Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 23 de Marzo de 2006

Ratificó en todas y cada una de sus partes lo alegado en el escrito de demanda fundamento de esta acción, alegando que para el momento de la resolución del contrato de arrendamiento, el mismo se encontraba plenamente vigente. El contenido de este particular contiene argumentos jurídicos y de hecho de su promoverte, mas no constituye un medio probatorio en específico al cual esta sentenciadora pueda apreciar a los fines de establecer hechos en esta causa, y Así se declara.

Ratificó en todo y cada uno de sus partes el contenido del escrito marcado “D”, diciendo que su lectura no puede ser más explicita, que la que se lee de su contenido; y que en base a ellas es que se realizaron las modificaciones al local. Este documento ya fue analizado en particulares anteriores.

Ratificó en todo y cada uno de sus partes el contenido del escrito marcado “C”, diciendo que de su lectura se evidencian las condiciones de los daños que tenían los locales 6 y 7 objeto del contrato de arrendamiento y la cual fue recibida por la demandada según sello original humedo colocado en la misma. Igual consideración que el anterior se señala para este instrumento.

Ratificó en todo y cada uno de sus partes el contenido del escrito marcado “E”, diciendo que se evidencia que las remodelaciones efectuadas a los locales 6 y 7 se hicieron posterior a la autorización entregada en fecha 28 de octubre de 2002, y las reparaciones en fecha 26 de noviembre del 2002. Respecto al referido instrumento se pronunció está Sentenciadora en particulares anteriores.

Consignó como valor probatorio de los daños y perjuicios ocasionados a su persona en los referidos locales, diciendo que en diferentes fechas fueron hurtados de los mismos bienes muebles cuyo valor alcanza a la cantidad de OCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 8.600.000,00), situación que dice se evidencia de las denuncias al Cuerpo Técnico de Policía Judicial. El Tribunal recibe esta probanza le acuerda valor probatorio para ser adminiculada con otros elementos de autos.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE

1) Con la contestación de la demanda:

Capitulo I, Méritos de autos: Invocó el mérito y valor probatorio que emerge del recaudo marcado “D”, de donde dice se evidencia que no hay autorización alguna para efectuar alguna remodelación. No obstante que este promovente no invoca el principio de la Comunidad de la Prueba para servirse de las pruebas de su contrario, la misma se recibe para el proceso y será administrada en su justo valor; dado que ha sido reconocida como instrumento privado por el Reconviniente.

Capitulo II: Invocó el mérito y valor probatorio que emerge del Contrato base de la acción, en su cláusula tercera con el cual dice se comprueba lo señalado acerca de la finalización del contrato. El referido instrumento fue valorado anteriormente como instrumento fundamental de la pretensión.

Capitulo III: Invocó el mérito y valor probatorio que emerge del Contrato de Arrendamiento, dice que en su cláusula cuarta señala que el arrendatario demandante reconvenido recibió el inmueble en perfecto estado y así mismo debe devolverlo. Igual consideración que en los capítulos anteriores merece esta probanza.

Capitulo IV: Invocó el mérito y valor probatorio que pueda evidenciarse del recaudo “C”, con el cual dice comprobar que NO SEÑALA ninguna condición en que esta vician los locales arrendados. Se reproducen las consideraciones probatorias dadas en el capitulo primero para esta probanza.

Capitulo V: Invocó el mérito y valor probatorio que emerge del recaudo “E” acompañado por el actor con el cual dice desvirtuar la afirmación realizada por este en el libelo de demanda, y comprueba que las remodelaciones se realizaron sin autorización. Se reproducen las consideraciones probatorias del primer capitulo.

Capitulo VI: Invocó el mérito y valor probatorio que emerge de la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento donde en su parte el arrendatario actor reconvenido declara conocer el inmueble objeto de este contrato, sus accesorios y moblaje por haberlo examinado. Lo citado e invocado forma parte del contenido de un instrumento que como tal fue valorado, por lo que todo lo que emerja de sus clases tendrá su mérito en virtud de lo cual, lo expuesto en este capitulo es irrelevante.

IV

MOTIVACION PARA DECIDIR

Expuestos los hechos alegados y analizadas las pruebas promovidas, se procede seguidamente a resolver el fondo de la controversia en los siguientes términos:

Se pretende por esta causa la Resolución de un Contrato de Arrendamiento y por vía subsidiaria la compensación pecuniaria por concepto de remodelaciones realizadas a los locales 6 y 7 del Centro Comercial H.S. CENTER; por manera que, corresponde en primer lugar establecer lo relativo a la Relación Contractual en la cual se vieron involucradas las partes contendientes de esta litis, toda vez que del establecimiento de este hecho, emerge tácitamente la cualidad e interés de ambas partes para gestionar legítimamente en este proceso. En efecto, del análisis de los alegatos con las probanzas aportadas, tenemos que la parte actora, sustenta su pretensión en el Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 18 de octubre del 2002, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de V.d.E.C., y como tal instrumento privado autenticado fue ratificado por la parte contraria en el proceso, reproduciendo de él algunas de sus cláusulas por favorecerle en los argumentos que sostiene para invalidar la pretensión del actor en juicio; por lo que, del referido instrumento se establece sin contradicción que las partes involucradas en este juicio, R.I.P.A. versus INVERSIONES H.S., C.A., lo son en virtud de un Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 18 de octubre de 2002, en sus respectivas condiciones de Arrendatario y Arrendador respectivamente, por lo que la pretensión incoada es ejercida por quien tiene cualidad para hacerlo y ASI SE DECLARA.

Una vez contestada la demanda, el demandado, opuso como Defensa de Fondo la Caducidad de la Acción propuesta y la Reconvención, unido desde luego a la contestación al fondo de la demanda. Nos referimos en primer lugar a la Defensa de Fondo opuesta, y en este sentido tenemos: Alega que como defensa de fondo opone la Caducidad en conformidad con lo establecido en el artículo 361 concatenado con el ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil; en este sentido señala que en la Cláusula Tercera del Contrato suscrito por las partes en este juicio se pactó que la duración del mismo era de un año fijo, contado a partir del 1° de diciembre del año 2002, el cual terminaría el día 30 de noviembre del 2003; que el arrendatario reconoce que no habrá ni aviso ni desahucio alguno para solicitar la desocupación en la fecha de su vencimiento y como consecuencia “...en esta fecha deberá desocupar y entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas en el mismo buen estado desocupado de bienes y personas en el mismo buen estado de conservación y mantenimiento en que lo recibe en este acto y totalmente solvente en los servicios inherentes al mismo, salvo que EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO convengan en una nueva contratación o que EL ARRENDATARIO desee acogerse a la prórroga establecida en la ley o si se resolviere este Contrato antes del vencimiento del término estipulado para su duración por faltas imputables a EL ARRENDATARIO, tiene la obligación de pagar a LA ARRENDADORA, la suma correspondiente a las pensiones de arrendamiento por todo el tiempo que falte para la expiración natural del plazo convenido sin perjuicio de las otras indemnizaciones a que hubiere lugar...”.

Agrega que de la cláusula transcrita y siendo el Contrato una de las fuentes de las obligaciones base de la acción está sujeto a un término extintivo, término que se cumplió el 30 de noviembre del año 2003 por lo que en aquella fecha este Contrato se extinguió, dejó se existir, perdió su vigencia. Como consecuencia de lo expuesto y por cuanto el contrato acompañado está extinguido la acción de resolución que es uno de los modos de extinguirse las obligaciones, ya caducó, es improcedente, hay carencia de acción y así solicita se le declare, desechando la demanda.

Dada la naturaleza de este alegato se impone a esta Sentenciadora la necesidad de analizar la esencia de la caducidad, a los fines de establecer sobre la procedencia del mismo o nó.

En este sentido nos permitimos revisarlo a la luz de la Doctrina y la Jurisprudencia para lo cual me permito transcribir extractos de una Decisión dictada Por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Primera Circunscripción Judicial de Caracas, de fecha 18 de mayo de 1954, citada en la obra “Autores Venezolanos. La Prescripción. DOCTRINA – LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA”. Caracas 1989; donde se recoge precisamente Doctrina, Legislación y Jurisprudencia sobre el instituto de la Caducidad, y a ala cual nos acogemos en virtud de que los criterios allí explanados no han sido modificados por el transcurso del tiempo, cito:

En el derecho procesal venezolano los derechos se extinguen por prescripción y por caducidad, instituciones que, aunque analógicas por conducir al mismo fin, tienen en nuestra legislación diferencias profundas que las distinguen esencialmente. En efecto, aunque en una y otra la extinción del derecho se verifica por la inacción, durante un lapso señalado, del interesado en ejercitar determinada actividad jurídica, la prescripción es un derecho que puede hacerse valer o renunciarse, mientras que la caducidad no puede renunciarse, mientras que la caducidad no puede renunciarse por la parte a quien beneficia; los términos de la prescripción pueden ser interrumpidos o no correr contra o entre determinadas personas (menores, entredichos, comuneros), en tanto que la caducidad es un término fatal, es decir, no sujeto a interrupción ni suspensión y obra contra toda clase de personas, la prescripción no es de orden público y no puede ser suplida de oficio, al contrario de la caducidad que es de orden público y (como dice el comentarista Borjas) “produce sus efectos sin necesidad de ser declarada de oficio”.

El tratadista italiano doctor N. Coviello en su conocida obra “Doctrina General del Derecho Civil”, p. 520, define así la caducidad: “Existe la caducidad cuando la ley o la voluntad del hombre prefija un plazo para el ejercicio de un derecho (realización de un acto cualquiera, o ejercicio de la acción judicial), de tal modo que, transcurrido el término, no puede ya el interesado verificar el acto o ejercitar la acción. Objeto de la prescripción es poner fin a un derecho; objeto de la caducidad es preestablecer el tiempo en que un derecho puede ejercitarse útilmente. Así es que en la prescripción se tiene en cuenta la razón subjetiva del no ejercicio del derecho, o sea la negligencia real o supuesta del titular; en al caducidad se atiende sólo el hecho objetivo de la falta de ejercicio dentro del término prefijado, prescindiendo de las razones subjetivas, negligencia del titular, o aún imposibilidad de hecho”.

En el mismo sentido, o sea que la caducidad produce sus efectos ipso iure, es unánime la doctrina y la jurisprudencia universales, sin que por lo tanto, sea posible al juzgador citar una sola opinión en contrario.

En concepto del anteriormente citado tratadista patrio “La caducidad implica la pérdida irreparable del derecho que se tenía de ejercer una acción, o de efectuar cualquier otro acto legal, por haber transcurrido el tiempo útil dentro del cual únicamente podía hacerse valer aquélla o ejercitarse este. La caducidad es la consecuencia del vencimiento de un término perentorio y esta clase de términos corren contra toda clase de personas y no pueden prorrogarse ni aún por la expresa voluntad de las partes respectivas”. Hay en efecto, caducidad -continua exponiendo el propio autor- cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto dependen de que sea hecho dentro de un lapso de tiempo determinado, de tal modo, como muy bien lo expone el Conde Mirabelli, “que el término está así identificado con el derecho, que transcurrido aquel se produce la extinción de éste”.

En síntesis, la caducidad no puede renunciarse ni es lícito prorrogar convenientemente el término establecido por la ley o el hombre para que se considere consumado. Ello porque, a tenor de lo dispuesto en el artículo 6 del Código Civil. “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están “interesados el orden público y las buenas costumbres”. La autonomía de la voluntad es, pues, ineficaz, impotente, para quitar o despojar a la caducidad de su característica de causa sui-generis de extinción de los derechos, de lo que se sigue lógicamente que el convenimiento en una demanda basado en la renuncia expresa o tácita de la caducidad, no surtiría ningún efecto. Y si el convenimiento tiene fuerza de cosa juzgada y en el caso expresado no produce ningún efecto, es lógica elemental que ni aun la cosa juzgada puede prevalecer contra la caducidad.

Los caracteres expresados y el no menos fundamental de ser irrenunciable la caducidad demuestran palmariamente que ésta no es sólo una excepción sino también una suprema razón de derecho de orden público, que, como tal, puede ser invocada en todo tiempo y en cualquier circunstancia y así se declara.

(fin de la cita)

La jurisprudencia y doctrina que anteceden es palmaria respecto a como debe entenderse la caducidad, la cual a mi entender es un plazo, mientras que la prescripción es un término

Observa esta sentenciadora, no obstante ser la caducidad , la extinción de Un Derecho por el transcurso del tiempo que la Ley o los particulares fijan para su ejercicio; ella supone la fijación de ese tiempo, de ese plazo, para su ejercicio, pasado el cual deja de existir el derecho; en el caso de marras, es cierto que la cláusula tercera contiene un término para la finalización del contrato, más no se estima como de caducidad; toda vez, que no fue colocado para poner fin al derecho, y mucho menos a la acción resolutoria, ni a ninguna que pudiese surgir por efecto de la relación contractual arrendaticia, sino al contrato, a la relación que vincula a las partes; unido a ello, fue sometido a condición; esto es, no es un término puro y simple y como se expresó esta dado para definir la relación contractual, la conducta de sus otorgantes. En definitiva, dicha cláusula condicionó la conducta de los contratantes a un término anual, mas no condicionó el derecho de los mismos para actuar respectos a los efectos que la referida relación contractual pudiesen producirle en plazo determinado, por manera que, se concluye luego de un análisis de la cláusula tercera del contrato acompañado como instrumento fundamental de la pretensión que la misma no contiene plazos de caducidad y ASI SE DECLARA .

Por otra parte, el contrato vencía el 30 de noviembre de 2003, y la parte actora demandó resolución en fecha 13 de mayo de 2003; recibida en este Juzgado en fecha 19 de mayo de ese mismo y admitida en fecha 02 de junio; por manera que, no estaba extinguido el derecho a pedir la resolución del contrato para el momento de la interposición de la demanda, la cual una vez introducida y admitida se asimila y se da crédito a la voluntad real manifestada por parte del Actor de ponerle fin a la relación contractual antes de la expiración del término. Unido a lo expuesto nos permitimos acotar que, todas las demandas de Resolución de Contratos antes de la expiración del término, tendrían que ser declaradas caducas, si partimos del criterio esgrimido por la parte demandada, desde luego, erróneo, toda vez que confunde el plazo de caducidad para la pérdida de la acción o de un derecho con el termino establecido para ponerle fin a la relación contractual. Todas las razones conducen a concluir que la alegada Caducidad como Defensa de Fondo NO PUEDE PROSPERAR y ASI SE DECIDE.

Resuelto el problema de la caducidad, procedemos a resolver sobre las convenidas unas y rechazadas otras pretensiones de la parte actora, y en este sentido tenemos: 1°) Conviene la parte demandada en que suscribió en fecha 18 de octubre del 2002, un Contrato de Arrendamiento, aunque propiamente la demandada lo suscribió en fecha 12 de noviembre del 2002. Por lo que este hecho se da por admitido y ASI SE DECIDE.

2. ) De la misma manera se dan por admitidos, por así haberlo manifestado expresamente la demandada a través de sus representante legal los siguientes hechos: Que el Arrendatario se obligaba a utilizar el inmueble arrendado única y exclusivamente para establecer un BAR RESTAURANT; que el Arrendatario no podía hacer modificaciones, construcciones adicionales, etcétera, sin obtener previamente y por escrito la autorización de La Arrendadora. El Tribunal observa que cita la parte demandada cláusulas especificas del contrato para darle por convenidas, pero tal convenimiento es repetitivo por cuanto al haber convenido en la existencia del contrato y haberse servido de él como prueba fundamental por el principio de la Comunidad de la Prueba, está admitiendo la totalidad de su contenido por manera, que se concluye, que la parte demandada da por admitidos todos los hechos que emergen para el p.d.C.d.A. suscrito y ASI SE DECLARA.

Es importante aclarar con respecto al contrato autenticado, es que no es cierto que el Notario de fé del contenido del Documento, ni que se pueda incurrir en atestación falsa ante un funcionario público, en virtud de que el Notario sólo es fedatario de la firma, porque fue lo que se hizo en su presencia, identificar a las partes, y tomarle la firma; situación diferente es la del Registrador quien no tan sólo le incumbe la certificación de la firma sino todo el contenido del documento; en virtud de la cual no se encuentra ajustado a derecho el alegato de que El Arrendatario declaró ante un Funcionario Público como el Notario que recibió el inmueble en perfecto estado y a su satisfacción, obligándose a devolverlo en el mismo buen estado que lo recibió, ya que la nota de autenticación del funcionario no se refiere a hechos en particular sino a dejar constancia de que los otorgantes expresaron “Su contenido es cierto y nuestras las firmas que aparecen al pie del instrumento”, y ASI SE DECLARA.

Con relación a los hechos controvertidos establecemos: 1°) Alegó el accionante que luego de arrendar los dos locales, para que funcionara el Bar Restaurant EMBRAGUE SPORT BAR, C.A., informó acerca de las remodelaciones a realizar en los locales objeto del contrato, que este lo hizo en fecha 26 de noviembre del año 2002, para ello había sido autorizado previamente por la propietaria; estos hechos desde luego negados rotundamente por la parte demandada se pretenden probar con los instrumentos acompañados “D” y “E” respectivamente; dichos instrumentos fueron valorados por esta Sentenciadora, con la particularidad de que ambas partes se sirven de los mismos analizándolos desde el ángulo y perfil de los argumentos traídos por cada uno en su caso; y es así como, la parte actora argumenta que el instrumento marcado “D” prueba de que fue autorizado por el mencionado Centro Comercial y de la empresa encargada de la administración para que realizara las remodelaciones en los locales arrendados; por su parte el demandado niega que el instrumento ya señalado constituya una autorización para realizar algo, dice que sólo se le reconoce como inquilino, cuya condición no se le negó pero en ningún caso determina cual es el objeto de tal autorización; el Tribunal analiza detenidamente el contenido del documento, y si bien es cierto no contiene de manera expresa la razón de la autorización y partiendo además de la afirmación de la parte demandada en el sentido de que nadie le había objetado la condición de Inquilino al Actor, resulta obvio, que la autorización fue dada para remodelar, lo cual luce más cónsono con la misma, y con el sentido común, toda vez que un trabajo de las características señaladas causa molestias a los condóminos, y si adminiculamos lo señalado con el instrumento donde se indican todas las remodelaciones efectuadas y fechado un mes después de la autorización, unido a que no existe prueba en contrario, sólo el alegato de la representación de la demandada, se concluye que la misma fue expedida para que el Inquilino procediera a remodelar los locales dados en Arrendamiento y ASI SE DECIDE.

2. ) Niega la parte demandada que las remodelaciones se hayan realizado pues a su decir “el recaudo donde el actor señala que se le autorizó, no determina para que fue la autorización,” en consecuencia niega que tal autorización fuera para realizar Obra alguna agregando que es falso que la propietaria diera autorización alguna. El Tribunal observa, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. Con este queremos significar de que la parte demandada debió traer al proceso las pruebas suficientes para probar que las alegadas remodelaciones no se realizaron, y la prueba expedita era una Inspección en el sitio de los hechos; por manera que, se ve obligada esta Sentenciadora a la formación de un adminículo con las probanzas aportadas para decidir en consecuencia; y es así, por el instrumento marcado “E”, invocado como prueba por el demandado para destacar la incongruencia del verbo “realizar” empleado en el libelo y el contenido del documento donde se hace referencia a las remodelaciones realizadas, se observa que efectivamente el Actor participa sobre remodelaciones realizadas; que dicha participación fue recibida por la Compañía Administradora del inmueble; dichos instrumentos se adminiculan con la autorización dada el mes anterior a la fecha del instrumento referido (“E”); con el instrumento reconocido marcado “C” donde se señalan todas las reparaciones que requerían los locales en cuestión; con las facturas originales, los cuales se estiman como principios de pruebas por escrito, dado que no fueron tachados; todos estos elementos constituyen un todo inequívoco de que las remodelaciones se realizaron, lo cual luce obvio, pues no se puede pretender poner a funcionar un Bar Restaurant sin el acondicionamiento necesario de los locales donde se quiera poner a funcionar a menos que tales instalaciones se encontraren ya hechas en el inmueble arrendado, hecho que no fue alegado por ninguna de las partes; en consecuencia se declara que las remodelaciones fueron realizadas y ASI SE DECIDE.

3. ) Llama la atención de quien juzga el hecho cierto de que en el escrito de contestación la parte demandada impugna la prueba instrumental acompañada al libelo; no obstante que en su escrito probatorio se sirve de ella, haciendo valer el mérito probatorio a su favor que de toda la prueba instrumental emerja; en virtud de lo cual, el tribunal valoró a los instrumentos en los términos del análisis probatorio ya expuesto sin darle valor alguno a las impugnaciones genéricas realizadas por la demandada y ASI SE DECLARA.

4. ) Niega la representación de la parte demandada que haya ofrecido la solvencia de los Impuestos Municipales, agregando que ese ofrecimiento nunca se produjo. La parte Actora dice que la parte demandada se comprometió a la entrega de la respectiva solvencia. Revisada la prueba instrumental, si bien es cierto que no aparece escrita de manera expresa en la prueba instrumental fundamento tanto de la pretensión como de la acción intentada por el Inquilino; existen obligaciones que son inherentes tanto para el propietario, como para El Arrendador, como para el Comodante, el Acreedor precario, hipotecario por mencionar partes legitimas, obligaciones que no son necesarias expresarlas por que ipso iure corresponden al acreedor legitimado en derecho; así como los gastos que ocasionen los contratos en general corresponden al sujeto pasivo de la relación contractual; en nuestro caso, corresponden al arrendador como obligación inherente a su condición el entregar el inmueble solvente en el pago de los Impuestos tanto nacionales como municipales, y bien sabido es que para obtener cualquier tipo de licencia municipal se requiere estar solvente con el Municipio; mucho mas cuando se requiere la licencia de licores; y el conocimiento que tiene el arrendador sobre el tipo de negocio que se pretendía instalar en los locales, lo obligaba a solventar su situación con el Municipio; ahora bien, infiere también quien aquí decide que si El Arrendador no pactó de manera expresa en el Contrato respecto al pago de los impuestos municipales que adeuda, fue porque asumió que de derecho es su obligación, no puede alegar a su favor la parte demandada que son falsos los estados de cuenta de la Alcaldía de Valencia y negar sin acreditar representación de la Alcaldía, en nombre de esta, que le hayan entregado al actor una planilla de liquidación Express, con sello húmedo de la Dirección de Hacienda, y sin ofrecer al Tribunal cualquier otra contraprueba, a los fines de formarse un criterio distinto. En virtud de lo expuesto se concluye que La Arrendadora demandada incumplió con su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada conforme a lo dispuesto en el artículo 585 del Código Civil, alegado por la parte actora, y ante tal incumplimiento, hace procedente la acción de Resolución de Contrato objeto de esta Pretensión en aplicación de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.

5. ) Rechaza la parte demandada que el Actor en este juicio haya invertido la suma de VEINTIOCHO MILLONES CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL SEISCIENTOS VEINTISÉIS BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 28.425.626,44) en remodelación de los locales, alegando que no se le había dado autorización para que las hiciera; de lo cual se infiere que si fueron realizadas por el Inquilino las referidas bienhechurias y ratificamos la declaración al respecto del ordinal 3° de este aparte; tan es así, que la propia demandada en la fundamentación de este alegato cita la Cláusula Quinta Contractual arguyendo que en cumplimiento de la misma, si las mejoras se hubieren realizado quedarían a beneficio del inmueble arrendado; olvidando la parte demandada la norma de orden público contenido en el artículo 1.184 del Código Civil, la cual es la base de la máxima “nadie puede pretender enriquecerse sin causa en perjuicio de otro”; por manera que, y con fundamento en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser las facturas las pruebas presentadas por el Inquilino a los fines de demostrar la inversión realizada; y como quiera que el rechazo genérico de las mismas no es suficiente para restarle eficacia probatoria, esta Sentenciadora en justicia y convicción con los aportes probatorios, le acuerda valor a las facturas presentadas y declara que efectivamente el Actor Inquilino invirtió en las remodelaciones realizadas en los inmuebles arrendados la suma reclamada y ASI SE DECLARA.

Lo anteriormente declarado permiten subsumir todas las declaraciones realizadas por este Tribunal en los particulares anteriores, en las normas previstas en los artículos 1.159 del Código Civil conforme al cual los contratos tiene fuerza de ley entre las partes; el artículo 1.160, conforme al cual los contratos deben ejecutarse de buena fé y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso, o la ley; al artículo 1.167, conforme al cual en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, y, por último, el artículo 1.585, conforme al cual El Arrendador está obligado por la naturaleza del contrato, a mantener al Arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato y ASI SE DECIDE.

Resuelta como fue la pretensión del actor se procede a resolver sobre la Reconvención propuesta; en este sentido se observa que, no resulta procedente el contenido del petitorio de los particulares Primero y Segundo referidos a : PRIMERO: En que no fue autorizado a realizar ninguna remodelación que hoy reclama. SEGUNDO: Que en ningún momento se le autorizo para remodelar porque el documento que corre al folio 26 marcado “D”, acompañado al libelo no determina que la autorización sea para remodelar sino para instalar un Bar Restaurant, por cuanto ya fue decidido en los particulares que anteceden lo contrario a la pretensión propuesta en la presente Reconvención. Con relación al particular Tercero de la Reconvención al ser resuelto el Contrato el inmueble de será devuelto con las bienhechurias que le fueron realizadas en la remodelación autorizada, por manera que, las condiciones del inmueble a entregar supera las expectativas con la remodelación realizada y ASI SE DECLARA.

Con respecto al pedimento del particular Cuarto de la RECONVENCIÓN; esto es, que se condene al Actor a cancelarle la suma de TRES MILLONES CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 3.420.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados; el Tribunal observa que no especifica el RECONVINIENTE a cuales meses corresponde la suma adeudada; sin embargo de una simple operación aritmética se observa que el monto demandando por cánones de arrendamiento corresponden a un (01) año, a razón de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 285.000,00) mensuales; por otra parte corre a los autos a los folios 30 y 31 donde el Inquilino solicita exoneración de los meses de enero y febrero del 2003, en comunicación que fue recibida por la Administradora DESARROLLOS INMOBILIARIOS DE CARABOBO, C.A., fechadas 30-01-2003 y 24-02-2003 respectivamente, sin que diera respuesta, lo que hace presumir a favor del Inquilino que estaba solvente en los cánones hasta el mes de diciembre del 2002; por otra, este aspecto no fue objetado, lo que indica que sólo adeuda cánones a partir del mes de enero del 2003; pero revisando el hueso de este asunto observamos que el contrato de arrendamiento fue suscrito el 18 de octubre de 2002 y la demanda por Resolución fue intentada el 13 de mayo de 2003, dándosele entrada el día 19 de mayo de 2003 y admitida en fecha 02 de junio de ese mismo año, por lo cual El Inquilino se mantuvo en posesión del inmueble seis (6) meses y veintiséis (26) días, tiempo que asimilamos a siete (7) meses, de los cuales debe responder a La Arrendadora por los cánones desde el mes de enero hasta el mes de mayo mismo año, con fundamento a la máxima jurídica d e que “nadie puede pretender enriquecerse sin causa en detrimento de otro”, toda vez que si la parte demandada debe responder al inquilino por la suma señalada en el particular anterior referida a los gastos de inversión por remodelación, este a su vez debe también responder por unos cánones insolutos que en ningún momento demostró no haberlos cancelados además de haberlos reconocido cuando se les reconvinieron, dichos cánones insolutos de arrendamiento se calculan en base a la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 285.000,00) mensuales por cinco meses (de enero 2003 a mayo 2003), los cuales ascienden a la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 1.425.000,00) y ASI SE DECIDE.

Con relación al pedimento del particular QUINTO de la RECONVENCIÓN, se niega por Improcedente, por cuanto el Inquilino demandante de autos, no se encuentra usando el Bien Inmueble, pues como puede observarse, acciona por Resolución de Contrato en virtud de habérsele hecho imposible usar el inmueble para dar cumplimiento al objeto, a la razón de haberlo arrendado, toda vez que no fue posible la obtención de las licencias correspondientes que permitirían su funcionamiento, ante el incumplimiento por parte de la Arrendadora de honrar con su obligación de cancelar por ante la Alcaldía de Valencia los impuestos correspondientes; y, precisamente esta razón de incumplimiento es lo que hace procedente la acción Resolutoria; por lo que mal puede pretender entonces, que se le cancele por el uso de un bien que nunca se produjo, razón por la cual se ratifica que tal pedimento es IMPROCEDENTE así como la compensación pecuniaria con el incremento estipulado hasta el 2005 y ASI SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL FALLO

Por las razones antes expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR, la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, intentada por el ciudadano R.I.P.A., contra la Sociedad de Comercio INVERSIONES H.S., C.A., representada por su Presidente HASAN SHARAM QUENDI, todos identificados suficientemente en autos, en consecuencia se condena a la perdidosa Sociedad de Comercio INVERSIONES H.S., C.A.,. a lo siguiente: A) Resolver el Contrato de Arrendamiento; B) Cancelarle al ciudadano R.I.P.A., la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL SEISCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (BS. 28.425.626,44), por concepto de remodelaciones efectuadas a los locales comerciales 6 y 7, objetos del presente contrato. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN, interpuesta por el Abogado M.P.R., en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad de Comercio INVERSIONES H.S., C.A., contra el ciudadano R.I.P.A., todos identificados suficientemente en autos, en consecuencia se condena al Demandante Reconvenido ciudadano R.I.P.A., ya identificado, a cancelarle a la Sociedad de Comercio INVERSIONES H.S., C.A., la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 1.425.000,00), por concepto de cánones insolutos de arrendamiento, calculados en base a la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 285.000,00) mensuales por cinco meses (de enero 2003 a mayo de 2003), y ASI SE DECIDE.

No se hay condenatoria en costas.

En virtud que el presente fallo fue proferido fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los Veintitrés (23) días del mes de marzo del año dos mil seis (2006). Años: 195° de la Independencia y 147° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIO,

ABOG. R.M.V.

LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS A.H.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 2:35 de la tarde. LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS A.H.

Expediente Nro. 49.477

Labr.-

LEDYS A.H., Secretaria Titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien suscribe hace constar que las copias que a continuación se insertan son traslado fiel de su original que cursan en el expediente Nro. 49.477, contentivo de la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta por el ciudadano R.I.P., contra sociedad de Comercio INVERSIONES H.S., C.A., representada por su Presidente HASAN SHARAM QUENDI, de cuya exactitud doy fe, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil. En Valencia a los veintitrés (23) días del mes marzo de 2006. Años 195° de la Independencia y 147° de la Federación.

LA SECRETARIA

ABOG. LEDYS A.H.