Decisión de Juzgado del Municipio Pedraza de Barinas, de 11 de Agosto de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO PEDRAZA

DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Exp. 386.

Ciudad Bolivia, 11 de agosto de 2008.

Años: 197° y 148°.

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, acompañado de anexos, presentada por el ciudadano: J.R.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.551.243, domiciliado en la Población de Curbatí, parroquia J.F.R., Municipio Pedraza del Estado Barinas; asistido por el abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478; con domicilio procesal en la calle 21 entre avenidas 4 y 5 en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, contra el ciudadano: J.F.D.C., de nacionalidad francesa, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nro. E-82.107.562, domiciliado Frente a Carretera Nacional Barinas San Cristóbal (Troncal 5), diagonal a la Alcabala Policial de la Localidad de Curbatí, Parroquia J.F.R., Municipio Pedraza del Estado Barinas.

Mediante auto de fecha 05/06/2008, cursante al folio trece (13) fue admitida conforme a derecho la presente demanda, ordenándose darle el curso de ley correspondiente y se ordenó abrir cuaderno de medidas.

En fecha 14-07-07, fue debidamente citado el demandado, tal como se evidencia de diligencia suscrita por el alguacil de este juzgado, cursantes al folio quince (15).

En la oportunidad legal de la contestación de la demanda, el demandado J.F.D.C., ya identificado, asistido por el abogado en ejercicio: A.R.R.P., Inpreabogado N° 25.547, dio contestación a la demanda, interponiendo cuestiones previas y reconvención.

En fecha 18-07-2008, la parte Demandante Reconvenida, ciudadano J.R.R.C., asistido por el abogado en ejercicio J.J.R., Inpreabogado N° 67.478, dio contestación a la Reconvención Interpuesta.

Mediante diligencia de fecha 18-07-2008, la parte demandada reconviniente, ciudadano: J.F.D.C., otorgó poder apud acta, a los abogados en ejercicio: A.R.R.P. y Auvis R.R.M., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 25.547 y 112.385. Por auto de fecha 21-07-2008, se dictó auto teniendo como apoderados judiciales a los prenombrados abogados.

Mediante diligencia de fecha 28-07-2008, la parte demandante reconvenida otorgó poder apud acta, a los abogados en ejercicio J.J.R.Q. y M.A.R.Q., inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 67.478 y 115.174. Por auto de fecha 08-08-2008, se dictó auto teniendo como apoderado judicial al prenombrado abogado.

Ambas partes comparecieron al Tribunal dentro del lapso previsto en el ordenamiento Jurídico y presentaron escritos contentivos de promoción de pruebas.

Siendo la oportunidad legal para decidir, este Tribunal pasa a dictar su fallo en los siguientes términos.

MOTIVA

Alega el demandante en el escrito libelar que en fecha 01 de marzo de 2007, suscribió una relación arrendaticia con el demandado, tal y como consta en documento autenticado ante la Oficina Subalterna de Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios P.y.S.d. Estado Barinas, anotado bajo el No. 55, Tomo décimo primero, folios 116 al 118, de fecha 11-05-2007, en el cual se dió en arrendamiento un bien inmueble constituido por un local comercial donde funciona el fondo de comercio “BAR RESTAURANT ALTO APURE” ubicado en la Carretera Nacional Barinas-San Cristóbal (troncal 5), Caserío Curbatí, Parroquia J.F.R., Municipio Pedraza del Estado Barinas, estableciéndose un canon de arrendamiento de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales, durante los primeros seis meses, y a partir del séptimo mes, por la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo) mensuales, con una duración de doce (12) meses fijos contados a partir del día 01/03/2007 y unas consecuencias pactadas en caso de incumplimiento de las cláusulas contractuales.

Afirma que el arrendatario ha incumplido la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento y que hasta la presente fecha adeuda los cánones correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril del año 2008. Asimismo, señala contravención de la cláusula sexta al realizar el arrendatario mejoras en el inmueble sin autorización otorgada por el Arrendador. Acusa igualmente violación de la cláusula primera del contrato de arrendamiento suscrito, en lo relativo a la prohibición contractual de expedir en el establecimiento arrendado bebidas alcohólicas, por carecer de la licencia respectiva. Finalmente señala el incumplimiento de la cláusula quinta, literal c, relacionado con el pago de los servicios públicos, tales como energía eléctrica y el pago de la Patente de Industria y Comercio y lo relativo a la contabilidad del negocio.

Expresa que las circunstancias expuestas le confieren derecho a demandar como en efecto demanda la resolución del contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello se ordene la entrega del inmueble objeto del contrato, así como el pago de las costas y costos que deriven del presente juicio. El demandante solicitó medida de secuestro sobre el inmueble arrendado. Fundamenta la acción propuesta en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.592 del Código Civil; artículo 174, 274, 585, 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil; artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de igual manera que en lo establecido en las cláusulas décima primera, cuarta, sexta, primera y quinta del Contrato de Arrendamiento agregado a los autos. Estimó la demanda en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo).

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, mediante la cual, como punto previo, promovió la cuestión previa contenida en el artículo 346, numeral 7, referida a la existencia de una condición o plazo pendiente, que fundamenta en la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por tratarse de una relación arrendaticia suscrita por tiempo determinado.

En la contestación al fondo de la demanda, negó los alegatos invocados por el actor en su libelo y en lo atinente a la fecha de inicio de la relación arrendaticia, informó que la misma se inició en fecha 01-10-2006 y no en la fecha alegada en la demanda; niega igualmente el incumplimiento del pago de los cánones señalados por el actor informando que ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de marzo y abril, porque el actor se ha negado a recibir los mismos. Seguidamente reconviene al demandante para que convenga sobre la operabilidad de pleno derecho de la prorroga legal. Fundamenta su reconvención en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Se opuso a la medida de secuestro solicitada por el actor negando los daños y perjuicios que reclama el demandante, fundamentándose en el depósito entregado como garantía contenido en la cláusula décima.

Mediante escrito presentado en fecha 18-07-2008, la parte demandante reconvenida, negó, rechazó y contradijo cada uno de los alegatos formulados por el demandado reconviniente.

Durante el lapso probatorio, la co-apoderada del demandado reconviniente promovió el contrato de arrendamiento que el demandante acompañó a su libelo, especialmente en lo contenido de su cláusula tercera, en relación al plazo de duración del contrato. Al respecto, se aprecia su contenido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así mismo, promovió posiciones juradas y testimoniales, las cuales no fueron evacuadas y promovió de conformidad con el artículo 436 ejusdem, la exhibición de documentos, para lo cual solicitó se ordene al actor que exhiba todos y cada uno de los recibos de pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre a diciembre del año 2006 y de enero a diciembre del año 2007 y los meses desde enero hasta abril del año 2008. Al respecto, por auto de fecha 28-07-2008, se negó la prueba solicitada por no llenar los requisitos exigidos en el artículo 436 ejusdem.

Por su parte el apoderado actor reconvenido, promovió el valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; se aprecia su contenido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Marcado “A” anexó un estado de cuenta emitido por la Empresa CADAFE, correspondiente al servicio de energía eléctrica; se aprecia como documento administrativo por tratarse de referencias a trámites ordinarios de dependencias públicas; el mismo no fue impugnado. De conformidad con el articulo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficie al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SEAMAT) adscrito a la Alcaldía del Municipio Pedraza del Estado Barinas, se informe si el establecimiento comercial objeto del contrato de arrendamiento de autos, adeuda cantidad de dinero por concepto de impuestos y tasas municipales, la cual fue recibida en fecha 05-08-2008, la misma se valora como prueba de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de información que consta en Institución Pública y referida a hechos relacionado con la cuestión que se ventila en este juicio.

Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente este Tribunal pasa a decidir previa la consideración correspondiente a la cuestión previa planteada por la parte demandada:

Como se señaló anteriormente, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada promovió la cuestión previa de condición o plazo pendiente, constituida por la prórroga legal del artículo 38 de la Ley de Alquileres, que operó entre las partes en fecha 01-03-2008, por tratarse de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado. Al respecto observa este Tribunal, que ambas partes convienen en el hecho que entre ellas fue suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, vigente hasta el 01-03-2008.

Ahora bien, el artículo 38 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresa:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto- Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (01) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (06) meses (omissis) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

.

El análisis de la norma transcrita permite establecer que la misma contiene un beneficio acordado por el legislador al arrendatario, que surge luego de vencido el término de duración de la relación arrendaticia, siempre que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales. Se trata de una prórroga legal porque obra de pleno derecho (Artículo 39) y por ministerio de la ley, lo cual significa que no requiere de pacto alguno entre las partes y que el inquilino no tiene que someterse a ningún trámite, ni llevar a cabo actuación alguna para hacer uso de ella, pues opera automáticamente con el solo hecho de la terminación del contrato. Señala la norma que la prórroga se producirá de manera obligatoria para el arrendador y optativa para el inquilino.

Al respecto, el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal

.

Ahora bien, de los elementos probatorios aportados a los autos, no se ha acreditado demostración alguna que compruebe haber cumplido con la obligación del pago de los cánones de arrendamiento reclamados por el actor, razón por la cual es forzoso concluir que el arrendatario se encontraba insolvente en el pago de las pensiones vencidas correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2008.

Por otra parte, en relación a la cláusula quinta, literal “c”, alegada por el actor, como incumplimiento por parte del demandado, relacionada con la obligación de cancelar los gastos derivados por impuestos municipales y servicios públicos, fue demostrado en autos que se adeudan los pagos referentes a tales servicios, en consecuencia de lo cual se debe declarar el incumplimiento del arrendatario de la obligación objeto de la acción ejercida.

En virtud de las circunstancias anteriormente expuestas referidas al incumplimiento en que ha incurrido el arrendatario de sus obligaciones contractuales, conforme a lo establecido en el artículo 40 de ley en comento, es preciso declarar que no puede gozar del beneficio de la prórroga legal arrendaticia. En consecuencia, se declara Improcedente la cuestión previa de plazo pendiente alegada, y así expresamente queda establecido.

Resuelta la cuestión preliminar este tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo de la presente causa en los términos siguientes:

Se trata la presente causa de una acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, la cual se fundamenta en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.592 del Código Civil, en consecuencia no es contraria a derecho.

En este orden de ideas, el artículo 1.592 ordinal 2º del Código Civil establece:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Igualmente, dispone el artículo 1.167 eiusdem, que:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

.

La pretensión ejercida es de resolución de contrato de arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial con una extensión de cinco con cincuenta metros (5,50 mts.) de frente por diez con setenta metros (10,70 Mts.) de fondo donde funciona el fondo de comercio “BAR RESTAURANT ALTO APURE” ubicado en la carretera nacional Barinas-SanCristóbal (troncal 5), Caserío Curbatí, Parroquia J.F.R., Municipio Pedraza del Estado Barinas y que fue dado en arrendamiento al demandado, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina del Registro Público con funciones notariales de los Municipios P.y.S.d. Estado Barinas, anotado bajo el No.55, Tomo décimo primero, folios 116 al 118, de fecha 11 de mayo del 2007. Con fundamento en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo que el demandado le adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril del año 2008.

Ahora bien, es preciso verificar el lapso o término de duración del referido contrato de arrendamiento, a los fines de precisar si nos encontramos frente a una relación arrendaticia por tiempo determinado o indeterminado. Al respecto, tenemos que conforme a esta materia el criterio reiterado de nuestra doctrina establece que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado y por ende las prorrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. En consecuencia, será por tiempo fijo aquel contrato donde se acuerda una duración determinada, y que al vencerse este continuará por otro lapso igual, bajo las mismas condiciones, y así sucesivamente, a menos que una parte de aviso a la otra participando la no continuación, caso este último en el cual se configura la situación prevista en el artículo 1.601 del Código Civil.

Señalado lo anterior tenemos que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en su cláusula tercera, señala: “El plazo de duración del presente contrato es de doce (12) meses, Término Fijo, contado a partir del día 01 de marzo de 2007”. En consecuencia, habiendo sido analizado el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera y revisados los alegatos esgrimidos por la parte actora en relación al tiempo de duración del aludido contrato, para quien aquí juzga resulta forzoso concluir que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado.

Como corolario de lo anterior quedó plenamente demostrado que el arrendatario ha dejado de pagar más tres (3) mensualidades consecutivas, así como que adeuda los servicios públicos de electricidad correspondiente a los meses de enero a junio de 2008 por un monto de setecientos bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs.700,64) y el pago de los impuestos municipales, por un monto de doscientos siete bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs. 207,45), incurriendo en el incumplimiento de las obligaciones establecidas en las cláusulas cuarta y quinta literal “c” del referido contrato. En relación a los alegatos esgrimidos por el actor, referidos al expendio de bebidas alcohólicas y la realización de mejoras del inmueble arrendado, no se aportó prueba de los hechos relacionados, razón por la cual se desecha tal petición.

Ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento que los vincula es a tiempo determinado, hecho este aceptado por las partes en el proceso, hace procedente la causal de resolución de contrato contemplada en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

A la luz de esta doctrina podemos observar que el demandante ajustó su proceder a lo preceptuado en la norma en referencia, y como insolvente que ha quedado la parte accionada debe declararse con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada. Así se declara.

En cuanto a la reconvención planteada, la misma debe ser declarada sin lugar, fundamentándose para ello, en las mismas premisas analizadas en relación a la cuestión previa decidida. Así se declara.

DISPOSITIVA.

En mérito de las consideraciones antes expuestas este Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:

PRIMERO

Declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el Ciudadano J.R.R.C., en contra del Ciudadanos: J.F.D.C., identificados en autos. Así se decide.

SEGUNDO

Se Declara SIN LUGAR, la cuestión previa de Condición o Plazo Pendiente, prevista en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada ciudadano: J.F.D.C.. Así se decide.

TERCERA

Se ordena la entrega material en forma real, efectiva e inmediata, libre de bienes y personas del bien inmueble constituido por un local comercial con una extensión de cinco con cincuenta metros (5,50 mts.) de frente por diez con setenta metros (10,70 Mts.) de fondo donde funciona el fondo de comercio “BAR RESTAURANT ALTO APURE” ubicado en la carretera nacional Barinas-San Cristóbal (troncal 5), Caserío Curbatí, Parroquia J.F.R., Municipio Pedraza. Así se decide.

CUARTA

Se condena en COSTAS a la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida. Así se decide.

QUINTA

No se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de la presente decisión, por haberse dictado dentro del lapso previsto en el artículo 887 ejusdem.

Publíquese y Regístrese y expídanse las copias certificadas de ley, una vez quede ejecutoriado el presente fallo.

Dado firmado y sellado, en la sala del despacho del Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Ciudad Bolivia, a los once (11) días del mes de agosto de 2008. Año 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

La Jueza,

B.X.M.R.. La Secretaria,

J.A.B..

Siendo las 3:00 p.m, se publicó la presente sentencia.

Conste,

La Secretaria.

Exp. N° 386.

BXMR/jab.