Decisión nº 3061-09 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 12 de Agosto de 2010

Alega la parte actora en su escrito Libelar, que suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana M.I.D.D.A., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 23 de octubre de 2003, quedando anotado bajo el No. 94, Tomo 83 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble constituido por una Casa-Quinta y su terreno, situada al margen Este de la Avenida 12, de la Urbanización El Rosal, Conjunto Residencial Villa Esperanza, Casa N° 2, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, cuya propiedad se atribuye conforme a documento adquisitivo que acompaña a su demanda.

Se destaca entre los hechos afirmados en el Libelo, que la arrendataria se encuentra gozando de la Prórroga Legal. De igual manera alega la representación judicial de la parte accionante, que su representado M.A.R.R., está en conocimiento de que el inmueble arrendado presenta deterioros ocasionados por el mal uso, y que con el transcurso del tiempo pueden ser mayores, ocasionando a criterio de la parte actora grandes perjuicios por lo cual solicita la Resolución del Contrato de Arrendamiento.

Alega asimismo la parte actora, que la arrendataria ha incurrido en el incumplimiento de diversas Cláusulas del contrato de arrendamiento, como lo es el mantenimiento a los Aires Acondicionados en los términos establecidos en la Cláusula Quinta, al no haber entregado las facturas debidamente canceladas como pruebas del cumplimiento de esta obligación. Así mismo, se señala como causal de Resolución el incumplimiento de la Cláusula Segunda del Contrato Arrendaticio, referida al estado de solvencia de los servicios públicos. Por último alega la violación de la Cláusula Décima Tercera del contrato, relativa al derecho de inspeccionar el inmueble por parte de su representado. En razón a todas y cada una de las alegaciones esgrimidas solicita la Resolución del Contrato de Arrendamiento conforme a lo estipulado en los artículos 1159, 1160 y 1592 del Código Civil Venezolano, concatenado con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la Cláusula Décima Novena del Contrato Arrendaticio celebrado, con la consecuente entrega del inmueble totalmente desocupado y por vía subsidiaria el pago de la cantidad de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 25.200,00), correspondiente a los meses que restan por vencerse durante la Prorroga Legal.

Recibida del Órgano Distribuidor, la demanda es admitida por este Tribunal en fecha 22 de Junio de 2009, ordenándose la citación de la demandada M.I.D.D.A., para que comparezca en el segundo día hábil después de citada a dar contestación a la demanda. Se evidencia de actas, que ante la imposibilidad de lograr la citación personal de la demandada, el Alguacil Titular de este Despacho en fecha 7 de julio de 2009, consignó los recaudos de citación, por lo cual la parte actora solicitó y tramitó la Citación Cartelaria de conformidad a lo establecido en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil. Hay constancia en actas de la publicación, fijación y consignación de los carteles publicados en los Diarios La Verdad y Panorama, y por no haber comparecido voluntariamente la accionada a darse por citada en el proceso en el término de ley, se designó como Defensor Judicial al abogado G.V.J., Inscrito en el IMPRE Abogado bajo el Nº 108.168, quien una vez notificado de su designación prestó juramento de cumplir fielmente el cargo para el cual fue designado.

Así, una vez solicitada su citación del Defensor Judicial para que rindiera contestación, concurre voluntariamente al proceso en fecha 7 de Enero de 2010, el profesional del derecho A.S.D., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 28.326, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana M.I.D.D.A., representación que acredita mediante de documento Poder debidamente otorgado ante la Notaria Publica Décima Primera de Maracaibo, en fecha 6 de Diciembre de 2006, bajo el N° 2, Tomo 156, de los libros llevados ante esa Oficina, instrumento que se encuentra inserto en el expediente de Consignaciones Arrendaticias, llevadas por ante este Tribunal distinguido con el Nº 19-2007. Con el carácter invocado procede en nombre de su representada, a darse por citado y emplazado para todos los actos del proceso, y acompaña con su actuación expediente Nº 1769-2007 emanado del Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual contiene las actuaciones y decisiones proferida en el juicio de cumplimiento de contrato propuesto por el actor M.R., en contra de la demandada M.D.D.A..

Posteriormente se evidencia de actas, que en fecha 11 de enero de 2010 cursante a los folios del 2 al 14 de la Pieza Principal Nº 2, la parte demandada a través de su apoderado judicial A.S.D., presenta escrito de contestación a la demanda, en el cual hace valer los siguientes alegatos y defensas:

Opone la Cuestión Previa establecida en el Ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente bajo por falta de mora o existencia de una condición o plazo pendiente. En este sentido se alega y cuestiona la falta de interés procesal establecido en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, ya que la accionante solicita de forma anticipada la presentación de las facturas de mantenimiento de las unidades de aire acondicionado, así como las solvencias de los servicios públicos, obligaciones estas que se encuentran condicionadas al cumplimiento de un plazo pendiente. Resaltando así mismo, que la Cláusula Décima Segunda, obliga a la arrendataria al pago de los servicios públicos y privados instalados en el inmueble, solvencias estas que deberían ser consignadas a la finalización del periodo contractual, por lo cual infiere que dichas obligaciones se encuentran condicionadas, y que al no haber sido notificada la Arrendataria de la terminación del contrato, existe un plazo aún no cumplido para tales exigencias. Destaca la accionada, el derecho que tiene el Arrendador de inspeccionar el inmueble previo acuerdo con la arrendataria, derecho este que no ha sido ejercido durante la relación arrendaticia y que por el contrario el Arrendador intentó en contra de su representada, demanda por cumplimiento de contrato, la cual fue declarada Sin Lugar.

En este mismo sentido procede a cuestionar la fundamentación legal de la actora, ya que invoca el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando por aplicación de la Cláusula Décima, su representada se encuentra disfrutando del inmueble debido a la renovación del término, por no haber recibido el desahucio validamente para que pudiera iniciarse la vigencia de la Prorroga Legal, conforme a las reglas establecidas en la Ley Especial. Adicionalmente impugna las actuaciones levantadas por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ya que la Notificación realizada a través de Carteles, no constituye la modalidad contractual fijada para tales efectos, aunado al hecho de que en ningún momento visualizó tal notificación.

Consecuencialmente procede a contestar la demanda, en cuanto al fondo, en los siguientes términos:

-Niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los términos que constituyen la presente demanda, por no ser ciertos los hechos ni procedente el derecho invocado.

-Afirma que es cierto, que su representada suscribió con el accionante un contrato de arrendamiento el día 23 de octubre de 2003.

-Niega, rechaza y contradice que el inmueble arrendado presente deterioro y que la Arrendataria haya hecho un mal uso de este, y menos aún que no le haya dado el debido mantenimiento a las unidades de aire acondicionado, destacando que la accionante no especifica los supuestos daños. Igualmente procede a oponerse a la Inspección Judicial promovida con la demanda, pues en su opinión esta prueba se encuentra reservada para el lapso de diez (10) días de promoción. En torno al estado del inmueble refiere la accionada, que como Arrendataria lo ha cuidado como buen padre de familia, ejerciendo todos los actos de conservación y de buen uso. Para probar tal circunstancia, consigna Inspección Judicial extra liten de fecha 18 de diciembre de 2009, practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

- Niega, que su representada se encuentre en estado de atraso en el pago de los servicios públicos y privados tales como luz, agua, aseo, CANTV y mantenimiento de equipos de aire acondicionado. Sobre este particular agrega que la Cláusula Décima Segunda del contrato contempla la obligación a cargo de la Arrendataria de consignar las solvencias de los señalados servicios a la finalización del contrato, por lo cual entiende que resulta extemporáneo por anticipado la entrega de los mismos, tomando en cuenta que el contrato vence el 23 de octubre de 2010, e igualmente rechaza que las líneas telefónicas distinguidas con los seriales 7431107 y 7434617, se encuentren insolventes y que se hayan perdido por falta de pago, al igual que es falso que haya sido Notificada la arrendataria por el Juzgado Octavo de Municipios, de la voluntad del Arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento, de lo cual se deriva que no se encuentra haciendo uso de la Prorroga Legal prevista en el articulo 48 de la L.A.I, no pudiendo por tanto, solicitar la accionante la desocupación del inmueble.

-Niega así mismo, que la Arrendador haya realizado gestiones para inspeccionar el inmueble, pero admite como cierto que el Juzgado Séptimo pretendió realizar una Inspección Judicial, pero que al momento de su constitución en el inmueble arrendado sólo se encontraban dos menores y la domestica, quienes tenían la orden de no abrir la puerta a persona extraña por razones de seguridad, y que sin embargo, la autoridad Judicial procedió amedrentar a los menores que allí se encontraban, amenazándolos de llevarlos precios, contando para ello con la presencia de funcionarios policiales, quienes hicieron lo propio para asustar a los menores. En atención a lo dicho agrega en la contestación, que el apoderado de la demandada se trasladó al Tribunal encargado de la inspección, quien le confirmó su presencia en el inmueble litigioso así como la de los menores en el interior del mismo, reprochándole en consecuencia su modo de proceder, recriminándole que había violado los derechos contenidos en la Ley de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, por lo cual procedió a impugnar el acto de notificación contentivo del desahucio. Por último niega que deba hacer entrega del inmueble y que deba pagar la suma reclamada por vía subsidiaria montante a la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 25.000,oo).

DE LA RECONVENCIÓN

La demandada en su contestación a demás de las defensas señaladas hizo valer, con fundamento en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, Reconvención en contra del actor M.A.R.R., “para que convenga en el INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado el día 23 de octubre de 2003, autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el Nº 25, Tomo 83 de los libros correspondientes, o en su defecto sea condenado a ello por este tribunal”.

Alega el demandado reconviniente, que la presente pretensión se hace procedente en derecho, ya que el Arrendador procedió a cerrar sin causa justificada la cuenta donde su mandante acreditaba el pago mensual de los canones de arrendamiento, sin indicarle hasta la fecha cuenta o institución bancaria para satisfacer el pago arrendaticio. Indica en este mismo sentido que el Arrendador no puede reclamar ningún tipo de atraso. Continua alegando, que tal situación quedó asentada en la Inspección Judicial practicada el día 22 de noviembre de 2007, por el Juzgado Noveno de Municipio, en la sede del Banco Provincial de la Agencia 5 de Julio, en la cual se deja expresa constancia que el ciudadano M.A.R.R., como titular de la Cuenta Corriente Nº 0108-005953-0100104352, procedió a cancelarla en fecha 22 de octubre, días antes al vencimiento del plazo contractual, violando así la Cláusula Tercera del contrato, lo que llevó a la Arrendataria a realizar los depósitos de los canones de arrendamiento por ante este mismo Tribunal en la causa Nº 19.

Es por todo lo anterior, que solicita se declare el incumplimiento del contrato de arrendamiento y se condene a la accionante al pago de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 130.000,oo), por concepto de daños y perjuicios, causados por la violación del derecho que le asiste a su representada. En este sentido fundamenta su acción en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167 1264 y 1579 del Código Civil, así como en la Cláusula Tercera del contrato. Por último estima la acción reconvencional en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 130.000,oo).

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN Y CUESTÓN PREVIA

En tiempo hábil procede el actor reconvenido a negar, rechazar y contradecir los hechos narrados y los pedimentos formulados en el escrito de Reconvención, por no ser ciertos. En este sentido manifiesta, que la accionada fundamenta su pretensión en el hecho de que el actor cerró la cuenta bancaria en la cual acreditaba los pagos, sin indicarle otra, alegato este que resulta improcedente ya que puede satisfacer el pago de los canones a través de la consignación en virtud de lo estipulado en el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en efecto lo ha realizado, destacando que el desconocimiento del cierre de la cuenta se debe a causas imputables a la accionada reconviniente, por cuanto no acepta correspondencia, llamado ni notificación, correspondiente de su representada.

Continua alegando, que desde el inicio de la relación se le ha hecho imposible aumentar el caso de arrendamiento, así como inspeccionar el inmueble, ya que solicitó la practica de una Inspección Judicial extra liten, la cual no se pudo llevar a cabo, presentándose posteriormente el abogado A.S. apoderado de la arrendataria, en el Juzgado Séptimo de Municipios, de una manera irrespetuosa amenazando al Juez, por lo cual este último procedió a denunciarlo por ante el Tribunal Disciplinario del Estado Zulia, como consta en las actas procesales.

Es ente sentido niega, rechaza y contradice la reconvención hecha valer, por ser improcedente la solicitud de pago de la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 130.000,00), en concepto de daños y perjuicios, por tanto solicita se declare Sin Lugar.

En lo relativo a la Cuestión Previa hecha valer por la parte demandada, la contradice en todos y cada uno de sus términos, manifestando que ante el incumplimiento contractual se agotaron todas las instancias para poder establecer una comunicación con esta, en lo que concierne al incumplimiento de las Cláusulas Contractuales y el aumento del canon arrendaticio. Por tanto, en su criterio, no existe ilegalidad, ni anticipación al hacer valer su representado su derecho como propietario, a fin de que se de cumplido a lo acordado por las partes en el contrato.

Continua manifestado el accionante reconvenido, que la Cláusula Quinta del contrato contempla la obligación de la Arrendataria de realizar el mantenimiento de las unidades de aire acondicionado, estableciendo en este sentido la obligación de presentar cada cuatro (4) meses las facturas que prueben dicho cumplimiento, lo cual no se ha verificado durante la relación arrendaticia. Por lo cual no se puede alegar, que esta obligación esta condicionada a la finalización del contrato.

Así mismo alega, que no es procedente la Cuestión Previa invocada de condición o plazo pendiente, pues la propia Arrendataria incurrió en el incumplimiento de la Cláusula Décimo Tercera del contrato, al no permitirle a su representada ejercer el derecho de inspeccionar el inmueble, motivo por el cual solicitó la practica de una Inspección Judicial extra litem, resultando la misma infructuosa. Manifiesta, que es falso lo alegado por la parte accionada reconviniente, en lo relativo a la accionada no ha sido notificada de la voluntad del Arrendador de no prorrogar la relación arrendaticia, ya que consta de autos el traslado al inmueble litigioso de un Juzgado de Municipio para la fijación de un Cartel de Notificación de no prorrogar el contrato y en su criterio sostiene la tesis de que dicha actuación se en encuentra ajusta a derecho por aplicación del articulo 897 del Código de Procedimiento Civil, por formar parte de la jurisdicción voluntaria, la cual no forma cosa juzgada, sin embargo, entiende que el acto constituyen una presunción desvirtuable. Sigue manifestando la parte actora que tuvo que acceder a este modo de Notificación, ya que ha sido imposible acordar una visita con la Arrendataria para entregarle una notificación o ejercer cualquier acto de comunicación con que guarde relación con el contrato.

Por último agrega que por los múltiples incumplimientos del contrato imputables a la Arrendataria, le da derecho a solicitar la Resolución del Contrato y como derivación de ello, solicita se declarada Sin Lugar la Cuestión Previa hecha valer en el juicio.

PRUEBAS DE LAS PARTES

La parte actora con ocasión a la Acción Principal promueve:

1- Invoca a favor de su representado el merito favorable de las actas procesales.

2- Ratifica los siguientes documentos, acompañados con el Libelo de demanda:

-Titulo de propiedad

-Contrato de arrendamiento

-Facturas emitidas por CANTV, correspondiente a los Nos. 0261-7431107 y 0261-7434617, en las cuales se evidencia que dicho servicio para el momento de la promoción, no se encuentra en estado de solvencia y se encuentra suspendido temporalmente.

-Expediente contentivo de la Inspección Ocular solicitada por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el cual consta la imposibilidad de su representado de inspeccionar el inmueble y donde el Juez Titular dirige un oficio al Tribunal Disciplinario contra el apoderado de la parte demandada y prueba la violación de la Cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento.

-Expediente contentivo de la Solicitud de Notificación Nº 1596, practicada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual a través de la fijación de un Cartel Notificó a la Arrendataria prueba la voluntad del Arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que para tales efectos el Tribunal se trasladó en dos oportunidades, 19/09/2008 y 22/09/2008, sin que se atendiera al llamado del Tibunal.

-Expediente contentivo de la Solicitud de Notificación Nº 3358, practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual se evidencia el traslado del Tribunal en dos oportunidades 18/08/2008 y 20/08/200, en las cuales no fue atendido.

3- Prueba de Exhibición: Solicita requiera de la demandada la presentación de todas las facturas de las compañías especializadas en el mantenimiento de aires acondicionados. Con este medio se pretende probar el incumplimiento de la Cláusula Quinta del contrato.

4- Prueba de Informes:

-Solicita se oficie a la Energía Eléctrica de Venezuela (ENELVEN), a fin de que informe sobre el fraude realizado por la demandada a dicha compañía con la regulación del medidor de energía eléctrica, incumpliendo con el contrato de arrendamiento y con el articulo 1592 del Código Civil, lo cual constituye en su criterio no sólo una violación a las disposiciones contractuales sino también al orden público. Por lo cual solicita requerir de ENELVEN Oficina 5 de Julio, servicio este que se encuentra a nombre de la ciudadana E.E. de Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº 4.820.265, por se la conyugue de su representado.

-Solicita oficie a CANTV Oficina Sabaneta, a fin de que informe el estado detallado de las facturas de las líneas 0261-7431107 y 0261-7434617, desde el mes de julio hasta la última emisión, a fin de probar el continuo atraso en el pago de este servicio público.

5- Solicita al Tribunal sirva trasladarse al inmueble identificado en actas, a fin de que practique Inspección y deje constancia de las condiciones de todas y cada una de las instalaciones y áreas del mismo.

6- Promueve la Testifical jurada de las ciudadanas:

-M.G.R., venezolana, mayor de edad, titular de al cedula de identidad Nº V-8.844.007, y domiciliada en la Urbanización El Rosal, Conjunto Residencial La Esperanza, Casa-Quinta Nº 3, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

-A.A.M.P., venezolana, mayor de edad, titular de al cedula de identidad Nº V-7.367.398, y domiciliada en la Urbanización El Rosal, Conjunto Residencial La Esperanza, Casa-Quinta Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

Pruebas de la parte actora con ocasión a la Acción Reconvencional:

1- Pruebe el mérito que las actas procesales arrojan a su favor.

2- Expediente Nº 19-2007 del Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el cual la ciudadana M.I.D.D.A., realiza consignaciones de pago de los canones arrendaticios, haciendo de esta forma uso de su derecho legal y contractual, como lo establece la Cláusula Tercera del contrato para el caso de cierre de cuenta.

3- Promueve contrato de arrendamiento debidamente autenticado, en el cual se evidencia las Cláusulas contractuales y específicamente la Tercera relativa a la obligación de cancelar el canon arrendaticio en la cuenta N° 0108-0059-53-01000104352, a nombre de su representado, no estableciendo en este sentido la referida Cláusula, la obligación del Arrendador de mantener aperturada la cuenta, ya que sólo establece que en caso de cierre o cancelación de cuenta el arrendador, no podrá reclamar ningún tipo de retraso y por su parte la Arrendataria, se reserva el derecho de realizar el pago mediante forma legalmente admitida.

4- Promueve la Testifical de las ciudadanas:

-M.G.R., up supra identificada.

-A.A.M.P., up supra identificada.

Pruebas de la parte actora con ocasión a la Cuestión Previa invocada:

1- Invoca a favor de su representado el merito favorable de las actas procesales.

2- Contrato de arrendamiento, que riela al expediente en el cual se verifica que no existe condición o plazo pendiente, cuando establece en su Cláusula Quinta, la obligación de la arrendataria de realizar mantenimiento a las unidades de aire acondicionado cada cuatro meses, presentando las respectivas facturas al arrendador como prueba del cumplimiento, no estableciendo que las mismas deban ser presentadas a la finalización del contrato. Así mismo, la Cláusula Décimo Tercera, dispone el derecho del arrendador de realizar inspecciones al inmueble, no estableciendo que las mismas tendrían lugar a la finalización del contrato.

3- Ratifica las facturas de las líneas telefónicas, que se acompañan don la demanda, destacando que su representado no basa su pretensión en la solicitud de las facturas, la fundamenta en el conocimiento que tiene a través de ellas del incumpliendo de la arrendataria.

4- Expediente contentivo de la Inspección Ocular solicitada pro ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el cual se evidencia la imposibilidad de su representado de ejercer su derecho de inspeccionar el inmueble de acuerdo a la Cláusula Tercera del contrato.

5- Expediente contentivo de la Solicitud de Notificación Nº 1596, practicada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual se constata la intención de su representado de no prorrogar la relación arrendaticia, imposibilitándose dicha comunicación, derecho este que no constituye plazo pendiente.

6- Expediente contentivo de la Solicitud de Notificación Nº 3358, practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual se evidencia que no existe ilegalidad alguna, ni otra vía que pueda ejercer su representado para hacer valer sus derechos.

Promovidas por la parte accionada:

1. Promueve a favor de su mandante el mérito favorable que se desprende del contenido de las actas procesales en cuanto le favorezcan, en especial aquel que se desprende del escrito de contestación a la demanda. En especial la existencia de una condición o plazo pendiente.

2. Ratifica las copias certificadas del expediente Nº 19-2007, acompañadas en la diligencia de fecha 7 de enero de 2010, contentivas de las consignaciones arrendaticias a favor del Arrendador, quien cancelo la cuenta en al cual se venían acreditando los pagos arrendaticios, lo cual se prueba a través de Inspección Judicial de fecha 22 de noviembre de 2007, evacuada por el Juzgado Noveno de Municipio en la sede del Banco Provincial.

3. Promueve y opone al accionante, Inspección Judicial llevada a cabo por el Juzgado Quinto de Municipios, signada con el N° 0757, de fecha 18 de diciembre de 2009, en la cual el Tribunal deja constancia que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación y del perfecto estado de funcionamiento de los aires acondicionados.

4. Promueve y opone al accionante copia de la Sentencia definitiva dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de fecha 28 de marzo de 2008, mediante la cual se declaro Sin Lugar la demanda. Confirmada posteriormente por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en fecha 30 de junio de 2008.

5. Conforme a lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, promueve prueba de Informe dirigida a la Compañía Telefónica CANTV, a fin de que informe si los seriales telefónicos 0261-7431107 y 0261-7434317, se encuentran suspendidos y si dichas líneas se encuentran en estado de perdida.

6. Promueve y opone a la demandante reconvenida recibo de pago del servicio de energía eléctrica de fecha 25 de enero de 2010, por un monto de 394,26. Así como también, recibos de pago del servicio telefónico de fecha 25 de enero de 2010 por un monto de 428,730 y 144,720, relativos a los seriales Nº 7431107 y 7434617.

7. Promueve la confesión espontánea del demandante reconvenido, en el sentido de que admite como cierto el hecho de que procedió sin causa justificada a cerrar la cuenta en la cual su representada acreditaba los pagos arrendaticios.

8. Punto previo

De la Cuestión Previa del Ordinal 7 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil

Opone la parte demandada reconviniente con carácter previo al fondo de la controversia, la Cuestión Previa relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, basada en la falta de interés procesal de la parte actora, ya que en su criterio las peticiones contenidas en el Libelo de demanda, referentes al cumplimiento de obligaciones contractuales, constituyen deberes sometidos a una condición o plazo pendiente, como lo es la culminación de la relación arrendaticia. Por su parte la accionante, rechaza dicho alegato bajo el argumento de que no existe ilegalidad, ni se anticipó para hacer valer las peticiones libeladas, cuyos derechos emergen de su condición de propietario arrendador y con tal carácter pide se cumpla con lo establecido por las partes en el contrato.

Ahora bien, partiendo de lo anterior, se hace preciso entrar a analizar el contenido y alcance del Ordinal 7 del artículo 346, ya que constituye una cuestión relacionada con el derecho deducido que provoca una suspensión temporaria de la exigibilidad de la pretensión y por tanto, se encuentra íntimamente ligada con el fondo de la controversia. Si bien las obligaciones en su mayoría se constituyen de manera pura y simple, lo cual permisa exigir su cumplimiento desde la celebración del acto que les da origen, la Ley sin embargo, faculta a las partes para que convencionalmente sometan el cumplimiento de sus obligaciones a determinadas modalidades que deben ser observadas, por constituir elementos accidentales del contrato.

En este sentido la condición a la que alude la norma, constituye un hecho futuro e incierto del cual obedece el nacimiento o la extinción de un derecho, y se llama obligación condicional porque depende de una condición (ex art. 1197 C.C.). Por otra parte el plazo, es un hecho futuro y cierto del cual depende el ejercicio o la extinción del derecho, es un hecho cierto, inevitable que no afecta la existencia misma del derecho, sino su ejercicio o exigibilidad (condición temporal).

El autor Ricardo Henríquez La Roche, en su Obra Código de Procedimiento Civil, Tomo III, página 60, al comentar el artículo 346 Ordinal 7, expone: “...La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que devine de la ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza... La cuestión previa atañe solo a estipulaciones contractuales de término o condición aún no cumplidas; al quando debeatur de la obligación. Los otros supuestos de falta de interés procesal no pueden ser denunciados, en principio, por esta vía, de la cuestión previa 7, toda vez que la inexistencia de in certidumbre a los fines de las demandas mero-declarativas, y la innecesidad de la fiscalización procesal del estado en ciertas relaciones (demandas de procesos constitutivos), son cuestiones atañederas al interés procesal, ciertamente pero que conciernen netamente al mérito del asunto, y por tanto no pueden ser resueltas in limine litis”.

En opinión de H.B.L. la condición o plazo pendiente, está referida a “que la obligación que se demanda no es exigible en este momento, ya que el tiempo para la verificación de la misma no se ha agotado (plazo), o el supuesto para que se cumpla la misma no se ha dado (condición)…”. (H.B.L. Márquez. Las Fases del Procedimiento Ordinario. Editorial Mobil Libros. Caracas 1996.p, 86).

Ahora bien, partiendo de las referencias doctrinales up supra referidas y en aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la interpretación de los contratos, encontramos que el contrato de arrendamiento al que aluden las partes, específicamente en su Cláusula Quinta, plantea la obligación a cargo de la Arrendataria de realizar el mantenimiento a las unidades de aire acondicionado del inmueble. Esta obligación debe ejecutarse en forma periódica, es decir, cada cuatro (4) meses, con el compromiso complementario de presentar las respectivas facturas al Arrendador como prueba del cumplimiento. Por otro lado la Cláusula Décima Segunda del contrato, dispone la obligación de la Arrendataria, de pagar los servicios públicos y privados, que se encuentren instalados en el inmueble o aquellos que se llegaran a instalar.

Atendiendo a estas consideraciones se debe dejar sentado, que las partes se encuentran sometidas a un contrato de tracto sucesivo, dentro del cual como se ha dicho, se estipuló en la primera de las Cláusulas referidas, como una obligación principal a cargo de la Arrendataria, la de realizar el mantenimiento a las unidades de aire acondicionado del inmueble, con la obligación complementaria de entregar las facturas canceladas como demostración de la prestación del servicio. Esta estipulación contractual en los términos señalados, no admite la posibilidad de invocar, como lo hace la parte accionada, la defensa de “plazo no cumplido” ya si bien es cierto su ejercicio implica la aceptación del derecho, no es susceptible de afectar la exigibilidad de la pretensión, tomando en cuenta que en la convención no se estipuló que la presentación de las facturas demostrativas de los servicios de mantenimiento, se haría a la finalización del contrato, pues para ello era preciso que así se hubiere estipulado. Además admitir esa posibilidad, sería tanto como permitir que el Arrendador no pudiera tener certeza en cuanto al cumplimiento oportuno de la obligación a satisfacer.

En adición a lo anterior, se debe destacar que el cumplimiento o no, de esta obligación en los términos alegados por la parte actora como fundamento de su pretensión, será estudiado y analizado al momento de entrar a conocer el fondo de la controversia, para determinar la influencia que ello pueda tener dentro de la pretensión principal.

Por otra parte la Cláusula Décima Segunda, relativa al pago de los servicios públicos instalados en el inmueble objeto de arrendamiento, si bien en ella, las partes dispusieron que la comprobación del pago de estas obligaciones, se haría con la entrega material de los recibos debidamente cancelados a la culminación de la relación contractual, ello no opta para invocarlo como una defensa de “plazo pendiente” que pueda detener el dictado de la sentencia de mérito dentro del presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, pues para tal hipótesis era preciso invocar una circunstancia que limite o afecte el derecho de manera temporal, lo que no ocurre en el caso de autos. Una cosa es la entrega de los recibos debidamente cancelado por las empresas prestadoras de los servicios públicos y otra es el cumplimiento oportuno del pago del servicio por porte de la Arrendataria, lo cual en ningún caso puede estar sometido a una condición temporal, sino que deben ser satisfechos de acuerdo a los términos y condiciones establecidos por los prestadores del servicio. Esta estipulación contractual produce como efecto que durante la relación arrendaticia, el Arrendador propietario del inmueble, pueda supervisar el oportuno cumplimiento de estas obligaciones y según el caso ejercer las acciones establecidas en la ley y en el contrato. De esto se concluye que en el caso bajo examen, no se existen obligaciones derivadas del contrato que puedan limitar o afectar temporalmente el curso de la causa, tomando en cuenta que, no consta una condición o plazo pendiente que afecte la exigibilidad de la pretensión. ASI SE DECIDE.

Por último el Tribunal encuentra, que dentro de la misma defensa se invocó la falta de interés procesal de la parte accionante, bajo el argumento de que la Cuestión Previa invocada atañe sólo a estipulaciones contractuales de termino o condición aún no cumplidas, destacando en este sentido que la accionada confunde la figura de la legitimación procesal con la Cuestión Previa atinente a la pretensión, conocida como “condición o plazo pendiente”, al inferir en su contestación la falta de interés procesal del actor bajo la creencia de que no se encuentra obligada a entregar las pruebas de dichos cumplimientos, hasta tanto finalice el contrato.

En torno a lo anterior resulta conveniente hacer una distinción entre cualidad, titularidad e interés en el derecho procesal. Siguiendo la opinión del maestro L.L., se entiende la legitimación como el: “Juicio de identidad lógica entre la persona que ejerce la acción y aquella a quien la ley la acuerda. De lo dicho se infiere, que el ordenamiento jurídico contiene esquemas subjetivos abstractos que deben ser observados por el actor para deducir su pretensión (situaciones legitimantes). En orden a ello precisa el Juzgador, que habrá legitimidad cuando exista coincidencia entre la situación legitimante prevista en la ley con la condición jurídica en que el actor afirme encontrarse. De suerte, que al deducir la accionada su Cuestión Previa de condición o plazo pendiente, ello representa una defensa que busca paralizar la sentencia de mérito, hasta que se cumpla la condición o plazo por estar temporalmente afectada la exigibilidad del derecho. En tanto, la legitimidad sólo puede ser examinada por el Juez como un punto previo a la sentencia de mérito, por representar un instituto procesal que constituye un prius del Fallo.

Por otra parte la titularidad, tiene que ver con el hecho de si se es o no titular del derecho que se reclama y eso en opinión del Maestro Loreto, se va a determinar con el juicio en si, que constituye su objeto.

De manera que, si la intención de la accionada era cuestionar la legitimidad activa en el juicio debió invocar la falta de cualidad, conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, como una defensa previa de fondo, debiendo el interprete guiarse por el propósito contenido en la norma, en el sentido de no hacerla valer en los términos que han quedado expresados anteriormente. Por el contrario si se trata de cuestionar la titularidad del derecho, ello en efecto se hizo al contestar el fondo de la demanda, lo cual será resuelto por el Juez al analizar el mérito de la controversia con vista a la pretensión contenida en la demanda y las defensas invocadas por la accionada.

Por los motivos y racionamientos antes expuestos, se declara Sin Lugar la Cuestión Previa hecha valer por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.

DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA

De una revisión minucioso de los hechos libelados se infiere, que el accionante deduce su pretensión resolutoria bajo el argumento de que la arrendataria incumplió con diversas obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento por ellos celebrado, como lo son, la no entrega oportuna de las facturas que acreditan la realización o ejecución del mantenimiento de las unidades de aire acondicionado instaladas en el inmueble, así como la falta de pago del servicio público de teléfono y la negativa de la Arrendataria en permitirle ejercer durante la relación arrendaticia, su derecho de inspeccionar el inmueble de su propiedad, lo cual no fue posible lograr ni siquiera por vía judicial. De igual manera, aduce deterioros ocasionados por el mal uso del inmueble y de manera subsidiaria reclama el pago de los canones de arrendamiento por los meses que falten por vencerse hasta la terminación de la Prorroga Legal.

Así las cosas encuentra el Juzgador, que se hace preciso examinar de forma individual, si los incumplimientos denunciados por el actor en su demanda, se encuentran probados en autos y si son suficientes para declarar Con Lugar la Resolución del Contrato, dado que en materia arrendaticia es preciso que el Juez determine, si durante su ejecución se adoptó el comportamiento debido en los términos establecidos en la ley sustantiva (ex articulo 1167 C.C). En este sentido la ley habla de “incumplimiento”, sin indicar a que tipo infracción se refiere. Así, la ley le atribuye al incumplimiento una conducta en la cual el arrendatario no ejecuta una acción en concreto o simplemente se encuentra presente una inejecución, lo cual viene a representar el fundamento legal de la Resolución del Contrato a la luz de nuestra legislación.

De esta forma, corresponde al Juez en esta sentencia de mérito examinar conforme a sus facultades, la gravedad de los incumplimientos invocados por el actor en la demanda, a los fines de dilucidar si se trata de un incumplimiento a una de las obligaciones principales a cargo de la Arrendataria, como son: 1° Servirse de la cosa como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato. 2° Pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos (ex art. 1592 C.C), o por el contrario se trata de obligaciones accesorias capaces de producir la Resolución del contrato.

Alude la parte actora el incumplimiento de la Arrendataria, a la Cláusula Quinta del contrato, que norma lo relativo al mantenimiento que debe darse a los equipos de aire acondicionado. Para probar este alegato solicitó en juicio la exhibición de las facturas contentivas de los pagos por la prestación del referido servicio. Al acto en referencia no comparecieron las partes, por lo cual el Tribunal lo declaró desierto, sin que se haya solicitado una nueva fijación por la parte promovente del medio, para la celebración de aquél acto.

En materia arrendaticia como hemos referido, la ley sustantiva sólo alude al término “incumplimiento” a los fines de autorizar o acordar la Resolución del Contrato, pero guarda silencio en cuanto a la entidad o características que debe tener la inejecución como obligación correspectiva, quedando en consecuencia a criterio del Juez determinar la intensidad como causal resolutoria. En este sentido, las partes en uso del principio de la autonomía de la voluntad, pueden contractualmente fijar casos particulares que representen causa suficiente para producir la resolución, salvo que la ley disponga lo contrario.

Así tenemos, que en la Cláusula Quinta se dispuso que la Arrendataria, se encontrara obligada a presentar al Arrendador las facturas demostrativas de la realización del mantenimiento de las unidades de aire acondicionado. Adicionalmente, las partes determinaron la sanción que tal incumplimiento podría generar. En torno a ello, la sanción que convencionalmente se estableció, era que correría por cuenta de la Arrendataria, el pago total de las reparaciones cuando la causa del daño generado se deba a la falta de mantenimiento o culpa de la misma. De esta forma se entiende, que la omisión o violación de la Arrendataria a esta particular obligación, no constituye un incumplimiento que sea capaz para producir la Resolución del Contrato, pues para ello se debió contemplarlo expresamente en el contrato.

Por último es importante destacar en este mismo sentido, que la Cláusula Décima Novena del contrato, si bien dispone para la Resolución del mismo, cualquier incumplimiento a las obligaciones asumidas, se destaca sobre este asunto, que la sanción relativa a la no presentación en juicio de las facturas como prueba de la realización del mantenimiento a las unidades de aire acondicionado, en el tiempo convenido (cada 4 meses), no puede representar una causal resolutoria, por no estar ello contemplado convencionalmente. Sobre este particular se aprecia, que las partes expresamente convinieron en la Cláusula Quinta del contrato, la sanción aplicable en caso de incumplimiento en la realización del servicio técnico a las unidades y la debida presentación al arrendador de las facturas como prueba del cumplimiento.

Del contenido de las mencionadas Cláusulas se infiere, que la voluntad de las partes estuvo dirigida a fijar de antemano la sanción aplicable a la Arrendataria en caso de que no prestara el servicio mencionado, ni presentara las facturas como prueba del cumplimiento de su obligación. En tal sentido se estipuló para dicho supuesto, que la Arrendataria asumiría el pago total del costo de las reparaciones, si el daño se originara por falta de mantenimiento o culpa de la Arrendataria, lo que permite inferir que la intención de las partes fue la de fijar una sanción expresa para tal supuesto, pero nunca tal omisión justificaría la Resolución del Contrato. En este sentido debemos recordar, que las sanciones deben interpretarse y aplicarse restrictivamente, más no extensivamente, es decir, que tal circunstancia va a depender, de si las partes han contemplado que un determinado incumplimiento sea suficiente para producir la resolución.

En consecuencia, los señalamientos de la parte actora para solicitar la Resolución del Contrato por la causal bajo análisis, se desestima en orden a que la voluntad de las partes debe privar con respecto a una Cláusula sancionatoria de carácter general. ASÍ SE DECIDE.

Adicionalmente manifiesta la parte actora en su demanda, que la arrendataria incumplió la Cláusula Décima Segunda del contrato, relativa al pago de los gastos por concepto de servicios públicos, ya que se encuentra insolvente en el servicio telefónico correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo, sin señalar el año al que se refieren tales periodos. Así mismo se observa del escrito de promoción de pruebas, que al solicitar información a la empresa CANTV a través de la prueba de Informe, requiere aporte la información de pago correspondiente a las líneas telefónicas, identificadas con los seriales 0261-7431107 y 0261-7434617, desde el mes de julio hasta la última factura emitida por dicha empresa, con el objeto de acreditar en juicio la persistencia de la Arrendataria en el atraso de pago de las mismas. Hay constancia en actas del resultado de la prueba de Informe rendida por la empresa CANTV, mediante sendas comunicaciones del 4 de junio de 2010, en la cual deja constancia de las facturas disponibles en sus archivos, correspondiente a los meses de julio de 2009, hasta mayo de 2010 y agrega en la segunda de las comunicaciones, que las líneas telefónicas en referencia presentan la condición de “Activas” para la fecha que aporta la información.

Partiendo de las circunstancias procesales anteriormente expuestas, encuentra el Juzgador como hechos relevantes para determinar el estado de insolvencia atribuido a la Arrendataria, en cuanto al pago del servicio telefónico, las siguientes imperfecciones:

-En primer lugar se observa, que la parte actora en su Libelo de demanda no realiza un correcto señalamiento en cuanto a los hechos que delimitan los periodos que en teoría fueron impagados por la Arrendataria. Así se observa del Libelo, que alude a la insolvencia de los meses de marzo, abril y mayo, sin aportar el año correspondiente, a objeto de delimitar en un espacio temporal el supuesto incumplimiento. Esta determinación resulta de trascendental importancia dentro del proceso, por cuanto permite al accionado conocer la pretensión en su totalidad y para el Juez marca los limites de la decisión judicial.

-Aunado a lo anterior, se observa del escrito de promoción de pruebas una nueva imperfección procesal, imputable a la parte actora, por cuanto al solicitar su prueba de Informe inquiere información sobre los meses de julio en adelante, sin aportar el año al cual corresponden. De esta forma se observa, que la actividad probatoria estuvo dirigida a probar periodos no señalados en el Libelo de demanda, ya que de la redacción se infiere, que la demandada adeudaba pagos telefónicos de marzo a mayo, de manera que la prueba debió estar dirigida a esos eventuales periodos y no a otros, pues la actividad probatoria de las partes debe estar circunscrita a los hechos plasmados en la demanda.

Este modo de actuar junto con el resultado de la prueba, llevan al Juez a la necesidad de desechar el medio en un segmento determinado, por cuanto no puede probar la parte actora hechos no alegados en la demanda, más por el contrario, debió como una carga procesal dirigir el medio para acreditar los hechos libelados en cuanto al elemento temporal del atraso. Por otro lado, la prueba en referencia sólo permite arribar a la conclusión, de que las líneas telefónicas del inmueble no se encuentran suspendidas como se infiere del medio. En consecuencia se desestima la prueba de informe en cuanto a la insolvencia que del medio se pretende extraer, por no existir coincidencia entre el hecho alegado y la prueba en atención al elemento temporal. ASÍ SE DECIDE.

En relación con lo anterior, la parte actora acompaña con su demanda copia certificada de los recibos correspondientes al Nº telefónico 0261-7434617, contentivos de los siguientes periodos: fecha de emisión 22 de mayo de 2009 y fecha de vencimiento 8 de junio del mismo año; fecha de emisión 22 de abril de 2009 y fecha de vencimiento 8 de mayo del mismo año; fecha de emisión 22 de marzo de 2009 y fecha de vencimiento 8 de abril de 2009. A su vez acompaña recibos correspondiente a la línea Nº 0261-7431107, de los siguientes periodos: fecha de emisión 22 de mayo de 2009 y fecha de vencimiento 8 de junio del mismo año; fecha de emisión 22 de abril de 2009 y fecha de vencimiento 8 de mayo de 2009; fecha de emisión 22 de marzo de 2009 y vencimiento el 8 de abril de 2009.

La prueba en referencia se inscribe dentro de la categoría de pruebas libres, por tratarse de avisos de cobro impresos, elaborados a través de maquinas que permiten relacionar consumos por servicios telefónicos, tendientes aportar explicaciones sobre dichos consumos. Esta probanza contiene un logotipo de una empresa pública, que la identifica como prestadora de dicho servicio, y dada su naturaleza no se rigen por las normas de la prueba documental, sino que representan pruebas libres escritas y por constar en dicho medio un símbolo probatorio, se entiende que emanan de la firma que las emite, sin requerir sello y rubrica. El efecto o simbología del medio genera una presunción iuris tantum, en cuanto a su contenido. En tal sentido se constata de actas, que la parte accionada en su contestación se limitó a negar el estado de insolvencia que se le atribuye, en cuanto al pago del servicio telefónico y agrega que las líneas telefónicas se encuentran activas.

En torno a este asunto debemos distinguir, lo que se entiende por “la conducta debida” y “el comportamiento del obligado”, tomando en cuenta que en la práctica no resulta sencillo precisar la forma que determine ese comportamiento debido. Por tanto, es el Juez quien interpretando el contrato puede extraer su naturaleza y arribar a una solución definitiva partiendo de los hechos narrados y las pruebas aportadas.

Así las cosas, tanto de la prueba de Informe como de las facturas del servicio telefónico ofrecidas con la demanda, llevan al Juez a la convicción de que el hecho alegado en cuanto a la perdida o retiro de las líneas telefónicas, no quedó acreditado dentro del debate procesal, por el contrario quedó desvirtuado, tomando en cuenta que en los recibos en referencia se observa la nota correspondiente en cuanto a la reconexión del servicio y su permanencia durante la vigencia del contrato, como lo corrobora la prueba de Informe en cuanto al estado de actividad de las mismas.

Partiendo de los anteriores antecedentes se resalta, que en efecto existió un específico atraso en el pago de los meses de marzo, abril y mayo de 2009, pero que fueron cancelados con posterioridad al punto de estar activas las líneas telefónicas en la actualidad. Este hecho individual no representa un incumplimiento definitivo, sino por el contrario se presentó en forma ocasional o eventual, careciendo por tanto de la intensidad suficiente como para calificarlo de una situación antijurídica, capaz de representar una causal de resolución; distinto sería si la pérdida del servicio telefónico hubiese sido definitiva y acreditada en el proceso. De suerte que, teniendo el Juez la facultad de valorar la gravedad del incumplimiento con base a los hechos descritos y aplicando las máximas de experiencia arriba a la conclusión, de que nos encontramos en presencia de una obligación solventada por la Arrendataria durante la vigencia del contrato, lo cual no es suficiente para declarar la resolución a solicitud del Arrendador. ASÍ SE DECIDE.

Dada la forma como se han producido los hechos en esta causa, debemos ahora entrar a dilucidar los eventuales daños causados al inmueble arrendado, como lo infiere la parte actora en su demanda. En este sentido se debe destacar, que la actora incurre en un defecto de técnica procesal al afirmar que el inmueble presenta daños ocasionados por el mal uso y que con el transcurso del tiempo pueden ser mayores. Adicionalmente afirmó como un hecho relevante, que le ha sido imposible acceder al inmueble por la resistencia de la Arrendataria, quien se ha negado constantemente a permitir las inspecciones al mismo, al punto que resultó infructuoso haber recurrido a la jurisdicción voluntaria para solicitar Inspección Extra Liten.

Esta situación en criterio del Tribunal nos lleva a inferir, que el actor incurre en contradicción al afirmar que existen daños en el inmueble, cuando ha expresado que le ha sido posible ingresar al mismo. Aunado a ello el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, cuando fija los requisitos de forma del Libelo contempla en su Numeral 5, que el actor debe realizar una relación de los hechos en que basa su pretensión, con sus pertinentes conclusiones. Adicionalmente el Numeral 7° de la comentada norma contempla, que en caso de reclamarse daños se especificarán estos y sus causas. De lo expuesto se concluye, que si bien es cierto en el caso de autos no se reclaman daños y perjuicios, se justifica en criterio del actor la solicitud de Resolución del Contrato con vista a daños ocasionados al inmueble, los cuales debieron ser especificados junto a sus causas. Por el contrario, el no dar cumplimiento a esta normativa procesal en cuanto a los requisitos formales del Libelo, conlleva a que la accionada no conozca la pretensión en lo que respecta a los supuestos daños existentes en el inmueble, para solicitar la Resolución del Contrato. En consecuencia no resulta procedente declarar la extinción del contrato y la entrega del inmueble por esta vía, tomando en cuenta que no quedó estructurada una pretensión de daños y por tanto, resultaba imposible acreditarlos en actas. ASI SE DECIDE.

Por último de los pedimentos libelados se constata, que el accionante plantea como causal para solicitar la Resolución del Contrato arrendaticio que lo une con la demandada, el hecho de que durante la vigencia de la relación contractual se le ha hecho imposible comunicarse a través de diferentes vías con la Arrendataria, situación está que ha imposibilitado el ejercicio de su derecho de inspección dispuesto en la Cláusula Décima Tercera del contrato, ya que no le ha sido posible inspeccionar personalmente, ni a través de los Órganos de Administración de Justicia, el inmueble objeto de arrendamiento y en consecuencia se le conculcó su derecho.

En cuanto al presente alegato conviene determinar, que el contrato de arrendamiento dispone en su Cláusula Décima Tercera, el derecho del Arrendador de inspeccionar el inmueble, por sí o por medio de otras personas y por su parte la Arrendataria asumió la obligación de facilitar la entrada al inmueble y sus dependencias previo acuerdo sobre la fecha y hora de visita. También se contempló en la Cláusula Novena de dicho contrato, que el incumplimiento a cualquiera de las obligaciones estipuladas en la convención por causas imputables a la Arrendataria, daría derecho al Arrendador a exigir la desocupación inmediata del inmueble y solicitar la Resolución del Contrato.

Basado en lo anterior se hace preciso examinar con el material probatorio cursante en los autos, si en efecto la demandada incumplió la obligación de permitirle al Arrendador la revisión del inmueble, en los términos fijados en el contrato, tomando en cuenta que tales alegatos constituyen uno de los fundamentos de hecho para peticionar la Resolución del Contrato de arrendamiento.

De actas se observa Inspección Judicial Extra Litem solicitada por el actor al Juzgado Séptimo de los Municipios, destacando que el accionante no logró por esa vía acceder al inmueble para realizar la inspección, por el contrario se aprecia de la conducta asumida por el Apoderado Judicial de la parte demandada, una postura de resistencia absoluta para que se inspeccionara el inmueble dado en arrendamiento. Esta resistencia la certifica el propio Juez del referido Órgano Jurisdiccional, quien dejó constancia mediante Resolución expresa de fecha 16 de abril de 2009, cursante al folio cien (100) de la Pieza Principal Nº 1, de la actitud asumida por el apoderado de la accionada A.S., quien manifestó al Juez: “…que si se le ocurría presentarse otra vez en el inmueble objeto de la inspección, iba a ver lo que le iba a pasar…”. Con el medio en referencia se prueba de manera incuestionable la afirmación libelada de no poder acceder al inmueble producto de la actitud asumida por la parte demandada por intermedio de su apoderado judicial, siendo individualmente una prueba idónea que el Juez debe valorar por haber sido promovida validamente a pesar de que no fue posible su evacuación por las razones expuestas.

Se constata a su vez, que cursa en actas Inspección Judicial Extra-Litem solicitada por el apoderado de la parte demandada A.S.D., y practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, sobre el inmueble litigioso en fecha 18 de diciembre de 2009, para dejar constancia del estado interno de las paredes del inmueble en la primera y segunda planta, así como para certificar el funcionamiento de las unidades de aire acondicionado.

En este sentido conviene destacar los efectos procesales derivados de la Inspección Judicial Extra Liten, evacuada a iniciativa de la parte demandada sobre el inmueble litigioso. En torno a ella se observa, que el Tribunal encargado de verificar esta actuación anticipada, deja constancia de que la pintura del inmueble se encuentra en buen estado y que las unidades de aire acondicionado se encontraban funcionando de manera adecuada.

Los hechos verificados demuestran, que la Inspección no examinó todas las instalaciones que integran el inmueble, sino que por el contrario quedó focalizada en aspectos particulares y no en dejar constancia del estado del inmueble en su totalidad, de lo cual se infiere que la demandada tuvo a bien limitar el alcance de la prueba, para sólo dejar constancia de ciertos hechos que resultaban de su interés. En este sentido en aplicación de las máximas de experiencia se concluye, que la prueba en examen no logra satisfacer en forma alguna el derecho que le asiste al Arrendador de inspeccionar el inmueble arrendado, tomando en cuenta que no existe constancia en autos de que el Arrendador tuviese conocimiento de que ese acto judicial había sido cumplido, pues no fue notificado para su verificación, careciendo así de la posibilidad de controlar la prueba y determinar personalmente el estado en que se encontraba el inmueble. En conclusión con el medio ofrecido por la parte accionada en su contestación, no se logra enervar el alegato del actor, relativo a su imposibilidad de acceder al inmueble para ejercer su derecho de inspección, en los términos convenidos, ya que por un lado no prueba que el inmueble se encuentre en perfecto estado de conservación por su limitado alcance, ni menos aún que la accionada haya permitido el acceso del actor al mismo, para ejercitar su derecho. ASI SE DECIDE.

Adicionalmente se observa, que durante el proceso la parte actora promovió Inspección Judicial a los fines de dejar constancia de todas y cada una de las instalaciones y áreas del inmueble, esta diligencia probatoria no pudo realizarse oportunamente por este Tribunal, ya que en el día y hora señalada para su evacuación se encontraba fijado igualmente un acto de evacuación de una prueba testifical, por lo que se dictó una pauta de procedimiento para diferir el medio en referencia, a fin de que se cumpliera en el segundo día de despacho siguiente. Es así, que dicho acto fue cumplido en el segundo día de despacho a partir del cual el Juez encargado de su practica reanudo la causa, esto es, el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, tomando en cuenta que para ese momento se encontraba conociendo de la causa por efectos de la Recusación planteada por el apoderado judicial de la parte demandada, en contra del Juez titular de este Despacho, que al haber sido desestimada por el Órgano Superior correspondiente, fue recibido el expediente en fecha 22 de marzo del presente año.

Al folio ciento sesenta (160) y ciento sesenta y uno (161) de la Pieza Principal Nº 2, corre el acta levantada por el Tribunal en la cual deja constancia, que el notificado del acto en su carácter de vigilante del Conjunto Residencial, donde se encuentra el inmueble objeto de inspección, manifestó que: “…por instrucción del Señor A.S. no da acceso al tribunal al inmueble objeto de la presente inspección. Por lo que siendo una villa cerrada no tuvo acceso a dicha villa…”.

El medio en referencia lo cuestiona la parte accionada en el sentido de que no se identificó el inmueble objeto de inspección, ni los hechos que debían ser capturados por el Juez, por lo cual entiende que la prueba en cuanto a su promoción es vaga y genérica. En criterio del Tribunal la prueba promovida cumple con las exigencias normativas, por cuanto se pretende capturar las condiciones en las que se encuentra el inmueble en todas sus áreas, ya que como se afirma en el propio Libelo y lo prueba la Inspección Extra Litem del actor, no tubo acceso antes del juicio para constatar el estado del inmueble, por lo cual resulta lógico una exigencia amplia para verificar la totalidad del inmueble litigioso y no puede la accionada por un mero formalismo procesal insustancial e inexistente pretender atacar el medio por esta vía. Adicionalmente se observa del propio escrito de promoción, que la promovente si bien no identifica la ubicación del inmueble en el Particular Quinto de su escrito, alude a que el mismo se encontraba identificado precedentemente, cosa que se pudo comprobar de la lectura del escrito de pruebas, de suerte que se logra una perfecta identidad lógica entre el inmueble litigioso y el señalado como objeto de la inspección solicitada.

Del resultado de las Inspecciones promovidas por la parte actora, tanto en sede extra judicial como dentro del desarrollo del presente proceso, se constata que el actor no pudo ejercer su derecho de inspeccionar el inmueble en los términos convenidos, lo cual hace necesario precisar en este Fallo, si se trata de un incumplimiento leve de escasa importancia o por el contrario grave, de cuya magnitud dependa la Resolución del Contrato de arrendamiento.

Durante el debate la parte actora promovió la prueba testifical en lo concerniente a la Acción Principal y a la Acción Reconvencional, de las ciudadanas M.G.R. y A.A.M.P., quienes son venezolanas, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nos. V-8.844.007 y V-7.367.398, respectivamente, quedando desierto el acto fijado para la evacuación de la primera de las testifícales, en fecha 2 de febrero del presente año. Sólo comparece a rendir testimonio la segunda de ellas, quien en su declaración manifestó conocer a los ciudadanos M.R. y M.D.d.A., y refiere que el actor realizó diferentes intentos para inspeccionar el inmueble litigioso. Este medio de prueba evacuado de forma individual no puede atribuírsele efectos probatorios, por cuanto los hechos a los que se refirió la testigo, no pudieron ser contrastados con la declaración de la ciudadana M.G., para que pudieran llevar a la convicción del Juez la certeza de los hechos que se tratan de probar en el proceso, en consecuencia se desecha el medio. ASÍ SE DECIDE.

Una vez dejado establecido lo anterior, se hace necesario partir de la norma sustantiva en su artículo 1159 Código Civil, para arribar a una conclusión con respecto a la resolución solicitada. Al efecto, la norma in comento regla los efectos de los contratos y dispone: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”. Así las cosas, de acuerdo a lo establecido en la disposición, el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre los contratantes y sus estipulaciones son de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir tanto en responsabilidad civil por incumplimiento, así como las diversas consecuencias que se acarrean por las variadas situaciones que puedan originarse por efectos de su incumplimiento. En orden a lo anterior se infiere, que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, de lo que se concluye que la convención como ley particular liga a las partes y así se deduce del contenido del citado artículo. En este sentido, al producirse dentro del contrato bilateral un incumplimiento a cargo de uno de los contratantes, se autoriza conforme lo dispone el 1167 eiusdem, que: “…la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello”.

Dentro de este marco, la teoría de la sanción prevista normativamente a los fines de autorizar judicialmente la resolución contractual, obedece a una medida establecida en el propio ordenamiento jurídico (ex articulo 1167 C.C.) o en la convención, que impone la sanción diseñada para tal supuesto producto del acaecimiento de un hecho (ilícito), que representa el incumplimiento de una obligación a cargo de uno de los contratantes (deber jurídico), quienes habiendo previsto el cumplimiento de una determinada obligación se frustre tal finalidad y en orden a ello nace el derecho de la contraparte de solicitar la Resolución del Contrato, ante la inejecución de la obligación legalmente asumida, por representar dicha conducta una violación a un deber jurídico, en cuanto a que la Arrendataria se encuentra obligada a mostrar el inmueble en los términos convenidos. Adicionalmente, el incumplimiento aducido en juicio se manifiesta dentro de la relación arrendaticia que une a las partes, como una inejecución convencional, que representa en criterio del actor una situación antijurídica originada por la actividad culpable de la obligada, quien se encontraba constreñida a realizar una determinada conducta.

Sobre el referido incumplimiento cabe destacar, que si bien las pruebas testifícales desechadas tenían como propósito probar en el juicio que se habían emprendido diligencias para solicitar la inspección del inmueble, tal propósito quedó evidenciado de las diversas vías utilizadas por el actor para tratar de acceder al mismo. También se observa de las Notificaciones Judiciales cumplidas por los Juzgados Sexto y Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, de fechas 20 de agosto de 2008 y 22 se septiembre de ese mismo año, que no fue posible cumplir con el objeto de dar desahucio de manera directa a la Arrendataria. Estos eventos evidencian en criterio del Juez, que la accionante desplegó múltiples esfuerzos para inspeccionar el inmueble y dar el desahucio de ley, los cuales nunca pudieron ser ejecutados con la anuencia de la parte demandada, lo que prueba en juicio las afirmaciones rendidas en la demanda, en cuanto a ejercer sus derechos conforme a las estipulaciones del contrato.

En este orden de ideas, tomando en cuenta que las partes integrantes de esta relación procesal, reglaron en el contrato de arrendamiento existe entre ellas, dentro de las variadas obligaciones el derecho del Arrendador de inspeccionar el inmueble de su propiedad, objeto del contrato arrendaticio, ello durante la vigencia de la relación no fue ni ha sido posible, tomando en cuenta que antes de iniciar el proceso y durante su desarrollo el apoderado de la accionada adoptó una postura de absoluto rechazo para conculcar el derecho que le asiste al accionante de inspeccionar el inmueble arrendado. Esta actitud negativa fue constatada como ya quedó referido por dos (2) Tribunales de la República, como lo prueba las Inspecciones Judiciales que han quedado reseñadas y descritas en cuanto a su contenido. En este sentido se destaca, que los profesionales del derecho deben guiarse en cuanto al desempeño de su profesión, por el Código de Etica, Ley de Abogados y demás normativas, que disponen los principios que rigen la actuación profesional, específicamente el articulo 47 del Código de Ética del Abogado Venezolano, plantea el deber del profesional de prestar apoyo a la judicatura y mantener frente a esta una actitud respetuosa, cooperando para la realización de una recta y eficaz administración de justicia.

En este mismo sentido para el Juzgador, la afirmación del apoderado de la parte demandada, en cuanto a que no instruyó al servicio de vigilancia para impedir el acceso del Juzgado Quinto de Municipios, para practicar Inspección Judicial al inmueble en la fase de pruebas de este juicio, en nada modifica la apreciación del Juez en cuanto a su negativa para ingresar al inmueble, por cuanto encontrándose las partes en pleno desarrollo del proceso debió ser diligente y realizar todo cuanto fuera posible, para recibir al Juez y a su contraparte en el inmueble, lo cual constituye un deber fundamental de los abogados dentro del proceso, para que se cumplan los actos judiciales durante el debate.

Todos estos hechos representan para quien hoy juzga, un incumplimiento a las obligaciones de la Arrendataria, en principio derivadas de la convención y de la norma sustantiva que regla el desenvolvimiento de la relación arrendaticia, ya que su resistencia desnaturaliza la figura del arrendamiento, la cual dispone la obligación de una de las partes de hacer gozar a la otra de una cosa, manteniendo en todo momento uno de los contratantes la condición de propietario arrendador y otro la de arrendatario, por lo cual ambos se encuentran obligados a respetar el ejercicio de sus correspondientes derechos, con sujeción al principio de la bona fides, lo cual en el caso bajo análisis no se logró, al incumplir la Arrendataria con la obligación de permitir el acceso para inspeccionar el estado del inmueble, el cual no es de su propiedad, le fue cedido por cierto lapso de tiempo para su goce (ex articulo 1579 C.C.).

Vistos los racionamientos que antecede se arriba a la conclusión, de que la accionada ha mantenido durante la relación que le une con la parte actora, una posición de resistencia en lo que respecta al ejercicio del derecho de inspección que le otorga la Cláusula Décimo Tercera del contrato al Arrendador, situación esta que en criterio del Juzgador representa un incumplimiento cuya magnitud es suficiente para perturbar el correcto desenvolvimiento del contrato, y tomando especialmente en consideración el contenido y alcance de la Cláusula Décima Novena, la cual permisa la Resolución de la convención si media el incumplimiento de una de las obligaciones contractuales, se concluye que el presente alegato es procedente en derecho, por lo cual se acuerda la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado el 23 de octubre de 2003, con la consecuente entrega del inmueble al Arrendador. ASÍ SE DECIDE.

Por último se observa de los alegatos contenidos en la demanda, que el actor por vía subsidiaria solicita el pago de la suma de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 25.200,00), lo cual corresponde a los canones que faltan por vencerse hasta la terminación de la Prorroga Legal. Sobre esta solicitud se debe precisar, que los actos cumplidos por los Juzgados Sexto y Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en fechas 20 de agosto de 2008 y 22 se septiembre de ese mismo año, para notificar a la Arrendataria sobre la voluntad del accionante de no renovar el contrato de arrendamiento, no lograron perfeccionar el desahucio tomando en cuenta que, el Juzgado Sexto de Municipios no hizo entrega a la arrendataria del acta contentiva de la notificación judicial para dar por terminado el contrato, sino que, se cumplió dicho acto en la persona de la ciudadana M.D.J.G.R., en su condición de encargada de la Oficina que lleva el Condominio del Conjunto Residencial donde se encuentra ubicado el inmueble litigioso. El acto en referencia debió cumplirse en la persona de la Arrendataria, para que pudiera surtir efectos jurídicos dentro de la relación arrendaticia que mantienen los litigantes. Del mismo modo, la Notificación Judicial cumplida por el Juzgado Octavo de los municipios, tampoco logra el fin propuesto por el arrendador para dar por concluido el contrato arrendaticio, tomando en cuenta que nuestra Ley Adjetiva, no contempla la posibilidad de llevar a cabo una Notificación de esta naturaleza, es decir, con la fijación de un cartel en la morada del notificado, sino que se requiere como ha sido referido, que el acto se cumpla de forma personal.

Adicionalmente se precisa en este sentido, que la Cláusula Décima del contrato no dispone la posibilidad de que el desahucio se practique con la fijación de un cartel de notificación en el inmueble, sino que por el contrario, requiere la notificación personal de la arrendataria con treinta (30) días de anticipación a la finalización del contrato. En consecuencia en el caso de autos, al no haberse cumplido con al formalidad dispuesta para el desahucio no se dio origen a la prorroga legal a la que se alude el actor en su demanda, de lo que se infiere que por las prorrogas sucesivas que han operado durante la vigencia del contrato, el vinculo se califica como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya vía solutiva es la Acción de Resolución de Contrato.

Como derivación de lo dicho, resulta improcedente la solicitud subsidiaria de pago de pensiones de arrendamiento en los términos señalados, por lo tanto se declara SIN LUGAR dicho pedimento. ASI SE DECIDE.

Dentro de la actividad probatoria del accionante, solicitó prueba de Informe a la firma CORPOELEC, para dejar constancia sobre supuestas irregularidades cometidas por la Arrendataria en el uso del servicio eléctrico. A esta prueba se le niega todo valor probatorio, tomando en cuenta que en el Libelo nada se dijo sobre tal hecho, pues sólo se alude a ello en el propio escrito de pruebas, lo cual es contrario a la ley procesal, por cuanto las partes durante al debate no pueden incorporar nuevos hechos. ASÏ SE DECIDE.

DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN

Plantea la parte demandada reconvención en contra del actor, a fin de que convenga en el “INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, celebrado el día 23 de octubre de 2003, autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el Nº 25, Tomo 83 de los libros correspondientes, o en su defecto sea condenado a ello por este Tribunal. Sustenta su Reconvención en el hecho de que el Arrendador procedió a cerrar sin causa justificada la cuenta donde su mandante acreditaba el pago mensual de los canones de arrendamiento, sin indicarle hasta la fecha cuenta o institución bancaria a la que debía acudir para satisfacer el pago arrendaticio. Aunado a lo anterior solicita el pago de la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 130.000,oo), por concepto de daños y perjuicios causados en su criterio por la violación del derecho que le asiste a su representada.

Partiendo de los hechos esgrimidos por la demandada, se hace menester traer a colación los requisitos que debe cumplir la Acción Reconvencional, ya que esta representa una demanda nueva, una segunda causa, que aunque deducida en el mismo proceso tiene vida, autonomía y cuantía propia, razón por la cual debe cumplir con los requisitos dispuestos en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, al extremo de que puede resultar inadmisible cuando el Juez carezca de competencia por la materia, o deba ser ventilada por un procedimiento distinto, sea contraria al orden publico, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. (Tribunal Supremo de Justicia. Sala de Casación Civil. Ponente; Dra. Y.A.P.E.. Exp. Nº 2007-000656, de fecha 11/03/2008).

Ahora bien de lo anterior se colige, que al plantearse una Reconvención o mutua petición el sujeto pasivo de la relación procesal (demandado-reconviniente) debe cumplir con los requisitos de forma del Libelo de demanda, y por tanto, al plantear una pretensión por daños y perjuicios en la misma se debe indicar la relación de los daños y sus causas, como lo prevé el Ordinal 7° del artículo 340 eiusdem, y así lo tiene establecido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Número 1391 del 15 de junio de 2000, la cual dispone lo siguiente:

En este orden de ideas, observa la sala que efectivamente el ordinal 7 del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordena que el actor en su libelo de demanda, especifique los daños que alega haber sufrido con sus causas, No indica –como se puede observar- alguna formalidad especial para realizar la especificación de los mismos y menos aún sobre las causas que originan tales daños.

La sala entiende que esta obligación del actor contenida en el ordinal 7 del articulo 340 Código de Procedimiento Civil, no esta referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que pueden reclamarse, sino mas bien a la narración de las situaciones fácticas que constituyen el resarcimiento. Para la doctrina nacional este requerimiento de la norma adjetiva civil se traduce en las explicaciones necesarias sobre los daños reclamados que permiten garantizar el derecho constitucional a la defensa. Expresa el autor A.R.-Romberg sobre el particular, lo siguiente:

Cuando el objeto de la pretensión es la indemnización de daños y perjuicios, el ordinal 7 del articulo 340 exige que en la demanda se especifiquen estos y sus causas. Lo que ha querido la ley con esta exigencia es que el demandante indique o explique en que consisten los daños y perjuicios de su reclamación; y sus causas con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si fuere el caso; pero ello no quiere decir – ha dicho la casación- que se ha de pormenorizar cada daño y cada perjuicio; bastando que se haga una especificación mas o menos concreta, señalando a su vez las causas.

No vale una petición genérica de indemnización, sin concretar en que consisten los daños y perjuicios y sus causas. La corte de casación ha sentado también la doctrina de que los expertos encargados de la experticia complementaria del fallo no están facultados para acordar indemnizaciones pedidas en forma genérica y que los jueces no pueden tampoco ordenar indemnizaciones así demandadas. (Tratado de Derecho Procesal Civil. Venezolano según el nuevo código de 1987. Tomo III. El Procedimiento Ordinario. Pagina 19).

El anterior criterio ha sido reiterado a través de sentencia de resiente data, Número 462 de la Sala Político Administrativa, del 12 de mayo de 2004, en la cual deja sentado que el requisito dispuesto en el Ordinal 7° del 340, no se encuentra referido a la cuantificación de los daños, sino a las especificaciones de estos y sus causas, a fin de que el sujeto constreñido por la pretensión resarcitoria conozca en su totalidad la petición, en resguardo del derecho de defensa y la seguridad jurídica que reina dentro del proceso, y al respecto dispuso:

…la especificación de los daños y sus causas solo exige las explicaciones indispensables para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspectos ( ver sentencias No. 1.391 de fecha 15 de junio del 2000 y No. 1.842 de fecha 10 de agosto de 2000 de esta sala).

Así, la especificación de los daños y sus causas no esta referida a la cuantificación de los daños, toda vez que conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la estimación puede realizarse a través de una experticia complementaria del fallo, en caso que los daños no pudieran ser estimados por el juez…

Atendiendo a estas consideraciones se observa de la demanda Reconvencional, el alegato del actor relativo a que el cierre de la cuenta en la cual su representada venia acreditando el pago arrendaticio, de acuerdo a la Cláusula Tercera del contrato, sin que se indicara otra cuenta o entidad bancaria a satisfacción de la Arrendataria, lo cual en su criterio constituye una violación de lo contractualmente establecido. Para probar el hecho trae al proceso en copia certificada Inspección Judicial practicada en fecha 22 de noviembre de 2007, por el Juzgado Noveno de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, quien certificó que la Cuenta Corriente aperturada por el actor fue cerrada en fecha 22 de Octubre de ese mismo año. En este mismo sentido agrega, que se vió en la necesidad de realizar las consignaciones de los canones arrendaticios, por ante el Juzgado Primero de los Municipios, causa Nº 19. De las afirmaciones que anteceden se constata, que la demandada reconviniente no aporta la narración fáctica de los hechos que integran su pretensión de daños, sólo se limita afirmar que la causa de ellos obedece a la violación de las estipulaciones contractuales.

Por otro lado surge un aspecto a considerar, relativo a la Cláusula Tercera del contrato, cuyo incumplimiento plantea la parte demandada reconviniente para solicitar el pago de daños, en el sentido de que una vez cerrada la cuenta, el Arrendador no indicó otra vía para que la Arrendataria acreditara el pago de los canones. De la lectura de la Cláusula en referencia se constata, que la voluntad de los contratantes estuvo dirigida a disponer que “En caso de cancelación o cierre de dicha cuenta, EL ARRENDADOR no podrá reclamar algún tipo de atraso de los pagos mencionados en la presente Cláusula hasta que señale alguna otra cuenta o institución bancaria a satisfacción de EL ARRENDATARIO”. Es decir, la sanción dispuesta por las partes en caso de cierre de la cuenta, seria la de que el Arrendador propietario del inmueble no podría calificar en estado de mora a la Arrendataria.

En adición a lo anterior la Arrendataria procedió motus propio a efectuar las Consignaciones Arrendaticias ante este mismo Tribunal, conforme a las reglas establecidas en el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, figura esta que constituye un beneficio o derecho concedido al arrendatario o a cualquier tercero que actué en su nombre y por cargo de aquél, cuando el arrendador o propietario rehusé recibir la pensión de arrendamiento vencida. En este sentido la reconviniente por intermedio de su apoderado judicial A.S., adujo que efectuaba dichas consignaciones por haber cancelado el Arrendador su Cuenta Corriente en el Banco Provincial y como derivación de ello ha venido consignando las pensiones, a través del expediente consignatario aperturado por este Juzgado en fecha 25 de octubre de 2007 y cuyo último canon aparece depositado en fecha 8 de julio de 2010, como consta en el expediente distinguido con el Nº 19-2007, cuyo examen verifica el Juez en aplicación del principio de Notoriedad Judicial.

En orden a lo anterior, el cierre de la cuenta en referencia no constituye un hecho ilícito capaz de producir el pago de daños y perjuicios, pues como ha sido referido la conducta del Arrendador sólo produce como consecuencia, que no pueda calificarse en estado de mora a la Arrendataria, quien por lo demás haciendo uso de una autorización establecida ex lege, ha venido ejerciendo un beneficio que le otorga la ley, para evitar incurrir en la mora arrendaticia, de suerte que tales circunstancias no logran estructurar una correcta y autónoma pretensión resarcitoria, ya que si bien cuantifica el daño pretendido y aduce su causa, los hechos invocados no se refieren a una acción u omisión culposa o dolosa generadora de daño, ya que si ese hubiese sido el designio de las partes, lo hubiesen establecido como una causal generadora de daños, por el contrario como ya se indico convencionalmente se dispuso su sanción, que no es precisamente la que se ha hecho valer en el proceso.

Como consecuencia de los razonamientos plasmados anteriormente, se hace forzoso desestimar la pretensión reconvencional hecha valer por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, por los motivos que han quedado reseñados anteriormente, declarándose SIN LUGAR la Reconvención. Por último se precisa, que la solicitud reconvencional fue planteada en sentido negativo, al pretenderse que el actor convenga en el “incumplimiento” del contrato de arrendamiento. En este sentido se destaca que a través de una pretensión, no puede solicitarse a la contraparte que incumpla el contrato, sino por el contrario pretender de ella una conducta que se resuelva o materialice en el marco de una determinada relación o estado jurídico. Sin embargo, el Juez conforme al deber que le impone el Numeral 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, debe decidir con estricta sujeción a las circunstancias fácticas plantadas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

Por ultimo el demandado incorpora al proceso copia certificada de la Sentencia definitivamente firme proferida por el Juzgado Undécimo de los Municipios y ratificada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en la cual se declaró Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato propuesta por la accionante en contra de la demandada. Este Fallo no guarda relación con la presente causa, ni menos aun puede producir efectos que influyan sobre la presente decisión, por estar fundada en causales distintas a las analizadas en el presente juicio.

DECISIÓN

Por los argumentos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, SAN FRANCISCO Y J.E.L. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: