por medio del cual el ciudadano A.J.M.C. actuando en su condición de presidente de la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A, “LA VENDEDORA” le dio en venta a la ciudadana AZZIADETT R.D.M. un inmueble cuyas características y linderos son los siguientes: Town House distinguido con el número y letra (7-A) TH-7-A, con un área de construcción de CIENTO QUINCE METROS CUADRADOS (115 mts2) aproximadamente, ubicado en el módulo “1” del CONJUNTO RESIDENCIAL LA RIVIERA, NORTE: Town House Nro. Seis-a (6-A), TH-6-A, SUR: Town House Nro. ocho-a (8-A), TH-8-A; ESTE: fachada delantera del módulo “1”; OESTE: fachada posterior del módulo “1”. Le corresponde un porcentaje de TRES ENTEROS CON SETECIENTOS DIEZ CENTÉSIMAS POR CIENTO(3.710) de porcentaje de condominio sobre los gasto y bienes comunes a los copropietarios, el precio de la venta fue fijado en la suma de OCHENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.80.500.000,00) que su representada había recibido de la siguiente forma: la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00) en dinero efectivo y de curso legal y el saldo es el equivalente a dos apartamentos de una habitación que la vendedora adeudaba a la compradora por concepto de honorarios profesionales. El anterior documento privado al no haber sido objeto de desconocimiento por parte de su adversario se le atribuye valor probatorio con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar dicha venta y las condiciones en fue convenida. Y así se decide.

   3).- Justificativo de testigos (f.23 al 25) evacuado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar en fecha 7.3.2006, mediante el cual los ciudadanos M.V. y M.A.G., respondieron al interrogatorio que conocían desde hacía muchos años a la señora AZZIADEHTT DE MARÍN; que la referida ciudadana tenía un Town House N°.7-A en el Conjunto Residencial Turístico y Vacacional La Riviera; que ella lo había amoblado con dinero de su propio peculio e inclusive había hecho mejoras y acondicionado la cocina; que ella vive en ese town house desde hacía más de cuatro años con su familia; que ella aportaba mensualmente para el mantenimiento del Conjunto Residencial; que el Conjunto Residencial La Riviera estaba construyendo una nueva edificación; que el portón eléctrico del Conjunto Residencial se había dañado varias veces desde que había comenzado la construcción mencionada; que era cierto que el portón se había mantenido abierto; que tanto el agua como la energía eléctrica la toman de las mismas instalaciones que van a las casitas del Conjunto Residencial La Riviera; que el constructor de la obra decía ser un señor Martínez; que el Conjunto Residencial se ha mantenido con el aporte de los propietarios y los que tienen opciones en el mismo. Al anterior justificativo de testigos no se le imparte valor probatorio, por cuanto aunque se promovieron en la etapa probatoria las testimoniales de las personas que se identifican en el mismo, solo la ciudadana M.A.G. rindió declaración confirmando su contenido y firma y de su declaración se extrae que tiene interés en las resultas del proceso por cuanto en la respuesta que ofreció a la repregunta formulada manifestó que trabajaba en una inmobiliaria y en vista de ello recibiría una comisión de concretarse la venta del inmueble. Y así se decide.

   4).- Copia fotostática (f.26 al 54) del documento de condominio debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 22 de noviembre de 2000, anotado bajo el Nro.39, folios 278 al 315, Protocolo Primero, Tomo 17, otorgado a objeto de constituir las normas que regirían el “Conjunto Residencial, Turístico, Vacacional La Riviera”, bajo el régimen de propiedad horizontal además se establecen las normas y exigencias que regirían la propiedad y venta de los inmuebles que forman el referido conjunto, dichas disposiciones serían de cumplimiento obligatorio para todos los propietarios y poseedores de las distintas unidades susceptibles de apropiación individual, en cuyos términos se estableció la descripción del inmueble, descripción de los bienes de apropiación privada, valor y porcentaje de cada uno de ellos, la asignación de uso exclusivo, entre otros aspectos. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   5).- Copia fotostática (f.55 al 58) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., en fecha 30 de septiembre de 1997, anotado bajo el Nro.9, folios 54 al 59, Protocolo 1°, Tomo 28, Tercer trimestre de 1997, de donde se infiere que la ciudadana E.J.C.D.M., actuando en su propio nombre y en representación de O.F.D.C., le dio en venta a la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A, representada por el ciudadano A.M.C., un terreno en forma de triángulo, ubicado en el sector B.V. de la Ciudad de Porlamar, Distrito M.d.E.N.E., el cual tiene una superficie de TREINTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (35.340 Mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En 355 metros, de Este a Oeste, terrenos propiedad del Sindicato Nueva Esparta, que van desde el punto V5, de coordenadas N: 1.213.268,416 E: 410.670,312, hasta el punto V, de coordenadas N: 1.213.336,819 y E: 410.330,631; SUR: En 310 metros de Este a Oeste, terreno que es o fue de J.O., que va desde el punto V-4, de coordenadas N: 1.213.243,281, E: 410.670,330, pasando por el punto A-5, de coordenadas N:1.213.178,964, E: 410.521,903, hasta llegar al punto V-3 de coordenadas N: 1.213.130,136 y E: 410.426,944; ESTE: en Cero (0) metros con Playa de Moreno a orillas del M.C., que respetando el área afectada por los 50 metros de retiro del mar, y en sentido Norte a Sur, en una distancia de Veinticinco metros con Trece centímetros (25,13mts) del Punto V-5 de coordenadas antes dichas, al punto V-4, cuyas coordenadas ya se citaron, y OESTE: En 228 metros, de Norte a Sur, terreno que es o fue de A.E.H., que va desde el punto V, de coordenadas antes citadas, hasta el punto V-1 de coordenadas N: 1.213.211,047 y E: 410.386,687 y de allí en una distancia de un (1) metro con sesenta (60) centímetros hasta llegar al punto V-2 de coordenadas N:1.213.211,684 y E: 410.388,152 y de este punto en una línea recta hasta llegar al punto V-3 de coordenadas antes dicha. Que le pertenece a O.D.C., por compra que hizo según documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Mariño de este Estado, el 30-5-1969, bajo el N°.85, folios 117 al 119, protocolo Primero, Tomo Tercero, Primer Trimestre de ese año, lo cual representaba un cincuenta por ciento (50%) por haber ingresado en la comunidad conyugal con el ciudadano G.S.C.V., así como también les pertenece a ambas por herencia del difunto G.S.C.V. en un 50% según planilla sucesoral, agregada al cuaderno de comprobantes en la mencionada Oficina de Registro bajo el Nro.149, folios 378 al 386, la cual formó parte del documento inscrito en la misma Oficina bajo el Nro. 25, Protocolo Primero, Tomo 13, Cuarto trimestre de 1996, ambos del 15-11-1996. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   6).- Copia fotostática (f.59 al 63) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna (hoy Inmobiliario) del Municipio M.d.E.N.E., el 30-9-1997, bajo el N°.10, folios 89 al 95, Protocolo Primero, Tomo 28, mediante el cual el ciudadano F.A.A. en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL PROPATRIA, C.A., dio en venta a la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A, la parcela de terreno N°.89, con un área aproximada de SIETE MIL CIENTO TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS (7.135,43mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En Setenta y Dos Metros con Veintisiete Centímetros (72,27mts) con terrenos del Sindicato Nueva Esparta, S.A. SINUESA; SUR: En Treinta y Cinco metros (35mts) con la Avenida “E”; SURESTE: En Cincuenta y Seis metros con Sesenta y Un centímetros (56,61mts) con la parcela 90-A de la Urbanización; ESTE: En Ochenta y Cinco metros (85mts) con terrenos que son o fueron propiedad de los Doctores Á.B.V. y R.Q.M.; OESTE: En Ciento Un metros con Setenta y Tres centímetros (101,73mts) con la Parcela N°.88 de la Urbanización. Además para garantizar el cumplimiento del pago restante del precio de la venta se constituyó hipoteca legal y convencional de primer grado sobre el referido inmueble por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS (U S $ 285.000,00) que la tasa de cambio de ese día equivalía a la suma de CIENTO CUARENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.141.787.500, 00) con un interés del 9% anual calculados a partir del 15-9-1997. Que le pertenece en plena propiedad a su representada por compra que ella hizo a la Sociedad Mercantil DESARROLLOS URBANISTICOS MARGARITA, C.A. (DUMAR, C.A.) por documento autenticado por ante la Notaría del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 24-9-1997, bajo el Nro.52, Tomo 109 de los Libros de autenticaciones respectivos. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   7).- Copia fotostática (f.59 al 69) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., el 30 de septiembre de 1997, anotado bajo el Nro.14, folios 89 al 95, Protocolo 1, Tomo 28, Tercer trimestre de 1997, de donde se infiere que el ciudadano A.M.C., en su condición de Presidente de la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., hacía constar que el documento que sería registrado previamente a esta escritura, que su representada es propietaria de un terreno en forma de triángulo, ubicado en el sector B.V. de la ciudad de Porlamar, el cual tiene una superficie de TREINTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (35.340 mts2) asimismo hacía constar que el documento el cual también sería registrado previamente a esta escritura que su representada adquirió en compra de la empresa CENTRO COMERCIAL PROPATRIA, C.A., una parcela identificada con el Nro.89, con una superficie de SIETE MIL CIENTO TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS (7.135,43Mts2), siendo la intención de integrar tanto el lote de terreno primero identificado como la parcela Nro.89 en una sola parcela, las cuales una vez integrada formaría un todo indivisible y sus medidas y linderos generales así como su identificación serían las siguientes: PARCELA N°. 89, con una superficie de CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS CENTÍMETROS CUADRADOS (42.649,92mts2) cuyos linderos y medidas son: Norte: en 385 metros, de Este a Oeste, terrenos que son o fueron propiedad del Sindicato Nueva Esparta, hoy lindando con terrenos particulares, frente a la calle Abancay, hotel M.B., terrenos particulares, frente a la calle Los Almendros y Edificio Esparta Suites que va desde el punto de coordenadas N: 1.213.268,416, E: 410.670,312, hasta el punto V de Coordenadas N:1.213.336,819 y E: 410.330,631; SUR: En sentido Este a Oeste, desde el punto V-4 de coordenadas N: 1.213.243,281 y E: 410.670,330 en una distancia de 159,62Mts, hasta llegar al punto A-3, de coordenadas N: 1.213.171,520 y E: 410.526,611 con terrenos que son o fueron de J.O., y de este mismo punto en sentido Norte a Sur, hasta llegar al punto A-4 de coordenadas N:1.213.086,212 y E: 410.530,010 en una distancia de 85,37 Mts y de este mismo punto en sentido Este a Oeste, en una distancia de 56.01 Mts, hasta llegar al Punto A-0 de coordenadas N:1.213.040,521 y E.410.497,622 lindando con el Conjunto Residencial Playa Moreno y en una distancia de Treinta y Cuatro Metros con Noventa y Cinco centímetros (34,95 Mts) con la avenida “E” de la Urbanización y que en sentido Este a Oeste, va desde el Punto A-0 de coordenadas antes dicha hasta alcanzar el punto A-1 de coordenadas N:1.213.039,950 y E: 410.462,691; Este: en cero (0) metros, con Playa Moreno a orillas del M.C., que respetando el área afectada por los 50 metros de retiro del Mar y en sentido Norte a Sur, en una distancia de Veinticinco metros con Trece centímetros (25,13 Mts) del punto V-5 de coordenadas antes dicha al punto V-4, cuyas coordenadas ya se citaron y OESTE: En 228 metros de Norte a Sur, terreno que es o fue de A.E.H. que va desde el punto V de coordenadas antes citadas hasta el punto V-1 de coordenadas N:1.213.211,047 y E: 410.386,687 y de allí en una distancia de un (1) metro con Sesenta (60) centímetros hasta llegar al punto V-2 de coordenadas N: 1.213.211,684 y E: 410.388,152 y de este punto en una línea recta hasta llegar al punto V-3 de coordenadas antes dicha y de este punto en sentido Oeste a Este, en una distancia de Treinta y Seis metros con Cincuenta centímetros (36,50 Mts) hasta llegar al punto A-2 de coordenadas N:1.213.141,652 y E:410.460,792 y de ese mismo punto en sentido Norte Sur, en una distancia de Ciento un metros con Setenta y Dos centímetros (101,72mts) con la parcela 88 de la Urbanización hasta llegar al punto A-1. Asimismo se extrae que el ciudadano F.A.A. actuando como presidente del CENTRO COMERCIAL PROPATRIA, C.A., y como acreedor hipotecario por medio del presente documento declara que en nombre de su representada manifestó su conformidad con la integración de parcelas que por este documento se hacía y dejó expresamente constancia que la hipoteca únicamente recaería sobre la superficie de terreno que vendió es decir, sobre 7.135,43mts2 y la hipoteca seguiría con toda su fuerza y vigor, hasta el momento de la cancelación definitiva de la misma. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   8).- Copia fotostática (f.70 al 75) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio M.d.E.N.E., en fecha 13-7-2000, anotado bajo el Nro. 39, folios 257 al 263, Protocolo Primero, Tomo 2, Tercer Trimestre de 2000, del cual se extrae que E.J.C.D.M., actuando en su propio nombre y en representación de la señora O.F.D.C. debidamente representada por A.J.M.C. y la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., representada por el último de los nombrados de mutuo y amistoso acuerdo realizaron la aclaratoria de medidas luego de los últimos levantamientos topográficos utilizados le había dado como resultado con la integración efectuada un área total de Cuarenta y Tres Mil Ochocientos Sesenta metros cuadrados con Seiscientos Cuatro milímetros cuadrados (43.860,604Mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Trescientos Ochenta y Nueve con Ochenta y Cinco centímetros (389,85 Mts), de oeste a este, terrenos que son o fueron propiedad del Sindicato Nueva Esparta, hoy lindando con terrenos particulares, frente a la calle Abancay, hotel M.B., terrenos particulares, frente a la calle Los Almendros y Edificio Esparta Suites, y va desde el punto P-I, de coordenadas N: 1.213.336,7831 E: 410.330,8222, hasta el punto P-Ñ, de Coordenadas N:1.213.257,9311 E: 410.712,6081; SUR: En sentido Este a Oeste, desde el punto P-Ñ de coordenadas N: 1.213.257,9311 E: 410.712,6081 en una distancia de Cuarenta y Cinco metros con Setenta y Seis centímetros (45,76 Mts) hasta el punto P-O, de coordenadas N: 1.213.238,3883 E: 410.671,2276 con el Conjunto Residencial Playa Moreno, y desde este punto en una distancia de Ciento Cincuenta y Nueve metros con Treinta y Un centímetros (159,31Mts) hasta llegar al punto P-S, de coordenadas N:1.213.170,4883 E: 410.527,1214, con terrenos que son o fueron de J.O. (hoy Conjunto Residencial Playa Moreno) y desde el punto P-T de coordenadas N:1.213.085,4787 y E.410.529,1807 en sentido Este a Oeste, en una distancia de Cincuenta y Seis Metros con Cincuenta y Un centímetros (56,51mts) hasta llegar al Punto P-A de coordenadas N: 1.213.039,9854 E: 410.495,6538 lindando con el Conjunto Residencial Playa Moreno en una distancia de Treinta y Cinco metros con cero punto Cinco centímetros (35,05mts) con la avenida “E” de la Urbanización y que en sentido Este a Oeste, va desde el Punto P-A de coordenadas antes dicha hasta alcanzar el punto P-B de coordenadas N:1.213.040,0160 E: 410.460,6067. Desde el punto P-C de coordenadas N: 1.213.142,1013 E: 410.460,6379 en sentido Este a Oeste en una distancia de Treinta y Seis metros con Cincuenta y Dos centímetros (36,52Mts) hasta el punto P-D de coordenadas N: 1.213.129,5464 y E: 410.426,3413, con la parcela 88 de la Urbanización Dumar y desde el punto P-E de coordenadas N: 1.213.211,2722 E: 410.387,7881 en una distancia de Un metro con Cincuenta y Nueve centímetros (1,59mts) hasta llegar al punto P-F de coordenadas N:1.213.210,6418 y E: 410.386,3289. ESTE: en cero (0) metros, con Playa Moreno a orillas del M.C., que respetando el área afectada por los 50 metros de retiro del Mar y en sentido Norte a Sur, en una distancia de Veintiocho metros con Diecisiete centímetros (28,17 Mts) del punto P-N de coordenadas N: 1.213.266,5579 y E:410.670,8387 al punto P-O, cuyas coordenadas ya se citaron y desde el punto P-S de coordenadas N: 1.213.170.4883 E:410.527,1214, en sentido Norte a Sur en una distancia de Ochenta y Cinco metros con cero punto Cuatro centímetros (85,04Mts) hasta llegar al punto P-T de coordenadas N: 1.213.085,4787 y E: 410.529,1807 con terrenos que son o fueron de J.O., (hoy Conjunto Residencial Playa Moreno) OESTE: en sentido Sur Norte desde el Punto P-B de coordenadas antes dicha, en una distancia de Ciento Dos metros con Cero punto Nueve centímetros (102,09mts) con la parcela 88 de la Urbanización, hasta llegar al Punto P-C de coordenadas N: 1.213.142,1013 E: 410.460,6379 y desde el punto P-D de coordenadas N: 1.213.129,5464 y E. 410.426,3413 en Doscientos Veintiocho metros con Diecinueve centímetros (228,19mts), terrenos que son o fueron propiedad de A.E.H. que va desde el punto P-D de coordenadas ya citadas, hasta el punto P-E de coordenadas N: 1.213.211,2722 E: 410.387,7881 y desde el punto P-E de coordenadas N: 1.213.210,6418 y E: 410.386,3239 en una distancia de Cuarenta y Siete metros con Cincuenta y Nueve centímetros (47,59Mts) hasta el punto P-G de coordenadas N:1.213.254,1817 E: 410.367,1077 y desde este punto en una distancia de Diez Metros con Noventa y Cuatro centímetros (10,94mts) hasta el punto P-H de coordenadas N: 1.213.263,9944 y E: 410.362,2814 y desde este punto en Setenta y Nueve metros con treinta centímetros (79,30Mts) hasta el Punto P-I de coordenadas anteriormente señaladas. El anterior documento si bien no fue objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio por cuanto emerge del mismo que a raíz de dicha rectificación se modificaron los linderos del bien y que a pesar de esa circunstancia no intervinieron, ni autorizaron dicho acto sus colindantes. Y así se decide.

   Dentro de la secuela probatoria promovió el mérito de los autos y las siguientes documentales:

   1).- Copia fotostática (f.190 al 200) de las actuaciones llevadas al efecto en el expediente signado con el Nro.05805/02 nomenclatura de este despacho, contentivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y COBRO DE BOLÍVARES (VÍA EJECUTIVA) siguen los ciudadanos P.P.L. y R.L.A. en contra de ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., contentivas del decreto de la medida de embargo ejecutivo sobre una porción de terreno y edificio sobre él construido denominado CONJUNTO RESIDENCIAL TURÍSTICO VACACIONAL LA RIVIERA, el cual forma parte de una mayor extensión de la parcela 89, ubicado en la Av. “E” de la Urbanización Dumar Country Club, jurisdicción del Municipio Maneiro de este Estado, propiedad de la empresa ORGANIZACIÓN GRACILIANO CAMINO VILLARRROEL, CA , porción de terreno de la cual forma parte la parcela N° 89, con una superficie aproximada de SIETE MIL CIENTO TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (7.135,43M2), con una superficie integrada de CUARENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS CON SEISCIENTOS CUATRO MILÍMETROS CUADRADOS (43.860,604m2). La anterior copia simple al no haber sido objeto de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tienen como fidedigna para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

   2).- Copia fotostática (f.201 al 205) del oficio Nro.241 librado por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., el 21 de febrero de 2005, dirigido al Registrador Inmobiliario del Municipio M.d.E.N.E., recibido según sello húmedo, cuyo contenido estaba dirigido a comunicar que en virtud de la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 21-2-2005 y por auto dictado en esa misma fecha decretó medida de prohibición de enajenar y gravar que recayeron sobre los siguientes bienes inmuebles, consistente en los town house signados como TH-1, TH-4, TH-6-A, TH-7-A, TH-8, TH-8-A, TH-9, TH-9-A, TH-10, TH-13, TH-14, TH-15, TH-17, TH-19, TH-21, TH-22, TH-23, TH-24, TH-26, TH-27, TH-31. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   3).- Testimoniales.-

   1. La testigo M.M.A.G., por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, manifestó que ratificaba el contenido del justificativo de testigos evacuado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar y que era cierta su firma. Asimismo respondió a las preguntas que le fueron formuladas por la apoderada judicial de la parte actora, manifestando que no tuvo a la vista ningún contrato entre AZZIADETH R.D.M. con la persona que le construyó la cocina, solo vio que la señora tenía el apartamento amoblado; que tenía conocimiento del inmueble porque la señora tenía intenciones de vender su inmueble y ella trabaja en una inmobiliaria; que ella era la persona que percibiría una comisión de concretarse la venta del inmueble; que la señora AZZIDETH DE MARÍN no podía vender validamente el inmueble sin tener un documento de propiedad. La anterior testimonial se le niega valor probatorio por cuanto su deponente se encuentra incursa en una de las inhabilidades relativa previstas en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil por haber manifestado que trabajaba en una inmobiliaria y por lo tanto percibiría una comisión de la venta del inmueble por parte de la hoy accionante. Y así se decide.

      b).- El Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., exhortado para que tomara declaración a la testigo M.V.A., ante la falta de impulso procesal por parte de la promovente de la prueba, ordenó la inmediata devolución del exhorto a este Tribunal. Y así se decide.

      Parte Demandada-Reconviniente:

      1. - Copia fotostática (f.210 al 246) de las actuaciones llevadas al efecto en el expediente signado con el Nro.6536/01 nomenclatura de este despacho, contentivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y COBRO DE BOLÍVARES (VÍA EJECUTIVA) siguen los ciudadanos P.P.L. y R.L.A. en contra de ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., contentivas del escrito libelar de esa demanda y la cesión de derechos litigiosos efectuada por los demandantes a Banesco, Banco Universal, C.A, pura y simplemente, sin reverso ni garantía por su valor facial íntegro con todos sus accesorios, tales y como intereses compensatorios, moratorios, corrección monetaria y daños y perjuicios, los derechos a costas procesales incluidos los honorarios profesionales que tienen causados en el expediente 5838-08 derivados de sus acciones en el juicio incoado entra de la referida empresa. La anterior copia simple al no haber sido objeto de impugnación conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tienen como fidedigna para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES Y THEMA DECIDENDUM.-

      Como fundamento de la presente acción la ciudadana AZZIADETH R.D.M. a través de su apoderada judicial, M.P.P.A., argumentó:

      - que la presente demanda tenía por objeto ejercer en nombre de su representada la acción de cumplimiento de contrato en contra de la empresa ORGANIZACIÓN GCV, C.A, por cuanto dicha empresa había incumplido el contrato privado de venta suscrito entre la hoy demandante y demandada.

      - que constaba en el documento privado marcado con la letra “C” de fecha 25.4.2001 que ORGANIZACIÓN GCV, C.A vendió a la hoy actora un inmueble – popularmente conocido en el ámbito inmobiliario nacional como Town House, distinguido con el número y letra Siete A (TH-7-A) del módulo “A”, el cual forma parte del Conjunto Residencial, Turístico y Vacacional “LA RIVIERA” ubicado en la parcela 89 de la Urbanización Dumar, Municipio Autónomo M.d.E.N.E..

      - que en el documento efectivamente OGCV manifestó expresamente la voluntad de de venderle a su representada el inmueble en él descrito, TH-7-A que forma parte del Conjunta Residencial Turístico Vacacional La Riviera por el precio de OCHENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.80.500.000,00) que recibió integramente.

      - que las partes realizaron una venta perfecta que contiene los elementos principales y esenciales recibiendo excusas al punto, de que habían transcurrido cinco años y no había podido lograr que la compañía le cumpliera con la tradición legal del inmueble adquirido ni tan siquiera.

      - que por instrucciones precisas de su patrocinada AZZIADETTH R.D.M. ocurrió a este despacho a demandar el cumplimiento del contrato de venta privado ya citado con el objeto de lograr la tradición legal de la propiedad a su representada cual era su derecho y obligación formal de la demandada.

      - que la obligación principal del comprador era la de pagar el precio, en el caso que nos ocupa la compradora cumplió con su obligación de pagar el precio totalmente, y la vendedora en cambio dejó de cumplir con la suya al no otorgarle en la oficina de registro correspondiente la escritura que le trasmitiría la propiedad.

      - que resultaría más que obvio que la hoy demandante AZZIADETTH R.D.M. cumplió con todas y cada una de las obligaciones que asumió mediante el contrato privado suscrito y cuyo otorgamiento en Registro Público exigía mediante la presente demanda, pagó el precio que se le estipuló en ambos contratos, más sin embargo, a la fecha de introducción de la demanda no ostenta el título que acredite la propiedad del inmueble denominado Town House N°. 7-A del Conjunto Residencial La Riviera por cuanto ORGANIZACIÓN GCV, C.A no se la había trasladado por lo que consideraba que la tradición de una de las principales obligaciones del vendedor.

      - que como consecuencia de este incumplimiento de la empresa vendedora traía graves daños a quien hoy demanda, AZZIADETTH R.D.M. entre ellos la inseguridad jurídica que para ella representaba no tener la documentación correcta del inmueble en el cual había invertido grandes sumas de dinero por lo cual acudía para que se restableciera la situación jurídica irregular en que se encontraba su representada con respecto al bien que le había sido vendido mediante documento privado de venta más no se había trasladado la propiedad.

      - que demandaba a la empresa ORGANIZACIÓN GCV, C.A para que conviniera o en su defecto fuese condenado en la definitiva a cumplir con su obligación de otorgar el contrato definitivo de compra venta que celebrara con AZZIADETTH R.D.M. efectuando la tradición legal del inmueble y haciendo protocolizar a su nombre dentro del término que estableciera el tribunal el documento de compra venta objeto de esta demanda y que se ha anexado marcado “C”, transmitiéndole con este otorgamiento la propiedad sobre el Town House N°. 7-A que forma parte del Conjunto Residencial Turístico y Vacacional La Riviera, suficientemente descrito y detallado en el cuerpo de este escrito o que la sentencia que tuviera a bien dictar este tribunal sirviera de título suficiente de propiedad capaz de ser registrado.

      - que se le condenara al pago de las costas y costos del presente juicio, estimando prudencialmente los honorarios de abogados en treinta por ciento (30%) de la estimación de la demanda.

      Por su parte, la empresa demandada, ORGANIZACIÓN G C V, C.A, en la oportunidad correspondiente procedió a contestar y reconvenir en los siguientes términos:

      - que reconocía la suscripción a través de uno de sus legítimos representantes del instrumento fundamental de la demanda por virtud del cual en parte dio en pago y en parte dio en venta a la parte demandante un inmueble que forma parte del Conjunto Residencial La Riviera.

      - que expondría las razones por las cuales resultaba imposible el cumplimiento de la pretensión procesal, no solo por la vía del convenimiento y consecuente cumplimiento voluntario de parte de la demandada, sino también por la imposibilidad en que se encontraba este Tribunal de sentenciar, constriñendo a la demandada a vender o en su defecto, a similar la sentencia condenatoria al instrumento definitivo de compra-venta por virtud del cual se logre el efecto traslativo de propiedad perseguido en el presente juicio.

      - que hacían especial mención de las razones o causas que han impedido la protocolización del documento de venta, las cuales demostrarían la ausencia de culpa y mucho menos de dolo por parte de su representada, pues no era sino el hecho ilícito de terceras personas, la causa verdadera que impidió verificar tal formalidad.

      - que a lo largo de la demanda se hacía referencia a un contrato privado de venta por virtud del cual su representada le vendía un inmueble de su propiedad, si se tomaba como cierto que hubo cumplimiento de su parte en lo que respecta al pago de un precio (Bs.20.000.000,00) por virtud del cual se adquirió el 25% de los derechos sobre el inmueble y la preexistencia de una obligación por virtud de la cual se le dio en pago el 75% restante de los derechos sobre el inmueble, correspondería a su representada proceder a la tradición legal.

      - que desafortunadamente la simplicidad con la que se pretendía obtener tutela judicial de parte del Tribunal no se compadecía con la complejidad de los hechos que habían imposibilitado, no solo el otorgamiento del documento de propiedad correspondiente al inmueble de marra, sino que también habían imposibilitado e imposibilitan actualmente el otorgamiento de los documentos de propiedad de la totalidad de los inmuebles que aún pertenecían a su representada y que forman parte de la primera etapa del Conjunto Residencial La Riviera.

      - que la verdadera naturaleza del contrato celebrado, independientemente de la denominación a él conferida por las partes en el documento de fecha 25 de abril de 2001, “venta” era evidente que el contrato que se suscribió fue propiamente una venta, y una dación en pago.

      - que actualmente pesaban sobre el inmueble que se pretendía, sendas medidas judiciales, una de tipo cautelar y la otra de carácter ejecutivo, por virtud de las cuales se prohibía, según mandato emanado de dos distintos Tribunales de Justicia (el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta y el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Distrito Capital y Estado Miranda.

      - que efectivamente por auto de fecha 21 de febrero de 2005 que cursa en el expediente N°. 30.320, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Área Metropolitana de Caracas dictó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre 22 de los 36 Town Houses constituidos en el Conjunto Residencial Turístico Vacacional La Riviera, entre los inmuebles afectados por la medida antes descrita se encontraba el Town House N°. 7-A cuya propiedad se pretendía en este juicio.

      - que asimismo por auto de fecha 17 de septiembre de 2001, en el expediente N°. 6536-01 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Nueva Esparta (para dicha época a cargo de la Jueza B.G.N.) dictó medida de embargo ejecutivo sobre el lote de terreno en el que se encuentra construido el Conjunto Residencial Turístico Vacacional La Riviera y el 20 de septiembre de 2001 se materializó el embargo en cuestión a cuyo efecto se trasladó y constituyo el Tribunal II Ejecuto de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, decretando finalmente el embargo de la totalidad del Conjunto Residencial, quedando afectado por la misma el Town House 7-A.

      - que en el caso que nos ocupaba, la existencia o extinción de la obligación por causa de fuerza mayor depende no de la existencia física del inmueble pretendido en el patrimonio del deudor, sino de la posibilidad que su representada pudiera cumplir con la obligación asumida, cuyo objeto se contrae a la protocolización del documento de venta.

      - que donde la pretensión de la actora se ve obstaculizada por la imposibilidad jurídica de dar cumplimiento a la petición fundamental, pues como ha sido señalado existen medidas judiciales, que siendo cronológicamente anteriores a la fecha de interposición de la presente demanda, prohíben todo acto de enajenación o gravamen sobre el inmueble cuya propiedad la actora pretende le sea reconocida ante el Registro Inmobiliario.

      - que el comportamiento positivo que se exige a su representada en el libelo no podía ser ejecutado ni voluntariamente ni en forma forzosa, pues constituida la flagrante violación del mandato concreto que en dos procesos judiciales distintos, afectan de inalienabilidad el inmueble objeto de litigio. No se estaba hablando de un contrato de difícil ejecución o simplemente más oneroso de lo previsto al momento de celebrarse el contrato, se trata de la imposibilidad absoluta en que se encuentra su representada de convenir en lo peticionado, constriñendo incluso tal impedimento al tribunal que conoce de la presente causa.

      - que era necesario partir de la naturaleza de la demanda incoada, se trata de una acción de cumplimiento de contrato, es decir, se pretende obtener de una de las partes vinculadas por una relación contractual, el cumplimiento de la obligación que para ella nació de dicho acuerdo.

      - que los contratos son convenciones que salvo casos excepcionales, solo producen efectos entre las partes, siendo así el cumplimiento de las obligaciones nacidas de un contrato no puede afectar los derechos de terceras personas ajenas al mismo.

      - que en el caso de los beneficiarios de las medidas judiciales descritas por una parte, se tiene una institución bancaria a quien en su condición de acreedora hipotecaria le fue acordada una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble descrito en autos, inmueble que forma parte de la garantía real que le fuera dada por su representada para asegurar el pago del préstamo bancario acordado con anterioridad a la interposición de la presente demanda e incluso con anterioridad a la celebración del contrato de opción de compra celebrado entre demandante y demandada.

      - que si este tribunal dictara una sentencia que modificare la propiedad atribuida a su representada sobre el inmueble en cuestión en cumplimiento forzoso del contrato de venta de fecha 25 de abril de 2001 se estaría privando de efectos el proceso de ejecución de hipoteca intentado por el banco Banesco en contra de su representada, puesto que la ejecución de la garantía debe incoarse en contra del propietario del inmueble y consecuencialmente al dejar de ser su representada la propietaria del mismo, tendría que el acreedor iniciar nuevamente el juicio a los efectos de codemandar al nuevo propietario, que en este caso sería AZZIADETTH R.D.M..

      - que en toda negociación de carácter contractual existía la posibilidad de que factores externos a la voluntad de las partes, imprevisibles y no imputables al dolo, negligencia o imprudencia en el comportamiento de los contratantes, hicieran imposible el cumplimiento de las prestaciones convenidas, desafortunadamente, circunstancias y hechos imputables a terceras personas, infundadas, desenfrenadas y temerarias, que lamentablemente sorprendieron la buena fe de la Juez accidental que acordó la primera de las medidas que impidieron la venta definitiva de las viviendas entre las cuales se haya la que reclama el actor, llevaron a su representada a una situación de crisis económica causada fundamentalmente por la desproporcionada medida de embargo ejecutivo solicitadas por los actores y acordada en fecha 17-9-2001 la cual cursa en el expediente 6536/01 del Tribunal 2° de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil.

      - que fueron tales actuaciones de terceras personas incluida la complicidad de la entidad bancaria titular de la acreencia hipotecaria y posteriormente demandante, las que conjugaron los elementos que dieron lugar a la frustración de los fines perseguidos por el contrato marco celebrado entre su representada y el demandante, hasta llegar al punto en que se encontraban actualmente, es decir, ante la imposibilidad de dar cumplimiento a los fines propuestos en el contrato de opción de compra.

      - que las causas que hicieron imposible el cumplimiento del contrato de opción así como el establecimiento de la relación de causalidad que vincula a los responsables de tales actos, son conocidas en detalle por el actor, quien estando plenamente consciente de los abusos y arbitrariedades de las cuales habían sido víctimas tanto su representada como lo mismos optantes del Conjunto Residencial La Riviera, siempre se había solidarizado en hacer frente común ante los verdaderos responsables de la frustración de las ventas definitivas.

      - que el goce, disfrute y que ha mantenido el actor sobre el inmueble optado, han sido prueba irrefutable de la voluntad de cumplir que siempre mantuvo su representada es por ello que resultó motivo de sorpresa para la Organización G.C.V., C.A el verse demandada por el actor sobre todo tomando en cuenta la pretensión deducida cuya imposibilidad de cumplimiento es harto conocida por el demandante.

      - que el 28 de julio de 1999 su representada celebró con los señores P.P.L. y R.A.L.Á. un contrato de opción de compraventa de una vivienda a ser construida en el Conjunto Residencial La Riviera, concretamente sobre una quinta que para el momento de la negociación preliminar formaba parte de un proyecto que se le denominaba tipo “A” MONACO, distinguida con el número M-7 la operación en comento fue autenticada en 28-7-1999 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, bajo el Nro.37, Tomo 38.

      - que la vivienda ofrecida cuyo precio se estipuló en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.143.000.000, 00) fue modificada en lo que respectaba a su diseño arquitectónico ello en ejercicio del derecho que se reservó su representada de conformidad con lo previsto en la cláusula novena del contrato, pero lo cierto era que tal modificación generó inconformidad por parte de los optantes quienes prefirieron resolver la venta en lugar de recibir la casa construida según el nuevo diseño a tal fin contrataron los servicios de profesionales.

      - que el 10 de agosto de 2001 P.P. y R.L. representados por sus apoderados C.M. y J.M. interpusieron una incongruente acción por virtud de los actores acumularon en un procedimiento sustanciado por la vía ejecutiva prevista en el artículo 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil dos pretensiones, la primera un presunto cobro de bolívares y la segunda, la resolución del mencionado contrato de opción de compraventa.

      - que en efecto, existía una prohibición expresa de admitir el proceso ejecutivo, pero que sin embargo, la Juez accidental B.G. aunque no existía un documento en el cual se evidenciara la obligación de pagar una cantidad líquida de plazo cumplido, admitió la acción por la vía ejecutiva y decretó la medida ejecutiva sobre la parcela de Siete Mil Ciento Treinta y Cinco Metros Cuadrados con Cuarenta y Tres Decímetros Cuadrados (7.135,43Mts2) y las Treinta y Seis viviendas tipo Town House que sobre dicha parcela había construido su representada que fue solicitada en ese juicio.

      - que procurando honrar todos lo compromisos pendientes su representada ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., no escatimó esfuerzos para poner fin al juicio que constituía el único impedimento para entregar a los optantes (entre el demandante AZZIADETTH R.D.M.) las viviendas ofertadas y que concretó con la directiva de Banesco y varios de los optantes (entre ellos el demandante) el pago de la suma reclamada en el juicio ejecutivo por los demandantes P.P. y su cónyuge de manera que pudiere ser levantada la medida de embargo ejecutivo que obstaculizaba las ventas definitivas.

      - que era bien sabido que su representada financió la obra denominada Conjunto Residencial Turístico Vacacional La Riviera con dinero de su propio peculio y a través de un préstamo hipotecario cuyo monto ascendía a la cantidad de Setecientos Cincuenta Millones de bolívares (Bs.750.000.000, 00) préstamo concedido por La Primera Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., (hoy absorbida mediante fusión por BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A).

      - que el 16-9-2003 comparecieron ante el Tribunal Superior los abogados Camilo y J.L.M. actuando en representación de los demandantes, así como también actuando en su propio nombre lo cual resultaba insólito, conjuntamente con el abogado G.C. en representación de BANESCO y consignaron un escrito de cesión de derechos litigiosos a favor del Banco, quien pasó hacer el único titular de los derechos litigiosos derivados del juicio ejecutivo y en tal sentido, a tener todo el poder necesario para levantar la medida de embargo que obstaculizaba las operaciones de venta, sin hacerlo, lo cual perjudicó dolosamente los intereses de todos las personas que habían optado por adquirir los inmuebles pertenecientes al conjunto residencial.

      - que su representada pagó la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000, 00) con un cheque de gerencia signado con el Nro. 38926190 librado por Banesco, el cual se compró con dinero que adeudaba a su representada la sociedad mercantil PROMOTORA CADUMAR, C.A., el crédito al cual se hacía referencia en el presente particular, ya había sido dado en garantía a los actores según constaba de instrumento de auto composición procesal de fecha 26-9-01.

      - que su representada pagó igualmente la suma de CINCUENTA Y TRES MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.53.532.563,50) con dos cheques de gerencia signados con los números 09917719 y 9919172 por los montos de Bs.53.000.000 y Bs.532.563,50 respectivamente, los cuales fueron comprados a Banesco con dinero que adeudaban los optantes a su representada y que según instrucciones del Banco los optantes depositaron en la cuenta bancaria N°.3891176804 que abrió Banesco a nombre de DESARROLLOS EL CAMINO, C.A, que solo sería movilizada por el personal autorizado por Banesco.

      - que Banesco libró y entregó a los demandantes un cheque por la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.52.467.436,50) lo cual constituyó el único aporte hecho por el banco a los efectos de poner fin al juicio incoado por los señores P.P. y R.L..

      - que en resumen, si a las cantidades indicadas anteriormente se le suma la cifra de TREINTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.36.000.000, 00) que ya su representada había pagado por concepto de honorarios profesionales a los mencionados abogados, la ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., habría pagado la cantidad de CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.169.532.563, 50) a los demandantes en ese juicio de ejecución, mientras que el banco solo habría aportado CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.52.467.436,50), lo cual constituye una prueba más de la buena fe con la cual actuó su representada para conseguir el levantamiento de la medida.

      - que su representada le entregó a Banesco, Banco Universal un monto total de CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.169.532.563,50) pero que ni Banesco, Banco Universal, C.A:, ni menos la parte actora cedente quien en total recibió la exorbitante suma de DOSCIENTOS VEINTIDÓS MILLONES CIENTO SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.222.000.168,50) solicitaron la correspondiente suspensión de la medida en el plazo que va desde el 16-9-2003 fecha en que la parte actora cedió a Banesco los derechos litigiosos hasta la presente fecha y peor aún con posterioridad a que se le adjudicó en forma absoluta los derechos litigiosos ventilados en el juicio ejecutivo, el representante legal de dicha institución financiera ha venido permitiendo que los abogados de la parte cedente continúen actuando en el expediente a título personal como si hubiera alguna especie de litisconsorcio con el Banco.

      - que rechazaba la pretensión principal del actor que consiste en que su representada conviniera en cumplir con la tradición legal del inmueble descrito en autos, mediante el otorgamiento del respectivo documento de compraventa, toda vez que ha operado la resolución del contrato por causa imputable al deudor, concretamente su mora en el pago de las cuotas.

      - que rechazaba la pretensión que consiste en que su representada conviniera en cumplir con la tradición legal del inmueble descrito en autos, mediante el otorgamiento del respectivo documento de compraventa toda vez que existía prohibición judicial expresa que impedía cualquier acto de enajenación o gravamen sobre los inmuebles entre los que se encontraba el pretendido por el actor, por el mismo argumento negaban y rechazaban la posibilidad de que se dictara sentencia que acogiera tal pedimento del actor.

      - que negaba y rechazaba el pago de las costas del juicio y mucho menos la estimación indebida que hace la parte actora al pretender un treinta por ciento del valor estimado de la demanda, por concepto de honorarios profesionales los cuales aún no han sido siquiera causados.

      CARGA DE LA PRUEBA.-

      A este respecto ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004, lo siguiente:

      …Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

      El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…

      …Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.

      Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.

      Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…».

      En interpretación del fallo transcrito se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamentan sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar sus afirmaciones y defensas expresadas al momento de dar contestación a la demanda.

      De acuerdo a la postura asumida por las partes se tiene que ambas reconocieron la existencia de la relación contractual por lo cual dicho hecho no será objeto de prueba, siendo que la carga de la prueba recaerá en cabeza de ambos sujetos procesales, a quienes les corresponderá comprobar los hechos que han sido objeto de discusión, como lo son aquellos que fueron alegados tanto por la parte demandante como por el demandado-reconviniente para sustentar sus dichos y defensas, como por ejemplo, el incumplimiento contractual que se le atribuye a la parte accionada, y con aquellos alegados como defensas por la parte contraria relacionadas con la naturaleza del contrato, la conducta infractora que le atribuyó la demandante-reconvenida y asimismo sobre los hechos invocados como sustento de la demanda de mutua petición en la cual se pide por un lado, la resolución o extinción del contrato y en forma subsidiaria, sobre su nulidad por razones vinculadas a la imposibilidad de cumplir con el objeto del contrato por causas que le son ajenas o bien con su ilicitud. Es decir, deberá el actor comprobar los hechos alegados en el libelo de la demanda, y muy especialmente que cumplió con el pago del pecio establecido en el contrato de marras, y la parte accionada – reconviniente tendrá la ineludible carga de comprobar el presunto incumplimiento contractual que le atribuyó a causas que no le son imputables, y luego, de resultar necesario sobre la pretendida imposibilidad de cumplir con el contrato y en torno al hecho de que el incumplimiento contractual se produjo por causas que no le son imputables, sino a los terceros que participaron en el juicio ejecutivo instaurado en su contra por los ciudadanos P.P.L. Y R.A.L.A. ante este mismo Juzgado, en el cual se decretó medida de embargo ejecutivo sobre la porción de terreno la cual forma parte de la parcela N°.89 que tiene una superficie aproximada de Siete Mil Ciento Treinta y Cinco metros cuadrados con Cuarenta y Tres decímetros cuadrados (7.135,43mts2) y las bienhechurias sobre él construidas, que conforman la primera etapa del Conjunto Residencial “La Riviera”, el cual está ubicado en el lado Sur de la Parcela de terreno ubicada en el sector B.V. y el Morro de la ciudad de Porlamar que forma parte de una mayor extensión de la citada parcela N°.89 hoy integrada y unificada y da su frente en una distancia de (35,05mts) con la Avenida “E” de la Urbanización Dumar, así como en el juicio de ejecución de hipoteca instaurado por BANESCO, BANCO UNIVERSAL C.A. por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en donde según refiere se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar el 21 de febrero del 2005 sobre los siguientes Town house, distinguidos con las letras y números: TH-1, TH-4, TH-6-4, TH-7-A, TH-8, TH-8-A, TH-9, TH-9-A, TH-10, TH-13, TH-14, TH-15, TH-17, TH-19, TH-21, TH-22, TH-23, TH-24, TH-25, TH-26, TH-27 y TH-31 que pertenecen a la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A. Y así se decide.

      PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-

      El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non Adiempleti Contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.

      Del mismo modo el artículo 1167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.

      Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.

      Sobre este particular la doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.

      Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).

      Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la acción propuesta y a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato privado de venta de fecha 25 de abril de 2001, que une a los sujetos procesales de este juicio; que en el precitado contrato la parte demandada le dio en venta a la ciudadana AZZIADETT RODRÍGUEZ; que ésta última pagó el precio de la vivienda y la empresa demandada, la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A, asumió el compromiso de otorgarle el documento definitivo de venta sobre el inmueble conocido como Town House distinguido con el número 7-A (TH-7-A) del módulo “1” el cual forma parte del Conjunto Residencial “LA RIVIERA” ubicado en la parcela 89 de la Urbanización Dumar, Municipio Autónomo M.d.E.N.E. con un área de construcción de CIENTO QUINCE METROS CUADRADOS (115mts2) aproximadamente; que el precio de la venta lo fue la suma de OCHENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.80.500.000,00) de los cuales recibió la compradora para en ese mismo acto la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00) en dinero en efectivo y el saldo es el equivalente a dos apartamentos de una habitación que la vendedora adeudaba a la compradora por conceptos de honorarios profesionales.

      De acuerdo a los anteriores hechos resaltados, corresponde en primer término discernir en torno a la naturaleza del contrato que dio lugar a esta demanda, pues sobre este particular la parte accionada – reconviniente sostuvo que el contrato independientemente de la denominación a él conferida por las partes es evidente que lo que se suscribió fue propiamente una venta (por lo que a la parte del inmueble cedida a cambio de un precio) y una dación en pago (por lo que respecta a la parte del inmueble dada en pago a los fines de extinguir una obligación preexistente).

      De acuerdo a los hechos reseñados, a los fines de determinar la naturaleza del contrato objeto de la presente acción, se observa que en el documento privado, se estableció:

      “...Yo, A.J.M.C..... actuando en mi carácter de Presidente de la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A....quien a los únicos efectos de este contrato se denominará “LA VENDEDORA” por medio del presente documento declaro... Doy en venta pura y simple a la Dra. AZZIADETT R.D.M.....un inmueble propiedad de mi representada cuyas características y linderos son los siguientes: Town House distinguido con el número y letra (7-A) TH-7-A con un área de construcción de CIENTO QUINCE METROS CUADRADOS (115 Mts2) aproximadamente, picado en el Módulo “1”....El precio de la venta de esta unidad es la cantidad de OCHENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.80.500.000,00) que mi representada ya recibió de la siguiente forma: La cantidad de Veinte Millones de Bolívares sin Céntimos (Bs.20.000.000,00) en dinero efectivo y de curso legal, y el saldo es el equivalente a dos apartamentos de una habitación que la vendedora adeudaba a la compradora por concepto de honorarios profesionales...”

      Precisado lo anterior, del análisis exhaustivo realizado a las actas procesales se extrae, que la empresa vendedora ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A le dio en venta a la ciudadana AZZIADETT R.D.M. el Town House identificado con las letras y número (TH-7-A) por la suma de OCHENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.80.500.000,00) de los cuales canceló VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000) en ese mismo acto y el remanente del saldo fue tomado como el equivalente a dos apartamentos de una habitación cada uno que la vendedora adeudaba a la compradora por concepto de sus honorarios profesiones, lo cual fue reconocido por la demandada-reconviniente al momento de dar contestación a la demanda cuando señala: “...Si se toma como cierto que hubo cumplimiento de su parte en lo que respecta al pago de un precio (Bs.20.000.000,00) por virtud del cual se adquirió el 25% de los derechos sobre el inmueble y la preexistencia de una obligación por virtud de la cual se le dio en pago el 75% restante de los derechos sobre el inmueble, correspondería a mi representada proceder a la tradición legal según lo previsto en el artículo 1.488 del Código Civil...”; que el incumplimiento del contrato no se debía a causas imputables a su representada sino a terceras personas, ya que sobre el town house objeto de esa negociación pesaban medidas judiciales, una de tipo cautelar y la otra de carácter ejecutivo que según mandato de dos distintos tribunales de justicia, (el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Estado y el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Distrito Capital y Estado Miranda) que imposibilitaba el otorgamiento del documento definitivo de compra venta. También emerge que su pretensión reconvencional se sustentó en que se declare la extinción del vínculo contractual por causa de la resolución según razonamientos que fueron expuestos en la contestación a la demanda, y en forma subsidiaria, su nulidad por existir causas que según su juicio imposibilitan su cumplimiento o bien, por la ilicitud sobrevenida del objeto de la obligación, todo lo cual fue rechazado de manera categórica y oportuna por el reconvenido.

      Así pues, que el thema decidendum en este caso estará centrado en determinar primariamente si la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente, y si en efecto, se consumó el incumplimiento por parte de la empresa accionada o si por el contrario, no ha lugar a la acción. Del mismo modo, dependiendo de la decisión que se dicte, solo en el caso de que se desestime el pretendido cumplimiento contractual demandado se emitirá pronunciamiento sobre el resto de los planteamientos efectuados por la parte accionada por vía subsidiaria, los cuales tienen que ver con los hechos contenidos en el capitulo segundo o la segunda parte del escrito, en donde se señala que el incumplimiento atribuido a su representada se produjo por causas que no le son imputables, sino a terceros, y sobre la demanda de mutua petición a través de la cual se persigue que se declare la extinción o la nulidad sobrevenida del vinculo contractual por las causas que fueron antes reseñadas.

      Delineado lo antecedentemente señalado, se observa que del material probatorio aportado se extrae que ciertamente, entre las partes se celebró un contrato de venta cuyo objeto estuvo focalizado en un inmueble consistente en un Town House distinguido con el Nro. 7-A, ubicado en el Conjunto Residencial Turístico Vacacional La Riviera de la ciudad de Porlamar, en jurisdicción del Municipio M.d.E.N.E.. Dentro del cual se desprende que se pactó el precio del inmueble en la suma de OCHENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.80.500.000, 00) los cuales fueron íntegramente cancelados como se dijo anteriormente ya que al momento de celebrarse el mismo se cancelaron VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) en dinero efectivo y el saldo restante le correspondió a la vendedora por cuanto ésta le adeudaba a la compradora por concepto de honorarios profesionales donde ese concepto equivalía a dos apartamentos de una habitación cada uno. Sin embargo, resulta evidente para quien decide, que el primero en incumplir con el contrato de marras fue la parte demandada-reconvenida puesto que a pesar de haberse cancelado el precio de la venta no otorgó el documento definitivo de compra venta.

      Por otra parte, se debe significar que la actuación probatoria de la parte accionada-reconviniente fue prácticamente nula, dado que no logró justificar los motivos que le impidieron otorgar el documento definitivo de propiedad, sino que más bien concentró su actuación procesal en efectuar una serie de consideraciones que más adelante serán analizadas con detenimiento, que lejos de justificar su incumplimiento lo afianzan de una manera irrefutable.

      Establecidos los hechos antecedentemente expresados conviene traer a colación un extracto del fallo emitido por la Sala de Casación Civil mediante sentencia Nº 0612 pronunciada en fecha 30 septiembre del año 2003 en el expediente Exp. N° 02-237 mediante el cual en interpretación del artículo 5 del Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente:

      ...En cuanto al alegato de la demandada sobre la sentencia de primera instancia confirmada por la recurrida que la hizo suya (subrayado de la demandada) (sic), afirmando que la misma viola el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil por no haber aplicado la parte final del mismo, tratándose de una venta a plazo y por tanto, nada aclaró acerca de los efectos de la sentencia por esa deuda pendiente y debió aplicar íntegramente el contenido del artículo 531 citado, ya que solo aplicó la primera parte, no así el final acerca de lo que ocurre cuando la venta no es de contado, esta alzada pasa a subsanar la omisión en la parte dispositiva de este fallo, especificando los efectos de la sentencia por la deuda pendiente y la forma del pago del resto del precio por el comprador, quien probó durante todo el proceso, que no estando en mora con respecto a su obligación de pagar y habiendo pagado parte del precio, ha cumplido su prestación. En cuanto al hecho de que la compra-venta sea o no de contado, no es determinante para que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, pues, basta con que la parte que ha propuesto la demanda, ha (sic) cumplido su prestación, debiendo existir constancia auténtica en los autos; en el presente proceso, el comprador hizo constar auténticamente a través del contrato de compra venta notariado, que cumplió su obligación de pagar la parte del precio estipulado para el momento y el resto del precio sería su obligación futura dependiente del cumplimiento de la obligación principal del vendedor de tradir la cosa, en consecuencia, al no estar en mora el demandante comprador con su obligación de cumplimiento de prestación, tal y como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil , esta alzada declara procedente, que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido y así se decide

      . En consecuencia, se declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. …..” (Resaltado del Tribunal).

      Se extrae de la interpretación del fallo parcialmente transcrito que en los casos en que se demanda para obtener el cumplimiento de un contrato cuyo objeto se circunscribe a la transferencia de la propiedad de una cosa o un bien determinado se requiere para que la sentencia firme que se emita produzca los efectos traslativos de la propiedad o constitutivos de un derecho que el actor haya cumplido su prestación, mediante prueba auténtica en autos, pues de lo contrario, de no constar tal prueba del cumplimiento, la sentencia nunca alcanzaría tales efectos.

      De manera que es evidente que la parte demandante-reconvenida cumplió con la carga contractual de pagar el precio del bien objeto del compromiso de venta de acuerdo a lo que se contempló en el texto del contrato, esto es OCHENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.80.500.000,00) y que su contraparte, la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V, C.A, (OGCV) desatendió la carga contractual de otorgar el documento definitivo de venta de manera inmediata conforme al artículo 1202 del Código Civil, toda vez que pasados cinco años contados a partir de la fecha en que se celebró la contratación sin que exista pruebas que demuestren que se cumpla los trámites pertinentes para que se perfeccionara dicha operación. Vale decir, que la demandada-reconviniente con el fin de justificar su conducta alegando sin probarlo, que su incumplimiento se produjo por causas que no le son imputables, sino a terceras personas, lo cual genera que en aplicación del fallo antes transcrito, la sentencia que se pronuncie en este asunto, genere efectos de un titulo o documento traslativo de propiedad. Por lo cual, resulta inexorable concluir que la presente demanda debe forzosamente ser declarada procedente y que en consecuencia se requiera constreñir a ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A para que cumpla con el contrato de venta celebrado el 25.4.2001 de manera privada en el sentido de que proceda a otorgar el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble constituido por un Town House N°. TH-7-A que forma parte del Conjunto Residencial La Riviera, ubicado en la parcela N°. 89 de la Urbanización DUMAR, Porlamar, Municipio M.d.E.N.E. dentro del lapso que este juzgado fije para efectuar el cumplimiento voluntario del fallo. Y así se decide.

      Con lo anterior se quiere significar, que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado dentro del termino que se le concederá para que cumpla voluntariamente con la sentencia que se pronuncia –una vez que esta adquiera el carácter de cosa juzgada- se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido...” Y así se decide.

      LA RECONVENCIÓN.-

      Antes de entrar en materia corresponde puntualizar que la Sala de Casación Civil mediante sentencia N°. RC-0037 emitida en fecha 08 de mayo del 2007 en el expediente 06 – 804, estableció en torno a los casos en que la parte actora o la demandada reconviniente aleguen varias pretensiones una principal y otras en forma subsidiaria, la actuación del juez al momento de proferir el fallo definitivo, debe ajustarse a lo siguiente:

      …Es común que los litigantes propongan peticiones en forma subsidiaria a otros pedimentos, condicionando su examen a que sean desechadas las peticiones principales. Se trata de una estrategia que, por lo general, persigue plantear, para el caso de que sea declarada sin lugar la petición principal, otro pedimento que produzca un efecto semejante al que se pretende con la otra solicitud.

      Pero al actuar así los litigantes, definen de una manera particular los términos de la controversia pues, al proponer peticiones en forma subsidiaria, condicionadas a la declaratoria sin lugar de la principal, éstas no pueden ser examinadas por el sentenciador, a menos que haya declarado sin lugar el pedimento principal. En otras palabras, esta manera de plantear la demanda expone al litigante a que su petición subsidiaria, sólo sea examinada en una instancia, como ocurrió en el caso concreto, donde el juez a quo declaró con lugar las peticiones principales y no examinó la subsidiaria por la limitación impuesta en el libelo, pero el sentenciador de la recurrida, conociendo en apelación, declaró sin lugar las principales y examinó la propuesta en forma subsidiaria, como fue solicitado por el demandante, en su escrito de demanda.

      Por consiguiente, tratándose de un hecho de las partes que condiciona la actuación de los jueces a la manera en que se han efectuado las peticiones, no existe infracción alguna al principio de la doble instancia, como se pretende en la denuncia, pues no constituye su violación que los jueces examinen los pedimentos, de acuerdo a la forma en que estos han sido expresados. En otras palabras, no puede pretender una parte que ha sido infringido el principio de la doble instancia, cuando los jueces examinan sus pedimentos de acuerdo a las condiciones que ellos mismos establecieron en su reclamación…..

      En el caso estudiado se desprende del escrito de contestación a la demanda que la parte accionada interpuso demanda de mutua petición, mediante la cual expresó:

      - que con la interposición de su demanda, la actora puso fin a la situación de tolerancia hasta ahora mantenida con respecto a la no protocolización del contrato ante el Registro Público, es decir, ha provocado la intervención del órgano judicial a fin de que en ausencia de una autocomposición entre las partes, decida sobre la suerte del vínculo jurídico que hasta ahora entrelaza la actora con la demandada.

      - que por razonamientos que fueron expuestos en la contestación a la demanda, el comportamiento que de su representada pretendía la actora es inviable, bien por imposibilidad de ejecutar la prestación objeto de la obligación o bien por ilicitud sobrevenida del objeto de la obligación, todo ello, como ya se ha dicho imputable a hechos por los cuales su representada no es responsable, no siendo posible la ejecución en especie de la prestación por causas imputables a terceras personas, el tribunal debe emitir un pronunciamiento con respecto a la procedencia o improcedencia de la demanda incoada, el cual en base a los argumentos expuestos y a las pruebas producidas, consideraban que deberían estar orientado a declarar sin lugar la demandada en razón de la imposibilidad de cumplimiento de la pretensión deducida.

      - que reconvenía a la ciudadana AZZIADETH R.D.M. para que conviniera o en su defecto así fuese declarado por el tribunal en los siguientes particulares:

      - Primero: convenga o en su defecto sea así declarado por ese Tribunal en la extinción o nulidad sobrevenida del contrato de fecha 25 de abril de 2001, que la actora acompañó a su libelo marcado “C”.

      - Segundo: Convenga o en su defecto así sea declarado por el Tribunal en que la causal de extinción del contrato obedece al hecho de terceros, no siéndole imputable responsabilidad civil contractual a la reconviniente.

      - Tercero: Convenga en la restitución del inmueble objeto del contrato, identificado como Town House N°. 7-A, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones han sido suficientemente reproducidos por el reconvenido en su libelo de demanda, debidamente desocupado de personas y cosas.

      - Cuarto: Convenga en que, en el supuesto negado de que el Tribunal no considere procedente aplicar la regla res perit domino contemplada en el artículo 1.161del Código Civil, la cantidad que su representada debería restituir con ocasión de la extinción del contrato sería la suma pagada por el actor a su representada, es decir, VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00) por concepto de precio y SESENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.60.500.000,00) sea compensada hasta la debida concurrencia con el valor que una experticia pericial atribuya al goce y disfrute del inmueble, desde el momento en que el actor declara haber recibido el inmueble 25 de abril de 2001 hasta la fecha en que se efectivamente se verifique la restitución del mismo a su representada.

      - Sexta: (sic) en caso de la presente reconvención no sea transada satisfactoriamente entre las partes, demandó el pago de las costas del presente proceso que deberán incluir los gastos procesales incurridos por su representada para sostener el presente juicio y los honorarios profesionales de sus abogados.

      En respuesta a los anteriores planteamientos emerge que la actora-reconvenida, en la oportunidad correspondiente procedió a señalar:

      - que la contestación hecha por la demandada ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., (en adelante OGCV) desde su inicio contenía una ADMISIÓN y CONFESIÓN PLENA de los hechos narrados en la demanda, por cuanto admite de forma clara e indubitable:

   1. Que existía un contrato privado de venta;

   2. Que el citado contrato fue suscrito entre OGCV y su representada la ciudadana AZZIADETTH R.D.M.;

   3. que dicho contrato tenía por objeto un inmueble constituido por un apartamento tipo Town House signado con el Nro.7-A, que forma parte del Conjunto Residencial Turístico y Vacacional “La Riviera” ubicado en la Urbanización Dumar de la ciudad de Porlamar, en jurisdicción del Municipio Autónomo M.d.E.N.E..

   4. que su representada pagó el precio del bien inmueble que le fue vendido y;

   5. que OGCV no procedió nunca a cumplir con la obligación de transmitirle la propiedad a su representada del bien inmueble que mediante documento privado, no tachado, ni impugnado, ni desconocido por ella en su contestación a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y que cursa en el folio 22 del expediente 9230, nomenclatura de este despacho.

      - que habiendo sido reconocida en consecuencia, la existencia del contrato y no negado su contenido, era obvio que el negocio jurídico pactado entre las partes demandante y demandada, es decir, la venta del bien inmueble descrito en dicho contrato, es válida entre ellas y está claro que la venta se perfeccionó y que la demandada fue quien dio lugar al ejercicio de la acción porque no cumplió con su obligación de poner el inmueble en la posesión jurídica de su representada.

      - que quedaba descartada cualquier controversia sobre estos hechos, objeto de la pretensión de su representada, calificada dicha pretensión como “elemental y simplista” por la demandada, en su intento por demás inútil, de querer restarle importancia a la situación de incumplimiento del contrato que dio lugar a la demanda.

      - que la representación de la demandada, nuevamente califica de simplista la petición de justicia hecha por la demandante, ya que argumenta debe tomarse como una pretensión de convenir en ella o de que el Tribunal pueda o no acordar la tutela jurídica solicitada.

      - que el término es atinado: simplemente lo único que quiere su representada es poder contar con la seguridad jurídica que debe brindarle el título de propiedad sobre el bien que compró y cuyo precio pagó a entera satisfacción a la vendedora del mismo.

      - que la demandada tras reconocer que vendió el inmueble a su representada, admitió que no cumplió con la obligación de hacer la tradición que contrajo al vender dicho inmueble, luego, es “simple” concluir que vendió el inmueble town House 7-A y que no ha otorgado el instrumento de propiedad, lo que también era cierto que la vendedora, hoy demandada, declaró en el contrato privado de compra venta que el precio de venta fue por OCHENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.80.500.000,00) y que, de igual modo, la misma vendedora declaró que ya lo había recibido.

      - que reconocía y así lo confesaba que el documento privado de venta - documento fundamental de la demanda – es anterior a la práctica de las medidas que gravan el inmueble, pero que por no haberse registrado o protocolizado, solo tiene validez entre las partes y no podía oponerse a terceros, pero la parte demandada aún teniendo la posibilidad cierta, jurídicamente posible y sin ningún impedimento para transmitirle la propiedad ante el Registro Inmobiliario (en ese momento la Oficina Subalterna de Registro) correspondiente, no lo hizo.

      - que en efecto, la venta por documento privado se hizo en fecha 25 de abril de 2001 y la imposibilidad jurídica de cumplir como la misma demandada ha denominado a su falta de cumplimiento, derivada de la medida ejecutiva de embargo, expediente N°. 6536/01 fue decretada el día 17 de septiembre de 2001 y practicada el 20 del mismo mes y año (20-9-2001) cuatro meses después de efectuada la venta a su representada, hoy actora, lo cual hacía pensar que si hubo incumplimiento voluntario de su obligación de transmitirle la propiedad del bien a la demandante AZZIADETTH R.D.M., en definitiva, para la fecha de suscripción del documento de venta con su representada, la hoy demandada OGCV a pesar de tener una obligación hipotecaria bancaria pendiente de cumplimiento que no hizo constar en el documento privado de venta, no tenía ningún impedimento y mucho menos legal, para no transmitirle la propiedad con la correspondiente protocolización del documento definitivo de venta ante el Registro correspondiente.

      - que negaba, rechazaba y contradecía que su representada acudiera a este tribunal para que este “decidiera sobre la suerte del vínculo jurídico que entrelaza a la actora con la demandada” según afirma la reconviniente, la única intención de su representada fue y es obtener mediante el órgano judicial una tutela efectiva de su derecho, el vínculo jurídico existente entre la demandante y la reconviniente, es un hecho cierto, no controvertido, no sometido a discusión y está dado por la existencia misma del contrato, en la cual las partes recíprocamente se han obligado a cumplir, lo que se ha demandado es el cumplimiento del contrato por parte de la demandada reconviniente.

      - que negaba, rechazaba y contradecía lo expresado por la reconviniente acerca de la inviabilidad del cumplimiento de la obligación por parte de la demandada porque el objeto del contrato ha desaparecido, petición hecha al tribunal por la reconviniente de que en su causa, a su decir, producida simultáneamente con la imposibilidad de su parte de cumplir con su obligación, el objeto fue posible en el momento de la suscripción del contrato y de haber tenido la reconviniente en ese momento la voluntad y el deseo cierto de cumplir con su prestación, lo hubiese hecho, en cuanto a la causa, que define en los contratos bilaterales por la “contraprestación que ambas partes se obligan a cumplir recíprocamente” en razón de que su representada hoy reconvenida si cumplió con su pretensión u obligación derivada del contrato y fue la reconviniente la que dejó de cumplir con la suya, insiste en que este incumplimiento de la demandada reconviniente, no se debió ni se debe a las causas expresadas por ella en la contestación de la demanda ni en la presente reconvención a la misma, se debió y se debe a la intención clara y precisa de la demandada reconviniente de no cumplir con su obligación u obligaciones ni antes, ni ahora, ni posteriormente.

      - que negaba, rechazaba y contradecía la temeraria solicitud que hacía la reconviniente al tribunal en su escrito de reconvención sobre su pronunciamiento en la sentencia acerca de a) la extinción del contrato; b) la restitución y compensación de las prestaciones cumplidas; c) todo lo que conlleve a colocar a las partes en la situación en que se encontraban al momento de celebrar el contrato.

      - que negaba, rechazaba y contradecía la pretensión de la reconviniente expresamente en el petitorio particular primero de su escrito de reconvención de la demanda, que la reconvenida o en su defecto así sea declaro por el tribunal en la extinción o nulidad sobrevenida del contrato que sirve de fundamento a la presente demanda.

      - que rechazaba la pretensión de la reconviniente que no es otra que la compensación, pues para que opere la compensación se necesita que haya deuda recíproca que compensar, en este caso no se da en absoluto este supuesto, su representada no tiene deuda alguna con la reconviniente ya una vez que se suscribió el contrato de venta demandado de manera tal, que su uso no puede causar ninguna contraprestación dineraria o de alguna otra clase a favor de la reconviniente.

      Ahora bien, de acuerdo a la resolución antecedentemente pronunciada, en donde se establece que la parte demandada-reconviniente incurrió en el incumplimiento contractual denunciado, ya que durante un largo espacio de tiempo, cuatro (4) años aproximadamente desde su firma mantuvo una conducta omisiva o contumaz que imposibilita el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, lo cual generó que la demanda de cumplimiento de contrato incoada por vía principal haya sido procedente, se estima que la reconvención planteada cuyo objeto se circunscribe a la extinción o nulidad sobrevenida del contrato de fecha 25 de abril de 2001, debe ser rechazada. Y así se decide.

      Por esa razón, se estima que no existen fundados motivos que conlleven a que el contrato sea declarado extinguido o resuelto, dado que en primer término, la naturaleza del mismo es bilateral, pues cada una de las partes se obligó a asumir y desplegar ciertas prestaciones a favor de la otra parte, y en segundo lugar, conforme a los fundamentos de hecho precedentemente establecidos y que sirvieron de sustento a esta sentenciadora para declarar la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana AZZIADETT R.D.M. no existen evidencias de que la empresa accionada-reconviniente justificara la concurrencia de algunas de las causales eximentes de responsabilidad civil, o de una conducta culposa atribuyéndosela a terceras personas.

      En lo que respecta a la supuesta imposibilidad de cumplir con el contrato por causas imputables a terceros, por motivos de ilicitud del contrato o imposibilidad de cumplir con el objeto del mismo, se desprende que en el capitulo titulado “segunda parte” del escrito de contestación de la demanda se indicó, que:

      …Desafortunadamente, circunstancias y hechos imputables a terceras personas, guiadas por una ambición desmedida, y valiéndose de acciones infundadas, desenfrenadas y temerarias, que lamentablemente sorprendieron la buena fe de al juez accidental que acordó la primera de las medidas que impidieron la venta definitiva de las viviendas entre las cuales se haya la que reclama el actor, llevaron a mi representada a una situación de crisis económica, causada fundamentalmente por la desproporcionada medida de embargo ejecutivo solicitada por los actores y acordada en fecha 17 de septiembre de 2001, la cual cursa en el Expediente N°. 6536/01, Tribunal 2° de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Estado.

      Fueron tales actuaciones de terceras personas, incluida la complicidad de la entidad bancaria titular de la acreencia hipotecaria y posterior demandante, las que conjugaron los elementos que dieron lugar a la frustración de los fines perseguidos por el contrato marco celebrado entre mi representada y la demanda, hasta llegar al punto en que nos encontramos actualmente, es decir, ante la imposibilidad de dar cumplimiento a los fines propuestos en el contrato de opción de compra....

      Lo resaltado conlleva a esta sentenciadora a determinar que dicha pretensión la cual se encuentra enfocada a que este juzgado declare la extinción o nulidad sobrevenida del contrato de compraventa, que la causa de extinción del mismo obedece al hecho de terceros, que conviniera en restituir el inmueble en cuestión, en que la cantidad que debía ser restituida con ocasión de la extinción era la suma pagada por el actor, fueron propuestos en forma subsidiaria, dependiendo de la resolución que se pronuncie, y por ende, en aplicación del fallo parcialmente transcrito el tribunal no se encuentra constreñido a emitir juicio en torno a los mismos.

      Sin embargo, considera oportuno significar a manera ilustrativa que de acuerdo al merito de los autos en este proceso se extrae que se sostiene básicamente como sustento de la demanda de mutua petición que la extinción del vinculo contractual por vía de resolución procedía en razón de la imposibilidad de ejecutar la prestación objeto de la obligación o bien por ilicitud sobrevenida del objeto de la obligación, ya que no era posible su ejecución por causas imputables a terceras personas. Estos señalamientos que fueron rechazados por la parte contraria, tampoco fueron debidamente comprobados durante la etapa correspondiente, en vista de que emerge del análisis efectuado al material probatorio aportado que con respecto a la presunta ilicitud de la relación contractual aducida por la parte reconviniente, sustentada en el hecho de que a raíz de las medidas judiciales que pesaban sobre el inmueble cuya propiedad el actor pretendía le fuera transferida no podía ser ejecutado ni voluntariamente, ni en forma forzosa pues constituiría la flagrante violación de inalienabilidad del inmueble objeto de litigio, se observa que contrario a lo expresado, el contrato de marras además de que cumple a cabalidad con todos los requisitos que establece el artículo 1.141 del Código Civil, no existen pruebas que demuestren que el consentimiento expresado por los contratantes haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo.

      También resulta oportuno destacar que en el texto del documento si bien no se precisó la fecha o la oportunidad para que la parte accionada – reconviniente cumpliera con el otorgamiento del documento definitivo de venta, de acuerdo al contenido del artículo 1.212 del Código Civil debió la misma verificarse de manera inmediata, en vista de que según lo refleja el documento en cuestión, la parte accionante a partir de la fecha en que se verificó su celebración había cumplido con la integridad del pago del precio y recibido la tradición legal de la cosa vendida, por lo cual solo restaba que el vendedor, parte demandada – reconviniente gestionara lo conducente para obtener las solvencias, permisos y todos los documentos necesarios para que se cumpliera con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa.

      Lo anteriormente establecido genera que ante la inexistencia de elementos de prueba que permitan a esta sentenciadora precisar que la parte accionada – reconviniente atendió a su carga contractual, destinada al perfeccionamiento de la venta mediante el otorgamiento del documento definitivo, se debe decir que las causales en la que se ampara el reconviniente para justificar el incumplimiento de sus cargas contractuales no son aplicables a este asunto, dado que las mismas surgieron cuando habían transcurrido aproximadamente cinco meses y cuatro años respectivamente, desde la celebración de la aludida negociación, el día 25.4.2001, pues la primera se produjo en fecha el 20 de septiembre del 2001 y la segunda el 21-2-2005, oportunidades éstas en las que se decretaron la medida de prohibición de enajenar y gravar y la de embargo ejecutivo respectivamente.

      En atención a lo que fue antecedentemente expresado, se tiene entonces que la supuesta ilicitud del contrato y la imposibilidad de obtener su cumplimiento carecen de sustento legal por cuanto la parte accionada – reconviniente no comprobó que se hayan configurado algunos de los hechos que configuran la causa extraña no imputable, dentro de los que se encuentran el hecho de un tercero - que fue justamente la causal alegada, así como también otros, como lo son, el caso fortuito, la fuerza mayor, el hecho del príncipe o la culpa de la víctima para considerar que se encuentra exonerado de responder civilmente con su obligación contractual. Se sabe que conforme a la doctrina el caso fortuito es aquel que proviene de fenómenos naturales o que es ajeno a la voluntad humana, y de fuerza mayor el de un tercero quien impide el cumplimiento de la obligación, en forma legítima o ilegítima.; y el hecho del príncipe comporta una actuación administrativa, realizada por el Estado que impide que el sujeto obligado cumpla con sus cargas contractuales.

      Tampoco existen evidencias que comprueben que la parte accionada – reconviniente haya dejado de cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta por causas que le son directamente imputables a un tercero como se alega en la demanda reconvencional propuesta, por cuanto las medidas decretadas en el juicio de Cobro de Bolívares seguido en este mismo Tribunal y en la llevada en el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del T.d.Á.M.d.C. donde se decretaron las medidas de Embargo Ejecutivo y Prohibición de Enajenar y Gravar, respectivamente sobre la porción de terreno la cual forma parte de la parcela N°.89, cuya superficie alcanza aproximadamente a Siete Mil Ciento Treinta y Cinco metros cuadrados con Cuarenta y Tres decímetros cuadrados (7.135,43mts2) y las bienhechurias sobre ella construidas, que conforman la primera etapa del Conjunto Residencial “La Riviera”, se produjeron o materializaron en fecha posterior al momento en que los hoy contratantes suscribieron el contrato, puesto que el juicio llevado en el expediente 6536-01 distribuido el 10.8.2001, se produjo cuando habían transcurrido cuatro (4) meses después de la firma del contrato de marras, tiempo suficiente para que la accionadas cumpliera con la carga contractual y otorgar el documento definitivo de compra venta.

      De tal forma que resulta concluyente establecer que la resolución contractual demandada por vía reconvencional es improcedente. Y así se decide.

4. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: