Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 5 de Noviembre de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

Valencia, 05 de noviembre de 2007

197º y 148º

Expediente N° 11.778

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PARTE ACTORA: R.I.P.A., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-7.075.284.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: P.E. BUJANDA AGUDO, REINALDO SEPTIMO RONDON HAZZ, M.M.R., B.S.M., IRENE HILEWSKI KUSMENKO, B.E. RONDON ARENAS, P.R.R. y G.M.U., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 39.956, 48.744, 27.295, 64.732, 27.302, 79.754, 52.802 y 41.580, en su orden.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES H.S., C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 6 de diciembre de 1976, bajo el N° 59, tomo 122-A.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: M.P.R., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.950.

Conoce este Tribunal Superior de las presentes actuaciones, en virtud del recurso procesal de apelación interpuesto por el abogado M.P.R., apoderado de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 23 de marzo de 2006, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento intentada por el ciudadano R.P.A. contra la sociedad de comercio Inversiones H.S., C.A.

Cumplidas como han sido las formalidades legales, pasa esta alzada a dictar su fallo, previas las consideraciones siguientes:

Capitulo I

Antecedentes del Caso

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 13 de mayo de 2003 ante el juzgado distribuidor de primera instancia, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual admite la demanda mediante auto del 02 de junio de ese mismo año y ordena el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera a dar contestación a la demanda.

En fecha 23 de febrero de 2005, la parte demandada presentó escrito contentivo de contestación y reconvención de la demanda. El 28 de febrero de 2005, la parte actora presentó escrito contentivo de contestación a la reconvención propuesta.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes consignaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el tribunal de primera instancia por autos de fechas 16 y 17 de marzo de 2005.

En fecha 23 de marzo de 2006, el a quo dicta sentencia declarando con lugar la demanda incoada y, parcialmente con lugar la reconvención propuesta. La parte demandada apeló de la referida decisión, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos por auto de fecha 15 de noviembre de 2006.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a este Juzgado conocer del presente asunto, dándole entrada al expediente en fecha 29 de noviembre de 2006, fijando la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa.

Ambas partes promovieron pruebas ante esta alzada, siendo negada la admisión de las mismas por auto de fecha 18 de diciembre de 2006.

Por auto del 15 de febrero de 2007, el Juez Titular de este Juzgado Dr. M.Á.M., se aboca al conocimiento de la causa, fijándose el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa.

Capítulo II

Límites de la controversia

En cumplimiento de lo dispuesto en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta alzada a referir los términos de la controversia, y en tal virtud observa:

Alegatos de la parte actora:

Sostiene la parte actora en su libelo de demanda que el 18 de octubre de 2002 suscribió con la sociedad mercantil Inversiones H.S., C.A., un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales signados con los números 6 y 7, del Centro Comercial H.S. Center, ubicado en la Avenida Bolívar, V.E.C., los cuales iban a ser utilizados para instalar un bar restaurant denominado Embrague Sport Bar, C.A.

Que en comunicación fechada el 10 de septiembre de 2002, recibida por la sociedad de comercio Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo, C.A., hizo del conocimiento de la arrendadora Inversiones H.S., C.A., las condiciones en que se encontraban los locales arrendados para el momento de la recepción de los mismos.

Alega que en fecha 28 de octubre de 2002 la sociedad de comercio Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo, C.A., encargada de la administración de los inmuebles de Inversiones H.S., C.A., hizo constar por escrito, su condición de inquilino de los dos (2) locales comerciales objeto del presente litigio, para ser destinados al funcionamiento del Bar Restaurante y, que se le otorgó la debida autorización por parte del propietario del Centro Comercial H.S, C.A. y de la empresa encargada de la administración.

Que en fecha 26 de noviembre de 2002, mediante comunicación dirigida a la sociedad mercantil Inversiones H.S., C.A., le informó acerca de las remodelaciones a realizar en los locales objeto del contrato de arrendamiento, lo cual fue autorizado previamente por la propietaria, siendo recibida dicha comunicación por la sociedad de comercio Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo, C.A., quien es la encargada de la administración de los inmuebles.

Que por cuanto transcurrió el tiempo y en vista de haber efectuado las remodelaciones y demás preparativos, procedió a solicitar la licencia de licores de la sociedad de comercio Embrague Sport Bar, C.A., consiguiéndose con la sorpresa que la arrendadora no había pagado los impuestos municipales y por ende no le fue posible tramitar la Patente de Industria y Comercio, requisito indispensable para obtener la licencia de licores, hecho ese que no le permitió ni le permitirá la apertura del Bar Restaurant, objeto principal del arrendamiento.

Que con motivo de la larga espera de la solvencia municipal, dirigió sendas comunicaciones a Inversiones H.S., C.A, de fechas 30 de enero y 24 de febrero de 2003, siendo recibidas por la sociedad de comercio Desarrollos Inmobiliarios Carabobo, C.A., en las cuales solicitó que en virtud de que no se habían pagado los impuestos municipales de los años 2002 y 2003, se le acordara la exoneración del canon de arrendamiento de los meses enero y febrero de 2003.

Que durante los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2002 y enero, febrero y marzo de 2003, esperó por la solvencia municipal y, que cada vez que iba a la oficina de la sociedad de comercio Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo, C.A., le decían que esperara y así lo mantuvieron durante los meses antes señalados - por lo que - se dirigió a la Alcaldía del Municipio Valencia, para investigar lo que estaba pasando y se encontró con la sorpresa de que la sociedad mercantil Inversiones H.S., C.A., nunca había cancelado impuestos municipales y la deuda era de bolívares diez millones seiscientos dieciocho mil ochenta y ocho, con dieciséis céntimos (Bs. 10.618.088,16).

Que por cuanto han transcurrido seis (6) meses de haberse celebrado el contrato y ocho (8) meses de haber efectuado las remodelaciones en los locales objeto del litigio, procede a solicitar el pago de daños y perjuicios causados, ya que invirtió en la remodelación de los locales comerciales la cantidad de bolívares veintiocho millones cuatrocientos veinticinco mil seiscientos veintiséis, con cuarenta y cuatro céntimos (BS. 28.425.626,44), los cuales discrimina en sendas facturas que anexa al libelo.

Fundamenta su pretensión en el contenido de los artículos 1.167, 1.160, 1.159, 1.585, 1.587 del Código Civil venezolano y solicita que la parte demandada convenga o sea condenado por el tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento y en pagar por vía solidaria y en concepto de compensación pecuniaria la cantidad de bolívares veintiocho millones cuatrocientos veinticinco mil seiscientos veintiséis bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 28.425.626,44) por concepto de las remodelaciones realizadas a los locales 6 y 7 del Centro Comercial H.S.

Alegatos de la parte demandada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada opuso como defensa de fondo y de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la caducidad de la acción prevista en el ordinal 10° del artículo 346 eiusdem, en virtud de que en la cláusula tercera del contrato se estableció que la duración del mismo era de un (1) año, contado a partir del 01 de diciembre de 2002 y, terminaría el 30 de noviembre de 2003 –por lo que- considera que el contrato base de la presente acción está sujeto a un término extintivo, término que se extinguió el 30 de noviembre del año 2003 y así solicita se le declare.

Niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho por no ser ciertos los hechos narrados e improcedente el derecho reclamado, señalando que es cierto que en fecha 18 de octubre de 2002, el actor suscribió contrato de arrendamiento pero fue suscrito por el representante de la demandada el 12 de noviembre de 2002; que es cierto que en la cláusula primera se señala que el Arrendatario se obliga a utilizar el inmueble arrendado única y exclusivamente para establecer un Bar Restaurante; que en la cláusula cuarta de dicho contrato se estipuló que “El Arrendatario” no podrá hacer modificaciones, construcciones adicionales... sin obtener previamente y por escrito la autorización de la arrendadora, tal como está estipulado en el libelo, pero que omitió decir el contenido completo de la cláusula cuarta del contrato –por lo que- habiendo declarado el arrendatario ante un funcionario público como lo es el notario, que recibió el inmueble arrendado en perfecto estado y a satisfacción obligándose a devolverlo en el mismo buen estado en que lo recibió; y que según lo narrado en el libelo el recaudo acompañado “C” contiene las condiciones en que se encontraban los locales 6 y 7, podría hacerle incurrir en atestación falsa ante funcionario público, pero que es falso que dicho recaudo señale las condiciones en que se encontraban los locales, pues sólo hay en él un señalamiento de objeto o posibles hechos que en nada significan las condiciones de los locales –por lo que- rechaza y niega la afirmación del actor.

Que rechaza y niega que el recaudo consignado por el actor marcado “D” constituya una autorización para realizar algo, ya que sólo se le reconoce como inquilino, condición que no se le negó pero que en ningún caso determina cual es el objeto de tal autorización.

Que es falso que la comunicación que riela a los autos marcada “E”, de fecha 26 de noviembre de 2002, dirigida a Inversiones H.S., C.A., informara de las remodelaciones a realizar en lo locales 6 y 7, por cuanto dicho recaudo señala “remodelaciones realizadas”, por lo que resulta falso que esas remodelaciones se realizaran y es falso que se le haya dado autorización para realizarlas.

Que es falso lo que señala el recaudo acompañado con el libelo marcado “E” y, que más falso es que en la negociación inicial se haya ofrecido la solvencia de los impuestos municipales, ofrecimiento que nunca se produjo.

Impugna los recaudos marcados “H” e “I”, por cuanto señala que los mismos fueron expuestos unilateralmente y no generan obligaciones de parte de su representada, la cual jamás exoneró el canon de arrendamiento al actor, asimismo impugna el recaudo marcado “J” y, niega que el contrato se haya incumplido por un supuesto compromiso de entrega de solvencia municipal.

Que no es procedente la reclamación por daños y perjuicios porque el actor no tuvo la autorización dada para realizar remodelación alguna, violándose la cláusula quinta del contrato y, que las mejoras si se hubiesen realizado deben quedar en beneficio del inmueble en cumplimiento de la referida cláusula y la cláusula décima segunda.

Rechaza, niega y contradice la suma de veintiocho millones cuatrocientos veinticinco mil seiscientos veintiséis bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 28.425.626,44) que presuntamente invirtió el actor en los locales 6 y 7 objeto del contrato de arrendamiento, así como las facturas consignadas, las cuales impugna.

De la Reconvención:

Asimismo la parte demandada, en virtud de lo antes expuesto y con fundamento en los artículos 1.167, 1.160 y 1.159 del Código Civil venezolano reconviene a la parte actora por cumplimiento de contrato, ya que el arrendatario jamás ha pagado los cánones de arrendamiento pactados y ha mantenido la posesión de inmueble sin entregar las llaves del mismo a la arrendadora, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:

1) En que no fue autorizado a realizar ninguna remodelación que reclama.

2) Que en ningún momento se le autorizó para remodelar porque el documento que corre al folio 26 marcado “D”, acompañado al libelo no determina que la autorización sea para remodelar sino para instalar un Bar Restaurant.

3) A devolver a su representada el inmueble arrendado, como lo establece la cláusula tercera del contrato.

4) A pagar la suma de bolívares tres millones cuatrocientos veinte mil (Bs. 3.420.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados.

5) A pagar la suma de bolívares cuatro millones trescientos ochenta y nueve mil (Bs. 4.389.000,00) por concepto del uso del inmueble desde el 01 de diciembre de 2003, hasta el 31 de enero de 2005; y en concepto de compensación pecuniaria, de conformidad con la cláusula décima tercera; suma esa que deberá incrementarse en bolívares trescientos trece mil (Bs. 313.000,00) mensuales hasta la entrega del inmueble.

6) Solicitó que al momento de dictar la sentencia definitiva, se decrete la indexación de la acción tomando en consideración los índices inflacionarios determinados por el Banco Central de Venezuela.

Contestación a la reconvención:

En la oportunidad legal correspondiente la parte actora reconvenida rechazo en todas y cada una de sus partes la presunta caducidad de la acción, por cuanto no es cierto que el contrato de arrendamiento se encontraba vencido para el momento en que se instauró el presente procedimiento de resolución de contrato de arrendamiento, que con la simple lectura del auto de admisión de fecha 02 de junio del año 2003, se evidencia que el mismo se encontraba vigente en todas y cada una de sus partes.

Que es incierto que los locales objeto del litigio se encontraran en perfecto estado; se evidencia en el folio 25 del expediente la comunicación del arrendatario y a la vez aceptada por la arrendadora, las condiciones físicas en que se encontraban los referidos locales.

Que la parte demandada reconviniente rechaza y niega el recaudo marcado con la letra “D”, donde con la simple lectura igualmente se evidencia que la parte arrendataria (demandante en la presente causa) fue autorizada a instalar en los mencionados locales un Bar-Restaurant, para lo cual cuenta con la debida autorización por parte del propietario de los mencionados locales de la empresa encargada de la administración e inclusive la aprobación de los demás arrendatarios.

Que si en el referido memoradum, arraigado en el folio 26 del expediente, se autoriza a instalar Bar Restaurant, tácitamente fue autorizado al acondicionamiento de los mismos, a los efectos de poder cumplir con tal actividad, por cuanto era imposible explotar la actividad comercial en las condiciones en que fueron entregados los mismos y, que la referida comunicación de fecha 26 de noviembre de 2002, fue recibida y sellada por la sociedad mercantil Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo, C.A.

Hace valer los recaudos marcados con las letras “F”, “G”, “E”, “H”, “I”, “J”, los efectos jurídicos de cada uno de ellos y de todo su contenido, siendo los mismos igualmente recibidos por la administradora Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo, C.A.

Que es obligación del propietario del inmueble el pago de los impuestos inmobiliarios, razón por la cual jamás pudo obtener la cédula catastral por cuanto la misma fue negada por falta de pago de los ya mencionados impuestos, tal como se evidencia del recaudo marcado con la letra “J”, (original emanado de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía de Valencia), el cual es requisito sine qua non , para la obtención de la Patente de Industria y Comercio y seguidamente la obtención de la licencia de licores.

Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de las partes la reconvención, por ser inciertos sus fundamentos e igualmente insiste en que en las modificaciones y acondicionamiento para poder funcionar como Bar Restaurant, fue invertida la cantidad de veintiocho millones cuatrocientos veinticinco mil seiscientos veintiséis bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 28.425.626,44).

Capítulo III

Punto Previo: De la caducidad

La parte demandada alegó la caducidad de la acción al sostener que por tratarse de un contrato a tiempo determinado cuyo término se cumplió el 30 de noviembre de 2003, resulta contrario a derecho que pretenda resolver un contrato que ha perdido su vigencia.

Al respecto debe señalarse que la caducidad viene a constituir un supuesto de pérdida irreparable del derecho por el transcurso del tiempo, sin haberse intentado la correspondiente acción. Ese tiempo para ejercitar la acción está previsto en la ley, y la falta de ejercicio oportuno del interesado lo hace incurrir en la fatalidad de la caducidad de su acción, la cual puede ser declarada de oficio o a instancia de parte.

El jurista G.C. ha definido la figura de la caducidad de la instancia en la forma siguiente:

...La caducidad es un modo de extinción de la relación procesal, y que se produce después de un cierto período de tiempo, en virtud de la inactividad de los sujetos procesales (artículo. 338) (1). La caducidad, dice la ley, no extingue la acción, pero hace nulo el procedimiento (artículo. 341) (2); más exactamente debe decirse que la caducidad cierra la relación procesal, con todos sus efectos procesales y sustantivos, sin pronunciamiento sobre la demanda (supra, vol. I, núm. 34, C, a). Caducada la instancia, la demanda puede reproducirse ex novo; los efectos procesales y sustanciales dátanse a partir de la nueva demanda. La caducidad puede influir indirectamente sobre la existencia de la acción (y del derecho) sólo en tanto que hace cesar los efectos sustantivos del proceso; así cuando confiere efecto a la prescripción que se hubiere verificado en el tiempo intermedio (artículo. 2128) (3) o hace desaparecer la transmisibilidad de una acción (artículo. 178, Cód. civ.) (4)…

Ahora bien, aunque la ley no lo establece en forma expresa, lógicamente la procedencia de la acción de resolución de un contrato a tiempo determinado va a estar condicionada al hecho de que sea interpuesta durante el período de vigencia del contrato, esto en razón de que si lo que se persigue es su resolución, ninguna eficacia tendría intentarla después que el contrato se haya extinguido por el vencimiento del término por el cual ha sido suscrito, o el vencimiento de sus prorrogas o renovaciónes, en sus casos; en tal supuesto, ante el incumplimiento de las obligaciones contraídas por parte de alguno de los contratantes, la acción procedente sería la de cumplimiento. En el caso sub iudice, el demandado alega que el contrato de arrendamiento perdió vigencia aún antes de trabarse la litis con su citación, por lo que aduce, la acción resolutoria caducó a partir de ese momento. No obstante, como se ha señalado ut supra, la caducidad va a operar ante el transcurso de un lapso de tiempo establecido por la ley sin que se interponga la correspondiente acción, y por argumentación en contrario, una vez que se ha interpuesto la acción en forma oportuna, la figura que puede presentarse es la de la prescripción y no caducidad, toda vez que ésta última no la prevé la ley en el caso de autos, en virtud de lo cual, el alegato de caducidad formulado es improcedente. Así se declara.

Capítulo IV

Consideraciones para decidir

Conforme a los términos en que quedó delimitada la controversia, se tiene como cierto por haber sido expresamente admitido por la demandada, la existencia de una relación arrendaticia entre el ciudadano R.I.P. y la sociedad de comercio Inversiones H.S., C.A.; que consta en el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora como documento fundamental de su pretensión; que el arrendatario se obligó a utilizar el inmueble arrendado única y exclusivamente para establecer un Bar Restaurante y; que éste no podía hacer modificaciones o construcciones adicionales, sin obtener previamente y por escrito la autorización de la arrendadora, y en relación a las demás alegaciones efectuadas por cada una de las partes le correspondía a éstas la carga de probarlas, ello a tenor en lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas de la parte actora:

1. - La parte actora produjo junto con su libelo de demanda marcado con la letra “A” cursante a los folios del 11 al 16 del expediente, copia fotostática simple del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 18 de octubre de 2002, ante la Notaría Pública Séptima de Valencia de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, inserto bajo el N° 87, tomo 143, instrumento éste que fue expresamente reconocido por la contraparte, siendo apreciado por este sentenciador en todo su valor y mérito probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y, cuyo contenido evidencia la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el inmueble sobre el cual recae, el canon de arrendamiento mensual; las condiciones y obligaciones contraídas por las partes.

2. - Marcado con la letra “B” produjo la parte actora junto con su libelo de demanda, cursante a los folios del 17 al 24 del expediente, copia certificada del documento constitutivo estatutario de la sociedad de comercio Embrague Sport Bar, C.A., inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 11 de septiembre de 2002, bajo el N° 9, tomo 47-A., instrumento éste que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y cuyo contenido evidencia que la parte actora constituyó junto con la ciudadana M.C.R. la referida sociedad de comercio, con domicilio en el Centro Comercial H.S. Center.

3. - Cursante al folio 25 del expediente produjo la parte actora junto con su libelo de demanda marcado con la letra “C”, comunicación dirigida a la sociedad mercantil Inversiones H.S., C.A., instrumento éste que fue aceptado por la parte demandada, por lo que es apreciado por este sentenciador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de cuyo contenido se evidencia que en fecha 10 de septiembre de 2002 la parte actora le notificó a la sociedad mercantil Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo C.A. las condiciones en las cuales se encontraban los locales objeto de arrendamiento.

4. - Produjo la parte actora junto con su libelo de demanda marcado con la letra “D” cursante al folio 26 del expediente, constancia emanada de la sociedad de comercio Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo, C.A., instrumento éste que ha sido aceptado por la parte demandada, por lo cual es apreciado por este sentenciador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y cuyo contenido evidencia que en fecha 28 de octubre de 2002 la referida sociedad de comercio hace constar que la parte actora es inquilino de dos (2) locales comerciales ubicados en el Centro Comercial H.S., Center, distinguidos con los números 6 y 7, los cuales arrendó para establecer un Bar Restaurante, para lo cual cuenta con la debida autorización por parte del propietario del mencionado centro comercial y de la empresa encargada de la administración, así como también de los arrendatarios de los demás locales que conforman el centro comercial.

5. - Marcado con la letra “E” produjo la parte actora junto con su libelo de demanda, cursante al folio 27 del expediente, comunicación dirigida a la sociedad mercantil Inversiones H.S., C.A., instrumento que ha sido aceptado por la parte demandada, por lo que se aprecia en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y cuyo contenido evidencia que en fecha 26 de noviembre de 2002 la parte actora le notificó a la sociedad mercantil Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo, C.A., administradora del Centro Comercial H.S. Center, las remodelaciones realizadas a los locales objeto de arrendamiento.

6. - Marcada “F”, produjo comunicación dirigida a Inversiones H.S. y Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo C.A., sellada y firmada como recibida por ésta última, de la cual se evidencia que el demandante informó a las referidas sociedades mercantiles la no cancelación de los impuestos municipales del inmueble arrendado y solicitó la exoneración del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2002.

7. - Marcada “G”, consignó comunicación dirigida a Inversiones H.S. y Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo C.A., sellada y firmada como recibida por ésta última, de la cual se evidencia que el demandante solicitó a las referidas sociedades mercantiles la entrega de los impuestos municipales cancelados a la Alcaldía y a su vez la solvencia respectiva de los locales 6 y 7 del Centro Comercial H.S. Center.

8. - Marcadas “H” e “I”, produjo comunicaciones dirigidas a Inversiones H.S. y Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo C.A., selladas y firmadas como recibidas por ésta última, las cuales fueron impugnadas por la contraparte aduciendo que al ser unilaterales no le generan obligaciones, pues nunca exoneró el canon de arrendamiento. Al respecto debe señalarse que ciertamente el instrumento no demuestra que la demandada haya exonerado al demandante del pago, sin embargo, este sentenciador le concede valor probatorio solo al efecto de demostrar que el arrendatario realizó tal solicitud, sin que ello signifique su aceptación.

9. - La parte actora produjo junto con su libelo de demanda marcado con la letra “J” cursante al folio 32 del expediente, planilla de estado de cuenta emanada de la Alcaldía del Municipio V.D. deH. de fecha 01 de abril de 2003, éste instrumento fue impugnado por la parte demandada, no obstante, al tratarse de un documento administrativo emanado de un funcionario público, merece la confianza de este tribunal, por lo cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose del mismo, que la sociedad de comercio Inversiones H.S., C.A., propietaria del centro comercial H.S. Center, adeudaba para el 01 de abril de 2003, la cantidad de diez millones seiscientos dieciocho mil ochenta y ocho bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 10.618.088,16), por concepto del impuesto inmobiliario correspondiente a los años 2001 y 2002.

10. - Marcado con la letra “K” produjo la parte actora junto con su libelo de demanda cursante a los folios del 33 al 36 del expediente, copia fotostática simple de título supletorio otorgado a favor de la sociedad de comercio Inversiones H.S., C.A. sobre las bienhechurias que constituyen el Centro Comercial H.S. Center, al cual se le concede valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; no obstante su mérito es irrelevante al asunto discutido en el presente juicio.

11. - Produjo la parte actora junto con su libelo de demanda cursante a los folios 37 y del 41 al 226 de la primera pieza del expediente, legajo de 183 facturas, las cuales fueron impugnadas por la parte demandada. Al respecto debe señalar este sentenciador que al tratarse de instrumentos emanados de terceros ajenos al proceso, han debido ser ratificados en juicio por medio de la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, este Tribunal no le concede valor ni mérito probatorio a los instrumentos bajo revisión. Asimismo a los folios 38 y 39 produjo facturas de servicio de electricidad, llenadas en manuscrito, las cuales no presentan ni la firma del funcionario ni el sello del ente emisor; lo que trae dudas a este sentenciador acerca de la veracidad de las mismas; por esta razón, tales instrumentos no arrojan valor ni mérito probatorio alguno. En cuanto al recibo de depósito extendido en copia fotostática cursante al folio 40, tampoco es apreciado por este sentenciador al no tratarse de alguna de las copias a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

    En este orden de ideas, considera necesario este sentenciador hacer referencia al hecho de que al concederle valor a los instrumentos señalados anteriormente, la recurrida incurre en falta de aplicación de la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la cual establece la necesaria ratificación de los instrumentos privados emanados de terceros a través de la prueba testimonial. Más sorprendente aún resulta que el a quo haya basado su determinación de valorar tales instrumentos en el contenido del artículo 1185 del Código Civil que establece la prohibición de enriquecimiento sin causa, violando la obligación que impone al Juez el artículo 12 de nuestra Ley Adjetiva Civil, de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de ellos, incurriendo con tal proceder en el vicio de extrapetita, toda vez, que la acción por enriquecimiento sin causa no fue probada, ni aún siquiera alegada por las partes. Así se establece.

12. - La parte actora en su escrito de promoción de pruebas, ratificó en todas y cada una de sus partes el libelo de demanda y los documentos consignados junto con la misma marcados con las letras “C”, “D” y “E”, los cuales ya han sido analizados por este sentenciador, por lo cual se reitera su mérito probatorio.

13. - Cursante a los folios del 300 al 305 del expediente promovió la parte actora denuncias que efectuó ante el Cuerpo Técnico de Policía Judicial, Control de Investigación, aduciendo que en diferentes fechas fueron hurtados bienes muebles de los locales objeto de arrendamiento. Este sentenciador no le concede valor probatorio alguno a tales instrumentos al ser impertinentes al asunto discutido en la presente causa.

14. - La parte actora presentó escrito de promoción de pruebas ante esta instancia, sin embargo, las mismas fueron declaradas inadmisibles por el tribunal, por lo cual nada tiene que analizar este juzgador al respecto.

    Pruebas de la parte demandada:

1. - La parte demandada en la oportunidad de promover pruebas invoca el mérito y valor probatorio de los documentos marcados con las letras “C”, “D” y “E”, que fueron producidos por la parte actora junto al libelo de demanda, instrumentos éstos que han sido analizados con anterioridad por parte de este sentenciador, razón por la cual se reitera su mérito probatorio.

2. - Invoca la parte demandada el mérito y valor probatorio que emerge del contrato de arrendamiento en sus cláusulas tercera, cuarta y décima segunda. Este instrumento ya fue analizado con anterioridad por parte de este sentenciador, reiterándose su mérito.

3. - La parte actora presentó escrito de promoción de pruebas ante esta instancia, sin embargo, las mismas fueron declaradas inadmisibles por el tribunal, no teniendo por tanto nada que analizar este juzgador al respecto.

   Una vez analizadas las pruebas traídas al proceso por cada una de las partes pasa este sentenciador a referirse al fondo de la controversia planteada. Como ha sido establecido, la pretensión de la parte actora consiste en la resolución del contrato de arrendamiento que suscribió con el demandado, al sostener que éste último incumplió con su obligación de cancelar los impuestos municipales, lo que le impidió obtener la ficha catastral, y consecuencialmente la patente de industria y comercio, indispensable para la instalación en los inmuebles arrendados de un Bar Restaurant, conforme fue pactado en el contrato. El demandado por su parte sostiene que no consta en el contrato que se haya obligado al pago de los impuestos ni a la entrega de las solvencias municipales, por lo cual aduce que no ha incumplido con el contrato.

   Sobre el cumplimiento de las obligaciones contractuales, el artículo 1.167 del Código Civil, dispone que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede pedir a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

   Por su parte el artículo 1.264 del Código Civil Venezolano establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y que el deudor es responsable de daños y perjuicios en casos de incumplimiento, lo que se infiere que el acreedor tiene el derecho a obtener el cumplimiento del contrato y asimismo también tiene el derecho a que le sean resarcidos los daños y perjuicios que le haya ocasionado el deudor por su incumplimiento.

   El incumplimiento se trata de un comportamiento opuesto a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y que el hecho productor del incumplimiento viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho sujeto “derecho de crédito” que de ella se deriva.

   El artículo 1.160 del Código Civil dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, y siendo que el contrato es una convención entre dos o más personas, destinada a constituir, reglamentar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico.

   Igualmente, debe hacerse mención al principio de la autonomía de la voluntad que comprende de acuerdo a la Doctrina Calificada la libertada para gozar y ejercer que tienen los particulares en el ejercicio de sus derechos subjetivos y sus situaciones subjetivas activas, ejercer sus poderes y resolver sobre el cumplimiento o no de cargas e igualmente la posición que tienen las partes para determinar por sí misma sus relaciones jurídicas con los otros sujetos mediante el ejercicio de su libertad y dentro de los confines del negocio jurídico.

   No obstante, sin perjuicio del antes aludido principio de autonomía de la voluntad, en aquellos contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencias, como en el presente caso, el Juez tiene amplios poderes de interpretación, debiendo atender al propósito y a la intención que tuvieron las partes al contratar, siempre en miras de la exigencia de la ley, de la verdad y de la buena fe, tal y como lo desarrolla el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, en ejercicio de tales facultades juzgadoras, debe este sentenciador hacer las consideraciones siguientes:

   En primer lugar, consta de la cláusula primera del contrato que “EL ARRENDATARIO se obliga a utilizar única y exclusivamente para establecer BAR-RESTAURANTE, queda expresamente prohibido a EL ARRENDATARIO realizar dentro del inmueble cualquier otra actividad que no esté directamente relacionada con la destinación previamente indicada (…)”.

   Por otra parte, constata ciertamente este sentenciador que en el contrato suscrito entre las partes no fue pactada expresamente como una obligación del demandado la cancelación de los impuestos y la entrega de la correspondiente solvencia municipal de los inmuebles arrendados, más aún, nada dice sobre éste asunto el referido contrato. Sin embargo, nuestra legislación en materia inquilinaria ha establecido un conjunto de obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario, cuyo cumplimiento se hace imperativo aún cuando las partes no lo pacten expresamente en el contrato. En este orden de ideas, en cuanto a las obligaciones del arrendador, el artículo 1585 del Código Civil dispone lo siguiente:

   El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

   1°. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

   2°. A conservarla en el estado de servir al fin para que se la ha arrendado.

   3° A mantener el arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato

   . (Subrayado de este Tribunal).

   En atención a la norma transcrita, constituye una obligación fundamental del arrendador, aún cuando no se establezca expresamente en el contrato, el entregar la cosa en el estado de que sirva al fin para el cual se ha arrendado; ello implica que va a ser responsable en caso de que el arrendatario no pueda realizar la actividad que se ha propuesto cumplir en el inmueble arrendado, y que evidentemente ha sido la razón que lo ha llevado a contratar, siempre que la causa de esa imposibilidad derive de una acción u omisión imputable al arrendador.

   Como se ha señalado con anterioridad, en efecto las partes no establecieron en el contrato la obligación del arrendador de cancelar los impuestos municipales del inmueble arrendado; pero si se estableció que el fin único del contrato era la instalación de un Bar Restaurant, cuyo funcionamiento, como es de conocimiento general, esta supeditado necesariamente a la expedición de la patente de industria y comercio por parte de las autoridades competentes.

   El demandante ha sostenido que le fue imposible la obtención de la patente de industria y comercio debido a que el propietario del inmueble no había cancelado los impuestos municipales correspondientes, siendo que tal insolvencia ha quedado demostrada a partir de la planilla de liquidación marcada “J”, presentada entre sus pruebas por el actor y que ha sido apreciada en todo su mérito probatorio por este sentenciador.

   Resulta evidente por tanto, que con éste incumplimiento en la cancelación de las obligaciones impositivas que pesan sobre los inmuebles de su propiedad, objeto de la presente causa; el accionado quebranta a su vez la obligación que le impone el citado artículo 1585 del Código Civil en su numeral 2° de conservar la cosa “ en estado de servir al fin para que se la ha arrendado”, en virtud que con tal omisión, impide al arrendatario la realización de la actividad económica que se había propuesto ejecutar en el inmueble arrendado, tal y como fue pactado expresamente en el contrato de marras y cuya veracidad ha sido reconocida por las partes, lo cual constituye razón suficiente para la procedencia de la resolución del contrato objeto de la presente causa, tal como es pretendido por la parte actora. Así se decide.

   Por otra parte, el actor demandó el pago de la cantidad de veintiocho millones cuatrocientos veinticinco mil seiscientos veintiséis bolívares, con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 28.425.626,44), como indemnización por daños y perjuicios por concepto de los gastos que aduce haber realizado en la remodelación de los inmuebles controvertidos. La parte demandada rechazó que se hubiesen realizado tales modificaciones y argumentó que en caso de haberse hecho, no es responsable por cuanto no las autorizó.

   De una lectura del contrato de marras, se observa que en su cláusula cuarta se establece lo siguiente: “…EL ARRENDATARIO no podrá hacer modificaciones, construcciones adicionales, (…), sin obtener previamente y por escrito la correspondiente autorización de LA ARRENDADORA…”. Al respecto el actor sostuvo que fue autorizado para realizar tales modificaciones, presentando como prueba un instrumento marcado “D”, que ya ha sido analizado anteriormente, considerando este sentenciador que tal instrumento emanado de la parte demandada solo constituye un reconocimiento de su cualidad de inquilino y autorización para establecer un Bar Restaurant, más no para realizar modificaciones en los inmuebles. Asimismo, el actor ha traído como prueba de las alegadas remodelaciones un legajo de facturas que no han sido apreciadas por este sentenciador al emanar de terceros y no haber sido ratificadas por sus emisores en el transcurso del proceso, a partir de lo cual debe concluirse que el accionante no ha logrado demostrar los gastos que afirma haber realizado en la remodelación de los inmuebles arrendados, y más aún, no ha logrado comprobar que haya sido autorizado por escrito para hacerlo, conforme fue pactado expresamente en el contrato; razones que determinan la improcedencia de la pretensión de indemnización por daños y perjuicios. Así se decide.

   Resuelto este punto, resta conocer acerca de la reconvención propuesta por el demandado, quien pretende, en primer lugar, el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario, alegando que éste no cumplió con las obligaciones pactadas. Al respecto debe señalar este sentenciador que la acción de resolución o cumplimiento de contrato, contemplada en el artículo 1167 del Código Civil, va a corresponder al contratante que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, en contra de aquel que las ha incumplido; de modo que es requisito indispensable para ser legitimado activo de tal acción, que el contratante que la ejerza no haya incumplido a su vez con las obligaciones derivadas del contrato.

   En el presente caso, ha quedado establecido que el accionado incumplió con la obligación que la ley le impone de mantener la cosa en estado de que sirva al fin por el cual ha sido arrendada, lo cual lo deslegitima como titular de la acción contenida en el artículo 1167 del Código Civil, por lo cual la pretensión por cumplimiento de contrato resulta indefectiblemente improcedente.

   De igual forma pretende el demandado reconviniente el pago de la cantidad de tres millones cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 3.420.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados, así como la suma de cuatro millones trescientos ochenta y nueve mil bolívares (Bs. 4.389.000,00) en concepto de compensación pecuniaria de conformidad con la cláusula decimotercera del contrato, fundamentándose el reconviniente en el uso que afirma, ha hecho el demandante reconvenido de los inmuebles controvertidos; pero es el caso que conforme fue establecido ut supra por este sentenciador, ha quedado evidenciado que el arrendatario no ha podido hacer uso en la forma convenida de los inmuebles arrendados, ante el incumplimiento por parte del arrendador de su obligación de mantenerlos en estado de servir al fin por el cual fueron arrendados, razón por la cual, tales pretensiones resultan improcedentes. Así se decide.

   No obstante lo anterior y en virtud de que ha sido el demandado quien ha ejercido el recurso de apelación en contra de la sentencia dictada, debe expresamente esta alzada señalar que el a quo en su decisión, declaró parcialmente con lugar la reconvención propuesta y condenó a la parte actora al pago de la cantidad de un millón cuatrocientos veinticinco mil bolívares (Bs. 1.425.000,00), por concepto de cánones insolutos de arrendamiento, siendo que tal determinación no fue apelada por el demandante.

   En tal sentido nos permitimos citar la opinión del procesalista A.R.R. en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo II, Pág. 397 Editorial Ex Libris 1.991, quien al respecto sostiene:

   …Que la sentencia contenga varios capítulos o puntos, y una parte apele de uno determinado y la otra no apele en lo absoluto. En este caso, el Juez Superior no tiene jurisdicción o poder para conocer sino del punto apelado limitativamente, pues la sentencia está consentida por ambas partes en todo lo demás y ninguna de ellas puede pretender que en esto se la revoque o modifique, porque se ha producido un efecto devolutivo parcial, en la medida de lo apelado y consecuencialmente no podrá empeorarse la condición del apelante…

   Criterio similar ha sostenido E.V., en su obra “Los Recursos Judiciales y demás Medios Impugnativos en Iberoamerica”, año 1.988, donde ha señalado:

   …Resulta a primera vista una consecuencia de lo dicho, que debe prohibirse que el tribunal de alzada empeore la condición (o situación) de quien interpuso la apelación. Sin embargo, un análisis más profundo nos demuestra que se trata de un segundo limite; por el primero, el conocimiento del tribunal, se limita a los puntos recurridos, por el segundo se agrega que dentro de estos puntos la sentencia no puede ser modificada, en disfavor del apelante. ( por supuesto, siempre que no apele la otra parte y, en consecuencia, al satisfacer su pretensión se perjudique a la contraparte)…

   La jurisprudencia venezolana en la Doctrina de su más alto Tribunal ha reiterado el principio de la “prohibición de la reformatio in peius” limitando así las facultades del juez de Alzada de proceder en el análisis de la sentencia, reformar la misma y empeorar la condición del apelante.

   En el caso bajo análisis, la no interposición del recurso de apelación por parte del demandante contra el fallo de Primera Instancia debe interpretarse como una manifestación de su conformidad con el fallo dictado y por lo tanto mal puede ser revisado y modificado; en este sentido, en aplicación al principio de la reformatio in peius, este Tribunal, para no perjudicar al apelante, no puede desmejorar su condición al declarar sin lugar la reconvención, modificando la decisión de primera instancia respecto de este asunto, que le es favorable. Por esta razón, debe necesariamente este juzgador ratificar la decisión del Tribunal de Primera Instancia respecto de la reconvención. Así se decide.

   Capitulo V

   Dispositivo

   Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada el 23 de marzo de 2006, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y en consecuencia, SE MODIFICA la sentencia recurrida conforme a los razonamientos contenidos en esta decisión; SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por resolución de contrato intentada por el ciudadano R.I.P.A., contra la sociedad de comercio Inversiones H.S., C.A.; y SIN LUGAR la pretensión de indemnización por daños y perjuicios por concepto de remodelaciones realizadas a los inmuebles objeto de la controversia; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta, y en consecuencia; SIN LUGAR, la pretensión por cumplimiento de contrato; SIN LUGAR, la pretensión de compensación pecuniaria conforme a la cláusula decimotercera del contrato; y PARCIALMENTE CON LUGAR, la pretensión de pago de los cánones de arrendamiento insolutos, por lo cual se condena al ciudadano R.I.P.A. a pagar al la sociedad de comercio Inversiones H.S., C.A. la suma de UN MILLÓN CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.425.000,00).

   Igualmente se acuerda la indexación monetaria de la cantidad condenada a pagar, a cuyo fin se ordena una experticia complementaria del fallo conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual los expertos designados deberán tomar en consideración los índices de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de admisión de la reconvención propuesta, que lo fue el 24 de febrero de 2005, hasta el mes inmediatamente anterior a la consignación del dictamen de los expertos.

   No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo

   Notifíquese a las partes del contenido de la presente decisión.

   Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

   Publíquese, Regístrese y Déjese Copia

   Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los cinco (05) días del mes de noviembre de dos mil siete (2007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

   EL JUEZ TITULAR

   M.A.M.T.

   LA SECRETARIA DENYSSE ESCOBAR

   En el día de hoy, siendo las 12:00 m., se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

   LA SECRETARIA DENYSSE ESCOBAR

   Exp. No. 11778.

   MAMT/DE/luisf.-